משכנתא ביוון 2024: מדריך מקיף לקבלת מימון נדל"ן ביוון

בעשור האחרון, יוון חזרה לתפוס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן האירופי. לאחר משבר כלכלי מתמשך שהוביל להקפאת מתן המשכנתאות כמעט לחלוטין, הכלכלה היוונית עברה תהליך ארוך של התאוששות וייצוב. בשנה וחצי האחרונות, הבנקים המקומיים חידשו את מתן המשכנתאות לתושבים המקומיים, נכון להיום, בנק יורובנק הוא הבנק היחיד ביוון המאפשר למשקיעים זרים להגיש בקשות למשכנתא, בתנאים מוגבלים ובהתאם לקריטריונים מחמירים הכוללים הכנסה שנתית גבוהה וביטחונות נוספים.

כיום, יוון נהנית מכלכלה יציבה יותר, ריבית תחרותית, והזדמנויות חדשות מתרחבות עבור משקיעים בינלאומיים. אנו בביתא נדל"ן עבדנו לאורך השנים עם מאות משקיעים, ופיתחנו קשרים הדוקים עם הבנקים ועם עורכי הדין המקומיים ביוון. ניסיון זה מאפשר לנו להבין לעומק את התהליך המורכב ולהנגיש אותו באופן ברור למשקיעים שאינם מכירים את השוק היווני.

במדריך זה, נסקור את תהליך לקיחת המשכנתא ביוון, משלביו הראשוניים ועד לחתימה על ההסכם הסופי. נפרט מי זכאי למשכנתא והאם קיימת דרישה לאזרחות אירופאית, ונבחן את אפשרויות המימון, מסלולי הריבית, ותנאי ההחזר הנוכחיים בשוק היווני.

סקירת מחירי הנדל"ן

על פי נתוני ELSTAT, מדד מחירי הדירות (House Price Index) רשם עלייה שנתית של 6.4% ברבעון השני של 2024 בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2023. עלייה זו משקפת את הביקוש הגובר לנכסים, במיוחד באזורים עם פיתוח תשתיות ושירותים משופרים.

טבלה: עליית מחירי הדירות ביוון ברבעון השני של 2024

אזור	עלייה שנתית במחירים (%)
אתונה (מרכז)	7.2%
סלוניקי	5.8%
איים דרום הים האגאי	6.5%
אזורים כפריים	4.3%

מקור: ELSTAT, מדד מחירי הדירות, רבעון שני 2024.

אזורי ביקוש גבוהים

1. אתונה: הבירה היוונית ממשיכה להיות מוקד משיכה למשקיעים, עם עלייה של 7.2% במחירי הדירות במרכז העיר. אזורים כמו קולונאקי, פאנגראטי וקוקאקי מציעים הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, במיוחד לאור פיתוחי תשתיות חדשים ושיפורים בתחבורה הציבורית.
2. סלוניקי: כעיר השנייה בגודלה ביוון, סלוניקי מציגה עלייה של 5.8% במחירי הנדל"ן. העיר נהנית מתהליך התחדשות עירונית, עם פרויקטים חדשים בתחומי המגורים והמסחר, המושכים משקיעים מקומיים ובינלאומיים.
3. איים דרום הים האגאי: איים כמו מיקונוס, סנטוריני ורודוס ממשיכים להיות פופולריים בקרב משקיעים, עם עלייה ממוצעת של 6.5% במחירי הנכסים. הביקוש הגבוה לנכסי נופש והשכרה לטווח קצר תורם למגמה זו.
4. אזורים כפריים: למרות עלייה מתונה יותר של 4.3%, אזורים כפריים מציעים הזדמנויות השקעה במחירים נוחים יותר, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה, במיוחד באזורים עם פיתוח תיירות אקולוגית וחקלאית.

