משקיעים ישראלים רבים מוצאים את עצמם בצומת: האם להשקיע באתונה או בדובאי? שתי המדינות מציעות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, אך השוק, הרגולציה והתשואות שונים באופן מהותי. במאמר זה נבצע השוואה מקיפה המבוססת על נתונים ממקורות רשמיים וניסיון מצטבר של ביתא נדל"ן בשוק היווני, לצד ניתוח מעמיק של שוק האמירויות.

נקודות מפתח

• מחירי כניסה נמוכים באתונה: דירה באתונה עולה 40%-50% פחות מנכס דומה בדובאי
• תשואה נטו דומה עם הון נמוך יותר: 4.5%-5.5% באתונה לעומת 3.5%-4.5% בדובאי (אחרי כל ההוצאות)
• שקיפות מיסוי מלאה ביוון: מערכת מיסוי ברורה וצפויה, לעומת מבנה מורכב יותר באמירויות
• שוק משנית גדול אך תחרותי בדובאי: קל יותר למכור בדובאי, אך המחירים תחרותיים ולחוצים
• פוטנציאל עלייה גבוה יותר באתונה: יוון במגמת צמיחה מתמשכת (+17%-31%), דובאי בשיא מחזור (+9%-15%)
• ניהול מקצועי נדרש בשתיהן: חברת ניהול חובה, אבל באתונה העמלות נמוכות יותר (8%-10% מול 15%-20%

למה משקיעים ישראלים שוקלים בין אתונה לדובאי?

בשנים האחרונות, שני יעדים מרכזיים מושכים משקיעי נדל"ן ישראלים: אתונה ודובאי. שתיהן קרובות יחסית (3-4 שעות טיסה), שתיהן מציעות תשואות אטרקטיביות, ושתיהן פתוחות למשקיעים זרים. אבל כשבוחנים את הנתונים לעומק, התמונה משתנה דרמטית.

המשקיע הישראלי הממוצע מחפש:

• תשואה יציבה של 5%-7%
• פוטנציאל עלייה בערך הנכס
• סביבה משפטית יציבה
• כניסה במחיר סביר (לא מעל 2M ₪)
• אפשרות לפזר הון למספר נכסים

השאלה המרכזית: איזו מדינה מציעה את השילוב הטוב ביותר?

במאמר זה נבחן את שני השווקים על בסיס נתונים רשמיים, מחירים אמיתיים ותשואות נטו (לא סיסמאות שיווק). המטרה: לעזור לכם להחליט איפה להשקיע את הכסף שלכם בצורה חכמה.

השוואת מחירי רכישה: כמה באמת עולה נכס?

דובאי – מחירי כניסה גבוהים ועולים

נכון לינואר 2025, מחירי הנדל"ן בדובאי נמצאים ברמות גבוהות היסטורית לאחר עליות של 19.43% ב-2024 ו-20%+ ב-2023.

מחירים ממוצעים בדובאי (2025):

סוג נכס	מחיר ממוצע (דירהם)	מחיר במטרים (למ"ר)	מחיר בשקלים
סטודיו באזור בינוני	900,000	כ-18,000 למ"ר	כ-900,000 ₪
דירת 2 חדרים באזור טוב	1,500,000	כ-18,750 למ"ר	כ-1,500,000 ₪
דירה במרכז (Downtown/Marina)	2,500,000+	כ-22,000+ למ"ר	כ-2,500,000+ ₪

מקור: propertymonitor.com, Bayut Market Report 2025

אתונה – מחירים נמוכים עם פוטנציאל צמיחה

שוק הנדל"ן באתונה נמצא במגמת עלייה מתמשכת (7%-8% ב-2024), אך המחירים עדיין נמוכים משמעותית.

מחירים ממוצעים באתונה (2025):

סוג נכס	מחיר ממוצע (€)	מחיר במטרים (למ"ר)	מחיר בשקלים
דירת 2 חדרים משופצת באזור מבוקש	€150,000-180,000	€2,500-3,000 למ"ר	כ-675,000-810,000 ₪
דירת 3 חדרים במרכז	€200,000-280,000	€2,700-3,200 למ"ר	כ-900,000-1,260,000 ₪
פנטהאוז משודרג באזור פרימיום	€300,000-400,000	€3,500-4,200 למ"ר	כ-1,350,000-1,800,000 ₪

מקור: Bank of Greece, Spitogatos.gr, ניתוח ביתא נדל"ן

המסקנה: באותו תקציב של 1.5 מיליון ₪, תקנו באתונה דירת 3 חדרים משופצת במרכז העיר. בדובאי – דירת 2 חדרים באזור בינוני.

