משכנתא ביוון 2026: מדריך מקיף לקבלת מימון נדל"ן ביוון

בעשור האחרון, יוון חזרה לתפוס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן האירופי. אחרי שנים של האטה ואשראי מצומצם, המערכת הבנקאית חוזרת בהדרגה לפעילות – אך עבור משקיעים זרים, משכנתא ביוון עדיין לא “מדף פתוח”, אלא מסלול סלקטיבי שתלוי בפרופיל פיננסי, מסמכים ובנק ספציפי.
ב־2026, יוון נהנית מסביבה כלכלית יציבה יחסית ושוק נדל"ן שנמצא בתנועה – וזה בדיוק המקום שבו ליווי מקצועי וידע מקומי עושים את כל ההבדל.

במדריך הזה נסביר בפשטות איך נראה תהליך משכנתא ביוון, מי יכול להיות זכאי, אילו מסלולים קיימים, מה העלויות הנלוות, ואיך להיערך נכון כדי לקצר תהליכים ולהימנע מהפתעות.

נקודות מפתח – משכנתא ביוון 2026

יוון 2026 – סביבה כלכלית יציבה יחסית: צמיחה מתונה ואינפלציה שממשיכה להתייצב תומכות בשוק הנדל"ן ובתכנון מימון.

מחירי הנדל"ן עדיין במגמת עלייה: הביקוש נשאר גבוה בערים המרכזיות ובאזורים עם תחבורה ציבורית/התחדשות עירונית.

מימון לזרים קיים – אבל סלקטיבי: משכנתאות למשקיעים זרים תלויות בבנק, הכנסות מוכחות, הון עצמי, ולעיתים דרישות נוספות/ביטחונות.

תהליך רכישה מסודר וברור: AFM, בדיקת נאותות, חוזה בנוכחות נוטריון, רישום בטאבו/קדסטר, ותשלום מסים.

הוצאות נלוות חשובות לתכנון: מעבר למחיר הנכס, יש עלויות עסקה (מס רכישה, עו"ד, נוטריון, רישום, שמאות, תרגומים) שבדרך כלל מצטברות ל־7%–10% תלוי עסקה.

ביתא נדל"ן – ליווי מקצה לקצה: מהנכס והבדיקות, דרך אנשי המקצוע, ועד סנכרון מול הבנק/נוטריון לפי הצורך.

סקירה כלכלית – יוון 2026

יוון ממשיכה להפגין יציבות וצמיחה כלכלית בקצב מרשים גם בשנת 2025, עם תחזית לצמיחה בתמ"ג של 2.1% – יותר מפי שניים מהממוצע של מדינות האיחוד האירופי. שיעור האינפלציה ממשיך לרדת ועומד על 2.5%, מה שתומך בסביבת ריביות נוחה יחסית למשקיעים. גם בתחום הנדל"ן המגורים נרשמת עלייה של כ-7.5% במחירים – המשך ישיר למגמת ההתאוששות של השוק לאחר הקורונה.

הצמיחה ביוון נשענת על תיירות יציבה, גידול בהשקעות זרות (FDI), צריכה פרטית חזקה, וחזרה לדירוג השקעה מלא לאחר שנים של חוסר ודאות. בנוסף, קרן ההתאוששות האירופית (RRF) ממשיכה להזרים משאבים לתשתיות ולמגזר העסקי – מה שמייצר הזדמנויות רבות בשוק הנדל"ן היווני ומחזק את הסנטימנט החיובי כלפי השקעות במדינה.

סקירת מחירי הנדל"ן – יוון 2026

שוק הנדל"ן היווני ממשיך להראות עלייה במגמת המחירים, במיוחד באתונה ובסלוניקי, ובאזורים שמרוויחים משדרוגי תשתיות ותחבורה ציבורית.
בפועל, הכסף החכם מחפש נכסים עם סיפור: קרבה למטרו, התחדשות עירונית, אזורים עם ביקוש שכירות יציב (סטודנטים/נוודים דיגיטליים/משפחות צעירות), ונכסים שמאפשרים השבחה.

ברבעון האחרון של 2025, שוק הנדל"ן היווני המשיך להציג ביצועים מרשימים, עם עלייה של 9.2% במחירי הדירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הביקוש נותר חזק הן באזורים עירוניים כמו אתונה וסלוניקי, והן באזורים בקרבת החופים הפופולריים, כאשר משקיעים מקומיים ובינלאומיים ממשיכים להניע את השוק. הביקוש מתמקד בדירות משופצות במרכזי הערים, נכסים בקרבת החופים להשקעה, ודירות קטנות המיועדות להשכרה לטווח קצר. 

