קניית דירה ביוון שלב אחר שלב

ישראלים רבים מגיעים ליוון עם תחושה כפולה – מצד אחד הם רואים שוק נגיש יותר מישראל, ביקוש חזק בערים כמו אתונה ותשומת לב בינלאומית גוברת. מצד שני, הם חוששים להיכנס לעסקה במדינה זרה, בשפה אחרת, עם מסמכים, רישומים ומיסוי שלא תמיד ברורים. הכאב המרכזי של המשקיע הישראלי ב-2026 הוא חוסר הוודאות: האם המחירים שהגיעו לשיא חדש עדיין משקפים הזדמנות? ואיך עוברים את המכשולים הבירוקרטיים בלי "ליפול" בדרך?

בדיוק כאן נכנסת לתמונה הזווית המקצועית של ביתא נדל"ן. המומחיות שלנו היא לא רק במציאת הנכס, אלא בפירוק המערכת היוונית לגורמים והפיכת התהליך לשקוף, מהיר ובטוח. קניית דירה ביוון יכולה להיות מהלך מצוין, אבל רק כשהיא נבנית נכון – שלב אחרי שלב, עם בדיקה משפטית, רישומית, הנדסית ומיסויית, ולא על בסיס התלהבות מהמחיר או מהתשואה על הנייר. לפי בנק יוון, מחירי הדירות במדינה המשיכו לעלות גם ב-2025, אם כי בקצב מתון יותר מ-2024, מה שמחדד עוד יותר את הצורך לבחור נכון נכס, אזור ותזמון.

נקודות מפתח

• מגמת שוק 2026: מחירי הנדל"ן ביוון ממשיכים לעלות בקצב מתון ובריא של כ-3% עד 7% בשנה. מדדי בנק יוון מראים שמחירי הדירות עלו ב-7.7% ברבעון השלישי של 2025, לאחר שחצו את שיאי 2008.
• הטבות מס משמעותיות: השעיית המע"מ (24%) על נכסים חדשים והקפאת מס רווחי הון הוארכו עד סוף דצמבר 2026. מס הרכישה עומד על 3.09% בלבד.
• Golden Visa – שינויים מהותיים: סף ההשקעה עלה ל-800,000 אירו באזורי ביקוש גבוהים (אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני), 400,000 אירו בשאר האזורים, ו-250,000 אירו למסלולי שימור בלבד.
• תשואות שכירות: השכרה ארוכת טווח באתונה מניבה כ-4% עד 5.5% נטו, עם פוטנציאל ל-8% ומעלה בשכונות מרכזיות בהשכרה לטווח קצר.
• בירוקרטיה הכרחית: הנפקת AFM יווני, פתיחת חשבון בנק מקומי, ליווי עורך דין ונוטריון הם שלבי חובה. חלק מהתהליכים כבר פועלים דיגיטלית דרך gov.gr.
• ENFIA – מס בעלות שוטף: בעלות על נכס ביוון יוצרת חבות מס שנתית שנעה בין 2 ל-16 אירו למ"ר, בהתאם למיקום, גודל וגיל הנכס.
• רישום תקין ב-Hellenic Cadastre הוא שכבת ההגנה המרכזית של העסקה ולא פרוצדורה שולית.

למה דווקא יוון? מה הופך את השוק היווני לאטרקטיבי למשקיעים ישראלים ב-2026?

השוק היווני עבר מהפך דרמטי בעשור האחרון. ממשבר כלכלי עמוק שהוריד את מחירי הנדל"ן בעשרות אחוזים, יוון התאוששה והפכה לאחד השווקים הצומחים באירופה. נכון לתחילת 2026, מחירי הדירות באזורים עירוניים גבוהים ב-7.14% מרמת השיא של 2008 וב-86% מהשפל של 2017. המשמעות ברורה – מדובר בהתאוששות מבנית ולא בבועה זמנית.

