מס ירושה וצוואה ביוון: המדריך המלא למשקיע הישראלי (2026)

קניתם דירה באתונה, סגרתם את כל הבדיקות, והנכס כבר מניב. השאלה שכמעט אף משקיע ישראלי לא שואל ביום החתימה היא מה יקרה לדירה הזו ביום שהיא תעבור לילדים. בישראל אין מס ירושה מאז 1981, ולכן רוב הישראלים מניחים שגם ביוון זה לא נושא. זו הנחה יקרה. יוון גובה מס ירושה על כל נכס שנמצא בשטחה, בלי קשר לאזרחות הבעלים, ולצידו מפעילה מערכת של מועדים, טפסים ואישורים שמי שלא התכונן אליה מגלה אותה בתקופה הכי פחות מתאימה בחיים.

אנחנו בביתא נדל״ן מלווים משקיעים ישראלים ביוון לא רק ברכישה ובניהול, אלא גם בשלב שבו הנכס עובר לדור הבא. מה שאנחנו רואים שוב ושוב הוא שהבעיה כמעט אף פעם אינה גובה המס עצמו, שלקרובים מדרגה ראשונה הוא נמוך יחסית. הבעיה היא יורשים שגרים בישראל, לא מכירים את המערכת היוונית, מפספסים מועד הגשה, גובים שכר דירה לפני שהחליטו אם לקבל את הירושה, או מגלים שהצוואה הישראלית לא מספיקה כדי לרשום את הדירה על שמם בקדסטר.

ועוד דבר שהופך את המדריך הזה לדחוף: ב-2026 עברה ביוון הרפורמה הגדולה ביותר בדיני הירושה מזה כ-80 שנה. חוק 5303/2026 חל על פטירות מ-16 בספטמבר 2026 ואילך, ומשנה את חלקו של בן הזוג, את מעמד החלק השמור לקרובים, את האחריות לחובות ואת האפשרות לתכנן ירושה מראש בחוזה. כל הנתונים במדריך מבוססים על החקיקה היוונית העדכנית ועל פרסומי רשות המסים היוונית.

נקודות מפתח

• יוון גובה מס ירושה על כל נכס שנמצא בשטחה, גם כשהבעלים והיורשים ישראלים.
• בישראל אין מס ירושה, ולכן המס היווני הוא מס הירושה היחיד על הדירה.
• ילדים, נכדים, הורים ובן זוג: פטור עד 150,000 יורו לכל יורש, ומעליו 1 עד 10 אחוזים.
• בן זוג וילדים קטינים: פטור מוגדל של 400,000 יורו.
• אחים, סבים ואחיינים: פטור של 30,000 יורו בלבד ושיעורים של 5 עד 20 אחוזים.
• כל יורש אחר: פטור של 6,000 יורו ושיעורים של 20 עד 40 אחוזים.
• יורש שגר בחו״ל: שנה אחת להגשת הצהרת מס ירושה ו-12 חודשים לוויתור על הירושה.
• את המס אפשר לשלם ב-12 תשלומים דו-חודשיים, או בתשלום אחד בהנחה של 5 אחוזים.
• חוק 5303/2026 חל על פטירות מ-16 בספטמבר 2026 ומשנה את דיני הירושה מהיסוד.
• מתנה מהורה לילד בחיים פטורה עד 800,000 יורו, לעומת 150,000 יורו בירושה.
• גביית שכר דירה מהנכס לפני החלטה עלולה להיחשב קבלה שקטה של הירושה, כולל החובות.

האם ישראלי שמוריש דירה ביוון חייב במס ירושה יווני?

כן. לפי רשות המסים היוונית, מס הירושה חל על כל רכוש שנמצא ביוון, בין אם הוא שייך לאזרחים יוונים ובין אם לזרים. דירה באתונה היא רכוש שנמצא ביוון, ולכן היא חייבת במס ירושה יווני גם כשהמוריש גר בתל אביב וכל היורשים גרים בישראל. מי שחייב במס הוא היורש או מקבל העיזבון, לא העיזבון עצמו.

