מפת אתונה

אתונה הפכה בשנים האחרונות ליעד נדל"ני מבוקש מאוד – גם בקרב משקיעים פרטיים, גם בקרב תיירים שהתאהבו בעיר, וגם בקרב שחקנים מוסדיים מאירופה, אסיה וישראל.
מה הופך אותה לאטרקטיבית כל כך? שילוב ייחודי בין היסטוריה, אקלים ים תיכוני, מחירים נמוכים יחסית לאירופה המערבית, תשתיות עירוניות מתפתחות ופוטנציאל תשואה משמעותי – כל אלה הפכו את אתונה למוקד של עניין כלכלי ואישי.

נקודות מפתח:

• מחירי כניסה נוחים ביחס לערי בירה באירופה – אך עם מגמת עלייה יציבה.

• עיר מבוקשת בקרב תיירים וסטודנטים – ביקוש גבוה לדירות מגורים ואירוח.

• תשתיות תחבורה מהמתקדמות ביוון – מטרו, חשמליות וגישה לשדה התעופה.

• הזדמנות באזורים מתחדשים מול אזורי יוקרה מבוססים – תלוי בפרופיל המשקיע.

• ביתא נדל"ן מלווה אתכם מהשטח – מבדיקות מוקדמות ועד ניהול הנכס לאחר הרכישה.

על אתונה, נדל"ן ומה שביניהם – הרחבה

המשבר הכלכלי של יוון בשנות ה-2010 הותיר חותם עמוק בשוק הנדל"ן. מחירים צנחו, שוק ההלוואות הוקפא, ורבים מכרו נכסים במחירי הפסד. אך מה שבעבר היה משבר – היום הפך להזדמנות: נכסים שעמדו ריקים, שכונות מוחלשות, ואזורים מוזנחים – כולם חווים כיום תהליך של צמיחה מואצת.

ב-2026 אתונה כבר שונה מאוד:

• יש פעילות בנייה, תחבורה משתפרת, השקעות עירוניות ורוח חדשה בשוק.

• הביקוש עולה – מצד משקיעים מכל העולם, וגם מצד אוכלוסייה מקומית שצומחת בקצב יציב.

• המחירים עדיין אטרקטיביים, אך הפערים מצטמצמים – והזמן לשוק הוא עכשיו.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
ישראלים נוטים ללכת על "הכי זול", אך פעמים רבות זה מסתיים בתחזוקה יקרה, קושי בהשכרה ואכזבה. אנחנו ממליצים על רכישת דירה בפרויקט יזמי הכולל התחדשות עירונית – כך מתקבל מוצר איכותי ואמין, גם באזור לא יוקרתי.

אילו אזורי נדל"ן מועדפים באתונה?

אתונה מחולקת למעגלים גיאוגרפיים – לכל מעגל יתרונות וסיכונים:

1. המרכז ההיסטורי

כולל אזורים כמו ספוליה, סינטאגמה, קולונאקי ופסירי.
יתרונות: קרבה לתיירות, חיי לילה, נגישות גבוהה.
חסרונות: מחיר למ"ר גבוה, רגולציה על Airbnb, תחרות גבוהה.

2. הפרברים היוקרתיים

גליפאדה, וולה וקיפיסיה – אזורי מגורים מודרניים, שקטים, עם רמת חיים גבוהה.

יתרונות: קהל איכותי, עליית ערך מתמשכת, השכרה לטווח ארוך.
חסרונות: מחירי כניסה גבוהים, רווח שוטף נמוך יותר.

3. אזורים מתפתחים

מטאקסורגיו, קרמיקוס, גאזי – אזורים שעוברים התחדשות משמעותית.
יתרונות: מחירי כניסה נמוכים, פוטנציאל עלייה גדול.
חסרונות: יש עדיין פערים תשתיתיים, סיכונים גבוהים יותר.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
באזורים כמו גאזי ומטאקסורגיו – אנחנו לא רק רוכשים, אלא משביחים את הבניין כולו: חזיתות, מעלית, תשתיות, לובי. כך מתקבל מוצר "חדש" באזורים מתפתחים – עם בידול אמיתי.

מגיפת הקורונה והשפעתה על שוק הנדל"ן באתונה

הקורונה פגעה קשה בתיירות היוונית – אך דווקא אתונה התאוששה מהר, בזכות גיוון כלכלי רחב יותר, השקעות בתשתיות ועובדה שהיא עיר אוניברסיטאית.

ב-2023 כבר נרשמה חזרה לרמות טרום-קורונה של שוק השכירות הקצרה. בשנת 2025 נרשם שיא בתיירות.
עם זאת, הרגולציה סביב Airbnb הולכת ומתהדקת, בעיקר במרכז העיר.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
כשבוחרים נכס עם פוטנציאל לשכירות קצרה – חשוב לוודא שהוא עומד בדרישות החוק, כולל רישום בפנקס Airbnb היווני. אנו דואגים לכך כחלק מתהליך הרכישה והניהול.