טיפ מהשטח: הפער במחירי הכניסה הוא משמעותי, אבל חשוב להבין שהוא משקף גם הבדל בשוק: דובאי היא שוק "בשל" עם מחירים שכבר משקפים את הביקוש. אתונה עדיין בתחילת מחזור הצמיחה.

עלויות רכישה והוצאות שוטפות: מה באמת תשלמו?

עלויות רכישה

דובאי:

• מס רכישה (DLD fee): 4% משווי הנכס
• דמי נאמן (Trustee): 2,000-4,000 דירהם
• דמי DEWA (חשמל ומים): 4,000 דירהם
• סה"כ: כ-4.5%-5%

אתונה:

• מס רכישה: 3.09% (נכסים ישנים), מע"מ 24% (נכסים חדשים, מושהה עד סוף 2025)
• עורך דין: כ-1%-1.5%
• נוטריון ורישום: כ-0.5%
• סה"כ: כ-4.5%-5% (נכסים ישנים)

הוצאות שוטפות – הפער המשמעותי

דובאי:

• Service Charges: 5,000-10,000 דירהם/שנה (תלוי בפרויקט)
• District Cooling: 3,000-5,000 דירהם/שנה (בפרויקטים מסוימים)
• עמלת ניהול להשכרה: 15%-20%
• מס על הכנסה משכירות: 5%
• סה"כ הוצאות שנתיות: כ-12%-18% מההכנסות

אתונה:

• דמי ועד בית: €300-800/שנה
• ENFIA (מס רכוש): €200-600/שנה
• עמלת ניהול: 8%-10%
• מס הכנסה משכירות: 15% (עד €12,000), 35% (מעל)
• סה"כ הוצאות שנתיות: כ-10%-15% מההכנסות

טיפ מהשטח: העלויות התפעוליות בדובאי גבוהות משמעותית מהמוצהר. Service Charges יכולים לעלות באופן דרמטי בפרויקטים חדשים, וב-District Cooling אתם משלמים גם בחודשים שאינכם משתמשים. באתונה, ההוצאות צפויות ויציבות יותר.

תשואה נטו: מה באמת נכנס לכיס?

למה חשוב לחשב תשואה נטו?

רוב החברות מדברות על תשואה ברוטו – המספר היפה שמופיע בשיווק. אבל התשואה האמיתית שלכם היא נטו – אחרי שכל ההוצאות משולמות. וכאן ההפתעות מתחילות.

דובאי – תשואה מוצהרת גבוהה, נטו נמוכה משמעותית

דוגמה: דירת 2 חדרים, 80 מ"ר, באזור טוב

סעיף	סכום (דירהם)	סכום (₪)
מחיר רכישה	1,500,000	1,500,000
שכירות שנתית (ברוטו)	110,000	110,000
תשואה ברוטו	7.3%	7.3%
הוצאות שנתיות:
Service Charges	-8,000	-8,000
District Cooling	-4,000	-4,000
עמלת ניהול (18%)	-19,800	-19,800
מס הכנסה (5%)	-5,500	-5,500
תיקונים שוטפים	-3,000	-3,000
סה"כ הוצאות	-40,300	-40,300
הכנסה נטו	69,700	69,700
תשואה נטו	4.6%	4.6%

הפער בין ברוטו לנטו: 7.3% → 4.6% (ירידה של 37%!)

אתונה – תשואה יציבה עם הוצאות שקופות

דוגמה: דירת 2 חדרים, 75 מ"ר, בשכונה מבוקשת

סעיף	סכום (€)	סכום (₪)
מחיר רכישה	150,000	675,000
שכירות שנתית (ברוטו)	10,200 (€850/חודש)	45,900
תשואה ברוטו	6.8%	6.8%
הוצאות שנתיות:
דמי ועד	-500	-2,250
ENFIA	-400	-1,800
עמלת ניהול (8%)	-816	-3,672
מס הכנסה (15%)	-1,530	-6,885
תיקונים שוטפים	-400	-1,800
סה"כ הוצאות	-3,646	-16,407
הכנסה נטו	6,554	29,493
תשואה נטו	4.4%	4.4%

הפער בין ברוטו לנטו: 6.8% → 4.4% (ירידה של 35%)

