הנדל"ן באתונה הפך לאטרקטיבי במיוחד בשנים האחרונות, עם עלייה בביקוש להשכרות קצרות טווח. אם אתם שוקלים להשקיע בנכס להשכרה לטווח קצר בעיר, יש כמה דברים שחשוב לדעת. אנו בביתא נדלן עזרנו למגוון לקוחות למצוא ולרכוש נכסים באתונה. כמו כן,אנו בביתא נדל"ן מנהלים עבור לקוחותינו את כלל שלבי התהליך – מאיתור הנכס ורכישתו, דרך השבחתו ורישויו, ועד להפעלתו וניהולו לטווח קצר או בינוני – באופן ישיר ובשקיפות מלאה. במאמר זה נסקור את כל מה שצריך לדעת לפני ההשקעה, כולל יתרונות, תהליך רכישת נכס, אפשרויות מימון, ניהול הנכס ואתגרים שיכולים להתעורר.

נקודות מפתח

• אתונה מציעה שוק נדל"ן עם תשואות גבוהות, במיוחד בהשכרות לטווח קצר.
• חשוב להבין את מגמות השוק המקומי והשפעת התיירות על מחירי הנדל"ן.
• תהליך רכישת נכס כולל חיפוש, בדיקות, משא ומתן וחתימה על חוזה.
• ישנן אפשרויות מימון שונות, כולל הלוואות בנקאיות והשתמשות בנכסים קיימים.
• ניהול הנכס לאחר הרכישה דורש תשומת לב, כולל תחזוקה וגביית תשלומים.

הביקוש מזנק – והמשקיעים מרוויחים: כך אתונה הופכת לבירת ההשכרות הקצרות

בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן באתונה חווה שינוי משמעותי. הנתונים העדכניים ביותר מצביעים על המשך מגמת הצמיחה בשוק השכרות נופש ביוון. בדצמבר 2024 נרשמו כ-132,500 נכסים פעילים בפלטפורמות ההשכרה השונות ברחבי המדינה, עלייה משמעותית של 11% בהשוואה לשנת 2023. 

זאת ועוד, שנת 2024 התאפיינה בעלייה בולטת בהיקף ההזמנות, כאשר מספר הלילות שהוזמנו עלה ב-16% לעומת השנה הקודמת. נתונים אלה מדגישים את הביקוש הגובר להשכרות לטווח קצר ומחזקים את האטרקטיביות של השקעה בתחום, במיוחד באזורים מבוקשים כמו אתונה. עם עלייה חדה בביקוש להשקעות בתחום הנכסים להשכרה לטווח קצר. העיר, שהייתה ידועה כגן עדן של תרבות והיסטוריה, הפכה ליעד פופולרי עבור תיירים מרחבי העולם, מה שמקנה למשקיעים פוטנציאל להכנסות יציבות רווחיות מקסימלית. עם התפתחות התשתיות והשירותים בעיר, הבנה של מגמות השוק והצרכים של השוכרים הפוטנציאליים הפך להיות קריטי להצלחה של כל השקעה.

מאפייני שוק הנדל"ן באתונה

שוק הנדל"ן באתונה מתאפיין במספר גורמים מרכזיים:

• דינמיות ותלות בתיירות: השוק מושפע באופן משמעותי מהתנודות בענף התיירות הבינלאומי.
• פוטנציאל תשואות גבוה: קיימת אפשרות להשגת תשואות אטרקטיביות יחסית, במיוחד בהשכרה לתיירים דרך פלטפורמות כמו Airbnb.
• ביקוש גובר: ישנה מגמת עלייה מתמשכת בביקוש לנכסים, בין היתר עקב הגידול בתיירות.
• אטרקטיביות מחירים יחסית: מחירי הנדל"ן באתונה עדיין נחשבים לנוחים בהשוואה לערים מרכזיות אחרות באירופה או ישראל.
• תשתיות משתפרות ומשיכת אוכלוסייה: אתונה משתדרגת תשתיתית – תחבורה ציבורית, אזורי פנאי, נגישות, ועוד.
• הזדמנויות השבחה: רוב הנכסים באתונה ישנים (50–100 שנה) ודורשים שיפוץ והשבחה – מה שמייצר ערך מוסף למשקיעים עם ניסיון ויכולות ניהול. בגלל זה ביתא נדל"ן מתמקדת בהתחדשות עירונית.
• מורכבות בירוקרטית: תהליכים בירוקרטיים ורגולציה מקומית דורשים תשומת לב והיכרות עם החוקים.

