שאלות ותשובות – כל מה שרציתם לדעת

תוכל לספר לי קצת עליכם ועל החברה 

אנו פועלים בשוק הנדל"ן היווני החל מ-2018 עם התמקדות בבירה, אתונה. ההתמחות שלנו היא בתחום נדל"ן המגורים והפרויקטים שלנו מאופיינים ביזמות התחדשות עירונית- השבחה טוטאלית של בניינים קיימים. 

איזה תשואות אפשר להשיג בהשקעות באתונה? 

זה תלוי בהרבה מאוד פרמטרים. השכרת הדירה במתווה השכרה ארוך טווח מייצרת בין 4%-6% תשואה נטו בממוצע לאחר הוצאות נלוות, מסים, דמי ניהול וכדומה. השכרת הדירה במתווה השכרה קצר טווח בפלטפורמות תיירותיות מייצרת בין 7%-10% תשואה נטו בממוצע.  

כמה עולה דירה באתונה? מה הסכום המינימאלי להשקעה? 

סכום ההשקעה המינימלי בפרויקטים שלנו עבור רכישת דירה מתחיל סביב ה-350,000 ₪  

מי מנהל לי את הנכס לאחר הרכישה? 

בשביל לתת שקט ושליטה בהשקעה מסוג זה, רכישת דירה מעבר לים, חשוב לבחור חברת ניהול נכסים אמינה, מקצועית, אבל הכי חשוב עם ניסיון וקבלות בשטח. עבור זה הקמנו חברת ניהול נכסים עצמאית אשר נותנת מעטפת מלאה למשקיעינו. אנחנו מנהלים עבורכם את הנכס באופן מלא. זה אומר שאנחנו דואגים להשכרת הנכס, ניהול שוטף, תחזוקה, גבייה של שכר דירה, העברת הכספים לחשבונכם, דוחות חודשיים וכל מה שקשור בטיפול בנכס שלכם באתונה. מעבר לכך ולא פחות חשוב, חברתנו נותנת גם שירות לקוחות לדייר היווני בקצה שמשכיר מכם את הנכס כדי לדאוג לכל צרכיו ולוודא שהוא יהיה מרוצה.  

האם יש אפשרות למימון בנקאי ביוון? 

הבנקים ביוון מתחילים להראות סימני התאוששות מהמשבר. ישנם כבר בנקים ראשונים שמציעים משכנתאות ונראה שבטווח של עד סוף 2025 שוק המשכנתאות יעבוד בצורה מלאה. ניתן ליצור איתנו קשר ישיר בנושא לפרטים נוספים, שכן הם מתעדכנים כל מספר שבועות. 

תוכל לפרט לי על משך הזמן שלוקח לרכוש נכס? 

נתחיל מזה שתהליך רכישת נכס ביוון לוקחת זמן. כמה זמן? אין דרך מדויקת להעריך כי כל נכס והמורכבות המשפטית שלו. בדרך כלל זמן ממוצע לרכישה לוקח 3-4 חודשים.  

האם הדירה רשומה בטאבו על שמי? 

כן. ביוון הדירה נרשמת בטאבו על שם הרוכש. הטאבו ביוון הוא פרטי וחזק מאוד. 

האם חייב לפתוח חשבון בנק כדי להשקיע?

לא. אין חובה רגולטורית המחייבת את המשקיע לפתוח חשבון בנק בכדי לרכוש דירה. בהנחה ויהיה רצון לפתיחת חשבון בנק מקומי נדע ללוות אתכם גם בתהליך הזה. 

מה המיסים שמשלמים ביוון על רכישת דירה? ומה המיסים על ההכנסות?

נתחיל בזה שאנו לא יועצי מס או רואי חשבון וכל נתון שרשום כאן הוא למיטב ידיעתנו ואינו מהווה תחליף לייעוץ כזה או אחר. 
– מס הרכישה עומד על 3.09% 
– מס הכנסה שנתי על הכנסות משכ"ד תלוי בגובה ההכנסה השנתית. מדרגת המס הראשונה הינה  15% (עד גובה הכנסה שנתית ברוטו של 12,000 יורו). ישנן מדרגת מס נוספת לבעלי הכנסה משכירות שעולה על 12,000 אירו בשנה. 
– מס שבח: 0% (למעשה עומד על 15% אבל קיים פטור שהממשלה היוונית העניקה החל מ-2013 שמתחדש כל שנה). בין יוון לישראל קיימת אמנת-מס שישראל ויוון חתומות עליה – אין תשלום מיסים בארץ על הדירה ביוון.  במילים אחרות- לא תתבקשו מרשויות המס בישראל להשלים תשלום מס בגין מכירת הנכס ביוון. 

