שאלות נפוצות למשקיע הישראלי על ניהול נכס מרחוק ביוון

הרגע שבו משקיע ישראלי מבין שהוא עומד לקנות דירה ביוון – הוא גם הרגע שבו מתחילות השאלות שמטרידות באמת: איך אני שולט בנכס כשאני לא שם? מי מוודא שהשוכר משלם? מה קורה אם יש פיצוץ בצנרת באתונה ב-2 בלילה? ואיך אני לא "נופל בין הכיסאות" במדינה זרה? רוב המשקיעים כבר לא מחפשים הרפתקאות. הם מחפשים יציבות, הכנסה פסיבית, ושקט נפשי. הפחד שהמרחק הגיאוגרפי יהפוך את ההשקעה לכאב ראש ניהולי הוא המחסום הגדול ביותר – והוא לגיטימי לחלוטין. בביתא נדל"ן אנחנו פוגשים את הפחד הזה יום-יום. אנחנו מאמינים שניהול נכס הוא לא "שירות טכני", אלא ניהול מערכת יחסים וביטחון. המטרה היא אחת: שהכסף יעבוד בשבילכם, ולא אתם בשבילו. המאמר הזה נועד לעשות סדר, לענות על 10 השאלות הכי נפוצות שמשקיעים ישראלים שואלים אותנו, ולתת כלים פרקטיים מהשטח.

נקודות מפתח

• עלות ניהול נכס ביוון נעה בין 500 ל-2,000 אירו בשנה להשכרה ארוכת טווח, ובין 20%-25% מהכנסות השכירות בהשכרה קצרת מועד.

• החל מינואר 2026, הליכי פינוי ביוון הפכו מהירים משמעותית – עורכי דין מוסמכים יכולים כעת להוציא צווי פינוי במקום בתי משפט.

• רפורמת מס 2026: מדרגת מס חדשה של 25% על הכנסות שכירות בין 12,001-24,000 אירו, במקום 35% – חיסכון של עד 1,200 אירו לשנה.

• ביטוח אחריות צד שלישי הפך לחובה בהשכרות קצרות מועד מאוקטובר 2025, ומומלץ מאוד גם בהשכרות ארוכות טווח.

• בנק יוון דורש מ-2026 שכל תשלומי שכירות יבוצעו דרך העברה בנקאית בלבד – איסור על תשלום במזומן.

1. איך לנהל דירה להשקעה באתונה כשאני בישראל?

הדרך היחידה לנהל נכס ביוון מישראל ללא נוכחות פיזית היא באמצעות חברת ניהול מקומית אמינה המשמשת כ"זרוע הארוכה" שלכם, בשילוב עם מערכות דיגיטליות למעקב תשלומים, ושירותים משפטיים וחשבונאיים מקומיים.

ניהול נכס מרחוק ביוון ב-2026 הוא תהליך שהפך לנגיש ומובנה בהרבה בהשוואה לעבר. המערכת הדיגיטלית של יוון עברה מהפכה – פלטפורמת myPROPERTY מאפשרת ביצוע עסקאות נדל"ן מרחוק, וניתן לחתום על חוזי ניהול אלקטרוניים ללא הגעה פיזית ליוון. ניהול עצמאי מישראל הוא כמעט בלתי אפשרי בשל הצורך בביקורים פיזיים, טיפול בתקלות דחופות והיכרות עם החוק היווני.
ניהול נכס מרחוק נשען על שלושה עוגנים מרכזיים: חברת ניהול מקומית שמטפלת בשוכר, גבייה ותחזוקה; חוזה ניהול ברור שמגדיר זמני תגובה, דיווחים ואחריות; ובקרה שוטפת מצד המשקיע – גם אם הוא לא מעורב ביומיום.
השלבים המרכזיים כוללים: בחירת חברת ניהול מקומית עם ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים, פתיחת חשבון בנק יווני (חובה לצורך קבלת שכר דירה ותשלום מיסים), מינוי עורך דין ורואה חשבון מקומיים, והתקנת מערכת תקשורת שוטפת עם חברת הניהול.
חשוב לדעת: החל מ-2026, יוון מקימה מרשם נכסים דיגיטלי אחוד שיקשר את כל המידע הפיסקלי והמשפטי של הנכס.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אל תסתפקו במישהו "שדובר עברית". אתם צריכים חברה שיש לה צוות טכני זמין (שיפוצניק, חשמלאי) On-call. ביוון, קשרים אישיים הם הכל – חברת ניהול חזקה מקבלת עדיפות אצל אנשי מקצוע. בביתא נדל"ן אנחנו מלווים את הלקוח כבר משלב הרכישה, כולל חיבור לחברת ניהול מומלצת, פתיחת חשבון בנק, ומינוי עורך דין מקומי. זה חוסך חודשים של ניסוי וטעייה.

