שוק הנדל״ן ביוון נמצא בתנופה, והמשקיעים הישראלים מציפים את השוק בשנים האחרונות. בביתא נדל"ן אנחנו פוגשים משקיעים שנמשכים לאתונה בזכות ההון הנמוך הנדרש, לאחרים קורצת סלוניקי הצפונית בזכות הפוטנציאל העתידי, ויש כאלה שמעדיפים את האיים – שם האווירה היא חלום תיירותי. אבל מה באמת הכי מתאים להשקעה?

נקודות מפתח

• אתונה מציעה שוק בוגר ומתפתח עם ביקוש לשכירות כל השנה ותשתיות מצוינות. 
• סלוניקי מציעה מחירי כניסה נמוכים יותר ופוטנציאל צמיחה בזכות פיתוח תשתיות ומיקום אסטרטגי. 
• האיים מציעים תשואות גבוהות בעונת התיירות, אך סובלים מעונתיות גבוהה יותר ותלות בתיירות בינלאומית. 

למה להשקיע בנדל"ן ביוון?

השקעות נדל״ן ביוון ב־2025 מושכות יותר משקיעים מכל העולם, ובמיוחד מישראל, משילוב של כמה יתרונות ייחודיים:

1. מחירי כניסה נוחים בהשוואה לאירופה המערבית

בזמן שבערים כמו פריז, לונדון או ברלין צריך מאות אלפי אירו להשקעה בסיסית, ביוון ניתן להיכנס לשוק במחירים נמוכים בהרבה – לעיתים החל מ־€60 אלף לדירה באזורים מבוקשים בסלוניקי, או €80–150 אלף באתונה.

2. שוק תיירותי עצום

יוון מדורגת בעשירייה הפותחת של מדינות התיירות בעולם, עם למעלה מ־30 מיליון מבקרים בשנה. המשמעות: ביקוש עצום לשכירות קצרה, בעיקר באיים ובערים הגדולות.

3. מיסוי אטרקטיבי למשקיעים זרים

מס רכישה של כ־3% בלבד (נמוך מאוד ביחס למדינות אירופה), מס שנתי על נכס (ENFIA) ברמה סבירה, והוצאות תחזוקה יחסית נמוכות.

4. כלכלה בצמיחה ופיתוח תשתיות

מאז משבר החוב, יוון מתאוששת בהדרגה, עם פרויקטים ענקיים כמו ה־Ellinikon באתונה, הרחבת רשת המטרו בסלוניקי, ושדרוג נמלים ותשתיות באיים.

5. קרבה ונגישות לישראל

טיסה של שעתיים–שלוש בלבד, מה שמאפשר ביקורי פיקוח תכופים וניהול קרוב גם למשקיעים מרחוק.

אתונה, סלוניקי והאיים: השוואה מפורטת

מדד מחירי דירות ביוון: אתונה, סלוניקי וערים נוספות

השקעת נדל"ן באתונה – הלב הפועם של יוון

• ביקוש: שילוב של תיירים, סטודנטים, אנשי עסקים ומשפחות מקומיות. 
• מחירים: €80–150 אלף במרכז ובשכונות נגישות, €150–250 אלף באזורים מבוקשים במיוחד. 
• יתרון מרכזי: ביקוש לשכירות כל השנה ותשתיות תחבורה מהטובות במדינה. 
• דוגמאות לאזורים להשקעה: 
  • Koukaki – סמוך לאקרופוליס, מתאים להשכרה תיירותית. 
  • Zografou – אזור סטודנטיאלי להשכרה ארוכת טווח. 
  • Piraeus – אזור נמל בתנופת פיתוח.

טיפ מהשטח: התמקדו בשכונות עם נגישות גבוהה למטרו ומרכז העיר להשכרה תיירותית, ובאזורים סטודנטיאליים לשכירות ארוכה.

השקעת נדל"ן בסלוניקי – כוכבת הצפון

• ביקוש: אוכלוסייה צעירה וסטודנטיאלית גדולה, תיירות מקומית ובינלאומית. 
• מחירים: €60–120 אלף לדירות באזורים מרכזיים, €120–180 אלף בנכסים משופצים עם נוף לים. 
• יתרון מרכזי: מחירי כניסה נמוכים יותר מאתונה ופוטנציאל עליית ערך עם התרחבות רשת המטרו (בבנייה). 
• דוגמאות לאזורים להשקעה: 
  • Ano Poli – אזור היסטורי עם נוף פנורמי. 
  • Ladadika – רובע תיירותי עם חיי לילה פעילים. 
  • Vardaris – אזור מתפתח עם מחירים נוחים.

