אחרי 14 יום מלאי עשייה באתונה, בהם ביקרנו במעל ל-60 נכסים, קיימנו עשרות פגישות עם מתווכים מקומיים, ערכנו פגישות עם קבלנים, מהנדסים, וקיימנו פגישות משא ומתן על נכסים שחלקן צלחו יותר וחלקן פחות… אה וכמובן שגם הספקנו לבקר באיזו טברנה קטנה בפיראוס 😉
החלטנו שאין דרך יותר סימבולית מלסכם את הימים האחרונים ב-14 נקודות, נקודה לכל יום, 14 נקודות שנותנות לכם, המשקיעים, סקירה די ברורה ועדכנית על מצב שוק הנדל"ן באתונה והכלכלה היוונית. אז קדימה מתחילים:
1- מורל לאומי: נתחיל במצב הרוח במשק. היוונים כהרגלם, אנשים שמחים מטבעם, אוהבים לבלות, אוהבים את החיים הטובים ולא מתרגשים מדי מנגיף כזה או אחר שנמצא ברחובות. היה ניתן לשים לב היטב כי בכל מקום שהולכים בעיר המסעדות מפוצצות, בתי הקפה מלאים, וכן בברים חוגגים המבלים. במילים אחרות – העיר חיה נושמת ובועטת 24/7.
2- קורונה ביוון (נכון ל-11.7.21): על פי ה-ECDC (האיחוד האירופי) יוון מוגדרת כמדינה ירוקה, זאת למרות העלייה במספר החיוביים לנגיף בימים האחרונים. בראיה רחבה, בחודשים האחרונים הייתה ירידה משמעותית במספר הנדבקים במדינה. הוויב הכללי טוב, ניתן ללכת בשטחים פתוחים ללא מסכות, בוטל העוצר הלילי, אין הגבלות תנועה, ובגדול הקורונה כמעט ולא מורגשת, אולי רק כשפותחים טלוויזיה.
3- מצב התיירות ביוון: אתחיל ואומר שנקודת המבט שלי ממוקדת באתונה ויכול מאוד להיות שהמצב באיים שונה לחלוטין. אבל, אם מסתכלים רק על אתונה, היה ניכר בצורה בולטת מאוד שהתיירות מורכבת מ-90% תיירים יווניים. כמעט ולא נראו בשטח אירופאים, שלא לדבר על אמריקאים וסינים. על אף מצב התחלואה הטוב באופן יחסי של יוון ועל אף היותה מדינה ירוקה, כנראה שזה עדין לא מספיק לתיירים מרחבי העולם. אולי נראה שיפור בחודשים יולי ואוגוסט.
4- מחסור בעסקאות מתחת למחיר השוק: ישנם אזורים מאוד ספציפיים בעיר, שמתנהלת בהם ממש "מלחמה" על נכסים טובים. אתונה היא עיר גדולה, ואני יכול להעיד בצורה מפורשת על מספר אזורים בלבד. למשל בשכונת פגרטי, בקרבת הפארק, אם מצאת נכס טוב במחיר של 10-20% מתחת למחיר השוק ולא סגרת באותו הרגע, ככל הנראה מישהו אחר יסגור אותו בהמשך היום. ומי זה המישהו האחר הזה? משקיעים יוונים שולטים כרגע בשוק, בעקבות הקושי של משקיעים זרים להגיע, היוונים מבינים שנוצרה כאן הזדמנות פז לרכוש נכסים במחיר אטרקטיבי. היוונים מבינים היטב שאם הם לא יקנו עכשיו, ברגע שהסינים ושאר המשקיעים הזרים יחזרו לשוק המחירים יעלו, ולכן הם מנצלים זאת וקונים עכשיו. המדיניות הזאת מורגשת היטב גם בשכונות חזקות אחרות.
5- ביקוש גבוה לדירות משופצות: קיים ביקוש גבוה לדירות משופצות. נקודה. בהיבט של השכרה, אפשר לשים לב היטב כיצד דירות משופצות מושכרות מהר יותר, וכמובן במחיר גבוה יותר. בהיבט של רכישה: משקיע יווני כמעט תמיד יעדיף לקנות דירה משופצת על פני דירה לא משופצת. אותו דבר לגבי משקיעים זרים אחרים כמו סינים, לבנונים, אירופאים. המכנה המשותף לכולם הוא שהם מעדיפים לרכוש דירה משופצת. לנו כישראלים הנקודה הזאת לא תמיד ברורה, אנחנו תמיד נחשוב על איך אפשר לקנות משהו "שבור" בזול ולהשביח, כאלה אנחנו. אבל צריך להבין שלא כולם כמונו, וטוב שכך.
