שוק הנדל"ן והכלכלה ביוון: סקירה מקיפה 2026

שוק הנדל״ן היווני עבר מהפך דרמטי בעשור האחרון. אחרי המשבר הכלכלי הגדול שהביא לירידה של 42% במחירי דירות בין 2009-2017, השוק נכנס למסלול התאוששות מרשים. המספרים מדברים בעד עצמם: המחירים הארציים עלו בכ-66% מאז 2017, ובאתונה עד 2025 עלו כ-85%.

מה שמעניין במיוחד הוא שאתונה כבר חצתה את רמות השיא של 2008 ב־2.4%, בעוד שהשוק הארצי עדיין נמצא כ־4% מתחת לשיא ההיסטורי. פער זה מצביע על דינמיקה שונה בין הבירה לפריפריה ויוצר הזדמנויות השקעה מגוונות למשקיעים ישראלים.

כחברת ביתא נדל"ן, הפועלת מאז 2018 ומלווה אלפי משקיעים ישראלים, אנו עדים לשינוי המתמשך בשוק. הסקירה שלפניכם מבוססת על נתונים רשמיים בשילוב עם הניסיון שצברנו בשטח.

מצב הכלכלה היוונית – נתונים ומגמות ל-2026

הכלכלה היוונית ממשיכה להציג סימני התאוששות, אם כי בקצב מתון:

תמ”ג: צמיחה צפויה סביב 2.1% בשנת 2025 ו-2.2% ב-2026.
אבטלה: ירידה מתמשכת לכ-8.6%–8.2% ב-2025-2026.
תיירות: הביקוש ממשיך לעלות, עם מעל 40 מיליון מבקרים צפויים עד 2028 (הערכות תיירותי מקורות).

אינדיקטורים כלכליים עיקריים וההשוואה לישראל

ארבעת המנועים שמניעים את הכלכלה

התיירות ממשיכה להיות עמוד השדרה של המשק עם 21.7 מיליארד יורו הכנסות – כרבע מהתמ"ג. המבקרים העיקריים מגיעים מגרמניה, בריטניה וצרפת, כשישראל תורמת כ-600,000 תיירים בשנה.

ההשקעות הזרות זינקו ב-28.9% ב-2025, רובן בנדל"ן. משקיעים סינים מובילים עם 62% מהגולדן ויזות, אחריהם טורקים (8%), רוסים (5%) וישראלים (4%).

פרויקט אליניקו, ההשקעה הגדולה בתולדות יוון המודרנית עם 8 מיליארד יורו, כבר מניב תוצאות. עד אוגוסט 2025 נמכרו נכסים ב-800 מיליון יורו, והפרויקט משנה את פני דרום אתונה.

תוכנית ההתאוששות האירופית מזרימה 30.5 מיליארד יורו עד 2026 לתשתיות, דיגיטציה ואנרגיה ירוקה, מה שמחזק את הביטחון בכלכלה.

ניתוח שוק הנדל״ן – מגמות מחירים ואזורים

כיצד התפתחו מחירי הדירות בשנים האחרונות

אחרי עליות חדות של 13.9% ב-2023, השוק התמתן ל-8.7% ב-2024. הנתונים העדכניים מ- 2025 מצביעים על המשך מגמה מתונה עם עלייה של 6.8% בהשוואה שנתית.

מה שמעניין הוא הפער בין סוגי נכסים: דירות חדשות (עד 5 שנים) עלו ב-8%, בעוד דירות ישנות עלו רק ב-6%. משקיעים מעדיפים בבירור נכסים חדשים או משופצים.

הבדלי מחירים בין ערים ואזורים

סלוניקי בולטת במיוחד עם עלייה של 16.2% ב-2023, גבוה מאתונה. העיר השנייה של יוון מושכת סטודנטים, תיירים ומשקיעים שמחפשים אלטרנטיבה זולה יותר לבירה.

השוואה בינלאומית – היכן עומדת יוון מול אירופה

מדוע יוון מובילה בעליות מחירים באירופה

ב-2025, יוון דורגה שלישית באיחוד האירופי עם עלייה של 10.4%, בעוד הממוצע האירופי עמד על 1.3% בלבד. רק לוקסמבורג (11.2%) ופולין (10.8%) הקדימו אותה.

