תוכן עניינים

שאלות? מבולבלים? תשאירו את המייל שלכם ונחזור אליכם

כל שנה, עשרות משקיעים ישראלים מבצעים עסקאות נדל"ן ביוון – ולא מעטים מהם מגלים בדיעבד שפספסו בדיקה קריטית. דירה שנראית מצוין בתמונות עלולה להסתיר חובות רשומים, חריגות בנייה שלא דווחו, או בעלות כפולה שנגררת דורות. המציאות היא ששוק הנדל"ן היווני של שנת 2026 כבר אינו "המערב הפרוע" של לפני עשור – הרגולציה התהדקה, מדרגות מס חדשות נכנסו לתוקף, וחוקי ה-Golden Visa עברו שינויים דרמטיים. הכאב הגדול ביותר של משקיעים כיום הוא חוסר הוודאות: האם המחיר משקף את הערך האמיתי? האם יש חריגות בנייה שימנעו מכירה עתידית? והאם חוקי השכירות החדשים יפגעו ברווחיות?

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים מאות משקיעים ישראלים ביוון ורואים מקרוב את הטעויות שחוזרות על עצמן. בעסקה בינלאומית, הפרטים הקטנים הם אלו שקובעים אם מדובר בסיפור הצלחה או בבור ללא תחתית. בדיוק בשביל זה הכנו את הצ'קליסט הזה – בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה ביוון ובין אם אתם מרחיבים תיק השקעות קיים, המדריך הבא יחסוך לכם זמן, כסף וכאב ראש.

נקודות מפתח

  • חלון הזדמנויות במיסוי: פטור ממס שבח (15%) והשעיית מע"מ (24%) על בנייה חדשה תקפים עד סוף דצמבר 2026 – חלון הזדמנויות שנסגר בקצב.

  • שינויי Golden Visa: רף ההשקעה עלה ל-800,000 אירו באזורי הביקוש (אתונה, סלוניקי, כרתים ואיים גדולים) עבור נכסים של לפחות 120 מ"ר. רף של 400,000 אירו בשאר יוון. נתיב ה-250,000 אירו עדיין פתוח להסבת נכסים מסחריים למגורים ולשיקום מבנים היסטוריים.

  • רגולציה בשכירות: החל מ-1 בינואר 2026, כל תשלומי השכירות למגורים חייבים לעבור דרך המערכת הבנקאית. תשלום במזומן אינו מוכר לצורכי מס וגורר קנסות כבדים.

  • הקלת מס על הכנסות משכירות: רפורמה חדשה ב-2026 הורידה את מדרגת המס על הכנסות שכירות בטווח 12,001-24,000 אירו מ-35% ל-25%, מה שמשפר משמעותית את התשואה נטו.

  • עלויות סגירה: יש לתקצב 7%-10% מעל מחיר הנכס עבור מס רכישה, עו"ד, נוטריון, רישום בטאבו ותיווך.

  • מגמות שוק: אתונה ממשיכה להוביל עם עליות מחירים שנתיות של 8%-10% ותשואת שכירות ברוטו ממוצעת של כ-5.4%. סלוניקי מציגה צמיחה מהירה עקב פרויקטי תשתית חדשים.

בדיקות משפטיות ורישומיות – הבסיס לכל עסקה

1. האם בדקתם את הבעלות על הנכס ברשם המקרקעין היווני?

אחת הבעיות הנפוצות ביותר ברכישת נכסים ביוון היא סוגיית הבעלות. מערכת הקדסטר (Ktimatologio) היוונית עדיין לא הושלמה בכל רחבי המדינה, ובאזורים מסוימים הנכסים רשומים עדיין במשרדי רישום ישנים. המשמעות היא שייתכנו מצבים שבהם נכס שנראה "נקי" מסתיר שעבודים, חובות, או בעלות כפולה – במיוחד כשמדובר בנכסים שעברו בירושה בין דורות. עורך הדין שלכם חייב להפיק אישור בעלות ולבדוק את שרשרת הבעלויות לפחות 20 שנה אחורה. בדיקה זו מוודאת שאין שעבודים, עיקולים, תביעות צד ג' או הגבלות אחרות על הנכס. במקרים שבהם הנכס ממוקם באזור שעדיין לא עבר לקדסטר החדש, יש צורך בבדיקה כפולה – הן ברשם הישן והן במערכת החדשה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בעסקאות שליווינו, נתקלנו לא פעם בנכסים שנראו כ"עסקה מעולה" אבל התגלו כבעלי חובות מס רשומים או מחלוקת ירושה פתוחה. בדיקת בעלות ברשם המקרקעין היא השלב הראשון שאנחנו מבצעים עבור כל משקיע – ובצדק.

