אחת השאלות הראשונות שכל משקיע ישראלי שואל את עצמו לפני הכניסה לשוק הנדל״ן היווני נשמעת פשוטה, אך היא מטעה: כמה כסף אני באמת צריך כדי להתחיל? הכותרות מבטיחות דירות ביוון מ-50,000 יורו, אבל המספר הזה מספר רק חלק קטן מהסיפור. ההון העצמי שתידרשו אליו בפועל תלוי בשלושה גורמים שרובם נעלמים מהעין ברגע ההתלהבות הראשוני: האם אתם רוכשים במזומן או בעזרת משכנתא, האם אתם מכוונים לגולדן ויזה, וכמה מסתכמות העלויות הנלוות שאיש אינו טורח לפרט מראש.

בביתא נדל״ן אנו מלווים משקיעים ישראלים לאורך כל התהליך, ולמדנו שפער של עשרות אלפי יורו בין התקציב המתוכנן להון הנדרש בפועל הוא הסיבה השכיחה ביותר לעסקאות שנתקעות באמצע. המדריך הזה מפרק עבורכם את המספרים האמיתיים לשנת 2026, לפי נתונים רשמיים, כדי שתדעו בדיוק כמה הון עצמי להכין עוד לפני שאתם פותחים חשבון בנק ביוון.

נקודות מפתח

• רכישה במזומן דורשת את מחיר הנכס בתוספת 7% עד 10% עלויות נלוות. לדירה של 250,000 יורו, ההון העצמי הנדרש מסתכם בכ-272,000 יורו, שהם כ-927,000 ש״ח.
• רכישה עם משכנתא יוונית דורשת הון עצמי של 35% עד 50% משווי הנכס, שכן שיעור המימון לרוכש זר נע בדרך כלל בין 50% ל-65% בלבד – ועל כך מתווספות מלוא העלויות הנלוות, שהבנק אינו מממן.
• מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% בלבד. המע״מ על נכסים חדשים בשיעור 24% מושעה עד סוף 2026, כך שגם דירה חדשה מקבלן זכאית למס הרכישה המופחת.
• לזכאות לגולדן ויזה נדרשת השקעה של 250,000, 400,000 או 800,000 יורו, בהתאם לאזור ולסוג הנכס.
• שער היורו-שקל ביוני 2026 נע סביב 3.38 ש״ח ליורו, נמוך משמעותית לעומת סוף 2025, מה שמוזיל בפועל את עלות הרכישה במונחים שקליים.

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ביוון במזומן, בלי משכנתא?

ברכישה במזומן ההון העצמי שווה למחיר הנכס בתוספת העלויות הנלוות, ותו לא. הטעות הנפוצה היא לתכנן את התקציב לפי מחיר המודעה בלבד. בפועל, על מחיר הנכס מתווספות הוצאות עסקה בשיעור מצטבר של 7% עד 10%: מס רכישה, שכר טרחת נוטריון, שכר טרחת עורך דין, אגרת רישום בטאבו או בקדסטר, ולעיתים גם עמלת תיווך. כך, דירה שמחירה 250,000 יורו דורשת בפועל הון עצמי של כ-272,000 יורו עד 275,000 יורו.

היתרון המרכזי של רכישה במזומן אינו רק חיסכון בריבית. עסקה ללא מימון בנקאי מתקדמת מהר יותר, מחזקת את עמדת המיקוח מול המוכר, ופוטרת אתכם מהתלות בלוחות הזמנים והדרישות של בנק יווני – תהליך שעלול להימשך בין ארבעה לשנים-עשר שבועות.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן:  אנחנו ממליצים תמיד לשמור רזרבה של 5,000 עד 10,000 יורו מעבר לחישוב ה-9%, עבור הוצאות שקל לשכוח: תרגום נוטריוני של מסמכים, הוצאת מספר נישום יווני (AFM), פתיחת חשבון בנק מקומי, ובדיקות הנדסיות. ברכישה במזומן, דווקא ההוצאות הקטנות הן אלה שמפתיעות.

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ביוון בעזרת משכנתא?

לאחר שנים של קיפאון אשראי מאז המשבר של 2008, הבנקים ביוון חזרו להעניק מימון – גם לתושבים זרים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. עם זאת, התנאים לזרים מחמירים יותר מאשר למקומיים. רוכש זר מקבל בדרך כלל מימון של 50% עד 65% משווי הנכס, כלומר נדרש הון עצמי של 35% עד 50%. לשם השוואה, יווני המתגורר בחו״ל או תושב מקומי עשוי לקבל מימון של עד 70% ואף 80%.

