מה היתרונות בקניית דירה ביוון ב-2026?

מי שמנסה היום לקנות דירה להשקעה בישראל מכיר את התחושה – המחירים גבוהים, ההון העצמי הנדרש עצום, התשואות על שכירות נשחקות סביב 2%-3%, והריבית עדיין לא זולה. בדיוק בנקודה הזו, יותר ויותר משקיעים ישראלים בוחנים את יוון, ובמיוחד את אתונה, לא רק כיעד "זול יותר" אלא כשוק נדל"ן עם שילוב יוצא דופן של מחירי כניסה נגישים, ביקוש תיירותי שוברת שיאים, צמיחה כלכלית יציבה וסביבת מס נוחה שכוללת פטור ממס רווחי הון עד סוף 2026.

בביתא נדל"ן, אנחנו פועלים בשוק היווני כבר שנים ומלווים מאות משקיעים ישראלים מרגע ההחלטה ועד לניהול הנכס השוטף. מנקודת המבט שלנו, היתרון האמיתי איננו רק לקנות דירה ביוון – אלא לדעת לבחור נכון: שכונה, סוג נכס, אסטרטגיית השכרה ואסטרטגיית יציאה, כדי שהרכישה תהיה מהלך עסקי מחושב ולא הימור. במאמר הזה ריכזנו את כל מה שצריך לדעת – נתונים עדכניים, השוואות מעשיות, ותובנות שצברנו מהשטח.

נקודות מפתח

• שוק בצמיחה יציבה – מחירי הדירות ביוון עלו ב-7.7% ברבעון השלישי של 2025 לעומת הרבעון המקביל. מאז 2017, מחירי הנדל"ן עלו ב-86% ונמצאים 7.14% מעל שיא 2008.
• מחירי כניסה נגישים – מחיר ממוצע של כ-2,580 אירו למ"ר באתונה לעומת כ-70,000 ש"ח למ"ר (כ-19,000 אירו) בתל אביב. באזורי ביקוש באתונה ניתן לרכוש דירה החל מכ-150,000 אירו.
• תשואות שכירות גבוהות – תשואה ברוטו של 5%-9% באתונה בהשוואה ל-2%-3.5% בישראל, עם פוטנציאל של עד 10% בשכירות קצרת טווח באזורים תיירותיים.
• הטבות מס ייחודיות – פטור ממס רווחי הון על מכירת נדל"ן עד סוף 2026, מס רכישה של 3.09% בלבד, והקפאת מע"מ על בנייה חדשה.
• תיירות שוברת שיאים – כ-38 מיליון מבקרים בינלאומיים ב-2025 עם הכנסות שיא של 23.63 מיליארד אירו, עלייה של 9.4%.
• הון זר ממשיך לזרום – השקעות ישירות של זרים בנדל"ן יווני הגיעו ל-2.75 מיליארד אירו ב-2024.
• יציבות אירופית – נכס בתוך גוש האירו המהווה פיזור סיכונים וגידור מול תנודתיות השקל.

למה יותר ישראלים בוחנים קניית דירה ביוון דווקא עכשיו?

הפער בין שוק הנדל"ן הישראלי ליווני מעולם לא היה ברור יותר. נכון למרץ 2026, ריבית בנק ישראל עומדת על 4%, מחירי הדיור בישראל עדיין גבוהים מאוד במונחי שכר והון עצמי, והתשואה על שכירות בישראל ממשיכה לשחוק. מנגד, יוון מציעה שוק דינמי עם מחירי כניסה נמוכים משמעותית, תשואות כפולות ומשולשות מאלו בישראל, וכלכלה שצומחת בקצב של כ-2.2% בשנה.

