ביתא נדל"ן: "אחרי שהמחירים זינקו ב-12% – לא פלא שמשקיעי הנדל"ן בוחרים ביוון"

בחברת ביתא נדל"ן, המתמחה בליווי משקיעי נדל"ן ביוון, מצביעים על כך שיותר ויותר ישראלים מעדיפים להשקיע ברכישת דירות לא רק בגלל הפוטנציאל לתשואות נאות, אלא גם כאלטרנטיבה למגורים.ההאטה במשק, המלחמה ואי הוודאות הביטחונית והכלכלית, שבאו לידי ביטוי לאחרונה בהורדת דירוג האשראי של ישראל על ידי סוכנות מודי'ס ל-A2, הצטרפו לשנה הקשה שעברה המדינה במישור החברתי ולמחירי הנדל"ן הגבוהים. מוד'יס גם פרסמה תחזית שלילית, שמשמעותה היא אפשרות להורדה נוספת בדירוג האשראי של ישראל בהמשך, וציינה כי חוסנה הפיסקלי נפגע. התרחשויות אלו תורמות למגמה בשנים האחרונות של ישראלים המחפשים אלטרנטיבות להשקעה בנכסי נדל"ן מעבר לים, כדי לפזר את סיכוניהם ולגוון את השקעותיהם. עוד בשנת 2022 השקיעו גורמים ישראלים, כולל חברות, גופים מוסדיים וכלכליים ואנשים פרטיים, כ-2.3 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל, כך לפי נתוני חברת ניהול ההשקעות והנדל"ן JLL. מהנתונים עולה כי רוב הסכום, כ-1.3 מיליארד דולר, הושקע בנכסים באירופה ובאגן הים התיכון.

נקודות מפתח

• מחירי הדירות באתונה: עלייה של כ-7.7% בשנת 2025, עם מחיר ממוצע למ"ר של כ-2,944 אירו

• עלייה חדה בהשקעות נדל"ן של ישראלים באירופה – מעל 2.3 מיליארד דולר ב-2022

• יוון חווה צמיחה כלכלית מרשימה – זכתה בתואר "מדינת השנה" של The Economist

• מחירי הנדל"ן באתונה ממשיכים לעלות אך עדיין נמוכים מאירופה המערבית

• ביתא נדל"ן מציעה ליווי מלא, ביצוע וניהול השקעות נדל"ן בשטח

• יתרונות בולטים למשקיעים: גולדן ויזה, פטור זמני ממס שבח, ותשואות אטרקטיביות

• סיוע בעברית, פרויקטים עם נוכחות מקומית ושירות מקצה לקצה

מגמות גלובליות – השקעות מחוץ לישראל במגמת עלייה

האתגרים הכלכליים והחברתיים שפקדו את ישראל מאז 2023 דחפו רבים לחפש השקעות אלטרנטיביות. נתוני JLL מראים כי בשנת 2022 לבדה, ישראלים השקיעו כ-2.3 מיליארד דולר בנדל"ן מעבר לים – מתוכם 1.3 מיליארד דולר באירופה ובאגן הים התיכון. מדובר לא רק בבריחה מהמציאות המקומית – אלא במהלך אסטרטגי לפיזור סיכונים וגיוון פיננסי.

טיפ מהשטח של ביתא: רבים מהלקוחות שלנו באים עם מטרה מוגדרת מראש – אך תוך כדי התהליך מגלים הזדמנויות נוספות באזורים שטרם חשבו עליהם. כדאי לבוא עם ראש פתוח.

מגמות בשוק הנדל"ן באתונה

שוק הנדל"ן באתונה ממשיך להציג מגמת עלייה יציבה. בשנת 2025, המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-2,944 אירו, עלייה של כ-7.6% לעומת השנה הקודמת . פערי המחירים בין השכונות נעים בין 1,500 אירו למ"ר בשכונות מתפתחות כמו פטיסיה, ועד 7,500 אירו למ"ר בשכונות יוקרה כמו ווליאגמני

יוון: התאוששות ונתוני צמיחה מרשימים

יוון מצליחה להפתיע את אירופה עם צמיחה כלכלית יציבה. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, ברבעון השלישי של 2023 נרשמה עלייה של 12% במחירי הדירות באתונה. שיעור זה גבוה אף יותר מדובאי, ליסבון או ברצלונה. עיתון The Economist הכתיר את יוון כ"מדינת השנה", וההשקעות הזרות – כולל מישראל – לא מאחרות להגיע.

טיפ מהשטח של ביתא: שימו לב לדירות בבניינים שדורשים שיפוץ – שם טמון הפוטנציאל הגבוה ביותר להשבחה מהירה ורווחית.