מגמות מחירים בשוק הנדל"ן באתונה

מגמות מחירים בשוק הנדל"ן באתונה מצביעות על עלייה עקבית בשווי הנכסים והמרכיבים של שוק ההשכרה לטווח קצר. אתונה ממצבת את עצמה כמרכז של הזדמנויות משמעותיות, כאשר מדד המחירים של אתר Spitogatos מצביע על עלייה מרשימה של 11.8% במחירי הדירות למכירה במרכז העיר ברבעון הראשון של 2025.

Source

מחירי השכירות נהנים מעלייה לא רק בשל תיירות, אלא גם בשל התחזקות הכלכלה היוונית והתפתחות התחבורה הציבורית בעיר, מה שמקל על גישה לאזורי תיירות עיקריים.

על פי נתוני הבנק העולמי, התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) של יוון הראה מגמת התאוששות משמעותית בשנים האחרונות, כפי שמודגם בגרף. לאחר תקופה של תנודתיות בין 2013 ל-2021, בה נרשמו שפל ועליות, התמ"ג זינק ל-243.50 מיליארד דולר בשנת 2023. נתון זה, המהווה כ-0.23 אחוזים מהכלכלה העולמית, מצביע על מומנטום כלכלי חיובי שיכול לתמוך בשוק הנדל"ן האטרקטיבי של אתונה ולעודד השקעות בתחום ההשכרה לטווח קצר.

Source

מגמות המחירים בשוק הנדל"ן באתונה, שנובעות מהביקוש הגובר והירידה בהיצע, מתבטאות באופן ברור במאפיינים השונים של שוק ההשכרה, כפי שניתן לראות מהנקודות הבאות:

• המחירים משתנים מאוד משכונה לשכונה. לדוגמה, דירה בפלאקה תעלה הרבה יותר מדירה באזור כמו קיפסלי.
• יש ביקוש גדול לדירות קטנות ומשופצות במרכז העיר, במיוחד כאלה שמתאימות להשכרה לתיירים.
• חשוב לעשות סקר שוק יסודי לפני שקונים, ולהשוות מחירים של נכסים דומים באזור.

חשוב לזכור: מחירי הנדל"ן יכולים להשתנות במהירות, במיוחד בשוק כמו אתונה. מה שנכון היום, יכול להיות לא רלוונטי בעוד כמה חודשים. לכן, חשוב להתעדכן כל הזמן במגמות האחרונות.

לדוגמה, לפי נתונים עדכניים, מחירי הדירות באתונה עלו ב-7.66% ברבעון השלישי של 2024 בהשוואה לשנה שעברה, מה שמצביע על צמיחה ריאלית של 4.69%.

השפעת התיירות על שוק הכלכלה היווני  

התיירות היא גורם מרכזי בשוק הנדל"ן באתונה. הבנק המרכזי ביוון מצא שהתיירות בשנת 2024 עלתה ב 35%, כך גדל הביקוש לדירות להשכרה לטווח קצר,דבר משפיע על המחירים ועל התשואות. ואכן ניתן לראות כי שנת 2024 היוותה את שנת השיא של יוון מבחינת כניסת תיירים. 

עליית הביקוש להשכרות לטווח קצר באתונה

אתונה, עם ההיסטוריה העשירה שלה, תרבות מרשימה והאטרקציות הרבות הממוקמות בעיר, משכה בשנים האחרונות תיירים רבים מכל רחבי העולם. כפי שהראנו, העיר ראתה עלייה שוטפת במספר המבקרים, ומשקיעים החלו מבחינים בפוטנציאל המסתמן בשוק ההשכרות. תיירים מחפשים לרוב חוויות מקומיות אותנטיות, דבר שמוביל לעלייה בביקוש לדירות להשכרה לטווח קצר, במיוחד דרך פלטפורמות כמו Airbnb.

בדצמבר 2024 נרשמו כ-132,500 נכסים פעילים בפלטפורמות ההשכרה השונות ברחבי המדינה, עלייה משמעותית של 11% בהשוואה לשנת 2023. 

Source

זאת ועוד, שנת 2024 התאפיינה בעלייה בולטת בהיקף ההזמנות, כאשר מספר הלילות שהוזמנו עלה ב-16% לעומת השנה הקודמת. נתונים אלה מדגישים את הביקוש הגובר להשכרות לטווח קצר ומחזקים את האטרקטיביות של השקעה בתחום, במיוחד באזורים מבוקשים כמו אתונה.

