תומר מילס | מאי 2025
אתונה היא אחת מהערים העתיקות ביותר בעולם. מקור תרבותי, היסטורי ואחד מהיעדים המרכזיים באירופה בתחום הנופש התיירות. בשנים האחרונות אתונה הפכה ליעד השקעה מועדף, בעיקר בתחום הנדל"ן. במיוחד עבור המשקיעים הישראלים שסימנו את הבירה היוונית כאחד מהיעדים האידיאליים ביותר להשקעה עם יתרון בולט של קרבה הגיאוגרפית ומינוף ההשקעה. מהם היתרונות שהפכו את אתונה ליעד השקעה מרכזי באירופה ב-2025? במאמר הבא נבחן את היתרונות ואת המידע המקומי שכדאי להכיר בטרם רכשתם נכס להשקעה בעיר.
נקודות מפתח
-
2025: אתונה שומרת על מומנטום – מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, אך נותרו עדיין הזדמנויות משמעותיות.
-
משקיעים ישראלים זורמים לעיר – עלייה של כ־15% במספר הרכישות ע"י ישראלים ב-2024 לעומת השנה הקודמת.
-
תמריצים ממשלתיים נמשכים – פטור ממע"מ על דירות חדשותר, הנחות בארנונה, ומדיניות מס ידידותית.
-
שוק תיירות מתפוצץ – מעל 8 מיליון תיירים צפויים להגיע לעיר ב־2025, עם פוטנציאל מעולה לדירות נופש.
-
שיפור תשתיות עירוני – שדרוג תחנות מטרו, פרויקטים עירוניים חדשים, ופיתוח אזורים כמו איליסיה, קיפסלי וגאזי.
ההתאוששות מהמשבר הכלכלי
המשבר הכלכלי שפקד את יוון בשנת 2009 ובמהלך העשור האחרון, הוביל לשורת צעדי התייעלות במנהל ובמדיניות הציבורית במדינה ולשיקום מסיבי של הכלכלה המקומית. מאז, ניתן לראות שיפור עקבי במצב הפיננסי של העיר, גידול בתעסוקה, יוזמות ממשלה המעודדות השקעות זרות בנדל"ן ועליה שנתית קבועה במספר התיירים המגיעים לבקר בה. התחזיות החיוביות עלו על הציפיות לשנת 2022-2023 ובנציבות האירופית דווח על זינוק של 5.5% בתוצר הגולמי של יוון לשנת 2022 – פי שניים מהממוצע באיחוד האירופי וצפויה עלייה של פי שלושה ב-2023. נוכח עליית הביקוש, פיתוח מחדש של פרויקטי נדל"ן חדשים ומשופצים, מחירי הנדל"ן האטרקטיביים לצד התרחישים הכלכליים האופטימיים בשוק היווני הצומח, משקיעים חיצוניים מזהים את הפוטנציאל לצמיחה ורווח בהשקעת נדל"ן ביוון ובעיקר באתונה, הן למטרות מגורים והן לשימוש מסחרי.
מנועי הצמיחה של שוק הנדל"ן ביוון
פוטנציאל הצמיחה – נדל"ן שנמצא במסלול עלייה
אחת הסיבות המרכזיות לכך שאתונה מושכת יותר ויותר משקיעים היא העובדה שהשוק נמצא עדיין בשלב הצמיחה – ולא בשיא. ההתאוששות הכלכלית של יוון, לצד מגמת שיפור מתמשכת בשיעורי התעסוקה והתיירות, הובילו לביקוש מוגבר למגורים, למסחר ולתשתיות. ככל שהכלכלה מתחזקת – כך גם מחירי הנדל"ן וההשכרה עולים, ויוצרים פוטנציאל רווח אמיתי למשקיעים שנכנסים בזמן.
פרויקטים משופצים וחדשים – הזדמנות להשבחה מהירה
העיר מלאה במבנים היסטוריים שנמצאים בעיצומם של תהליכי שיפוץ והסבה למגורים מודרניים. בשנים האחרונות, יזמים מקומיים וזרים זיהו את הפוטנציאל והחלו לשפץ בניינים ישנים ברמה גבוהה – לעיתים אף ברמת בניה חדשה – תוך שמירה על מחירים נגישים. פרויקטים אלה מציעים ערך מוסף מיידי למשקיע – הן באיכות המוצר והן ביכולת ליהנות מעליית ערך תוך שנים ספורות בלבד.