הכלכלה היוונית צפויה לצמוח ב-2.1%-2.2% ב-2026, קצב גבוה מהממוצע האירופי. שיעור האבטלה ירד ל-8.6%, האינפלציה מתמתנת לרמה של 2.3%, והתיירות שוברת שיאים – עם 40.7 מיליון תיירים ו-21.6 מיליארד אירו בהכנסות מתיירות בשנת 2024. כל אלו תומכים בביקוש יציב לנכסים.

למשקיע הישראלי, יוון מציעה שילוב ייחודי: קרבה גיאוגרפית (שעתיים טיסה), מחירים נמוכים משמעותית מישראל, תשואות שכירות גבוהות, ואפשרות לקבלת תושבות אירופאית דרך תוכנית ה-Golden Visa. בנוסף, אמנת מס כפל בין ישראל ליוון מונעת כפל מס על הכנסות משכירות. שנת 2026 מסמנת את שלב ההתבגרות של השוק – יוון כבר לא נמצאת במצב של "התאוששות ממשבר", אלא בכלכלה צומחת עם תשתית תיירותית שוברת שיאים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – משקיעים ישראלים רבים שפועלים דרכנו מתחילים עם דירה קטנה במרכז אתונה בטווח של 100-200 אלף אירו, שמניבה תשואת שכירות גבוהה ומשמשת כנקודת כניסה ראשונה לשוק היווני. רק אחרי שרואים את התוצאות – עוברים לנכס שני.

מהם השלבים הבירוקרטיים המנדטוריים לפני רכישת הדירה ביוון?

קניית דירה ביוון מתחילה לא בבחירת נכס אלא בפתיחת תשתית פעולה נכונה. השלב הראשון והקריטי ביותר הוא הנפקת AFM – מספר זיהוי מס יווני (Arithmos Forologikou Mitroou). ללא מספר זה, לא ניתן לבצע שום פעולה משפטית או כלכלית במדינה. gov.gr ו-AADE מפרטים שניתן להגיש בקשה להקצאת AFM גם באמצעים דיגיטליים, לצד אימות זהות והליכים נלווים.

לאחר מכן, יש לפתוח חשבון בנק מקומי. למרות שניתן להעביר כספים מישראל ישירות למוכר תחת תנאים מסוימים, חשבון יווני הכרחי לתשלום חשבונות שוטפים, מיסים וניהול הנכס בעתיד.

במקביל, נכון לבנות את הצוות שמלווה את העסקה:

• בחירת עורך דין מקומי – החוק היווני אינו מחייב עו"ד לקונה, אך במציאות זו טעות קריטית לוותר עליו. עו"ד הוא שמבצע את בדיקת הנאותות המשפטית.
• ייפוי כוח (PoA) – מומלץ לחתום על ייפוי כוח אצל נוטריון ביוון או בשגרירות יוון בישראל, כדי לאפשר לעורך הדין לפעול בשמכם ללא צורך בטיסות תכופות.
• נוטריון – מרכז את עסקת ההעברה הרשמית. כיום המדינה היוונית מפעילה גם מסלול דיגיטלי להעברת נכס, שבו הנוטריון יוצר בקשת מכר, מזמן את הצדדים ומרכז את המסמכים הנדרשים בתיק דיגיטלי.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – פתיחת חשבון בנק ביוון בשנת 2026 יכולה לארוך בין חודש לשלושה חודשים בשל תקנות "הלבנת הון" מחמירות. אנחנו ממליצים להתחיל את התהליך ברגע שקיבלתם החלטה עקרונית להשקיע, עוד לפני שמצאתם את הנכס הספציפי. משקיע שמוציא AFM, מסדיר ייפוי כוח ומכניס עורך דין לתמונה מוקדם, חוסך לעצמו הרבה מאוד עיכובים בהמשך.

איך בוחרים נכון דירה להשקעה או למגורים ביוון?

הבחירה הנכונה מתחילה בהתאמה לאסטרטגיה. מי שמחפש נכס להשבחה צריך לבחון אזורים עם ביקוש אמיתי, נגישות, תשתיות ופער בין מצב הנכס למחירו. מי שמחפש נכס למגורים או לרילוקיישן צריך לתת משקל גדול יותר לניהול היומיומי, איכות הבניין, סביבה עירונית וקלות תחזוקה. מי שבוחן גם רכיב של תושבות דרך Golden Visa חייב לבדוק כבר בשלב הסינון האם הנכס בכלל עומד בתנאי הסף המעודכנים.