טיפ מהשטח: השקיעו באזורים קרובים לאוניברסיטאות או למרכז ההיסטורי.

השקעת נדל"ן באיים היווניים – חלום תיירותי עם רווחים עונתיים

• ביקוש: בעיקר בקיץ (מאי–אוקטובר), תלוי בעונת התיירות. 
• מחירים: €150–300 אלף לנכסים עם נוף לים באיים הפופולריים (סנטוריני, מיקונוס), €100–180 אלף באיים פחות מוכרים (נאקסוס, פארוס). 
• יתרון מרכזי: תשואה גבוהה מאוד בעונה – עד 15% ואף יותר. 
• חסרון עיקרי: ירידה חדה בביקוש בחורף ועלויות תחזוקה גבוהות (בלאי מהמליחות והלחות). 
• דוגמאות לאזורים להשקעה: 
  • Fira, סנטוריני – לב הפעילות התיירותית. 
  • Chora, מיקונוס – יעד יוקרה עם תפוסה גבוהה. 
  • Heraklion, כרתים – שילוב של תיירות עירונית ונמל פעיל.

טיפ מהשטח: חפשו נכסים עם רישוי Airbnb מוכן, ובדקו את עלויות התחזוקה לפני הרכישה. כמו כן, אל תשכחו להתחשב בעונתיות.

השוואת יעדי השקעה ביוון: מחירים, תשואות וביקוש תיירותי

למה אתונה היא הבחירה הנכונה למשקיע הישראלי?

כשבוחנים את שלושת היעדים הפופולריים ביותר ביוון – אתונה, סלוניקי והאיים – מגלים תמונה ברורה: אתונה מציעה את המכלול המושלם למשקיע הנדל״ן הישראלי.

סלוניקי אמנם זולה יותר במחירי רכישה, אך היא עדיין שוק מתפתח ותלוי בעיקר בסטודנטים ובתיירות מקומית. הפרויקטים הגדולים בעיר, ובראשם המטרו, נמצאים עדיין בבנייה – ולכן יידרשו עוד מספר שנים עד שנראה השפעה אמיתית על מחירי הנדל״ן. המשמעות היא שמי שמשקיע שם לוקח על עצמו סיכון מסוים הקשור לתלות בצמיחה עתידית שטרם התממשה.

האיים, לעומת זאת, מציעים פוטנציאל רווחים גבוהים בעונת הקיץ, אך סובלים מעונתיות חדה מאוד – בין חודשי מאי לאוקטובר התפוסה יכולה להגיע לשיאים, אך בשאר השנה נכסים רבים עומדים ריקים. לכך מתווספות עלויות תחזוקה גבוהות בהרבה (בגלל קרבה לים, לחות ומליחות) ורגולציה מחמירה על דירות תיירותיות בחלק מהאיים הפופולריים.

באתונה התמונה שונה לגמרי:

• ביקוש שנתי יציב – דירות מושכרות לאורך כל השנה בזכות שילוב של תיירות בינלאומית, סטודנטים רבים, משפחות מקומיות ואנשי עסקים.

• תשתיות מתקדמות ונגישות – מערכת מטרו ענפה, חיבור לנמל פיראוס ולשדה התעופה, וכבישים ראשיים שמאפשרים גישה נוחה לכל נקודה בעיר.

• תנופת פיתוח עצומה – פרויקטים כמו ה־Ellinikon, שיקום מרכז העיר ושדרוג רשת התחבורה שצפויים להעלות משמעותית את ערכי הנדל״ן בשנים הקרובות.

• מחירי כניסה נוחים – דירות במרכז העיר החל מ־€80 אלף בלבד, חצי ממחיר נכסים באיים היוקרתיים או בסלוניקי החדשה.

• תשואה גבוהה ביחס לסיכון – 5–8% בשנה בשכירות ארוכת טווח, ובין 6–10% בשכירות תיירותית, לצד פוטנציאל עליית ערך מתמשך.