מקור: Mobilia Property Management (propertymgmt.gr) | Tranio.com – Property Maintenance in Greece 2025 | immigrantinvest.com – Athens Real Estate 2025

2. איך לבחור חברת ניהול דירות ביוון שמתאימה למשקיע ישראלי?

חפשו חברה שמשלבת סטנדרט שירות ישראלי (מהירות, שקיפות) עם ביצוע יווני (היכרות עם השוק המקומי), ובדקו המלצות ממשקיעים קיימים.

שוק ניהול הנכסים ביוון צומח במהירות, אך לא כל חברת ניהול מתאימה למשקיע ישראלי. האתגרים הייחודיים כוללים: הפרשי שעות, מחסום שפה, שוני בתרבות העסקית, והצורך בדיווח מותאם לדרישות מס ישראליות. ודאו שהחברה מספקת מעטפת מלאה: החל מתשלום חשבונות ארנונה וחשמל, דרך הגשת דוחות לרו"ח היווני ועד טיפול בתקלות. חשוב שהתקשורת תהיה זמינה (וואטסאפ/מייל) ושיהיה לכם איש קשר אחד (Account Manager).

טבלת השוואה – קריטריונים לבחירת חברת ניהול

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:
בקשו לדבר עם לקוחות קיימים. בדקו מי האדם הספציפי שמטפל בנכס שלכם. היזהרו מחברות "זולות מדי" – זה כמעט תמיד עולה ביוקר. ביתא נדל"ן עובדת עם רשת שותפים מצומצמת ומוכחת של חברות ניהול באתונה. אנחנו לא מקבלים עמלה מחברות הניהול – ההמלצה שלנו מבוססת על ביצועים בלבד.

3. כמה עולה ניהול נכס באתונה לעומת ניהול בישראל?

ניהול נכס באתונה זול משמעותית מישראל. עלות ניהול שנתית להשכרה ארוכת טווח נעה בין 500 ל-2,000 אירו, לעומת 8%-12% מהכנסות השכירות בישראל. בטווח הקצר (Airbnb), העמלות גבוהות בהרבה: 20%-25%.

עלויות הניהול ביוון מתחלקות לשני מודלים עיקריים. בהשכרה ארוכת טווח, דמי הניהול הם שנתיים קבועים, בטווח של 500-2,000 אירו לשנה בהתאם לרמת השירות ולסוג הנכס. בנוסף יש הוצאות שוטפות: מס נכס שנתי (ENFIA) של 3-5 אירו למ"ר, חשמל 50-150 אירו לחודש, מים 10-50 אירו לחודש, ודמי ועד בית 20-100 אירו לחודש.
בהשכרה קצרת מועד (Airbnb), עמלת הניהול עומדת על 20%-25% מהכנסות השכירות, לא כולל חשבונות שוטפים. המודל הזה כולל ניהול הזמנות, ניקיון, קבלת אורחים, ותחזוקה שוטפת.

