המסע לרכישת דירה ביוון ב-15 צעדים

שלב א' - בדיקות משפטיות ורישומיות

שבוע 1-4 | הבסיס לכל עסקה בטוחה

1

בדיקת בעלות ברשם המקרקעין (Ktimatologio)

בדיקת שרשרת בעלויות 20 שנה אחורה, איתור שעבודים, עיקולים ותביעות צד ג'

2

הנפקת מספר מס יווני (AFM) ופתיחת חשבון בנק

תנאי סף לכל פעולה משפטית ופיננסית - ניתן לביצוע מרחוק עם ייפוי כוח

3

מינוי עורך דין עצמאי המתמחה בנדל"ן ביוון

עו"ד בלתי תלוי שמבצע Due Diligence מלא - שכ"ט 1%-2% מערך העסקה

4

בדיקת חובות עבר ומסים שלא שולמו

ארנונה (TAP), ועד בית, חובות ENFIA - חובות רשומים חוסמים העברת בעלות

שלב ב' - בדיקות הנדסיות ותכנוניות

שבוע 2-6 | חריגות בנייה = כסף שנעלם

5

בדיקת תאימות לתוכניות בנייה וייעוד קרקע

תעודת תאימות מהנדסית מול תוכניות מקוריות - כ-30% מהנכסים נפסלים בשלב זה

6

בדיקת מצב פיזי מקצועית ע"י מהנדס אזרחי

מערכות חשמל, אינסטלציה, גג, רטיבות - עלויות שיפוץ עלו 15% ב-2026

7

בדיקת דירוג אנרגיה (PEA) והשפעתו על מיסוי

דירוג אנרגטי נמוך = מס ENFIA גבוה יותר + עלות שדרוג בידוד וחלונות

שלב ג' - היבטים פיננסיים ומיסויים

שבוע 3-8 | הכסף הוא מה שקובע רווחיות

8

חישוב עלויות סגירה מלאות (7%-10% מערך הנכס)

מס רכישה 3.09% + נוטריון + עו"ד + רישום + תיווך - אפס הפתעות

9

בדיקת התאמה לתוכנית Golden Visa

4 מסלולים: 800K/400K/250K הסבה/250K שימור - נכס בודד מינימום 120 מ"ר

10

הבנת מבנה המיסוי השנתי (ENFIA + TAP)

מס שנתי לפי מיקום, גודל וגיל + הנחות 20%-50% לביטוח וליישובים קטנים

11

ניצול אמנת מס ישראל-יוון והטבות 2026

פטור ממס שבח + השעיית מע"מ על בנייה חדשה - תקפים עד 31.12.2026

שלב ד' - השכרה וניהול שוטף

שבוע 6-12+ | מכאן מגיעה ההכנסה הפסיבית

12

בדיקת פוטנציאל השכרה וזיהוי שוק היעד

תיירים/סטודנטים/מקומיים + הגבלות Airbnb באזורים מסוימים + רישום AMA

13

בדיקת תשתיות, סביבה ותוכניות פיתוח עתידיות

קרבה למטרו, תחבורה ציבורית + פרויקטים שמשפיעים על ערך הנכס

14

בדיקת מגבלות רכישה באזורי גבול ואיים

אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי - ייתכן צורך באישור משרד ההגנה

15

בניית תוכנית ניהול לנכס לאחר הרכישה

חברת ניהול מקומית (8%-25% מהשכירות) + תחזוקה + דיווח מס שוטף

המסע לרכישת דירה ביווןב-15 צעדים