2. האם הנפקתם מספר מס יווני (AFM) ופתחתם חשבון בנק מקומי?

שני צעדים בסיסיים שחייבים לבצע לפני כל עסקה ביוון: הנפקת AFM (Arithmos Forologikou Mitroou – מספר זיהוי מס יווני) ופתיחת חשבון בנק ביוון. ה-AFM נדרש לכל פעולה פיננסית ומשפטית – כולל תשלום מס העברה, חתימה אצל הנוטריון, תשלומי מס שנתיים ופתיחת חשבון בנק. ללא מספר זה לא ניתן לסיים עסקה, לרשום נכס או לשלם מסים. ניתן להנפיק AFM דרך משרד המס המקומי או באמצעות ייפוי כוח לעורך הדין.

חשבון הבנק היווני נדרש להעברת כספי הרכישה (על מנת לעמוד בדרישות נגד הלבנת הון), לתשלומי מס שוטפים ולקבלת הכנסות משכירות. בנקים כמו Alpha Bank ו-Eurobank מציעים שירותים ייעודיים לרוכשים זרים. חשוב לדעת שפתיחת חשבון הפכה למורכבת יותר עקב כללי AML מחמירים, וחובה להציג מקורות הון שקופים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו מתאמים עבור המשקיעים שלנו את כל הפרוצדורה הבירוקרטית – מהנפקת ה-AFM ועד פתיחת חשבון הבנק. בדרך כלל ניתן להשלים את שני השלבים בביקור אחד באתונה, או אפילו מרחוק באמצעות ייפוי כוח.

3. האם מיניתם עורך דין עצמאי שמתמחה בנדל"ן ביוון?

ביוון, עורך הדין ממלא תפקיד מרכזי בתהליך הרכישה – הרבה מעבר למה שמקובל בישראל. עורך הדין אחראי על בדיקת הבעלות, ניקיון המשפטי של הנכס, ניסוח החוזה, ייצוג מול הנוטריון והגשת המסמכים לרשם המקרקעין. הנוטריון ביוון הוא נציג המדינה והוא זה שחותם על העסקה, אך העורך דין שלכם הוא זה שמבצע את הבדיקות המעמיקות. שכר טרחת עורך דין נדל"ן ביוון נע בין 1% ל-2% מערך העסקה, ובמקרים רבים ניתן לתת לעורך הדין ייפוי כוח כך שלא תצטרכו להיות נוכחים פיזית ביוון בכל שלבי התהליך. חשוב שעורך הדין יהיה עצמאי ולא קשור למוכר או למתווך, כדי למנוע ניגוד עניינים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אל תסתמכו על העורך דין של המוכר או של היזם. אנחנו עובדים עם עורכי דין יוונים שמתמחים בעסקאות עבור רוכשים זרים ומדברים אנגלית ברמה גבוהה. חשוב לנו שהמשקיע ירגיש שיש לו גב משפטי מלא – ולכן הליווי המשפטי הוא חלק בלתי נפרד מהשירות שלנו.

4. האם ווידאתם שאין חובות עבר ומסים שלא שולמו על הנכס?