טבלת השוואה – עלויות ניהול אתונה מול תל אביב

מקור: Tranio.com – Property Maintenance in Greece 2025 | Greece Invest – Maintenance Costs | Ellis Ridge Investments – Hidden Costs Guide 2025 | OECD – Tax and Property Management Costs in Europe

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: עלות הניהול הנמוכה ביוון היא יתרון משמעותי, אבל חשוב לא להתפתות למחיר הנמוך ביותר. בדקו מה לא כלול במחיר ודרשו הצעת מחיר מפורטת מראש. חברת ניהול טובה שעולה קצת יותר יכולה לחסוך לכם הרבה כאב ראש – ואלפי אירו – בטווח הארוך.

4. איך לעקוב אחרי תשלומים משוכרים ביוון מרחוק?

באמצעות חשבון בנק יווני עם גישה לאינטרנט בנקינג, הגדרת הוראות קבע, ומעקב דיגיטלי דרך אפליקציית הבנק או דוחות מחברת הניהול. כל חוזה שכירות חייב להיות מדווח במערכת Taxisnet (מערכת המס היוונית).

החל מ-2026, יוון מחייבת שכל תשלומי שכירות יבוצעו דרך העברה בנקאית בלבד – איסור מוחלט על תשלום במזומן. זהו שינוי משמעותי שדווקא מקל על המשקיע הישראלי: כל עסקה מתועדת דיגיטלית. החשבון חייב להיות על שם בעל הנכס (לא ניתן להשתמש בחשבון של עורך דין או מנהל נכסים).
השלבים המומלצים: פתיחת חשבון בנק יווני עם גישה לאינטרנט בנקינג, הגדרת התראות SMS או אימייל לכל העברה נכנסת, קבלת דוח חודשי מחברת הניהול עם פירוט תשלומים (כולל צילום אישור העברה, לא רק "הכול שולם"), והעברות בנקאיות מיוון לישראל שאורכות בדרך כלל 1-3 ימי עסקים.

מקור: premiumecoplatform.com – Changes to Taxation of Rental Income in Greece from 2026 | Mobilia Property Management (propertymgmt.gr)

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: מומלץ לפתוח חשבון בנק Eurobank או Alpha Bank שיש להם ממשק אנגלי טוב ומותאם ללקוחות זרים. הגדירו איחור של 5 ימים כקו אדום ודרשו התראה מיידית מחברת הניהול. אנחנו בביתא נדל"ן מלווים את הלקוח בתהליך פתיחת החשבון.

5. מה עושים כששוכר ביוון מפסיק לשלם שכר דירה?

פועלים מהר – דרך עו"ד מקומי ובהתאם לחוק היווני. יש לפעול לפי הליך משפטי מוגדר: הודעה פורמלית לשוכר, ניסיון גישור, ובמידת הצורך הגשת תביעת פינוי. החל מ-2026, ההליך הפך מהיר משמעותית.

החוק היווני מגן על שוכרים מפינוי שרירותי, ולכן לא ניתן פשוט להחליף מנעולים (זה בלתי חוקי ביוון). עם זאת, רפורמה משמעותית שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 האיצה את הליכי הפינוי. ככל שפועלים מוקדם – כך הסיכון קטן.
התהליך כולל שלושה שלבים. שלב ראשון: משלוח הודעה חוץ-שיפוטית לשוכר דרך עורך דין, בדרישה לפנות את הנכס תוך מספר שבועות. שלב שני: אם השוכר לא משתף פעולה, הגשת תביעת פינוי. שלב שלישי: דיון בבית משפט.
החידוש המשמעותי: החל מ-2026, צווי פינוי יכולים להיות מוצאים על ידי עורכי דין מוסמכים של לשכת עורכי הדין המקומית, ולא רק על ידי שופטים. זה מקצר את ההליך מ-12 חודשים בעבר ל-2-3 חודשים בלבד.
חשוב לדעת: חוזה השכירות המינימלי ביוון הוא 3 שנים. פינוי לצורך שימוש אישי או מכירת הנכס אסור.

