רכישת נכס ביוון לצורכי השכרה לתיירים נשמעת כמו חלום: מחירים נגישים, תיירות בשיא של מעל 32 מיליון תיירים בשנה, תשואות דו-ספרתיות וחוקי מיסוי נוחים יחסית. אבל המציאות, כמו שביתא נדל"ן פוגשת אותה בשטח, מורכבת בהרבה. משקיעים רבים נכנסים לשוק היווני בלי להבין לעומק את הרגולציה המשתנה, את ההבדלים העצומים בין אזורים, ואת הפער בין תשואה "על הנייר" לרווח אמיתי בפועל. קנסות של עד €50,000, הגבלות על מספר ימי ההשכרה, ודרישות בטיחות חדשות שנכנסו לתוקף באוקטובר 2025 – כל אלה יכולים להפוך חלום לסיוט אם לא מתכוננים נכון. במאמר הזה נעשה סדר: מה באמת צריך לדעת על השכרת נכס ביוון לתיירים, איפה ההזדמנויות – ואיפה הסיכונים שביתא נדל"ן עוזרת ללקוחותיה להימנע מהם.

נקודות מפתח

• שוק ההשכרה הקצרה ביוון נשען על תיירות שיא (36 מיליון תיירים ב-2024, הכנסות של 21.7 מיליארד אירו)

• חובת רישום: כל נכס להשכרה קצרה חייב מספר רישום AMA מרשות המיסים היוונית (AADE)

• הגבלת ימים: עד 90 ימי השכרה בשנה לנכס, באיים קטנים עד 60 יום בלבד

• תשואה ברוטו גבוהה (6%-12%) ≠ רווח נטו (נמוך ב-30%-40% לאחר הוצאות)

• מיסוי: מדרגות מס בין 15%-45% על הכנסות שכירות + היטל אקלים של €0.50-€10 ללילה

• Golden Visa: נכסים שנרכשו במסגרת התוכנית אסורים להשכרה קצרה (קנס €50,000)

• ניהול מקצועי הוא תנאי להצלחה – מעלה תפוסה ב-10%-20%

מה הופך את יוון ליעד כל כך אטרקטיבי להשכרת נכסים לתיירים?

יוון היא אחת ממעצמות התיירות של אירופה, עם מגמת צמיחה עקבית גם אחרי הקורונה. ב-2024 ביקרו ביוון 36 מיליון תיירים בינלאומיים – שיא היסטורי – שהניבו הכנסות של כ-21.7 מיליארד אירו (עלייה של 9.8% בתיירים ו-5.4% בהכנסות לעומת 2023).
(מקור: INSETE – המכון לתיירות של יוון, insete.gr/statistics)

הביקוש להשכרות קצרות דרך Airbnb ו-Booking.com גדל במיוחד בערים מרכזיות ובאזורי תיירות. נכון לאוגוסט 2025, פועלים ביוון כ-247,000 נכסי השכרה קצרה – שיא היסטורי – עם מעל מיליון מיטות זמינות. עלייה של כ-20% לעומת 2024.
(מקור: INSETE Intelligence, insete.gr)

טיפ מהשטח: הביקוש גדל – אבל לא בכל מקום באותה מידה. בוחנים ביקוש תיירותי לאורך כל השנה, לא רק בעונה. עדיף נכס קטן במיקום חזק מנכס גדול באזור חלש.

האם כל נכס ביוון מתאים להשכרה לתיירים?

חד משמעית: לא. קיימות מגבלות אזוריות, עירוניות ובנייניות. ערים מרכזיות מגבילות ריבוי דירות תיירות, חלק מהבניינים אוסרים השכרה קצרת טווח, וייתכנו דרישות ייעוד ושימוש ספציפיות.

טעויות נפוצות של משקיעים

1. רכישת נכס זול באזור בלי ביקוש אמיתי

2. התעלמות ממגבלות רישוי עירוניות

3. חישוב תשואה ללא הוצאות ניהול ומיסוי

אזורים מובילים להשכרה קצרת-טווח ביוון (2024-2025)

• אתונה – מרכז, פסירי, קולונאקי (שימו לב: איסור רישום חדש במחוזות 1-3 ב-2025)

• סלוניקי – מרכז העיר

• כרתים – אזורי תיירות (חאניה, הרקליון)

• איים: סנטוריני, מיקונוס, פארוס, רודוס (עם רגולציה מחמירה והגבלת 60 יום)

טיפ מהשטח: בדיקת רגולציה לפני רכישה – לא אחרי. אנו רואים משקיעים שנאלצים לעצור פעילות רק כי לא בדקו את ההיתרים מראש. המיקום קובע יותר מהמחיר, ולעיתים גם יותר מהגודל.