בצד הישראלי התמונה פשוטה: מס עיזבון בוטל בישראל ב-1981, ואין אמנה בין ישראל ליוון שעוסקת במס ירושה. המשמעות הכפולה היא שאין כפל מס על הירושה עצמה, אבל גם אין שום מס ישראלי שאפשר לקזז מולו את המס היווני. המס היווני הוא פשוט עלות נטו של העברת הנכס.

גובה המס נקבע לפי שני משתנים: שווי החלק שכל יורש מקבל, ודרגת הקרבה שלו למוריש. החוק היווני, שמעוגן היום בקוד מיסוי הרכוש (חוק 5219/2025), מחלק את היורשים לשלוש קטגוריות, והפער ביניהן עצום. אותה דירה בדיוק יכולה לחייב את הבן במס של 1,500 יורו ואת האחיין במס של עשרות אלפי יורו.

קטגוריות היורשים במס הירושה היווני (2026)

מקור: קוד מיסוי הרכוש היווני, חוק 5219/2025, ופרסומי רשות המסים היוונית. הפטור המוגדל לבן זוג מותנה בתנאים שנקבעו בחוק.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: השאלה הראשונה שאנחנו שואלים משקיע שקונה דירה ביוון עם בן או בת זוג היא האם הם נשואים. ראינו זוגות ישראלים שחיים יחד עשרים שנה בלי נישואין רשמיים, ולא ידעו שביוון בן הזוג ששרד עלול להיות מסווג בקטגוריה ג, עם פטור של 6,000 יורו בלבד ומס של עד 40 אחוזים על חצי הדירה. זה משהו שפותרים בשלב התכנון, לא אחרי.

כמה מס ירושה משלמים ביוון על דירה באתונה?

המס מחושב בשיטת מדרגות על שווי החלק שכל יורש מקבל. לגבי נדל״ן, הבסיס הוא בדרך כלל השווי האובייקטיבי שנקבע על ידי המדינה ולא מחיר השוק, וזה הבדל חשוב באתונה, שבה מחירי השוק עלו בשנים האחרונות מהר יותר מהערכים האובייקטיביים.

לקרובים מדרגה ראשונה המס נמוך במונחים אירופיים. בן שיורש דירה בשווי אובייקטיבי של 350,000 יורו משלם אפס על 150,000 היורו הראשונים, אחוז אחד על 150,000 היורו הבאים, כלומר 1,500 יורו, וחמישה אחוזים על 50,000 היורו הנותרים, כלומר 2,500 יורו. סך הכול 4,000 יורו. אחיינית שיורשת את אותה דירה משלמת 33,500 יורו לפי מדרגות קטגוריה ב.

חשוב להבין שהפטור הוא לכל יורש ולא לכל עיזבון. דירה בשווי 400,000 יורו שעוברת לשלושה ילדים בחלקים שווים מייצרת שלושה חלקים של כ-133,000 יורו, וכל אחד מהם נמצא מתחת לתקרת הפטור. כלומר, בפועל לא ישולם מס כלל. מספר היורשים וחלוקת החלקים משפיעים על המס לא פחות משווי הנכס.

מבחינת תשלום, המס משולם בדרך כלל ב-12 תשלומים דו-חודשיים שווים, כשהתשלום המינימלי הוא 500 יורו, למעט האחרון. מי שמשלם את כל הסכום בתשלום אחד בזמן זכאי להנחה של 5 אחוזים, בכפוף לתנאים שבחוק.

מדרגות מס הירושה ביוון לפי קטגוריה

מקור: סעיף 79 לקוד מיסוי הרכוש היווני, חוק 5219/2025. החישוב נעשה לכל יורש בנפרד לפי שווי חלקו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: לפני שמחשבים מס, אנחנו מבקשים לבדוק את השווי האובייקטיבי של הדירה ולא את המחיר ששולם בפועל. בדירות שנקנו באתונה בשנים האחרונות, השווי האובייקטיבי נמוך לא פעם באופן משמעותי ממחיר הרכישה, וזה מה שקובע את החישוב. משקיע שמתכנן לפי מחיר השוק מעריך את המס שלו ביתר ולפעמים מקבל החלטות תכנון מיותרות.