יוון כבר איננה שוק "רדום", אבל היא גם עדיין לא שוק שמיצה את עצמו. נתוני בנק יוון מראים שמחירי הדירות עלו ב-9.1% בממוצע ב-2024, ולאחר מכן בעוד 7.7% ברבעון השלישי של 2025. כלומר, מי שנכנס היום לא נכנס לשוק קפוא אלא לשוק עם מומנטום חיובי, שעדיין מציע פערי תמחור בין שכונות, מבנים ישנים ונכסים להשבחה. בנוסף, יוון נהנית כיום מפריחה כלכלית שנתמכת על ידי קרנות האיחוד האירופי (RRF), בניית קווי מטרו חדשים באתונה ושדרוג תשתיות נרחב.

למי שחושב גם במונחי מטבע, שער האירו למרץ 2026 עומד על כ-3.61 ש"ח. המשמעות היא שסף השקעה של 150,000 אירו שווה בקירוב ל-541,500 ש"ח, 250,000 אירו לכ-902,500 ש"ח, ו-400,000 אירו לכ-1,444,000 ש"ח – סכומים שבישראל בקושי מספיקים למקדמה על דירה בערי המרכז.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – אל תסתכלו רק על מחיר הנכס. ב-2026, הערך האמיתי נמצא בקרבה לקווי המטרו החדשים (קו 4 באתונה). נכסים שנמצאים במרחק הליכה של עד 500 מטר מתחנה עתידית צפויים להשבחה משמעותית עוד לפני סיום העבודות. שכונות כמו קליתאה (Kallithea), אגיוס דימיטריוס ונאוס קוסמוס הן האזורים המעניינים ביותר של 2026 – מחירים עדיין נמוכים יחסית (1,800-2,400 אירו למ"ר), קרבה למטרו, וביקוש שכירות יציב.

איך מחירי הדירות ביוון תומכים בהחלטת רכישה ב-2026?

מחירי הדירות ביוון עדיין עולים, אבל בקצב שנשען על נתונים כלכליים ותיירותיים ולא רק על הייפ. ברבעון השלישי של 2025 מחירי הדירות באתונה עלו ב-6.6%, בתסלוניקי ב-9.6%, בערים אחרות ב-8.9% ובאזורים אחרים ב-8.5%. מאז 2017, מחירי הנדל"ן ביוון עלו ב-86% ונמצאים כיום 7.14% מעל שיא 2008 – עדות להתאוששות מבנית ולא לבועה. התחזיות ל-2026 מצביעות על צמיחה מתונה יותר אך יציבה: 3%-6% עלייה ארצית.

טבלת השוואה – קצב עליית מחירי דירות ביוון לפי אזור

מקור: Bank of Greece – Indices of Residential Property Prices, Q3 2025.

טבלת השוואה – מחירי נדל"ן ותשואות: ישראל מול יוון (2025-2026)

מקור: Bank of Greece Q3 2025; הלמ"ס – סקר מחירי דירות; Global Property Guide Q4 2025; Spitogatos Q3 2025.

המשמעות המעשית ברורה – בתקציב של דירת 3 חדרים בישראל ניתן לרכוש 3-4 דירות להשקעה באתונה. יוון כבר לא זולה "בכל מקום", ולכן הבחירה המיקרו-לוקאלית חשובה יותר מאי פעם. מצד שני, העובדה שגם אתונה וגם שאר המדינה המשיכו לעלות מלמדת שהביקוש אינו מרוכז רק בשכונה אחת או בטרנד קצר.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – העלייה החדה ביותר לא תמיד אומרת העסקה הטובה ביותר. לפעמים עדיף לקנות באזור עם עלייה מעט נמוכה יותר, אבל עם מוצר שקל יותר להשכיר ולמכור, מאשר לרדוף אחרי שכונה "חמה" שבה מחיר הכניסה כבר דחוס מדי. באתונה לא מספיק לשאול "כמה עולה למ"ר". צריך לשאול מי קהל היעד בנכס הזה בעוד 3 שנים – שוכר מקומי, סטודנט, תייר לטווח ארוך או קונה קצה. ההבדל הזה משנה את כל בחירת הרחוב, הקומה והתכנון.