כמה באמת מרוויחים מהשכרת נכס ביוון לתיירים?

פוטנציאל ההכנסה משתנה דרמטית לפי מיקום. להלן נתונים מעודכנים מספטמבר 2024 עד אוגוסט 2025:

(מקור: Airbtics & AirDNA, נתונים מספטמבר 2024 עד אוגוסט 2025, airbtics.com, airdna.co)

מה הדרישות החוקיות להשכרת נכס לתיירים ביוון?

יוון הידקה משמעותית את הפיקוח על השכרות תיירותיות. החל מינואר 2024 (חוק 5073/2023) וחיזוק נוסף באוקטובר 2025 (חוק 5170/2025).
(מקור: רשות המיסים היוונית AADE, aade.gr)

רישום במרשם הנכסים (AMA)

• חובה להירשם במערכת AADE ולקבל מספר רישום ייחודי

• מספר AMA חייב להופיע בכל פרסום ומודעה של הנכס

• חובת דיווח חודשי על הכנסות עד ה-20 לחודש שלאחר יציאת האורח

• השכרה ללא מספר AMA גוררת קנס של לפחות €5,000

דרישות בטיחות ואיכות (מאוקטובר 2025)

• אישור חשמלאי מוסמך על תקינות המערכת החשמלית

• מטפי כיבוי אש ועמידה בתקני בטיחות אש

• ביטוח אחריות צד שלישי מחברת ביטוח יוונית מורשית (רשימה באתר בנק יוון)

• תאורה ואוורור טבעיים מספקים

• הנכס חייב להיות מסווג כ"שימוש עיקרי" – מחסנים וחניונים אינם כשירים

הגבלות על היקף ההשכרה

• יחיד רשאי להשכיר עד 2 נכסים בלבד להשכרה קצרה

• מקסימום 90 ימים בשנה לנכס ברוב האזורים

• באיים קטנים (פחות מ-10,000 תושבים): מקסימום 60 ימים בשנה

• 3+ נכסים = חובת התאגדות כחברה, ניהול ספרים ומע"מ 13%

איסורים מיוחדים

• מרכז אתונה (2025): איסור רישום נכסים חדשים במחוזות 1, 2 ו-3 – קנס €20,000-€40,000

• נכסי Golden Visa: איסור מוחלט על השכרה קצרה (חוק 5100/2024) – קנס €50,000 + ביטול אשרה

איך מחושב המס על הכנסות מהשכרה קצרה ביוון?

המיסוי על הכנסות שכירות ביוון מתבצע במדרגות פרוגרסיביות. משקיעים ישראלים חייבים במס ביוון על הכנסות מנכסים יווניים (קיים הסכם למניעת כפל מס בין המדינות):

(מקור: KPMG Greece, kpmg.com/gr)

שינוי צפוי: מינואר 2026 תיכנס מדרגת ביניים של 25% על הכנסות בין €12,001-€24,000. בנוסף: מס עירוני של 0.5% מסך ההכנסות, וניתן לנכות 5% מההכנסה ברוטו כניכוי פחת.

היטל אקלים (Climate Crisis Resilience Tax)

(מקור: חוק 5073/2023, רשות המיסים היוונית AADE)

האם כדאי לנהל נכס תיירותי ביוון באופן עצמאי?

ברוב המקרים – ניהול עצמאי פוגע ברווחיות. תמחור לא אופטימלי מקטין הכנסות, תגובה איטית לאורחים פוגעת בדירוגים, וטיפול בתקלות מרחוק מסובך ויקר.

ניהול מקצועי מקומי

• מעלה תפוסה ב-10%-20%

• משפר דירוגים ומשיכת אורחים

• מקטין תקלות והפסדים

• עלות: 15%-25% מההכנסות

טיפ מהשטח: ניהול מקומי מקצועי הוא תנאי להצלחה, לא מותרות. ליווי מקומי חוסך טעויות יקרות. שמרו על תיעוד מלא – הצהרות להזמנות חייבות להיות מוגשות עד ה-20 לכל חודש. איחור גורר קנס של €100.

האם השכרה לתיירים ביוון מתאימה לכל סוג משקיע?

לא, זו השקעה רווחית – אך לא לכל אופי.

