אתונה – יעד מועדף למשקיעי נדל"ן מישראל
בחברת ביתא נדל"ן, המתמחה בליווי משקיעי נדל"ן ביוון, מצביעים על כך שיותר ויותר ישראלים מעדיפים להשקיע ברכישת דירות לא רק בגלל הפוטנציאל לתשואות נאות, אלא גם כאלטרנטיבה למגורים.ההאטה במשק, המלחמה ואי הוודאות הביטחונית והכלכלית, שבאו לידי ביטוי לאחרונה בהורדת דירוג האשראי של ישראל על ידי סוכנות מודי'ס ל-A2, הצטרפו לשנה הקשה שעברה המדינה במישור החברתי ולמחירי הנדל"ן הגבוהים. מוד'יס גם פרסמה תחזית שלילית, שמשמעותה היא אפשרות להורדה נוספת בדירוג האשראי של ישראל בהמשך, וציינה כי חוסנה הפיסקלי נפגע. התרחשויות אלו תורמות למגמה בשנים האחרונות של ישראלים המחפשים אלטרנטיבות להשקעה בנכסי נדל"ן מעבר לים, כדי לפזר את סיכוניהם ולגוון את השקעותיהם. עוד בשנת 2022 השקיעו גורמים ישראלים, כולל חברות, גופים מוסדיים וכלכליים ואנשים פרטיים, כ-2.3 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל, כך לפי נתוני חברת ניהול ההשקעות והנדל"ן JLL. מהנתונים עולה כי רוב הסכום, כ-1.3 מיליארד דולר, הושקע בנכסים באירופה ובאגן הים התיכון.
נקודות מפתח
- מחירי הדירות באתונה: עלייה של כ-7.7% בשנת 2025, עם מחיר ממוצע למ"ר של כ-2,944 אירו
-
עלייה חדה בהשקעות נדל"ן של ישראלים באירופה – מעל 2.3 מיליארד דולר ב-2022
-
יוון חווה צמיחה כלכלית מרשימה – זכתה בתואר "מדינת השנה" של The Economist
-
מחירי הנדל"ן באתונה ממשיכים לעלות אך עדיין נמוכים מאירופה המערבית
-
ביתא נדל"ן מציעה ליווי מלא, ביצוע וניהול השקעות נדל"ן בשטח
-
יתרונות בולטים למשקיעים: גולדן ויזה, פטור זמני ממס שבח, ותשואות אטרקטיביות
-
סיוע בעברית, פרויקטים עם נוכחות מקומית ושירות מקצה לקצה
מגמות גלובליות – השקעות מחוץ לישראל במגמת עלייה
האתגרים הכלכליים והחברתיים שפקדו את ישראל מאז 2023 דחפו רבים לחפש השקעות אלטרנטיביות. נתוני JLL מראים כי בשנת 2022 לבדה, ישראלים השקיעו כ-2.3 מיליארד דולר בנדל"ן מעבר לים – מתוכם 1.3 מיליארד דולר באירופה ובאגן הים התיכון. מדובר לא רק בבריחה מהמציאות המקומית – אלא במהלך אסטרטגי לפיזור סיכונים וגיוון פיננסי.
טיפ מהשטח של ביתא: רבים מהלקוחות שלנו באים עם מטרה מוגדרת מראש – אך תוך כדי התהליך מגלים הזדמנויות נוספות באזורים שטרם חשבו עליהם. כדאי לבוא עם ראש פתוח.
מגמות בשוק הנדל"ן באתונה
שוק הנדל"ן באתונה ממשיך להציג מגמת עלייה יציבה. בשנת 2025, המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-2,944 אירו, עלייה של כ-7.6% לעומת השנה הקודמת . פערי המחירים בין השכונות נעים בין 1,500 אירו למ"ר בשכונות מתפתחות כמו פטיסיה, ועד 7,500 אירו למ"ר בשכונות יוקרה כמו ווליאגמני
יוון: התאוששות ונתוני צמיחה מרשימים
יוון מצליחה להפתיע את אירופה עם צמיחה כלכלית יציבה. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, ברבעון השלישי של 2023 נרשמה עלייה של 12% במחירי הדירות באתונה. שיעור זה גבוה אף יותר מדובאי, ליסבון או ברצלונה. עיתון The Economist הכתיר את יוון כ"מדינת השנה", וההשקעות הזרות – כולל מישראל – לא מאחרות להגיע.
