המדריך המלא לקניית דירה ביוון: כל מה שרציתם לדעת [2025]

רכישת נדל"ן בחו"ל היא אחת ההחלטות המשמעותיות שתעשו – ובמיוחד כשזה נוגע ליוון, מדינה אהובה על ישראלים אך גם שונה בתרבות, במיסוי ובבירוקרטיה.
בשנים האחרונות ליווינו מקרוב מאות משקיעים בתהליך רכישת נכס ביוון – החל ממשפחות שקנו דירה לנופש, דרך יזמים שמנהלים פורטפוליו של דירות להשכרה, ועד כאלו שמימשו את חלום ה"גולדן ויזה".

במדריך הזה אנחנו לא רק משתפים ידע מקצועי – אלא גם ניסיון מעשי מהשטח, תובנות אמיתיות מלקוחות, וטיפים שנולדו מטעויות, מהצלחות, ומניסיון אמיתי.
ניסיון שאי אפשר להשיג מהבית במזגן כשמכינים טבלת אקסל ומנסים לחשב תשואה – אלא מתוך שהות ביוון, קנייה ומכירה של מאות נכסים, והבנה של הניואנסים הקטנים באמת.

המדריך נבנה במטרה לתת לכם לא רק הבנה תיאורטית – אלא כלים קונקרטיים, פרקטיים וקלים ליישום שיעזרו לכם לבצע קנייה חכמה ובטוחה של נכס ביוון.
בין אם אתם שוקלים לקנות דירה באתונה, וילה באי יווני ציורי, או נכס להשקעה לצורך קבלת תושבות – המדריך הזה ילווה אתכם שלב אחר שלב, עם שקיפות מלאה, מידע מעודכן, וסיפורים מהשטח.

מה תלמדו כאן?

• איך להגדיר נכון את מטרות הרכישה (ולמה זה משפיע על הכול)
• אילו עלויות מסתתרות מעבר למחיר הדירה
• באילו אזורים כדאי לחפש לפי סוג ההשקעה
• מה כולל הליווי המשפטי – ואיך עו"ד טוב יכול לחסוך לכם עשרות אלפי אירו
• איך פותחים חשבון בנק ביוון ומעבירים כספים בבטחה
• מהם חוקי המיסוי החדשים על השכרה קצרת טווח (כולל רגולציה מתהדקת על Airbnb)
• ואיך לנהל נכס ביוון מישראל – מבלי לאבד את השקט הנפשי

המטרה שלנו היא לעזור לכם לבצע החלטה מבוססת, להבין לעומק את הסיכונים וההזדמנויות, ולחסוך מכם טעויות מיותרות – בעזרת ניסיון מצטבר של ליווי עסקאות בשטח, יום-יום, בכל רחבי יוון.

אז אם אתם שוקלים להשקיע בנכס יווני – התחילו כאן.
זה לא עוד מדריך תיאורטי. זה מדריך של מי שעשה את זה, וליווה אחרים שעשו את זה – בהצלחה.

קל להתאהב ברעיון של בית ביוון – אבל לפני שאתם מחפשים דירות או בודקים טבלאות תשואה, חשוב לשאול שאלה אחת: למה בכלל אתם קונים? בלי תשובה ברורה, כל תהליך הרכישה מתפזר.

שלב 1: להבין למה אתם קונים ומה התקציב האמיתי שלכם

רוב האנשים נכנסים לעולם הנדל"ן עם רעיון כללי – אבל בלי הגדרה חדה של מטרה ותקציב, גם העסקה הכי נוצצת עלולה להיות טעות יקרה.

 למה יוון? הגדירו את מטרת ההשקעה

• מחיר קנייה: מהזולים באירופה.
• תשואה גבוהה: הכנסה משכירות, בעיקר קצרת טווח.
• שגשוג כלכלי: מגמות חיוביות בשנים האחרונות.
• שימוש אישי + תשואה: חופשות פרטיות + השכרה חלק מהזמן.
• גולדן ויזה: תושבות אירופית – דרישות ספציפיות להשקעה.
• מגורים קבועים / רילוקיישן: שיקולי איכות חיים.
• לוקיישן: קרבה לישראל.

מה חשוב להגדיר?

• מהי מטרת ההשקעה? (תשואה? שימוש אישי? תושבות?)
• מה התקציב האמיתי שלכם כולל כל העלויות הנלוות?
• מה פרק הזמן שאתם מתכננים להחזיק בנכס? (שנה? 5 שנים? לתמיד?)
• מה נעשה עם הכסף שיכנס? (החזר הלוואה? משק בית? חיסכון?)

התאמת אזורים לפי טווח ההשקעה:

• טווח קצר / Airbnb: פגרטי, קולונאקי, קיפיסיה, דרום אתונה (גליפדה, אלימוס), איליסיה
• לטווח ארוך / השבחה: אטיקי, קיפסלי, קולונוס, ווטיניקוס, ספוליה, גיזי
• פריים לוקיישן: קולונאקי, פגרטי, קיפיסיה, חוף דרום אתונה, צ'לנדרי, מרוסי, איליסיה
• שכונות יציבות: קליתאה, פטרלונה, נאה סמירני, נאוס קוסמוס, אמבלוקיפי, זוגרפו, גלאצי, אקסרכיה

טיפ מהשטח: הגדרה לא נכונה של היעדים תוביל לבחירה לא מתאימה של אזור, תקציב או נכס.