תהליך הבחירה עצמו כולל שני שלבים מקבילים: איתור הנכס באמצעות סוכן מקומי מנוסה שמכיר את השוק, ובדיקת נאותות מקיפה שעורך הדין מבצע – בדיקת בעלות בקדסטר (Ktimatologio), אימות שאין שעבודים או חובות, בדיקת היתרי בנייה, ואימות שהנכס תואם את הרישום.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – אחת הטעויות הנפוצות היא לסנן נכסים רק לפי מחיר למ"ר. בפועל, עבור משקיע זר, שווי אמיתי נמדד גם ביכולת להשלים רכישה נקייה, לנהל את הנכס מרחוק ולמכור אותו בהמשך בלי "הפתעות" רישומיות.

אילו בדיקות משפטיות, רישומיות והנדסיות חייבים לעשות לפני חתימה?

זו אחת הנקודות הקריטיות ביותר. בניגוד לישראל, ביוון האחריות על בדיקת מצב הנכס חלה כמעט כולה על הקונה.

בדיקה משפטית ורישומית

עורך הדין צריך לבדוק את שרשרת הזכויות, את מצב הרישום, את היעדרם של שעבודים, עיקולים או תביעות, ואת האפשרות לבצע רישום והעברה תקינים. חשיבות הבדיקה הזו נובעת גם מאופי המרשם היווני: ה-Hellenic Cadastre נועד להחליף בהדרגה את שיטת ה-Mortgage Registries הישנה, והוא משמש מערכת רישום מרכזית שמטרתה להגביר ודאות וביטחון בעסקאות. חשוב לבדוק האם הנכס רשום כראוי בקדסטר, האם התשריטים תואמים, והאם ניתן להפיק אישורים רלוונטיים. gov.gr מפרט שירותים דיגיטליים לבדיקת נכס בקדסטר, לקבלת אישורי רישום ולהגשת מסמכים.

בדיקה הנדסית ותכנונית

גם כשהרישום תקין, עדיין צריך לבדוק את "החיים האמיתיים" של הנכס. יש לשכור מהנדס אזרחי (Civil Engineer) שיבדוק: מצב המבנה, קיום חריגות בנייה, התאמת חלוקות פנימיות למסמכים, מצב תשתיות, רטיבויות, מערכות חשמל ואינסטלציה, חזיתות, גג ורכוש משותף. בנוסף, חובה להנפיק תעודת אנרגיה (Energy Performance Certificate) שמדרגת את צריכת האנרגיה של המבנה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – בכל עסקה שאנחנו מלווים בביתא, אנחנו דורשים מעורך הדין לבצע בדיקה כפולה – גם בקדסטר וגם במרשם המקרקעין הישן. ראינו מקרים שבהם מידע נפל בין הכיסאות. שעה אחת של בדיקה נוספת יכולה לחסוך עשרות אלפי אירו. בנוסף, אל תקנו נכס שנבנה לפני 1950 מבלי לבדוק את עלויות הביטוח נגד רעידות אדמה – חברות ביטוח רבות גובות פרמיות גבוהות מאוד על מבנים ישנים, מה שעלול לפגוע בתשואה הנטו שלכם.

מהן העלויות הנלוות ומיסי הרכישה ביוון המעודכנים לשנת 2026?

העלות הכוללת של העסקה מעבר למחיר הנכס נעה בדרך כלל בין 5% ל-9%. מס הרכישה הרשמי בעסקאות מכר הוא 3.09% מהשווי החייב במס (כולל היטל מוניציפלי), והקונה הוא שנושא בתשלום. AADE ו-gov.gr מציינים כי לפני עריכת שטר המכר, יש להגיש הצהרת מס רלוונטית במערכת myPROPERTY. החדשות הטובות ל-2026 הן המשך הקפאת המע"מ על בנייה חדשה, מה שהופך דירות מקבלן לאטרקטיביות כמעט כמו דירות יד שנייה מבחינת מיסוי.