מהי התשואה על שכירות שאפשר לצפות לה ביוון ב-2026?

התשואה על שכירות היא אחד הפרמטרים החשובים ביותר עבור משקיע. לפי נתוני Global Property Guide לרבעון הרביעי של 2025, התשואה הממוצעת ברוטו ביוון עומדת על 4.40%, אולם באתונה עצמה התשואה גבוהה יותר ועומדת על כ-5.43%. דירות קטנות (סטודיו ו-1 חדר שינה) באזורים מרכזיים באתונה מניבות תשואות של 6%-9% ברוטו, ובמקרים מסוימים של שכירות קצרת טווח – עד 10% ומעלה.

להשוואה, התשואה על שכירות ארוכת טווח בתל אביב עומדת על 2%-3.5% בממוצע, מה שהופך את ההשקעה ביוון לאטרקטיבית משמעותית יותר מבחינת תזרים מזומנים שוטף. חשוב לציין שהתשואות הנקיות (לאחר הוצאות) נמוכות ב-1.5%-2% מהתשואה ברוטו, אך עדיין עומדות ביחס חיובי לעומת אלטרנטיבות בישראל ובמערב אירופה.

טבלת השוואה – תשואות שכירות בערים אירופאיות מרכזיות (2025-2026)

מקור: Global Property Guide Q4 2025; Spitogatos; Bank of Greece; Numbeo.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – דירת סטודיו או דירת חדר שינה אחד בגודל 45-55 מ"ר, משופצת, באזור מרכזי באתונה – זו נוסחת הזהב שלנו. עלות רכישה של 170,000-230,000 אירו, הכנסה חודשית של 900-1,000 אירו בשכירות ארוכת טווח, ותפוסה של 90%-95%. אם יש רישיון שכירות קצרת טווח – הפוטנציאל אפילו גבוה יותר.

מהן הטבות המס שיוון מציעה למשקיעים זרים ב-2026?

אחד היתרונות הבולטים של השקעה ביוון הוא סביבת המס הנוחה. מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% בלבד מהשווי המוצהר של הנכס (3% מס רכישה + היטל של 3% על סכום המס לטובת רשויות מקומיות), והתשלום הוא באחריות הקונה. להשוואה, בישראל מס הרכישה למשקיעים (דירה שנייה ומעלה) מתחיל מ-8% ועולה בהדרגה עד 10%.

בנוסף, מכירת נכס ביוון פטורה ממס רווחי הון עד ה-31 בדצמבר 2026. זהו חלון הזדמנות משמעותי למשקיעים – כשהפטור יפוג, שיעור המס הצפוי הוא 15%. יתרה מכך, נכסים שהוחזקו מעל 5 שנים צפויים ליהנות מפטור מלא. מע"מ בשיעור 24% על רכישת דירות חדשות מוקפא, ולפי הצעת התקציב ל-2026 ההקפאה צפויה להימשך עד סוף השנה.

החל מינואר 2026, יוון הציגה מדרגת מס חדשה של 25% על הכנסות שכירות בטווח 12,001-24,000 אירו, במקום הקפיצה הישנה מ-15% ישר ל-35%. שינוי זה מפחית את נטל המס על משקיעים בינוניים בכ-1,200 אירו בשנה.

טבלת השוואה – נטל מס על נדל"ן: ישראל מול יוון

מקור: AADE (רשות המסים היוונית); רשות המסים בישראל; Global Property Guide.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – חלון ההזדמנות של הפטור ממס רווחי הון נסגר בסוף 2026. משקיעים שרוכשים עכשיו ומוכרים לפני תום התקופה – נהנים מרווח נקי ללא מס על הרווח בצד היווני. חשוב לוודא מול רואה חשבון את ההשלכות בצד הישראלי, שכן בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס. בנוסף, הקפידו על רישום הנכס בצורה חכמה – ביוון ניתן לרשום נכס על שם מספר בני משפחה, ובכך "לפצל" את ההכנסה ולשמור על מדרגת המס הנמוכה ביותר (15%).

