הזדמנויות מרתקות בהתחדשות עירונית במרכז אתונה

בשנים האחרונות אתונה עוברת מהפכה של ממש – מהרחובות הצדדיים של אקסרכיה ועד לשדרות הראשיות של קיפסלי, תהליכי ההתחדשות העירונית מורגשים בכל פינה. כמי שמלווים את שוק הנדל"ן המקומי מקרוב, בביתא נדל"ן אנחנו חווים בשטח את העוצמה של השינוי: בניינים ישנים שמתחדשים, מרחבים ציבוריים שנפתחים לקהילה, ורוח עירונית חדשה שנושבת בלב הבירה היוונית. מעבר לאסתטיקה – מדובר גם בהזדמנות כלכלית, חברתית וסביבתית מהמעלה הראשונה.

מאמר זה מתמקד בהצגת הפרויקטים המרכזיים של התחדשות עירונית במרכז אתונה, בניתוח ההשפעות הכלכליות, החברתיות והסביבתיות, בהשוואות לערים אירופיות מובילות, וכן בסקירה של מדיניות ממשלתית ותמריצים עדכניים – הכל תוך שילוב נתונים רשמיים ומחקרים עדכניים בשפות יוונית ואנגלית, כדי להבטיח תמונה מקיפה, מדויקת ורלוונטית לכל מי ששוקל השקעה או מגורים בעיר המתחדשת.

נקודות מפתח:

• בום בהתחדשות עירונית במרכז אתונה: אתונה חווה מהפכה – פרויקטים נרחבים של שיפוץ מבנים, שדרוג תשתיות ויצירת מרחבים ציבוריים מחיים את מרכז העיר ומושכים משקיעים.

• עלייה דרמטית בערך הנדל"ן: באזורים מתחדשים נרשמה עלייה שנתית של 10%-20% במחירי דירות, עם ביקוש גובר מצד משקיעים זרים, במיוחד מישראל ומאירופה.

• פרויקטים אסטרטגיים: יוזמות כמו קו המטרו 4, מתחם אליניקון ומרכז התרבות סטאברוס ניארכוס משפרים את הנגישות, יוצרים משרות ומעצבים מחדש את דמות העיר.

• השפעות חברתיות מורכבות: לצד השיפור בתשתיות ובאיכות החיים, נרשמות תופעות של ג'נטריפיקציה ועליית מחירי השכירות – אתגר חברתי הדורש איזון.

• תמריצים ממשלתיים ומדיניות תומכת: ממשלת יוון מקדמת רגולציה, מעניקה אשרות זהב ומעודדת השקעות ירוקות – מה שהופך את אתונה ליעד השקעה אטרקטיבי ובעל פוטנציאל צמיחה.

רקע והתפתחות השוק באתונה

התחדשות עירונית היא תהליך רב-ממדי שמאגד יחד שיפוץ מבנים ישנים, שיפור תשתיות, הקמת מרחבים ציבוריים חדשים והובלה של השקעות פרטיות וממשלתיות. באתונה, מעבר למשבר הכלכלי שעיצר את השוק בתחילת העשור הקודם, נרשמה ההתאוששות הסדרתית – כשממשלת יוון והרשות המקומית השקיעו בתוכניות תכנון רחבות, תוך שימוש בתמריצים כמו אשרות זהב, הלוואות מסובסדות ותמיכה באיחוד האירופי.
מדיניות חדשה נועדה לקצר את הליכי האישורים ולהפחית את הסיכונים, כפי שהודגש בחוק התכנון והבנייה (4759/2020), מה שמסייע למשקיעים זרים וליזמים פרטיים לשלב את הערכים ההיסטוריים בשיפוץ מודרני.