בניית תקציב ריאלי – טבלת עלויות נלוות

רכיב העלות	עלות משוערת (%)	טווח עליון (%)	הערות חשובות	מי משלם
מחיר הנכס	100%	–	משתנה לפי מיקום וגודל	קונה
מס רכישה (ΦΜΑ)	~3.09%	3.09%	מחושב לפי הערך הגבוה – מחיר או  ערך הנכס על פי רשות המיסים	קונה
אגרת טאבו	0.475%–0.775%	~0.8%	תלוי בערך הנכס ואגרות ממשלתיות	קונה
שכר עו"ד	1%–2%	2.5%	חובה! לעיתים בתוספת מע"מ	קונה
שכר נוטריון	12%–2.5%	2.5%	כולל מע"מ ואגרות, לפי ערך הנכס	קונה
עמלת תיווך	2%–3%	4%	החוק אומר שאם לא הוסכם אחרת המתווך צריך לקבל תשלום מהקונה והמוכר	קונה
בדיקת מהנדס/אדריכל	€200–€800	€1,500	חובה להכשרת חריגות. לרוב באחריות המוכר	מוכר (אבל חשוב לבדוק!)
תרגום ואפוסטיל מסמכים	€300–€800	€1,500+	תלוי במספר המסמכים	קונה
הוצאות שונות (AFM, בנק, נסיעות)	€200–€500	€1,000	חשבון בנק, ייפוי כוח, עלויות לוגיסטיות	קונה
POA מתן ייפויי כוח	200-800	1000	הכנת ייפויי הכוח, תרגומו ואישרור מול נוטריון ורשויות	קונה
הנפקת מספר מס	200-500	500	הוצאת מספר מס על ידי עורך דין, ללא הגעה ליוון	קונה
פתיחת חשבון בנק	500-800	1000	ליווי על ידי עורך דין מקומי ללא הגעה ליוון לצורך הפתיחה	קונה

סה"כ עלויות נלוות (הערכה): 7.5%–10.5%, יכול להגיע גם ל־15%.

מספר מס יווני (AFM) – הצעד הבירוקרטי הראשון

ללא AFM לא ניתן לבצע כמעט שום פעולה משפטית או פיננסית ביוון. ניתן להוציא אותו אישית במס הכנסה או דרך נציג מס עם ייפוי כוח.

טיפ מהשטח:
התחילו את תהליך קבלת ה-AFM (מספר המס היווני) כבר בשלבים הראשונים – עוד לפני שמצאתם נכס. בלי AFM לא תוכלו לפתוח חשבון בנק, לחתום על חוזה או לשלם מסים.

מומלץ לעבוד עם עורך דין יווני שמנוסה בליווי ישראלים – הוא מכיר את התקלות הנפוצות, יודע לשאול את השאלות הנכונות, ויכול לחסוך לכם זמן, תסכול, והרבה טרטורים מיותרים.

עכשיו, כשברור לכם למה אתם קונים וכמה אתם באמת יכולים להרשות לעצמכם – הגיע הזמן לצלול לשאלה הבאה: איפה כל זה פוגש את הקרקע?

שלב 2: המיקום קובע – לבחור נכון ולצאת לסיורים ממוקדים

אלפי משקיעים מגיעים ליוון עם אותה מחשבה: "נמצא מקום נחמד". אבל המפתח להשקעה מוצלחת הוא להבין את המפה כמו מקומי – איפה התיירים באמת נמצאים והמחירים עדיין לא עלו? ואיפה הרגולציה משתנה מחר בבוקר?

אחרי שהגדרתם את מטרת ההשקעה ובניתם תקציב ריאלי, הגיע הזמן לשאלת השאלות: איפה ביוון כדאי לקנות?

יוון מגוונת מאוד – מהמרכזים העירוניים של אתונה וסלוניקי ועד לאיים התיירותיים והכפרים בצפון. כל אזור מתאים למטרות שונות.

אזורי השקעה מומלצים ביוון – לפי מטרת ההשקעה

מטרת השקעה	סוג אזורים מומלץ	מאפיינים עיקריים	טווח מחירים למ"ר (€)	יתרונות	חסרונות
תשואה גבוהה (Airbnb)	מרכז אתונה (פאגראטי, פסיירי, מונסטיראקי, קוקאקי), סלוניקי, איים תיירותיים (כרתים, רודוס, סנטוריני)	ביקוש תיירותי חזק, נגישות גבוהה, נכסים קטנים	1,800–5,000+	הכנסה גבוהה, נזילות גבוהה	תחרות, רגולציה מתהדקת, רעש
השבחה עתידית	שכונות מתפתחות ( קולונוס, ווטיניקוס, אטיקי, ספוליה, קיפסלי, קרמיקוס, מטקסורגיו), פרברים קרובים, ערים בפיתוח	ג'נטריפיקציה, אוכלוסייה צעירה, שיפור תשתיות	1,200–2,500	פוטנציאל עליית ערך, מחירים נמוכים יחסית	זמן הבשלה ארוך, לא מתאים ל-Airbnb מיידית
שימוש אישי / מגורים	פרברים ירוקים של אתונה, אזורי חוף שקטים, ערים קטנות	איכות חיים, סביבה רגועה, קהילה	1,500–4,000+	מתאים לרילוקיישן או חופשות	פחות תשואה, תחבורה ציבורית מוגבלת
גולדן ויזה	נכסים שמאפשרים השקעה של €250,000 – נכסים בשימוש מסחרי שהומרו למגורים	עמידה בדרישות חוקיות, פחות דגש על איכות הנכס	משתנה מאוד	תושבות באירופה לכל המשפחה	חייבים לבדוק היטב לפי עדכון חקיקתי

הרגולציה ביוון לא תמיד הגיונית או קלה להבנה. היא משתנה מהר, ולוקח זמן מהרגע שחוק עובר – עד שהשוק באמת מגיב. אבל מי שמכיר את השטח ויודע לקרוא את המפה המשפטית, יכול להפוך גם את החוקים הכי מסובכים להזדמנות נדל"נית אמיתית.

הסיפור של רועי: כשהבנה רגולטורית הופכת את הקלפים

רועי, משקיע ישראלי, תכנן לרכוש דירה קטנה בשכונת פסיירי – אחד האזורים המבוקשים ביותר באתונה להשכרה קצרה. הוא בנה על השקעה של כ־€250,000 לצורך קבלת גולדן ויזה. אבל ברגע האחרון, התברר לו שהחוק השתנה – פסיירי כבר דורשת מינימום השקעה של €800,000 לתושבות, והעסקה הפכה ללא רלוונטית עבורו.

כאן נכנס הניסיון שלנו לתמונה. בזכות ההיכרות העמוקה עם הרגולציה והשוק, הצגנו לו פתרון: נכס בפאגראטי, אזור מגורים מתפתח, במחיר של €250,000 – שהוגדר עדיין כמתאים לגולדן ויזה. מעבר לכך, הנכס עבר המרה חוקית ממסחרי למגורים, מה שאפשר לו לעמוד בכל הדרישות – גם החוקיות וגם הפרקטיות.