תוכנית הגולדן ויזה – השינויים וההשפעות על השוק

כיצד העלאת הסף השפיעה על הביקוש

למרות שהסף הוכפל ואף שולש באזורים מסוימים (מספטמבר 2024), הביקוש נשאר גבוה. ב-2025 הוגשו כ-7,200 בקשות (לעומת שיא של 9,407 ב-2024) – עדיין השנה השלישית הגבוהה ביותר בהיסטוריה.

הסף החדש (בתוקף מספטמבר 2024):

• €400,000 באזורים פריפריאליים
• €800,000 במרכז אתונה, סלוניקי, האיים המרכזיים (מיקונוס, סנטוריני)
• €250,000 עדיין זמין להמרת נכסים מסחריים/היסטוריים למגורים

דרישות נוספות חדשות:

• גודל מינימלי של 120 מ"ר
• רכישת נכס אחד בלבד (לא פיצול)
• איסור על השכרה לטווח קצר (Airbnb)

התפלגות המשקיעים:

• סין: 47% (8,792 היתרים פעילים)
• טורקיה: שני (2,698 היתרים, +153% משנה שעברה)
• לבנון: שלישי
• ישראל: גידול החודשי הגבוה ביותר (5.5%)

חדשות טובות לגבי זמני עיבוד: הממשלה הפחיתה משמעותית את הפיגור – מ-52,000+ בקשות ממתינות בתחילת 2025 ל-42,390 בנובמבר 2025. זמני העיבוד ירדו מ-18 חודשים למספר שבועות במקרים מסוימים.

למדריך המלא על גולדן ויזה

שוק השכירות – בין Airbnb להשכרה ארוכה

המצב הנוכחי של שוק השכירות באתונה

השוק חווה שינוי דרמטי. באטיקה יש כיום 113,000 מיטות ב-Airbnb לעומת 67,000 בבתי מלון. בעיר אתונה עצמה היחס עוד יותר קיצוני – 63,000 מיטות Airbnb מול 35,000 במלונות.

התוצאה? מחירי השכירות לטווח ארוך זינקו ב-10.9% במאי 2025 בלבד – כפול מקצב האינפלציה. משפחות מקומיות נדחקות החוצה, וסטודנטים מתקשים למצוא דיור סביר.

תשואות ריאליות לפי סוג השכרה

הרגולציה החדשה – עדכון 2025-2026

הממשלה הקפיאה מתן רישיונות חדשים ל-Airbnb במרכז אתונה (מחוזות 1-3) עד סוף 2026. האיסור הורחב גם לאזורים נוספים: סלוניקי, חלקידיקי, סנטוריני, פארוס וחאניה (כרתים).

מאוקטובר 2025, כל נכסי ההשכרה לטווח קצר חייבים לעמוד בדרישות בטיחות ואיכות מחמירות: אוורור ותאורה טבעית, מיזוג אוויר, ביטוח אחריות צד ג', ציוד כיבוי אש. קנסות של עד €50,000 על הפרות . קראו עוד על השכרות לטווח קצר

איזורי השקעה מומלצים באתונה ובסביבה

מפת השכונות – מחירים ופוטנציאל

כל שכונה באתונה מספרת סיפור אחר. קולונאקי נשארת היוקרתית עם מחירים של 5,194 יורו למ"ר, אבל העלייה השנתית שם רק 6%. לעומתה, אקסרחיה הבוהמית מציגה 11.6% עלייה עם מחירים של 2,492 יורו למ"ר.

מפת השכונות – מחירים ופוטנציאל (2026)

מחסור בהיצע – הבעיה הגדולה של השוק

מדוע אין מספיק דירות חדשות

למרות ש-2024 הייתה שנת שיא עם 46,904 דירות שהושלמו (עלייה של 31.8%), 2025 הציגה תמונה הפוכה. ההשלמות צנחו ב-50.8% והיתרי הבנייה ירדו ב-20%.

הסיבות מורכבות. עלויות הבנייה זינקו ב-25% בשנתיים, חומרי גלם התייקרו, וחסרים 50,000 עובדי בניין. הצעירים היוונים לא רוצים לעבוד בענף, וחברות הבנייה מביאות עובדים מאלבניה ובולגריה במחירים גבוהים.

הבירוקרטיה לא עוזרת – 18-24 חודשים לקבל היתר בנייה, ולפעמים אפילו יותר. בנוסף, הממשלה ביטלה את התמריצים שעודדו בנייה חדשה.

התוצאה? המחסור בהיצע צפוי להימשך לפחות עד 2027, מה שאומר שהמחירים ימשיכו לעלות והתשואות מהשכרה יישארו גבוהות.