חשוב להבין: הבנק מממן אחוז משווי הנכס בלבד, ולעולם לא את העלויות הנלוות. את מס הרכישה, הנוטריון, עורך הדין והרישום אתם משלמים מכיסכם, על גבי ההון העצמי לדירה עצמה. הטבלה הבאה ממחישה את ההון העצמי הנדרש בפועל בתרחיש מימון של 60%:

המרה לשקלים לפי שער עבודה של כ-3.4 ש״ח ליורו. הריבית לזרים נכון לתחילת 2026 נעה סביב 4% עד 5.5%.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן:  משכנתא יוונית דורשת מספר נישום (AFM) וחשבון בנק מקומי, ביטוח מבנה וביטוח חיים כתנאי, ולעיתים הוכחת הכנסה שנתית של כ-30,000 יורו. אם אתם שוקלים גולדן ויזה – שימו לב שהמימון אינו פוטר אתכם מהצורך להגיע לסכום ההשקעה המזכה. כדאי לתאם זאת מראש עם עורך דין יווני לפני שמתחייבים.

מהן כל העלויות הנלוות לרכישת דירה ביוון, וכמה הן מוסיפות להון הנדרש?

העלויות הנלוות הן הרכיב שמפיל הכי הרבה משקיעים מהמסלול. הן אינן ניתנות למימון, הן משולמות בעת העסקה, והן מצטברות לשיעור של 7% עד 10% ממחיר הנכס. הנה הפירוט המלא לשנת 2026:

נקודה קריטית למשקיע הישראלי: מס הרכישה מחושב על הערך האובייקטיבי שקובעת רשות המסים היוונית (AADE), ערך שלרוב נמוך ממחיר השוק. השעיית המע״מ על נכסים חדשים, שהוארכה בחוק 5246/2025 עד סוף 2026, היא הזדמנות אמיתית: היא חוסכת לרוכש של דירה חדשה הפרש של עד 21% במס.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן:  רבים מתמקדים במחיר הנכס ומתעלמים מהמע״מ. כשאתם בוחנים דירה חדשה מקבלן, ודאו בכתב שהקבלן אכן בחר במסלול השעיית המע״מ. ההבדל בין 3.09% ל-24% על דירה של 300,000 יורו הוא יותר מ-60,000 יורו – שווה לוודא לפני החתימה.

כמה עולה דירה ביוון בשנת 2026, ואיך זה מתורגם להון עצמי?

מחירי הנדל״ן ביוון ממשיכים לעלות, אך עדיין נמוכים משמעותית ממחירי השוק הישראלי. לפי נתוני בנק יוון ופלטפורמת Spitogatos, המחיר הארצי הממוצע המבוקש עמד במרץ 2026 על כ-2,727 יורו למ״ר, וחציון מחיר הדירה הארצי על כ-190,000 יורו. הפערים בין האזורים גדולים: דרום אתונה היוקרתי מבוקש בכ-4,091 יורו למ״ר, בעוד מערב אתונה זמין בכ-2,150 יורו למ״ר. סלוניקי, החלופה האטרקטיבית, נסחרת סביב 2,325 עד 2,625 יורו למ״ר.

קצב העלייה אף הוא משמעותי: ברבעון השלישי של 2025 רשמה סלוניקי עלייה שנתית של כ-9.6%, ואתונה כ-6.5%, על פי בנק יוון. כך נראה ההון העצמי הנדרש בפועל לפי מסלול הרכישה:

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן:  המחיר הנמוך למ״ר באתונה מערב או בסלוניקי מפתה, אבל ההון העצמי הוא רק ההתחלה. אנחנו בודקים מול כל לקוח את התשואה נטו אחרי ENFIA (מס נכס שנתי), דמי ניהול ותחזוקה, ולא רק את מחיר הכניסה. נכס זול שיושב ריק אינו השקעה – הוא הוצאה.

כמה הון עצמי צריך כדי לקבל גולדן ויזה ביוון ב-2026?

תוכנית הגולדן ויזה מעניקה אשרת תושבות מתחדשת לחמש שנים, ללא דרישת שהייה מינימלית, ונתיב לאזרחות יוונית לאחר שבע שנות תושבות. נכון ל-2026, ובהתאם לחוק 5100/2024 ולעדכוני 2026, התוכנית פועלת לפי שלוש מדרגות השקעה. שימו לב: סף 250,000 היורו כבר אינו חל על רכישת דירת מגורים רגילה.