איך התיירות ביוון משפיעה על שוק הנדל"ן להשקעה?

התיירות היא מנוע מרכזי בכלכלה היוונית ומהווה כ-20% מהתמ"ג. ב-2025, יוון שברה את כל השיאים הקודמים: הכנסות תיירות הגיעו ל-23.63 מיליארד אירו – עלייה של 9.4% לעומת 2024, עם כ-38 מיליון מבקרים בינלאומיים. גרמניה, בריטניה וארצות הברית לבדן ייצרו הכנסות של כ-9.25 מיליארד אירו.

הנתון החשוב במיוחד הוא הצלחת הארכת העונה: הגעות בדצמבר 2025 קפצו ב-49% לעומת דצמבר 2024, עם יותר מ-1.31 מיליון מבקרים בחודש בודד. המשמעות עבור משקיעי נדל"ן ברורה – ביקוש גבוה לשכירות לא רק בקיץ, תפוסה גבוהה גם מחוץ לעונה, והזרמה קבועה של הון זר לשוק. גם נכסים שמיועדים להשכרה לטווח בינוני או ארוך נהנים מהעומק הכלכלי שהתיירות יוצרת סביבם.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – אם אתם בונים על תיירות, אל תבחרו נכס רק לפי "קרבה למרכז". בדקו גם רגולציה מקומית, נוחות הגעה, מעלית, מצב הבניין, ורמת התחרות של הדירות מסביב. והנתון שרבים לא יודעים – אתונה מציגה ביקוש יציב לאורך כל השנה, מה שהופך השקעה בעיר ליותר בטוחה מהשקעה באיים שבהם התיירות מרוכזת בקיץ. זו בדיוק הסיבה שאנחנו ממליצים להתמקד באתונה כנקודת כניסה ראשונה.

למה הון זר ממשיך להיכנס לנדל"ן היווני, ומה זה אומר למשקיע ישראלי?

כשהון זר נכנס לשוק בעקביות, זה בדרך כלל סימן לכך שהשוק נתפס ככדאי לא רק בעיני מקומיים. לפי בנק יוון, ההשקעות הישירות של תושבי חוץ בנדל"ן ביוון הסתכמו ב-2.75 מיליארד אירו ב-2024 – שיא חדש שעלה על השיא הקודם של 2.13 מיליארד ב-2023. ב-2025, בשלושת הרבעונים הראשונים, נרשמו כ-1.46 מיליארד אירו. חלק מהירידה ביחס ל-2024 נובע משינויים בתוכנית הגולדן ויזה ומהעלאת ספי ההשקעה, אך ההשקעות ממשיכות בהיקף משמעותי.

המשמעות היא שהשוק היווני לא מסתמך רק על קונים יוונים פרטיים. יש בו שכבה נוספת של ביקוש בינלאומי שתומכת בנזילות ובהמשך עליית ערך. מבחינת משקיע ישראלי, זה יתרון כפול – גם כניסה לשוק עם עניין גלובלי, וגם שוק שבו יש לעתים יותר קונים פוטנציאליים ביום המכירה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – הון זר לא זורם "ליוון" באופן כללי. הוא זורם בעיקר למוצרים מסוימים – דירות קטנות-בינוניות במיקומים טובים, בניינים להשבחה, ונכסים שיודעים להיראות נכון גם על הנייר וגם בשטח. נכסים עם רישיון שכירות קצרת טווח קיים נסחרים בפרמיה של 15%-25% לעומת נכסים ללא רישיון, בעיקר במרכז אתונה. לכן איכות המוצר חשובה לא פחות ממחיר העסקה.

האם ויזת הזהב היוונית עדיין רלוונטית למשקיע ישראלי ב-2026?