איזה דין חל על ירושה של ישראלי שיש לו נכס ביוון?

כאן צריך להפריד בין שני דברים שונים לגמרי: מס הירושה, שתמיד יווני כשמדובר בנכס ביוון, והדין שקובע מי יורש ובאיזה חלק. את השאלה השנייה ביוון מכריעה תקנת הירושות האירופית, תקנה 650/2012.

לפי התקנה, הדין שחל על הירושה כולה הוא ככלל הדין של המדינה שבה המוריש התגורר דרך קבע בעת פטירתו, והוא יכול להיות גם דין של מדינה שאינה חברה באיחוד, כמו ישראל. בנוסף, אדם רשאי לבחור מראש, בצוואה, שהירושה שלו תהיה כפופה לדין של המדינה שבה הוא אזרח.

המשמעות המעשית למשקיע ישראלי שגר בישראל היא שבמקרה הרגיל הירושה שלו אמורה להיות כפופה לדין הישראלי גם לגבי הדירה באתונה. אבל כאן התמונה מסתבכת: משקיעים עם אזרחות כפולה, משקיעים שעברו לגור ביוון או ששוהים בה חלק ניכר מהשנה, ומשקיעים עם נכסים בכמה מדינות יכולים להגיע לתוצאות שונות מאוד. בנוסף, גם כשהדין הישראלי חל על החלוקה, הליכי הרישום, המס והטפסים נשארים יווניים.

יש כאן גם הבדל מהותי בין שתי השיטות. הדין הישראלי מאפשר חופש הורשה כמעט מלא, בעוד הדין היווני מכיר בחלק שמור לקרובים מסוימים, שלא ניתן לשלול מהם בצוואה. מי שמתכנן חלוקה לא שוויונית בין ילדיו צריך לדעת איזה דין יחול, כי זה עשוי לקבוע אם התכנון שלו יחזיק.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: כשיש אזרחות כפולה או מגורים חלקיים ביוון, אנחנו ממליצים להכניס לצוואה סעיף מפורש של בחירת דין. זה משפט אחד, והוא חוסך ויכוח עתידי על השאלה היכן בדיוק היה מקום המגורים הקבוע של המוריש. את הניסוח עצמו חייבים לעשות בתיאום בין עורך דין ישראלי לעורך דין יווני, כדי שהסעיף יעבוד בשתי המערכות.

האם צוואה ישראלית תקפה לגבי דירה ביוון, או שצריך צוואה יוונית?

צוואה ישראלית שנערכה כדין יכולה בהחלט לחול גם על נכס ביוון. השאלה המעשית היא לא רק אם היא תקפה, אלא כמה זמן וכסף יידרשו כדי להפעיל אותה ביוון. הנוטריון היווני שרושם את קבלת הירושה צריך לראות מסמכים שהוא יכול לעבוד איתם, וצוואה בעברית עם צו קיום ישראלי דורשת אפוסטיל, תרגום מאושר ליוונית ולעיתים גם הליך הכרה או הוצאת תעודת ירושה יוונית. בתי המשפט היווניים מוסמכים להוציא תעודת ירושה גם למוריש זר שהשאיר רכוש ביוון.

הדין היווני מכיר בשלושה סוגי צוואות. צוואה בכתב יד, שנכתבת ונחתמת כולה בידי המצווה. צוואה ציבורית, שנערכת בפני נוטריון יווני בנוכחות עדים. וצוואה סודית, שנמסרת סגורה לנוטריון. לזרים, צוואה ציבורית בפני נוטריון ביוון, בליווי מתורגמן, היא בדרך כלל הדרך הבטוחה ביותר, כי אין ויכוח על תוקפה הצורני והיא כבר בשפה ובפורמט שהמערכת היוונית מכירה.

הפתרון שרוב המשקיעים שלנו בוחרים הוא שתי צוואות מתואמות: צוואה ישראלית לנכסים בישראל וצוואה יוונית לנכסים ביוון. הסכנה היחידה היא שהצוואה המאוחרת תבטל בטעות את המוקדמת. לכן כל אחת מהן חייבת לציין במפורש שהיא חלה רק על הנכסים במדינה שלה ושהיא אינה מבטלת את הצוואה האחרת.