אטרקטיביות לתיירים – ביקוש קבוע להשכרות קצרות
אתונה ממשיכה למשוך מיליוני תיירים מדי שנה, והביקוש לדירות נופש זמין, מרוהט ונגיש נמצא בעלייה. עבור המשקיע, מדובר באפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד: תשואה גבוהה מהשכרה יומית, ניהול פשוט יחסית, ופוטנציאל השבחה עליית ערך לאורך זמן. ב־2024 נרשמו בעיר כ־7.9 מיליון תיירים, והתחזיות ל־2025 מצביעות על המשך הגידול – בעיקר בזכות התחזקות תיירות החורף והכנסים.
תמיכה ממשלתית – השקעה עם גב כלכלי
אחד ההבדלים הבולטים בין יוון למדינות אחרות הוא המעורבות הממשלתית החיובית בשוק הנדל"ן. ממשלת יוון מציעה חבילת תמריצים רחבה למשקיעים זרים, הכוללת: פטור זמני ממע"מ לרכישת דירה חדשה, הנחות במס רכוש (ENFIA), גישה לתוכנית ויזת הזהב ואפילו תמריצים באזורים מתפתחים. תמריצים אלה הפכו את יוון – ואת אתונה בפרט – ליעד מוביל בהיקף ההשקעות הזרות בנדל"ן באירופה.
אמון בינלאומי והון נכנס – לא רק דיבורים
השוק היווני נהנה משיפור בתדמית ומהזרמת הון משמעותית מבחוץ. בין השנים 2022 ל־2024 חלה עלייה של למעלה מ־60% בהיקף ההשקעות הזרות הישירות, בעיקר בתחום הנדל"ן. הנתונים הללו מצביעים לא רק על פוטנציאל – אלא גם על אמון ממשי של שחקנים בינלאומיים בשוק היווני. כשקרנות נדל"ן, בנקים ויזמים זרים שמים את כספם באתונה – זה איתות ברור שגם משקיעים פרטיים נמצאים במקום הנכון.
תמריצי ההשקעה בשוק הנדל"ן ביוון
הממשלה היוונית ממשיכה, גם בשנת 2025, להציג מדיניות פרו-משקיעים שמעודדת כניסת הון זר לשוק הנדל"ן. בניגוד למדינות רבות באירופה שבהן הרגולציה מקשה על השקעות זרות, יוון רואה בהשקעות בנדל"ן מנוע צמיחה לאומי – ומתנהגת בהתאם. להלן כמה מהתמריצים המרכזיים שהופכים את אתונה ליעד כה אטרקטיבי למשקיעים:
הפחתת הארנונה (ENFIA) – מס רכוש נמוך ומתגמל
ממשלת יוון ביצעה בשנים האחרונות רפורמה מקיפה במיסוי הנדל"ן – ובמרכזה הפחתה מתמשכת במס ה־ENFIA, המקביל לארנונה בישראל.
בשנת 2019 הוחלט על הפחתה ראשונית של 10%–25% במסים לבעלי דירות, בהתאם לערך הנכס. בהמשך, ב־2020 התווספה הפחתה ממוצעת של כ־10%, וב־2022 הופחת המס שוב ב־13%.
ב־2025 שיעורי ENFIA נותרו מהנמוכים באירופה, עם טווח שנע בין 0.1% ל־1.15% בלבד – בהתאם למיקום, גודל, שימוש ושווי הנכס.
עבור משקיעים המחזיקים מספר דירות קטנות – מדובר בחיסכון שנתי משמעותי שמגדיל את התשואה נטו.
פטור ממע"מ על מבנים חדשים – הארכה צפויה ל־2025
אחד מהתמריצים הבולטים הוא הפטור ממע"מ לרכישת דירות חדשות שנבנו לאחר 2006. מדובר במהלך יוצא דופן בסטנדרטים אירופיים, שמעניק חיסכון מיידי של 24% (שיעור המע"מ הרגיל ביוון).