אבל רגע – בואו נסתכל על התמונה המלאה

פרמטר	דובאי	אתונה	מי מנצח?
מחיר רכישה	1,500,000 ₪	675,000 ₪	✅ אתונה (55% זול יותר)
תשואה נטו	4.6%	4.4%	≈ שווה
הכנסה נטו שנתית	69,700 ₪	29,493 ₪	דובאי (אבל…)
תשואה על 1.5M ₪	69,700 ₪ (נכס אחד)	65,540 ₪ (2 נכסים!)	✅ אתונה
פוטנציאל עלייה (3 שנים)	+9%-15%	+17%-23%	✅ אתונה
רווח פוטנציאלי (3 שנים)	135K-225K ₪	229K-311K ₪	✅ אתונה
פיזור סיכון	נכס אחד	2-3 נכסים	✅ אתונה

המסקנה המפתיעה:

עם אותו הון של 1.5M ₪:

• בדובאי: תקנו נכס אחד, תשואה של 69,700 ₪/שנה, פוטנציאל עלייה של 135K-225K ₪
• באתונה: תקנו 2 נכסים, תשואה של 65,540 ₪/שנה (כמעט זהה!), פוטנציאל עלייה של 229K-311K ₪

פיזור הסיכון + פוטנציאל העלייה הגבוה יותר = אתונה מנצחת.

טיפ מהשטח: אל תסתכלו רק על התשואה השנתית. המשקיע שקנה דירה באתונה ב-2021 ב-€130K, היום יכול למכור אותה ב-€170K (+30%) ובנוסף קיבל 4.5% תשואה כל שנה. בדובאי, מי שקנה באותה תקופה ראה עלייה, אבל מי שקונה היום (בשיא) – הסיכוי לעוד 30% עלייה נמוך משמעותית.

מקור חישובים: Bank of Greece Housing Market Report, Dubai Land Department Transaction Data 2024, ניתוח ביתא נדל"ן

---

פוטנציאל עלייה: היכן המחירים צפויים לעלות?

התמונה המלאה: מה קרה למחירים בשנים האחרונות?

לפני שנסביר לאן המחירים הולכים, חשוב להבין מאיפה הם באים.

דובאי – מחזור ספקולטיבי קלאסי:

• 2020-2021: ירידות קלות (קורונה)
• 2022: התחלת עליה (+15%)
• 2023: זינוק (+20%)
• 2024: המשך זינוק (+20%)
• סה"כ עלייה 2022-2024: כ-60%

זה מחזור ספקולטיבי טיפוסי – עליות דרמטיות שמושכות משקיעים, שיוצרות ביקוש נוסף, שמעלה עוד יותר את המחירים. הבעיה: כשההיצע מגיע (41,000 יחידות ב-2025), המחירים מתייצבים או יורדים.

אתונה – התאוששות כלכלית איטית ויציבה:

 

הסיפור בגרף מספר הכל:

תקופת המשבר והתחתית (2018-2019):

• 2018: €1,900 למ"ר – זו הייתה התחתית. יוון עברה משבר חוב, אבטלה של 27%, ובנקים שלא נתנו משכנתאות
• 2019: €2,034 למ"ר (+7%) – התחלת התאוששות איטית

שלב ההתאוששות (2020-2021):

• 2020: €2,132 למ"ר (+4.8%) – קורונה האטה אבל לא עצרה
• 2021: €2,283 למ"ר (+7.1%) – הכלכלה חוזרת, משקיעים חוזרים

שלב ההאצה (2022-2023):

• 2022: €2,555 למ"ר (+11.9%) – בום אמיתי מתחיל
• 2023: €2,908 למ"ר (+13.8%) – שיא העלייה, משקיעים זרים מגלים את אתונה

שלב הבשלות (2024-2027):

• 2024: €2,941 למ"ר (+1.1%) – שוק מתייצב, צמיחה בריאה
• תחזית 2025: €3,089 למ"ר (+5.0%)
• תחזית 2026: €3,194 למ"ר (+3.4%)
• תחזית 2027: €3,303 למ"ר (+3.4%)

המספרים שחשוב להבין:

• סה"כ עלייה 2018-2024: +55% (€1,041 למ"ר)
• תחזית עלייה 2024-2027: +12.3% (€362 למ"ר)
• עלייה כוללת 2018-2027: +73.8% (€1,403 למ"ר)

אבל הנקודה הקריטית ביותר: מחירי השיא ב-2008 היו כ-€3,800-4,000 למ"ר. המחירים הנוכחיים (€2,941) עדיין 25%-30% מתחת לשיא.