בזכות הגמישות וההבנה של המפה הרגולטורית, רועי לא רק שלא ויתר על הוויזה – הוא גם קיבל דירה גדולה יותר, באזור עם פוטנציאל השבחה גבוה.

מסקנה מהשטח: ביוון זה לא נדיר שחוק נכנס לתוקף – ואף אחד, כולל אנשי מקצוע, לא יודע בדיוק איך ליישם אותו. יש חורים, יש סימני שאלה, ואין תשובות ברורות. אנחנו בביתא עובדים עם האנשים שמכירים את המערכת מבפנים – כאלה שיודעים לקרוא בין השורות ולפעול גם כשאין הנחיות כתובות.

החוק החדש מחלק את יוון לאזורים עם דרישות השקעה שונות:

• 800,000 אירו: השקעה בנכס אחד בשטח של לפחות 120 מ”ר באזורים בעלי ביקוש גבוה, כולל:
• כל מחוז אטיקה (אתונה רבתי)
• סלוניקי
• מיקונוס
• סנטוריני
• איים עם יותר מ-3,100 תושבים
• 400,000 אירו: השקעה בנכס אחד בשטח של לפחות 120 מ”ר בשאר חלקי יוון
• 250,000 אירו: השקעה בנכסים מסוימים, כגון:
• נכסים המיועדים לשימור ושיקום
• נכסים המוסבים ממסחריים למגורים
• נכסים באזורים כפריים

בכל המקרים, ההשקעה צריכה להיות בנכס אחד בלבד.

סיור נכסים – לראות, להרגיש, לבדוק לעומק

בין אם אתם מגיעים ליוון בעצמכם או עורכים סיור וירטואלי דרך נציג, שימו לב לנקודות שכדאי לבדוק היטב. אלה לא "דגלים אדומים" – אלא תמרורי אזהרה שיכולים לעזור לכם לזהות מראש בעיות שעתידות להפוך לכאב ראש.

בדיקות פיזיות בנכס:

• חזית הבניין והכניסה – חזות מוזנחת עשויה להעיד על ניהול לקוי של הבניין.
• חדרי אמבטיה – בדקו סימני רטיבות, עובש, נזילות או צנרת ישנה.
• מערכת חשמל ומים – שאלו מתי עודכנו לאחרונה והאם יש תקלות חוזרות.
• ריח באוויר – ריח של ביוב, טחב או לחות מעיד על בעיה אפשרית בתשתיות.
• רעשים מהסביבה – תחנת אוטובוס, פאב סמוך או שכנים רועשים? עדיף לגלות את זה עכשיו.
• מים – זרם במקלחות ובכיורים
• גובה תקרה
• שכנים – אופי הדיירים במידת הניתן
• חלוקת המבנה – האם יש עמודים? איך ניתן לחלק את השטח

בדיקות סביבתיות מחוץ לנכס:

• נגישות לתחבורה ציבורית – חשובה גם לבעלי רכב, ובמיוחד אם הנכס מיועד להשכרה.
• קרבה לשירותים יומיומיים – סופר, מאפייה, בית מרקחת, קפה קרוב לבית זה לא מובן מאליו.
• חניה – באתונה ואיים מתויירים, זו יכולה להיות נקודת תורפה אמיתית.
• תחושת ביטחון ברחוב – עשו סיבוב רגלי בשעות שונות. אם אתם לא מרגישים בנוח – כנראה שגם הדיירים לא ירגישו.

לא רק להסתכל – לדעת איך לבדוק: טיפים מהשטח לסיור חכם (גם מהבית)

כשבוחנים נכס ביוון – בין אם בשטח ובין אם מרחוק – חשוב לדעת מה לבדוק. הנה רשימה של טיפים שחלקם טריוויאליים, חלקם פחות, אבל כולם מבוססים על תובנות וניסיון אמיתי עם מאות נכסים.

• בדקו את הרחוב עם Google Street View
  אפשר לראות את חזית הבניין, לבדוק אם האזור מטופח או מוזנח, אם יש גרפיטי, חניה, פחי זבל, חנויות פעילות או נטושות – וכל זה מהבית, לפני ששלחתם דרכון לסריקה.
• בדקו אם הנכס הופיע למכירה בעבר
  חיפוש קצר בגוגל על כתובת הנכס או שם המודעה יחשוף האם הוא הוצע למכירה שוב ושוב, או שירד וחזר לשוק – סימן אזהרה פוטנציאלי.
• בסיור וירטואלי – בקשו גם את מה שלא מראים
  לובי, מדרגות, גג, חניה – לעיתים כאן מסתתרת הבעיה האמיתית. אל תסתפקו בזוויות “אינסטגרם” של הסלון.
• רשמו תובנות מיד אחרי כל סיור
  צרו קובץ טבלה מסודר עם מיקום, מחיר, מצב, יתרונות, חסרונות ושאלות פתוחות. זיכרון זה אחלה – אבל רק בטווח של שעה. אחר כך, הכל מתבלבל.
• בדקו את איכות הבניין – לא רק הדירה
  חזית מוזנחת, תיבות דואר שבורות, מדרגות סדוקות – כל אלו יכולים להצביע על ועד חלש, שכנים לא מעורבים, ובעיות תחזוקה עתידיות.
• בידקו את שנת הבניין – לפני 1950 יהיה מאוד קשה לבטח אל מול רעידות אדמה
• שאלו על ועד הבית (Koinochrista)
  העלות החודשית משתנה דרמטית מבניין לבניין. אם יש חימום מרכזי או מעלית ישנה – ההוצאה יכולה להפתיע.
• עברו פיזית בשכונה בשעות שונות של היום (וגם בלילה)
  האזור יכול להיות שקט ונעים בצהריים, אבל רועש או חשוך בלילה. אם אתם ביוון – סיבוב קצר בערב יכול לחשוף תמונה שונה לגמרי.

