"כמו תל אביב של שנות ה-90": השקעות נדל"ן באתונה

שוק הנדל"ן ביוון, ובמיוחד באתונה, מציג צמיחה מרשימה בשנים האחרונות. לפי נתוני Global Property Guide, נרשמה עלייה של כ-11% במחירי הנדל"ן באזורים העירוניים ברבעון השלישי של 2022. על אף עלייה זאת, מחירי הנדל"ן באתונה עדיין נוחים בהשוואה לערים אירופיות אחרות.

ביתא נדל"ן, חברה ישראלית הפועלת ביוון מ-2018, מציעה הזדמנויות השקעה אטרקטיביות באתונה. החברה מתמחה ברכישת בניינים שלמים, שיפוצם במסגרת התחדשות עירונית, ומכירת או השכרת הדירות למשקיעים.

נקודות מפתח

• הזדמנות בשוק צומח: עלייה של כ־11% במחירי הנדל"ן האורבני באתונה ב־2022 ממשיכה למצב את העיר כיעד חכם להשקעה באירופה.

• תשואות יציבות של 5%–7%: הכנסה שוטפת משכירות עם אפשרות לתשואות גבוהות יותר בהשכרה לטווח קצר או לאחר שיפוץ.

• השבחה משמעותית: פרויקטים של שיפוץ מבנים שלמים מאפשרים עלייה של 20%–30% בערך הנכס תוך שנה-שנתיים.

• ליווי מקיף מהשטח: ביתא נדל"ן פועלת באתונה משנת 2018 ומציעה ליווי מקצועי – מהאיתור ועד הניהול.

• מיקומים אסטרטגיים: השקעה באזורים נבחרים ליד תחבורה ציבורית, אוניברסיטאות ומרכזים מסחריים מבטיחה ביקוש גבוה.

• יתרונות מס וזמינות משפטית: מס רכישה נמוך (3.09%) ומערכת רגולציה נוחה לזרים.

• איתנות פיננסית: החברה מבצעת עסקאות רבות בהון עצמי – מה שמאפשר בטחון תזרימי ואי־תלות במימון חיצוני מסוכן.

• נוכחות מקומית פעילה: צוותים שפועלים בשטח באופן שוטף – ולא מרחוק – מבטיחים שליטה בפרטים וביצוע איכותי.

יתרונות ההשקעה עם ביתא נדל"ן

1. ליווי מקצועי מקצה לקצה

אנו מלווים את המשקיע מהרגע הראשון – החל מניתוח אזורים, דרך בדיקות משפטיות ועד לניהול הנכס לאחר הרכישה. צוותי החברה פועלים בשטח באתונה על בסיס יומי, ומכירים היטב את הדינמיקה המקומית.
טיפ מהשטח: משקיעים שמגיעים לסיור איתנו לראשונה מופתעים מהכמות האמיתית של פרויקטים מתחדשים שהם כלל לא ראו באינטרנט – היכרות מקומית עושה הבדל.

2. תשואה שוטפת משכירות של 5%–7%

באמצעות ניהול נכון ומיקום אסטרטגי, אנחנו משיגים תשואות ברוטו של 5%–7%.
במקרים מסוימים – בפרויקטים שעברו אופטימיזציה להשכרה תיירותית – נרשמו גם תשואות גבוהות יותר.
טיפ מהשטח: דירות שממוקמות ליד אוניברסיטאות או קווי מטרו חדשים באתונה מבוקשות מאוד בקרב סטודנטים צעירים ומביאות יציבות לאורך זמן.

3. פוטנציאל השבחה משמעותי

שדרוג בניין שלם במסגרת התחדשות עירונית, כולל חזיתות, תשתיות ומרחבים משותפים – מאפשר יצירת ערך הוני מעבר לתשואה השוטפת.
טיפ מהשטח: ברוב הפרויקטים שלנו, עלייה של 20%–30% בערך הנכס בתוך 12-24 חודשים היא תוצאה סבירה – לא חריגה.

4. מיקום אסטרטגי במרכז אתונה

אנחנו מתמקדים באזורים מתחדשים עם עוגנים כלכליים ותחבורתיים – כמו איליסיה, אמפולוקיפי, זוגרפו וקיפסלי.
טיפ מהשטח: שילוב של תחנת מטרו במרחק הליכה, קרבה למוסדות חינוך ומרכזי קניות – הם שילוש מנצח מבחינת ביקוש.

5. שיפוץ מקיף של הבניין כולו

אנחנו לא משקמים רק את הדירה – אלא את כלל המבנה, כולל לובי, מדרגות, מעלית ותשתיות.
טיפ מהשטח: דירה בתוך בניין שעבר שיפוץ מלא שווה לרוב 15%–20% יותר בשוק השכירות – ומביאה שוכרים איכותיים לאורך זמן.

6. ניהול ואחזקה שוטפים

אחרי הרכישה, אנחנו ממשיכים לנהל עבורך את הנכס – כולל גביית שכר דירה, תיקונים וניהול דיירים.
טיפ מהשטח: מודל ניהול נכון מונע "זליגה" של תשואה: תיקון קטן בזמן – מונע ירידת ערך ושוכרים לא מרוצים.

הראל רבינס, שותף בחברה, מדגיש: "אנחנו מקפידים על אמינות ושקיפות מלאה. השקעות של 100-150 אלף יורו בממוצע מניבות תשואה שוטפת משכירות של כ-5%-7%, עם פוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים נוספים."

למה להשקיע באתונה?

• קרבה לישראל – טיסה של שעתיים, אין צורך בביקורים ממושכים.

• שפה עסקית דומה – עורכי דין, שמאים ובנקאים רגילים לעבוד עם ישראלים.

• תשתיות משתפרות – תחבורה ציבורית חדשה, שדרוג מבנים וכניסת יזמים זרים.

• הטבות מיסוי – מס רכישה נמוך במיוחד (כ־3%).

יודיק מדר, שותף נוסף, מסביר: "אתונה השתנתה לטובה מבחינת השקעה בתשתיות, צמיחה של עסקים חדשים ופרויקטים גדולים. יזמי נדל"ן ותיקים מתארים את העיר כתל אביב של שנות ה-90."

ביתא נדל"ן מתמקדת באזורים עם עוגנים חשובים כמו אוניברסיטאות, תחבורה ציבורית ומרכזי קניות. החברה משדרגת את הבניין כולו, מה שמבטיח מוצר איכותי עם תחזוקה מינימלית לשנים רבות.

מדר מדגיש את היתרון הכלכלי: "פעילותנו מבוססת בעיקר על הון עצמי, מה שמאפשר לנו לספק גב כלכלי איתן ללא ריביות גבוהות. המחיר הממוצע באתונה לבנייה חדשה הוא כמחצית מהמחיר בערים אירופאיות אחרות."

לסיכום, הבחירה להשקיע באתונה היא לא רק עניין של מספרים – אלא החלטה שמבוססת על ניסיון שטח, ניתוח מגמות ארוכות טווח וליווי של עשרות לקוחות אמיתיים.
עם ביתא נדל"ן, אתה לא קונה דירה – אתה נכנס לפרויקט שלם, מתוכנן, מנוהל, עם תשתית מקצועית וכלכלית מקומית.

שאלות ותשובות נפוצות

האם ההשקעה ביוון מתאימה גם למשקיע מתחיל?

כן. ההשקעה מתאימה גם למי שאין לו ניסיון קודם בנדל"ן.

• ליווי מלא משלב התכנון ועד ניהול הנכס

• ליווי משפטי מקיף בעברית

• פיקוח על שיפוץ והשבחה

• ניהול שוטף לאחר הרכישה

כמה הון עצמי נדרש להשקעה ביוון?

ברוב המקרים נדרש הון עצמי של כ־€100,000-€150,000.

• תלוי באזור, סוג הנכס ואסטרטגיית ההשקעה

• ניתן לרכוש נכס גם בשותפות

• מאפשר כניסה לשכונות מבוקשות באתונה

האם ניתן להשקיע בלי לטוס ליוון?