תוכנית ויזת הזהב של יוון עברה שינויים משמעותיים, אך עדיין מהווה אחד הכלים האטרקטיביים ביותר לקבלת תושבות אירופאית. המערכת החדשה פועלת בשלוש רמות: השקעה מינימלית של 800,000 אירו באזורים מבוקשים (אתיקה, סלוניקי, מיקונוס וסנטוריני), 400,000 אירו באזורים אחרים ברחבי יוון, ו-250,000 אירו עבור שיפוץ מבנים מוגנים או הסבת מבנים מסחריים למגורים.

חשוב לציין שהחל מספטמבר 2024, נכסים שנרכשו במסגרת ויזת הזהב אינם יכולים לשמש לשכירות קצרת טווח (Airbnb). עם זאת, שכירות ארוכת טווח עדיין מותרת. ויזת הזהב מעניקה זכות מגורים ל-5 שנים עם אפשרות חידוש, גישה חופשית למרחב שנגן (27 מדינות), ובמקרים מסוימים מסלול לאזרחות יוונית ואירופאית.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – כשלקוח אומר "אני רוצה נכס שגם יתאים לגולדן ויזה", אנחנו קודם בודקים אם זו בכלל המטרה הנכונה עבורו. לפעמים עדיף נכס כלכלי טוב בלי לרדוף אחרי סטטוס, ולפעמים להפך. הסדר הנכון הוא קודם אסטרטגיה, אחר כך נכס. גם אם ויזת הזהב אינה המטרה העיקרית, חשוב להכיר את הנושא כי הוא משפיע ישירות על מחירי הנכסים באזורים מסוימים.

אילו פרויקטים תשתיתיים ביוון צפויים להשפיע על ערך הנכסים?

יוון משקיעה עשרות מיליארדי אירו בתשתיות, ופרויקטים אלו משפיעים ישירות על ערך הנדל"ן באזורים הסמוכים. פרויקט Ellinikon הוא הפרויקט הגדול ביותר בהיסטוריה של יוון – פיתוח של שטח נמל התעופה הישן של אתונה בהיקף של 8 מיליארד אירו הכולל מגורי יוקרה, מרכזי מסחר, פארקים ומרינה. בנוסף, קו מטרו 4 של אתונה (צפוי ל-2029) ופרויקט Faliro Bay (370 מיליון אירו) ישנו את פני העיר ויעלו את ערך הנכסים באזורים המושפעים.

הממשלה היוונית תכננה השקעות בהיקף כולל של כ-45 מיליארד אירו עד 2030, כולל כ-40 מיליארד לבנייה חדשה (כ-350,000 יחידות דיור) ו-5 מיליארד לשדרוגים. ההשקעות הללו, יחד עם מימון EU תחת תוכנית ההתאוששות, מצביעות על מגמה ארוכת טווח של שיפור בתשתיות ובאיכות החיים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – נכסים בקרבת תחנות מטרו נסחרים בפרמיה של 15%-25% על מחירי השכירות. כשאנחנו בוחרים פרויקטים, קרבה לתחבורה ציבורית היא קריטריון מספר 1. השורה התחתונה: תשתיות חדשות = עליית ערך. זה לא ניחוש, אלא מגמה מוכחת בכל עיר גדולה בעולם.

מהם הסיכונים שצריך להכיר לפני רכישת דירה ביוון?

כמו בכל השקעה, חשוב להכיר גם את הסיכונים. ראשית, שינויים רגולטוריים – החוקים בנושא שכירות קצרת טווח משתנים תדיר. באתונה, נכון ל-2025, חלה הקפאה על רישיונות חדשים לשכירות קצרת טווח באזורים מרכזיים מסוימים. שנית, קיים סיכון מטבעי – ההשקעה נקובה באירו, כך שתנודות בשער החליפין שקל-אירו משפיעות על התשואה. שלישית, ישנה תלות בתיירות – למרות שאתונה מציגה ביקוש שנתי, אזורים מסוימים (בעיקר איים) תלויים בעונתיות.