טבלה: עליית מחירי הדירות ביוון ברבעון האחרון של 2025

אזור	עלייה שנתית במחירים (%)
אתונה (מרכז)	7.7%
סלוניקי	6.33%
איים דרום הים האגאי	6.5%
אזורים כפריים	4.3%

מקור: ELSTAT, מדד מחירי הדירות, רבעון ראשון 2025.

אזורי ביקוש גבוהים

1. אתונה: הבירה היוונית ממשיכה להיות מוקד משיכה למשקיעים, בשנת 2026, מחירי הדירות באתונה ממשיכים לעלות, עם מחיר ממוצע למ"ר של כ-2,944 אירו, עלייה של כ-7.7% לעומת השנה הקודמת. אזורים כמו קולונאקי, פאנגראטי וקוקאקי מציעים הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, במיוחד לאור פיתוחי תשתיות חדשים ושיפורים בתחבורה הציבורית.
2. סלוניקי: כעיר השנייה בגודלה ביוון, סלוניקי מציגה עלייה של 6.33% במחירי הנדל"ן. העיר נהנית מתהליך התחדשות עירונית, עם פרויקטים חדשים בתחומי המגורים והמסחר, המושכים משקיעים מקומיים ובינלאומיים.
3. איים דרום הים האגאי: איים כמו מיקונוס, סנטוריני ורודוס ממשיכים להיות פופולריים בקרב משקיעים, עם עלייה ממוצעת של 6.5% במחירי הנכסים. הביקוש הגבוה לנכסי נופש והשכרה לטווח קצר תורם למגמה זו.
4. אזורים כפריים: למרות עלייה מתונה יותר של 4.3%, אזורים כפריים מציעים הזדמנויות השקעה במחירים נוחים יותר, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה, במיוחד באזורים עם פיתוח תיירות אקולוגית וחקלאית.

שלבים עיקריים ברכישת נכס ביוון

1. קבלת מספר מס (AFM) ופתיחת חשבון בנק

על מנת לרכוש נכס ביוון, יש צורך במספר מס (AFM), אשר מתפקד כמספר זיהוי פיננסי דומה למספר זהות בישראל. מספר זה נדרש לכל אדם פרטי או תאגיד המבצע פעולות כלכליות במדינה. בנוסף, על הרוכש לפתוח חשבון בנק מקומי, הנדרש למטרת ביצוע כל ההעברות הכספיות הקשורות לרכישה, כגון תשלומי מיסים, עמלות, וביטחונות נדרשים לפי דרישות הבנק.

2. בחינת הנכס ובדיקת נאותות משפטית

שלב קריטי בתהליך הרכישה הוא ביצוע בדיקת נאותות משפטית לנכס. בשלב זה, עורך דין מטעם הרוכש בודק את מעמדו המשפטי של הנכס, כולל רישומים והיסטוריית הבעלויות, כדי לוודא שהנכס נקי מכל חוב, משכנתא, או עיקול משפטי. זהו שלב הכרחי להגנה על זכויות הרוכש ולהבטחת העסקה.

3. חתימה על חוזה הרכישה

לאחר בדיקת הנאותות ואישור מצבו החוקי של הנכס, ניתן לעבור לחתימת החוזה. חתימת החוזה מתבצעת בנוכחות עורך דין ונוטריון. הנוטריון, הנדרש על פי החוק היווני בכל עסקת נדל"ן, מאשר את חוקיות החוזה ומוודא כי שני הצדדים מבינים את תנאי העסקה.

4. רישום הנכס בקדסטר או במרשם המקרקעין

לאחר חתימת החוזה, יש לרשום את הנכס על שם הרוכש במרשם המקרקעין (Land Registry) או בקדסטר המקומי (Cadastral Office). רישום זה הוא חלק מחובת הרישום של כל עסקת נדל"ן ביוון ומהווה תיעוד רשמי של העברת הבעלות. הליך זה מבטיח את זכויות הבעלות ומגן מפני תביעות עתידיות על הנכס.