שלבים עיקריים ברכישת נכס ביוון

1. קבלת מספר מס (AFM) ופתיחת חשבון בנק

על מנת לרכוש נכס ביוון, יש צורך במספר מס (AFM), אשר מתפקד כמספר זיהוי פיננסי דומה למספר זהות בישראל. מספר זה נדרש לכל אדם פרטי או תאגיד המבצע פעולות כלכליות במדינה. בנוסף, על הרוכש לפתוח חשבון בנק מקומי, הנדרש למטרת ביצוע כל ההעברות הכספיות הקשורות לרכישה, כגון תשלומי מיסים, עמלות, וביטחונות נדרשים לפי דרישות הבנק.

2. בחינת הנכס ובדיקת נאותות משפטית

שלב קריטי בתהליך הרכישה הוא ביצוע בדיקת נאותות משפטית לנכס. בשלב זה, עורך דין מטעם הרוכש בודק את מעמדו המשפטי של הנכס, כולל רישומים והיסטוריית הבעלויות, כדי לוודא שהנכס נקי מכל חוב, משכנתא, או עיקול משפטי. זהו שלב הכרחי להגנה על זכויות הרוכש ולהבטחת העסקה.

3. חתימה על חוזה הרכישה

לאחר בדיקת הנאותות ואישור מצבו החוקי של הנכס, ניתן לעבור לחתימת החוזה. חתימת החוזה מתבצעת בנוכחות עורך דין ונוטריון. הנוטריון, הנדרש על פי החוק היווני בכל עסקת נדל"ן, מאשר את חוקיות החוזה ומוודא כי שני הצדדים מבינים את תנאי העסקה.

4. רישום הנכס בקדסטר או במרשם המקרקעין

לאחר חתימת החוזה, יש לרשום את הנכס על שם הרוכש במרשם המקרקעין (Land Registry) או בקדסטר המקומי (Cadastral Office). רישום זה הוא חלק מחובת הרישום של כל עסקת נדל"ן ביוון ומהווה תיעוד רשמי של העברת הבעלות. הליך זה מבטיח את זכויות הבעלות ומגן מפני תביעות עתידיות על הנכס.

5. תשלום מס רכישה

מס הרכישה ביוון עומד על כ-3% משווי הנכס, אך עבור נכסים חדשים שנבנו לאחר 2006, יתכן שהמס יהיה גבוה יותר בהתאם לחוק המע"מ היווני. מס זה משולם לרשות המסים ביוון, והוכחת התשלום נדרשת לשם השלמת הרישום במרשם המקרקעין. יש להקפיד לבצע את התשלום מחשבון בנק יווני, בהתאם לדרישות החוק המקומי.

6. הוצאות נלוות

במהלך הרכישה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות הכוללות תשלומים לנוטריון, עורך דין, עמלת רישום במרשם המקרקעין, ולעיתים גם דמי שמאות. סך כל העלויות הנלוות עשוי לנוע בין 8% ל-10% משווי העסקה.

טבלת עלויות משוערת לתהליך רכישת נכס ביוון

רכיב	שיעור עלות משוער	תיאור
מס רכישה	3%	מחושב על פי שווי העסקה
עמלת נוטריון	1%-1.5%	נדרש בחוק בכל עסקת נדל"ן
עמלת עורך דין	1%-1.5%	מומלץ לביצוע בדיקת נאותות
עמלת רישום	0.5%-1%	עלות רישום הנכס במרשם המקרקעין
הוצאות שמאות (במידת הצורך)	0.5%	להערכת שווי הנכס

נקודות חשובות לתהליך הרכישה

1. חוזה טרום-מכירה (Pre-Sale Agreement): במקרים מסוימים, נחתם חוזה מקדים שמחייב את הרוכש והמוכר להתחייב לעסקה לפני החוזה הסופי. חוזה זה כולל את תנאי התשלום ומועד השלמת העסקה.
2. מימון וריבית משכנתא: רכישת נכס ביוון עבור משקיעים זרים יכולה להיעשות גם באמצעות משכנתא. יש להתייעץ עם הבנק לגבי תנאי הריבית והזכאות לקבלת מימון למשקיעים שאינם בעלי אזרחות יוונית.
3. עמידה בדרישות המס: יוון דורשת מכל רוכש להגיש דו"חות מס ולהצהיר על נכסים בהתאם לחוק המקומי, כולל הגשת מסמך שמאשר כי לא קיים חוב מס.