וודאו שאין חובות ארנונה (TAP), ועד בית (Common Expenses) או חובות מס ENFIA שעלולים לעבור אליכם כרוכשים. ביוון, חובות מס רשומים על הנכס עלולים להיחסם לביצוע עסקאות – אי תשלום מס ENFIA מונע קבלת "אישור מס" (Tax Clearance), הנדרש לכל פעולה משפטית ולכל העברת בעלות. עורך הדין שלכם צריך לבדוק מול רשויות המס שהנכס נקי מכל חוב לפני שאתם מתקדמים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בשנת 2026, המערכת מסונכרנת אוטומטית עם חשבון הבנק ביוון. הקנסות מצטברים במהירות, ולכן בדיקה יסודית של חובות עבר היא קריטית עוד לפני שלב המשא ומתן על המחיר.

בדיקות הנדסיות ותכנוניות – חריגות בנייה הן עניין של כסף

5. האם הנכס תואם את תוכניות הבנייה וייעוד הקרקע?

ביוון, בנייה לא חוקית או תוספות שלא קיבלו היתר הן תופעה רחבה, במיוחד בנכסים ישנים שנבנו לפני שנות ה-90. מדובר במרפסות שנסגרו, קומות שנוספו או שינויי ייעוד שלא אושרו. נכס שמכיל חריגות בנייה עלול לגרום לעיכוב בהעברת הבעלות, לקנסות כספיים ואף לסירוב של הנוטריון לאשר את העסקה. המוכר חייב לספק תעודת תאימות מהנדסית (Building Compliance Certificate) ויש להצליב אותה עם תוכניות הבנייה המקוריות שמופקדות ברשות המקומית. אם יש חריגות, הן חייבות לעבור תהליך "לגליזציה" לפני המכירה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בביתא נדל"ן אנחנו מפעילים צוות הנדסי באתונה שמבצע בדיקות פיזיות לכל נכס לפני שאנחנו מאשרים אותו למשקיעים. בשנה האחרונה נפסלו כ-30% מהנכסים שנבדקו – ברובם בגלל חריגות בנייה שלא דווחו.

6. האם ביצעתם בדיקת מצב פיזי מקצועית של הנכס?

בדיקת מצב פיזי (Due Diligence טכני) היא הכרחית, במיוחד בנכסי יד שנייה שמהווים את רוב העסקאות ביוון. דו"ח מהנדס אזרחי הוא מסמך חובה ב-2026 – המהנדס בודק אם שטח הדירה בפועל תואם לתוכניות המאושרות בעירייה, את מצב מערכות החשמל והאינסטלציה, חיי הגג, רטיבות ובעיות תשתית. במיוחד באתונה, תשתיות האינסטלציה והחשמל בבניינים משנות ה-60 וה-70 דורשות בדיקה יסודית כדי למנוע הוצאות בלתי צפויות של עשרות אלפי אירו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בשנת 2026, עלויות השיפוץ ביוון עלו בכ-15% עקב מחסור בכוח אדם מקצועי. וודאו שאתם מקבלים הצעת מחיר קבלנית מפורטת לפני סגירת מחיר הרכישה, ולא אחריה. בפרויקטים שלנו באתונה, אנחנו בודקים כל מערכת – מהיסודות ועד הגג – ומציעים למשקיעים מוצר מוכן שעבר בקרת איכות מלאה.

7. מה דירוג האנרגיה של הנכס ואיך הוא משפיע על המס השנתי?

תעודת אנרגיה (PEA) היא מסמך חובה בכל עסקת נדל"ן ביוון. דירוג האנרגיה של הנכס משפיע ישירות על גובה מס הרכוש השנתי (ENFIA) – נכסים עם דירוג אנרגטי נמוך ישלמו מס גבוה יותר. בנוסף, דירוג אנרגטי טוב מגדיל את ערך הנכס ואת האטרקטיביות שלו להשכרה, במיוחד לשוכרים אירופיים שמודעים לעלויות האנרגיה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: נכס עם דירוג אנרגטי נמוך (D ומטה) לא רק ישלם יותר מס ENFIA – הוא גם ידרוש השקעה משמעותית בשדרוג בידוד, חלונות ומערכות חימום. חשבו את העלות הזו בתוך מחיר הרכישה הכולל.

היבטים פיננסיים ומיסויים – הכסף הוא מה שקובע רווחיות

8. מהן עלויות הסגירה האמיתיות מעבר למחיר הדירה?