5. תשלום מס רכישה

מס הרכישה ביוון עומד על כ-3% משווי הנכס, אך עבור נכסים חדשים שנבנו לאחר 2006, יתכן שהמס יהיה גבוה יותר בהתאם לחוק המע"מ היווני. מס זה משולם לרשות המסים ביוון, והוכחת התשלום נדרשת לשם השלמת הרישום במרשם המקרקעין. יש להקפיד לבצע את התשלום מחשבון בנק יווני, בהתאם לדרישות החוק המקומי.

6. הוצאות נלוות

במהלך הרכישה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות הכוללות תשלומים לנוטריון, עורך דין, עמלת רישום במרשם המקרקעין, ולעיתים גם דמי שמאות. סך כל העלויות הנלוות עשוי לנוע בין 8% ל-10% משווי העסקה.

טבלת עלויות משוערת לתהליך רכישת נכס ביוון

רכיב	שיעור עלות משוער	תיאור
מס רכישה	3%	מחושב על פי שווי העסקה
עמלת נוטריון	1%-1.5%	נדרש בחוק בכל עסקת נדל"ן
עמלת עורך דין	1%-1.5%	מומלץ לביצוע בדיקת נאותות
עמלת רישום	0.5%-1%	עלות רישום הנכס במרשם המקרקעין
הוצאות שמאות (במידת הצורך)	0.5%	להערכת שווי הנכס

נקודות חשובות לתהליך הרכישה

1. חוזה טרום-מכירה (Pre-Sale Agreement): במקרים מסוימים, נחתם חוזה מקדים שמחייב את הרוכש והמוכר להתחייב לעסקה לפני החוזה הסופי. חוזה זה כולל את תנאי התשלום ומועד השלמת העסקה.
2. מימון וריבית משכנתא: רכישת נכס ביוון עבור משקיעים זרים יכולה להיעשות גם באמצעות משכנתא. יש להתייעץ עם הבנק לגבי תנאי הריבית והזכאות לקבלת מימון למשקיעים שאינם בעלי אזרחות יוונית.
3. עמידה בדרישות המס: יוון דורשת מכל רוכש להגיש דו"חות מס ולהצהיר על נכסים בהתאם לחוק המקומי, כולל הגשת מסמך שמאשר כי לא קיים חוב מס.

רכישת נכס ביוון היא תהליך מובנה ומוקפד, המחייב הבנה מעמיקה של השלבים והדרישות המשפטיות. עבודה עם אנשי מקצוע מיומנים כגון עורכי דין ונוטריונים המומחים בנדל"ן יווני היא הכרחית להבטחת עסקה בטוחה וחוקית.

סוגי משכנתאות ופתרונות מימון ביוון

ביוון, קיימות מספר אפשרויות למשכנתאות עם תנאים משתנים, המותאמות לצרכים שונים של לווים – החל מתושבים מקומיים ועד משקיעים זרים. תנאי המשכנתא והאפשרויות לתושבים שאינם אזרחי יוון יכולים להיות שונים במעט ולהתבסס על הקריטריונים של הבנק המקומי. ריכזנו את סוגי המשכנתאות העיקריים הזמינים ביוון ואת השיקולים המרכזיים בבחירת המסלול המתאים.

סקירת סוגי המשכנתאות ביוון

סוג משכנתא	תיאור	יתרונות	חסרונות	מתאימה ל…
משכנתא בריבית קבועה	ריבית קבועה לאורך כל התקופה	יציבות בתשלומים, קלות בתכנון תקציבי	ריבית התחלתית גבוהה יחסית	לווים המחפשים יציבות וודאות
משכנתא בריבית משתנה	ריבית משתנה לפי Euribor	ריבית התחלתית נמוכה יותר	סיכון להעלאת ריבית בעקבות שינויים בשוק	לווים המוכנים לסיכון
משכנתא לתושבים זרים	מותאמת למשקיעים שאינם תושבי יוון	גמישות באפשרויות מימון	תנאי ריבית פחות אטרקטיביים לרוב	משקיעים זרים שאינם בעלי אזרחות יוונית
משכנתא מעורבת	ריבית קבועה למספר שנים, אח"כ משתנה	שילוב יציבות ויתרונות מסלול משתנה	שינויים בריבית לאחר תקופה מסוימת	לווים המחפשים שילוב של יציבות וגמישות

בחירת משכנתא: הבנת הריביות והעמלות

בהתאם לבחירה בין ריבית קבועה לריבית משתנה, ניתן להתאים את המשכנתא לצרכי הלווה והעדפותיו, תוך הבנת העלויות הנלוות שיכולות להיות משמעותיות. תהליך זה כולל גם עמלות קבועות כמו דמי פתיחת תיק, ביטוח נכס וביטוח חיים, אשר מצטרפות לעלויות המשכנתא ומחייבות תכנון כלכלי מדוקדק.