למה אתונה?

• מיקום אסטרטגי – שעתיים טיסה בלבד מישראל

• מטרופולין של מעל 3.5 מיליון תושבים

• ביקוש גובר מדיירים, סטודנטים, נוודים דיגיטליים ותיירים

• מחירים ממוצעים של כ-110,000 אירו לדירה מושכרת ומרוהטת

• מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת

טיפ מהשטח של ביתא: אל תסתנוורו רק מהשכונות היקרות – דווקא השכונות המתפתחות מציעות תשואות גבוהות יותר בעתיד.

מודל הפעולה של ביתא נדל"ן – נוכחות וביצוע מקומי

ביתא נדל"ן מתמחה ביזמות, השקעות וניהול נכסים באתונה וסביבתה. החברה מנוהלת על ידי אלעזר קייקוב, יודיק מדר והראל רבינס – יזמים ישראלים שמכירים את השוק המקומי מקרוב ופועלים בו מאז 2018.

מי אנחנו ומה אנחנו עושים בפועל?

אנחנו לא רק “מאתרים נכס” – אנחנו מובילים תהליך מלא:

• רכישת מבנים באזורים נבחרים

• שיפוץ והשבחה מקיפה

• מכירת הדירות למשקיעים ישראלים

• ניהול שוטף והשכרה (טווח קצר או ארוך)

לדברי המייסדים:
“אנחנו שותפים וחברים שפועלים יחד באתונה מאז 2018… כיום אנחנו מובילים מעל 30 מיזמי התחדשות עירונית באתונה וסביבתה – כיזמים, מבצעים ומשווקים, כולל ניהול הדירות אחרי הרכישה.”

למה דווקא יוון ולמה עכשיו?

שוק הנדל"ן ביוון הפך לאטרקטיבי מאוד למשקיעים זרים בזכות:

• מחירי כניסה נמוכים יחסית

• התאוששות כלכלית וצמיחה בשוק

• מדיניות מס נוחה ותמריצים למשקיעים

כפי שמתאר רבינס:
“יוון נמצאת היום במצב שמזכיר את ישראל בתחילת שנות האלפיים… חברות היי־טק נכנסות, הכלכלה צומחת, והנדל"ן בעל פוטנציאל לעליית ערך בשנים הקרובות.”

מה היתרון למשקיע הישראלי?

ישראלים בוחרים באתונה בגלל שילוב של השקעה + אלטרנטיבה למגורים:

• קרבה גיאוגרפית (טיסה קצרה ונוחה)

• שוק מתחדש עם ביקוש גבוה

• מחירים שפויים לעומת ישראל

• אפשרות לגולדן ויזה בתנאים מסוימים

• יתרונות מס (כולל פטור זמני ממס שבח, ואמנת מס)

לדברי מדר:
“אנשים אומרים לנו: ‘אנחנו מחפשים גם דירה שנוכל לגור בה…’ הם רוצים יציבות, גיוון וביטחון – ודירה בחו״ל נותנת להם שקט.”

אילו נכסים אנחנו מציעים?

ברוב המקרים מדובר בדירות קטנות וסחירות — בדיוק מה שהשוק באתונה אוהב:

• סטודיו / 2-3 חדרים

• דירות משופצות ומרוהטות

• ביקוש גבוה מצד מקומיים, סטודנטים ונוודים דיגיטליים

הממוצע נע סביב כ-110,000 אירו, כולל מס רכישה (3% ביוון).

איך נראה הליווי בפועל?

מערך קשרי הלקוחות מלווה את המשקיעים לאורך כל הדרך:

• הסברים בעברית

• סיורים באתונה ובנכסים

• תמיכה מול הרשויות

• ירידה לפרטים בתהליך השיפוץ והאכלוס

• יצירת ערך גם בשטחים משותפים (גגות/מרתפים להסבה לפנאי ועבודה)

ומה לגבי מימון?

ביוון שוק המשכנתאות מתעורר מחדש. במשך שנים לא ניתנו משכנתאות בגלל המשבר הכלכלי, אך כיום יש סימנים חיוביים:

• השוק מתפתח בהדרגה

• קיימת אפשרות שבקרוב תיפתח האופציה גם למשקיעים זרים

השקעות שמתאימות גם למגורים עתידיים

אחת התופעות שראינו מתגברת לאחרונה: ישראלים שקונים דירה באתונה כגיבוי למגורים בעתיד – לא רק כהשקעה. הם מחפשים דירה נוחה, מושכרת בינתיים, אך זמינה בעת הצורך. ההשקעה באתונה מספקת גם פתרון כלכלי וגם שקט נפשי.