האם הנדל"ן באתונה נוח מבחינת תחבורה ונגישות?

חד-משמעית כן. אתונה פיתחה מערכת תחבורה ציבורית מהמתקדמות באירופה המזרחית:

• 3 קווי מטרו יעילים ומהירים (קו רביעי – בתכנון).

• רכבות קלות וחשמליות, תחנות קישור לשדה התעופה.

• מאות קווי אוטובוס.

הנגישות הגבוהה למוקדי תיירות, אוניברסיטאות ובתי חולים – הופכת אזורים כמו אמבלוקיפי, זוגראפו וקיפסלי לאטרקטיביים במיוחד.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
כשהנכס מרוחק מהמטרו, עלות הניהול עולה והתפוסה יורדת. כל הנכסים שאנו בוחנים ממוקמים בסמיכות ברגל למטרו או תחנת חשמלית פעילה – זה שיקול אסטרטגי בתכנון הפרויקט.

על מוסדות חינוך, תרבות ואיכות חיים באתונה

אתונה מציעה לא רק תשואה – אלא גם איכות חיים:

• מוסדות כמו האוניברסיטה הלאומית של אתונה מושכים סטודנטים מכל העולם.

• מרכזי תרבות, מוזיאונים, גלריות – משתלבים היטב בחיי היומיום.

• חופי ים יפים במרחק נסיעה קצרה – שילוב מושלם בין עיר לנופש.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
מי שמתכנן גם שימוש אישי בדירה – חשוב לבחור מיקום עם “חיים אמיתיים”, לא רק תיירות. אזורים כמו פגראטי וקוקאקי מציעים את השילוב הזה: חיים מקומיים + נגישות גבוהה.

סיכום

אתונה ב-2026 כבר לא סוד שמור. היא יעד נדל"ני מובהק לצמיחה:

• שילוב בין מחירי כניסה נמוכים לתשואות אטרקטיביות.

• תחבורה מצוינת, השקעות ממשלתיות, והון בינלאומי זורם פנימה.

• התפתחות עירונית שמזכירה ערים כמו ליסבון וברצלונה בתחילת הדרך.

ולמה עכשיו?
כי השוק מתחמם. מחירי השוק עולים מדי שנה ב-10%-15% באזורים מתחדשים.
משקיעים נכנסים מוקדם – מרוויחים יותר.

טיפ מאיתנו:
הזדמנויות הן עניין של תזמון. אנחנו לא רק משווקים דירות – אנחנו בונים אסטרטגיה עם המשקיע: איפה לקנות, איך לנהל, מתי להשכיר וכשצריך – גם מתי למכור.

שאלות ותשובות נפוצות

האם אתונה מתאימה להשכרה לטווח קצר ב־2026?

כן, אך רק באזורים מסוימים ובתכנון נכון לאור רגולציה מתהדקת.

• יש שכונות שבהן השכרה קצרה עדיין רווחית ומותרת

• במרכז העיר קיימות מגבלות ורגולציות משתנות

• בחירת מיקום לא נכון עלולה לפגוע בכדאיות

• נדרש מעקב שוטף אחרי שינויי חקיקה מקומיים

האם אפשר לנהל נכס באתונה מרחוק?

בהחלט, באמצעות חברת ניהול מקומית עם מעטפת מלאה.

• איתור שוכרים והשכרת הנכס בפועל

• טיפול בתחזוקה ותקלות שוטפות

• שירות לקוחות לדיירים

• דיווחים תקופתיים למשקיע

מה ההבדל בין השקעה בפרברים לבין השקעה במרכז אתונה?

ההבדל העיקרי הוא בין תשואה מיידית לפוטנציאל השבחה עתידי.

• מרכז העיר: מחיר גבוה יותר, ביקוש מיידי, תשואה שוטפת

• פרברים: מחיר כניסה נמוך יותר, פוטנציאל עליית ערך

• פרברים דורשים אופק השקעה ארוך יותר

• הבחירה תלויה במטרות ובאופי המשקיע

מה החשיבות של קרבה לתחבורה ציבורית?

קרבה למטרו ותחבורה ציבורית היא גורם מפתח בהצלחת ההשקעה.

• מעלה את ערך הנכס לאורך זמן

• מקלה על מציאת שוכרים

• משפרת סחירות במכירה עתידית

• קריטית במיוחד להשכרה לטווח קצר וארוך

למה לבחור בביתא נדל"ן?

כי ניסיון מקומי וליווי אישי עושים את ההבדל בהשקעה מעבר לים.

• התמחות ממוקדת בשוק האתונאי

• צוות שחי ופועל בשטח

• גישה להזדמנויות ופרויקטים ייחודיים

• ליווי מלא – מבדיקת הנכס ועד ניהול שוטף

נשמע מעניים? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

למה כדאי להשקיע באתונה?

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

גולדן ויזה

שכונות באתונה