הון עצמי לגולדן ויזה אינו זהה להון עצמי לרכישה רגילה. גם אם תיטלו משכנתא, ערך הנכס וההשקעה המזכה חייבים לעמוד ברף המלא של המדרגה. בנוסף, החל מ-2024 ונאכף בפועל ב-2026, אסור להשכיר נכס גולדן ויזה בהשכרה קצרת טווח כגון Airbnb.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן:  המלכודת הנפוצה ביותר: משקיעים מניחים שאפשר לשלב כמה דירות קטנות כדי להגיע לרף. החוק החדש דורש נכס יחיד בשטח של 120 מ״ר לפחות במדרגות 400 ו-800 אלף יורו. אנחנו תמיד מאמתים את גבולות האזור הרשמיים מול עורך דין לפני התחייבות, כי ההגדרה היא לפי מחוז ולא לפי מרכז העיר.

אילו מסלולי מימון פתוחים בפני משקיע ישראלי, ומה ההבדל ביניהם?

למשקיע הישראלי שאין בידו את מלוא ההון העצמי במזומן פתוחים שני מסלולים עיקריים, ולכל אחד יתרונות וסיכונים. המסלול הראשון הוא משכנתא בבנק יווני, המתאים למי שמעדיף שהנכס היווני יממן את עצמו ולא לערב את הנכסים בישראל. המסלול השני הוא הלוואה כנגד נכס קיים בישראל, שמספקת מזומן זמין שמתנהג כרכישה במזומן מול המוכר היווני.

נקודה שחשוב להבין: שער היורו-שקל ביוני 2026 נע סביב 3.38 ש״ח ליורו, ירידה ניכרת לעומת השיא של כ-3.79 בדצמבר 2025. עבור משקיע ששוקל הלוואה שקלית, חשיפת המט״ח היא שיקול אמיתי: הכנסות השכירות מתקבלות ביורו, בעוד ההחזר משולם בשקל.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן:  אין מסלול מימון אחד נכון. למי שמכוון לתשואה שוטפת ביורו, משכנתא יוונית מנטרלת את חשיפת המט״ח. למי שצריך לסגור עסקה מהר ולהתחרות מול קונים אחרים, הלוואה שקלית כנגד נכס בישראל נותנת יתרון של מזומן. אנחנו בונים את התמהיל יחד עם כל לקוח, לפי מטרת ההשקעה ולא לפי כלל אצבע.

סיכום: כמה הון עצמי באמת צריך, ומה השלב הבא

התשובה לשאלה כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ביוון אינה מספר בודד, אלא טווח שנקבע לפי הבחירות שלכם. ברכישה במזומן תזדקקו למחיר הנכס בתוספת 7% עד 10%. ברכישה עם משכנתא, ההון העצמי יורד לכ-40% משווי הנכס בתוספת מלוא העלויות הנלוות. ולגולדן ויזה, רף ההשקעה המזכה הוא שקובע – 250,000, 400,000 או 800,000 יורו. בכל אחד מהמסלולים, המספר שמופיע במודעה אינו המספר שתשלמו בפועל.

המסקנה המעשית פשוטה: לפני שאתם מתאהבים בנכס, חשבו אחורה מההון העצמי הזמין לכם. קבעו תקציב כולל, הוסיפו לו את העלויות הנלוות והרזרבה, ורק אז התחילו לחפש. כך תימנעו מהתרחיש השכיח של עסקה שנתקעת חודש לפני החתימה בגלל פער שלא תוכנן.

בביתא נדל״ן אנחנו מתמחים בליווי משקיעים ישראלים בשוק היווני, מהחישוב הראשוני של ההון העצמי ועד מסירת המפתח. צרו איתנו קשר לבדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות, ונבנה יחד את מסלול ההשקעה שמתאים להון העצמי ולמטרות שלכם.

שאלות נפוצות

כמה הון עצמי מינימלי צריך כדי לקנות דירה ביוון ב-2026?

אין סף מינימלי רשמי, אך בפועל ההון העצמי הריאלי הנמוך ביותר עומד על כ-70,000 עד 80,000 יורו.

• לדירה זולה של כ-150,000 יורו עם משכנתא של 60%, נדרש הון עצמי של כ-73,500 יורו כולל עלויות.
• ברכישה במזומן של אותה דירה, ההון העצמי קופץ לכ-163,500 יורו.
• מתחת לסכומים אלה מדובר בדרך כלל בנכסים לשיפוץ או באזורים מרוחקים, שדורשים תקציב נוסף.