נתונים עדכניים ומגמות בשוק

נכון להיום, נתוני הלשכה היוונית לסטטיסטיקה (ELSTAT) ו-Eurostat מצביעים על שינוי קיצוני בשוק הנדל"ן באתונה:

• מחירי הדירות: במחירים באזורים שעברו התחדשות נרשמה עלייה של 10%-15% בשנה, כאשר באזורים מרכזיים המחיר למ"ר נע בין 2,500 ל-3,500 אירו ואף יותר בפרויקטים יוקרתיים.
• השקעות: משקיעים זרים מהאיחוד האירופי ומישראל הביאו להעלאת חלק ההשקעות הזרות מ-7.4% ב-2013 לכ-40%-47% בשנת 2023.
• תנועת נוסעים: פרויקט קו המטרו 4 צפוי להקטין את מספר נסיעות הרכב ב-53,000 נסיעות ביום ולהוסיף כ-340,000 נוסעים חדשים ביום.

טבלת נתונים – סקירת מחירי דירות ופרמטרים מרכזיים באזורים מתחדשים באתונה (2022-2024):

הערה: הנתונים בטבלה נאספים ממחקרים עדכניים ומדיווחים של ELSTAT, Eurostat ואתרי נדל"ן בינלאומיים.

פרויקטים בולטים והתפתחויות מרכזיות

בין היוזמות הגדולות והמשמעותיות שמעצבות את פני אתונה ניתן למנות מספר פרויקטים דגל:

• קו המטרו 4

  • פרטים: קו חדש המשתרע על 15 תחנות ומתחבר לשכונות כמו גלאצי, אקסרכיה וקולונאקי.
  • השקעה וההשפעה: השקעה של כ-1.5 מיליארד אירו צפויה להקטין את עומס התנועה ולהעלות את נגישות האזור, מה שיגביר את ערך הנדל"ן בסביבת התחנות.

• מתחם אליניקון (Hellenikon)

  • פרטים: פיתוח מחדש של שטח שדה התעופה הישן, בשווי כולל של כ-8 מיליארד אירו, הכולל מגורים, משרדים, מרכזי קניות ופארק ענק של מעל 2 מיליון מ"ר.
  • השפעה: צפוי להניב יצירת מעל 70,000 משרות, להוסיף כ-2% לתמ"ג ולשנות את דמות החוף של אתונה.

• שדרוג רחוב פאנפיסטימייו והמרחב הציבורי

  • פרטים: במסגרת תוכנית "אטיקה 2021-2027" משקיעה העירייה במודרניזציה של רחובות מרכזיים, כולל הרחבת מדרכות, נטיעת עצים והקמת שטחים ירוקים.
  • השפעה: שיפור איכות החיים והפיכת הרחובות לידידותיים להולכי רגל, תוך משיכת עסקים וקמעונאים.

• פרויקט "עיר עמידה"

  • פרטים: השקעה של כ-185 מיליון אירו לשיפור תשתיות, יישום פתרונות בני-קיימא ומניעת השפעות שינויי אקלים, במסגרת שיתוף פעולה בין ממשלתי לעירוני.
  • השפעה: שיפור עמידות אתונה לאירועי קיצון, הפחתת פליטת פחמן ושדרוג שירותי העיר תוך יצירת מודל לעיר חכמה.

• מרכז התרבות סטאברוס ניארכוס

  • פרטים: קמפוס תרבותי עצום שהושלם ב-2017, בשווי של כ-630 מיליון אירו, הכולל את האופרה הלאומית והספרייה הלאומית.
  • השפעה: הפיכת האזור למוקד תיירותי ותרבותי, הגדלת הביקוש למגורים בסביבה והחייאת מרכז העיר.

טבלת פרויקטים מרכזיים:

השפעות התחדשות עירונית על האוכלוסייה המקומית והחברה

מעבר להיבטים הכלכליים, התחדשות עירונית משפיעה רבות על אורח החיים בעיר:

1. ג'נטריפיקציה ודחיקה חברתית:
   • באזורים כמו אקסרכיה וקיפסלי, עליית הערך הגבוהה גורמת ללחץ על התושבים המקומיים.
   • דמי שכירות עולים באופן דרסטי – נתונים מ-2023 מצביעים על עלייה ממוצעת של 10.8% בשנה, כאשר בשכונות מסוימות העלייה עשויה להגיע ל-20% .
   • תנאים אלו יוצרים אתגר עבור צעירים, משפחות במעמד ביניים ותושבים ותיקים.
2. השפעות חברתיות ותרבותיות:
   • השינוי במבנה האוכלוסיה באזורים מתחדשים מעלה שאלות על שימור מורשת קהילתית.
   • דוגמה בולטת היא מחאת תושבי אקסרכיה כנגד הקמת תחנת מטרו חדשה – מה שהוביל לעימותים, הפגנות וקולות "לא לשנות את האופי האותנטי של השכונה".
   • מצד שני, פרויקטים המעורבים בפעילות תרבותית (כגון מרכז התרבות סטאברוס ניארכוס) יוצרים זהות חדשה ומושכים קהלים מגוונים.
3. שיפור איכות החיים:
   • שדרוג תחבורה ציבורית, יצירת מרחבים ירוקים והקמת מתקנים ציבוריים תורמים לשיפור איכות חיי התושבים.
   • נתונים מראים כי בשכונות שעברו שדרוג, שיעור התעסוקה וההכנסה הממוצעת עלו בכ-15% בשנים האחרונות, מה שמצביע על שיפור בתנאי המחיה ובאפשרויות התעסוקה המקומיות.

טבלת השפעות כלכליות וחברתיות:

השפעות כלכליות רחבות: עסקים, יצירת משרות והון זר

מעבר להיבטים המקומיים, התחדשות אתונה משפיעה על הכלכלה הלאומית והאזורית:

• יצירת משרות:
  • פרויקטים גדולים כמו מתחם אליניקון וקו המטרו 4 עשויים לייצר עשרות אלפי משרות ישירות ובעקיפין במגזרי הבנייה, התיירות והשירותים.
  • הערכות מצביעות על יצירת כ-70,000-80,000 משרות במשך חיי פרויקט אליניקון בלבד.
• משיכת הון זר:
  • השקעות הזרות ביוון זינקו מ-7.4% ב-2013 ל-40%-47% ב-2023, כאשר תוכניות כגון אשרות הזהב (בגרסה המעודכנת) תורמות להגדלת ההון הזר המושקע בנדל"ן היווני.
• צמיחה עסקית:
  • השקעות במיזמים עירוניים מעוררים צמיחה עסקית רחבה – משווקים, עסקים קטנים ובינוניים, ומרכזי עסקים חדשים (כמו במתחם אליניקון) מושכים חברות בינלאומיות ויוצרים אפקט "כפול" של צריכה והגדלת התמ"ג.

השוואה לערים אירופיות מובילות

כדי לקבוע את מיקומה של אתונה בתחום ההתחדשות, נבחן השוואות קצרות לערים כגון ברצלונה, ליסבון ובודפשט:

• ברצלונה:
  • נחשבת לדוגמה למודל התחדשות עירונית מוצלח, אך עם אתגרי ג'נטריפיקציה חמורים – מעלייה של כ-60% בדמי השכירות מאז תחילת העשור.
  • בניסיונה להתמודד עם בעיות דיור, ברצלונה הגבילה את ההשכרה קצרה והטילה רגולציה נוקשה על Airbnb.
• ליסבון:
  • עיר שקמה שוב אחרי משבר כלכלי, תוך השקעות בתשתיות ותיירות, אך עם עליה דרסטית בדמי השכירות (37% בתוך שנה) שבגללה הממשלה נקטה בשינויים מהותיים – ביטול חלק מתוכניות אשרות הזהב והטבות להחזרת דירות להשכרה לטווח ארוך.
• בודפשט:
  • חווה עלייה חדה בערכי הדירות (185% מאז 2010), אך נותרה מאחור ברגולציה לשוק השכירות הקצרות, דבר שגורם לדחיקה של אוכלוסיות מקומיות.
  • במידה וראשית דרכה של בודפשט לצמיחה מאוזנת היתה שונות בגישה – אתונה, בהשוואה, נוקטת בפעולות רגולטוריות ניכרות בכדי למנוע את אותם ליקויים.

טבלת השוואה בין אתונה לערים נוספות:

ההשוואה לעיל מבוססת על נתוני מקרים ודיווחים תקשורתיים, ומטרתה להראות אתגרים דומים ואת הפתרונות שהערים נקטו.