השילוב הזה הופך את אתונה ליעד היחיד ביוון שמאפשר למשקיע הישראלי ליהנות בו־זמנית מ־יציבות לטווח ארוך, מ־נזילות גבוהה (ביקוש תמידי לנכסים), ומ־צמיחה עתידית חזקה. בעוד סלוניקי והאיים יכולים להתאים למשקיע הרפתקן שמוכן לקחת סיכונים גדולים יותר, אתונה מציעה את האיזון הנכון בין ביטחון פיננסי לתשואה גבוהה – וזה בדיוק מה שהמשקיע הישראלי מחפש.

סיכום

יוון כולה מציעה הזדמנויות נדל״ן אטרקטיביות, אך כאשר בוחנים את הנתונים לעומק – אתונה בולטת כבחירה החכמה ביותר למשקיע שמחפש שילוב של יציבות, נזילות, ותשואה גבוהה.

בניגוד לאיים, שבהם ההכנסה מושפעת מעונתיות חדה, ובניגוד לסלוניקי שעדיין ממתינה לפריצת דרך בתיירות הבינלאומית, אתונה נהנית מביקוש יציב לשכירות לאורך כל השנה – מתיירים, סטודנטים, אנשי עסקים ואוכלוסייה מקומית הולכת וגדלה.

העיר נמצאת בתנופת פיתוח מהגדולות באירופה – עם פרויקטים כמו ה-Ellinikon, שדרוג רשת המטרו, ושיקום אזורים מרכזיים. השקעות אלו מושכות הון זר ומעלות את ערך הנכסים כבר היום, עוד לפני השלמת הפרויקטים.

היתרון המשמעותי ביותר למשקיע הישראלי הוא מחיר הכניסה הנגיש – דירה במיקום מרכזי באתונה יכולה לעלות מחצית (ואף פחות) ממחירה בסלוניקי או באיים היוקרתיים, אך לייצר תשואה שנתית של 5–8% ואף יותר. בשילוב עם מיסוי נמוך ותהליך רכישה מהיר יחסית, מדובר באחד השווקים הידידותיים ביותר למשקיעים זרים.

לכן, אם המטרה היא השקעה יציבה עם פוטנציאל השבחה אמיתי, שמאפשרת גם הכנסה פאסיבית וגם צמיחה בערך הנכס – אתונה היא היעד מספר 1 ביוון לשנים הקרובות.

שאלות ותשובות

למה עדיף להשקיע באתונה ולא בסלוניקי או באיים?

הבדלים מהותיים בין היעדים יוצרים יתרון ברור לאתונה:

• ביקוש לשכירות לאורך כל השנה – תיירים, סטודנטים ואנשי עסקים.

• תשתיות תחבורה מתקדמות כולל מטרו, חשמליות ואוטובוסים.

• פרויקטי פיתוח בקנה מידה עצום כמו ה־Ellinikon.

• שוק מגוון שמתאים גם להשכרה ארוכת טווח וגם לתיירותית.

אתונה מציעה שילוב ייחודי של יציבות, פיתוח ותשואה – שאין בסלוניקי או באיים.

מה התשואה הממוצעת בכל אחד מהיעדים ביוון?

תשואות הנדל״ן משתנות בהתאם לעיר ולעונתיות:

• אתונה – 5–8% בשכירות ארוכת טווח, 6–10% בתיירותית.

• סלוניקי – 6–8% בארוכה, 5–8% בתיירותית.

• האיים – 8–15% בעונת השיא, נמוכה מאוד בשאר השנה.

אתונה מספקת תשואה יציבה לאורך כל השנה, בעוד האיים תלויים בקיץ בלבד.

האם ההכנסה באיים לא משתלמת יותר מהערים ביוון?

נכון שהאיים מניבים רווח גבוה בעונה, אבל צריך להכיר את המגבלות:

• ההכנסה מוגבלת לכמה חודשים בשנה בלבד.

• עלויות תחזוקה גבוהות ובלאי מהמליחות והלחות.

• תלות מוחלטת בתיירות בינלאומית.

באיים אפשר להרוויח הרבה בקיץ – אך הסיכון והעונתיות גבוהים משמעותית.

האם הרגולציה על השכרות תיירותיות שונה בין היעדים ביוון?