השוואת ריביות בנקאיות: ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה

סוג ריבית	מאפיינים	יתרונות	חסרונות
ריבית קבועה	נשארת זהה לאורך כל התקופה	תשלומים אחידים לאורך כל התקופה	ריבית התחלתית גבוהה יותר
ריבית משתנה	משתנה לפי Euribor	ריבית התחלתית נמוכה יותר	סיכון להעלאת ריבית

ריבית קבועה מאפשרת ללווה וודאות בתשלומים, מה שמקל על תכנון תקציב, אך עשויה להתחיל ברמה גבוהה יותר מריבית משתנה. לעומת זאת, ריבית משתנה מתאימה ללווים שמחפשים ריבית התחלתית נמוכה עם סיכון אפשרי לעליית ריבית במהלך התקופה.

עמלות נוספות בלקיחת משכנתא ביוון

סוג עמלה	שיעור עלות משוער	תיאור
דמי פתיחת תיק	0.5%-1%	תשלום על עיבוד מסמכים ופתיחת החשבון
ביטוח נכס	0.2%-0.5% שנתי	ביטוח להגנה על הנכס מפני נזקים
ביטוח חיים	משתנה לפי גיל ומצב רפואי	ביטוח המכסה החזר במקרה אובדן חיים

השוואה בין מימון ביוון לבין מימון בישראל

השוק היווני והישראלי מציעים תנאים שונים למשכנתאות, כולל אחוזי מימון המותאמים למדיניות המקומית ולסיכון הפיננסי בכל מדינה. ביוון, משקיעים זרים מקבלים לרוב תנאים שונים, בעיקר בהיבט של שיעור המימון המקסימלי, ומומלץ לבדוק את תנאי המימון המקומיים וההבדלים בינם לבין המימון המקובל בישראל.

ביוון, מימון עבור משקיעים זרים נע בדרך כלל בין 50%-70% מערך הנכס, בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה והקריטריונים של הבנק. לתושבים מקומיים, ניתן לקבל לרוב מימון של עד 80% משווי הנכס. בישראל, המימון עבור תושבים הוא נדיב יותר ומותאם לתושבים ישראלים עם אפשרות לקבל מימון עד 75% לדירה ראשונה, ו-50% לדירה שנייה.

פרמטר	יוון	ישראל
ריבית משכנתא	ריבית קבועה או משתנה, תלויה ב-Euribor	ריבית קבועה/משתנה לפי ריבית בנק ישראל
נגישות למשכנתאות	נגישות עולה למשקיעים זרים	נגישות גבוהה לתושבים בלבד
ביטוחים נלווים	חובה על ביטוח נכס וביטוח חיים בחלק מהמקרים	חובה על ביטוח נכס וביטוח חיים
סכום מימון	עד 50% מערך הנכס למשקיעים זרים, עד 70% לתושבים מקומיים	עד 75% לדירה ראשונה, עד 50% לדירה שנייה
תהליך אישור	מורכב וכולל מסמכים ייחודיים לזרים	תהליך רגיל ומוסדר עבור תושבים

ההבדלים בין יוון לישראל כוללים את מידת הנגישות למימון עבור משקיעים זרים, כאשר ביוון הדרישות מחמירות יותר, וגם אחוזי המימון נמוכים יחסית לתושבים מקומיים. בישראל, לעומת זאת, הבנקים מציעים מימון גבוה יותר במיוחד לדירה ראשונה, מה שהופך את המשכנתאות לנגישות יותר עבור תושבי ישראל.

שינויים במיסוי על השכרה לטווח קצר ולטווח ארוך

יוון נוקטת גישה פעילה בניסיון לווסת את שוק השכירויות ולהפוך את הנכסים הזמינים לנגישים יותר עבור תושבי המקום. אחת הדרכים היא מתן תמריצים למסבים את הנכס משכירות לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך:

• תמריץ במס: בעלי נכסים שמסכימים להמיר את הנכס משכירות לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך נהנים מהקלות מס למשך שלוש שנים.
• מגבלות על השכרת נכסים באזורי ביקוש גבוה: במרכזי הערים הגדולות, כמו אתונה, הממשלה מגבילה מתן רישיונות לשכירות קצרה כדי לשמור על היצע דיור למקומיים.
• מיסוי על שכירות לטווח קצר: במקרים בהם נכס מושכר לטווח קצר, מס השכירות עשוי להיות גבוה יותר, בהתאם להכנסות השנתיות מהנכס.

