בשנים האחרונות, מחירי הדירות באתונה נמצאים במגמת עלייה מתונה עד מואצת. לאחר המשבר הכלכלי העמוק בין 2009 ל-2018, השוק החל להתאושש, והמחירים משקפים את הביקוש הגובר הן מצד המקומיים והן מצד משקיעים זרים. המטרה של המאמר הזה היא לספק לכם שקיפות והבנה מעמיקה של מחירי הדירות באתונה.
חברת ביתא נדל"ן, שנוסדה בשנת 2018, מלווה מאז אלפי משקיעים וביצעה מאות פרויקטים ברחבי אתונה ויוון. אנו מתמחים באיתור הזדמנויות נדל"ן, השבחתן ואכלוס או מכירה בהתאם לתוכנית העסקית.
אנחנו יודעים שמציאת דירה ביוון בכלל ובאתונה בפרט יכולה להיות מאתגרת במיוחד למשקיע הישראלי, בשל השפה השונה, התרבות, החוקים השונים כמו מיסוי ועוד.
המטרה שלנו היא לתת לכם מידע שימושי ומעודכן שיעזור לכם לקבל החלטה חכמה יותר בנוגע להשקעה באתונה.
מחירי דירות ממוצעים באתונה (2018-2024)
| שנה | מחיר ממוצע למ"ר (€) | שינוי שנתי (%) |
| 2018 | 1,200 | – |
| 2019 | 1,300 | +8.3% |
| 2020 | 1,350 | +3.8% |
| 2021 | 1,400 | +3.7% |
| 2022 | 2,033 | +45.2% |
| 2023 | 2,233 | +9.8% |
| 2024 | 2,492 | +11.6% |
הערה: הנתונים משנת 2022 ואילך מצביעים על עלייה משמעותית במחירים. זה נובע מהתאוששות הכלכלה, גידול בביקוש ומעורבות משקיעים זרים.
במהלך 2024, המחיר הממוצע למ"ר לדירות למכירה באתונה הגיע ל-2,492 אירו, עם עלייה של 11.6% בהשוואה לשנה הקודמת. המחיר הגבוה ביותר נרשם באוגוסט 2024, כשהגיע ל-2,492 אירו למ"ר, והנמוך ביותר היה באוקטובר 2022, עם ממוצע של 2,033 אירו למ"ר.
מפת מרכז אתונה מחולקת לפי שכונות
מהו המחיר הממוצע לדירה באתונה?
מחירי הדירות באתונה משתנים באופן משמעותי בהתאם למיקום, גודל הנכס, מצבו (חדש, משופץ או יד שנייה) ומאפייני השכונה. על פי הנתונים המעודכנים לשנת 2024:
- מחיר ממוצע למ"ר: המחיר הממוצע למ"ר באתונה עומד על כ-2,492 אירו. המחירים נעים בין 1,528 אירו למ"ר בשכונות כמו Patisia (פטיסיה) ועד 3,313 אירו למ"ר בשכונות יוקרתיות כמו Ilisia (איליסיה).
- מחיר דירה ממוצעת: בהתחשב בגודל דירה ממוצע של כ-70 מ"ר, המחיר הכולל לדירה באתונה יכול לנוע בין 107,000 אירו (באזורים זולים יותר) ל-231,000 אירו (בשכונות יוקרה).
- בשכונות יוקרתיות במיוחד: באזורים כמו Kolonaki – Lykavittos (קולונאקי – ליקאביטוס) ו-Vouliagmeni (ווליאגמני), המחיר למ"ר יכול להגיע ל-7,000 אירו ואף יותר, מה שמציב את מחיר הדירה הממוצעת בטווח של 500,000 אירו ומעלה.
- שכונות מתפתחות ופריפריאליות: ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים יותר, עם טווח מחירים למ"ר של 1,500 עד 2,000 אירו, מה שמאפשר רכישת דירה במחיר כולל של 105,000 עד 140,000 אירו.