אחת ההפתעות הנפוצות בקרב משקיעים ישראלים שקונים דירה ביוון לראשונה היא סך עלויות הסגירה. מעבר למחיר הרכישה עצמו, יש לחשב מס העברת בעלות, שכר טרחת נוטריון, דמי רישום ברשם המקרקעין, שכר טרחת עורך דין ועמלת מתווך. סך הכל, עלויות הסגירה נעות בטווח של 7%-10% מערך הרכישה.

הערות על דירה של 200,000 אירו שיעור סוג עלות
חל על נכסי יד שנייה 6,180 אירו 3.09% מס העברת בעלות (FMA)
חובה בכל עסקה 2,000-4,000 אירו 1%-2% שכר טרחת נוטריון
לרישום הנכס בקדסטר 1,000 אירו 0.5% דמי רישום בטאבו
מומלץ מאוד – עו"ד עצמאי 2,000-4,000 אירו 1%-2% שכר טרחת עורך דין
אם רלוונטי 4,000-6,000 אירו 2%-3% עמלת תיווך (כולל מע"מ)
לא כולל עמלת תיווך 14,000-20,000 אירו 7%-10% סה"כ עלויות סגירה

חשוב לציין שמע"מ על נכסים חדשים (24%) מושעה עד סוף 2026, מה שהופך רכישת דירות חדשות (off-plan) לאטרקטיביות במיוחד בתקופה הנוכחית. בנוסף, מס רווח הון (15%) מושעה אף הוא עד סוף 2026 – חלון הזדמנויות משמעותי למשקיעים שמתכננים לקנות ולמכור בטווח הבינוני.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו תמיד מכינים למשקיעים שלנו טבלת עלויות מפורטת שכוללת את כל הרכיבים – כולל פריטים שרבים מתעלמים מהם כמו תרגום מסמכים, ייפוי כוח נוטריוני ועלות הוצאת מספר מס יווני (AFM). המטרה: אפס הפתעות.

9. האם הנכס עומד בדרישות תוכנית ויזת הזהב (Golden Visa)?

אם אחד המניעים שלכם לרכישה הוא קבלת אשרת תושבות אירופית, חשוב להבין שהכללים השתנו משמעותית בספטמבר 2024. מערכת הספים החדשה ל-2026 מבוססת על אזורים גיאוגרפיים ודורשת נכס בודד של לפחות 120 מ"ר (למעט במסלולים מיוחדים).

תנאים אזורים סכום מינימום רמה
נכס בודד, מינימום 120 מ"ר אתונה, סלוניקי, כרתים, איים גדולים 800,000 אירו Tier 1
נכס בודד, מינימום 120 מ"ר שאר אזורי יוון 400,000 אירו Tier 2
השלמת הסבה לפני הגשה כל יוון – הסבה ממסחרי למגורים 250,000 אירו Tier 3
שיקום/שחזור מלא כל יוון – בניינים היסטוריים 250,000 אירו Tier 4

נקודה חשובה: נכסי Golden Visa אינם יכולים לשמש להשכרה לטווח קצר (כגון Airbnb). הפרת כלל זה עלולה לגרור קנס של 50,000 אירו וביטול אשרת התושבות. יש לוודא מראש שהנכס עומד בכל הקריטריונים ושהשימוש המתוכנן שלכם תואם את הדרישות.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו רואים שמשקיעים ישראלים רבים מתלבטים בין רכישה שמוגדרת כ-Golden Visa לבין רכישה שמיועדת לתשואה שוטפת. אלו שתי אסטרטגיות שונות עם השלכות שונות. חשוב לקבל ייעוץ ממוקד לפני שבוחרים נתיב.

10. האם הבנתם את מבנה המיסוי השנתי על נכס ביוון?