הטבות מס למשקיעים זרים ביוון

יוון מציעה תנאים מסוימים המיועדים להקל על משקיעים זרים המחפשים להשקיע במדינה. ההטבות כוללות הפחתות מס מסוימות עבור הכנסות מחוץ ליוון ותמריצים להשקעות במסגרת תוכניות ממשלתיות אחרות.

1. תוכנית Non-Dom: מס קבוע שנתי של €100,000 בלבד למשקיעים זרים על הכנסות שמקורן מחוץ ליוון. התוכנית מיועדת לעודד משקיעים לבחור ביוון כבסיס לפעילותם הכלכלית.
2. אמנות למניעת כפל מס: יוון חתומה על אמנות עם מספר מדינות שמטרתן למנוע כפל מס על הכנסות המגיעות מחוץ למדינה.
3. הקלות במס על הכנסות משכירות: משקיעים זרים העומדים בתנאים מסוימים עשויים להיות זכאים להקלות במס על הכנסותיהם מהשכרת נכסים.

תוכניות אלה מהוות הזדמנות אטרקטיבית עבור משקיעים מקומיים וזרים המעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן היווני. בשנים האחרונות, יוון הפכה ליעד השקעה מועדף בזכות המדיניות הממשלתית הגמישה והחבילות המס התומכות.

תהליך לקיחת משכנתא ביוון: שלב אחר שלב

רכישת נכס ביוון באמצעות משכנתא היא תהליך מובנה הכולל מספר שלבים חיוניים. הבנת התהליך והכנה מוקדמת יסייעו להבטיח עסקה חלקה ומוצלחת. להלן השלבים המרכזיים בתהליך:

1. בחירת בנק ובדיקת מסלולי משכנתא

השלב הראשון הוא בחירת בנק מתאים. ביוון פועלים בנקים מקומיים ובינלאומיים המציעים מסלולי משכנתא מגוונים, כולל ריבית קבועה, ריבית משתנה ומסלולים משולבים. משקיעים זרים עשויים להיתקל בתנאים מחמירים יותר, ולכן מומלץ לבדוק את הדרישות הספציפיות לכל בנק.

2. הגשת בקשה ואיסוף מסמכים

לאחר בחירת הבנק והמסלול המתאים, יש להגיש בקשה רשמית למשכנתא. המסמכים הנדרשים כוללים:

• הוכחות הכנסה: תלושי שכר, דוחות מס והצהרות בנקאיות המעידים על יציבות פיננסית.
• מידע על הנכס: חוזה רכישה, נסח טאבו ותוכניות אדריכליות.
• מסמכים אישיים: דרכון בתוקף, מספר מס יווני (AFM) ומספר ביטוח לאומי יווני (AMKA).

3. הערכת שווי הנכס ובדיקת נאותות

הבנק יבצע הערכת שווי לנכס באמצעות שמאי מוסמך. הערכה זו קובעת את גובה המשכנתא האפשרית ומוודאת שאין בעיות משפטיות או רישומיות בנכס.

4. אישור המשכנתא ותנאי החוזה

לאחר בדיקת המסמכים והערכת הנכס, הבנק ייתן אישור עקרוני למשכנתא ויציג את תנאי החוזה, הכוללים:

• גובה הריבית: קבועה או משתנה, בהתאם למסלול הנבחר.
• תקופת ההחזר: בדרך כלל בין 15 ל-30 שנים.
• עמלות נלוות: כגון דמי פתיחת תיק, ביטוח נכס וביטוח חיים.

5. חתימת החוזה ושחרור הכספים

בשלב זה, נחתם חוזה המשכנתא בנוכחות נוטריון ועורך דין. לאחר החתימה, הבנק משחרר את הכספים, אשר מועברים למוכר או לחשבון נאמנות, בהתאם לתנאי החוזה.