כדי להבין את המשמעות של המגמות הללו בצורה ברורה, ריכזנו עבורכם את עיקרי הנתונים החשובים ביותר:

פיתוח תשתיות ושירותים באתונה

התיירות לא רק שהשפיעה על השוק, אלא גם הביאה לשיפורים בתשתיות ובשירותים בעיר. השלטונות המקומיים ויזמים פרטיים מגיבים לביקוש ההולך וגדל, ומשקיעים בתשתיות תחבורה, חנויות, מסעדות ושירותים נוספים. כל אלה תורמים להגברת האטרקטיביות של האזור, וממשיכים למשוך תיירים ומשקיעים כאחד.

אתגרים בתחום ההשכרות באתונה

לצד היתרונות ועליית התיירות, אתונה לא חפה מאתגרים:

1. התיירות יכולה להיות עונתית – יש יותר תיירים בקיץ מאשר בחורף.
2. יש תחרות גדולה בין הדירות להשכרה – חשוב להציע דירה איכותית ובמיקום טוב.
3. הרגולציה על Airbnb משתנה כל הזמן – חשוב להתעדכן בחוקים המקומיים.

חשוב לדעת: החל מינואר 2025, אתונה אוסרת על פרטיים רישום דירות חדשות להשכרה קצרה במרכז העיר עד סוף 2026, במקביל להחמרת דרישות בטיחות ואיכות למארחים קיימים – מהלך שמטרתו להגן על שוק הדיור המקומי ולהפחית את הלחץ על תושבים קבועים. (מקור).

אם כן, שוק הנדל"ן באתונה הוא שוק מעניין ומאתגר, אבל עם קצת מחקר ותכנון, אפשר למצוא בו הזדמנויות טובות בהשכרות טווח קצר. רק אל תשכחו לעשות שיעורי בית ובעיקר להתייעץ עם אנשי מקצוע.

יתרונות ההשקעה בנכס להשכרה לטווח קצר באתונה

השקעה בנכס להשכרה לטווח קצר באתונה יכולה להיות צעד חכם, במיוחד אם אתם מחפשים תשואה נאה על ההשקעה שלכם. אתונה, כיעד תיירותי פופולרי, מציעה מספר יתרונות משמעותיים למשקיעים בתחום הנדל"ן.

תשואות גבוהות

אחד היתרונות הבולטים הוא פוטנציאל התשואות הגבוהות. השכרת נכס לתקופות קצרות, כמו דרך Airbnb, מאפשרת לגבות מחירים גבוהים יותר בהשוואה להשכרה ארוכת טווח. במיוחד בעונות השיא התיירותיות, תוכלו לראות הכנסות משמעותיות. לדוגמה, דירה מרוהטת במרכז אתונה יכולה להניב הכנסה חודשית גבוהה משמעותית מהשכרה רגילה.

גמישות בניהול הנכס באתונה

השכרה לטווח קצר מעניקה גמישות רבה יותר בניהול הנכס. אתם יכולים להחליט מתי להשכיר את הנכס ומתי להשתמש בו בעצמכם. בנוסף, בכל יוון קיימות חברות ניהול נכסים רבות באתונה שיכולות לטפל בכל ההיבטים של ההשכרה, החל מפרסום הנכס ועד לניקיון ותחזוקה. זה יכול לחסוך לכם זמן ומאמץ, במיוחד אם אתם לא גרים באתונה.

הזדמנויות בשוק התיירות היווני

שוק התיירות באתונה נמצא בצמיחה מתמדת, מה שמייצר הזדמנויות רבות למשקיעים. העיר מושכת תיירים מכל העולם, המעוניינים לחוות את ההיסטוריה, התרבות והאווירה הייחודית שלה. השקעה בנכס באזור מבוקש, כמו אזור השקעה בנדל"ן ליד האקרופוליס או הפלאקה, יכולה להבטיח תפוסה גבוהה לאורך כל השנה.

השקעה בנכס להשכרה לטווח קצר באתונה דורשת תכנון קפדני והבנה של השוק המקומי. עם זאת, היתרונות הפוטנציאליים, כמו תשואות גבוהות וגמישות בניהול, הופכים אותה לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים רבים.

כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון:

• מיקום הנכס הוא קריטי.
• יש לבדוק את עלויות התחזוקה והניהול.
• חשוב להבין את החוקים והתקנות המקומיות הנוגעות להשכרת נכסים לטווח קצר.

הידעת? לפי דו"ח של Bank Of Greece (Short-Term Rentals overview, 2024)  ארבעים ושניים אחוזים מהנכסים הפעילים באירופה להשכרה קצרת טווח ביוון מרוכזים באתונה – יותר מכל עיר אחרת במדינה.

תהליך רכישת נכס באתונה

אז החלטתם שאתם רוצים לקנות נכס באתונה? מצוין! אך ראשית חשוב להבין את התהליך. זה לא מסובך כמו שזה נשמע, אבל בהחלט דורש תכנון ובדיקות מקדימות. בואו נעבור על השלבים העיקריים:

שלב החיפוש והבדיקות

השלב הראשון הוא כמובן למצוא את הנכס המתאים. אפשר לעשות את זה בכמה דרכים: דרך מתווכים מקומיים, אתרי אינטרנט, או אפילו דרך חברות ניהול נכסים שמציעות גם שירותי איתור נכסים. חשוב לעשות מחקר שוק מקיף ולהבין באילו אזורים כדאי להשקיע, מה טווח המחירים, ומה הפוטנציאל של הנכס.

• הגעה לאתונה: מומלץ להגיע פיזית לאתונה ולראות את הנכסים בעיניים. זה נותן תחושה טובה יותר של האזור והנכס עצמו.
• בדיקות משפטיות: חשוב מאוד לבצע בדיקות משפטיות מקיפות כדי לוודא שהנכס נקי מחובות, עיקולים או בעיות אחרות. מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי שמכיר את החוק היווני.
• בדיקות טכניות: כדאי לבדוק את מצב הנכס מבחינה טכנית – האם יש בעיות אינסטלציה, חשמל, או בעיות מבניות אחרות? אפשר להיעזר בבעל מקצוע שיעשה בדיקה מקיפה.

חשוב לזכור: סבלנות היא מילת המפתח. אל תמהרו לקבל החלטה, ותמיד תבדקו הכל לעומק. השקעה בנכס היא החלטה גדולה, וחשוב לעשות אותה בצורה מושכלת.

משא ומתן על המחיר

אחרי שמצאתם את הנכס שאתם רוצים, מגיע שלב המשא ומתן על המחיר. היוונים אוהבים להתמקח, אז אל תפחדו להציע מחיר נמוך יותר ממה שמבקשים. מזומן יכול להיות כלי מיקוח חזק, אז אם יש לכם אפשרות לשלם במזומן, זה יכול לעזור לכם להשיג מחיר טוב יותר. זכרו, אל תסכימו מיד למחיר המבוקש.

חתימה על חוזה רכישה

אחרי שהגעתם להסכמה על המחיר, מגיע שלב חתימת החוזה. החוזה צריך להיות מנוסח בצורה ברורה ומפורטת, ולכלול את כל התנאים וההסכמות. מומלץ להיעזר בעורך דין שייצג אתכם בתהליך ויוודא שהכל תקין. החתימה מתבצעת אצל נוטריון, והעברת הכספים מתבצעת מספר ימים קודם לכן.

• תשלום מקדמה: לאחר ההסכמה, נהוג לשלם מקדמה למוכר. גובה המקדמה משתנה, אך בדרך כלל מדובר על 10% ממחיר הנכס.
• העברת בעלות: לאחר חתימת החוזה ותשלום מלוא הסכום, מתבצעת העברת הבעלות על הנכס באופן רשמי. זהו השלב הסופי בתהליך הרכישה.
• רישום הנכס: חשוב לרשום את הנכס על שמכם במרשם המקרקעין היווני. זה מבטיח את זכויותיכם על הנכס.

חשוב לוודא שיש בידכם את כלל המסמכים הנדרשים עבור הרכישה. הכוונה גם למסמכי זיהוי כמו תעודת זהות, דרכון בתוקף, היתר תושבות או ויזה במידה ויש וגם במסמכים שדורשות הרשויות ביוון כגון העתק מסמכי החזרי המס.