חוק 5303/2026 הביא גם שינויים צורניים. לגבי פטירות מ-16 בספטמבר 2026, תאריך חסר או לא שלם בצוואה בכתב יד כבר אינו גורם לבטלות בפני עצמו. מנגד, פגמים בהליך עריכת צוואה ציבורית או סודית בפני נוטריון או בנוכחות העדים גוררים בטלות גם כשאין ספק באמיתות הצוואה. כלומר, ההקפדה על הפרוצדורה חשובה יותר מתמיד.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אנחנו ממליצים לערוך את הצוואה היוונית באותו ביקור ביוון שבו חותמים על רכישת הדירה. הנוטריון כבר מכיר את הנכס ואת פרטי הקונה, מספר הזיהוי הפיסקלי היווני כבר קיים, והמתורגמן כבר נמצא בחדר. מה שנראה כמו עוד סעיף בירוקרטי ביום החתימה, חוסך ליורשים חודשים של הליכים והוצאות תרגום והכרה בעתיד.

מה משתנה בדיני הירושה ביוון מ-16 בספטמבר 2026?

חוק 5303/2026 פורסם ברשומות היווניות ב-22 במאי 2026, והוא מחליף את כל הספר החמישי של הקוד האזרחי היווני. השינויים המהותיים חלים ככלל על ירושות של מי שנפטר מ-16 בספטמבר 2026 ואילך, ואינם רטרואקטיביים. לגבי פטירות קודמות ממשיך לחול ככלל הדין הישן.

השינוי הראשון נוגע לחלק השמור. עד היום, קרוב שזכאי לחלק שמור יכול היה לקבל בזכותו חלק בבעלות על הנכס עצמו, ולהפוך לשותף בדירה. לפי החוק החדש, החלק השמור הופך לתביעה כספית, והזכאי כבר אינו מקבל בגללו אחוז בבעלות על דירה מסוימת. עבור משקיע שרוצה שדירה באתונה תעבור בשלמותה לילד אחד, זה שינוי משמעותי.

השינוי השני הוא היפוך האחריות לחובות. בעבר, קבלת ירושה יצרה אחריות אישית בלתי מוגבלת לחובות העיזבון. כעת הכלל הוא הפרדה בין רכוש העיזבון לרכושו הפרטי של היורש, והנושים נפרעים מהעיזבון. האחריות האישית חוזרת רק במקרים חריגים שנקבעו בחוק.

השינוי השלישי הוא חוזי ירושה. לראשונה ביוון מותר לאדם לחתום בחייו על חוזה מחייב עם יורשיו לגבי העברת רכושו לאחר מותו. החוזה נערך אצל נוטריון בנוכחות עדים, אינו ניתן לביטול חד-צדדי, ונרשם בקדסטר לאחר הפטירה. בנוסף, חלקו של בן הזוג שיורש לצד ילד אחד עולה מרבע לשליש, בן הזוג זכאי לשימוש בלעדי בדירת המשפחה ללא תשלום למשך שנה, ובן זוג ללא נישואין שחי עם המוריש לפחות שלוש שנים מוכר לראשונה כיורש על פי דין, אך רק במקום החמישי, לפני המדינה.

דיני הירושה ביוון לפני ואחרי חוק 5303/2026

מקור: חוק 5303/2026, פורסם ב-22 במאי 2026. מיסוי הירושה אינו משתנה בחוק זה ונשאר בקוד מיסוי הרכוש.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: נקודה שחשוב להבין: בן זוג ללא נישואין אולי מוכר עכשיו כיורש, אבל לצורכי מס הוא עדיין מסווג לפי נוסח החוק בקטגוריה ג, עם פטור של 6,000 יורו בלבד. זה פער בין שני חוקים שעדיין לא נסגר. עד שהוא ייסגר, זוג ישראלי לא נשוי שמחזיק דירה ביוון צריך לשקול צוואה, חוזה ירושה או מבנה בעלות אחר, ולא לסמוך על ההכרה החדשה.