מתאימה למשקיעים שמבינים:

• תנודתיות בהכנסות (עונתיות)

• רגולציה משתנה ודינמית

• חשיבות של ניהול אקטיבי ומעורבות

פחות מתאימה למי שמחפש:

• יציבות מוחלטת בהכנסה

• השקעה "שגר ושכח" ללא מעורבות

טיפ מהשטח: אם Golden Visa מעניין אתכם – זכרו שלא תוכלו להשכיר את הנכס לטווח קצר. תכננו מראש: השכרה לטווח ארוך או שימוש עצמי בלבד.

סיכום: האם כדאי להשכיר נכס לתיירים ביוון ב-2025?

שוק ההשכרות לטווח קצר ביוון עובר טרנספורמציה משמעותית. מצד אחד, הרגולציה מחמירה, הדרישות מתרבות והקנסות גבוהים. מצד שני, יוון נותרת אחת מהיעדים התיירותיים החזקים ביותר בעולם עם ביקוש גובר – 36 מיליון תיירים בשנה והכנסות של מעל 21.7 מיליארד אירו.עבור משקיעים ישראלים, ההזדמנות עדיין קיימת – אך דורשת הבנה מעמיקה של הרגולציה המקומית ותכנון נכון. תשואות נטו של 4%-7% הן ריאליסטיות ביעדים המובילים, בתנאי שפועלים בצורה חוקית ומקצועית.

הצעד הבא שלכם: אם אתם שוקלים להשקיע בנכס ביוון למטרת השכרה לתיירים, צרו קשר עם צוות ביתא נדל"ן לייעוץ מקצועי. אנחנו מכירים את השטח, מבינים את הרגולציה ומלווים משקיעים ישראלים בכל שלבי התהליך – מזיהוי הנכס ועד לניהול ההשכרה.

שאלות נפוצות

האם כל אזרח ישראלי יכול להשכיר נכס ביוון לתיירים?

כן, אך רק בכפוף לרישוי, מיסוי ודיווח כחוק.

• חובה להוציא מספר מס יווני (AFM)

• הנכס חייב ברישום במאגר ההשכרות הממשלתי (AMA)

• קיימת חובת דיווח תקופתית על ההכנסות לרשויות המס

כמה מס אשלם על הכנסות מהשכרה קצרה ביוון?

המס מחושב במדרגות: 15% עד €12,000, 35% עד €35,000, ו-45% מעל.

• ניתן לנכות 5% מההכנסה ברוטו כניכוי פחת

• בנוסף יש היטל אקלים (€0.50-€10 ללילה) ומס עירוני (0.5%)

• הסכם מס בין ישראל ליוון מונע כפל מס

האם אפשר להשכיר נכס Golden Visa בפלטפורמת Airbnb?

לא, חוק 5100/2024 אוסר באופן מוחלט השכרה קצרה על נכסי Golden Visa.

• הפרה גוררת קנס של €50,000 וביטול אשרת השהייה

• האיסור חל גם על השכרה מזדמנת או עונתית

• מותרת רק השכרה לטווח ארוך (מעל שנה) או שימוש עצמי

מה הקנסות על הפרת תקנות ההשכרה הקצרה ביוון?

הקנסות נעים בין €5,000 ל-€50,000 תלוי בסוג ההפרה.

• השכרה ללא מספר AMA: קנס מינימלי €5,000

• אי עמידה בדרישות בטיחות: €5,000-€20,000

• רישום נכס חדש במרכז אתונה ב-2025: €20,000-€40,000

• הפרת איסור Golden Visa: €50,000 + ביטול אשרה

כמה ימים בשנה אפשר להשכיר נכס בהשכרה קצרה ביוון?

עד 90 ימים בשנה ברוב האזורים, ועד 60 ימים באיים קטנים.

• ההגבלה חלה על נכסים של יחידים (עד 2 נכסים)

• איים קטנים = פחות מ-10,000 תושבים

• חברות (3+ נכסים) אינן מוגבלות במספר הימים אך משלמות מע"מ

איך בוחרים אזור נכון להשכרת נכס ביוון לתיירים?

המיקום קובע יותר מהמחיר – ולעיתים גם יותר מהגודל.

• בוחנים ביקוש תיירותי לאורך כל השנה, לא רק בעונה

• בודקים נתוני תפוסה אמיתיים ולא הבטחות

• נותנים עדיפות לנגישות, תחבורה ואטרקציות

• ניסיון מקומי בשטח עושה את ההבדל בין הצלחה לכישלון

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

שכונות להשקעה באתונה

מחירי דירות ביוון

האם המחירים באתונה עוד יעלו?