אפשרויות מימון לרכישת נכס ביוון

רכישת נכס באתונה, כמו בכל מקום אחר, דורשת תכנון פיננסי מוקפד. ישנן מספר דרכים בהן תוכלו לממן את הרכישה, החל מהלוואות בנקאיות ועד לשימוש בנכסים קיימים. חשוב להבין את האפשרויות השונות ולבחור את המתאימה ביותר למצבכם הפיננסי. הטבלה הזאת מסכמת את המידע החשוב שאתם צריכים לדעת בנוגע לאפשרויות מימון לרכישת נכס ביוון:

בוא נבין לעומק את כל אחת מהאפשרויות:

הלוואות בנקאיות ביוון

אחת האפשרויות הנפוצות ביותר היא לקחת הלוואה מבנק יווני. עם זאת, חשוב לדעת שהתנאים לקבלת הלוואה עשויים להיות שונים מאלו שאליהם אתם רגילים. הבנקים ביוון בודקים בקפידה את יכולת ההחזר של הלווה, ולכן תצטרכו להציג הוכחות להכנסה יציבה. בנוסף, הריבית ביוון עשויה להיות גבוהה יותר מאשר במדינות אחרות באירופה או בישראל, לכן חשוב לעשות סקר שוק ולהשוות בין ההצעות השונות. כדאי לבדוק אפשרות של שירותי ניהול נכסים כדי להבטיח הכנסה יציבה מהנכס.

שימוש בנכסים קיימים

אפשרות נוספת היא להשתמש בנכס קיים שבבעלותכם בישראל כבטוחה לקבלת משכנתא. כך תוכלו לקבל הלוואה בישראל ולרכוש את הנכס באתונה במזומן. יתרון בשיטה זו הוא שתוכלו להימנע מהבירוקרטיה היוונית ומהריביות הגבוהות יחסית. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בכך, כמו למשל ירידת ערך של הנכס בישראל.

תנאי אשראי למשקיעים זרים

משקיעים זרים עשויים להתמודד עם תנאי אשראי שונים מאשר אזרחים יוונים. לדוגמה, הבנקים עשויים לדרוש הון עצמי גבוה יותר (לעתים עד 50% משווי הנכס) או להגביל את סכום ההלוואה. בנוסף, תהליך אישור ההלוואה עשוי להיות ארוך ומורכב יותר. לכן, חשוב להתכונן מראש ולהצטייד בכל המסמכים הדרושים, כמו הוכחות הכנסה, דוחות בנקאיים ואישורי מס. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בעסקאות נדל"ן ביוון כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר. חשוב להבין את השפעת התיירות על שוק הנדל"ן לפני קבלת החלטה.

חשוב לזכור: כי מדיניות הבנקים ביוון עשויה להשתנות מעת לעת, במיוחד לאחר המשבר הכלכלי. לכן, מומלץ להתעדכן באופן שוטף במצב השוק ובתנאי האשראי העדכניים ביותר.

בנוסף, קחו בחשבון את העלויות הנלוות לרכישת נכס, כגון:

• עמלות תיווך
• שכר טרחת עורך דין
• מס רכישה
• עלויות רישום בטאבו

ניהול הנכס לאחר הרכישה

אחרי שסיימתם את תהליך הרכישה של הנכס באתונה, מגיע השלב החשוב לא פחות – ניהול הנכס. זהו שלב קריטי שישפיע ישירות על הצלחת ההשקעה שלכם. ניהול נכון לא רק שיבטיח הכנסות קבועות, אלא גם ישמור על ערך הנכס לאורך זמן ויקטין את הסיכוי לבעיות תפעוליות או משפטיות.

שירותי ניהול נכסים

אחת הדרכים הנפוצות והנוחות ביותר היא להיעזר בחברת ניהול נכסים מקומית. חברות אלו מציעות מגוון רחב של שירותים "מקצה לקצה", כך שאתם יכולים להישאר בראש שקט – במיוחד אם אינכם גרים באתונה.

הנה טבלה המרכזת את השירותים העיקריים שחברת ניהול נכסים מציעה:

תחזוקה שוטפת

תחזוקה טובה היא המפתח לשמירה על ערך הנכס ומונע תקלות גדולות בהמשך. חשוב לבצע:

• בדיקות תקופתיות (חשמל, מים, תחזוקה מבנית)
• ניקיון שוטף בין שוכרים
• תחזוקת גינה, מרפסות וריהוט
• תיקונים קטנים בזמן (מנעולים, דלתות, אינסטלציה)

השקעה קבועה בתחזוקה היא לא הוצאה – זו דרך לשמר את ההכנסה.