מדיניות ממשלתית ותמריצים

כדי לקדם את ההתחדשות העירונית ולהבטיח שהיא תתרום לצמיחה כלכלית תוך שמירה על זכויות התושבים, ממשלת יוון ואתונה מפעילים מספר כלי מדיניות:

1. תמריצי אשרת הזהב:
   • בהתחלה התוכנית אפשרה כניסה בהשקעות של €250,000, אך בעקבות ביקורת ציבורית הועלה הסף ל-€500,000 ואף ל-€800,000 בשנים האחרונות כדי לצמצם את הדרישה לרכישת דירות קטנות לשוק תיירותי.
2. רגולציה על שוק השכירות הקצרות:
   • החלת מס נוסף על הכנסות מ-Airbnb והגבלה על רישוי דירות להשכרה קצרה במרכז אתונה – מה שמטרתו להפנות נכסים מחדש לשוק השכירות לטווח ארוך.
3. תמיכה בפרויקטים עירוניים:
   • הקמת "התחדשות אתונה בע"מ" – גוף ממשלתי-עירוני שמרכז מכרזים ומתאם בין יזמים לפרויקטים של שיפור המרחב הציבורי והדיור.
   • מתן הטבות מס וסבסוד על פרויקטי שיפוץ ובנייה ירוקה, כגון תוכנית "Εξοικονομώ" לחיסכון באנרגיה.
4. עידוד דיור בר-השגה:
   • תוכניות הלוואות מסובסדות לצעירים ("Σπίτι μου") ותמריצים להחזרת דירות משוק התיירות לשוק השכירות המקומי.
5. מדיניות סביבתית וקיימות:
   • השקעות בפרויקטים של "עיר עמידה" ושימור המרחבים הירוקים, עם דגש על פתרונות בני-קיימא (כגון הקמת "יערות מיקרו", נטיעת אלפי עצים באתונה בשנת 2024).

צעדים אלה, שבמקביל לצעדים בערים כמו ברצלונה וליסבון, משקפים את הרצון להטמיע את ההתחדשות בצורה מאוזנת – כך שהצמיחה הכלכלית לא תגרום להחרפת הפערים החברתיים.

אתגרים בתכנון וביצוע

למרות ההצלחות, קיימים מספר אתגרים מהותיים למימוש מלא של תהליכי ההתחדשות באתונה:

• בירוקרטיה ואישורים:
  • תהליכים מורכבים שעלולים לעכב פרויקטים חשובים (כפי שנצפה בקו המטרו 4 ובמתחם אליניקון), מה שמעלה את העלויות ומקטין את האפקטיביות של השקעות פרטיות.
• התנגדויות של קהילות מקומיות:
  • דוגמאות כגון המחאות באקסרכיה מעידות על קושי לשמר את האופי האותנטי של שכונות תוך הכנסת פיתוח מודרני.
• סיכוני מימון:
  • תנודות בשוק העולמי, עליית מחירי חומרי בניין ואי-ודאות בכלכלה עלולים לעכב את ההשקעות ואף לגרום ל"בועת נדל"ן".
• אתגרים סביבתיים:
  • שמירה על קיימות – הבטחת בנייה ירוקה, תכנון נכון למניעת אפקט "חום עירוני" ושימוש בטכנולוגיות ירוקות.
• פערים חברתיים:
  • דחיקה של אוכלוסיות חלשות ושינוי בהרכב הקהילתי מהווים אתגר, ועליהם להתמודד באמצעים כגון תכניות דיור ציבורי ומעורבות קהילתית.

סיכום

התחדשות עירונית באתונה מהווה סימן להתעוררות כלכלית וחברתית בצומת של ההיסטוריה והחדשנות. העיר, אשר הובילה מימי קיסרים ועד ימינו, נמצאת כעת בתהליך שבו כל השקעה, כל שדרוג של תשתית וכל פרויקט תרבותי מהווים אבן דרך בדרך לעיר חכמה, בני-קיימא ומכלילה.
עם פרויקטים ענק כמו קו המטרו 4 ואליניקון, יחד עם צעדים רגולטוריים ותמיכה ממשלתית מתקדמת, אתונה מתמודדת עם אתגרים כלכליים, חברתיים וסביבתיים במטרה ליצור עתיד טוב יותר לתושביה ולמשקיעים כאחד.