פרויקט אליניקו והשפעתו על השוק

הפרויקט שמשנה את פני אתונה

 הוא לא סתם פרויקט נדל"ן. מדובר בהשקעה של 8 מיליארד יורו על 6,200 דונם – פי 3 מגודלו של סנטרל פארק בניו יורק. הפרויקט כולל 10,000 יחידות דיור, קזינו, מרינה, מגדלי משרדים וצפוי ליצור 75,000 משרות חדשות.

ההשפעה כבר מורגשת. השכונות הסמוכות – גליפאדה, וארי וווליאגמני – עלו ב-20-30% מאז הכרזת הפרויקט. עם מכירות של 800 מיליון יורו ב-2025, ברור שהביקוש חזק.

פרויקטי תשתית נוספים שמשפיעים על המחירים

המטרו מתרחב עם קו 4 חדש שיוסיף 15 תחנות עד 2027. נמל פיראוס מקבל השקעה של 600 מיליון יורו מ-COSCO הסינית. שדה התעופה עובר הרחבה ב-500 מיליון יורו לקיבולת של 50 מיליון נוסעים.

כל הפרויקטים האלה יוצרים אפקט דומינו – אזורים שהיו נחשלים הופכים לאטרקטיביים, והמחירים עולים בהתאם.

מיסוי ועלויות – מה באמת עולה לקנות ולהחזיק נכס

השוואת עלויות רכישה בין יוון לישראל

רבים חושבים שרכישה ביוון יקרה יותר בגלל העלויות הנוספות, אבל המציאות שונה:

המיסוי השוטף על הכנסות ורווחים

מס על הכנסות מהשכרה נע בין 15-45% תלוי בסכום. אבל יש טריק: הקמת חברה יוונית (IKE) מאפשרת מס אחיד של 22%. מס הנכס השנתי (ENFIA) נע בין 0.1-1.3% משווי הנכס, ומס רווח הון עומד על 15% – אבל הוא מוקפא עד סוף 2025.

למידע נוסף על עלויות

תחזיות לשנים הקרובות – לאן הולך השוק

מה צופים המומחים

הקונצנזוס בין חברות הייעוץ הבינלאומיות ברור: השוק ימשיך לצמוח, אבל בקצב מתון יותר. Knight Frank ו-JLL צופים צמיחה שנתית של 3-3.5% עד 2029. Bank of Greece קצת יותר אופטימי עם 4-7%.

שלושה תרחישים אפשריים

התרחיש הסביר (50% הסתברות): עליות מתונות של 4-7% בשנה, התייצבות שוק ה-Airbnb, צמיחת תמ"ג של 2-2.5%. זהו תרחיש של "נחיתה רכה" אחרי שנים של עליות חדות.

התרחיש האופטימי (30% הסתברות): אם אליניקו ייפתח במלואו, התיירות תגיע ל-40 מיליון מבקרים, וחברות טכנולוגיה נוספות יגיעו – נראה עליות של 8-12% בשנה.

התרחיש הפסימי (20% הסתברות): רגולציה קשה על Airbnb, ביטול הגולדן ויזה, או מיתון אירופי עמוק יכולים להביא לסטגנציה או אפילו ירידות קלות.

סיכום: האם כדאי להשקיע ביוון ב-2026?

אחרי 6 שנים של ליווי משקיעים ומאות עסקאות, התשובה שלנו ברורה: כן.

השוק היווני של 2025 כבר לא מציע עליות של 30% בשנה כמו ב-2018-2019. במקום זאת, הוא מציע יציבות עם פוטנציאל צמיחה סביר. המחירים עדיין נמוכים ב-30-40% מערי בירה אירופיות דומות, התשואות מהשכרה גבוהות יחסית, והביקוש – הן מתיירים והן ממשקיעים – נשאר חזק.

למי מתאים להשקיע

השוק היווני מתאים במיוחד למשקיעים עם אופק של 5-10 שנים, שמחפשים תשואה נטו של 4-5% בשילוב עם עליית ערך מתונה. הוא מתאים גם למי שמעוניין בגולדן ויזה או פשוט רוצה לגוון את תיק ההשקעות מחוץ לישראל.

למי לא מתאים

אם אתם מחפשים להתעשר מהר, או אין לכם סבלנות לבירוקרטיה היוונית – חפשו במקום אחר. גם אם התקציב שלכם מתחת ל-150,000 יורו, יהיה קשה למצוא נכס איכותי במיקום טוב.