טיפ מהשטח של ביתא: שימו לב לדירות בבניינים שדורשים שיפוץ – שם טמון הפוטנציאל הגבוה ביותר להשבחה מהירה ורווחית.
למה אתונה?
-
מיקום אסטרטגי – שעתיים טיסה בלבד מישראל
-
מטרופולין של מעל 3.5 מיליון תושבים
-
ביקוש גובר מדיירים, סטודנטים, נוודים דיגיטליים ותיירים
-
מחירים ממוצעים של כ-110,000 אירו לדירה מושכרת ומרוהטת
-
מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת
טיפ מהשטח של ביתא: אל תסתנוורו רק מהשכונות היקרות – דווקא השכונות המתפתחות מציעות תשואות גבוהות יותר בעתיד.
מודל הפעולה של ביתא נדל"ן – נוכחות וביצוע מקומי
- ביתא נדל"ן היא חברה מצליחה ודינמית, המתמחה ביזמות, השקעות וניהול נדל"ן באתונה וסביבתה. אלעזר קייקוב, יודיק מדר והראל רבינס, בעלי
ומייסדי החברה, הם יזמים ישראלים בעלי ניסיון רב בתחום הנדל"ן באתונה, מכירים היטב את השוק המקומי ומובילים מיזמי רכישת מבנים, שיפוצם, השבחתם, מכירת הדירות למשקיעים ישראלים וניהולן. יודיק והראל, שגרים באתונה, סיימו לאחרונה שירות מילואים ממושך בצה"ל ושבו למשפחותיהם ביוון. "אנו שותפים וחברים שפועלים יחד בתחום הנדל"ן באתונה החל מ-2018. התחלנו את ההשקעות כשיוון החלה להתאושש מהמשבר הכלכלי ובזכות הפוטנציאל הגדול לצמיחה ולעליית ערך הדירות", מספרים קייקוב, מדר ורבינס. "אנו מובילים למעלה מ-30 מיזמי התחדשות עירונית באתונה וסביבתה, כיזמים, מבצעים ומשווקים, ומטפלים גם בהשכרת הדירות ובניהולן. המשקיעים, יכולים ליהנות מתשואות יפות עבור הדירות, על ידי השכרתן לטווח קצר או ארוך ובאמצעות מכירתן לאחר תקופה קצרה יחסית, לאחר שהושבחו וערכן עלה". - הנדל"ן ביוון הפך בשנים האחרונות לאטרקטיבי עבור משקיעים זרים, שנהנים ממחירים נמוכים, מהצמיחה במדינה וממדיניות מס נוחה. "יוון, להערכתנו, נמצאת במצב דומה לישראל בתחילת שנות האלפיים, מבחינת פוטנציאל הצמיחה. לאחר יציאתה מהמשבר הכלכלי, החלו להיכנס למדינה חברות היי טק, הכלכלה ושוק הנדל"ן בצמיחה, שצפויה להימשך בשנים הקרובות", מספר רבינס. "אנו רוכשים מבנים בעלי פוטנציאל להשבחה באזורים מבוקשים באתונה, בהם גרים מקומיים, סטודנטים ונוודים דיגיטליים. אנו מציעים את הדירות למכירה, עורכים שיפוץ מקיף במבנים תוך שדרוג התשתיות ומרהטים את הדירות, הכל במסגרת מחיר הדירה. רוב הלקוחות רוכשים את הדירות כהשקעה לטווח ארוך, במטרה להשכירן וליהנות מהעלייה בערכן".