מה התהליך ומהם המועדים כשיורשים נכס ביוון?

התהליך ביוון בנוי משלושה מסלולים שרצים במקביל: המסלול האזרחי של קבלת הירושה, המסלול המיסויי של הצהרת מס הירושה, ומסלול הרישום בקדסטר. היורש הישראלי צריך לנהל את שלושתם מרחוק.

נקודת הפתיחה היא מספר זיהוי פיסקלי יווני לכל יורש, בלעדיו אי אפשר להגיש שום דבר. במקביל אוספים את המסמכים: תעודת פטירה, מסמך שמוכיח מי היורשים, הצוואה אם קיימת, ואסמכתאות הבעלות על הנכס. כל מסמך ישראלי צריך אפוסטיל ותרגום מאושר ליוונית.

המועד הראשון שחשוב להכיר הוא מועד הוויתור. יורש יכול לוותר על ירושה, למשל כשיש חובות, אבל רק בזמן: ארבעה חודשים לתושבי יוון, ו-12 חודשים כשהיורש גר בחו״ל או כשהמוריש גר בחו״ל. המועד נמנה מהיום שבו היורש נודע לו שהוא יורש. אם המועד חולף ללא ויתור, הירושה נחשבת כמתקבלת. והמלכודת החשובה ביותר: גם פעולה כמו גביית שכר דירה מהנכס לפני שהחלטתם עלולה להיחשב קבלה שקטה של הירושה.

המועד השני הוא הצהרת מס הירושה. היא מוגשת תוך תשעה חודשים כשהמוריש נפטר ביוון, ותוך שנה כשהמוריש נפטר בחו״ל או כשהיורש גר בחו״ל בעת הפטירה. ההגשה נעשית אלקטרונית דרך מערכת myPROPERTY של רשות המסים היוונית, וכשנערך שטר קבלת ירושה נוטריוני, הנוטריון הוא שמגיש אותה. לאחר מכן נחתם שטר קבלת הירושה אצל הנוטריון, והוא נרשם בלשכת הקדסטר. בלי רישום בקדסטר היורש אינו מופיע כבעלים, ואי אפשר למכור את הדירה.

מפת המועדים ליורש ישראלי של נכס ביוון

מקור: קוד מיסוי הרכוש היווני ופרסומי רשות המסים היוונית. המועדים המדויקים תלויים בנסיבות כל תיק.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: כשמשקיע שלנו נפטר והדירה מושכרת, אנחנו ממליצים ליורשים לא לגעת בשכר הדירה עד שעורך הדין היווני בדק את מצב החובות ועד שהתקבלה החלטה מסודרת. עדיף שהתשלומים יצטברו בצורה מתועדת מאשר שיורש בישראל יגבה שלושה חודשי שכירות ויגלה אחר כך שבכך קיבל עליו גם את החובות. זו טעות קטנה עם השלכות גדולות, והיא קורית בעיקר כשהיורשים מנהלים את הכול מרחוק.

איך מתכננים מראש כדי להקטין את מס הירושה ביוון?

הכלי החזק ביותר בדין היווני הוא מתנה בחיים מהורה לילד. בעוד שבירושה הפטור לילד הוא 150,000 יורו, מתנה מהורה לילד בחיים פטורה עד 800,000 יורו. לגבי רוב הדירות שישראלים קונים באתונה, המשמעות היא שהעברה בחיים יכולה להיות פטורה לחלוטין ממס. מנגד, מתנה פירושה ויתור על הבעלות כבר עכשיו, ולכן היא מתאימה בעיקר למי שכבר לא צריך את הנכס כמקור הכנסה או כביטחון.

הכלי השני הוא חלוקה בין מספר יורשים ובחירה נכונה של מבנה הבעלות. כיוון שהפטור ניתן לכל יורש בנפרד, דירה שעוברת לכמה ילדים בחלקים שווים מנצלת כמה פטורים במקביל. באופן דומה, רכישה משותפת עם בן הזוג מלכתחילה מקטינה את החלק שיעבור בכל פטירה.