6- עסקאות שנפלו לנו: בהמשך לנקודות 4 ו-5, משתף אתכם בעסקה לדוגמא שמאוד רצינו ונחטפה לנו בין האצבעות. מדובר בדירה בשכונת נאוס-קוסמוס, 78 מ"ר בקומה 3, דירה עם פריסה מעולה עם מרפסת כמו שאנחנו אוהבים, היקפית מסביב לכל הדירה ומספיק רחבה בכדי לשים שולחן וכסאות. דירה בבניין מצוין, מלא בזוגות צעירים ומשפחות. הדירה הייתה בשוק כמה חודשים במחיר של 92,000€, אנחנו ראינו את הדירה בעבר ובגלל המחיר, ששיקף מחיר שוק, לא התלהבנו, אך כן הכנסנו את הדירה למעקב פנימי שלנו בגלל הפוטנציאל שלה. לאחר חודשיים שהדירה לא נמכרה, התקשר המתווך ועדכן שבעל הנכס הוריד את המחיר ושכדאי לנו להגיע לנכס. כמובן שהגענו בזריזות מרבית וסגרנו על 80,000€ (1,025 למ"ר). לחצנו ידיים והיינו עם מבט קדימה מרוצים שהצלחנו למצוא מציאה כל כך טובה. לצערנו, השמחה לא הייתה ארוכה מדי כי בשעות הערב המאוחרות, התקשר המתווך ואמר שהוא מצטער אבל הציעו לבעל הנכס 85,000€ ואם אנחנו לא יכולים להשוות אז הוא מחויב להתקדם עם ההצעה הגבוהה. אם תשאלו אותי גם ב-85,000€ זה היה שווה את זה, אבל התחושה שאפשר להשיג יותר טוב היא שמנחה אותנו ויש לנו סבלנות. לקנות ביקר זה קל, לקנות בזול זאת אומנות.
7- דיגיטציה באתונה: זוכרים את תכנית הדיגיטציה שאנחנו מדברים עליה רבות? מדובר באחת מהתכניות שמושקעים בה הכי הרבה כספים כיום ביוון. אם להסביר את התכנית בצורה הכי פשוטה, מדובר בתכנית שמטרתה להנגיש שירותים ציבוריים בצורה דיגיטלית. אנחנו כבר מאוד מורגלים לזה בישראל אבל תבינו שביוון לצורך העניין, בחודש יוני 2021 לראשונה, הטמיעו מערכת דיגיטלית שמאפשרת הזמנה של כרטיס רכבת במערכת ממוחשבת והיום אפשר לקנות כרטיס דרך המחשב או האפליקציה. כן, עד יוני 2021, אנשים היו מגיעים פיזית לתחנה כדי לקנות כרטיסים. קטונתי מלרשום על כל התחומים שהדיגיטציה נוגעת בהם כיום, יש כל כך הרבה, אבל אם אני מדבר על דבר אחרון בנושא הזה אז אין ספק שגולת הכותרת היא המפה האינטראקטיבית שמאפשרת לראות את מחירי הנדל"ן בצורה ממוחשבת. זה עדין לא מושלם, ורק ביוונית, אבל זאת בהחלט התקדמות וזה נפתח רשמית רק ביולי 2021, ממש החודש. תהליכים כאלה ועוד, מקדמים את יוון טכנולוגית, משפרים את הכלכלה, ועבורנו כמשקיעים הופכים את התהליך לקל יותר ובטוח יותר. למעבר למפה הדיגיטלית של מחיר הנדל"ן באתונה: www.valuemaps.gov.gr
8- פרויקט הלניקו: פרויקט הלניקו הוא הפרויקט הנדל"ני הגדול ביותר כיום ביבשת אירופה. פרויקט נדל"ני של 9 מיליארד € על פני 6,200 דונם ברצועת החוף הכי נחשקת של אתונה, הריביירה של אתונה. כבר כתבנו בעבר על הפרויקט בבלוג מוזמנים מי שלא מכיר לקרוא בהרחבה בלחיצה כאן. העדכון הנוכחי שרציתי לשתף אתכם בו הוא שבשעה טובה, חברת Lamda Development היוונית שילמה מקדמה ראשונה של מעל ל-300,000,000€, תשלום ראשון מתוך סדרה של תשלומים עתידיים. למה זה כל כך משמעותי? צריך להבין שהיוונים מחכים כבר 21 שנה שמשהו יקרה בשטח של שדה התעופה הנטוש, ועכשיו שסוף סוף שולמה מקדמה, התחושה שלהם מאוד טובה. תחושה שסוף סוף יש תנועה קדימה. זה קורה. לקריאה הכתבה המלאה לחץ כאן.