טבלת השוואה – הליכי פינוי לפני ואחרי הרפורמה

מקור: Property Founders Greece – New Rental Law 2026 | Tsamichas Law – Reforms in Rent Eviction Orders 2025 | Leptokaridou Law Firm – Greece Rental Property Laws | Hellenic Ministry of Justice (justice.gov.gr)

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הדרך הטובה ביותר למנוע בעיות היא סינון קפדני מראש. אנחנו בביתא בודקים תלושי שכר וערבים ביוון בדיוק כפי שהיינו עושים בדירה בתל אביב. בנוסף, אנחנו ממליצים לכלול בחוזה השכירות סעיף פינוי מואץ וערבות בנקאית. זה לא מונע בעיות, אבל מאיץ את הפתרון.

6. איך לקבל דיווחים מסודרים מחברת ניהול ביוון?

מגדירים פורמט דיווח קבוע כחלק מהחוזה – תדירות, פורמט, ותוכן – ועומדים על כך. בלי דוח – אין שקט נפשי.

חברת ניהול מקצועית צריכה לספק: דוח חודשי הכנסות-הוצאות מפורט, תיעוד תשלומי שוכרים (העתקי העברות בנקאיות), דוח תחזוקה עם תמונות (לפני ואחרי), עדכוני תפוסה ומצב השוכר, ופירוט תשלומי מיסים ועמלות.
הפורמט המומלץ: קובץ PDF או גיליון אלקטרוני שנשלח באימייל, עם גישה לפורטל מקוון אם קיים. חברת ניהול רצינית עובדת עם מערכת CRM או אקסל מסודר שבו מתועד כל ביקור בנכס וכל תיקון שבוצע. זהו ה"תיק הרפואי" של ההשקעה שלכם.
חשוב לדרוש את כל הקבלות המקוריות, שכן ניתן לנכות הוצאות תחזוקה, ניהול וביטוח מהכנסה החייבת במס ביוון.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אל תסתפקו בוואטסאפ או בשיחת טלפון. אנחנו דורשים מחברות הניהול שעובדות עם לקוחות ביתא דוח חודשי קבוע בפורמט אחיד, כולל תמונות מביקורות שגרתיות בנכס. אם לא מקבלים דוח – משהו לא בסדר, וזו בעיה עתידית.

7. האם צריך ביטוח שוכרים בדירות להשקעה ביוון?

כן. ביטוח נכס אינו חובה חוקית להשכרה ארוכת טווח, אך מומלץ מאוד. להשכרות קצרות מועד – ביטוח אחריות צד שלישי הפך לחובה מאוקטובר 2025.

הרגולציה ביוון שונה בין השכרה ארוכה לקצרה.
בהשכרה ארוכת טווח, ביטוח נכס אינו חובה חוקית, אבל כדאי מאוד. הסיבה: אם ביטחתם את הנכס כנגד רעידת אדמה, שריפה והצפה – תקבלו הנחה של עד 20% במס הנכס השנתי (ENFIA). חברות ביטוח יווניות מציעות פוליסות מ-150 אירו לשנה ומעלה.
בהשכרה קצרת מועד, החל מ-1 באוקטובר 2025, חוק 5170/2025 מחייב כל מארח לרכוש ביטוח אחריות צד שלישי כדי לכסות נזקים או תאונות במהלך שהיית אורח. הפוליסה חייבת להיות מחברת ביטוח יוונית. אי-עמידה בדרישה גוררת קנסות של 5,000-20,000 אירו.

טבלת השוואה – ביטוח לפי סוג השכרה

מקור: Elxis.com – New Greece Short-Term Rental Rules 2025 | Law 5170/2025 | Sintoris Law – Residential Tenancy Agreement | Association of Insurance Companies of Greece (eaee.gr)

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: ביטוח זול יחסית – נזק יכול להיות יקר מאוד. גם אם אתם משכירים לטווח ארוך, ביטוח "all risks" שעולה 200-400 אירו בשנה יכול להציל אתכם מעשרות אלפי אירו. בדקו שהפוליסה באנגלית. זו השקעה קטנה על שקט נפשי גדול.