עם זאת, רוב הסיכונים הללו ניתנים לניהול באמצעות בחירה נכונה של נכס, פיזור בין סוגי שכירות, וליווי מקצועי שמכיר את השוק המקומי לעומק.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – אנחנו ממליצים למשקיעים חדשים: אל תרכשו נכס רק על סמך תשואה משכירות קצרת טווח. ודאו שהנכס מניב תשואה סבירה גם בשכירות ארוכת טווח – כך אתם מוגנים מפני שינויים רגולטוריים ומתנודות עונתיות. אל תמדדו רק את מחיר הדירה – מדדו את "מחיר הכניסה האמיתי": מחיר נכס + מס רכישה + נוטריון + עו"ד + רישום + ריהוט אם צריך + רזרבה לשדרוג. משקיעים שמחשבים הכול מראש מקבלים החלטות הרבה יותר טובות.

איך נראה תהליך רכישת דירה ביוון עבור משקיע ישראלי?

תהליך הרכישה ביוון הפך לפשוט ודיגיטלי יותר בשנים האחרונות. אין הגבלות על רכישת נדל"ן על ידי זרים, והמערכת הדיגיטלית של יוון מאפשרת ביצוע חלק גדול מהתהליך מרחוק. השלבים המרכזיים כוללים: קבלת מספר מס יווני (AFM), פתיחת חשבון בנק ביוון, בדיקת נאותות משפטית (Due Diligence) הכוללת בדיקת בעלות, חובות ורישום בלשכת המקרקעין, חתימה על הסכם מקדים וייפוי כוח, חתימה על חוזה בפני נוטריון ותשלום מס הרכישה, ולבסוף רישום הנכס ותחילת ניהול.

טבלת השוואה – עלויות נלוות לרכישה ביוון

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – הטעויות הנפוצות ביותר שאנחנו רואים: דילוג על בדיקת נאותות, חוסר הבנה של חוקי השכרה מקומיים, ואי תכנון נכון של תזרים המזומנים. ליווי מקצועי חוסך זמן, כסף ותסכול. בביתא נדל"ן אנחנו מלווים את המשקיעים שלנו בכל שלב – מבדיקת הנכס ועד מסירת המפתח.

סיכום – למה עכשיו זה הזמן להשקיע ביוון?

היתרונות בקניית דירה ביוון ב-2026 אינם מסתכמים במחיר נמוך יותר. היתרון האמיתי הוא שילוב של כמה שכבות: שוק שעדיין מציג עליית ערך יציבה (7.7% ברבעון האחרון), מחירי כניסה שעדיין נגישים אך עולים (86% מאז 2017 אך עדיין נמוכים משמעותית ממרבית הבירות האירופאיות), סביבת מס נוחה עם חלון הזדמנות שנסגר בסוף 2026 (פטור ממס רווחי הון), תשואות שכירות שמכפילות ומשלשות את המקבילות בישראל, תיירות שוברת שיאים עם 23.63 מיליארד אירו ב-2025, ופרויקטי תשתית בהיקף מיליארדים שצפויים להעלות ערכים באזורים ספציפיים.

הגורמים התומכים בשוק – מחסור בהיצע של דירות, ביקוש תיירותי שמתרחב גם מחוץ לעונה, השקעות זרות שממשיכות לזרום, וכלכלה יוונית שצומחת מהר יותר מהממוצע באיחוד האירופי – כולם מצביעים על המשך צמיחה לטווח הבינוני והארוך.