כל בעל נכס ביוון חייב בתשלום מס ENFIA שנתי – מס אחיד על נכסי מקרקעין שמחושב על פי ערך הנכס, מיקומו (Zone Value), גודלו, קומה וגילו. המס מושת מדי שנה על סמך הבעלות ב-1 בינואר, ולכן תזמון הרכישה יכול להשפיע על חבות המס בשנה הראשונה. המס משולם ב-12 תשלומים חודשיים שווים. בנוסף, יש לקחת בחשבון מס עירייה (TAP) שנגבה דרך חשבון החשמל בשיעור של 0.025%-0.035% מערך הנכס.

אם סך שווי הנכסים שלכם ביוון עולה על 200,000 אירו, חלה תוספת מס ENFIA משלימה בשיעור של 0.1%-1.15% על הסכום שמעל הסף. חדשות טובות: ביטוח הנכס מפני אסונות טבע (רעידת אדמה, שריפה, הצפה) מקנה הנחה של 20% ב-ENFIA לנכסים ששוויים עד 500,000 אירו. בנוסף, ביישובים קטנים (מתחת ל-1,500 תושבים) קיימות הנחות של 50% על ה-ENFIA החל מ-2026.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו ממליצים לכל משקיע להגיש טופס E9 (הצהרת נכסים) מיד לאחר הרכישה ולהסדיר את תשלום ה-ENFIA בתשלומים חודשיים. אנחנו מסייעים למשקיעים שלנו גם בפתיחת תיק מס יווני וגם בניהול השוטף מול רשויות המס.

11. האם לקחתם בחשבון את אמנת המס בין ישראל ליוון?

ישראל ויוון חתומות על אמנה למניעת כפל מס, שמשמעותה שמשקיעים ישראלים יכולים לקזז מס ששולם ביוון מחבות המס בישראל. זהו יתרון משמעותי שמפחית את העלות האפקטיבית של ההשקעה. נכון ל-2026, מס רווח הון על מכירת נכסים ביוון מושעה עד 31 בדצמבר 2026 – המשמעות היא שמשקיעים שמוכרים נכסים בתקופה זו לא ישלמו מס רווח הון ביוון (15%), אם כי ייתכן שיהיו חייבים בדיווח ותשלום מס בישראל. חשוב להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר את שני הדינים כדי לתכנן את מבנה ההשקעה בצורה אופטימלית.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו מקשרים את המשקיעים שלנו עם רואי חשבון שמתמחים בעסקאות חוצות גבולות ישראל-יוון, כדי להבטיח שהמבנה הפיננסי של ההשקעה ינצל את כל ההטבות האפשריות.

פוטנציאל השכרה וניהול שוטף – מכאן מגיעה ההכנסה הפסיבית

12. מה פוטנציאל ההשכרה של הנכס ומהו שוק היעד?

לא כל דירה ביוון מתאימה להשכרה, ולא כל סוג השכרה מתאים לכל אזור. לפני שקונים, חשוב להבין מי קהל היעד (תיירים, סטודנטים, מקומיים, נוודים דיגיטליים), מה התשואה הצפויה ומהן המגבלות הרגולטוריות. באזורים מסוימים במרכז אתונה ישנן הגבלות חדשות על מספר ימי השכירות הקצרה או איסור על רישיונות חדשים. יש לבדוק זאת ברשות המיסים היוונית (AADE) ולהירשם במערכת ה-AMA.

סוג שכירות עיקרי צפי עליית ערך שנתית תשואה שנתית ברוטו מחיר ממוצע למ"ר (אירו) אזור
טווח ארוך + קצר 6%-8% 4%-6% 2,750-3,200 מרכז אתונה
טווח ארוך 5%-7% 3%-5% 3,000-5,000 ריביירה האתונאית
טווח ארוך + סטודנטים 8%-10% 4%-5% 2,300-2,600 סלוניקי
עונתי – טווח קצר 4%-7% 4.8%-5.4% 2,100-2,400 פיראוס
עונתי – טווח קצר 5%-8% 5%-8% 5,000-10,000+ איים (מיקונוס, סנטוריני)

נתונים מבוססים על דוחות בנק יוון (Bank of Greece) ופרסומי ELSTAT לסיכום 2025 ותחזיות 2026.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו ממקמים את הפרויקטים שלנו באזורים באתונה שיש בהם עוגנים חשובים – אוניברסיטאות, תחנות מטרו, מרכזי תעסוקה – שמבטיחים ביקוש קבוע לשכירות לאורך כל השנה, ולא רק בעונת התיירות.