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה גוברת בקרב משקיעים ישראלים: לא מדובר עוד רק בתשואה ובנתונים כלכליים – אלא בצורך אישי ורגשי לבנות לעצמם גיבוי. יותר ויותר לקוחות פונים אלינו בביתא נדל"ן לא רק כדי לרכוש דירה להשקעה באתונה, אלא מתוך מחשבה אסטרטגית: "אם יקרה משהו – יש לי לאן ללכת". ההשקעה באתונה מספקת כיום את אחד השילובים הנדירים בשוק הנדל"ן הבינלאומי: דירה במחיר נגיש יחסית, באזור עירוני מפותח, עם תשתיות מתקדמות, אקלים נעים ואיכות חיים גבוהה – ובמרחק של פחות משעתיים טיסה מישראל. עבור משפחות רבות, זוגות צעירים וגמלאים, מדובר באופציה ממשית לא רק ליצירת תשואה שוטפת – אלא גם כאופציה עתידית למגורים קבועים או זמניים. לקוחות שבוחרים נכס דרך ביתא נהנים מפתרונות דיור מגוונים – מדירות סטודיו ודירות 2-3 חדרים באזורים מרכזיים כמו פגרטי, קיפסלי או נאוס קוסמוס, ועד דירות מרווחות יותר באזורים ירוקים ושקטים כמו איליופולי, דפני וזוגרפו. בכל אחד מהמקרים, הדירה נרכשת כמוצר "מוכן למגורים": משופצת, מרוהטת, מאובזרת – ומנוהלת באופן שוטף, עד לרגע שבו הבעלים מחליט לעבור בעצמו.

טיפ מהשטח של ביתא: שימו לב לקרבה של הנכס לתחבורה ציבורית, מרפאות, אזורים ירוקים ומרכזי קניות – במיוחד אם שוקלים מגורים בעתיד. כמו כן,חשוב לבדוק האם היזם הוא גם הגורם המבצע. כשיש נוכחות מקומית – יש שליטה על כל התהליך.

סיכום

בעידן של טלטלות כלכליות, מלחמות, והאטה פיננסית – יותר ויותר ישראלים מבינים שהשקעות חכמות מחייבות חשיבה גלובלית. על רקע הורדת דירוג האשראי של ישראל, חוסר הוודאות הפוליטית והחברתית, והעלייה המתמדת במחירי הנדל"ן המקומיים, אתונה מציעה אלטרנטיבה יציבה ואטרקטיבית: מחירים נגישים, צמיחה כלכלית עקבית, שוק נדל"ן מתעורר ותנאי מס נוחים למשקיעים. יוון, שיצאה מחוזקת ממשבר ארוך, הפכה בשנים האחרונות למוקד בינלאומי למשקיעי נדל"ן, כאשר אתונה מובילה את המגמה. עליות המחירים באתונה עקביות אך עדיין מתונות בהשוואה לשווקי אירופה המערבית, מה שמותיר מקום נרחב להשבחה וצמיחה. בנוסף, הביקוש הגבוה לדירות להשכרה – הן מצד תושבים מקומיים והן מצד סטודנטים, תיירים ונוודים דיגיטליים – מספק כר פורה לתשואות יציבות. בתוך המגמה הזו, ביתא נדל"ן מתבלטת כשחקן מוביל עם נוכחות בשטח וניסיון מוכח. החברה משלבת יזמות, ביצוע וניהול נכסים – הכל תחת קורת גג אחת, עם שלוחה פעילה באתונה וצוות ישראלי-מקומי שמלווה את הלקוח משלב ההתעניינות ועד להשכרה או מכירה. המשקיעים נהנים לא רק מהשקעה משתלמת, אלא גם מתחושת ביטחון, שליטה ושירות אישי בעברית. לצד אפשרות לרכוש דירה במחירים שמתחילים סביב 110,000 אירו, פוטנציאל לקבלת גולדן ויזה ופטור זמני ממס שבח, ההשקעה באתונה הופכת לאופציה לא רק כלכלית – אלא אסטרטגית. בין אם מדובר ביצירת הכנסה פאסיבית, בגיוון תיק ההשקעות או אפילו בתוכנית מגירה למגורים – אתונה מציעה פתרון אמיתי. ובשילוב הליווי המקצועי של ביתא נדל"ן, מדובר באפשרות בטוחה, שקופה ומבוססת.

שאלות ותשובות

האם אפשר לקבל משכנתא על נכס ביוון?