מקור: AADE, gov.gr, משרד האוצר היווני – הנחיות מיסוי נדל"ן 2026

דוגמה מספרית: עבור דירה בשווי 200,000 אירו, סך העלויות הנלוות יעמוד על כ-10,000-14,000 אירו (5%-7%), מתוכם כ-6,180 אירו מס העברה, כ-2,000-3,000 אירו נוטריון, כ-2,000-4,000 אירו עו"ד, וכ-1,000-1,400 אירו רישום בקדסטר.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – שימו לב ל"שווי האובייקטיבי" (Objective Value) של הנכס. רשות המסים היוונית מחשבת את המס לפי הגבוה מבין השניים – מחיר הרכישה בפועל או השווי המוערך על ידי המדינה. אנחנו בביתא מוודאים עבורכם את הנתון הזה מראש כדי למנוע הפתעות בתשלום המס. אל תנהלו משא ומתן רק על מחיר הקנייה – תנהלו משא ומתן על התמונה המלאה: מס, עלויות סגירה, שיפוץ, ריהוט, תחזוקה, זמן השבתה עד השכרה ועלויות ניהול.

איך נראה בפועל תהליך הרכישה ביוון – מההצעה ועד קבלת המפתח?

תהליך רכישת נכס ביוון הוא שיטתי ומוסדר, אך דורש הכרות עם הפרוצדורה המקומית. להלן השלבים המרכזיים בסדר כרונולוגי:

שלב 1 – הכנה מקדימה

הנפקת AFM, פתיחת חשבון בנק יווני, מינוי עורך דין וחתימה על ייפוי כוח. שלב זה יכול לארוך 2-8 שבועות, כשפתיחת חשבון הבנק היא צוואר הבקבוק המרכזי.

שלב 2 – איתור הנכס ובדיקת נאותות

חיפוש הנכס באמצעות סוכן מקומי, במקביל לבדיקת נאותות משפטית והנדסית מקיפה. כולל בדיקת בעלות בקדסטר, אימות היתרי בנייה, ובדיקת מצב פיזי.

שלב 3 – הסכם מקדים והפקדת ערבון

נהוג לשלם בין 5,000 ל-10,000 אירו כדמי רצינות להורדת הנכס מהשוק. ההסכם מגדיר תנאים, לוח זמנים ותנאי ביטול. הסכום מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין או הנוטריון, ומוחזר לקונה אם התגלו פגמים מהותיים בבדיקה.

שלב 4 – תשלום מס העברת בעלות

הרוכש מגיש הצהרת מס באמצעות מערכת myPROPERTY ומשלם מס העברת בעלות בשיעור 3.09%. תשלום המס הוא תנאי הכרחי לחתימה אצל הנוטריון.

שלב 5 – חתימה אצל נוטריון

החוזה הסופי נחתם בפני נוטריון יווני. הנוטריון מוודא את חוקיות העסקה, קורא את החוזה (ביוונית), ומאשר את ההעברה. ניתן לחתום דרך ייפוי כוח, כלומר לא חייבים להגיע ליוון פיזית. בתהליך הדיגיטלי המודרני, הנוטריון פותח בקשת העברה דיגיטלית ומרכז את המסמכים בתיק אלקטרוני.

שלב 6 – רישום בקדסטר

עורך הדין רושם את הנכס בקדסטר היווני (Ktimatologio) ובמרשם המקרקעין. תהליך הרישום אורך 1-4 שבועות. בנוסף, הבעלים חייב להגיש טופס E9 (הצהרת נכסים) באמצעות מערכת myAADE תוך 30 יום.

שלב 7 – ניהול הנכס

לאחר הרכישה מתחיל השלב שפחות מדברים עליו – ניהול הנכס. צריך להחליט על אופן ההשכרה, להסדיר החזקה, גבייה, תחזוקה, טיפול בתקלות וחובות דיווח.