לכל יעד יש מדיניות ייחודית לגבי נכסים תיירותיים:

• אתונה – דרישה לרישום נכס כיחידת אירוח, רגולציה מתונה.

• סלוניקי – רגולציה דומה לאתונה, יחסית פשוטה.

• האיים – רגולציה מחמירה יותר, לעיתים מגבילה מספר ימי השכרה או אוסרת השכרה כלל.

באתונה ובסלוניקי קל יותר להשכיר תיירותית לעומת האיים הפופולריים.

מה רמת הביקוש לשכירות ארוכת טווח בכל אחד מהיעדים ביוון?

הביקוש משתנה בהתאם לאופי העיר:

• אתונה – ביקוש גבוה כל השנה בזכות סטודנטים, אנשי עסקים ותיירים ארוכי־טווח.

• סלוניקי – ביקוש טוב אך תלוי בעיקר בסטודנטים ובתיירות מקומית.

• האיים – ביקוש נמוך מאוד, מלבד באיים גדולים כמו כרתים ורודוס.

אתונה מציעה את השוק היציב ביותר לשכירות ארוכת טווח.

מה מצב התחבורה הציבורית בכל יעד ביוון?

רמת התחבורה משפיעה ישירות על האטרקטיביות להשכרה:

• אתונה – רשת מטרו, חשמליות ואוטובוסים מפותחת.

• סלוניקי – המטרו בבנייה, צפוי לשפר את הנגישות בעתיד.

• האיים – תחבורה מוגבלת, בעיקר רכבים פרטיים ואוטובוסים מקומיים.

אתונה מובילה בפער ברמת התחבורה והנגישות.

איך משפיעים פרויקטי הפיתוח על ערך הנכסים ביוון?

השקעות בתשתיות ובפיתוח עירוני מעלות ערכי נכסים:

• אתונה – פרויקטים כמו ה־Ellinikon ושדרוג המטרו כבר מעלים מחירים.

• סלוניקי – סיום המטרו צפוי להקפיץ ערכי נכסים במרכז.

• האיים – פיתוח נמלים ותיירות משפיע בעיקר באזורים ספציפיים.

באתונה ההשפעה מיידית וחזקה יותר לעומת יתר היעדים.

מה פערי העלויות בתחזוקת נכסים בין היעדים ביוון?

תחזוקת נכסים משתנה מאוד בין העיר לאיים:

• אתונה – עלויות תחזוקה נמוכות, בעיקר מס נכס והוצאות בניין.

• סלוניקי – דומה לאתונה, עלויות מתונות יחסית.

• האיים – תחזוקה יקרה בשל בלאי מלחות ומליחות ועלויות הובלה.

נכסים באתונה ובסלוניקי קלים וזולים יותר לניהול ותחזוקה.

האם אפשר להשכיר נכס באי בחורף ביוון?

השכרה קיימת גם בחורף, אך בהיקפים מצומצמים:

• האיים הפופולריים מציעים תפוסה מסוימת בחורף.

• התעריפים נמוכים מאוד בעונה החלשה.

• התפוסה לרוב נמוכה בהרבה מאשר בקיץ.

ההכנסה בחורף באיים קיימת אך מוגבלת ולא יציבה.

איזה יעד ביוון מתאים יותר להשקעה פסיבית?

השקעה פסיבית מחייבת שוק יציב ונוח לניהול:

• אתונה – ביקוש קבוע, חברות ניהול רבות, תשתיות טובות.

• סלוניקי – דורשת מעקב צמוד יותר בגלל ביקוש פחות יציב.

• האיים – תלות בעונתיות מחייבת ניהול אקטיבי.

אתונה היא היעד המתאים ביותר למשקיע שמחפש השקעה פסיבית.

האם קל למכור נכס ביעדים הללו ביוון?

רמת הנזילות משתנה בין אתונה, סלוניקי והאיים:

• אתונה – שוק נזיל מאוד עם ביקוש מקומי ובינלאומי.

• סלוניקי – נזילות בינונית, תלויה בעיקר במשקיעים מקומיים.

• האיים – תלות גדולה בביקוש תיירותי ובעונת הקיץ.

אתונה מאפשרת למכור נכס במהירות ובקלות יחסית.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

למה כדאי להשקיע באתונה?

מחירי הדירות באתונה

שכונות להשקעה באתונה