גביית תשלומים

תהליך הגבייה חייב להיות ברור, עקבי ומבוסס על חוזה כתוב. כדי למנוע בעיות:

• הגדירו תאריך תשלום חודשי קבוע
• צרו מנגנון תזכורות אוטומטיות (SMS, מייל)
• ודאו שהחוזה כולל סעיף עיכוב תשלום וקנסות
• בדקו אפשרות לתשלומים אוטומטיים דרך אפליקציות מקומיות

טיפ של מקצוענים מהשטח:

מה שרוב המשקיעים לא יודעים הוא שניהול נכס באתונה דורש יותר מסתם הבנה בנדל"ן – הוא דורש נוכחות אמיתית בשטח והיכרות עמוקה עם הרגולציה היוונית. לדוגמה, כדי להוציא אישור להפעלת נכס כהשכרה לטווח קצר (Short-Term Lease License), לא מספיק לדעת את החוק – צריך לדעת גם איך הרשויות באמת פועלות, עם מי לדבר, ואיך לזרז תהליכים שיכולים לקחת חודשים למי שלא מכיר את המערכת.

בביתא, עם משרד פעיל באתונה וצוות של עשרות עובדים יוונים מקומיים, אנחנו לא רק מבינים את החוקים – אנחנו חיים אותם. זה מה שמאפשר לנו לנהל נכסים עבור משקיעים ישראלים בצורה חלקה, חוקית ויעילה, תוך שמירה על התשואה המרבית והימנעות מהפתעות ביורוקרטיות.

לזכור תמיד: באתונה, החוקים נכתבים באותיות קטנות – אבל מה שחשוב באמת זה מי יודע לקרוא בין השורות.

אתגרים בהשקעה בנדל"ן באתונה

אז החלטתם להשקיע בנדל"ן באתונה? מצוין! אבל רגע לפני שאתם קופצים למים, חשוב להכיר את האתגרים האפשריים. כמו בכל השקעה, גם כאן יש כמה מכשולים שצריך לקחת בחשבון.

בירוקרטיה מקומית

אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא הבירוקרטיה היוונית. התהליכים יכולים להיות איטיים ומסובכים, ולעיתים קרובות דורשים סבלנות רבה. קחו לדוגמא את הוצאת היתרי הבנייה – זה יכול לקחת חודשים, ואפילו שנים! לכן, חשוב להיעזר באנשי מקצוע מקומיים שמכירים את המערכת ויכולים לסייע לכם לעבור את התהליך בצורה חלקה יותר.

שינויים רגולטוריים

החוקים והתקנות בתחום הנדל"ן יכולים להשתנות לעיתים קרובות, במיוחד בכל הנוגע להשכרת נכסים לטווח קצר כמו Airbnb. חשוב להתעדכן באופן שוטף בשינויים אלה, כדי להימנע מבעיות משפטיות או קנסות. לדוגמה, ייתכן שיוטלו מגבלות על מספר הימים שבהם ניתן להשכיר נכס בשנה, או שיוטלו מסים חדשים על הכנסות מהשכרה.

הידעת? נכס שנרכש במסגרת תכנית "גולדן ויזה" ביוון – לא ניתן להשכירו בהשכרה יומית (STR) כמו Airbnb קלאסי. על פי התקנות החדשות, נכסי גולדן ויזה חייבים להיות מושכרים למינימום של 60 לילות ברצף.

סיכונים כלכליים

יוון עברה משבר כלכלי קשה בעשור האחרון, והכלכלה עדיין לא יציבה לחלוטין. זה אומר שיש סיכונים כלכליים שצריך לקחת בחשבון, כמו תנודות בשערי מטבע, אינפלציה או מיתון. השקעה בנדל"ן ביוון כרוכה בסיכונים אלה, ולכן חשוב לעשות מחקר מעמיק ולהתייעץ עם מומחים לפני שמקבלים החלטה.

למרות האתגרים, השקעה בנדל"ן באתונה יכולה להיות משתלמת מאוד. עם תכנון נכון, סבלנות והיעזרות באנשי מקצוע, תוכלו להפוך את ההשקעה שלכם לסיפור הצלחה.

בקיצור, הנה כמה דברים שכדאי לזכור:

• היו מוכנים לבירוקרטיה.
• התעדכנו בשינויים רגולטורים.
• קחו בחשבון סיכונים כלכליים.