13. האם בדקתם את מצב התשתיות, הסביבה ותוכניות הפיתוח העתידיות?

לא כל נכס ביוון מחובר כראוי לרשתות מים, חשמל וביוב – במיוחד בנכסים על איים או באזורים כפריים. חשוב לבדוק את נגישות הנכס: האם יש כביש גישה חוקי? האם יש חנייה? האם הנכס נגיש בתחבורה ציבורית? לא פחות חשוב להבין מה מתוכנן באזור בשנים הקרובות. פרויקט תחבורתי חדש, פיתוח אזור מסחרי או שינוי ייעוד קרקע יכולים להשפיע דרמטית על ערך הנכס – לטוב ולרע. כדאי לבדוק ברשות המקומית אילו תוכניות פיתוח מאושרות או בתהליך אישור.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: כחברה שפועלת בשטח באתונה עם צוות מקומי, אנחנו עוקבים באופן שוטף אחרי תוכניות פיתוח ותשתיות חדשות. בשנים האחרונות זיהינו שכונות שעברו טרנספורמציה מלאה בזכות קווי מטרו חדשים – והמשקיעים שנכנסו בזמן נהנו מעליית ערך משמעותית. דירה שנמצאת בהליכה של 5-10 דקות מתחנת מטרו שווה משמעותית יותר.

14. האם בדקתם מגבלות רכישה באזורי גבול ואיים?

אזרחים שאינם שייכים לאיחוד האירופי – כולל ישראלים – עלולים להידרש לאישור מיוחד ממשרד ההגנה היווני בעת רכישת נכסים באזורי גבול או באיים מסוימים במזרח הים האגאי (כגון אזור תרקיה). הגבלה זו נובעת משיקולי ביטחון לאומי ועלולה להאריך את תהליך הרכישה בשבועות ואף חודשים. לפני שמתחילים לחפש נכס, חשוב לוודא שהאזור המבוקש פתוח לרכישה על ידי אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: כל הפרויקטים שלנו ממוקמים באזורים שאין בהם שום מגבלה על רכישה לזרים. אנחנו בוחרים מיקומים באתונה ובסביבתה שמשלבים נגישות, ביקוש גבוה ופוטנציאל השבחה – בלי סיבוכים בירוקרטיים מיותרים.

15. האם יש לכם תוכנית ניהול לנכס לאחר הרכישה?

רכישת נכס ביוון היא רק ההתחלה. ניהול שוטף של הנכס מרחוק – כולל תחזוקה, השכרה, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות ודיווח מס – מחייב גורם מקומי אמין. משקיעים שמנסים לנהל נכס ביוון מישראל ללא ליווי מקצועי נתקלים לא פעם בבעיות: דיירים שלא משלמים, תקלות שלא מטופלות או חבויות מס שמצטברות. חברת ניהול נכסים מקצועית תטפל בכל ההיבטים השוטפים ותאפשר לכם ליהנות מהתשואה בלי כאב הראש של ניהול יומיומי. עלויות הניהול ביוון נעות בין 8% ל-12% מהכנסות השכירות לטווח ארוך, ובין 15% ל-25% עבור שכירות קצרת טווח (Airbnb).

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: ביתא נדל"ן מספקת מעטפת שירותים מלאה שכוללת ניהול שוטף של הנכס, טיפול בהשכרה, תחזוקה מקצועית ולמעוניינים גם מכירה בעיתוי האופטימלי. עם 15 עובדים במשרד באתונה ומעל 450 משקיעים מלווים, אנחנו יודעים מה צריך כדי שהנכס שלכם ייצור ערך לאורך זמן.