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא בבנק יווני, ובאיזה שיעור מימון?

כן. בנקים כמו Alpha Bank, Eurobank ו-National Bank of Greece מעניקים מימון לזרים, בשיעור של 50% עד 65% משווי הנכס.

• הון עצמי נדרש: 35% עד 50% משווי הנכס, ועל כך מתווספות העלויות הנלוות.
• תנאים: גיל 25 לפחות, מספר נישום (AFM), חשבון בנק יווני, וביטוח מבנה וחיים.
• הריבית לזרים נעה סביב 4% עד 5.5%, ותקופת ההלוואה לרוב עד 20 שנה לתושב שמחוץ לאיחוד האירופי.

מהן העלויות הנלוות לרכישת דירה ביוון, ולמה הן כל כך חשובות?

העלויות הנלוות מסתכמות ב-7% עד 10% ממחיר הנכס, הן אינן ניתנות למימון, ומשולמות במלואן בעת העסקה.

• מס רכישה: 3.09% מהערך האובייקטיבי או מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.
• נוטריון ועורך דין: כ-2% עד 3.5% יחד, בתוספת מע״מ.
• רישום בטאבו או בקדסטר: כ-0.5%. תיווך: 2% עד 4% אם נעזרים בסוכן.

האם משלמים מע״מ של 24% על דירה חדשה מקבלן ביוון?

ברוב המקרים לא. השעיית המע״מ על נכסים חדשים הוארכה עד 31 בדצמבר 2026, כך שמשלמים מס רכישה של 3.09% במקום.

• ההשעיה היא לבחירת הקבלן, ולכן יש לוודא בכתב שהפרויקט אכן נכלל בה.
• ההפרש בין 3.09% ל-24% יכול להגיע לעשרות אלפי יורו על דירה אחת.
• ההשעיה עוגנה בחוק 5246/2025, אך עשויה להשתנות, ולכן כדאי לאמת מול עורך דין נכון למועד העסקה.

כמה כסף צריך להשקיע כדי לקבל גולדן ויזה ביוון?

סכום ההשקעה המזכה הוא 250,000, 400,000 או 800,000 יורו, בהתאם לאזור ולסוג הנכס.

• 800,000 יורו: אתונה, מחוז סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים גדולים. נכס יחיד של 120 מ״ר לפחות.
• 400,000 יורו: שאר אזורי יוון, נכס יחיד של 120 מ״ר לפחות.
• 250,000 יורו: רק להמרת נכס מסחרי למגורים או לשיקום מבנה משומר, ולא לרכישת דירה רגילה.

האם כדאי לקנות במזומן או עם משכנתא ביוון?

אין תשובה אחת. הבחירה תלויה בכמות ההון הזמין, במטרת ההשקעה ובחשיפה למט״ח שאתם מוכנים לקחת.

• מזומן: עסקה מהירה, כוח מיקוח גבוה, ללא ריבית, אך כובל הון רב בנכס יחיד.
• משכנתא יוונית: ממנפת את ההון, ההחזר ביורו תואם להכנסות השכירות, אך התהליך איטי ויש עלות ריבית.
• הלוואה כנגד נכס בישראל: מספקת מזומן זמין, אך יוצרת חשיפת מט״ח בין שקל ליורו.

כמה שווה ההון העצמי הנדרש בשקלים, ואיך שער החליפין משפיע?

ביוני 2026 שער היורו עומד על כ-3.38 ש״ח, כך שדירה של 250,000 יורו דורשת הון עצמי במזומן של כ-925,000 ש״ח.

• השער ירד משמעותית מהשיא של כ-3.79 ש״ח בדצמבר 2025, מה שמוזיל את הרכישה למשקיע השקלי.
• ירידת שער מוזילה את ההון הראשוני, אך גם מקטינה את ערך הכנסות השכירות העתידיות במונחי שקל.
• מומלץ לתכנן את מועד המרת המטבע ולא להמיר את כל הסכום בבת אחת.

הערה: המידע במאמר מבוסס על נתונים נכון ליוני 2026 ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. מסים, רגולציה ושערי חליפין משתנים. יש לאמת כל נתון מול עורך דין ויועץ מס מוסמכים לפני ביצוע עסקה.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך להשקעות נדל"ן באתונה

השקעות בהשכרה קצרה באתונה

המדריך למיסוי נדל"ן ביוון

תשואות והשוואות נדל"ן ביוון

מדריך העלויות ביוון