בממוצע, התהליך כולו אורך 3-5 חודשים מרגע ההחלטה ועד קבלת המפתח.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – ייפוי כוח (Power of Attorney) הוא הכלי שמאפשר לכם לבצע את כל התהליך מישראל. אנחנו ממליצים להכין ייפוי כוח נוטריוני כבר בשלב מוקדם – זה חוסך טיסות מיותרות. מי שממהר לחתום לפני שהבדיקות "סגורות", בדרך כלל לא מקצר תהליך אלא פותח דלת לבעיות שיתפוצצו אחרי החתימה.

כיצד השתנו חוקי ה-Golden Visa ביוון ומה זה אומר למשקיע הישראלי?

נכון למרץ 2026, חוקי הגולדן ויזה ביוון נמצאים תחת משטר חדש ומחמיר. הממשלה העלתה את רף ההשקעה משמעותית, עם מערכת מדורגת לפי אזור:

מקור: Enterprise Greece, Ministry of Migration and Asylum, stegasi.gov.gr

שינוי חשוב נוסף: נכסים שנרכשו לצורך Golden Visa אינם מורשים עוד להיות מושכרים ב-Airbnb (שכירות לטווח קצר). הפרה של האיסור גוררת קנסות של 50,000 אירו וביטול הוויזה. כרטיס התושבות תקף ל-5 שנים וניתן לחידוש, כולל בני משפחה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – עבור רוב המשקיעים הישראלים, ה-Golden Visa כבר אינה המטרה המרכזית בגלל הרף הגבוה. במקום זאת, אנו רואים מעבר להשקעות "מתחת לרדאר" – דירות קטנות ובינוניות ב-150,000 עד 250,000 אירו בשכונות מתפתחות, המייצרות תשואה שוטפת גבוהה ללא תלות בוויזה. עם זאת, מסלול ה-250,000 אירו לנכסי שימור עדיין פתוח – מדובר בהזדמנות למשקיעים שמוכנים לשפץ נכס ישן, כשהערך אחרי שיפוץ יכול להיות גבוה משמעותית מההשקעה.

איך ממוסות הכנסות משכירות ביוון ומה התשואה הצפויה ב-2026?

מערכת המיסוי על הכנסות שכירות ביוון עברה רפורמה בתחילת 2026, עם הוספת מדרגה חדשה של 25% שמקלה על בעלי נכסים עם הכנסה בינונית:

דוגמה מספרית: בעל נכס עם הכנסה שנתית של 20,000 אירו משכירות ישלם ב-2026 סך של 3,800 אירו (במקום 4,600 אירו ב-2025) – חיסכון של 800 אירו בשנה. שיעור מס אפקטיבי של כ-19% בלבד.

תשואות שכירות צפויות

לפי נתוני Global Property Guide, התשואה הברוטו הממוצעת ביוון עומדת על 4.40%, כאשר אתונה מובילה עם תשואה ממוצעת של 5.43%. בשכונות תיירותיות מרכזיות כמו קוקאקי ומונסטיראקי, דירות Airbnb מניבות בממוצע 70-120 אירו ללילה בעונה, עם תפוסה של מעל 70% בחודשי השיא. להשכרה ארוכת טווח, שכר הדירה הממוצע באתונה עומד על מעל 10 אירו למ"ר בחודש, עם עליות שנתיות של 5%-7%.

חשוב לזכור: בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס כפל, כך שמס ששולם ביוון ניתן לקיזוז כנגד חבות המס בישראל. בפועל, משקיעים ישראלים רבים משלמים מס רק ביוון ומקזזים את הסכום בישראל.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – הרפורמה במדרגות המס לשנת 2026 היא חדשות טובות במיוחד למי שמשכיר דירה קטנה-בינונית באתונה. אל תתפתו לקנות דירה רק בגלל תשואה גבוהה על הנייר – אנחנו מסתכלים גם על הביקוש האמיתי באזור, מצב הנכס, עלויות התחזוקה, ויכולת ההנזלה בעתיד. דירה עם תשואה של 5% שאפשר למכור בקלות שווה יותר מדירה עם תשואה של 7% שתתקעו איתה.