שלושת הכללים שלנו להצלחה

1. מיקום מעל הכל – עדיף דירה קטנה במרכז אתונה על פני וילה באי מרוחק
2. חשיבה לטווח ארוך – השוק היווני מתגמל סבלנות
3. ליווי מקצועי – הבירוקרטיה והשפה דורשות עזרה מקומית

קריאה נוספת

• מחירי דירות באתונה – סקירה מפורטת
• השכונות הטובות ביותר להשקעה
• תשואות על דירות ביוון
• מדריך לקניית דירה ביוון
• למה להשקיע דווקא ביוון?
• טעויות נפוצות של משקיעים
• פתיחת חשבון בנק ביוון

מקורות

• Bank of Greece – Housing Price Index Reports Q1-Q3 2025
• ELSTAT (Hellenic Statistical Authority) – Building Activity Statistics 2024-2025
• Eurostat – House Price Index 2024-2025, Economic Indicators
• Ministry of Migration & Asylum – Golden Visa Statistics 2024-2025
• Lamda Development – Hellinikon Project Financial Reports 2025
• European Commission – Economic Forecast for Greece (November 2025)
• IMF – Article IV Consultation 2025
• OECD Economic Outlook 2025
• Knight Frank Greece – Real Estate Market Report 2025
• Spitogatos Property Index Q3 2025

שאלות ותשובות נפוצות

האם אפשר לקחת משכנתא ביוון כישראלי ללא אזרחות אירופית?

כן, אפשר, אבל התהליך מורכב יותר מהמצופה ודורש הכנה רצינית.

• הבנקים היווניים דורשים 40-50% הון עצמי (לעומת 25% לתושבים)
• הריבית גבוהה ב-0.5-1% מהמקובל למקומיים (כ-4.3-4.8%)
• המסמכים הנדרשים כוללים אישורי הכנסה מ-3 שנים, המלצות בנקאיות מישראל, ואישור על מקור הכסף
• התהליך אורך 3-4 חודשים לעומת חודש למקומיים
• טיפ חשוב: פתחו חשבון בבנק יווני לפחות 6 חודשים לפני, העבירו כספים באופן קבוע – זה משפר משמעותית את הסיכויים

הפתרון החלופי שרבים בוחרים: לקחת הלוואה בישראל כנגד נכס קיים, בריבית נמוכה יותר ובתהליך פשוט. קראו את המדריך המלא למשכנתאות ביוון.

מה ההבדל האמיתי בין השקעה באתונה להשקעה באיים כמו כרתים או רודוס?

ההבדל הוא בין השקעה יציבה להימור על עונתיות.

• באתונה יש ביקוש 12 חודשים בשנה – סטודנטים, עובדים, דיפלומטים ותיירות עסקית
• באיים 80% מההכנסה מגיעה ב-5 חודשים (מאי-ספטמבר), והנכס עומד ריק בחורף
• עלויות התחזוקה באיים גבוהות ב-30-40% – לחות, מלח, בעיות נגישות לבעלי מקצוע
• הנזילות שונה לחלוטין – באתונה תמכרו תוך 2-3 חודשים, באי מרוחק זה יכול לקחת שנה
• המחיר למ"ר באי תיירותי יכול להיות גבוה פי 2-3, אבל התשואה נטו דומה או נמוכה יותר

הכלל שלנו: איים מתאימים רק למי שיש לו לפחות 500,000 יורו להשקעה ויכול להרשות לעצמו סיכון. למידע על השקעות באיים.

איך עובד המיסוי הכפול בין ישראל ליוון?

אמנת המס בין המדינות מ-1998 מונעת מיסוי כפול, אבל חשוב להבין את המנגנון.

• על הכנסות משכירות – משלמים ביוון (15-45% תלוי בסכום) ומקבלים זיכוי בישראל
• על רווח הון – המס נקבע לפי מדינת התושבות (לרוב ישראל), אבל יוון גובה 15% שמקוזזים
• מס הנכס השנתי (ENFIA) – משלמים רק ביוון, אין מקביל בישראל
• הטבה משמעותית: עד סוף 2025 מס רווח הון ביוון מוקפא – חלון הזדמנויות למכירה
• טיפ מקצועי: ניהול דרך חברה יוונית (IKE) יכול לחסוך 10-15% במס

חובה להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר את שתי המערכות לפני כל החלטה. מידע נוסף על מיסוי.