**מס ירושה:** כל נושא המס ירושה דורש ייעוץ מס מקצועי, וכאמור, מידע זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי כזה. אם נפרט בקצרה, אז כן, קיים מס ירושה. המיסוי הוא די נמוך ומושפע מערך הנכס ומהקרבה המשפחתית. בגדול, בהנחה שהקרוב הוא מדרגה ראשונה, המדרגות הן: 

– עד 150,000 אירו – 0% מס (פטור ממס) 

– 150,001 – 300,000 אירו – 1% מס 

– מעל 300,001 אירו – 10% 

המיסוי הוא כמובן פרוגרסיבי. לגבי קרובים מדרגה לא ראשונה, ישנן מדרגות מס מעט שונות והמיסוי במקרה הזה יכול להיות גבוה יותר. 

מה גובה מס השבח ביוון?

 מס שבח: 0% (למעשה עומד על 15%, אבל קיים פטור שהממשלה היוונית העניקה החל מ-2013 שמתחדש כל שנה). כאמור, בין יוון לישראל קיימת אמנת מס שישראל ויוון חתומות עליה – אין תשלום מיסים בארץ על הדירה ביוון. 

איזה סוג אוכלוסייה תשכיר את הדירה שלי?

 אתונה היא עיר ענקית ומגוונת, וקיימת בה אוכלוסייה רחבה. ההמלצה שלנו היא להשקיע בשכונות מרכזיות ומתפתחות, במקומות שבהם רואים עליות ערך משמעותיות משנה לשנה. השכונות הללו מאופיינות בקשת רחבה של תושבים, כולל סטודנטים, זוגות צעירים ומשפחות. אנחנו ממליצים להתמקד באזורים שהאוכלוסייה היוונית אוהבת, כמו אזורי בילוי ומרכזים שכונתיים. כמובן, סוג האוכלוסייה שתשכיר את דירתכם תלוי גם בסוג הנכס (גודל וסוג הדירה). 

מה קורה במידה והדייר עושה בעיות ולא משלם?

 הפרת חוזה ואי-תשלום דמי שכירות מהוות עילה לפינוי. במידה והדייר לא משלם שכר דירה, אנו שולחים מכתב רשמי לדייר לדרישת תשלום מלא של דמי השכירות. אם אין תשלום תוך 3 חודשים, מוגשת לשופט בקשה לפינוי הדייר. צו השופט מבוצע לאחר 45 יום. בפועל, הליך הפינוי נמשך כ-4.5 חודשים. 

האם משלמים מיסים גם בארץ?

 ישנה אמנת מס בין ישראל ליוון, שמבהירה שהמיסים משולמים אך ורק ביוון. עם זאת, אין לקחת את המידע המוצג כאן כמובן מאליו, ויש להיוועץ עם גורם מקצועי בכל הקשור למיסים. 

מה עתיד לקרות בשוק הנדל"ן ביוון ב-5 השנים הקרובות (2025-2030)?

 הערכתנו היא שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות באופן משמעותי גם במהלך 5 השנים הקרובות מסיבות רבות: 

1. כלכלה מתפתחת: יוון נחשבת לאחת הכלכלות המתפתחות בעולם, עם עליות חזקות בכל המדדים, ירידה באבטלה, הגירה חיובית, ופיתוח בתעסוקה. כל אלה מבטיחים את המשך התפתחות והתחזקות הכלכלה, ובכך את העלייה במחירי הנדל"ן. 

2. שוק המשכנתאות: שוק המשכנתאות ביוון נסגר עם פרוץ המשבר ב-2008, וכיום (סוף 2024) הוא נמצא בשלבי פתיחה מחדש. ברגע ששוק המשכנתאות יתייצב, הביקושים יגדלו כתוצאה מיכולת הקנייה שתשתפר, והדבר יוביל גם לעליית מחירי הנדל"ן. 

3. ממשלת יוון מעודדת השקעות: המגמה מוכיחה את עצמה לאורך השנים עם פרויקטים בלמעלה על פני כל היבשת. ככל שהשוק מתפתח, כך גם יש περισσότε מדי משקיעים שמגיעים ליוון, דבר שיגביר את הביקוש והשקעה בשוק הנדל"ן.