- ההשקעה באתונה כוללת יתרונות בולטים עבור הישראלים וביניהם הצמיחה וההתחדשות במטרופולין התוסס, המרחק הקצר מישראל, מחירי הנדל"ן השפויים והאפשרות לקבל גולדן ויזה, הדומה לתושבות יוונית, בתנאים מסוימים. "ישראלים רבים פונים אלינו במטרה להשקיע ביוון ומספר הפונים עלה לאחר פרוץ המלחמה. אנשים אומרים לנו: 'אנחנו מחפשים גם דירה שנוכל לגור בה, אין לדעת מה יהיה'. הם מחפשים יציבות כלכלית, גיוון בהשקעותיהם ותחושת ביטחון בזכות החזקת דירה בחו"ל. גם האפשרות לקבלת גולדן ויזה, שדומה במעמדה לתושבות, קוסמת לרבים", מספר מדר. "יתרון נוסף הוא הפטור הזמני ממס שבח ביוון ואמנת המס בין המדינות.
- ביתא נדל"ן מציעה מגוון דירות להשקעה באתונה וסביבתה, במחירים אטרקטיביים, שיכולות להניב תשואה יפה מהשכרתן. "אנו מציעים לרוב דירות קטנות ומרוהטות, במבנים שאנו רוכשים ומשפצים, שמחירן הממוצע נע סביב כ-110 אלף אירו, כולל מס רכישה, ששיעורו 3% בלבד ביוון", מסבירים קייקוב, רבינס ומדר. "מדובר בעיקר בדירות קטנות כי הסטנדרט של גודל הדירות באתונה שונה מזה שבישראל, ויש ביקוש רב לדירות סטודיו ושניים עד שלושה חדרים. מדובר בדירות סחירות, שמעניקות תשואה יפה משכירות ושניתן גם להשכירן לתיירים ונוודים דיגיטליים לתקופות קצרות".
- בחברה שמים לב לכל הפרטים לאורך תהליך הרכישה, שיפוץ המבנים ואכלוסם. "מערך קשרי הלקוחות שלנו מלווה אותם לאורך כל הדרך. הלקוחות זוכים להסברים מפורטים, סיורים באתונה ובנכסים. אנו מנגישים ללקוחות את המידע בעברית ומסייעים להם מול הרשויות", מסביר קייקוב. "אנו שמים לב לכל הפרטים החשובים בשיפוץ המבנים ומייצרים שטחים משותפים עבור הדיירים, תוך הסבת מרתפים וגגות לשטחי עבודה ופנאי".
- ישראלים רבים מתעניינים כעת ברכישת דירות באתונה, ובסיוע גורמים מקצועיים ניתן לבצע את ההליך ביעילות ובנוחות. גם בנושא מימון רכישת הדירות, ייתכנו חדשות טובות בקרוב, כאשר הרשויות ביוון עשויות לאשר משכנתאות למשקיעים זרים. "במשך שנים רבות לא ניתנו משכנתאות ביוון בשל המשבר הכלכלי. כעת, שוק המשכנתאות מתפתח בהדרגה וייתכן שבקרוב תתאפשר קבלת משכנתה למשקיעים זרים", מספרים קייקוב, מדר ורבינס. "אתונה קרובה לישראל, משמשת כצומת דרכים אווירי וימי חשוב, והטיסות אליה זמינות גם במהלך המלחמה. לכן, ההשקעה בעיר נוחה ואטרקטיבית לישראלים".
השקעות שמתאימות גם למגורים עתידיים
אחת התופעות שראינו מתגברת לאחרונה: ישראלים שקונים דירה באתונה כגיבוי למגורים בעתיד – לא רק כהשקעה. הם מחפשים דירה נוחה, מושכרת בינתיים, אך זמינה בעת הצורך. ההשקעה באתונה מספקת גם פתרון כלכלי וגם שקט נפשי.