סיכום – 15 הבדיקות שיחסכו לכם טעויות יקרות

רכישת דירה ביוון בשנת 2026 היא הזדמנות אמיתית – אבל רק למי שניגש אליה עם הידע והכלים הנכונים. השוק כבר אינו זול כפי שהיה, אך הוא מציע יציבות אירופית, מערכת מס שמעודדת רכישות עד סוף השנה וביקוש קשיח למגורים ולתיירות. עליות מחירים שנתיות של 8%-10% באתונה, השעיית מס רווח הון עד סוף 2026, הורדת מדרגות מס על הכנסות משכירות והשעיית מע"מ על בנייה חדשה – כולם יוצרים חלון הזדמנויות שנסגר בקצב.

הצ'קליסט שהצגנו כאן מסכם את 15 הנקודות הקריטיות שכל משקיע ישראלי חייב לבדוק לפני שהוא חותם על חוזה ביוון. מבדיקת הבעלות ברשם המקרקעין, דרך הבנת מבנה המיסוי והתאמה לתוכנית ויזת הזהב, ועד לתכנון ניהול הנכס לאחר הרכישה – כל שלב דורש תשומת לב מקצועית. ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה בעייתית הוא לרוב לא עניין של מזל, אלא של הכנה נכונה. בעוד שהיוונים אומרים "Siga Siga" (לאט לאט), בכל הנוגע לבדיקות משפטיות והנדסיות אתם צריכים לפעול מהר וביסודיות.

בביתא נדל"ן, אנחנו לא מתווכים – אנחנו יזמים שפועלים בשטח באתונה, עם צוות מקצועי שכולל מהנדסים, אדריכלים ועורכי דין. אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר לשיחת ייעוץ ראשונית ולבדוק איך אפשר להפוך את ההשקעה ביוון להחלטה הכלכלית הטובה ביותר שעשיתם.

מקורות רשמיים

Ktimatologio – רשם המקרקעין היווני: https://www.ktimatologio.gr
AADE – רשות ההכנסות העצמאית היוונית (מידע על AFM ומסים): https://www.aade.gr
Bank of Greece – הבנק המרכזי של יוון (נתוני נדל"ן וריביות): https://www.bankofgreece.gr
ELSTAT – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של יוון: https://www.statistics.gr
Global Property Guide – נתוני מיסוי ועלויות עסקה ביוון: https://www.globalpropertyguide.com/europe/greece
Ministry of Migration and Asylum – מידע על תוכנית ויזת הזהב: https://migration.gov.gr

שאלות ותשובות נפוצות

כמה זמן לוקח תהליך רכישת דירה ביוון מתחילתו ועד סופו?

בממוצע 3-6 חודשים מרגע בחירת הנכס ועד לרישום הבעלות.

  • הנפקת AFM ופתיחת חשבון בנק: 1-2 שבועות

  • בדיקות משפטיות והנדסיות: 2-4 שבועות

  • חתימה אצל הנוטריון: מתואמת לאחר השלמת הבדיקות

  • רישום ברשם המקרקעין: 1-4 שבועות נוספות

  • עם ליווי מקצועי ניתן לקצר משמעותית את לוחות הזמנים

האם משקיע ישראלי יכול לקנות נכס ביוון ללא הגעה פיזית למדינה?

כן, ניתן לבצע את כל התהליך מרחוק באמצעות ייפוי כוח (Power of Attorney).

  • ניתן לחתום על ייפוי כוח אצל נוטריון בישראל או בשגרירות יוון

  • עורך הדין היווני שלכם יכול לחתום בשמכם על חוזה המכר

  • פתיחת חשבון בנק וקבלת מספר AFM ניתנים לביצוע על ידי מיופה כוח

  • מומלץ מאוד להגיע לפחות לביקור אחד כדי לראות את הנכס בעיניים

  • לתהליך Golden Visa יש שלב אחד שמחייב נוכחות פיזית (ביומטריה)

האם ניתן עדיין לקבל Golden Visa ב-250,000 אירו ב-2026?

כן, אבל רק במסלולים ספציפיים מאוד.

  • ניתן להשקיע 250,000 אירו בנכס מסחרי שעובר הסבה למגורים (Conversion)

  • ניתן להשקיע סכום זה בשיקום מבנים לשימור (Listed Buildings)

  • במסלולים אלו אין מגבלת שטח של 120 מ"ר כפי שקיים במסלול הרגיל

מה ההבדל בין רכישת דירה חדשה לדירת יד שנייה ביוון מבחינת מיסוי?