המתווך המקומי – האיש שלכם בשטח

מתווך טוב הוא הרבה יותר מ"פותח דלתות". הוא:

• מזהה עסקאות לפני שהן פורסמו
• יודע מי מוכר ולמה
• מבין את הדינמיקה השכונתית

שימו לב: מתווך טוב לא יסתיר מכם עמלות. ודאו שהוא עובד בשקיפות, דובר שפה שתבינו (לפחות אנגלית), ולא מייצג גם את המוכר באותה עסקה. (לא להפיל עסקה במידה והמתווך מייצג את המוכר, רק חשוב להכיר בזה).

טיפ מהשטח: אל תוותרו על עורך דין עצמאי. גם אם המתווך "ממליץ" על עו"ד – מומלץ לוודא שזה מישהו שפועל רק בשבילכם.

בחרתם אזור, צמצמתם אפשרויות, אולי אפילו ראיתם נכס או שניים. עכשיו מגיע החלק שפחות זוהר – אבל קריטי: לבדוק שהכל עומד על בסיס חוקי ובריא.

שלב 3: העוגן המשפטי – הליווי המשפטי והבדיקות הקריטיות

ביוון, דירה יכולה להיראות מושלמת – אבל להיבנות בלי היתר, לכלול חובות נסתרים, או להיות רשומה בכלל על סבתא שנפטרה. זה בדיוק המקום שבו עורך הדין הופך לשומר הסף שלכם.

עורך הדין – לא הוצאה, אלא ביטוח

ביוון חובה על הקונה למנות עורך דין, אבל גם אם זה לא היה חוק, הייתם חייבים אחד. עו"ד טוב יציל אתכם מחריגות בנייה, חובות נסתרים, זיופים ועוד.

מה כולל תפקיד עורך הדין?

1. בדיקת בעלות ורישום בטאבו (Ktimatologio):
   • מי הבעלים הרשום?
   • האם יש חובות, עיקולים, משכנתאות?
   • האם הזכויות נקיות?
2. בדיקת חוקיות הבנייה (Polidomia):
   • האם הנכס נבנה לפי היתר תקף?
   • האם קיימות חריגות בנייה?
   • האם ניתן להכשיר חריגות (אם יש)?
   • האם יש התאמה בין המצב הפיזי, השרטוטים, והרישום בטאבו?
3. בדיקת חובות לרשויות:
   • ארנונה, מים, חשמל, ועד בית
   • מסים קודמים על המוכר (מס שבח)
4. בדיקת זכויות צד ג’:
   • למשל, זכות מעבר בגג, זכות קדימה לקנייה
5. ניסוח חוזה קנייה
   
6. ליווי חתימה ונוכחות בנוטריון
7. רישום הנכס בטאבו על שמכם

סיפור אמיתי מהשטח – חריגת בנייה לא ניתנת להכשרה

לקוח שלנו כמעט קנה דירת גג באתונה. הכל נראה מושלם – מיקום, מחיר, שיפוץ חדש. אבל העו"ד גילה שהקומה העליונה נבנתה ללא היתר כלל – ובאזור הזה אי אפשר להכשיר. העסקה בוטלה – ונחסך ללקוח הפסד של עשרות אלפי יורו.

מסמכים שתצטרכו להכין כקונים זרים

בכדי לרכוש דירה – משקיע ישראלי יצטרך רק ייפויי כוח לעו"ד מקומי ומספר מס יווני

כדי שהעו"ד והנוטריון יוכלו לפעול, תידרשו להמציא:

סוג מסמך	הערות
דרכון בתוקף	צילום ברור
תעודת לידה	מתורגמת + אפוסטיל
תמצית רישום ממשרד הפנים	מצב משפחתי
אישור הכנסה / תלושי שכר	לצורך הבנק ו־KYC
הוכחת כתובת מגורים	חשבון ארנונה/חשמל
דפי חשבון בנק	לפחות 3 חודשים
ייפוי כוח לעו"ד ביוון	נדרש לניהול התהליך בשמכם
מסמכים נוספים לפי הבנק	משתנה לפי מצב אישי

הערה: כל מסמך חייב להיות מתורגם רשמית ליוונית + חתום באפוסטיל.

טיפ מהשטח: תרגום ואפוסטיל לוקחים זמן וכסף – הכינו את המסמכים מראש ובקשו מעורך הדין שלכם רשימה מדויקת כדי להימנע מהפתעות. אם אתם רוכשים דרך חברת ליווי כמו ביתא, תוכלו לגשת ישירות לאנשי מקצוע מקומיים מנוסים שעבדו עם מאות ישראלים – ולחסוך זמן, כסף וכאב ראש.

אם הכל נקי – יופי. עכשיו צריך לעבור לצד הפיננסי: לפתוח חשבון בנק יווני, להעביר כספים בצורה מתועדת, ולוודא שכל יורו יודע להסביר מאיפה הוא בא ולאן הוא הולך.

שלב 4: פיננסים ביוונית – חשבון בנק והעברת כספים

כדי לרכוש נכס ביוון, ישנם מספר תשלומים שצריך לבצע דרך בנק יווני – מס הרכישה, אנפיה, תשלומי חשמל ומים ושכר עורך-דין. אף על פי כך, פתיחת חשבון בנק יווני איננה חובה לכל משקיע זר, עורך-דין יכול לעשות בעבור המשקיע חלק מהתשלומים או החברה שמלווה את המשקיע (חברת ניהול נכסים).

פתיחת חשבון בנק יווני – כל מה שאתם צריכים לדעת:

אנחנו מדגישים את זה שוב, פתיחת חשבון בנק ביוון היא לא בגדר חובה. זה יכול לסייע בלקיחת הלוואה/משכנתא, שליטה ובקרה אבסולוטית על תשלומים. במידה ואין חשבון בנק, חייבים מיופה כוח מקומי (עו"ד, חברה מקצועית שמלווה, רו"ח או חברת ניהול) בכדי שתוכלו לשלם מיסים, להעביר את סכום הרכישה, או לרשום את הנכס בטאבו.