טיפים להשקעה מוצלחת בנכס להשכרה באתונה

אז החלטתם להשקיע בנכס להשכרה באתונה? מצוין! אבל רגע לפני שאתם קופצים למים, חשוב לעצור ולתכנן. השקעה מוצלחת דורשת יותר מסתם מזל – היא דורשת מחשבה, תכנון והבנה של השוק המקומי. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם להפוך את ההשקעה שלכם לסיפור הצלחה.

הגדרת מטרות ברורות

הצעד הראשון בכל השקעה הוא להבין מה אתם רוצים להשיג. האם אתם מחפשים הכנסה פסיבית חודשית יציבה, או שאתם רוצים להגדיל את ההון שלכם בטווח הארוך? האם אתם מעוניינים בהשכרה לטווח קצר לתיירים, או בהשכרה קונבנציונלית לטווח ארוך? התשובות לשאלות האלה ישפיעו על סוג הנכס שתחפשו, המיקום שלו ואסטרטגיית הניהול שלכם. לדוגמה, אם אתם מעוניינים בהשכרה לטווח קצר, תצטרכו להתמקד בנכסים באזורים תיירותיים מרכזיים. אם אתם מעדיפים השכרה לטווח ארוך, תוכלו לשקול אזורים פחות מרכזיים עם ביקוש יציב לשכירות.

בחירת מיקום נכון

המיקום, המיקום, המיקום! זה נכון לגבי כל נדל"ן, אבל במיוחד לגבי נכס להשכרה. המיקום הנכון יכול לעשות את כל ההבדל בין נכס מצליח לנכס כושל. חשבו על הנגישות לתחבורה ציבורית, קרבה לאטרקציות תיירותיות, אוניברסיטאות, מרכזי קניות וכו'. בדקו את מאפייני השכונה שמעניינת אתכם. שכונות כמו קליתאה, נאה סמירני ואמפלוקיפוי הן אופציות מעניינות. כמו כן, חשוב להבין את מאפייני השוכרים הפוטנציאליים – משפחות, זוגות צעירים, סטודנטים או תיירים.

חשוב לזכור: השוק באתונה רותח, אבל לא כל מה שנראה תיירותי על המפה באמת שווה השקעה. אזור טוב ל-Airbnb ב־2025 הוא לאו דווקא הכי מרכזי – אלא זה שמציע את השילוב הנכון בין רגולציה מקלה, מחיר קנייה סביר, נגישות תחבורתית ותשואה תפעולית. הנה ארבע תובנות מהשטח:

• רגולציה מקומית: שכונות כמו אמבלוקיפוי וקולונוס פחות "חמות" על הנייר, אבל גם פחות מוסדרות רגולטורית – מה שאומר שיש פחות מגבלות על השכרות קצרות. באזורים כמו פלאקה או פסירי כבר יש הגבלות בפועל. 
• נגישות תחבורתית: השקעה ליד תחנת מטרו פעילה (כמו Victoria או Agios Nikolaos) מעלה דרמטית את שיעור התפוסה, גם מחוץ לעונת התיירות. הרבה תיירים מעדיפים דירה עם גישה קלה לשדה התעופה או לאקרופוליס על פני מיקום יוקרתי. 
• מחירי קנייה נמוכים: אזורים בפריפריה הקרובה כמו קיפסלי או ספטיה עדיין מתומחרים ב־15–25% פחות מהמרכז, אבל מציעים תשואה יומית כמעט זהה אם יודעים לשפץ נכון ולצלם טוב. 
• קהל אלטרנטיבי: תיירות רפואית ותיירות ארוכת-טווח מתחזקות באזורים סמוכים לבתי חולים ולאוניברסיטאות – אלו קהלים פחות עונתיים ויותר נאמנים. אזורים ליד בית החולים Evangelismos או האוניברסיטה הטכנית מתאימים בדיוק לכך.

טיפ מהשטח: חפשו נכסים במרחק של עד 500 מטר מתחנת מטרו פעילה באזורים עם עלות קנייה של מתחת ל־2,000 אירו למ"ר. חפשו את השם של האזור + "Airbnb Restrictions Athens" בגוגל או באתר משרד התיירות היווני. בקשו מדוחות ניהול קודמים לוודא תפוסה שנתית אמיתית, לא רק עונתית. בדקו באתרים כמו AirDNA או InsideAirbnb לפני קנייה.