אילו פרויקטים תשתיתיים ישפיעו על מחירי הנדל"ן ביוון בשנים הקרובות?

יוון משקיעה עשרות מיליארדי אירו בתשתיות שישנו את פני השוק. הפרויקטים המרכזיים כוללים:

• The Ellinikon – פרויקט הפיתוח העירוני הגדול באירופה. השקעה של 8 מיליארד אירו בשטח שדה התעופה הישן של אתונה, כולל מגורים, מסחר, פנאי ושטחים ירוקים. צפוי להשלמה מלאה עד 2030. מחירי הנכסים בשכונות הסמוכות (גליפאדה, אלליניקו) זינקו ב-35% מאז 2023.
• קו מטרו 4 באתונה – קו חדש שצפוי לפתוח ב-2026-2029, שיחבר שכונות כמו אקסרכיה ופנגרטי לרשת התחבורה הציבורית. נתונים היסטוריים מראים שפתיחת תחנת מטרו חדשה מעלה את מחירי הנכסים ברדיוס של 500 מטר ב-10%-20%.
• פיתוח מפרץ פאלירו – השקעה של 370 מיליון אירו בשיקום אזור החוף, כולל מרינה חדשה ופרויקטי מגורים ופנאי.
• תוכנית לאומית לבנייה – יוון מתכננת השקעה של כ-45 מיליארד אירו עד 2030, כולל בניית כ-350,000 יחידות דיור חדשות ושדרוג נכסים קיימים ב-5 מיליארד אירו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – כשאנחנו בוחרים נכסים ללקוחות, אנחנו תמיד בודקים קרבה לפרויקטי תשתית עתידיים. נכס שנמצא ליד תחנת מטרו עתידית או באזור השפעה של The Ellinikon שווה הרבה יותר ממה שהוא נמכר בו היום.

מה קורה אחרי הקנייה – ומה משקיעים נוטים לשכוח?

אחרי הרכישה מתחיל השלב שפחות מדברים עליו – ניהול הנכס. צריך להסדיר החזקה, גבייה, תחזוקה, טיפול בתקלות, ספקים מקומיים, מעקב מסמכים וחובות דיווח. מי שקנה לצורכי השקעה צריך להבין שהמרחק מישראל לא מעלים את העבודה – הוא רק מעביר אותה למנהל נכס, לעורך דין, לרואה חשבון או לבעלים עצמם.

העלות השנתית הממוצעת לתחזוקה ומיסים עומדת על 1,000-3,000 אירו, תלוי בגודל ובמיקום: ENFIA (מס נכסים שנתי) 200-2,000 אירו, ועד בית 30-100 אירו לחודש, ביטוח 100-300 אירו בשנה, רואה חשבון כ-1,000 אירו בשנה, ותחזוקה שוטפת לפי גיל ומצב הנכס. בעלי נכסים שמבטחים נגד אסונות טבע (רעידות אדמה, שריפות) זכאים להנחה של 20% ב-ENFIA.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן – עסקה טובה היא לא עסקה שנסגרת יפה, אלא עסקה שמתנהלת יפה גם שנה אחרי. אם אין לכם תוכנית ברורה לניהול, תחזוקה ודיווח, עוד לא סיימתם לבנות את העסקה.

סיכום

התשובה הקצרה: כן, אבל עם הבנה מלאה של השוק ותכנון נכון. שוק הנדל"ן היווני נמצא בשלב בשלות – לא יוקרתי מדי, לא מסוכן מדי, עם יסודות כלכליים חזקים ותמיכה ממשלתית בהשקעות זרות.

המחירים ממשיכים לעלות בקצב מתון של 3%-6%, התשואות נותרות אטרקטיביות, המיסוי תחרותי (במיוחד עם השעיית מס רווחי הון ו-VAT עד סוף 2026), ופרויקטי תשתית ענקיים צפויים להעלות את ערך הנכסים באזורים ספציפיים. הנתונים הרשמיים מראים שיוון עדיין נמצאת בשוק פעיל ועולה, והרגולציה הדיגיטלית שלה בהעברות נכס ורישום מתקדמת יותר ממה שחלק מהמשקיעים מניחים.