נשמע פשוט? בפועל זה תהליך שדורש היערכות מוקדמת, מסמכים מדויקים – ולעיתים גם לא מעט סבלנות.
החדשות הטובות: עם ייפוי כוח מדויק וליווי משפטי מתאים, אפשר לעבור את זה חלק – גם מבלי להגיע ליוון

בנקים עיקריים:

• Eurobank – נכון להיום חשבון יכול להיפתח עם ייפויי כוח, אך בשנה הראשונה לפתיחת החשבון בעל החשבון צריך להגיע לסניף הבנק פיזית.
• Alpha Bank – נכון להיום, חייב הגעה פיזית ליוון.
• Piraeus Bank – חשבון יכול להיפתח ללא הגעה פיזית ליוון.
• National Bank of Greece (NBG) – חשבון יכול להיפתח ללא הגעה פיזית ליוון.

מסמכים נדרשים:

מסמך	הערה
מספר מס יווני (AFM)	חובה לקבל קודם – במידה ולא מגיעים פיזית  ליוון ניתן להנפיק על ידי ייפויי כוח
דרכון בתוקף	צילום ברור
אישור כתובת מגורים	חשבון על שמכם (מים/ארנונה/חשמל)
אישור הכנסה	תלושי שכר + דו"ח שומה (טופס 935)
הוכחת מקור הכספים	הצהרה + דפי בנק שמראים חיסכון או הכנסה
ייפוי כוח (אם אינכם מגיעים)	חייב לכלול ניסוח ספציפי לפתיחת חשבון – לכל בנק יש את הניסוח שלו

מה עוד חשוב לדעת:

• אולי תידרשו להפקיד סכום סמלי להפעלת החשבון (כ־€500–€1,000).
• תהליך האימות הבנקאי (KYC) עשוי להימשך מספר ימים עד שבועות.
• חשבון משותף עם בן/בת זוג אפשרי – אם שניכם מציגים מסמכים תקינים.
• כל 1-3 שנים, הבנק יבקש לעדכן מסמכים ובמידה ולא יסופקו, החשבון יוקפא עד להמצאת המסמכים.
• עדיף שיהיה יפויי כוח שיאפשר את הנפקת מספר המס וגם את פתיחת חשבון הבנק.

טיפ מהשטח: פתיחת חשבון בנק ביוון עלולה להיות תהליך איטי ומורכב, במיוחד אם אינכם נוכחים פיזית. ודאו שייפוי הכוח שלכם מנוסח במדויק ומכסה פתיחת חשבון, חתימה על חוזים וניהול כספים.
בנוסף, עורך דין מקומי עם קשרים אישיים בבנק יכול לעשות את ההבדל – לפתור תקלות, לזרז תהליכים, ולפתוח דלתות שבדרך כלל סגורות. כמו שבישראל להכיר את האחיין של מנהל סניף בנק הפועלים בעיר מסוימת זה כוח, גם ביוון קשרים זה כוח.

העברת הכסף – רק עם תיעוד מסודר

כך זה עובד:

1. ביצוע העברה בינלאומית (SWIFT) מהבנק בישראל לבנק ביוון.
2. טיוטת הסכם: ברוב המקרים הבנק בישראל יבקש מכם טיוטת הסכם לרכישת הדירה.
3. חשוב מאוד: ההעברה חייבת להיות ישירות מחשבון על שמכם.
4. מטרת ההעברה: עליכם לציין שהיא מיועדת לרכישת נכס. אם אפשר – לצרף מסמך מתאים (טיוטת הסכם / חשבונית).
5. שמרו את מסמכי ה-SWIFT Confirmation. הם יידרשו:
   • לרשויות המס ביוון
   • למכירה עתידית של הנכס
   • להצהרות מס בישראל

סכנות להימנע מהן:

• העברה דרך צד ג’ (לא על שמכם)
• העברה ללא מסמכים נלווים
• אי שמירה על אישורים רשמיים

טיפים מהשטח:

1. בצעו הכנה עם הבנק מספר ימים טרם תאריך העברה, כלומר פנו לנציג שלכם ושתפו אותו שאתם רוכשים דירה ביוון, כך שהוא ינחה אתכם על מסמכים במידת הצורך.
2. במידה ואתם מעבירים בין 2 חשבונות שלכם, שימו לב שאין לכם חובות מס (הסעיפים בבנקים יכולים לבלבל – רכישת דירה ביוון, או העברת כסף לחשבון אישי שלכם ביוון לא חייבת במיסוי).
3. את העברת הכסף להסכם הפרטי/מקדים מומלץ לבצע דרך עו"ד, מי שמלווה אתכם, או במזומן ביוון פיזית למוכר במעמד החתימה.
4. בדקו עם הבנק היווני שההעברה הגיעה ונרשמה כראוי, כולל יעד וסיבת התשלום. העברות גדולות עלולות להיבלם לבדיקות רגולציה.
5. כשיש לכם חשבון פעיל, הכסף מוכן, והמסמכים מסודרים – אתם עומדים לפני רגע האמת. עכשיו זה אתם, המוכר, הנוטריון – והחוזה שיחתום את העסקה.

שלב 5: רגע האמת – חתימת הסכם הרכישה ורישום הבעלות

במעמד החתימה אין מקום להפתעות. זו לא פורמליות – זו הצומת שבה כל פרט קטן קובע: ניסוח החוזה, תזמון ההעברה, והאם באמת תקבלו בעלות חוקית ונקייה.

לאחר סיום הבדיקות המשפטיות, פתיחת החשבון והעברת הכספים – מגיע הרגע שכל התהליך נבנה לקראתו: חתימת הסכם הרכישה הסופי והעברת הבעלות בטאבו.