עם זאת, עידן הרווחים המהירים עובר. המשקיעים שמצליחים היום הם אלה שבוחרים מיקומים עם מחסור בהיצע, קרבה לתחבורה ציבורית, ונכסים באיכות גבוהה שמתאימים גם לשכירות ארוכת טווח. מי שבוחן רכישת דירה ביוון צריך להפסיק לשאול רק "האם יוון אטרקטיבית", ולהתחיל לשאול "איזו עסקה מתאימה לי, באיזה אזור, באיזה תקציב, ובאיזו אסטרטגיה". זה בדיוק המקום שבו ליווי מקצועי כמו של ביתא נדל"ן מייצר ערך – לא רק בפתיחת דלתות, אלא בסינון עסקאות, זיהוי סיכונים, חיבור לאנשי מקצוע מקומיים ובניית מהלך שמתחיל נכון וגם מסתיים נכון.

רוצים לבחון נכסים רלוונטיים באתונה או בסלוניקי? צרו קשר עם המומחים של ביתא נדל"ן עוד היום.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

האם קניית דירה ביוון עדיין נחשבת אטרקטיבית גם אחרי עליות המחירים?

כן – כי השוק עדיין בצמיחה יציבה, אבל הבחירה הספציפית חשובה יותר מאי פעם.

• מחירי הדירות ביוון עלו ב-7.7% ברבעון השלישי של 2025 לעומת הרבעון המקביל
• מאז 2017, מחירים עלו ב-86% אך עדיין נמוכים ממרבית הבירות האירופאיות
• באתונה העלייה הייתה 6.6%, בתסלוניקי 9.6% – עדיין יש פערי תמחור בין אזורים
• השוק חיובי, אך כבר לא מספיק "לקנות כל דבר" – נדרשת בחירה מדויקת

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "שאלות נפוצות למשקיע הישראלי על תהליך רכישת נכס ביוון ב-2026"

מהו סכום ההשקעה המינימלי לרכישת דירה ביוון?

ניתן למצוא דירות להשקעה החל מכ-100,000-150,000 אירו באזורים מתפתחים באתונה.

• המחיר הממוצע למ"ר ביוון עומד על כ-2,580 אירו באתונה
• לדירת סטודיו או חדר שינה אחד (45-55 מ"ר) משופצת באזור מרכזי, יש לצפות ל-170,000-230,000 אירו
• עלויות נלוות (מס, עו"ד, נוטריון, רישום) מוסיפות כ-6%-9% למחיר
• אם מעוניינים בגולדן ויזה, הסף המינימלי הוא 250,000-800,000 אירו בהתאם לאזור ולסוג הנכס

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "מחירי דירות באתונה – סקירה מקיפה"

האם אפשר לרכוש דירה ביוון בלי להגיע פיזית למדינה?

כן – ניתן לבצע את רוב התהליך מרחוק באמצעות ייפוי כוח לעורך דין מקומי.

• יוון פיתחה מערכת דיגיטלית שמאפשרת הנפקת מספר מס (AFM), חתימה ורישום מרחוק
• ניתן לחתום על ייפוי כוח (POA) אצל נוטריון בישראל או בשגרירות יוון
• עדיין מומלץ מאוד לראות את האזור והנכסים לפחות פעם אחת – בדיקה פיזית משפרת משמעותית את איכות ההחלטה

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "9 סיבות טובות למה להשקיע ביוון"

האם יש אמנת מס בין ישראל ליוון למניעת כפל מס?

כן – בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס, כך שמסים ששולמו ביוון ניתנים לקיזוז כנגד חבות המס בישראל.

• האמנה חלה על הכנסות שכירות, רווחי הון ומסים נוספים
• הכנסות שכירות ממוסות קודם ביוון, החל מ-15% עד 12,000 אירו בשנה
• במקרים רבים, בזכות האמנה, לא יידרש תשלום נוסף בישראל
• מומלץ לעבוד עם רואה חשבון שמכיר את שני המשטרים – הישראלי והיווני

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "מיסוי נדל"ן ביוון – מדריך למשקיע הישראלי"

מה ההבדל בין שכירות קצרת טווח לשכירות ארוכת טווח ביוון?