טיפים חשובים בעת לקיחת משכנתא ביוון:

• היוועצות עם אנשי מקצוע: שימוש בעורך דין ונוטריון מנוסים בתחום הנדל"ן היווני יסייע להבטיח את חוקיות העסקה.
• הבנת תנאי ההחזר: יש לוודא הבנה מלאה של תנאי ההחזר, כולל ריביות, עמלות ותנאים נוספים.
• תכנון פיננסי: הכנת תקציב הכולל את כל העלויות הנלוות, כגון מס רכישה, עמלות וביטוחים, תסייע למנוע הפתעות בלתי צפויות.

תהליך לקיחת משכנתא ביוון דורש הכנה מוקדמת והבנה מעמיקה של השוק המקומי. שימוש באנשי מקצוע מנוסים והקפדה על כל שלבי התהליך יבטיחו עסקה מוצלחת ובטוחה.

סקירת הבנקים ביוון: סוגים, נגישות למשקיעים זרים וישראלים, ותנאי פתיחת חשבונות

אפשר לחלק את הבנקים ביוון למספר סוגים מרכזיים – בנקים מסחריים מקומיים, בנקים בינלאומיים הפועלים במדינה, ובנקים דיגיטליים המציעים שירותים מקוונים. כל סוג מציע יתרונות שונים ומאפיינים ייחודיים, במיוחד כשמדובר בפתיחת חשבון ונגישות לשירותי מימון ומשכנתאות למשקיעים זרים וישראלים. 

בטבלה הבאה נבחן את סוגי הבנקים, נגישותם לזרים, אפשרויות פתיחת חשבון מרחוק, זמינות של משכנתאות, ודירוגם בהשוואה למערכת הבנקאות האירופאית:

סוג בנק	דוגמאות	נגישות לזרים וישראלים	פתיחת חשבון אונליין	מתן משכנתאות	דירוג באירופה
בנקים מסחריים מקומיים	בנק פיראוס, בנק אלפא, הבנק הלאומי של יוון (NBG), יורובנק	נגישות אפשרית, דורשת נוכחות פיזית ומסמכים נוספים	לא, נדרשת נוכחות פיזית	רק יורובנק מציע משכנתאות למשקיעים זרים בתנאים מוגבלים	דירוג נמוך יחסית, אך משתפר בעקבות ארגון מחדש
בנקים זרים	HSBC, Citi	נגישות בינונית, מציעים שירותים ללקוחות בינלאומיים	תלוי בבנק, לרוב דורש נוכחות פיזית	לא מציעים משכנתאות למשקיעים זרים	מדורג גבוה יותר מבנקים מקומיים
בנקים דיגיטליים בינלאומיים	N26, Revolut	נגיש ביותר, מתאים במיוחד לזרים וישראלים	כן, ניתן לפתוח חשבון מקוון ללא נוכחות פיזית	לא מציעים משכנתאות	נחשב אמין ונוח לשימוש, אך לא מספקים שירותים כמו הלוואות ומשכנתאות

הערה: נכון להיום, יורובנק הוא הבנק היחיד שמציע משכנתאות למשקיעים זרים ביוון, ובתנאים מחמירים.

שאלות נפוצות בעת לקיחת משכנתא ביוון 

האם קיים “אישור עקרוני” למשכנתא ביוון כמו בישראל?

כן, קיימת גרסה מקומית לאישור עקרוני – אך היא פחות מחייבת מאשר בישראל.
מדובר בהערכה ראשונית של הבנק, ולא באישור סופי.

• ניתן לאחר הגשת בקשה ראשונית והצגת מסמכים בסיסיים

• מאפשר להבין אם יש סבירות גבוהה לאישור המשכנתא

• תלוי בהמשך בבדיקת שווי הנכס, שמאות ובדיקות נוספות

• אינו מחייב את הבנק עד לחתימה הסופית

מהו ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא של 100,000 אירו ביוון?

ההחזר החודשי משתנה לפי ריבית ותקופת ההחזר, אך ניתן להעריך טווח סביר.

• בריבית קבועה של כ-3% ל־20 שנה: כ-555 אירו לחודש

• בריבית משתנה: ההחזר עשוי להיות נמוך יותר בתחילה

• ההחזר מושפע ממדד Euribor ומתנאי הבנק

• חשוב לקחת בחשבון תנודתיות עתידית במסלולים משתנים

כמה זמן נמשך תהליך קבלת משכנתא ביוון?

ברוב המקרים מדובר בתהליך של בין חודש לשלושה חודשים.