אנו ממליצים למשקיעים המעוניינים להשתתף בצמיחה זו לעקוב אחרי עדכונים, לבצע בדיקות נאותות ולהתייעץ עם מומחים מקומיים ובינלאומיים. יחד עם זאת, חשוב לשמור על מעורבות קהילתית ולוודא שהצמיחה לא תגרום לחרפת אי השוויון – כי בסופו של דבר, התחדשות אמיתית היא זו שמביאה לשיפור איכות החיים לכל תושבי העיר.

אם אתם מעוניינים להשתלב בהשקעות בנדל"ן באתונה, לשקם נכסים או לקבל ייעוץ בנושא ההתחדשות העירונית – פנו למומחים בתחום, בחנו את הנתונים העדכניים והתעדכנו במדיניות החדשה. אתונה נמצאת על פרשת דרכים, וכעת זהו הזמן להצטרף לתהליך שישנה את פני העיר לשנים הבאות.

מקורות:

• נתוני הלשכה היוונית לסטטיסטיקה (ELSTAT) ו-Eurostat.
• דיווחים וניתוחים בתקשורת היוונית (Kathimerini, Ekathimerini, Reuters).
• מאמרים ומחקרים אקדמיים בנושא התחדשות עירונית (Urban Innovative Actions, Athens Social Atlas).

פרסומי ממשלת יוון ומשרד הסביבה והאנרגיה, נתוני בנק יוון, וסקירות השוואתיות בערים כמו ברצלונה, ליסבון ובודפשט.

שאלות ותשובות נפוצות

מהי התחדשות עירונית, וכיצד היא באה לידי ביטוי באתונה?

התחדשות עירונית היא שדרוג כולל של אזורים ותיקים – מבניינים ותשתיות ועד מרחבים ציבוריים וכלכלה מקומית. באתונה זה קורה “על אמת” דרך פרויקטים תחבורתיים, שיפוץ בניינים ותוכניות עירוניות רחבות.

• שיפוץ וחיזוק מבנים ישנים + שדרוג חזיתות ולובאים

• שיפור תשתיות: כבישים, תאורה, מדרכות, ניקוז, שטחים ירוקים

• יצירת מוקדי משיכה חדשים: תרבות, מסחר, קמפוסים ותעסוקה

• פרויקטי דגל שמובילים שינוי סביבתי ונדל״ני (כמו מטרו 4 / אליניקון / ניארכוס)

אילו אזורים באתונה מציגים את הפוטנציאל הגבוה ביותר להשקעה בתקופת ההתחדשות?

הפוטנציאל הגבוה נמצא באזורים שבהם כבר רואים שינוי בשטח או שיש להם “טריגר” ברור כמו מטרו, שדרוג רחובות או כניסת אוכלוסייה חזקה.

• אזורים מרכזיים בתהליך שינוי: אקסרכיה, פסירה, ניאוס קוסמוס

• אזורי פרימיום שמתחזקים עם שימור ושדרוג: קולונאקי וסביבתו

• כלל אצבע: קרבה לתחנות מטרו קיימות/מתוכננות מייצרת קפיצה בביקוש

• עדיפות לנכסים ברחובות “חצי-צעד לפני” – לא הכי יקרים, אבל כבר במגמה

האם יש תמריצים ממשלתיים למשקיעי נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית?

כן. יוון דוחפת השקעות ושיפוצים דרך מסלולים ממשלתיים, כלים ירוקים ומדיניות שמעודדת הון זר – אבל חשוב לבדוק התאמה לכל נכס ולכל אזור.

• מסלולים כמו אשרת זהב (Golden Visa) לפי תנאים וספים מעודכנים

• תוכניות סבסוד/עידוד לשיפוץ והתייעלות אנרגטית (בנייה ירוקה)

• מהלכים לקיצור תהליכי תכנון ורישוי ביחס לעבר

• רגולציה חדשה שמנסה לאזן בין השקעה לבין דיור לתושבים (כולל שוק השכרות קצרות)

מה הסיכון בהשקעה בנדל"ן באזורים מתחדשים?