הכלי השלישי חדש: חוזה ירושה לפי חוק 5303/2026, לפטירות מ-16 בספטמבר 2026. הוא מאפשר לקבוע מראש, בהסכמת היורשים, שדירה מסוימת תעבור לילד מסוים בשלמותה, ולאזן את האחרים בנכסים אחרים או בכסף. זה כלי שמונע את התרחיש המוכר של אחים שמחזיקים יחד דירה באתונה במשך שנים ולא מצליחים להסכים אם למכור אותה.

ולבסוף, צוואה יוונית עם סעיף בחירת דין, ומספר זיהוי פיסקלי יווני שכבר הוצא לכל אחד מהיורשים הצפויים. אלה צעדים שעולים מעט, אבל מקצרים את התהליך ביום שבו הוא יידרש.

השוואת מסלולי העברה של דירה ביוון לילד

מקור: קוד מיסוי הרכוש היווני וחוק 5303/2026. חוזה ירושה חל רק לגבי פטירות מ-16 בספטמבר 2026.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אנחנו לא ממליצים להעביר דירה במתנה רק בגלל הפטור הגבוה. ראינו הורים שהעבירו דירה מניבה לילדים כדי לחסוך מס, ואחר כך נשארו בלי ההכנסה שהם תכננו עליה לפרישה. הדרך הנכונה היא לבנות תוכנית אחת שמשלבת את היעד המשפחתי, את תזרים המזומנים של ההורים ואת המס, ולא לבחור את המסלול לפי שורת המס בלבד.

סיכום: איך מבטיחים שהדירה ביוון תעבור ליורשים בלי הפתעות

מס ירושה ביוון הוא לא נושא תאורטי למשקיע הישראלי. הוא חל על כל דירה באתונה, בלי קשר לאזרחות, ובהיעדר מס ירושה בישראל הוא העלות היחידה של העברת הנכס. לילדים, לבן זוג נשוי ולהורים המס נמוך יחסית, עם פטור של 150,000 יורו לכל יורש ושיעורים של 1 עד 10 אחוזים מעליו. לאחים, לאחיינים ולבן זוג ללא נישואין התמונה שונה לחלוטין, ושם תכנון מוקדם יכול להיות ההבדל בין מס זניח למס של עשרות אחוזים.

אבל הלקח העיקרי מהשטח הוא שהסיכון הגדול אינו גובה המס, אלא התהליך. יורשים שגרים בישראל צריכים לעמוד במועדים של 12 חודשים לוויתור ושל שנה להצהרת המס, להשיג מספר זיהוי פיסקלי יווני, לתרגם ולאמת מסמכים, להימנע מפעולות שנחשבות קבלה שקטה של הירושה, ולרשום את הנכס בקדסטר לפני שאפשר למכור אותו. כל אחד מהשלבים האלה פשוט כשמכירים אותו מראש, ויקר כשמגלים אותו באיחור.

2026 הופכת את התכנון לחשוב עוד יותר. חוק 5303/2026 משנה לגבי פטירות מ-16 בספטמבר 2026 את מעמד החלק השמור, את האחריות לחובות ואת חלקו של בן הזוג, ופותח לראשונה את האפשרות לחוזה ירושה מחייב. יחד עם הפטור של 800,000 יורו על מתנה מהורה לילד, יש היום בידי המשקיע הישראלי יותר כלים מאי פעם לקבוע מראש מה יקרה לנכס שלו, במקום שהמערכת היוונית תקבע את זה בשבילו.

אנחנו בביתא נדל״ן מלווים משקיעים ישראלים ביוון לאורך כל חיי הנכס, מהרכישה והניהול ועד תיאום הצוואה היוונית והליווי של היורשים מול הנוטריון, רשות המסים והקדסטר, יחד עם עורכי דין ורואי חשבון בשתי המדינות. אם אתם מחזיקים דירה ביוון או מתכננים לרכוש אחת, זה הזמן לסדר את צד הירושה. דברו איתנו, ונבנה יחד תוכנית שתחסוך ליורשים שלכם כסף, זמן וכאב ראש.