• משך הזמן תלוי במורכבות העסקה ובפרופיל הלווה

• בדיקות הבנק, שמאות ואישורים משפטיים משפיעים על הקצב

• הגשת מסמכים מסודרת ומלאה יכולה לקצר משמעותית את התהליך

• ליווי מקצועי מקומי מסייע למנוע עיכובים מיותרים

האם מוכר יווני יעדיף קונה עם משכנתא או קונה במזומן?

ברירת המחדל היא העדפה לעסקאות פשוטות ומהירות – כלומר מזומן.
עם זאת, קונה עם משכנתא אינו נפסל אוטומטית.

• מזומן נתפס כעסקה בטוחה ומהירה יותר

• קונה עם אישור עקרוני נתפס כאמין יותר

• מוכרים נוטים להיות רגועים יותר כשהבנק כבר בתמונה

• בעסקאות רבות אין בעיה להתקדם גם עם מימון בנקאי

אילו ביטוחים נדרשים כחלק מתהליך המשכנתא ביוון?

הבנקים דורשים ביטוחים בסיסיים להגנה על ההלוואה והנכס.

• ביטוח נכס – חובה ברוב המקרים

• ביטוח חיים – נדרש לעיתים, תלוי בבנק ובפרופיל הלווה

• עלויות הביטוח משתנות ויכולות להשפיע על ההחזר הכולל

• מומלץ לבדוק ולהשוות ולא לקבל אוטומטית את הצעת הבנק

האם נכסים והכנסות בישראל רלוונטיים לבדיקת היכולת הפיננסית שלי?

כן, בהחלט. נכסים והכנסות בישראל נלקחים בחשבון.

• הבנק בוחן הכנסות קיימות ותזרימי מזומנים

• נכסים בישראל יכולים לחזק את הפרופיל הפיננסי

• ייתכן צורך במסמכים משלימים והוכחות הכנסה

• לעיתים נדרש תרגום נוטריוני של המסמכים

האם הבנקים ביוון מתחשבים גם בהתחייבויות שלי בישראל?

כן, הבנקים ביוון בוחנים את התמונה הפיננסית המלאה.

• התחייבויות והלוואות בישראל נלקחות בחשבון

• נדרש להציג דוחות בנקאיים, הצהרות מס ודוחות חוב

• הבנק בודק את יכולת ההחזר הכוללת, לא רק המקומית

• מסמכים רבים נדרשים בתרגום לאנגלית או ליוונית

מהן דרישות הסף לקבלת משכנתא ביוון?

קבלת משכנתא ביוון מצריכה עמידה בדרישות בנקאיות בסיסיות, המיועדות להבטיח את יכולת ההחזר של הלווה.

• היסטוריית אשראי חיובית, שמציגה אמינות פיננסית ורקע ללא פשיטות רגל.
• הכנסה קבועה ויציבה, המהווה בסיס לתכנון פיננסי ארוך טווח.
• מסמכים המעידים על יכולת החזר חודשית – תלושי שכר, דוחות מס, והצהרות בנקאיות.

תהליך זה מוודא שהלווה אכן מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו הפיננסיות.

מהו שיעור הריבית הממוצע למשכנתא ביוון?

הריביות ביוון משתנות בהתאם לתנאים הפיננסיים בשוק ולפרופיל הלווה.

• שיעור הריבית נע בדרך כלל בין 3.5% ל-7.5%.
• ריבית קבועה מתאימה ללווה המחפש יציבות.
• ריבית משתנה תלויה בשינויים במדד Euribor, ועשויה להשתנות במהלך חיי המשכנתא בהתאם לתנודות בשוק האירופי, דבר שיכול להשפיע על גובה התשלום החודשי.

ריבית זו נבחרת על ידי הלווה בהתאם לתנאים המועדפים עליו וליכולת הסיכון שלו.

מהם סוגי המשכנתאות הזמינות ביוון?

הבנקים ביוון מציעים מספר סוגי משכנתאות, כדי להתאים לצרכים המגוונים של לווים שונים.

• משכנתא בריבית קבועה: מספקת וודאות בתשלומים החודשיים לאורך כל התקופה.
• משכנתא בריבית משתנה: מאפשרת תשלומים נמוכים יותר בהתחלה אך כרוכה בסיכון לשינויים עתידיים.
• משכנתא מעורבת: שילוב של ריבית קבועה לתקופה מוגבלת, ולאחר מכן מעבר לריבית משתנה.

בחירה נכונה של סוג המשכנתא יכולה לסייע בניהול תקציבי מוצלח לטווח הארוך.