תפקיד הנוטריון היווני – הרבה יותר מחותמת

• ראשית הנוטריון מבצע מעבר על מסמכים הקשורים לנכס ומוודא שיהיה אפשר למכור/לרכוש את הנכס (הרבה פעמים יש הסדרי שטחים, או פעולות שצריכים לעשות רטרואקטיבי כי הם לא נעשו כמו שצריך בעבר ודוגמאות רבות שאנחנו נתקלים בהם).
• לאחר הבנה שניתן למכור/לרכוש את הנכס, הנוטריון יקיים פגישה עם עו"ד המוכר והקונה, מהנדס במידת הצורך (מרבית הפעמים צריך), רוכש הנכס והמוכר (להחלטתם), בה ייקבעו זמני העסקה, תשלומים ככל ויהיו, מסמכים שנדרשים לאיסוף, פעולות שנדרשות לביצוע, ותנאים מיוחדים. בדרך כלל נוטריונים לא מוכנים לעשות עסקה במידה ואין עו"ד לאחד הצדדים, אמנם לא חייבים עו"ד.
• ניסוח הסכם הרכישה (סופסימו סימבולאו) – לפי המידע שסיפקו עורכי הדין.
• וידוא חוקיות העסקה – זהות הצדדים, תקינות המסמכים, אישורים ממס הכנסה.
• הנפקת דיווחים ותשלומי מס – מספר ימים לפני ביצוע ההסכם, הנוטריון יפתח את האפשרות לשלם את מס הרכישה דרך מערכת של רשות המיסים. מהווה אבן דרך משמעותית, מכיוון ששני הצדדים (המוכר והרוכש), צריכים לאשר במערכת של רשות המיסים את האפשרות לשלם את מס הרכישה. חובה לעשות דרך בנק מקומי, במידה ואין ניתן לבצע דרך העו"ד או גוף מלווה.
• הקראת החוזה בקול רם – חובה לפי חוק.
• גביית מס רכישה ואגרות – כולל תשלום ישיר לרשויות.
• דיווח לרשויות והפקת עותקים רשמיים – כולל העברת החוזה לטאבו לרישום.

חשוב מאוד לזכור:

• הנוטריון אינו מייצג אתכם. הוא מייצג את החוק. לכן, עורך הדין שלכם הוא זה ששומר על האינטרסים האישיים שלכם.
• יש נכסים שלא ניתנים לקנייה/מכירה ויכול לקחת שנים לסדר את זה.
• עבודה עם נוטריונים מנוסים ועם המלצות בלבד! טעות של נוטריון יכולה לעלות המון כסף, אפילו בכל הדירה.

תהליך החתימה בפועל

במעמד החתימה משתתפים:

• הקונה או נציג עם ייפוי כוח
• המוכר או נציגו
• עורכי הדין של שני הצדדים
• הנוטריון + עוזר
• מתרגם רשמי (חובה אם אינכם דוברי יוונית)

סדר הפעולות:

1. 1. תשלום מס הרכישה 
   2. אימות זהות (דרכון, ייפוי כוח)
   3. הקראת החוזה המלא (כולל תרגום סימולטני)
   4. העברת התשלום למוכר – ע"י העברה בנקאית ישירה, לרוב בזמן אמת
   5. חתימות כל הצדדים
   6. חתימה בספר הנוטריון (הספר הגדול)
   7. קבלת עותק רשמי של החוזה
   8. תשלום לנוטריון
   9. הגשת ההסכם למשרד הרישום

טיפים מהשטח:

• ודאו מראש עם עורך הדין שלכם שכל מה שסוכם אכן מופיע בנוסח הסופי של החוזה. במעמד החתימה ניתן לבצע שינויים – אבל זה הרבה יותר מסובך, גוזל זמן ולעיתים דורש תיאומים מחדש בין כל הצדדים. עדיף להגיע כשכל הפרטים כבר סגורים.
• במידה ומשלמים בהעברה בנקאית, מצב שבו לא ניתן לראות הכסף מיידי (לדוגמא אם הכסף הועבר מהארץ), יש לבצע חתימה נוספת לאחר שהתקבל הכסף ויש הוכחת תשלום, רק במידה והתשלום ההתקבל עם צ'ק בנקאי, או בהעברה מיידית מבנק מקומי.
• וודאו שכל חשבונות הדירה שולמו (מים, חשמל, וועד בית), מומלץ לדבר עם וועד הבית טרם רכישת הדירה ולוודא שיש "חשבון נקי מצד המוכר", ולהבין האם יש תשלומים נוספים. 
• עדיף לקיים הסכמים בשעות הבוקר/צהרים מוקדמים, בכדי שהבנק יהיה פעיל (עד 14:00 עדיף לסיים, 17:00 לכל המאוחר).
• תהיו סבלניים,בטח ביוון:) עסקה ממוצעת תיקח 3 חודשים, עסקה מהירה 45 ימים, אך קחו בחשבון שיכול גם לקחת עד שנה.

 

רישום בטאבו – אתם הבעלים (רשמית)

חתמתם על החוזה? מזל טוב/קלוריזיקו – אבל עדיין אינכם הבעלים החוקיים עד להשלמת הרישום בטאבו.

שלבי הרישום:

1. הגשת הסכם הרכישה על-ידי הלנוטריון → טאבו (Ktimatologio). מתבצע כיום אונליין, במקרים חריגים ניתן להגיע פיזית.
2. בדיקת מסמכים ואישורים ע"י פקיד הרישום
3. רישום רשמי של הנכס על שמכם
4. קבלת תעודת בעלות רשמית (Πιστοποιητικό Μεταγραφής)

טיפים מהשטח:

• יש לוודא שהנוטריון מבצע את הרישום באותו יום, או ביום שלאחר מכן.
• וודאו כי קיבלתם מסמך רשמי שמראה את מספר פרוטוקול ההגשה שלכם, דבר אשר מעיד על כך שתהליך רישום הנכס החל – ניתן לקבל מיד לאחר הגשת בקשת הרישום.

טבלה: ציר זמן משוער לתהליך רכישה

שלב התהליך	זמן מינימלי	זמן מקסימלי	הערות
קבלת מספר מס (AFM)	2–3 ימים	שבוע	דרך נציג מס
מציאת נכס	שבוע–חודש	מספר חודשים	תלוי באזור ובשוק
בדיקות משפטיות וטכניות	שבוע–3 שבועות	חודשיים	מורכבויות נדל"ן
פתיחת חשבון בנק	חודש	3 חודשים	תלוי אם נוכחים
העברת כספים	3–7 ימים	שבועיים+	דורש תיעוד
הכנת חוזה לנוטריון	שבוע	3 שבועות	תלוי בזמינות מסמכים
חתימה אצל נוטריון	יום אחד	יום אחד	תהליך מרוכז
רישום בטאבו	2–8 שבועות	עד 12 חודשים	תלוי בעומס מקומי

טיפ מהשטח: בתקופת הרישום, הדבר הכי קריטי הוא שהנוטריון יגיש את ההסכם למשרד הרישום ויקבל את המספר פרוטוקול, דבר שמעיד כי רישום הנכס נכנס לתהליך. לפני רישום הנכס תהיה מורכבות לעשות עסקת מכירה (תלוי נוטריון ורוכש).