גורמים המשפיעים על המחיר:
- מיקום: קרבה למרכז העיר, לתחבורה ציבורית, לאתרי תרבות ולשירותים מקומיים.
- גודל הדירה: דירות גדולות יקרות יותר במחיר הכולל, אך המחיר למ"ר עשוי להיות נמוך יותר.
- מצב הנכס: דירות חדשות או משופצות דורשות השקעה גבוהה יותר אך יכולות להניב תשואה טובה יותר ולהפחית הוצאות תחזוקה.
- מאפייני השכונה: בטיחות, תשתיות, מוסדות חינוך וסביבה חברתית משפיעים על הביקוש והמחיר.
המלצה:
לפני רכישה או השקעה, מומלץ לבצע מחקר מעמיק ולהתייעץ עם מומחי נדל"ן מקומיים. כך תוכלו לקבל הערכה מדויקת ועדכנית של המחירים באזורים שמעניינים אתכם, ולהבטיח שההשקעה שלכם תהיה מושכלת ומשתלמת.
גורמים המשפיעים על מחירי הדיור
- התאוששות כלכלית
- גידול בתמ"ג: הכלכלה היוונית מראה סימני צמיחה מתמשכת, מה שמגביר את הביטחון בשוק הנדל"ן.
- ירידה באבטלה: יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה, מה שמעלה את הביקוש.
- ביקוש בינלאומי
- משקיעים זרים: תוכנית ה"ויזה הזהובה" מושכת משקיעים מכל העולם.
- תיירות מתגברת: ביקוש לדירות להשכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb.
- פיתוח עירוני ותשתיות
- פרויקטים חדשים: שיפור תשתיות ופרויקטים כמו "אליניקון" משפיעים חיובית על ערך הנכסים.
- שדרוג תחבורה: הרחבת קווי המטרו והחשמלית משפרת את הנגישות לאזורים שונים בעיר.
מחירי דירות באתונה לפי שכונות:
המחירים באתונה משתנים באופן משמעותי בין אזורים שונים. להלן סקירה מעודכנת של מחירי הדירות באזורים מרכזיים באתונה:
| אזור | מחיר ממוצע למ"ר (€) | שינוי שנתי (%) | מחיר שכירות ממוצע למ"ר (€) | מאפיינים |
| Ilisia (איליסיה) | 3,313 | +11.6% | 11.91 | שכונת מגורים יוקרתית, קרובה לאוניברסיטאות ובתי חולים |
| Kolonaki – Lykavittos (קולונאקי – ליקאביטוס) | 3,500 | +6% | 18.05 | יוקרה, מרכז העיר, מסעדות וחנויות יוקרה |
| Exarchia (אקסרכיה) | 2,492 | +11.6% | 11.02 | אזור בוהמייני עם סצנה תרבותית חזקה וקהילה צעירה |
| Kypseli (קיפסלי) | 1,886 | +5.81% | 9.32 | שכונה מגוונת עם מחירים נוחים וצמיחה בשנים האחרונות |
| Patisia (פטיסיה) | 1,528 | +5.81% | 8.31 | שכונה מתפתחת עם מחירים נגישים |
| Gerakas (גראקס) | 2,690 | +11.32% | 8.93 | שכונה שקטה עם קהילה חזקה |
| Marousi (מרוסי) | 3,228 | +5% | 12.36 | אזור פרברי צפוני, מרכז עסקים וטכנולוגיה |
| Glyfada (גליפאדה) | 5,246 | +7% | 16.86 | אזור חוף יוקרתי עם חנויות ומסעדות |
| Palaio Psichiko (פאלאיו פסיכיקו) | 5,443 | +6.92% | 15.68 | שכונת יוקרה מוקפת ירוק |
| Vouliagmeni (ווליאגמני) | 7,510 | +3.05% | 20.19 | אזור נופש יוקרתי על חוף הים |
| Neo Faliro (נאו פאלירו) | 2,827 | +26.36% | 10.06 | אזור תעשייתי מתפתח קרוב לנמל |
| Sounio (סוניו) | 5,079 | +5.3% | 16.33 | אזור נופש יוקרתי עם נופים מדהימים |
| Kifissia (קיפיסיה) | 3,486 | +6.92% | 12.73 | שכונת מגורים יוקרתית עם קניות ומסעדות יוקרה |
| Petralona (פטרלונה) | 2,695 | +4% | 11.25 | שכונה מתפתחת עם קרבה לאטרקציות היסטוריות |
| Neos Kosmos (ניאוס קוסמוס) | 2,874 | +5.81% | 10.52 | שכונה במרכז העיר, קרובה למרכזי תחבורה |
ניתוח קצר
- מרכז העיר: אזורים כמו Kolonaki – Lykavittos ו-Ilisia מציגים מחירים גבוהים בשל יוקרה וביקוש גבוה.
