תומר מילס | מאי 2023
אתונה היא אחת מהערים העתיקות ביותר בעולם. מקור תרבותי, היסטורי ואחד מהיעדים המרכזיים באירופה בתחום הנופש התיירות. בשנים האחרונות אתונה הפכה ליעד השקעה מועדף, בעיקר בתחום הנדל"ן. במיוחד עבור המשקיעים הישראלים שסימנו את הבירה היוונית כאחד מהיעדים האידיאליים ביותר להשקעה עם יתרון בולט של קרבה הגיאוגרפית ומינוף ההשקעה. מהם היתרונות שהפכו את אתונה ליעד השקעה מרכזי באירופה ב-2023? במאמר הבא נבחן את היתרונות ואת המידע המקומי שכדאי להכיר בטרם רכשתם נכס להשקעה בעיר.
ההתאוששות מהמשבר הכלכלי –
המשבר הכלכלי שפקד את יוון בשנת 2009 ובמהלך העשור האחרון, הוביל לשורת צעדי התייעלות במנהל ובמדיניות הציבורית במדינה ולשיקום מסיבי של הכלכלה המקומית. מאז, ניתן לראות שיפור עקבי במצב הפיננסי של העיר, גידול בתעסוקה, יוזמות ממשלה המעודדות השקעות זרות בנדל"ן ועליה שנתית קבועה במספר התיירים המגיעים לבקר בה. התחזיות החיוביות עלו על הציפיות לשנת 2022-2023 ובנציבות האירופית דווח על זינוק של 5.5% בתוצר הגולמי של יוון לשנת 2022 – פי שניים מהממוצע באיחוד האירופי וצפויה עלייה של פי שלושה ב-2023.
נוכח עליית הביקוש, פיתוח מחדש של פרויקטי נדל"ן חדשים ומשופצים, מחירי הנדל"ן האטרקטיביים לצד התרחישים הכלכליים האופטימיים בשוק היווני הצומח, משקיעים חיצוניים מזהים את הפוטנציאל לצמיחה ורווח בהשקעת נדל"ן ביוון ובעיקר באתונה, הן למטרות מגורים והן לשימוש מסחרי.
מנועי הצמיחה שהניעו את השוק והפכו את אתונה ליעד השקעה נדל"ני הם בראש ובראשונה:
פוטנציאל הצמיחה – עם התאוששות הכלכלית של יוון ואתונה, השוק הנדל"ני התחזק. שיפורים בתעסוקה ובתיירות מביאים לביקוש גבוה יותר על דיור ומשטחים מסחריים, וכתוצאה מכך גורם לצמיחת מחירים ושכירות.
פרויקטים משופצים וחדשים – השוק הנדל"ני באתונה מציע פרויקטים משופצים וחדשים באיכות גבוהה, שמספקים ערך מוסף למשקיעים. כמו כן, פרויקטים כאלה מציעים פוטנציאל לצמיחת הון בזמן.
אטרקטיביות לתיירים – אתונה היא יעד תיירותי פופולרי בשל האתרים ההיסטוריים, התרבות והאמנות. השקעה בנדל"ן המיועד לתיירים, כמו דירות נופש או מלונות בוטיק, יכולה להביא להכנסות שכירות גבוהות ותמיכה בצמיחת השווי של הנכס כ-7.4 מיליון תיירים מגיעים מדי שנה לאתונה.
תמיכה ממשלתית – שוק הנדל"ן המקומי מובל על ידי אותן השקעות והזרמת הון חיצוני והממשלה היוונית מציעה תמיכה ותוכניות עידוד למשקיעים זרים.
גורם התמיכה הממשלתית הינו מהותי. שורת יוזמות ותנאים מיוחדים המעודדים השקעות זרות בנדל"ן ביוון ובאתונה הובילו לנתון בו כניסת ההון וההשקעות הזרות ישירות למדינה צפויות להפוך לגבוהות ביותר באירופה בתקופה של 2022-2024. עליה של 60% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2022 לבדה. נתונים אלה מצביעים על שוק מתייצב ועל עלייה באמון המשקיעים מבחוץ.
הנה כמה מתמריצי ההשקעה המייחדים את שוק הנדל"ן באתונה וביוון:
1. הפחתת הארנונה הנקראת ENFIA. בשנה 2019 נקבעה ההפחתה הראשונה של כ-10-25% ואחריה הפחתה של 10% בממוצע ב-2020, ו-13% בשנת 2022.
2. פטור ממע"מ למבנים חדשים. מדובר על השהיה זמנית אמנם אך כזו המיועדת להמשך עד סוף 2024.
3. עליית מחירים מתמדת. עפ"י נתוני הבנק המרכזי של יוון, מחירי הדירות צמחו בכ-11% משנה לשנה ברבעון השלישי של 2022 והציגו את התוצאות הטובות ביותר מאז 2006 ומאז ההתאוששות מהמגיפה העולמית.
4. הפופולריות של תוכנית ויזת הזהב ליוון הינה גורם תורם. כדי להשתתף בו, משקיעים רוכשים נדל"ן תמורת לפחות 250,000 אירו ומקבלים אישור שהייה לחמש שנים עם סיכוי להגיש בקשה לאזרחות של האיחוד האירופי. ניתן להשכיר את הנכס ולמכור אותו מחדש תוך חמש שנים. לאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן ביוון, ההשקעה צפויה להיות רווחית.
מיסוי נדל"ן ביוון
בעת רכישת נכס ביוון, כדאי להכיר כי ישנם מספר מיסים שקשורים לנדל"ן ולבעלי נכסים. המיסים העיקריים שקשורים לרכישה, בעלות ומכירה של נדל"ן ביוון:
מס רכישה (עבור נכסים שנמכרים): בעת רכישת נכס ביוון, משלמים מס רכישה שמחושב על סמך הערך הכולל של הנכס. המס הזה נקרא "עבור" (ΦΠΑ) עומד על 3.09% בהתאם לערך הנכס והשימוש בו (דיור, מסחרי, תעשייתי). שווי הנכס מוערך על ידי הרשויות ביוון. במידה ושווי העסקה גבוה יותר מהערכת הרשויות, המס יהיה לפי השווי הגבוה מביניהם.
מס רכוש (ENFIA): בעלי נכסים ביוון מחויבים לשלם מס שנתי המוכר לנו כארנונה וביוון נקרא "ENFIA" (ΕΝΦΙΑ) . המס מחושב על סמך שווי השוק של הנכס, גודלו, מיקומו, גילו ושימושו. תעריף המס עבור ENFIA נע בין 0.1% ל-1.15% משווי השוק של הנכס.
מס רווחי הון (שבח): בעת מכירת נכס, בעלי הנכס עלולים להיחשב לתשלומי מס על רווחי הון אם הרווח בין מחיר המכירה למחיר הרכישה משמעותי. המס על רווחי הון משתנה בין 5% ל-15% מרווח המכירה. נכון להיום קיים פטור לאנשים פרטיים, הפטור חל בהיקף של עד שתי דירות בטווח זמן כולל של שלוש שנים.
לסיכום, השקעה באתונה מהווה הזדמנות כדאית למשקיעים בנדל"ן. כלכלה בצמיחה, מדיניות מס נוחה ותמריצים הפכו אותה למוקד השקעה פופולארי ביותר מאירופה. תנאי השוק הנוכחיים אטרקטיביים במיוחד ומאפשרות הזדמנויות בלעדיות לעליית ערך ותשואה שנתית קבועה.