שלב 6: אחרי החתימה – ניהול הנכס, הוצאות שוטפות, ותשואה ריאלית

קניתם? מזל טוב – אבל העבודה רק התחילה. עכשיו צריך לוודא שהנכס מניב ולא מנקז. ניהול, תחזוקה, מיסוי – כל אלו יקבעו אם ההשקעה הזו תעבוד גם לאורך זמן.

הנכס נרשם על שמכם בטאבו? מזל טוב! עכשיו אתם עוברים משלב הרכישה לשלב הניהול והתפעול השוטף. כאן קובעים אם ההשקעה באמת תניב את הפירות שציפיתם להם – או תהפוך למקור למאמץ, הוצאות ובלאי.

הוצאות שוטפות לבעלות על נכס ביוון

מעבר לעלויות הרכישה, ישנן הוצאות שנתיות ותקופתיות שיש לקחת בחשבון:

רכיב	עלות שנתית (משוערת)	הערות
מס רכוש (ENFIA)	€2–€13+ למ"ר	תלוי בערך האובייקטיבי של הנכס, קומה, אזור
ועד בית (Κοινόχρηστα)	€150–€600+	משתנה לפי מעלית, ניקיון, גינה, תחזוקה
ביטוח מבנה ודירה	€100–€300+	מומלץ במיוחד נגד רעידות אדמה ונזקי מים
חשמל/מים/אינטרנט	משתנה	לפי שימוש והאם הנכס מושכר או פנוי
תחזוקה ותיקונים	€300–€800	שמרו תקציב לבלתי צפוי – בעיקר בנכסים ישנים
שכר טרחת נציג מס	€100–€300	חובה אם אינכם מגישים דוחות לבד

טיפ מהשטח: הוצאות שוטפות אולי נראות שוליות כל אחת בפני עצמה, אבל לאורך שנה הן מצטברות לסכום משמעותי שמשפיע ישירות על התשואה שלכם. בנו תקציב שנתי מסודר, כללו גם תרחישים לא צפויים – והחזיקו קובץ מעודכן שמרכז את כל ההוצאות בפועל. השקעה שמתנהלת כמו עסק – מתנהגת כמו עסק.

הבחירה בין השכרת הנכס לטווח ארוך או קצר תשפיע על פוטנציאל ההכנסה, מאמץ הניהול והרגולציה החלה:

השכרה – טווח קצר (Airbnb) או ארוך?

פרמטר	השכרה לטווח ארוך	השכרה לטווח קצר (Airbnb)
פוטנציאל הכנסה	יציב אך נמוך יחסית	גבוה בעונות שיא, תנודתי
מאמץ ניהולי	נמוך – חוזה שנתי	גבוה – ניקיון, צ'ק-אין, תפעול שוטף
הוצאות נלוות	נמוכות	גבוהות – תחזוקה, חשמל, ניקיון, עמלות פלטפורמה
רגולציה	קבועה ויציבה	משתנה: דרישות רישום, מגבלות, מיסוי כבד יותר
ניהול מרחוק	פשוט יחסית	מחייב חברת ניהול מקצועית

הסיפור של מיה: מ-Airbnb למודל שקטֿ:

מיה רכשה דירה באתונה והשכירה אותה ב-Airbnb. ההכנסות נראו מבטיחות, אבל המציאות הייתה אינטנסיבית: התעסקות בלתי פוסקת עם תיאומים, ניקיונות, ביקורות, אורחים ששוכחים מפתחות – והרבה הודעות באמצע הלילה. אחרי חצי שנה עברה לשכירות שנתית עם שוכר סטודנט. התשואה אמנם ירדה מעט, אבל הזמן והעצבים שהתפנו – היו שווים את זה מבחינתה.

טיפ מהשטח: ניהול דירת Airbnb דורש הרבה יותר ממודל "שמים מודעה וזהו". אתם מתעסקים באירוח, לוגיסטיקה, תקלות, חודשי תיירות חזקים וחלשים, ובאורחים עם צרכים משתנים. זה יכול להיות רווחי – אבל רק אם אתם בנויים לזה או עובדים עם חברת ניהול אמינה. לא מתאים לכל אחד.

 אפשרויות ניהול נכס ביוון מישראל

ניהול נכס ממרחק דורש לרוב עזרה מקומית. האפשרויות העיקריות:

• ניהול עצמאי: אפשרי בעיקר לשימוש אישי או למגורים ביוון. קשה לניהול מרחוק להשכרה עסקית.
• אדם פרטי (משפחה/חבר): לא מומלץ להשכרה עסקית בשל היעדר פיקוח וחוזה מחייב.
• חברת ניהול מקומית (מומלץ): מספקת שירותים מקצועיים הכוללים פרסום, טיפול באורחים, ניקיון, תחזוקה, גבייה וטיפול בתקלות.
• עמלות ניהול (אומדן): שכירות שנתית: 5%-15% מהשכירות. השכרת נופש (Airbnb): 20%-40% מההכנסות ברוטו.

 

מיסוי על הכנסות משכירות – מדרגות מס לשנת 2024

רמת הכנסה שנתית	מס הכנסה על שכירות
עד €12,000	15%
€12,001–€35,000	35%
מעל €35,001	45%

הערה חשובה: המס חל גם על תושבי חוץ. יש צורך בדיווח שנתי.

רגולציה חדשה על השכרות קצרות – מה צריך לדעת לקראת 2024–2025

בשנים האחרונות יוון מהדקת את הפיקוח על השכרות קצרות טווח (Airbnb ודומיה), עם דגש על מיסוי, רגולציה אזורית, וסטנדרטים של בטיחות.
הרגולציה חלה גם על תושבי חוץ, ויש חובה בדיווח שנתי.

הבשורה הטובה: מי שמבין את הכללים – יכול להיערך מראש, לנצל הטבות, ולהימנע מטעויות יקרות.