למרות שהפטור הוכרז במקור כהטבה זמנית שתסתיים ב־2024, קיים צפי להארכתו גם לשנת 2025 – בשל הצלחתו בהאצת השוק והביקוש.
המשמעות עבור המשקיע: דירה חדשה עם חיסכון של עשרות אלפי אירו, ובמקרים רבים – יתרון מול דירות יד שנייה.
עליית מחירים מתמדת – מגמה יציבה שמתחזקת
על פי נתוני הבנק המרכזי של יוון, מחירי הדירות במדינה עלו בכ־11% משנה לשנה ברבעון השלישי של 2022 – שיעור העלייה הגבוה ביותר מאז 2006.
במהלך 2023 נמשכה המגמה, עם עלייה מצטברת של כ־9.4% באתונה לבדה. ב־2024 ותחילת 2025 שומרים המחירים על יציבות עם עלייה מתונה של 5%–7% – בעיקר באזורים מבוקשים.
המגמה מעידה על שוק בוגר, ללא "בועה", אך עם פוטנציאל השבחה ברור – במיוחד באזורי התחדשות עירונית.
תוכנית ויזת הזהב – מסלול לתשואה ולתושבות באירופה
תוכנית "Golden Visa" של יוון ממשיכה להוות אחת ההצעות האטרקטיביות למשקיעים זרים באיחוד האירופי.
לפי התוכנית, רכישת נכס בסך של לפחות 250,000 אירו (או 500,000 אירו באזורים יקרים כמו מרכז אתונה) מקנה למשקיע תושבות ל־5 שנים עבורו ועבור בני משפחתו הקרובים – עם אפשרות לחדש או להגיש בקשה לאזרחות בהמשך.
הנכס הנרכש יכול לשמש גם כהשקעה מניבה – ניתן להשכירו באופן חופשי ואף למכור אותו לאחר חמש שנים.
עבור משקיעים מישראל – מדובר בהזדמנות נדירה לשלב השקעה רווחית עם פתיחת דלת לאירופה, כולל לימודים, חופש תנועה ומיסוי אטרקטיבי.
מיסוי נדל"ן ביוון
בעת רכישת נכס ביוון, כדאי להכיר כי ישנם מספר מיסים שקשורים לנדל"ן ולבעלי נכסים. המיסים העיקריים שקשורים לרכישה, בעלות ומכירה של נדל"ן ביוון:
מס רכישה (עבור נכסים שנמכרים): בעת רכישת נכס ביוון, משלמים מס רכישה שמחושב על סמך הערך הכולל של הנכס. המס הזה נקרא "עבור" (ΦΠΑ) עומד על 3.09% בהתאם לערך הנכס והשימוש בו (דיור, מסחרי, תעשייתי). שווי הנכס מוערך על ידי הרשויות ביוון. במידה ושווי העסקה גבוה יותר מהערכת הרשויות, המס יהיה לפי השווי הגבוה מביניהם.
מס רכוש (ENFIA): בעלי נכסים ביוון מחויבים לשלם מס שנתי המוכר לנו כארנונה וביוון נקרא "ENFIA" (ΕΝΦΙΑ) . המס מחושב על סמך שווי השוק של הנכס, גודלו, מיקומו, גילו ושימושו. תעריף המס עבור ENFIA נע בין 0.1% ל-1.15% משווי השוק של הנכס.
מס רווחי הון (שבח): בעת מכירת נכס, בעלי הנכס עלולים להיחשב לתשלומי מס על רווחי הון אם הרווח בין מחיר המכירה למחיר הרכישה משמעותי. המס על רווחי הון משתנה בין 5% ל-15% מרווח המכירה. נכון להיום קיים פטור לאנשים פרטיים, הפטור חל בהיקף של עד שתי דירות בטווח זמן כולל של שלוש שנים.