רכישת נכס ביוון היא תהליך מובנה ומוקפד, המחייב הבנה מעמיקה של השלבים והדרישות המשפטיות. עבודה עם אנשי מקצוע מיומנים כגון עורכי דין ונוטריונים המומחים בנדל"ן יווני היא הכרחית להבטחת עסקה בטוחה וחוקית.

סוגי משכנתאות ופתרונות מימון ביוון

ביוון, קיימות מספר אפשרויות למשכנתאות עם תנאים משתנים, המותאמות לצרכים שונים של לווים – החל מתושבים מקומיים ועד משקיעים זרים. תנאי המשכנתא והאפשרויות לתושבים שאינם אזרחי יוון יכולים להיות שונים במעט ולהתבסס על הקריטריונים של הבנק המקומי. ריכזנו את סוגי המשכנתאות העיקריים הזמינים ביוון ואת השיקולים המרכזיים בבחירת המסלול המתאים.

סקירת סוגי המשכנתאות ביוון

סוג משכנתא	תיאור	יתרונות	חסרונות	מתאימה ל…
משכנתא בריבית קבועה	ריבית קבועה לאורך כל התקופה	יציבות בתשלומים, קלות בתכנון תקציבי	ריבית התחלתית גבוהה יחסית	לווים המחפשים יציבות וודאות
משכנתא בריבית משתנה	ריבית משתנה לפי Euribor	ריבית התחלתית נמוכה יותר	סיכון להעלאת ריבית בעקבות שינויים בשוק	לווים המוכנים לסיכון
משכנתא לתושבים זרים	מותאמת למשקיעים שאינם תושבי יוון	גמישות באפשרויות מימון	תנאי ריבית פחות אטרקטיביים לרוב	משקיעים זרים שאינם בעלי אזרחות יוונית
משכנתא מעורבת	ריבית קבועה למספר שנים, אח"כ משתנה	שילוב יציבות ויתרונות מסלול משתנה	שינויים בריבית לאחר תקופה מסוימת	לווים המחפשים שילוב של יציבות וגמישות

בחירת משכנתא: הבנת הריביות והעמלות

בהתאם לבחירה בין ריבית קבועה לריבית משתנה, ניתן להתאים את המשכנתא לצרכי הלווה והעדפותיו, תוך הבנת העלויות הנלוות שיכולות להיות משמעותיות. תהליך זה כולל גם עמלות קבועות כמו דמי פתיחת תיק, ביטוח נכס וביטוח חיים, אשר מצטרפות לעלויות המשכנתא ומחייבות תכנון כלכלי מדוקדק.

השוואת ריביות בנקאיות: ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה

סוג ריבית	מאפיינים	יתרונות	חסרונות
ריבית קבועה	נשארת זהה לאורך כל התקופה	תשלומים אחידים לאורך כל התקופה	ריבית התחלתית גבוהה יותר
ריבית משתנה	משתנה לפי Euribor	ריבית התחלתית נמוכה יותר	סיכון להעלאת ריבית

ריבית קבועה מאפשרת ללווה וודאות בתשלומים, מה שמקל על תכנון תקציב, אך עשויה להתחיל ברמה גבוהה יותר מריבית משתנה. לעומת זאת, ריבית משתנה מתאימה ללווים שמחפשים ריבית התחלתית נמוכה עם סיכון אפשרי לעליית ריבית במהלך התקופה.

עמלות נוספות בלקיחת משכנתא ביוון

סוג עמלה	שיעור עלות משוער	תיאור
דמי פתיחת תיק	0.5%-1%	תשלום על עיבוד מסמכים ופתיחת החשבון
ביטוח נכס	0.2%-0.5% שנתי	ביטוח להגנה על הנכס מפני נזקים
ביטוח חיים	משתנה לפי גיל ומצב רפואי	ביטוח המכסה החזר במקרה אובדן חיים

השוואה בין מימון ביוון לבין מימון בישראל

השוק היווני והישראלי מציעים תנאים שונים למשכנתאות, כולל אחוזי מימון המותאמים למדיניות המקומית ולסיכון הפיננסי בכל מדינה. ביוון, משקיעים זרים מקבלים לרוב תנאים שונים, בעיקר בהיבט של שיעור המימון המקסימלי, ומומלץ לבדוק את תנאי המימון המקומיים וההבדלים בינם לבין המימון המקובל בישראל.