כן, ניתן לבצע את מרבית התהליך מרחוק באמצעות ייפוי כוח.

• עבודה מול עורך דין מקומי

• חתימות מרחוק ותרגום מסמכים

• ניהול מלא ללא נוכחות פיזית

• מומלץ להגיע לפחות פעם אחת להיכרות עם השטח

מה קורה אם הדייר עוזב את הדירה?

אנחנו מטפלים בהחלפת דייר בצורה מהירה ומסודרת.

• פרסום הנכס בערוצים מקומיים

• סינון מועמדים ובדיקות רקע

• צמצום תקופות ללא שוכר

• ליווי מלא עד אכלוס מחדש

האם ניתן לשפץ דירה ולהשביח אותה להשכרה תיירותית ביוון ?

בהחלט – ואף מדובר באחת האסטרטגיות המומלצות.

• בניית תוכנית שיפוץ מותאמת ל־Airbnb

• ריהוט מלא ועיצוב פונקציונלי

• התאמה לדרישות רגולציה מקומיות

• ניהול שוטף של ההשכרה התיירותית

האם צריך אזרחות אירופאית כדי להשקיע בנדל"ן ביוון?

לא. אין צורך באזרחות אירופאית כדי לרכוש נכס ביוון.

• ישראלים יכולים לרכוש 100% בעלות

• רישום מלא בטאבו היווני

• ליווי משפטי למשקיעים זרים

• אפשרות לניהול מלא מרחוק

איך מתבצע תהליך הרכישה של נדל"ן ביוון בפועל?

התהליך מובנה וברור, ואנחנו מלווים אותך לכל אורכו.

• פתיחת תיק ע״י עורך דין

• קבלת מספר מס יווני (AFM)

• פתיחת חשבון בנק מקומי

• העברת כספים וחתימות (גם מרחוק)

• תרגום ואימות מסמכים

מה הסיכון המרכזי בהשקעה באתונה?

הסיכון העיקרי הוא בחירת נכס או אזור לא מתאימים.

• אזור ללא ביקוש אמיתי

• נכס שאינו מותאם לשוק השכירות

• חוסר הבנה של הרגולציה המקומית

• ליווי מקצועי מבוסס נתונים מצמצם את הסיכון משמעותית

האם ניתן לקחת משכנתא ביוון?

כן, אך התנאים למשקיעים זרים מחמירים יותר.

• הון עצמי של כ־40%–50% לפחות

• בדיקות הכנסה קפדניות

• זמינות מוגבלת של בנקים לזרים

• עבודה עם יועצים פיננסיים מקומיים

האם ההשקעה ביוון מתאימה גם למשקיעים דתיים או שומרי מסורת?

כן. אתונה מציעה פתרונות גם לציבור הדתי והמסורתי.

• שכונות עם קהילה יהודית

• חנויות ומוצרים כשרים

• תיאום סיורים בהתאם ללוח השנה היהודי

• רגישות מלאה לצרכים דתיים

מה כולל שירות הניהול לאחר הרכישה ביוון?

שירות ניהול מקיף שמאפשר לך שקט נפשי מלא.

• גביית שכר דירה

• טיפול בתחזוקה שוטפת

• תקשורת שוטפת עם הדייר

• חידושי חוזה

• דיווחים שוטפים למשקיע

האם צריך להכיר את השפה היוונית?

לא. אין צורך בידיעת השפה היוונית כלל.

• כל ההתנהלות בעברית או באנגלית

• ייצוג מול רשויות, קבלנים ודיירים

• תרגום מלא של מסמכים

• תקשורת רציפה וברורה

מהי האסטרטגיה המומלצת – השכרה או מכירה לאחר השבחה ביוון?

לרוב – שילוב בין השניים, בהתאם למטרות המשקיע.

• החזקה כהכנסה פסיבית ארוכת טווח

• מכירה לאחר השבחה של 2-3 שנים

• התאמה אישית לפי יעדי תשואה, נזילות וביטחון

• בניית אסטרטגיה משותפת כבר בשלב הרכישה

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

למה כדאי להשקיע באתונה