מהו אחוז המימון המקסימלי למשכנתא שניתן לקבל כמשקיע זר ביוון?

אחוז המימון המוצע למשקיעים זרים שונה מאשר לתושבים מקומיים, ומשקף את רמת הסיכון הנלקחת על ידי הבנק.

• משקיעים זרים יכולים לקבל עד 65% מערך הנכס לפי הערכת שמאי, בתנאי עמידה בדרישות הכנסה מינימלית וביטחונות נוספים כנדרש על ידי הבנק.
• האחוז תלוי בערך הנכס לפי הערכת שמאי ובתנאי ההלוואה.
• ייתכן כי הבנק ידרוש ביטחונות נוספים בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה.

אחוז מימון זה מאפשר למשקיעים לרכוש נכס תוך מינוף מסוים, אך דורש הון עצמי ראשוני משמעותי.

מהי תקופת ההחזר המקסימלית למשכנתא ביוון?

תקופת ההחזר משתנה בהתאם לגיל הלווה ולפרופיל הפיננסי שלו.

• תקופת ההחזר המקסימלית היא בין 6 ל-30 שנים.
• משקיעים מבוגרים יותר עשויים לקבל תקופות קצרות יותר בהתאם למגבלות גיל.
• פריסת ההחזרים נקבעת לפי תכנון פיננסי מותאם אישית.

תקופה ארוכה יותר מקלה על התשלומים החודשיים, אך עשויה לגרור עלות ריבית גבוהה יותר.

מהם התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא למשקיע זר ביוון?

משקיעים זרים צריכים לעמוד בכמה דרישות בסיסיות כדי לקבל משכנתא ביוון.

• גיל מינימלי של 25 שנים.
• החזר מלא של המשכנתא עד גיל 65.
• פתיחת חשבון בנק ביוון לצורך ניהול ההחזרים.
• קבלת מספר מס יווני (AFM) לצורך פעילות כלכלית ביוון.
• הכנסה שנתית מינימלית של 30,000 אירו או הון עצמי מתאים להון ראשוני.

תנאים אלה נועדו להבטיח יציבות פיננסית של הלווה ועמידה בהחזרים.

כיצד ניתן לשפר את סיכויי האישור למשכנתא כמשקיע זר?

ישנם מספר אמצעים שיכולים לשפר את סיכויי האישור למשכנתא עבור משקיעים זרים.

• הצגת היסטוריית הכנסה יציבה ומספקת לצורך הערכת יכולת ההחזר.
• הצגת נכסים נוספים כבטוחה, כמו נכסים קיימים בארץ המוצא.
• הצגת דוחות כספיים עדכניים ומסמכים המעידים על יציבות פיננסית.

אמצעים אלו עוזרים לבנק להעריך את מידת הסיכון ומעלים את הסיכויים לאישור הבקשה.

האם אני חייב לפתוח חשבון בנק ביוון כדי לרכוש דירה?

פתיחת חשבון בנק ביוון אינה חובה חוקית, אך היא מומלצת לצורך ניהול שוטף של הנכס.

• מאפשרת ניהול כספי נוח יותר עבור תשלומי משכנתא ומסים.
• תורמת לקבלת שירותים בנקאיים נוספים הקשורים לנכס.
• מייעלת את תהליך העברת דמי השכירות במקרה של השכרה.

עם זאת, במידה ויש צורך בפתיחת חשבון, ביתא נדל"ן מספקים שירות זה באמצעות ספק צד ג'.

במידה ולא אושרה לי הלוואה, האם יהיו לי הוצאות?

במקרה שהבקשה נדחית, יש לקחת בחשבון הוצאות מסוימות אך מינימליות.

• תשלום עבור תרגום מסמכים רלוונטיים.
• הוצאות נלוות כמו אפוסטיל ואישורים נוספים.
• לא תיגרם הוצאה משמעותית נוספת במידה והבקשה נדחית.

עלות זו היא מינימלית יחסית ואינה מונעת את האפשרות להגיש בקשה חוזרת בעתיד.

 

מתעניינים בלקיחת משכנתא ביוון? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

מחירי דירות באתונה 2026 – סקירה לפי שכונות

פתיחת חשבון בנק ביוון – מדריך מעשי למשקיע

תוכנית גולדן ויזה יוון – איך זה עובד ב-2026?

השקעות נדל"ן באתונה – איפה כדאי לקנות ב-2026?