עם זאת, תקופת הרווחים הקלים חלפה. ב-2026 נדרשת סלקטיביות – בחירה מושכלת של אזור, נכס ואסטרטגיית השכרה. הצלחה בעסקה כזו נשענת על שלושה עמודים: מיקום מדויק, בדיקת נאותות חסרת פשרות וניהול מקומי מקצועי. מי שפועל מסודר, בודק נכון ובונה עסקה שמתאימה לחיים שאחרי החתימה – מגדיל משמעותית את הסיכוי לקנייה בטוחה, רווחית וברת קיימא.

הצעד הבא שלכם: צוות ביתא נדל"ן מתמחה בליווי משקיעים ישראלים לאורך כל תהליך הרכישה ביוון – מאיתור הנכס ועד לניהולו השוטף. צרו קשר לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות.

לקריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן: קניית דירה ביוון: צ'קליסט של 15 דברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים – beta-estate.com

שאלות ותשובות נפוצות

האם אזרח ישראלי יכול לקנות דירה ביוון בלי הגבלות?

כן – אין הגבלות על רכישת נדל"ן ביוון על ידי ישראלים, למעט אזורי גבול ביטחוניים שאינם רלוונטיים למשקיעים.

• יוון מאפשרת לכל אזרח זר לרכוש נכס בתנאים שווים לאזרחים יוונים.
• נדרש להקים תשתית פעולה תקינה – AFM יווני וחשבון בנק מקומי.
• יש להתקדם עם ליווי משפטי מסודר ולא להסתמך רק על מתווך או על המוכר.
• בעסקאות מסוימות נדרשות בדיקות נוספות לפי מיקום הנכס או אופי העסקה.

לקריאה משלימה: תהליך הרכישה ביוון

כמה זמן לוקח תהליך רכישת דירה ביוון מההתחלה ועד הסוף?

בממוצע 3-5 חודשים מרגע ההחלטה ועד קבלת המפתח, כש-4-8 שבועות מהם הם מרגע מציאת הנכס ועד סיום הרישום.

• פתיחת AFM וחשבון בנק: 2-8 שבועות (חשבון הבנק הוא צוואר הבקבוק).
• בדיקת נאותות משפטית והנדסית: 1-4 שבועות.
• חתימה אצל נוטריון ותשלום: 1-2 ימים.
• רישום בקדסטר: 1-4 שבועות.
• באמצעות ייפוי כוח, ניתן לקצר את התהליך ולהימנע מנסיעות מיותרות ליוון.

לקריאה משלימה: מדריך רכישת נדל"ן ביוון

האם אפשר לקנות דירה ביוון מרחוק בלי לטוס לשם?

כן – באמצעות ייפוי כוח נוטריוני ניתן לבצע את כל התהליך מישראל, כולל חתימה אצל נוטריון ורישום.

• עורך דין מקומי פועל בשמכם בכל השלבים – מבדיקות משפטיות, דרך חתימה ועד רישום.
• ייפוי הכוח יכול להיחתם בישראל ולקבל אפוסטיל.
• חלק מהתהליכים ביוון כבר פועלים דיגיטלית, כולל מערכת myPROPERTY לתשלום מיסים.
• עם זאת, ביתא ממליצה לבקר בנכס לפחות פעם אחת לפני הרכישה.

לקריאה משלימה: רכישה מרחוק ביוון

האם מס הרכישה ביוון באמת עומד על 3.09% ומה עם מס רווחי הון?

כן – מס הרכישה הרשמי הוא 3.09% מהשווי החייב במס (כולל היטל מוניציפלי), ומס רווחי הון מושעה לחלוטין עד סוף 2026.

• החבות היא של הקונה. לפני החתימה יש להגיש הצהרה לרשויות במערכת myPROPERTY.
• זהו רק אחד מרכיבי העלות – סך העלויות הנלוות נע בין 5% ל-7%.
• כל עוד השעיית מס רווחי הון בתוקף, ניתן למכור נכס ללא מס על הרווח.
• כשההשעיה תפוג, שיעור המס הצפוי הוא 15% על הרווח (הפרש בין מחיר רכישה למכירה).