8. איך לוודא שמחליפים מנעולים אחרי דיירים בדירה באתונה?

מגדירים זאת כהליך קבוע בחוזה הניהול עם הוכחת ביצוע. כל החלפת דייר שווה החלפת מנעול. נקודה.

החלפת מנעולים בין דיירים היא פרקטיקה מומלצת שלעיתים קרובות נשכחת. אין חובה חוקית ביוון להחליף מנעולים, אבל מבחינת אבטחה – זה קריטי.
הפתרון: לכלול סעיף בחוזה הניהול שמחייב החלפת צילינדר (לא את כל המנעול) בכל החלפת דייר. עלות: 30-80 אירו לצילינדר. חברת הניהול צריכה לשלוח תמונה של הצילינדר החדש, חשבונית מהמנעולן, ואישור ביצוע.
בהשכרות קצרות מועד, מומלץ להתקין מנעול חכם (smart lock) עם קוד שמתחלף בין אורחים. ההשקעה הראשונית של 150-300 אירו חוסכת את ההוצאה החוזרת ומעלה את רמת האבטחה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: דרשו חשבונית ותמונה – אל תוותרו. זה עניין של ביטחון. בביתא נדל"ן אנחנו ממליצים ללקוחות להתקין מנעולים חכמים עם קוד משתנה, במיוחד בדירות Airbnb. זה גם מאפשר שליטה מרחוק מישראל.

9. האם כדאי למשקיע ישראלי לבקר פיזית בדירה ביוון פעם בשנה?

כן, מומלץ מאוד. מבחינה ניהולית אין חובה אם יש חברת ניהול טובה, אבל מבחינה פסיכולוגית וכלכלית – ביקור שנתי הוא השקעה חכמה שמחזירה את עצמה.

טיסה לאתונה מישראל לוקחת כ-2 שעות, ויש טיסות ישירות רבות. ביקור שנתי מאפשר: בדיקת מצב פיזי של הנכס (בלאי, נזקי מים, מצב מערכות), פגישה עם חברת הניהול וסקירת ביצועים, פגישה עם רואה החשבון או עורך הדין, סיור בשכונה להבנת מגמות (האם הסביבה משתפרת? יש פיתוח חדש? סלילת מטרו? פתיחת בתי קפה?), והשוואת מחירים עם נכסים דומים באזור.
עלות ממוצעת של ביקור: טיסה 200-400 אירו, 2-3 לילות מלון 150-300 אירו. סה"כ כ-400-700 אירו – השקעה שמחזירה את עצמה. בנוסף, הוצאות הנסיעה עשויות להיות מוכרות לצרכי מס במקרים מסוימים (התייעצו עם רו"ח).

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אל תסתמכו רק על "תחושה טובה". אנחנו ממליצים ללקוחות ביתא לשלב את הביקור השנתי עם סיור השקעות – לבדוק את הנכס הקיים ולראות הזדמנויות חדשות. אנחנו מארגנים סיורי השקעות מותאמים אישית באתונה.

10. מה עושים כשהשירות של חברת הניהול ביוון לא מספק?

מוודאים מראש שבחוזה הניהול יש סעיף יציאה (Termination Clause) של 30-60 יום מראש, מתעדים את הבעיות, ומחליפים – בלי רגשות.