ביוון, מימון עבור משקיעים זרים נע בדרך כלל בין 50%-70% מערך הנכס, בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה והקריטריונים של הבנק. לתושבים מקומיים, ניתן לקבל לרוב מימון של עד 80% משווי הנכס. בישראל, המימון עבור תושבים הוא נדיב יותר ומותאם לתושבים ישראלים עם אפשרות לקבל מימון עד 75% לדירה ראשונה, ו-50% לדירה שנייה.

פרמטר	יוון	ישראל
ריבית משכנתא	ריבית קבועה או משתנה, תלויה ב-Euribor	ריבית קבועה/משתנה לפי ריבית בנק ישראל
נגישות למשכנתאות	נגישות עולה למשקיעים זרים	נגישות גבוהה לתושבים בלבד
ביטוחים נלווים	חובה על ביטוח נכס וביטוח חיים בחלק מהמקרים	חובה על ביטוח נכס וביטוח חיים
סכום מימון	עד 50% מערך הנכס למשקיעים זרים, עד 70% לתושבים מקומיים	עד 75% לדירה ראשונה, עד 50% לדירה שנייה
תהליך אישור	מורכב וכולל מסמכים ייחודיים לזרים	תהליך רגיל ומוסדר עבור תושבים

ההבדלים בין יוון לישראל כוללים את מידת הנגישות למימון עבור משקיעים זרים, כאשר ביוון הדרישות מחמירות יותר, וגם אחוזי המימון נמוכים יחסית לתושבים מקומיים. בישראל, לעומת זאת, הבנקים מציעים מימון גבוה יותר במיוחד לדירה ראשונה, מה שהופך את המשכנתאות לנגישות יותר עבור תושבי ישראל.

שינויים במיסוי על השכרה לטווח קצר ולטווח ארוך

יוון נוקטת גישה פעילה בניסיון לווסת את שוק השכירויות ולהפוך את הנכסים הזמינים לנגישים יותר עבור תושבי המקום. אחת הדרכים היא מתן תמריצים למסבים את הנכס משכירות לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך:

• תמריץ במס: בעלי נכסים שמסכימים להמיר את הנכס משכירות לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך נהנים מהקלות מס למשך שלוש שנים.
• מגבלות על השכרת נכסים באזורי ביקוש גבוה: במרכזי הערים הגדולות, כמו אתונה, הממשלה מגבילה מתן רישיונות לשכירות קצרה כדי לשמור על היצע דיור למקומיים.
• מיסוי על שכירות לטווח קצר: במקרים בהם נכס מושכר לטווח קצר, מס השכירות עשוי להיות גבוה יותר, בהתאם להכנסות השנתיות מהנכס.

הטבות מס למשקיעים זרים ביוון

יוון מציעה תנאים מסוימים המיועדים להקל על משקיעים זרים המחפשים להשקיע במדינה. ההטבות כוללות הפחתות מס מסוימות עבור הכנסות מחוץ ליוון ותמריצים להשקעות במסגרת תוכניות ממשלתיות אחרות.

1. תוכנית Non-Dom: מס קבוע שנתי של €100,000 בלבד למשקיעים זרים על הכנסות שמקורן מחוץ ליוון. התוכנית מיועדת לעודד משקיעים לבחור ביוון כבסיס לפעילותם הכלכלית.
2. אמנות למניעת כפל מס: יוון חתומה על אמנות עם מספר מדינות שמטרתן למנוע כפל מס על הכנסות המגיעות מחוץ למדינה.
3. הקלות במס על הכנסות משכירות: משקיעים זרים העומדים בתנאים מסוימים עשויים להיות זכאים להקלות במס על הכנסותיהם מהשכרת נכסים.