הבנת צרכי השוכרים

אחרי שבחרתם מיקום, חשוב להבין מי יהיו השוכרים שלכם ומה הם מחפשים. אם אתם מכוונים לתיירים, תצטרכו לספק נכס מאובזר היטב עם כל הנוחות המודרנית, כמו מטבח מאובזר, אינטרנט מהיר ומיזוג אוויר. אם אתם מכוונים לסטודנטים, ייתכן שתצטרכו להתמקד בנכסים קטנים יותר וזולים יותר, עם גישה נוחה לאוניברסיטאות. זכרו, נכס שמתאים לצרכים של השוכרים הפוטנציאליים שלכם ימשוך יותר שוכרים ויבטיח תפוסה גבוהה יותר. אפשרות נוספת היא להיכנס לפרויקטים של השקעות נדל”ן באתונה ולקנות נכס ישן שמצריך שיפוץ, ולאחר מכן להשקיע בהשבחה על ידי שדרוג תשתיות, מטבחים מודרניים וריהוט איכותי.

אל תפחדו לבקש עזרה ממומחים. שוק הנדל"ן היווני יכול להיות מורכב, במיוחד למשקיעים זרים. עורך דין מקומי טוב יכול לחסוך לכם הרבה כאבי ראש בעתיד. כמו כן, אל תסתמכו רק על "חוש השוק" שלכם. דרשו ניתוח מעמיק, הערכת שמאי והשוואת עסקאות ממאגרי מידע רשמיים.

סיכום והמלצות אחרונות

השקעה בנדל"ן באתונה יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אבל חשוב להיות מוכנים. תעשו שיעורי בית, תבינו את השוק המקומי, ותבחרו את הנכס הנכון. אל תשכחו לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים, ולוודא שיש לכם תוכנית ברורה להמשך. אם תתנהלו נכון, אתם יכולים למצוא את עצמכם עם נכס שמניב הכנסות טובות. בהצלחה!

שאלות ותשובות

מה יתרונות ההשקעה בנכס להשכרה לטווח קצר באתונה?

השוק מציע פוטנציאל הכנסות גבוה יותר מהשכרות לטווח ארוך. 

• עלייה בביקוש תיירותי.
• גמישות בניהול הנכס.
• אפשרות לשימוש אישי.

אילו סוגי נכסים מתאימים להשכרה בטווח קצר באתונה?

נכסים במרכז העיר ובאזורים תיירותיים הם הכי מתאימים. 

• דירות עם גישה נוחה לאטרקציות.
• נכסים עם שירותים נוספים כמו בריכות או גינות.
• דירות מפוארות שמושכות תיירים.

אילו שיקולים צריך לקחת בחשבון לפני ההשקעה בנדל"ן לטווח קצר באתונה?

יש לבצע מחקר מעמיק על השוק המקומי. 

• הבנת מגמות השוק.
• ניתוח עלויות של שיפוצים ותפעול.
• שקילת מיקום הנכס.

כיצד ניתן לנהל את הנכס בצורה אפקטיבית?

כדאי להשקיע בשירות לקוחות ובטכנולוגיות ניהול. 

• שמירה על דירוגים גבוהים.
• תקשורת טובה עם השוכרים.
• ניהול תחזוקה בצורה מתודולוגית.

כיצד ביתא נדל״ן יכולה לסייע לי בהשקעה בנכסים להשכרה לטווח קצר באתונה?

אנו מציעים ליווי מקצועי ומידע עדכני על השוק. 

• זיהוי הזדמנויות משתלמות.
• חיבור עם ספקי שירותים מקומיים.
• ייעוץ מותאם אישית למשקיעים.

מה היתרונות של עבודה עם ביתא נדל״ן בהשקעות נדל"ן באתונה?

ניסיון רחב בתחום הנדל"ן המקומי שמסייע בקבלת החלטות. 

• גישה למידע מעודכן על מחירים.
• תמיכה בתהליך רכישת הנכס.
• פתרונות מותאמים אישית לכל משקיע.

האם ביתא נדל״ן מציעה פתרונות מימון עבור השקעות בנדל"ן באתונה?

כן, אנו מסייעים במציאת פתרונות מימון מגוונים. 

• ייעוץ על אפשרויות מימון שונות.
• חיבור עם מקורות מימון מהימנים. 
• ולאחר מכן, ליווי בתהליך הבקשה למימון.    

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

למה להשקיע ביוון?

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

טעויות נפוצות של משקיעים ביוון

השכונות באתונה