בעיות עם חברות ניהול הן תופעה נפוצה, במיוחד כשמדובר במשקיעים מרחוק. סימנים מחשידים שצריך לשים לב אליהם: תגובה איטית (מעל שבוע), דוחות חסרים או לא עקביים, הוצאות לא מוסברות, שוכרים מתלוננים שלא מטפלים בבעיות, וירידה בהכנסות ללא הסבר. חוסר מענה או חוסר שקיפות הם דגלים אדומים.
צעדים לפעולה. שלב 1: תיעוד כל הבעיות באימייל (ליצירת תיק ראייתי). שלב 2: שיחה ישירה עם מנהל החברה, עם דרישות ברורות ולוח זמנים לשיפור. שלב 3: אם אין שיפור תוך 30 ימים, הפעלת סעיף היציאה בחוזה. שלב 4: מעבר לחברת ניהול חדשה, תוך הקפדה על העברה מסודרת של מסמכים, מפתחות וקשרי שוכר. תהליך ההחלפה פשוט: החברה החדשה יוצרת קשר עם הישנה, מבצעת "חפיפה" ומקבלת את המפתחות והמסמכים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הטעות הגדולה ביותר שאנחנו רואים: משקיעים שנשארים עם חברת ניהול גרועה כי "אין להם כוח לחפש חלופה". אל תשארו "בני ערובה" של שירות רע. זה עולה הרבה יותר מהמאמץ של החלפה. תיעוד הוא כוח. פנו אלינו ונעזור למצוא פתרון.

נספח: מדרגות מס הכנסה משכירות ביוון 2025 לעומת 2026

דוגמת חישוב: הכנסה שנתית משכירות: 20,000 אירו.
ב-2025: 12,000 x 15% + 8,000 x 35% = 4,600 אירו.
ב-2026: 12,000 x 15% + 8,000 x 25% = 3,800 אירו.
חיסכון שנתי: 800 אירו.

מקור: Law 5246/2025 (Articles 1-12) | immigrantinvest.com – Taxes in Greece 2026 | Global Property Guide – Greece Property Taxes

סיכום: ניהול נכס מרחוק ביוון – זה אפשרי, רווחי, ומשתפר

ניהול נכס מרחוק ביוון ב-2026 הוא תהליך שונה לחלוטין ממה שהיה לפני חמש שנים. יוון עוברת דיגיטציה מואצת, מערכת המס מתייעלת, הליכי הפינוי הפכו מהירים בהרבה, והרגולציה על שוק השכירות – הן ארוכה והן קצרה – הופכת מסודרת ושקופה יותר.
הנתונים מדברים בעד עצמם: תשואות שכירות של 6%-9% במרכז אתונה, עלויות ניהול נמוכות בהשוואה לישראל, רפורמת מס שתחסוך למשקיע ממוצע עד 1,200 אירו בשנה, והליכי פינוי שהתקצרו ל-2-3 חודשים בלבד. במקביל, החובות גדלו: ביטוח אחריות הפך לחובה בהשכרות קצרות, תשלומי שכירות חייבים לעבור דרך הבנק, וחברות ניהול נדרשות לעמוד בסטנדרטים גבוהים יותר.
ניהול נכס מרחוק הוא האמנות של שחרור שליטה תוך שמירה על פיקוח. המפתח להצלחה הוא בחירה נכונה של שותפים מקומיים – חברת ניהול אמינה, עורך דין מנוסה, ורואה חשבון שמכיר את המערכת. המשקיע הישראלי הממוצע ביוון כבר מבין ששוק הנדל"ן היווני מציע תשואות שבישראל אפשר רק לחלום עליהן, אך "השטן נמצא בפרטים הקטנים" של הניהול היומיומי.
בביתא נדל"ן אנחנו בדיוק הגוף שמטפל בפרטים הקטנים האלה. אנחנו מלווים משקיעים ישראלים מרגע ההחלטה להשקיע ביוון, דרך איתור הנכס, ליווי משפטי ופיננסי, ועד ניהול שוטף ואופטימיזציה של התשואה. אנחנו מאמינים שמשקיע רגוע הוא משקיע שמקבל החלטות טובות יותר. לא הכול בשליטתכם – אבל המערכת כן.
אם יש לכם שאלות נוספות, או אם אתם שוקלים השקעה ראשונה ביוון – אנחנו כאן בשבילכם. צרו קשר עם ביתא נדל"ן עוד היום וקבלו ייעוץ ראשוני ללא עלות.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

למה כדאי להשקיע באתונה?

שכונות להשקעה באתונה

טעויות נפוצות של משיקעים ישראלים ביוון