שאלות נפוצות

האם יורש ישראלי חייב במס ירושה על דירה ביוון?

כן. יוון גובה מס ירושה על כל נכס שנמצא בשטחה, גם כשהמוריש והיורשים ישראלים.

• החבות במס מוטלת על היורש, לא על העיזבון.
• בישראל אין מס ירושה מאז 1981, ולכן אין מה לקזז מול המס היווני.
• אין אמנה בין ישראל ליוון בנושא מס ירושה.
• גובה המס נקבע לפי דרגת הקרבה ולפי שווי החלק של כל יורש.
• לילדים ולבן זוג נשוי יש פטור של 150,000 יורו לפחות לכל יורש.

כמה מס ירושה ישלם ילד שיורש דירה באתונה?

על דירה בשווי 350,000 יורו, ילד יחיד ישלם כ-4,000 יורו, ומתחת ל-150,000 יורו הוא לא ישלם מס כלל.

• 150,000 היורו הראשונים פטורים ממס.
• 150,000 היורו הבאים חייבים במס של אחוז אחד.
• 300,000 היורו הבאים חייבים במס של 5 אחוזים, ומעבר לכך 10 אחוזים.
• החישוב נעשה לכל יורש לפי שווי החלק שלו, ולכן כמה ילדים מנצלים כמה פטורים.
• הבסיס לחישוב בנדל״ן הוא בדרך כלל השווי האובייקטיבי ולא מחיר השוק.

מה הפטור ממס ירושה לבן זוג ביוון?

בן זוג נשוי או שותף בהסכם חיים משותפים נהנה מפטור מוגדל של 400,000 יורו, בכפוף לתנאים שבחוק.

• הפטור המוגדל של 400,000 יורו חל גם על ילדים קטינים.
• בן זוג ללא נישואין או הסכם חיים משותפים מסווג לפי נוסח החוק בקטגוריה ג.
• בקטגוריה ג הפטור הוא 6,000 יורו בלבד והמס מגיע עד 40 אחוזים.
• חוק 5303/2026 מכיר בבן זוג ללא נישואין כיורש, אך לא שינה את סיווגו לצורכי מס.
• זוגות לא נשואים צריכים לתכנן מראש באמצעות צוואה או מבנה בעלות מתאים.

האם צוואה ישראלית מספיקה כדי לרשת דירה ביוון?

היא יכולה לחול על הדירה, אבל הפעלתה ביוון דורשת אפוסטיל, תרגום ולעיתים הליך הכרה, ולכן צוואה יוונית נפרדת בדרך כלל חוסכת זמן וכסף.

• הנוטריון היווני צריך מסמכים ביוונית שהוא יכול לעבוד איתם.
• בתי המשפט ביוון מוסמכים להוציא תעודת ירושה גם למוריש זר עם רכוש ביוון.
• צוואה ציבורית בפני נוטריון יווני, בליווי מתורגמן, היא הדרך הבטוחה ביותר לזרים.
• כשיש שתי צוואות, כל אחת צריכה לציין שהיא חלה רק על נכסי המדינה שלה.
• יש לוודא שהצוואה המאוחרת אינה מבטלת בטעות את המוקדמת.

איזה דין קובע מי יורש את הדירה ביוון של משקיע ישראלי?

לפי תקנת הירושות האירופית 650/2012, ככלל חל הדין של מקום המגורים הקבוע של המוריש בעת פטירתו, גם אם זו ישראל.

• אדם רשאי לבחור בצוואה שהירושה שלו תהיה כפופה לדין אזרחותו.
• למשקיע שגר בישראל, במקרה הרגיל הדין הישראלי אמור לחול על החלוקה.
• מס הירושה, הרישום והטפסים נשארים יווניים בכל מקרה.
• אזרחות כפולה או מגורים חלקיים ביוון עשויים לשנות את התוצאה.
• סעיף בחירת דין מפורש בצוואה מונע מחלוקות עתידיות.

תוך כמה זמן צריך להגיש הצהרת מס ירושה ביוון כשהיורש גר בישראל?

תוך שנה, כשהמוריש נפטר מחוץ ליוון או כשהיורש גר בחו״ל בעת הפטירה.