תוכניות אלה מהוות הזדמנות אטרקטיבית עבור משקיעים מקומיים וזרים המעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן היווני. בשנים האחרונות, יוון הפכה ליעד השקעה מועדף בזכות המדיניות הממשלתית הגמישה והחבילות המס התומכות.

תהליך לקיחת משכנתא ביוון: שלב אחר שלב

רכישת נכס ביוון באמצעות משכנתא היא תהליך מובנה הכולל מספר שלבים חיוניים. הבנת התהליך והכנה מוקדמת יסייעו להבטיח עסקה חלקה ומוצלחת. להלן השלבים המרכזיים בתהליך:

1. בחירת בנק ובדיקת מסלולי משכנתא

השלב הראשון הוא בחירת בנק מתאים. ביוון פועלים בנקים מקומיים ובינלאומיים המציעים מסלולי משכנתא מגוונים, כולל ריבית קבועה, ריבית משתנה ומסלולים משולבים. משקיעים זרים עשויים להיתקל בתנאים מחמירים יותר, ולכן מומלץ לבדוק את הדרישות הספציפיות לכל בנק.

2. הגשת בקשה ואיסוף מסמכים

לאחר בחירת הבנק והמסלול המתאים, יש להגיש בקשה רשמית למשכנתא. המסמכים הנדרשים כוללים:

• הוכחות הכנסה: תלושי שכר, דוחות מס והצהרות בנקאיות המעידים על יציבות פיננסית.
• מידע על הנכס: חוזה רכישה, נסח טאבו ותוכניות אדריכליות.
• מסמכים אישיים: דרכון בתוקף, מספר מס יווני (AFM) ומספר ביטוח לאומי יווני (AMKA).

3. הערכת שווי הנכס ובדיקת נאותות

הבנק יבצע הערכת שווי לנכס באמצעות שמאי מוסמך. הערכה זו קובעת את גובה המשכנתא האפשרית ומוודאת שאין בעיות משפטיות או רישומיות בנכס.

4. אישור המשכנתא ותנאי החוזה

לאחר בדיקת המסמכים והערכת הנכס, הבנק ייתן אישור עקרוני למשכנתא ויציג את תנאי החוזה, הכוללים:

• גובה הריבית: קבועה או משתנה, בהתאם למסלול הנבחר.
• תקופת ההחזר: בדרך כלל בין 15 ל-30 שנים.
• עמלות נלוות: כגון דמי פתיחת תיק, ביטוח נכס וביטוח חיים.

5. חתימת החוזה ושחרור הכספים

בשלב זה, נחתם חוזה המשכנתא בנוכחות נוטריון ועורך דין. לאחר החתימה, הבנק משחרר את הכספים, אשר מועברים למוכר או לחשבון נאמנות, בהתאם לתנאי החוזה.

טיפים חשובים בעת לקיחת משכנתא ביוון:

• היוועצות עם אנשי מקצוע: שימוש בעורך דין ונוטריון מנוסים בתחום הנדל"ן היווני יסייע להבטיח את חוקיות העסקה.
• הבנת תנאי ההחזר: יש לוודא הבנה מלאה של תנאי ההחזר, כולל ריביות, עמלות ותנאים נוספים.
• תכנון פיננסי: הכנת תקציב הכולל את כל העלויות הנלוות, כגון מס רכישה, עמלות וביטוחים, תסייע למנוע הפתעות בלתי צפויות.

תהליך לקיחת משכנתא ביוון דורש הכנה מוקדמת והבנה מעמיקה של השוק המקומי. שימוש באנשי מקצוע מנוסים והקפדה על כל שלבי התהליך יבטיחו עסקה מוצלחת ובטוחה.