- שכונות מתפתחות: Exarchia, Kypseli ו-Petralona מושכות משקיעים בשל מחירים נגישים ופוטנציאל צמיחה.
- פרברים יוקרתיים: Kifissia ו-Palaio Psichiko ידועות כשכונות יוקרה עם איכות חיים גבוהה.
- אזורי חוף: Glyfada ו-Vouliagmeni מציעות חיים לצד הים עם מתקנים מודרניים.
אתגרים בהכרת השוק והבנת מחירי הדירות בין יוון לישראל
השקעה בנדל"ן במדינה זרה מציבה בפני המשקיע אתגרים ייחודיים. להלן טבלה המשווה בין האתגרים המרכזיים בהשקעה בנדל"ן ביוון לעומת ישראל, תוך התמקדות בצרכי המשקיע הישראלי:
| אתגר | יוון | ישראל |
| שפה | השפה היוונית מהווה מחסום; רוב המסמכים, החוזים והתקשורת עם גורמים מקומיים מתנהלים ביוונית, מה שמקשה על הבנת המידע והתקשורת. | עברית היא שפת האם של המשקיע הישראלי; המסמכים והתקשורת מתבצעים בעברית, מה שמאפשר הבנה מלאה ושליטה בתהליך. |
| נגישות למידע מקוון | היעדר אתרים מקוונים מקיפים כמו "מדלן" או "יד2" המונגשים בעברית או באנגלית; קשה למצוא מידע אמין ומעודכן על נכסים, מחירים ומגמות בשוק. | קיימים אתרים וכלים מקוונים בעברית המספקים מידע מפורט על נכסים, מחירים, מגמות ונתוני שוק, מה שמקל על קבלת החלטות מושכלות. |
| השגת מידע משפטי ונכסי | קושי בגישה למסמכים רשמיים כמו נסח טאבו; התהליך מורכב ודורש לעיתים נוכחות פיזית או סיוע משפטי מקומי, במיוחד למשקיעים שאינם רשומים ביוון. | גישה מקוונת ופשוטה למסמכים רשמיים ולמידע על נכסים באמצעות אתרי הממשלה ושירותים מקוונים, הנגישים לכלל הציבור בעברית. |
| הכרת נותני שירות אמינים | ללא רשת קשרים מקומית, קשה לזהות ולבחור עורכי דין, קבלנים וסוכני נדל"ן אמינים, מה שעלול להוביל לסיכונים בעסקה ולשירות באיכות נמוכה. | קל לקבל המלצות ולמצוא נותני שירות אמינים דרך משפחה, חברים, רשתות חברתיות ופורומים מקצועיים בעברית. |
| הבדלים תרבותיים ועסקיים | התרבות העסקית שונה; נהלי משא ומתן, תהליכי סגירת עסקאות ומושגים עסקיים עשויים להיות שונים, מה שעלול לגרום לאי-הבנות ולעיכובים. | התרבות העסקית מוכרת; המשקיע הישראלי מרגיש בנוח עם נהלי המשא ומתן והתהליכים העסקיים בישראל. |
| רגולציה ומיסוי | חוקי המיסוי והרגולציה שונים; חוסר היכרות יכול להוביל להוצאות בלתי צפויות, מסי רכישה גבוהים והפחתת התשואה על ההשקעה. | המשקיע הישראלי מכיר את חוקי המיסוי והרגולציה בישראל; מידע נגיש וברור על מיסים, תהליכים רגולטוריים והטבות אפשריות. |
| חוסר בנתוני שוק אמינים | בהיעדר מערכות מידע מקוונות ומעודכנות, קשה לעקוב אחר מחירי השוק, מגמות ונתוני עסקאות, מה שמקשה על הערכת שווי נכסים וזיהוי הזדמנויות. | נתוני שוק זמינים ומפורטים; קל לבצע הערכת שווי, להשוות בין נכסים ואזורים, ולזהות מגמות והזדמנויות בשוק הישראלי. |
| ביורוקרטיה מורכבת | תהליכים ביורוקרטיים ארוכים ומסובכים לאישורים, רישומים והעברות בעלות; דורשים זמן וליווי מקצועי צמוד, במיוחד למשקיעים זרים. | תהליכים מקוונים ויעילים יותר; פחות ביורוקרטיה ועיכובים בתהליכי אישור ורישום נכסים, עם הנגשה מלאה בעברית. |
| מימון ומשכנתאות | קבלת מימון או משכנתא כמשקיע זר מאתגרת; הבנקים המקומיים עשויים לדרוש תנאים מחמירים או להימנע ממתן הלוואות לזרים. | מגוון אפשרויות מימון ומשכנתאות; המשקיע הישראלי יכול לקבל מימון בקלות יחסית מהבנקים בישראל, בתנאים מוכרים וברורים. |
| שונות במחירי הנכסים | הבדלים משמעותיים במחירי הדירות בין אזורים שונים; קשה להבין את הסיבות להבדלים ללא הכרות מעמיקה עם השוק המקומי ומגמותיו. | מחירי הנכסים מפורסמים ונגישים; המשקיע הישראלי יכול להבין את הגורמים המשפיעים על המחירים, כמו ביקוש, תשתיות ומגמות שוק, ולהשוות בין אזורים בקלות. |
מגמות ותחזיות לשנים הבאות
- עלייה מתונה עד מואצת במחירים: הצפי הוא שהמחירים ימשיכו לעלות בקצב של 5%-10% בשנה, בשל הביקוש הגובר והשקעות זרות.
- ביקוש גובר להשכרה לטווח קצר: התיירות המתאוששת מגבירה את הביקוש לדירות להשכרה, במיוחד באזורים המרכזיים ובאזורי החוף.
- השקעות בתשתיות: פרויקטים כמו "אליניקון" ושדרוג התחבורה הציבורית ימשיכו להשפיע חיובית על מחירי הנכסים.
שיקולים חשובים לרוכשים ולמשקיעים
- מיקום הנכס
- קרבה לתחבורה ציבורית: מעלה את ערך הנכס ומקל על השכרה או מכירה בעתיד.
- שכונות מתפתחות: השקעה בשכונות אלו עשויה להניב עליית ערך משמעותית.
- סוג הנכס
- דירות חדשות מול ישנות: דירות חדשות יקרות יותר אך דורשות פחות תחזוקה, בעוד דירות ישנות מציעות פוטנציאל השבחה.
- מיסוי ועלויות נוספות
- מס רכישה: כ-3% ממחיר הנכס.
- הוצאות נלוות: עורך דין, נוטריון, בדיקות הנדסיות, אגרות.
- מימון
- אפשרויות מימון מקומיות: הבנקים ביוון מציעים משכנתאות גם לזרים, אבל מדובר בתהליך מורכב ולא תמיד זמין לכל אחד.
- ריביות: סביב 4%-5%, בהתאם לתנאים האישיים.
טיפים שימושיים למשקיעים המחפשים מחירי דירות אטרקטיביים באתונה
אם אתם שואפים להשקיע בנדל"ן באתונה ולמצוא נכסים במחירים אטרקטיביים, הנה כמה טיפים שיסייעו לכם:
1. הכירו את השכונות לעומק
היכרות מעמיקה עם השכונות השונות באתונה היא קריטית. כל שכונה מציעה מאפיינים ייחודיים, ורק באמצעות הבנה של האזור תוכלו להעריך האם הנכס מהווה הזדמנות טובה.
- מחקר אישי: בקרו בשכונה, התרשמו מהסביבה, התשתיות והאוכלוסייה המקומית.
- עבודה עם מומחים מקומיים: אנשי מקצוע החיים ופועלים בשטח יוכלו לספק לכם מידע שאינו זמין באינטרנט, ולהפנות אתכם להזדמנויות שלא תמצאו לבד.
2. היו גמישים מבחינת זמנים
ביוון, רכישת נכסים נעשית לרוב דרך מתווכים, אך רבים מהנכסים אינם בבלעדיות של מתווך מסוים. המשמעות היא:
- תיאום מורכב: המתווך שמציג לכם את הנכס אולי לא מחזיק במפתחות, ובעל הנכס או מתווך אחר צריכים להיות נוכחים.
- גמישות בזמנים: בשל הצורך לתאם בין כמה אנשים, זמנים לפגישות יכולים להשתנות. כדי להתמודד עם זה:
- השאירו מרווח זמן לפני ואחרי הפגישות.
- שקלו לשהות בבית קפה סמוך כדי להיות זמינים לשינויים.
3. בנו רשת קשרים מקצועית
רבים מהנכסים האטרקטיביים ביותר אינם מפורסמים באתרים פופולריים כמו Spitogatos.
- נכסים שאינם מפורסמים: נכסים רבים נמכרים באמצעות רשתות קשרים של מתווכים ואנשי מקצוע לפני שהם מגיעים לפרסום ציבורי.
- יתרון תחרותי: באמצעות קשרים אישיים, תוכלו לקבל גישה לנכסים לפני אחרים, מה שמאפשר לכם:
- להתמודד עם פחות תחרות מצד קונים אחרים.
- לנהל משא ומתן בתנאים נוחים יותר.
סיכום והמלצות
מחירי הדירות באתונה מציגים מגמת עלייה יציבה ואף מואצת, עם הזדמנויות רבות לרוכשים ולמשקיעים. כדי להפיק את המירב מהשוק:
- בחרו מיקום אסטרטגי: השקיעו באזורים עם פוטנציאל צמיחה או ביקוש גבוה.
- בדקו את מצב הנכס: העריכו את ההשקעה הנדרשת לשיפוץ או תחזוקה.
- התייעצו עם מומחים: ליווי מקצועי יכול לחסוך זמן וכסף.
אנו ממליצים לנצל את המגמות החיוביות בשוק ולפעול בצורה מושכלת ומודעת.
אודות ביתא נדל"ן
מאז 2018, אנחנו בביתא נדל"ן מלווים אלפי משקיעים וביצענו מאות פרויקטים ברחבי אתונה ויוון. התמחותנו היא באיתור הזדמנויות נדל"ן, השבחתן ואכלוס או מכירה בהתאם לתוכנית העסקית.
מה אנחנו מציעים:
- היכרות מעמיקה עם השוק: ידע מקיף על מחירי הדירות והאזורים המבוקשים.
- ליווי מקצועי: צוות מנוסה שמסייע בכל שלבי ההשקעה.
- חיסכון בזמן: אנו מטפלים בכל ההיבטים, כך שתוכלו להשקיע בראש שקט.
צרו קשר לקבלת ייעוץ והכוונה מקצועית בהשקעות נדל"ן באתונה.