| סוג מס | שיעור | הערות |
|---|---|---|
| מס רכישה | 3.09% | נגבה מהשווי הגבוה מבין שווי העסקה והערכת השמאי |
| ENFIA (ארנונה) | 0.1%–1.15% | תלוי בגודל, גיל, מיקום ושימוש |
| מס שבח | 5%–15% | לרוב פטור על מכירה של עד 2 דירות ב־3 שנים |
סיכום
השקעה באתונה ב־2025 היא כבר לא סוד שמור – אלא מהלך מחושב של יותר ויותר ישראלים שמבינים שהזדמנות אמיתית נמצאת דווקא מחוץ לגבולות ישראל. אתונה מציעה שילוב ייחודי של שוק מתעורר, מחירים נגישים, תיירות שוקקת ומדיניות ממשלתית תומכת – כל אלה יוצרים קרקע פורייה למשקיע שרוצה להרוויח לא רק בטווח הארוך, אלא גם כאן ועכשיו. עבורנו בביתא נדל"ן, אתונה היא לא רק יעד השקעה – אלא סיפור הצלחה שאנחנו מלווים מקרוב, יום־יום. אנחנו לא רק מציגים נתונים – אנחנו נמצאים בשטח, מבקרים בנכסים, מנהלים מו"מ, מנתחים שווקים ומלווים משקיעים לכל אורך הדרך – משלב ההתלבטות, דרך הרכישה ועד לניהול השוטף.
ראינו מאות משקיעים שעשו את הקפיצה – משפחות שרכשו דירה להשכרה, יזמים שמצאו פרויקטים ייחודיים, וזוגות צעירים שהבינו שאפשר להתחיל לבנות הון גם בלי מיליון שקל הון עצמי.
אם גם אתם מרגישים שהשוק המקומי הפך לבלתי אפשרי – ואתם מחפשים דרך אמיתית, פשוטה ומוכחת להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן – אתונה היא המקום להתחיל. ואנחנו נהיה שם איתכם, כל הדרך.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
מהו סכום ההשקעה המינימלי לרכישת דירה באתונה?
המחירים מתחילים סביב 80,000–100,000 אירו לדירה קטנה משופצת בפריפריה הקרובה, ודירות באזורים מבוקשים ינועו סביב 150,000–250,000 אירו.
האם השקעה בנדל"ן באתונה מתאימה גם להשכרה לטווח קצר?
בהחלט. העיר רוויה תיירים ודירות נופש בבעלות פרטית מניבות תשואה גבוהה במיוחד בעונות התיירות.
האם מדיניות ויזת הזהב עדיין בתוקף?
כן – אך נכון ל־2025 חלק מהאזורים המרכזיים עברו לסף של 500,000 אירו. אזורים רבים בפריפריה ובדרום אתונה עדיין עומדים ברף של 250,000 אירו.
אילו מיסים צריך לקחת בחשבון?
מס רכישה (3.09%), מס רכוש שנתי (ENFIA), ולעיתים מס שבח. תושבים זרים נהנים מפטורים מסוימים בתנאים מסוימים.
האם אפשר לרכוש דירה באתונה גם עם תקציב של 100,000 אירו?
כן, במיוחד בשכונות בפריפריה הקרובה כמו קיפסלי, פגרטי או איליסיה. דירות אלו מניבות לעיתים תשואה גבוהה יותר מהמרכז – בזכות מחירים נמוכים יותר.
איזה אזור באתונה הכי מתאים להשכרה לטווח קצר?
האזורים סביב האקרופוליס – פלאקה, מונסטיראקי, פסירי וקולונאקי – הם המבוקשים ביותר בקרב תיירים, ויכולים להניב תשואה של 8%–12% בשנה.
האם ניתן לקחת משכנתא ביוון כמשקיע זר?
משכנתאות למשקיעים זרים קיימות, אך מוגבלות. הבנקים המקומיים דורשים לרוב הון עצמי של לפחות 40% והיסטוריית אשראי מסודרת.
איך אפשר לבדוק את מצב הנכס מבחינה חוקית?
באמצעות עו"ד מקומי בשפה האנגלית או באמצעות ליווי מקצועי של חברה שמתמחה בליווי משקיעים – כמו ביתא נדל"ן.
מהם ההבדלים בין דירה חדשה לדירה משופצת מבחינת מיסוי?
רכישת דירה חדשה עלולה להיות חייבת במע"מ, אלא אם היא פטורה לפי התקנות (פטור עד סוף 2025). דירה משופצת לרוב פטורה ממע"מ, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו.