סקירת הבנקים ביוון: סוגים, נגישות למשקיעים זרים וישראלים, ותנאי פתיחת חשבונות

אפשר לחלק את הבנקים ביוון למספר סוגים מרכזיים – בנקים מסחריים מקומיים, בנקים בינלאומיים הפועלים במדינה, ובנקים דיגיטליים המציעים שירותים מקוונים. כל סוג מציע יתרונות שונים ומאפיינים ייחודיים, במיוחד כשמדובר בפתיחת חשבון ונגישות לשירותי מימון ומשכנתאות למשקיעים זרים וישראלים. 

בטבלה הבאה נבחן את סוגי הבנקים, נגישותם לזרים, אפשרויות פתיחת חשבון מרחוק, זמינות של משכנתאות, ודירוגם בהשוואה למערכת הבנקאות האירופאית:

סוג בנק	דוגמאות	נגישות לזרים וישראלים	פתיחת חשבון אונליין	מתן משכנתאות	דירוג באירופה
בנקים מסחריים מקומיים	בנק פיראוס, בנק אלפא, הבנק הלאומי של יוון (NBG), יורובנק	נגישות אפשרית, דורשת נוכחות פיזית ומסמכים נוספים	לא, נדרשת נוכחות פיזית	רק יורובנק מציע משכנתאות למשקיעים זרים בתנאים מוגבלים	דירוג נמוך יחסית, אך משתפר בעקבות ארגון מחדש
בנקים זרים	HSBC, Citi	נגישות בינונית, מציעים שירותים ללקוחות בינלאומיים	תלוי בבנק, לרוב דורש נוכחות פיזית	לא מציעים משכנתאות למשקיעים זרים	מדורג גבוה יותר מבנקים מקומיים
בנקים דיגיטליים בינלאומיים	N26, Revolut	נגיש ביותר, מתאים במיוחד לזרים וישראלים	כן, ניתן לפתוח חשבון מקוון ללא נוכחות פיזית	לא מציעים משכנתאות	נחשב אמין ונוח לשימוש, אך לא מספקים שירותים כמו הלוואות ומשכנתאות

הערה: נכון להיום, יורובנק הוא הבנק היחיד שמציע משכנתאות למשקיעים זרים ביוון, ובתנאים מחמירים.

שאלות נפוצות בעת לקיחת משכנתא ביוון 

האם יש דבר כזה "אישור עקרוני" למשכנתא ביוון, בדומה לאישור עקרוני שניתן בישראל?

כן, חלק מהבנקים ביוון מעניקים מעין "אישור עקרוני" לאחר הגשת הבקשה הראשונית והצגת המסמכים הבסיסיים. אישור זה מאפשר ללווה לדעת האם ישנה סבירות גבוהה לאישור המשכנתא הסופית, אך יש לציין כי מדובר בהערכה בלבד, שתלויה גם בהערכת שווי הנכס ובבדיקות נוספות.

מהו ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא של 100,000 יורו ביוון?

החזר חודשי למשכנתא ביוון תלוי בגורמים כמו תקופת ההחזר, סוג הריבית (קבועה או משתנה), וגובה הריבית. לדוגמה, בריבית קבועה של 3% לתקופה של 20 שנה, ההחזר החודשי יעמוד על כ-555 יורו. עם ריבית משתנה, הסכום עשוי להשתנות בהתאם ל-Euribor ולתנאים נוספים של הבנק.

כמה זמן נמשך תהליך קבלת המשכנתא ביוון, מרגע הגשת הבקשה ועד לאישור הסופי?

תהליך קבלת המשכנתא ביוון נמשך לרוב בין 1 ל-3 חודשים, תלוי במורכבות העסקה, המצב הכלכלי של הלווה, ובדיקות שנערכות על ידי הבנק. ככל שהלווה עומד בדרישות בצורה מלאה ומסמכים נדרשים מסופקים במהירות, התהליך יכול להתקדם בצורה מהירה יותר.

האם מוכר דירה יווני יעדיף למכור לקונה המגיע עם משכנתא או ללא מימון בנקאי?