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה גוברת בקרב משקיעים ישראלים: לא מדובר עוד רק בתשואה ובנתונים כלכליים – אלא בצורך אישי ורגשי לבנות לעצמם גיבוי. יותר ויותר לקוחות פונים אלינו בביתא נדל"ן לא רק כדי לרכוש דירה להשקעה באתונה, אלא מתוך מחשבה אסטרטגית: "אם יקרה משהו – יש לי לאן ללכת". ההשקעה באתונה מספקת כיום את אחד השילובים הנדירים בשוק הנדל"ן הבינלאומי: דירה במחיר נגיש יחסית, באזור עירוני מפותח, עם תשתיות מתקדמות, אקלים נעים ואיכות חיים גבוהה – ובמרחק של פחות משעתיים טיסה מישראל. עבור משפחות רבות, זוגות צעירים וגמלאים, מדובר באופציה ממשית לא רק ליצירת תשואה שוטפת – אלא גם כאופציה עתידית למגורים קבועים או זמניים. לקוחות שבוחרים נכס דרך ביתא נהנים מפתרונות דיור מגוונים – מדירות סטודיו ודירות 2-3 חדרים באזורים מרכזיים כמו פגרטי, קיפסלי או נאוס קוסמוס, ועד דירות מרווחות יותר באזורים ירוקים ושקטים כמו איליופולי, דפני וזוגרפו. בכל אחד מהמקרים, הדירה נרכשת כמוצר "מוכן למגורים": משופצת, מרוהטת, מאובזרת – ומנוהלת באופן שוטף, עד לרגע שבו הבעלים מחליט לעבור בעצמו.
טיפ מהשטח של ביתא: שימו לב לקרבה של הנכס לתחבורה ציבורית, מרפאות, אזורים ירוקים ומרכזי קניות – במיוחד אם שוקלים מגורים בעתיד. כמו כן,חשוב לבדוק האם היזם הוא גם הגורם המבצע. כשיש נוכחות מקומית – יש שליטה על כל התהליך.
סיכום
בעידן של טלטלות כלכליות, מלחמות, והאטה פיננסית – יותר ויותר ישראלים מבינים שהשקעות חכמות מחייבות חשיבה גלובלית. על רקע הורדת דירוג האשראי של ישראל, חוסר הוודאות הפוליטית והחברתית, והעלייה המתמדת במחירי הנדל"ן המקומיים, אתונה מציעה אלטרנטיבה יציבה ואטרקטיבית: מחירים נגישים, צמיחה כלכלית עקבית, שוק נדל"ן מתעורר ותנאי מס נוחים למשקיעים. יוון, שיצאה מחוזקת ממשבר ארוך, הפכה בשנים האחרונות למוקד בינלאומי למשקיעי נדל"ן, כאשר אתונה מובילה את המגמה. עליות המחירים באתונה עקביות אך עדיין מתונות בהשוואה לשווקי אירופה המערבית, מה שמותיר מקום נרחב להשבחה וצמיחה. בנוסף, הביקוש הגבוה לדירות להשכרה – הן מצד תושבים מקומיים והן מצד סטודנטים, תיירים ונוודים דיגיטליים – מספק כר פורה לתשואות יציבות. בתוך המגמה הזו, ביתא נדל"ן מתבלטת כשחקן מוביל עם נוכחות בשטח וניסיון מוכח. החברה משלבת יזמות, ביצוע וניהול נכסים – הכל תחת קורת גג אחת, עם שלוחה פעילה באתונה וצוות ישראלי-מקומי שמלווה את הלקוח משלב ההתעניינות ועד להשכרה או מכירה. המשקיעים נהנים לא רק מהשקעה משתלמת, אלא גם מתחושת ביטחון, שליטה ושירות אישי בעברית. לצד אפשרות לרכוש דירה במחירים שמתחילים סביב 110,000 אירו, פוטנציאל לקבלת גולדן ויזה ופטור זמני ממס שבח, ההשקעה באתונה הופכת לאופציה לא רק כלכלית – אלא אסטרטגית. בין אם מדובר ביצירת הכנסה פאסיבית, בגיוון תיק ההשקעות או אפילו בתוכנית מגירה למגורים – אתונה מציעה פתרון אמיתי. ובשילוב הליווי המקצועי של ביתא נדל"ן, מדובר באפשרות בטוחה, שקופה ומבוססת.