לקריאה משלימה: מדריך מיסוי נדל"ן ביוון

האם כדאי להשכיר את הדירה ביוון לטווח קצר (Airbnb) או לטווח ארוך?

שתי האפשרויות כדאיות, אך ההחלטה תלויה במיקום, בסוג הנכס ובמידת המעורבות שאתם מוכנים להשקיע.

• השכרה לטווח קצר: תשואה גבוהה יותר (עד 8%+), אך דורשת ניהול אקטיבי וכפופה לרגולציה הולכת ומחמירה. מאוקטובר 2025, רישומי Airbnb חדשים במרכז אתונה הוגבלו.
• השכרה ארוכת טווח: תשואה יציבה יותר (4%-5.5%), פחות כאבי ראש, והקלת מס בתנאים מסוימים.
• נכסי Golden Visa אסורים בהשכרה לטווח קצר.
• חברת ניהול מקומית עולה בדרך כלל 15%-25% מההכנסות אך חוסכת זמן רב.

לקריאה משלימה: אסטרטגיות השכרה ביוון

מהו גובה המס השנתי על אחזקת נכס ביוון (ENFIA) וכמה עולה תחזוקה?

מס ה-ENFIA נע בין 2 ל-16 אירו למ"ר בשנה, והעלות השנתית הכוללת לתחזוקה ומיסים עומדת על 1,000-3,000 אירו.

• ENFIA מחושב לפי מיקום, גיל, גודל ודירוג אנרגטי של הנכס. משולם מדי שנה בפריסה לתשלומים.
• ועד בית (Koinochristia): 30-100 אירו לחודש. ביטוח: 100-300 אירו בשנה.
• רואה חשבון: כ-1,000 אירו בשנה. חובה לדווח גם בישראל על נכסים בחו"ל.
• בעלי נכסים שמבטחים נגד אסונות טבע זכאים להנחה של 20% ב-ENFIA.

לקריאה משלימה: ניהול נכסים ביוון 

מה עדיף – דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ביוון?

תלוי באסטרטגיה: דירות חדשות מציעות ודאות ואיכות, דירות יד שנייה מציעות מחירי כניסה נמוכים ופוטנציאל השבחה.

• דירות חדשות נהנות מהשעיית VAT עד סוף 2026 (3.09% במקום 24%), מגיעות עם אחריות קבלן ויעילות אנרגטית גבוהה.
• דירות יד שנייה: מחירי כניסה נמוכים יותר ב-20%-40%, מיקום מרכזי יותר, אך עלולות לדרוש שיפוצים.
• עלויות השיפוץ ביוון עלו בכ-10% בשנתיים האחרונות.
• לצורך Golden Visa, נכסי שימור מאפשרים כניסה בסף 250,000 אירו.

לקריאה משלימה: דירות חדשות מול יד שנייה ביוון 

מקורות רשמיים

• Bank of Greece – מדדי מחירי דירות ושוק הנדל"ן ביוון: bankofgreece.gr
• AADE – מס רכישה, ENFIA, רישום מס והוצאת AFM: aade.gr
• gr – רכישת ומכירת מקרקעין, העברת נכס דיגיטלית ושירותי קדסטר: gov.gr
• Hellenic Cadastre (Ktimatologio) – רישום מקרקעין וקבלת אישורים: ktimatologio.gr
• Ministry of Migration and Asylum ו-Enterprise Greece – כללי Golden Visa: enterprisegreece.gov.gr
• gov.gr – מידע על תוכניות דיור ותושבות
• Spitogatos Price Index – מדד המחירים הרשמי של יוון: spitogatos.gr
• Global Property Guide – נתוני תשואות שכירות: globalpropertyguide.com
• ELSTAT – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של יוון: statistics.gr
• European Commission – תחזית כלכלית ליוון: ec.europa.eu
• Eurostat – נתוני דיור באירופה: eurostat.ec.europa.eu