שכירות קצרת טווח מניבה תשואה גבוהה יותר ברוטו, אך דורשת ניהול אינטנסיבי ונתונה לרגולציה מחמירה; שכירות ארוכת טווח יציבה וקלה יותר לניהול.

• שכירות קצרת טווח (סגנון Airbnb) יכולה להניב 8%-15% ברוטו, אך לאחר הוצאות ניהול ומיסים התשואה הנקית יורדת ל-2%-4%
• שכירות ארוכת טווח מניבה 4%-6% ברוטו עם תפוסה של 90%-95% ועלויות ניהול נמוכות
• באתונה קיימת הקפאה על רישיונות חדשים לשכירות קצרת טווח באזורים מרכזיים
• נכסי גולדן ויזה שנרכשו מספטמבר 2024 אינם רשאים לשמש לשכירות קצרת טווח

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "מיסוי נדל"ן ביוון – מדריך למשקיע הישראלי"

באילו שכונות באתונה כדאי להשקיע ב-2026?

שכונות עם שילוב של מחיר סביר, קרבה למטרו וביקוש שכירות גבוה – כגון קליתאה, אגיוס דימיטריוס, נאוס קוסמוס ופנגרטי.

• קליתאה ואגיוס דימיטריוס: 1,800-2,400 אירו למ"ר, קרבה למטרו, עליית ערך שנתית של 8%-10% בשנים האחרונות
• קוקאקי ופנגרטי: תשואות שכירות גבוהות אך מחירים גבוהים יותר (2,900-3,500 אירו למ"ר)
• גליפאדה והרביירה של אתונה: 4,000-5,000 אירו למ"ר עם פוטנציאל עליית ערך משמעותי בזכות פרויקט Ellinikon
• המפתח: קרבה לתחנת מטרו, ביקוש שכירות יציב, ומחסור בהיצע באזור

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "שכונת קליתאה – למה היא מושכת משקיעים?"

מה ההבדל בין רכישת דירה חדשה לדירה ישנה להשבחה ביוון?

אין תשובה אחת – זה תלוי באסטרטגיה, בתקציב ובמוכנות לניהול תהליך שיפוץ.

• דירות חדשות יקרות יותר ב-10%-20% אך מגיעות עם תקנים אנרגטיים גבוהים, אחריות קבלן ופחות כאב ראש תפעולי
• דירות ישנות מציעות מחיר כניסה נמוך יותר ופוטנציאל השבחה גבוה – שיפוץ איכותי בשכונות מתחדשות יכול להניב רווח הון משמעותי
• מחירי דירות חדשות עלו ב-6.6% ודירות ישנות ב-8.5% ברבעון השלישי של 2025
• מי שמחפש תשואה תפעולית שונה ממי שמחפש השבחת הון – ההחלטה תלויה באסטרטגיה

קריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: "פורטוגל או יוון – איפה כדאי להשקיע?"

מקורות רשמיים

Bank of Greece – Indices of Residential Property Prices Q3 2025: bankofgreece.gr

Bank of Greece – Travel Services Balance of Payments, Full Year 2025: bankofgreece.gr

Bank of Greece – FDI in Real Estate, Annual & Quarterly Series: bankofgreece.gr

AADE (רשות המסים של יוון) – Real Estate Transfer Tax: aade.gr

ELSTAT (רשות הסטטיסטיקה של יוון) – Tourism & Accommodation Data: statistics.gr

Global Property Guide – Greece Rental Yields Q4 2025: globalpropertyguide.com

Spitogatos – Greek Property Portal Q3 2025: spitogatos.gr

הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) – סקר מחירי דירות: cbs.gov.il

בנק ישראל – החלטת ריבית פברואר 2026 ושער חליפין יציג: boi.org.il

Ministry of Migration and Asylum, Greece – Golden Visa & Law 5100/2024: migration.gov.gr

Eurostat – Housing Price Index: ec.europa.eu/eurostat