לרוב, מוכרים יוונים יעדיפו עסקאות מהירות ופשוטות ולכן יעדיפו קונים המשלמים במזומן. עם זאת, קונים עם מימון בנקאי לא נדחים אוטומטית, במיוחד אם יש להם אישור עקרוני מהבנק. מוכרים יוונים עשויים להרגיש יותר בנוח עם קונה שמגיע עם משכנתא לאחר שהבנק כבר אישר את הבקשה העקרונית.

אילו ביטוחים נדרשים כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא ביוון?

ברוב המקרים, הבנקים ביוון דורשים ביטוח נכס להגנה על הנכס במקרה של נזק, ולעיתים גם ביטוח חיים של הלווה על מנת להבטיח החזר במקרה של מוות. כדאי לבדוק את עלויות הביטוחים הללו, שכן הם יכולים להוות חלק משמעותי מהעלות הכוללת של המשכנתא.

האם נכסים שיש לי בישראל רלוונטיים לצורך בדיקת היכולת הפיננסית שלי ביוון?

כן, נכסים והכנסות בישראל עשויים להיחשב כחלק מהפרופיל הפיננסי של הלווה. הבנק היווני עשוי לבחון את הנכסים וההכנסות בארץ, כולל יכולת החזר מבוססת על תזרימי מזומנים קיימים. עם זאת, ייתכן שיהיו דרישות מסמכים נוספות לצורך הוכחת ההכנסות והנכסים הקיימים בישראל.

האם בנקים ביוון יודעים להעריך את יכולת ההחזר שלי בהתחשב בהוצאות ובהתחייבויות שלי בישראל?

בנקים ביוון יכולים לקחת בחשבון את ההתחייבויות וההוצאות השוטפות שלכם בישראל, אך כדי להוכיח יכולת החזר גבוהה, יידרש להציג מסמכים כגון דוחות בנקאיים, הצהרות מס, ודוחות חוב נוספים מהבנקים בארץ. הבנק עשוי לדרוש תרגום נוטריוני של מסמכים אלה ליוונית או לאנגלית.

מהן דרישות הסף לקבלת משכנתא ביוון?

קבלת משכנתא ביוון מצריכה עמידה בדרישות בנקאיות בסיסיות, המיועדות להבטיח את יכולת ההחזר של הלווה.

• היסטוריית אשראי חיובית, שמציגה אמינות פיננסית ורקע ללא פשיטות רגל.
• הכנסה קבועה ויציבה, המהווה בסיס לתכנון פיננסי ארוך טווח.
• מסמכים המעידים על יכולת החזר חודשית – תלושי שכר, דוחות מס, והצהרות בנקאיות.

תהליך זה מוודא שהלווה אכן מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו הפיננסיות.

מהו שיעור הריבית הממוצע למשכנתא ביוון?

הריביות ביוון משתנות בהתאם לתנאים הפיננסיים בשוק ולפרופיל הלווה.

• שיעור הריבית נע בדרך כלל בין 3.5% ל-7.5%.
• ריבית קבועה מתאימה ללווה המחפש יציבות.
• ריבית משתנה תלויה בשינויים במדד Euribor, ועשויה להשתנות במהלך חיי המשכנתא בהתאם לתנודות בשוק האירופי, דבר שיכול להשפיע על גובה התשלום החודשי.

ריבית זו נבחרת על ידי הלווה בהתאם לתנאים המועדפים עליו וליכולת הסיכון שלו.

מהם סוגי המשכנתאות הזמינות ביוון?

הבנקים ביוון מציעים מספר סוגי משכנתאות, כדי להתאים לצרכים המגוונים של לווים שונים.

• משכנתא בריבית קבועה: מספקת וודאות בתשלומים החודשיים לאורך כל התקופה.
• משכנתא בריבית משתנה: מאפשרת תשלומים נמוכים יותר בהתחלה אך כרוכה בסיכון לשינויים עתידיים.
• משכנתא מעורבת: שילוב של ריבית קבועה לתקופה מוגבלת, ולאחר מכן מעבר לריבית משתנה.

בחירה נכונה של סוג המשכנתא יכולה לסייע בניהול תקציבי מוצלח לטווח הארוך.