מהן העלויות הנסתרות שמשקיעים לא מחשבים מראש?

העלויות ה"קטנות" יכולות להצטבר ל-15-20% נוספים על מחיר הנכס.

• בדיקת מהנדס – €400-600, חובה לנכסים מעל 30 שנה
• תרגום מסמכים ואפוסטיל – €300-500 לכל העסקה
• פתיחת חיבורי חשמל/מים על שם חדש – €200-400 לכל חיבור
• ביטוח נכס ראשוני – €500-800 לשנה (גבוה ב-50% מהמצופה)
• עמלות העברות בנקאיות – 0.5-1% מסכום העסקה בהעברות בינלאומיות
• שיפוץ בסיסי – גם דירה "משופצת" תדרוש לפחות €5,000-10,000 התאמות

המלצתנו: תכננו תקציב של 110-115% ממחיר הנכס, ועוד 10% לשיפוצים. חישוב מדויק של עלויות.

איך בוחרים בין השקעה בנכס אחד גדול או כמה נכסים קטנים?

התשובה תלויה במטרות שלכם ובניסיון בניהול נכסים.

• נכס אחד גדול (€300,000+) – קל לניהול, מושך שוכרים איכותיים, אבל סיכון מרוכז
• 2-3 נכסי סטודיו (€100,000 כל אחד) – פיזור סיכון, גמישות בהשכרה, אבל ניהול מורכב
• מבחינת תשואה – סטודיו קטנים נותנים 1-2% יותר, אבל עם יותר כאב ראש
• מבחינת עליית ערך – נכסים גדולים במיקומים טובים עולים מהר יותר
• הגורם הקריטי – כמה זמן אתם מוכנים להשקיע בניהול?

מה קורה אם הממשלה היוונית מבטלת את תוכנית הגולדן ויזה?

זו שאלה שמטרידה רבים, והתשובה מרגיעה יותר ממה שחושבים.

• זכויות קיימות מוגנות – מי שכבר קיבל ויזה ימשיך לחדש אותה לפי התנאים המקוריים
• ההשקעה בנכס נשארת – הנדל"ן שלכם לא נעלם, והשוק לא תלוי רק בגולדן ויזה
• רק 4% מהעסקאות באתונה הן של ישראלים עם גולדן ויזה – השוק הרבה יותר מגוון
• התקדימים באירופה מראים שביטול מלא נדיר – לרוב מעלים סף או מגבילים אזורים
• האלטרנטיבה – ויזת דיגיטל נומד או ויזת פנסיונר, שגם הן מאפשרות שהייה ארוכה

השוק היווני חזק מספיק לעמוד בשינויים רגולטוריים. מידע מעודכן על גולדן ויזה.

האם שווה לחכות שהמחירים ירדו או להיכנס לשוק עכשיו?

ניסיון העבר מלמד שהמחכים לרוב מפסידים.

• מי שחיכה ב-2018 כש"המחירים גבוהים מדי" הפסיד 60% עלייה
• הגורמים התומכים במחירים – מחסור בהיצע, תיירות גואה, פרויקט אליניקו – לא נעלמים
• גם ירידה של 10% לא תפצה על שנתיים של תשואה מהשכרה שהפסדתם
• הריבית העולה עלולה דווקא להקשות על מימון בעתיד
• החלון של מס רווח הון מוקפא נסגר בסוף 2025

הגישה הנכונה: אם מצאתם נכס טוב במיקום טוב במחיר הוגן – לכו עליו. שוק מתון עדיף על פספוס הזדמנויות.

איך מוצאים נכסים מחוץ לפורטלים הרגילים?

הנכסים הטובים ביותר אף פעם לא מגיעים לאתרי האינטרנט.

• כ-70% מהעסקאות נסגרות דרך קשרים אישיים לפני פרסום
• מתווכים מקומיים שומרים את הנכסים הטובים ללקוחות קבועים
• בניינים בתהליך בנייה – קנייה מקבלן לפני השיווק חוסכת 15-20%
• נכסי עיזבון – משפחות שרוצות למכור מהר, לרוב 10-15% מתחת לשוק
• העבודה עם חברה מקומית – אנחנו בביתא נדל"ן פיתחנו לאורך השנים רשת ענפה של קשרים עם מתווכים, עורכי דין וקבלנים שמעדכנים אותנו על הזדמנויות לפני שהן מגיעות לשוק הפתוח