9- תכנית RRF: ראשי תיבות של: Recovery and Resilience Facility, או בעברית: תכנית התאוששות ועמידות. במילים פשוטות, זאת תכנית בחסות האיחוד אירופי להענקה של מענקים והלוואות בסך כולל של 672.5 מיליארד €. התכנית הזאת לא חדשה, אבל מה שחדש הוא האישור שהאיחוד האירופי העניק למתן של 30.5 מיליארד € ליוון. האישור ניתן בחודש יוני 21. מה שמעניין בתוכנית הזאת, הוא שהכסף מנווט אך ורק להשקעות בסקטורים מסויימים כמו: חברות הייטק וטכנולוגיה, חברות בתחום האנרגיה המתחדשת, פיתוחים בתחום הדיגיטציה ועוד. הנקודה המרכזית כאן היא שבזכות תכנית כמו זו יפתחו משרות חדשות במשק, משרות בעלות שכר גבוה יותר מהמקובל ביוון, מה שיתרום רבות לכלכלה ולחיזוק התמ"ג היווני. כמובן שרוב החברות הללו, לכשיקומו, יתמקמו במרכז העסקי הגדול ביותר ביוון – אתונה. לקריאה על התכנית בהרחבה – לחץ כאן.
10- יוון והודו חוזרות לקשר: במהלך חודש יוני, התרחש ביקור היסטורי של שר החוץ ההודי ביוון. הביקור הינו הביקור הראשון של שר הודי מזה 18 שנה ביוון!!! צריך להבין, הרבה קורה עכשיו וזה חלק מרצף האירועים המשמעותיים שקורים. למה זה משמעותי כל כך? כי מעצמות גדולות בעולם מתחילות סוף סוף לראות פוטנציאל ביוון לאחר שנים שהתעלמו ממנה. כחלק מהביקור ההיסטורי, החליטו כבר על צעד כלכלי ראשון והוא לצרף את יוון לארגון ה-International Solar Alliance שמונה 121 מדינות ומטרתו קידום ופיתוח של מקורות אנרגיה ירוקים שמתבססים על השמש. מוזמנים לקרוא בהרחבה בקישור הבא.
11- רכישות ומיזוגים ביוון (M&A): במהלך חודש יוני מתבצעת עוד עסקת ענק. חברת ענק הולנדית, NN-Group רוכשת ב-693 מיליון $ את חברת הביטוח והפנסיות הגדולה ביותר ביוון MetLife. חברת MetLife שולטת בכ-18% משוק הפנסיות והביטוחים ביוון. לקריאה מלאה לחץ כאן.
12- פיראוס: כחלק מהעבודה שלנו במטרופולין אטיקה, שבתוכו נמצאת אתונה, נמצאות גם ערים נוספות, למשל פיראוס. פיראוס היא העיר הרביעית בגודלה ביוון ומונה 164,000 תושבים. פיראוס בדומה לאתונה, גם היא יעד נחשק להשקעות נדל"ן. מתקיים פיתוח נרחב בפיראוס כיום, כשהבולט שבו הוא בניית הנמל החדש שהסינים רכשו ב-280 מיליון € ב-2016. נוסף על כך, העבודות לפתיחת קו-4 החדש של המטרו עתידות להסתיים בתחילת 2022. לקריאה מורחבת על פתיחת המטרו החדש בפיראוס לחץ כאן.
13- שכונות חדשות לשים עליהן את העין: ישנה שכונה שכבר זמן רב נמצאת מתחת לזכוכית מגדלת שלנו. לשכונה קוראים 'אקדמיה-פלטונוס'. השכונה ממוקמת צפונית לפלאקה, בסמוך לשכונות 'קרמיקוס' ו'גאזי'. צמוד לשכונה ממוקמת האוניברסיטה החקלאית של אתונה. מחירי הנדל"ן בשכונה נעים סביב ה-800-1,000 € למ"ר! מה שמעניין בשכונה זו הוא שבחודש יוני פורסמה לראשונה תכנית ענק לשיפוץ וחידוש הפארק שנמצא במרכז השכונה. בתוך הפארק יוקם מוזיאון גדול. הפארק מאוד מיוחד וכולל שטחים ירוקים גדולים, עתיקות וארכיאולוגיה בשפע. בפארק כבר התחילו עבודות שדרוג ואלו צפויות להימשך לתוך 2021. לקריאה מלאה לחץ כאן.
14- מצב הבנקים ביוון: נקודה אחרונה וחביבה, לגבי מצב הבנקים ביוון. מצב הבנקים ביוון מעניין אותנו מאוד, ואנחנו עוקבים באדיקות אחרי המתרחש. למה זה מעניין? כי ככל שהבנקים יתחזקו, כך גם יתאפשר להם להעניק מחדש אשראי לעסקים ולנדל"ן ובכך לתרום לפיתוח הכלכלה היוונית. קצת מספרים, שיעור ההלוואות "הבעייתיות" ביוון ירד במהלך 2020 ל-25%, בעוד שב-2019 הוא עמד על מעל 35%. ניתן לראות בגרף למטה את שיעור הירידה המשמעותי לאורך השנים האחרונות. יחד עם זאת, המספרים עדין גבוהים ביחס למקבילות האירופאיות. יש עוד לאן להשתפר אך המגמה די ברורה וזה מה שחשוב. לקריאה מלאה לחץ כאן.
מקווים שהסקירה נתנה לכם תמונה ברורה יותר ועדכנית (נכון ליולי 2021) לגבי שוק הנדל"ן והכלכלה היוונית.
שלכם, צוות ביתא-נדל"ן.