ההבדל המרכזי הוא בסוג המס בעת הרכישה: מס העברה לעומת מע"מ.

  • דירה יד שנייה: מס העברת בעלות (FMA) בשיעור 3.09% מערך הנכס

  • דירה חדשה: בדרך כלל חל מע"מ בשיעור 24%, אך הוא מושעה עד סוף 2026

  • בתקופה הנוכחית, רכישת דירה חדשה חוסכת את המע"מ – יתרון של עשרות אלפי אירו

  • דירות חדשות אינן דורשות בדיקת שרשרת בעלויות מורכבת

האם מותר להשכיר דירת Golden Visa ב-Airbnb?

לא. החל מ-2024, נכסים שנרכשו לצורך Golden Visa אסורים להשכרה לטווח קצר.

  • האיסור חל על השכרה מסוג Airbnb, Booking וכל פלטפורמה דומה

  • הפרה עלולה לגרור קנס של 50,000 אירו וביטול אשרת התושבות

  • השכרה לטווח ארוך (שנתית) מותרת ברוב המקרים

  • משקיעים שמעוניינים בהשכרה לטווח קצר צריכים לשקול רכישה שלא במסגרת Golden Visa

כמה עולה לתחזק דירה ביוון על בסיס שנתי?

עלויות התחזוקה השנתיות נעות בין 1,500 ל-5,000 אירו בהתאם לנכס ולמיקום.

  • מס ENFIA שנתי: משתנה לפי מיקום, גודל וערך הנכס

  • מס עירייה (TAP): 0.025%-0.035% מערך הנכס, נגבה דרך חשבון החשמל

  • דמי ועד בית: בבנייני דירות, 50-200 אירו לחודש

  • ביטוח נכס: 200-500 אירו בשנה (מומלץ, ומקנה הנחת ENFIA)

  • שירותי ניהול נכס (אם רלוונטי): 8%-12% מהכנסות השכירות

מהם הסיכונים העיקריים ברכישת נכס ביוון שמשקיעים ישראלים צריכים להכיר?

הסיכונים המרכזיים קשורים לבעיות משפטיות, טכניות ורגולטוריות – וכולם ניתנים לניטרול באמצעות ליווי מקצועי.

  • בעלות לא ברורה או מחלוקות ירושה על הנכס

  • חריגות בנייה שלא דווחו ועלולות למנוע העברת בעלות

  • שינויים ברגולציה של השכרות לטווח קצר

  • קדסטר לא מעודכן באזורים מסוימים

  • תשלום מחיר מופרז בגלל חוסר היכרות עם השוק המקומי

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך להשקעות נדל"ן באתונה

השקעות בהשכרה קצרה באתונה

המדריך למיסוי נדל"ן ביוון

תשואות והשוואות נדל"ן ביוון

מדריך העלויות ביוון

 

קצת על כותב המאמר

הראל רבינס

שותף ומייסד

גדל בנופי המדבר של מושב צופר בערבה, כיום חי באתונה עם אשתו ובנו. עם שבע שנות ניסיון בניהול פרויקטים וקריירה צבאית כלוחם ומפקד, הראל מביא לביתא נדל"ן שילוב של דיוק הנדסי וראייה יצירתית. מומחה בתחומי התכנון, ההנדסה והפיקוח, המאפשרים לו לזהות את הפוטנציאל האדריכלי בבניינים ישנים. כמנהל הפן ההנדסי בחברה, הוא מופקד על תרגום החזון לפרקטיקה – מהתכנון הראשוני ועד הגימור הסופי.

עוד כתבות

מה המצב של שוק הנדל"ן היווני כתוצאה ממשבר הקורונה?

מחירי דירות ותשואות על דירה ביוון 2026

מפת המטרו של אתונה – איך היא משפיעה על ערכי הנכסים?

קרא כתבות נוספות מהבלוג שלנו