הסיכון המרכזי הוא פער בין “התוכנית” לבין מה שקורה בפועל: זמני ביצוע, בירוקרטיה, רגולציה ושינויים בשטח. זה לא אומר לא להשקיע – אלא להשקיע נכון.

• עיכובים בלוחות זמנים (תשתיות/מטרו/שדרוג רחובות)

• שינויי רגולציה (בעיקר סביב השכרות קצרות טווח)

• עלויות שיפוץ לא צפויות בבניינים ישנים (חשמל/אינסטלציה/רישוי)

• רעש ועבודות שעלולים להקשות על השכרה בתקופת ביניים

• פתרון: בדיקת כדאיות + בדיקות משפטיות + תקציב שיפוץ ריאלי מראש

האם יש ביקוש ממשי לדירות באזורים שעוברים התחדשות, או שזה רק הייפ זמני?

ברוב המקרים יש ביקוש אמיתי שמונע משינוי אורבני: תחבורה טובה יותר, שירותים עירוניים, כניסת אוכלוסייה צעירה ותעסוקה. השאלה היא לא “אם יש ביקוש” אלא “לאיזה סוג נכס ולמי”.

• ביקוש מצד צעירים, משפחות, דיגיטל נומדס ומשקיעים זרים

• שיפור בשירותים עירוניים מעלה איכות חיים ומייצר יציבות שכונתית

• אזורים שנפתחים לתרבות/מסחר מגדילים תנועה וערך

• חשוב להתאים נכס לפרופיל שוכרים: סטודנטים/משפחות/תיירות/אקספאטים

כיצד משפיעה ההתחדשות העירונית על שוק השכירות באתונה?

ההתחדשות מעלה את האטרקטיביות של השכונה – ולכן גם את השכירות, אבל זה מושפע מאוד ממודל השכרה (ארוך/קצר) ומהרגולציה המשתנה.

• עלייה בשכירות באזורים “מתוקנים” בגלל ביקוש גבוה יותר

• מעבר דירות ל-Airbnb יכול לצמצם היצע להשכרה ארוכה ולהקפיץ מחירים

• המדינה מנסה לאזן עם רגולציה ומיסוי סביב השכרות קצרות

• למשקיע: כדאי לחשב תשואה נטו (אחרי ניהול, תחזוקה, מסים ועונתיות)

מהם ההבדלים בין אתונה לערים אחרות באירופה בתהליך ההתחדשות?

אתונה נמצאת בשלב שבו השוק עדיין לא “סגר פער” מול ערים חזקות, ולכן יש יותר מקום לצמיחה – אבל היא גם מסתכלת על מה קרה בערים אחרות ומכניסה איזונים מוקדם יותר.

• בערים כמו ברצלונה/ליסבון נוצרו בעיות דיור → הובילו להגבלות על השכרה קצרה

• אתונה משלבת בין משיכת השקעות לבין צעדי בקרה כדי לא להחריף דחיקה

• יתרון יחסי: נקודת כניסה עדיין אטרקטיבית ביחס לערים מערביות מובילות

• אתגר: יש שכונות שבהן השינוי מהיר מדי ויוצר מתח קהילתי (ג׳נטריפיקציה)

איך ביתא נדל"ן יכולה לעזור לי להשתלב בהשקעות בתחום ההתחדשות העירונית?

אנחנו עוזרים להפוך “סיפור של התחדשות” לעסקה עם מספרים, בדיקות ותוכנית ביצוע – כדי שתדעו בדיוק איפה אתם נכנסים ולמה.

• איתור נכסים באזורים שבהם השינוי כבר עובד בשטח (ולא רק בתיאוריה)

• בדיקות משפטיות ורישוי + התאמה לרגולציה (כולל שכרות קצרות לפי אזור)

• תמחור שיפוץ, לוחות זמנים ותכנון להשבחה (כדי לא ליפול על הפתעות)

• ניתוח תשואה וביקוש לפי קהל יעד (משפחות/סטודנטים/אקספאטים/תיירות)

• ניהול מלא לאחר רכישה – כדי שההשקעה תעבוד גם מרחוק

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

שכונות להשקעה באתונה

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

מפת המטרו של אתונה