מהו אחוז המימון המקסימלי למשכנתא שניתן לקבל כמשקיע זר ביוון?

אחוז המימון המוצע למשקיעים זרים שונה מאשר לתושבים מקומיים, ומשקף את רמת הסיכון הנלקחת על ידי הבנק.

• משקיעים זרים יכולים לקבל עד 65% מערך הנכס לפי הערכת שמאי, בתנאי עמידה בדרישות הכנסה מינימלית וביטחונות נוספים כנדרש על ידי הבנק.
• האחוז תלוי בערך הנכס לפי הערכת שמאי ובתנאי ההלוואה.
• ייתכן כי הבנק ידרוש ביטחונות נוספים בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה.

אחוז מימון זה מאפשר למשקיעים לרכוש נכס תוך מינוף מסוים, אך דורש הון עצמי ראשוני משמעותי.

מהי תקופת ההחזר המקסימלית למשכנתא ביוון?

תקופת ההחזר משתנה בהתאם לגיל הלווה ולפרופיל הפיננסי שלו.

• תקופת ההחזר המקסימלית היא בין 6 ל-30 שנים.
• משקיעים מבוגרים יותר עשויים לקבל תקופות קצרות יותר בהתאם למגבלות גיל.
• פריסת ההחזרים נקבעת לפי תכנון פיננסי מותאם אישית.

תקופה ארוכה יותר מקלה על התשלומים החודשיים, אך עשויה לגרור עלות ריבית גבוהה יותר.

מהם התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא למשקיע זר ביוון?

משקיעים זרים צריכים לעמוד בכמה דרישות בסיסיות כדי לקבל משכנתא ביוון.

• גיל מינימלי של 25 שנים.
• החזר מלא של המשכנתא עד גיל 65.
• פתיחת חשבון בנק ביוון לצורך ניהול ההחזרים.
• קבלת מספר מס יווני (AFM) לצורך פעילות כלכלית ביוון.
• הכנסה שנתית מינימלית של 30,000 אירו או הון עצמי מתאים להון ראשוני.

תנאים אלה נועדו להבטיח יציבות פיננסית של הלווה ועמידה בהחזרים.

כיצד ניתן לשפר את סיכויי האישור למשכנתא כמשקיע זר?

ישנם מספר אמצעים שיכולים לשפר את סיכויי האישור למשכנתא עבור משקיעים זרים.

• הצגת היסטוריית הכנסה יציבה ומספקת לצורך הערכת יכולת ההחזר.
• הצגת נכסים נוספים כבטוחה, כמו נכסים קיימים בארץ המוצא.
• הצגת דוחות כספיים עדכניים ומסמכים המעידים על יציבות פיננסית.

אמצעים אלו עוזרים לבנק להעריך את מידת הסיכון ומעלים את הסיכויים לאישור הבקשה.

האם אני חייב לפתוח חשבון בנק ביוון כדי לרכוש דירה?

פתיחת חשבון בנק ביוון אינה חובה חוקית, אך היא מומלצת לצורך ניהול שוטף של הנכס.

• מאפשרת ניהול כספי נוח יותר עבור תשלומי משכנתא ומסים.
• תורמת לקבלת שירותים בנקאיים נוספים הקשורים לנכס.
• מייעלת את תהליך העברת דמי השכירות במקרה של השכרה.

עם זאת, במידה ויש צורך בפתיחת חשבון, ביתא נדל"ן מספקים שירות זה באמצעות ספק צד ג'.

במידה ולא אושרה לי הלוואה, האם יהיו לי הוצאות?

במקרה שהבקשה נדחית, יש לקחת בחשבון הוצאות מסוימות אך מינימליות.

• תשלום עבור תרגום מסמכים רלוונטיים.
• הוצאות נלוות כמו אפוסטיל ואישורים נוספים.
• לא תיגרם הוצאה משמעותית נוספת במידה והבקשה נדחית.

עלות זו היא מינימלית יחסית ואינה מונעת את האפשרות להגיש בקשה חוזרת בעתיד.