שאלות ותשובות
האם אפשר לקבל משכנתא על נכס ביוון?
נכון ל-2025, האפשרות לקבל משכנתא לזרים נבחנת מחדש על ידי הבנקים היווניים. אנחנו בביתא נדל"ן עוקבים מקרוב ומעדכנים את לקוחותינו באופן שוטף.
האם יש מס שבח ביוון?
נכון לעכשיו – יש פטור זמני ממס שבח ביוון, יתרון משמעותי בהשקעה.
איך מתנהל תהליך רכישה דרך ביתא נדל"ן?
אנחנו מלווים את הלקוח משלב האיתור, דרך הרכישה, השיפוץ, הריהוט וההשכרה. הכל בעברית, עם נציגות מקומית.
האם צריך להגיע פיזית ליוון לרכישה?
לא בהכרח. ניתן לבצע את מרבית התהליך מרחוק – אך אנחנו ממליצים להגיע לפחות פעם אחת לסיור נכסים והיכרות עם השטח.
האם אני יכול לרשום את הנכס על שמי באופן מלא, כזר?
כן. ביוון אין מגבלות על בעלות זרה – אתה רוכש 100% בעלות על הנכס, כולל בטאבו היווני. התהליך מתבצע בליווי נוטריון יווני, ואנו דואגים לתרגום מלא של כל המסמכים.
האם יש עלויות נוספות מעבר למחיר הדירה?
כן – חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו מס רכישה (3%), שכר נוטריון (כ-2.5%), עורך דין, תרגום מסמכים, עמלת תיווך במידת הצורך, וריהוט אם לא כלול. אנחנו מספקים ליווי מפורט עם טבלת עלויות מסודרת מראש.
האם כדאי להשקיע בדירה חדשה או ישנה?
רוב המשקיעים הישראלים בוחרים בדירות ישנות להשבחה – משום שהן מאפשרות שדרוג מהיר ועליית ערך משמעותית. ביתא נדל"ן מתמחה בדיוק במודלים כאלה – רכישה, שיפוץ, ריהוט וניהול כולל.
איך אדע באיזו שכונה להשקיע?
יש מגוון אזורים באתונה עם אופי שונה – סטודנטיאלי, תיירותי, מקומי או מתחדש. אנו מבצעים התאמה אישית לכל משקיע לפי תקציב, ציפיות ופרופיל השקעה.
האם אפשר להשכיר את הדירה לתיירים ב-Airbnb?
כן, אך יש תקנות שונות לפי אזור ועירייה. אנו מוודאים עבור כל נכס אם הוא מתאים להשכרה קצרה, כולל רישום מלא לפי החוק. במידת הצורך – נעזור גם בהגשת רישיון תיירותי.
מה זה גולדן ויזה ואיך אני מקבל אותה?
גולדן ויזה היא אשרת שהייה קבועה למשקיעים זרים ביוון. כדי להיות זכאי, יש לרכוש נכס בשווי של לפחות 250,000 אירו. זה מעניק גישה חופשית לאירופה (שנג'ן) ומעמד כמעט זהה לתושבות. ביתא נדל"ן עובדת עם עורכי דין שמתמחים בתהליך הזה.
מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה בעתיד?
אין בעיה. תוכל למכור בכל שלב – עם או בלי שוכר בנכס. אנחנו עוזרים גם בשלבים האלו, כולל איתור קונים, תמחור נכון, טיפול במסמכים ושיווק הדירה מחדש דרך הרשת שלנו.
האם אפשר לפתוח חשבון בנק מקומי ביוון?
כן. נוכל לתאם עבורך פגישה עם בנק יווני, להכין את כל המסמכים הנדרשים וללוות אותך גם בתהליך זה. חשבון בנק מקומי מקל מאוד על קבלת שכר דירה, תשלומים לרשויות, וחיבור לשירותים כמו חשמל וארנונה.
נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:
