מחירי דירות באתונה: סקירה 2026

בשנים האחרונות, מחירי הדירות באתונה נמצאים במגמת עלייה מתונה עד מואצת. לאחר המשבר הכלכלי העמוק בין 2009 ל-2018, השוק החל להתאושש, והמחירים משקפים את הביקוש הגובר הן מצד המקומיים והן מצד משקיעים זרים. המטרה של המאמר הזה היא לספק לכם שקיפות והבנה מעמיקה של מחירי הדירות באתונה.

חברת ביתא נדל"ן, שנוסדה בשנת 2018, מלווה מאז אלפי משקיעים וביצעה מאות פרויקטים ברחבי אתונה ויוון. אנו מתמחים באיתור הזדמנויות נדל"ן, השבחתן ואכלוס או מכירה בהתאם לתוכנית העסקית.

 אנחנו יודעים שמציאת דירה ביוון בכלל ובאתונה בפרט יכולה להיות מאתגרת במיוחד למשקיע הישראלי, בשל השפה השונה, התרבות, החוקים השונים כמו מיסוי ועוד. המטרה שלנו היא לתת לכם מידע שימושי ומעודכן שיעזור לכם לקבל החלטה חכמה יותר בנוגע להשקעה באתונה.

נקודות מפתח – מחירי דירות באתונה 2026

• מחירי הדירות באתונה ממשיכים לעלות – ב-Q3 2025 (נתוני בנק יוון) נרשמה עלייה של 6.6% באתונה, והמחיר הממוצע למ"ר צפוי להגיע ל-2,900–3,050 אירו ב-2026.

• פערי מחירים משמעותיים בין שכונות – מ-1,700 אירו למ"ר בשכונות מתפתחות כמו פטיסיה ועד 7,500+ אירו למ"ר בשכונות יוקרה כמו ווליאגמני.

• השקעות זרות ופרויקטים כמו "אליניקון" דוחפים את השוק – אתונה מושכת משקיעים מכל העולם בזכות פיתוח תשתיות, גולדן ויזה וביקוש גבוה להשכרה.

• למשקיע הישראלי יש יתרון יחסי – בזכות מחירים נגישים יחסית, תרבות מסבירת פנים וניסיון מצטבר של חברות כמו ביתא נדל"ן בשטח.

• הזדמנויות אמיתיות בשכונות מתפתחות – מחירים התחלתיים נמוכים, פוטנציאל השבחה גבוה ותשואה משכירות שיכולה להגיע ל־6%–8%.

• קצב צמיחה מתמתן אך יציב – תחזית של 4%-6% עלייה שנתית ב-2026.

 

מחירי דירות ממוצעים באתונה (2018-2026)

שנה	מחיר ממוצע למ"ר (€)	שינוי שנתי (%)
2018	1,200
2019	1,300	+8.3%
2020	1,350	+3.8%
2021	1,400	+3.7%
2022	2,033	+45.2%
2023	2,233	+9.8%
2024	2,492	+11.6%
*2025	2,944	+18.1%
**2026	3,168	+7.6%

* נתוני Q3 2025 מבנק יוון | ** תחזית 2026 מבוססת על מגמות שוק ותחזיות אנליסטים. מקורות: בנק יוון Spitogatos Property Index Q3 2025, Indomio

בשנת 2026 שוק הנדל"ן באתונה ממשיך להציג מגמת עלייה יציבה, תוך מעבר משלב ההתאוששות המהירה לשלב של צמיחה מאוזנת ובריאה. לפי נתוני בנק יוון לרבעון השלישי של 2025, מחירי הדירות באתונה עלו ב-6.6% בהשוואה לשנה קודמת – קצב מתון יותר מהשנים הקודמות (9.1% ב-2024, 13.9% ב-2023), המעיד על התבגרות השוק.

המחיר הממוצע למ"ר בעיר עומד כיום על כ־3,168 אירו, כשהביקוש ממשיך להיות גבוה – הן מצד משקיעים זרים והן מצד רוכשים מקומיים. מגמות אלו משקפות שוק שמתבסס על תשתיות מתפתחות, יציבות כלכלית הולכת וגוברת, והמשך העניין מצד משקיעים בינלאומיים בזכות פרויקטים כמו "אליניקון" והרחבת תחנות המטרו.

עבור המשקיע הישראלי, אתונה מציעה שילוב ייחודי: מחירים שעדיין נמוכים יחסית לערי בירה אחרות באירופה, נגישות גבוהה, אקלים עסקי פתוח – וקהילה מקומית ידידותית. כל אלה הופכים את אתונה ליעד מבטיח להמשך השקעה גם בשנים הקרובות.

מפת מרכז אתונה מחולקת לפי שכונות

מהו המחיר הממוצע לדירה באתונה?

מחירי הדירות באתונה משתנים באופן משמעותי בהתאם למיקום, גודל הנכס, מצבו (חדש, משופץ או יד שנייה) ומאפייני השכונה.

על פי הנתונים המעודכנים לשנת 2026:

• מחיר ממוצע למ"ר: עומד על כ־3,168 אירו. המחירים נעים בין כ־1,617 אירו למ"ר בשכונות מתפתחות כמו Patisia, ועד ל־5,506 אירו למ"ר ואף יותר בשכונות יוקרתיות כמו Kolonaki ו-Vouliagmeni.

• מחיר דירה ממוצעת: דירה בגודל של כ־70 מ"ר תעלה בממוצע בין 125,000 אירו באזורים נגישים ל־320,000 אירו ואף יותר באזורים מרכזיים או יוקרתיים.

• שכונות יוקרתיות במיוחד: באזורים כמו Kolonaki – Lykavittos או Vouliagmeni, המחירים למ"ר ממשיכים להיות מהגבוהים בעיר – עם נכסים שמגיעים גם ל־7,700 אירו למ"ר, ודירות יוקרה שמחירן עשוי לעבור את סף ה־550,000 אירו.

• שכונות מתפתחות ופריפריאליות: עדיין ניתן למצוא בהן הזדמנויות – עם מחירים של 1,600-2,100 אירו למ"ר, המתאימים לרוכשים שמחפשים נכס להשקעה במחיר התחלתי נוח.

למשקיעים המחפשים שילוב בין תשואה, יציבות ושוק בצמיחה מתונה – אתונה ממשיכה להציע מגוון רחב של אפשרויות, הן במרכז העיר והן באזורים פריפריאליים שנמצאים בתנופת התחדשות.

גורמים המשפיעים על המחיר:

• • מיקום: קרבה למרכז העיר, לתחבורה ציבורית, לאתרי תרבות ולשירותים מקומיים.

• • גודל הדירה: דירות גדולות יקרות יותר במחיר הכולל, אך המחיר למ"ר עשוי להיות נמוך יותר.

• • מצב הנכס: דירות חדשות או משופצות דורשות השקעה גבוהה יותר אך יכולות להניב תשואה טובה יותר ולהפחית הוצאות תחזוקה.

• • מאפייני השכונה: בטיחות, תשתיות, מוסדות חינוך וסביבה חברתית משפיעים על הביקוש והמחיר.

טיפ מאיתנו: לפני רכישה או השקעה, מומלץ לבצע מחקר מעמיק ולהתייעץ עם מומחי נדל"ן מקומיים. כך תוכלו לקבל הערכה מדויקת ועדכנית של המחירים באזורים שמעניינים אתכם, ולהבטיח שההשקעה שלכם תהיה מושכלת ומשתלמת.

גורמים המשפיעים על מחירי הדיור

התאוששות כלכלית

• • גידול בתמ"ג: הכלכלה היוונית מראה סימני צמיחה מתמשכת, מה שמגביר את הביטחון בשוק הנדל"ן.

• • ירידה באבטלה: יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה, מה שמעלה את הביקוש.

ביקוש בינלאומי

• • משקיעים זרים: כ-40% מהעסקאות באתונה מבוצעות על ידי זרים. תוכנית הגולדן ויזה עם סף 500,000 אירו באתונה המרכזית ממשיכה למשוך משקיעים.

• • תיירות מתגברת: ביקוש לדירות להשכרה לטווח קצר, אם כי רגולציה חדשה מגבילה רישיונות Airbnb חדשים במרכז אתונה עד 2026.

פיתוח עירוני ותשתיות

• • פרויקטים חדשים: שיפור תשתיות ופרויקטים כמו "אליניקון" – פרויקט פיתוח של 8 מיליארד אירו שדוחף את ערכי הנכסים באזור דרום אתונה.

• • שדרוג תחבורה: הרחבת קווי המטרו והחשמלית משפרת את הנגישות לאזורים שונים בעיר – קו 4 החדש צפוי להיפתח ב-2026 ולחבר שכונות כמו אקסרכיה ופגרטי – היסטורית, נכסים ב-500 מטר מתחנות חדשות עולים 10%-15%.

מחירי דירות באתונה לפי שכונות (2026):

המחירים באתונה משתנים באופן משמעותי בין אזורים שונים. להלן סקירה מעודכנת של מחירי הדירות באזורים מרכזיים באתונה:

אזור	מחיר ממוצע למ"ר (€)	שינוי שנתי (%)	מחיר שכירות ממוצע למ"ר (€)	מאפיינים
Ilisia (איליסיה)	3,694	+11.5%	12.63	שכונת מגורים יוקרתית, קרובה לאוניברסיטאות ובתי חולים
Kolonaki – Lykavittos (קולונאקי – ליקאביטוס)	5,506	+6%	19.13	יוקרה, מרכז העיר, מסעדות וחנויות יוקרה
Exarchia (אקסרכיה)	2,779	+11.5%	11.68	אזור בוהמייני עם סצנה תרבותית חזקה וקהילה צעירה
Kypseli (קיפסלי)	1,996	+5.81%	9.86	שכונה מגוונת עם מחירים נוחים וצמיחה בשנים האחרונות
Patisia (פטיסיה)	1,617	+5.81%	8.79	שכונה מתפתחת עם מחירים נגישים
Gerakas (גראקס)	2,994	+11.32%	9.45	שכונה שקטה עם קהילה חזקה
Marousi (מרוסי)	3,389	+5%	12.98	אזור פרברי צפוני, מרכז עסקים וטכנולוגיה
Glyfada (גליפאדה)	4,514	+6.2%	17.91	אזור חוף יוקרתי עם חנויות ומסעדות
Palaio Psichiko (פאלאיו פסיכיקו)	5,819	+6.92%	16.77	שכונת יוקרה מוקפת ירוק
Vouliagmeni (ווליאגמני)	7,739	+3.05%	20.80	אזור נופש יוקרתי על חוף הים
Neo Faliro (נאו פאלירו)	3,166	+12%	10.66	אזור תעשייתי מתפתח קרוב לנמל
Sounio (סוניו)	5,348	+5.3%	17.30	אזור נופש יוקרתי עם נופים מדהימים
Kifissia (קיפיסיה)	3,727	+6.92%	13.48	שכונת מגורים יוקרתית עם קניות ומסעדות יוקרה
Petralona (פטרלונה)	2,803	+4%	11.70	שכונה מתפתחת עם קרבה לאטרקציות היסטוריות
Neos Kosmos (ניאוס קוסמוס)	3,041	+5.81%	11.13	שכונה במרכז העיר, קרובה למרכזי תחבורה

ניתוח קצר

• • מרכז העיר: אזורים כמו Kolonaki – Lykavittos ו-Ilisia מציגים מחירים גבוהים בשל יוקרה וביקוש גבוה.

• • שכונות מתפתחות: Exarchia, Kypseli ו-Petralona מושכות משקיעים בשל מחירים נגישים ופוטנציאל צמיחה.

• • פרברים יוקרתיים: Kifissia ו-Palaio Psichiko ידועות כשכונות יוקרה עם איכות חיים גבוהה.

• • אזורי חוף: Glyfada ו-Vouliagmeni מציעות חיים לצד הים עם מתקנים מודרניים.

אתגרים בהכרת השוק והבנת מחירי הדירות בין יוון לישראל

השקעה בנדל"ן במדינה זרה מציבה בפני המשקיע אתגרים ייחודיים. להלן טבלה המשווה בין האתגרים המרכזיים בהשקעה בנדל"ן ביוון לעומת ישראל, תוך התמקדות בצרכי המשקיע הישראלי:

אתגר	יוון	ישראל
שפה	השפה היוונית מהווה מחסום; רוב המסמכים, החוזים והתקשורת עם גורמים מקומיים מתנהלים ביוונית, מה שמקשה על הבנת המידע והתקשורת.	עברית היא שפת האם של המשקיע הישראלי; המסמכים והתקשורת מתבצעים בעברית, מה שמאפשר הבנה מלאה ושליטה בתהליך.
נגישות למידע מקוון	היעדר אתרים מקוונים מקיפים כמו "מדלן" או "יד2" המונגשים בעברית או באנגלית; קשה למצוא מידע אמין ומעודכן על נכסים, מחירים ומגמות בשוק.	קיימים אתרים וכלים מקוונים בעברית המספקים מידע מפורט על נכסים, מחירים, מגמות ונתוני שוק, מה שמקל על קבלת החלטות מושכלות.
השגת מידע משפטי ונכסי	קושי בגישה למסמכים רשמיים כמו נסח טאבו; התהליך מורכב ודורש לעיתים נוכחות פיזית או סיוע משפטי מקומי, במיוחד למשקיעים שאינם רשומים ביוון.	גישה מקוונת ופשוטה למסמכים רשמיים ולמידע על נכסים באמצעות אתרי הממשלה ושירותים מקוונים, הנגישים לכלל הציבור בעברית.
הכרת נותני שירות אמינים	ללא רשת קשרים מקומית, קשה לזהות ולבחור עורכי דין, קבלנים וסוכני נדל"ן אמינים, מה שעלול להוביל לסיכונים בעסקה ולשירות באיכות נמוכה.	קל לקבל המלצות ולמצוא נותני שירות אמינים דרך משפחה, חברים, רשתות חברתיות ופורומים מקצועיים בעברית.
הבדלים תרבותיים ועסקיים	התרבות העסקית שונה; נהלי משא ומתן, תהליכי סגירת עסקאות ומושגים עסקיים עשויים להיות שונים, מה שעלול לגרום לאי-הבנות ולעיכובים.	התרבות העסקית מוכרת; המשקיע הישראלי מרגיש בנוח עם נהלי המשא ומתן והתהליכים העסקיים בישראל.
רגולציה ומיסוי	חוקי המיסוי והרגולציה שונים; חוסר היכרות יכול להוביל להוצאות בלתי צפויות, מסי רכישה גבוהים והפחתת התשואה על ההשקעה.	המשקיע הישראלי מכיר את חוקי המיסוי והרגולציה בישראל; מידע נגיש וברור על מיסים, תהליכים רגולטוריים והטבות אפשריות.
חוסר בנתוני שוק אמינים	בהיעדר מערכות מידע מקוונות ומעודכנות, קשה לעקוב אחר מחירי השוק, מגמות ונתוני עסקאות, מה שמקשה על הערכת שווי נכסים וזיהוי הזדמנויות.	נתוני שוק זמינים ומפורטים; קל לבצע הערכת שווי, להשוות בין נכסים ואזורים, ולזהות מגמות והזדמנויות בשוק הישראלי.
ביורוקרטיה מורכבת	תהליכים ביורוקרטיים ארוכים ומסובכים לאישורים, רישומים והעברות בעלות; דורשים זמן וליווי מקצועי צמוד, במיוחד למשקיעים זרים.	תהליכים מקוונים ויעילים יותר; פחות ביורוקרטיה ועיכובים בתהליכי אישור ורישום נכסים, עם הנגשה מלאה בעברית.
מימון ומשכנתאות	קבלת מימון או משכנתא כמשקיע זר מאתגרת; הבנקים המקומיים עשויים לדרוש תנאים מחמירים או להימנע ממתן הלוואות לזרים.	מגוון אפשרויות מימון ומשכנתאות; המשקיע הישראלי יכול לקבל מימון בקלות יחסית מהבנקים בישראל, בתנאים מוכרים וברורים.
שונות במחירי הנכסים	הבדלים משמעותיים במחירי הדירות בין אזורים שונים; קשה להבין את הסיבות להבדלים ללא הכרות מעמיקה עם השוק המקומי ומגמותיו.	מחירי הנכסים מפורסמים ונגישים; המשקיע הישראלי יכול להבין את הגורמים המשפיעים על המחירים, כמו ביקוש, תשתיות ומגמות שוק, ולהשוות בין אזורים בקלות.

מגמות ותחזיות לשנים הבאות

• • עלייה מתונה עד מואצת במחירים: הצפי הוא שהמחירים ימשיכו לעלות בקצב של 4%-6% בשנה, בשל הביקוש הגובר והשקעות זרות.

• • ביקוש גובר להשכרה לטווח קצר: התיירות המתאוששת מגבירה את הביקוש לדירות להשכרה, במיוחד באזורים המרכזיים ובאזורי החוף. יש לשים לב להגבלות חדשות על Airbnb במרכז אתונה שנכנסו לתוקף ב-2025.

• • השקעות בתשתיות: פרויקטים כמו "אליניקון" ושדרוג התחבורה הציבורית (כולל קו מטרו 4 שנפתח ב-2026) ימשיכו להשפיע חיובית על מחירי הנכסים.

  • עדכון גולדן ויזה 2026: נכון ל-2026, סף ההשקעה המינימלי לגולדן ויזה באתונה עומד על 800,000 אירו (עלייה מ-500,000 אירו שהיה בעבר). בנוסף, הדרישה המינימלית לגודל נכס יחיד עומדת על 120 מ"ר. השכרות לטווח קצר אינן מורשות עבור נכסי גולדן ויזה.

שיקולים חשובים לרוכשים ולמשקיעים

מיקום הנכס

• • קרבה לתחבורה ציבורית: מעלה את ערך הנכס ומקל על השכרה או מכירה בעתיד.

• • שכונות מתפתחות: השקעה בשכונות אלו עשויה להניב עליית ערך משמעותית.

סוג הנכס

• • דירות חדשות מול ישנות: דירות חדשות יקרות יותר אך דורשות פחות תחזוקה, בעוד דירות ישנות מציעות פוטנציאל השבחה.

מיסוי ועלויות נוספות

• • מס רכישה: כ-3% ממחיר הנכס.

• • הוצאות נלוות: עורך דין, נוטריון, בדיקות הנדסיות, אגרות.

מימון

• • אפשרויות מימון מקומיות: הבנקים ביוון מציעים משכנתאות גם לזרים, אבל מדובר בתהליך מורכב ולא תמיד זמין לכל אחד.

• • ריביות: סביב 4%-5%, בהתאם לתנאים האישיים.

טיפים שימושיים למשקיעים המחפשים מחירי דירות אטרקטיביים באתונה

אם אתם שואפים להשקיע בנדל"ן באתונה ולמצוא נכסים במחירים אטרקטיביים, הנה כמה טיפים שיסייעו לכם:

1. הכירו את השכונות לעומק – היכרות מעמיקה עם השכונות השונות באתונה היא קריטית. כל שכונה מציעה מאפיינים ייחודיים, ורק באמצעות הבנה של האזור תוכלו להעריך האם הנכס מהווה הזדמנות טובה.

• • מחקר אישי: בקרו בשכונה, התרשמו מהסביבה, התשתיות והאוכלוסייה המקומית.

• • עבודה עם מומחים מקומיים: אנשי מקצוע החיים ופועלים בשטח יוכלו לספק לכם מידע שאינו זמין באינטרנט, ולהפנות אתכם להזדמנויות שלא תמצאו לבד.

2. היו גמישים מבחינת זמנים – ביוון, רכישת נכסים נעשית לרוב דרך מתווכים, אך רבים מהנכסים אינם בבלעדיות של מתווך מסוים. המשמעות היא:

• • תיאום מורכב: המתווך שמציג לכם את הנכס אולי לא מחזיק במפתחות, ובעל הנכס או מתווך אחר צריכים להיות נוכחים.

• • גמישות בזמנים: בשל הצורך לתאם בין כמה אנשים, זמנים לפגישות יכולים להשתנות. כדי להתמודד עם זה:
    
    • • השאירו מרווח זמן לפני ואחרי הפגישות.
      • שקלו לשהות בבית קפה סמוך כדי להיות זמינים לשינויים.

3. בנו רשת קשרים מקצועית – רבים מהנכסים האטרקטיביים ביותר אינם מפורסמים באתרים פופולריים כמו Spitogatos.

• • נכסים שאינם מפורסמים: נכסים רבים נמכרים באמצעות רשתות קשרים של מתווכים ואנשי מקצוע לפני שהם מגיעים לפרסום ציבורי.

• • יתרון תחרותי: באמצעות קשרים אישיים, תוכלו לקבל גישה לנכסים לפני אחרים, מה שמאפשר לכם:
    
    • • להתמודד עם פחות תחרות מצד קונים אחרים.
      • לנהל משא ומתן בתנאים נוחים יותר.

סיכום והמלצות

מחירי הדירות באתונה מציגים מגמת עלייה יציבה ואף מואצת, עם הזדמנויות רבות לרוכשים ולמשקיעים. כדי להפיק את המירב מהשוק:

• • בחרו מיקום אסטרטגי: השקיעו באזורים עם פוטנציאל צמיחה או ביקוש גבוה.

• • בדקו את מצב הנכס: העריכו את ההשקעה הנדרשת לשיפוץ או תחזוקה.

• • התייעצו עם מומחים: ליווי מקצועי יכול לחסוך זמן וכסף.

אנו ממליצים לנצל את המגמות החיוביות בשוק ולפעול בצורה מושכלת ומודעת.

שאלות ותשובות נפוצות

מהו המחיר הממוצע למ"ר באתונה בשנת 2026?

נכון ל־2026 המחיר הממוצע למ"ר באתונה עומד על כ־3,268 אירו, עם עלייה שנתית של כ־7.6%.

• זהו ממוצע עירוני שמושפע בעיקר מהביקוש במרכז ומהתחדשות שכונות סמוכות למטרו

• המחירים בפועל משתנים מאוד לפי שכונה, מצב הנכס וקרבה לתחבורה

• בשכונות מתפתחות ניתן למצוא גם סביב 1,600-2,100 אירו למ"ר

למה מחירי הדירות באתונה עולים בשנים האחרונות?

העלייה במחירים נובעת משילוב של התאוששות כלכלית, ביקוש מקומי ועניין גובר מצד משקיעים זרים.

• צמיחה כלכלית וירידה באבטלה מחזקים את הביקוש המקומי

• תיירות מתפתחת מגבירה ביקוש להשכרות קצרות וארוכות

• השקעות זרות ותוכניות כמו גולדן ויזה מחזקות את השוק

• פרויקטי תשתיות (מטרו, חשמלית) מעלים ערך באזורים סמוכים

באילו שכונות באתונה המחירים הכי נמוכים ואיפה הכי יקר?

יש פערי מחירים גדולים בין שכונות מתפתחות לשכונות יוקרה ובין מרכז לפרברים.

• שכונות מתפתחות כמו Patisia ו־Kypseli מציגות מחירים נגישים יחסית

• אזורי יוקרה כמו Kolonaki ו־Vouliagmeni מגיעים למחירים גבוהים מאוד למ"ר

• אזורי חוף כמו Glyfada יקרים יותר בגלל ביקוש ואיכות חיים

• שכונות “ביניים” במרכז מציעות איזון בין מחיר לביקוש להשכרה

כמה עולה דירה ממוצעת באתונה?

דירה סטנדרטית סביב 70 מ"ר נעה בדרך כלל בין כ־125,000 אירו באזורים נגישים ל־320,000 אירו ומעלה במרכז/יוקרה.

• המחיר תלוי בעיקר בשכונה, קרבה למטרו ומצב הנכס (חדש/משופץ/ישן)

• דירות משופצות במרכז נוטות להיסגר במחירים גבוהים יותר

• דירות באזורים מתפתחים יכולות להציע “כניסה” נמוכה יותר להשקעה

• בדירות יוקרה המחיר הכולל יכול לחצות גם 550,000 אירו

מה ההבדל בין דירה חדשה לדירה יד שנייה באתונה מבחינת מחיר וכדאיות?

דירות חדשות לרוב יקרות יותר, אבל מציעות פחות תחזוקה; דירות יד שנייה עשויות להיות זולות יותר עם פוטנציאל השבחה.

• דירה חדשה: מחיר גבוה יותר, פחות הוצאות תחזוקה בשנים הראשונות

• יד שנייה: מחיר כניסה נמוך יותר, לעיתים מיקום עדיף במרכז

• נכסים לשיפוץ יכולים לייצר השבחה, אך דורשים ניהול מקצועי ופיקוח

• הכדאיות נקבעת לפי מטרת ההשקעה: תשואה שוטפת מול השבחה/אקזיט

אילו גורמים הכי משפיעים על מחיר הדירה באתונה?

מחיר הדירה נקבע בעיקר לפי מיקום, תחבורה, מצב הנכס ואופי השכונה.

• קרבה למרכז העיר ותחבורה ציבורית (בעיקר מטרו)

• מצב הנכס: חדש/משופץ/ישן והשקעה נדרשת

• מאפייני השכונה: בטיחות, שירותים, מוסדות חינוך ואוכלוסייה

• גודל הדירה: המחיר הכולל עולה, אך לעיתים המחיר למ"ר מתמתן בדירות גדולות

האם אתונה עדיין נחשבת “זולה” ביחס לערי בירה אחרות באירופה?

כן, ברוב האזורים אתונה עדיין זולה יותר מערי בירה מרכזיות באירופה, למרות העליות האחרונות.

• המחירים באתונה עדיין נמוכים ביחס לפריז/ברלין/אמסטרדם באזורים מקבילים

• פער המחירים יוצר יתרון למשקיעים שמחפשים כניסה מוקדמת לשוק מתפתח

• עם זאת, בשכונות יוקרה וחוף הפער מצטמצם משמעותית

• לכן חשוב לבחור אזור לפי אסטרטגיית השקעה ולא רק לפי “מחיר למ"ר”

האם אפשר להשיג תשואה של 6%–8% מהשכרה באתונה?

במקרים מסוימים כן—בעיקר בשכונות מתפתחות או בנכסים שמותאמים היטב להשכרה.

• תשואה תלויה באזור, סוג השכירות (קצר/ארוך) ועלויות תפעול

• דירות קטנות במיקומים נכונים נוטות להיות סחירות יותר ולהניב תשואה גבוהה

• נכסים משופצים ומרוהטים מתאימים יותר להשכרה איכותית ומהירה

• חשוב לחשב תשואה נטו (כולל מסים, ניהול, תחזוקה)

האם צריך להיות נוכח פיזית באתונה כדי להבין את השוק?

לא חובה, אבל כן מומלץ להיעזר בצוות מקומי שמכיר את השטח ומספק נתונים אמיתיים מהשוק.

• השפה היוונית והיעדר שקיפות מלאה באינטרנט מקשים על משקיעים זרים

• אין בישראל מקבילה מלאה ל“מדלן/יד2” שמרכזת את כל הנתונים ביוון

• בדיקות משפטיות ורישומיות דורשות ליווי מקצועי מקומי

• צוות מקומי יכול לזהות פער בין מחיר פרסום למחיר שוק ולשפר מיקוח

האם הבנקים ביוון נותנים משכנתאות למשקיעים זרים?

יש אפשרות עקרונית, אך התהליך מורכב ולא תמיד זמין לכל אחד—ולכן רבים מממנים דרך הון עצמי/הלוואה מהארץ.

• דרישות מחמירות יותר לזרים והוכחות הכנסה/ביטחונות

• זמני טיפול ארוכים ותהליך בירוקרטי מורכב

• הריביות משתנות לפי פרופיל הלווה והבנק (במאמר צוין סביב 4%–5%)

• מומלץ לבדוק זמינות מימון כבר בשלב אפיון העסקה

איך ביתא נדל"ן יכולה לעזור למשקיע הישראלי במחירי הדירות באתונה?

ביתא נדל"ן מספקת מעטפת מקומית שמצמצמת טעויות ומאפשרת קבלת החלטות מבוססת נתונים.

• איתור נכסים והשוואת מחירי שוק לפי אזור וסוג נכס

• ליווי משפטי ובדיקות נאותות לפני רכישה

• השבחה/שיפוץ, ריהוט והתאמה להשכרה לפי אסטרטגיה

• ניהול נכס והשכרה לאחר רכישה – לטווח קצר או ארוך

אודות ביתא נדל"ן

מאז 2018, אנחנו בביתא נדל"ן מלווים אלפי משקיעים וביצענו מאות פרויקטים ברחבי אתונה ויוון. התמחותנו היא באיתור הזדמנויות נדל"ן, השבחתן ואכלוס או מכירה בהתאם לתוכנית העסקית.

מה אנחנו מציעים:

• • היכרות מעמיקה עם השוק: ידע מקיף על מחירי הדירות והאזורים המבוקשים.

• • ליווי מקצועי: צוות מנוסה שמסייע בכל שלבי ההשקעה.

• • חיסכון בזמן: אנו מטפלים בכל ההיבטים, כך שתוכלו להשקיע בראש שקט.

צרו קשר לקבלת ייעוץ והכוונה מקצועית בהשקעות נדל"ן באתונה.

מקורות

• Bank of Greece – Indices of residential property prices Q3 2025
• Spitogatos Property Index Q3 2025
• Indomio – Real estate market analysis Greece 2025
• Global Property Guide – Greece Price History 2025-2026
• ELSTAT – Housing statistics 2024