• כשהפטירה אירעה ביוון והיורש תושב יוון, המועד הוא תשעה חודשים.
• ההגשה נעשית אלקטרונית דרך מערכת myPROPERTY של רשות המסים היוונית.
• כשנערך שטר קבלת ירושה נוטריוני, הנוטריון מגיש את ההצהרה.
• תחילת המועד עשויה להשתנות כשיש צוואה או נסיבות מיוחדות.
• את המס אפשר לשלם ב-12 תשלומים דו-חודשיים, בתשלום מינימלי של 500 יורו.

האם אפשר לוותר על ירושה ביוון אם יש חובות?

כן, יורש שגר בחו״ל יכול לוותר תוך 12 חודשים מהיום שנודע לו על הירושה, אבל הוויתור הוא על הירושה כולה.

• לתושבי יוון המועד הוא ארבעה חודשים.
• אם המועד חולף ללא ויתור, הירושה נחשבת כמתקבלת.
• גביית שכר דירה מהנכס לפני החלטה עלולה להיחשב קבלה שקטה.
• לפטירות מ-16 בספטמבר 2026, הכלל החדש מפריד בין חובות העיזבון לרכוש הפרטי של היורש.
• לפטירות קודמות, קבלת ירושה בכפוף לרשימת מצאי היא האפשרות המקובלת להגבלת האחריות.

מה חוק הירושה החדש ביוון משנה עבור משקיעים ישראלים?

לגבי פטירות מ-16 בספטמבר 2026, החלק השמור הופך לתביעה כספית, האחריות לחובות מוגבלת ככלל לעיזבון, ומותר לחתום על חוזה ירושה.

• חוק 5303/2026 פורסם ב-22 במאי 2026 ואינו רטרואקטיבי.
• קרוב שזכאי לחלק שמור כבר אינו הופך בגללו לשותף בבעלות על הדירה.
• חלקו של בן זוג שיורש לצד ילד אחד עולה מרבע לשליש.
• בן הזוג זכאי לשימוש בלעדי בדירת המשפחה ללא תשלום למשך שנה.
• מיסוי הירושה אינו משתנה בחוק זה.

האם עדיף להעביר דירה ביוון לילדים במתנה בחיים?

מבחינת מס לרוב כן, כי מתנה מהורה לילד פטורה עד 800,000 יורו לעומת 150,000 יורו בירושה, אבל המשמעות היא ויתור על הבעלות כבר עכשיו.

• לרוב הדירות שישראלים קונים באתונה, מתנה מהורה לילד יכולה להיות פטורה לגמרי.
• ההורה מאבד את השליטה ואת ההכנסה מהנכס.
• מתאים בעיקר למי שאינו תלוי בנכס לפרישה או לביטחון.
• יש לבדוק מול רואה חשבון את ההשלכות בישראל ובמכירה עתידית.
• כדאי לשלב את ההחלטה בתוכנית משפחתית כוללת ולא לפי שורת המס בלבד.

מתי יורש יכול למכור דירה שירש ביוון?

רק אחרי ששטר קבלת הירושה נחתם אצל נוטריון ונרשם בקדסטר, והושגו האישורים הפיסקליים הנדרשים.

• בלי רישום בקדסטר היורש אינו מופיע כבעלים של הנכס.
• יש להגיש הצהרת מס ירושה ולקבל את האישור של רשות המסים.
• יש לעדכן את הצהרת הנכסים E9 ואת מס הנכסים השנתי.
• חריגות בנייה בנכס עלולות לחסום מכירה עד להסדרתן.
• כשיש כמה יורשים, מכירה מחייבת הסכמה של כולם או חוזה חלוקה ביניהם.

מאמרים לקריאה נוספת מאתר ביתא נדל"ן

• פתיחת חשבון בנק ביוון, המדריך המלא למשקיעים ישראלים 
• העלויות שצריך לקחת בחשבון לפני שרוכשים נדל"ן ביוון 
• מיסוי נדל"ן ביוון, מדריך למשקיע הישראלי 
• מספר מס יווני