דרישות רגולטוריות לשוכרים לטווח קצר

דרישה	פרטים
מע"מ	24% על ההכנסות מהשכרה קצרה
תשלומים ל־EFKA	ביטוח לאומי יווני
ניהול חשבונאי	ספרים, דוחות, תיעוד הכנסות והוצאות
רו"ח יווני חובה	כל תושב חוץ מחויב במינוי רואה חשבון מקומי לצורכי דיווח שנתי

עדכונים שייכנסו לתוקף ב־2025

שינוי	מתי?	מה זה אומר בפועל?
הגבלות אזוריות	ינואר 2025	באזורים מסוימים באתונה (כמו אקסרכיה) לא ניתן לרשום נכס חדש ל-Airbnb אם לא פעל קודם
תקני בטיחות חובה	אוקטובר 2025	חובת ביטוח, גלאי עשן, ציוד עזרה ראשונה, תקני חשמל ואש לנכסים מושכרים

טיפ מהשטח: גם אם ההכנסות אינן גבוהות, חוקים משתנים במהירות. בחרו נציג מס שמכיר את ההתפתחויות ויוכל לעדכן אתכם ולוודא שאתם עומדים בכל הדרישות – במיוחד אם תעברו למודל של Airbnb או מנהלים מספר נכסים.

סיכום: השקעה חכמה ביוון מתחילה בליווי הנכון

אם הגעתם עד כאן – אתם כבר 90% יותר מוכנים מהממוצע.
רכישת נכס ביוון היא הזדמנות אמיתית – אבל כמו כל השקעה, היא דורשת יותר מהתלהבות רגעית:

• להבין את המספרים, לא רק את התמונות
• לדעת לשאול את השאלות הנכונות
• ולהקיף את עצמכם באנשי מקצוע שאתם באמת סומכים עליהם

הנה כמה עקרונות ששווים לכם אלפי אירו בעתיד:

• אל תסתפקו בתחושת בטן – דרשו מסמכים, בדיקות, ואישורים
• תמיד התחילו בהגדרת מטרה ברורה: תשואה, תושבות או שימוש אישי
• ניהול נכס זה לא תחביב – זה עסק. במיוחד כשמדובר ב-Airbnb
• בחרו עו"ד, רו"ח, מתווך וחברת ניהול שמכירים את יוון – ולא לומדים אתכם תוך כדי תנועה

רוצים להתחיל בתהליך?

מוכנים לצעד הבא? זה בדיוק המקום שבו רוב האנשים נתקעים – ואנחנו יודעים איך לפרק את זה לשלבים פשוטים.
בין אם אתם רק מתחילים לברר, כבר מצאתם נכס מעניין, או פשוט רוצים מישהו שיחשוב איתכם – אנחנו כאן.

ביתא נדל"ן ליוותה מאות ישראלים לרכישה חכמה ביוון, עם צוות מקומי שיודע איך הדברים באמת עובדים – מהביורוקרטיה בבנק ועד הדירה עצמה.

שאלות נפוצות:

1. האם אני חייב להגיע ליוון כדי לקנות נכס?

לא. באמצעות ייפוי כוח נוטריוני (מתורגם ומאושר באפוסטיל), עורך הדין שלכם יכול לייצג אתכם לאורך כל התהליך – כולל פתיחת חשבון בנק, חתימה על חוזה והעברת בעלות.
עם זאת, ביקור פיזי ביוון לצורך סיור נכסים, היכרות עם השטח, ופתיחת חשבון בנוכחות אישית – יכול להקל משמעותית על התהליך ולחסוך זמן והתנהלות מרחוק.

2. האם ניתן לקחת משכנתא ביוון כמשקיע זר?

תיאורטית כן – מעשית? זה לא כזה פשוט.
הבנקים היווניים דורשים:

• היסטוריה פיננסית מקומית
• הכנסה מוכחת ביוון
• שעבוד של הנכס

רוב המשקיעים הישראלים רוכשים ללא מימון, או מממנים דרך הלוואות בארץ (אם ניתן).

3. מה זה "ערך אובייקטיבי" ולמה זה משנה?

הערך האובייקטיבי (Αντικειμενική Αξία) הוא ערך רשמי שקובעת רשות המס לפי אזור, קומה, שטח, וכו’.
מס הרכישה (3.09%) מחושב לפי הערך הגבוה מבין:

• מחיר הרכישה בפועל
• הערך האובייקטיבי

במילים פשוטות: גם אם קניתם בזול, ייתכן שתשלמו מס על סכום גבוה יותר.

4. האם כדאי לקנות נכס על שם חברה יוונית?

תלוי. בעבר היה לכך יתרון מיסויי או נוחות למשקיעים עם כמה שותפים.
כיום, עם שינויי רגולציה (בעיקר מ־2024) – יש מגבלות חדשות:

• מיסוי גבוה יותר לעסק
• עלויות ניהול שוטפות
• חובת דיווח מלא

מתי כן? אם אתם מתכוונים להשכיר לטווח קצר באופן עסקי, עם הכנסות משמעותיות – יתכן שזה משתלם. חובה להתייעץ עם רו"ח מקומי.

5. מה קורה אם המוכר מסתיר חובות או חריגות?

אם שכרתם עורך דין טוב – הוא יגלה את זה מבעוד מועד.
בדיקת טאבו מגלה עיקולים, משכנתאות וחובות.בדיקת פולידומיה מגלה חריגות בנייה.
לכן: אל תחתמו על כלום לפני שהעו"ד בודק את הדברים האלה ונותן לכם אישור להמשיך.

6. האם אפשר למכור את הנכס מתי שארצה?

כן, אבל:

• אם רכשתם במסגרת גולדן ויזה, מכירה מוקדמת עשויה לשלול את התושבות (לפני 5 שנים).
• אם תימכרו ברווח – תיתכן חובת מס רווח הון (תלוי בהפרש, בזמן ובשינויים רגולטוריים).

7. האם תוכנית גולדן ויזה רלוונטית לי?

כן, אם אתם משקיעים סכום של לפחות €250,000–€500,000 בנדל"ן ביוון – תלוי באזור.
התוכנית מקנה:

• תושבות לכל המשפחה
• חופש תנועה באירופה (אזור שנגן)
• גשר פוטנציאלי לאזרחות בעתיד

חשוב: לבדוק האם הנכס והאזור אכן עונים לרף התקציבי המחייב, בהתאם לחוק העדכני!