נכון ל-2025 האפשרות למשכנתא לזרים נמצאת בתהליך חזרה הדרגתי, אך עדיין אינה זמינה בכל הבנקים.

• הבנקים היווניים בוחנים מחדש מתן מימון למשקיעים זרים

• התנאים משתנים בין בנק לבנק

• ביתא נדל"ן עוקבת בזמן אמת ומעדכנת לקוחות בהתפתחויות

• במידת הצורך נבחנות גם חלופות מימון חוץ־בנקאיות

האם יש מס שבח ביוון?

כיום קיים פטור זמני ממס שבח – יתרון משמעותי למשקיעים זרים.

• הפטור חל על מכירת נכסים בתקופה הנוכחית

• מאפשר מימוש רווחים ללא מס רווח הון

• כפוף לשינויים רגולטוריים עתידיים

• אנו בודקים את המצב המשפטי בכל עסקה

איך מתנהל תהליך רכישה דרך ביתא נדל"ן?

תהליך מלא, שקוף ומנוהל מקצה לקצה – כולו בעברית.

• אפיון צרכים ותקציב

• איתור נכס מתאים

• ליווי משפטי ונוטריוני

• שיפוץ, ריהוט ואבזור

• השכרה וניהול שוטף

האם צריך להגיע פיזית ליוון לצורך הרכישה?

לא חובה, אך מומלץ.

• ניתן לבצע את רוב התהליך מרחוק

• ייפוי כוח נוטריוני מאפשר חתימה ללא הגעה

• ביקור פיזי מומלץ להיכרות עם האזור והנכסים

• אנו מארגנים סיורי משקיעים מרוכזים

האם משקיע זר יכול לרשום נכס על שמו ביוון?

כן. אין מגבלות על בעלות זרה.

• בעלות מלאה (100%) על הנכס

• רישום בטאבו היווני

• ליווי נוטריון ועו"ד מקומי

• תרגום מלא של כל המסמכים לעברית

אילו עלויות נוספות קיימות מעבר למחיר הדירה?

יש לקחת בחשבון עלויות נלוות – ואנחנו מציגים הכל מראש.

• מס רכישה: כ-3%

• נוטריון: כ-2%–2.5%

• עו"ד ותרגומים

• ריהוט ואבזור (אם לא כלול)

• טבלת עלויות מסודרת לפני חתימה

האם עדיף להשקיע בדירה חדשה או ישנה?

לרוב – דירה ישנה להשבחה מציעה פוטנציאל גבוה יותר.

• מחיר כניסה נמוך יותר

• אפשרות לעליית ערך מהירה

• שליטה מלאה בתכנון ובשיפוץ

• ביתא נדל"ן מתמחה בדיוק במודל זה

איך יודעים באיזו שכונה להשקיע?

בחירה לפי התאמה אישית – לא לפי טרנד.

• התאמה לפי תקציב ויעד השקעה

• שכונות תיירותיות / סטודנטיאליות / מקומיות

• ניתוח תשואה מול סיכון

• היכרות עמוקה שלנו עם השטח

האם ניתן להשכיר את הדירה ב-Airbnb?

כן, אך בכפוף לרגולציה משתנה.

• בדיקה פרטנית לכל נכס

• רישום חוקי לפי דרישות העירייה

• סיוע בהוצאת רישיון תיירותי

• ניהול מלא של ההשכרה

מהי גולדן ויזה ואיך מקבלים אותה?

אשרת שהייה קבועה ביוון למשקיעים זרים.

• השקעה מינימלית: החל מ-250,000 אירו (באזורים מסוימים יותר)

• גישה חופשית למדינות שנגן

• תוקף גם לבני משפחה

• ליווי מלא מול עורכי דין מומחים

מה קורה אם ארצה למכור את הדירה בעתיד?

מכירה חופשית, בכל שלב.

• אפשר למכור עם שוכר או ללא

• סיוע בתמחור נכון

• שיווק דרך רשת משקיעים

• טיפול משפטי מלא עד העברת בעלות

האם ניתן לפתוח חשבון בנק ביוון?

כן, ואנחנו מלווים גם בזה.

• הכנת כל המסמכים מראש

• תיאום פגישה בבנק מקומי

• הקלה בגביית שכ"ד ותשלומים

• חיבור לחשמל, מים וארנונה

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

• המדריך המלא לקניית דירה ביוון – 2026

• מחירי נדל"ן באתונה – מגמות ועדכונים

• גולדן ויזה לישראלים – יתרונות ומגבלות

• פתיחת חשבון בנק ביוון – מדריך למשקיע