מה זה אומר? אתונה עדיין לא "יקרה מדי". יש מרחב צמיחה משמעותי לפני שהשוק יגיע לרמות של "בועה".

מקור: Bank of Greece Housing Market Report, Spitogatos Market Data, Indomio Forecast, ניתוח ביתא נדל"ן

טיפ מהשטח: שימו לב לקו הירוק בגרף (התחזית). זו לא ספקולציה שלנו – זו הממוצע של 3 מקורות רשמיים: Bank of Greece, EBA ו-Indomio. כשבנק מרכזי אומר שהמחירים יעלו – הוא לא מנסה למכור לכם דירה.

טיפ מהשטח: בדובאי, משקיעים קונים כי המחירים עולים. באתונה, משקיעים קונים כי הם רוצים להתגורר או להשכיר. זה ההבדל בין ספקולציה להתאוששות אמיתית.

דובאי – שוק בשיא מחזור

מגמות 2024 (נתונים רשמיים):

• מחירי מכירה למגורים: +20% (הגיעו ל-AED 1,597 למ"ר)
• מחירי שכירות: +19%
• 168,407 יחידות מגורים נמכרו ב-2024 (+42% לעומת 2023)
• 41,000 יחידות חדשות צפויות להסתיים ב-2025
• היצע חדש: 25,143 יחידות הושלמו ב-2024

הבעיה המרכזית: ספקולציה נמוכה (מתחת ל-20%), אך היצע עצום נכנס לשוק. מעל 41,000 יחידות חדשות בשנה הקרובה יוצרות לחץ פוטנציאלי על המחירים.

תחזית 2025-2027: התייצבות עם עליות מתונות של 3%-5%

מקור: Dubai Land Department, Dubai Statistics Centre 2024

אתונה – שוק בעיצומו של מחזור צמיחה

מגמות 2024 (נתונים רשמיים):

• מחירי נדל"ן עירוני ביוון: +10.76% (רבעון 10 ברציפות של צמיחה דו-ספרתית)
• מחירים באתונה: +7.7% ברבעון השלישי 2024
• סלוניקי (השוק השני): +12.1%
• 28,694 חוזי העברת נכסים ב-2024 (+15.8%)
• 9,000+ עסקאות ברבעון השני 2025 באתונה, 40% מהן משקיעים זרים
• תיירות שוברת שיאים: 40.7 מיליון מבקרים ב-2024 (+12.8%), הכנסות של €21.6 מיליארד

הגורם המכריע: המחירים הנוכחיים עדיין 25%-30% מתחת לרמות טרום המשבר (2008). זה אומר שיש מרווח משמעותי לצמיחה נוספת.

תחזית 2025-2027: עליות של 6%-7% ב-2025, 4%-5% ב-2026, 3%-4% ב-2027

גורמי תמיכה:

• תשתיות: 8.5 מיליארד יורו עד 2027
• ביקוש מגוון: 52% יוונים (קונים מקומיים!), 18% ישראלים, 22% אירופאים
• מחסור בהיצע: פער של 40%-66% בין היצע לביקוש במרכז העיר
• כלכלה חזקה: GDP צמח ב-2.3% ב-2024, אבטלה ירדה ל-9.8%

עליות צפויות לפי אזורים (2025-2027):

אזור	עלייה צפויה
מרכז אתונה	+17%-19%
מערב אתונה	+21%-23%
דרום אתונה (אליניקו)	+28%-31%
צפון אתונה	+13%-15%

מקור: Bank of Greece, Ελληνική Στατιστική Αρχή (ELSTAT), ניתוח ביתא נדל"ן

טיפ מהשטח: ההבדל המכריע – בדובאי המחירים כבר עלו ב-40%+ בשנתיים האחרונות והיצע חדש מציף את השוק. באתונה, המחירים עדיין מתחת לפוטנציאל והביקוש המקומי (52% יוונים) מייצר יציבות אמיתית. זו לא ספקולציה – זו התאוששות כלכלית.

מיסוי ורגולציה: איפה השקיפות גבוהה יותר?

דובאי – "אפס מיסים" עם ניואנסים

המיסוי המוצהר:

• מס הכנסה אישי: 0%
• מס רווח הון: 0%
• מס שבח: 0%

המציאות:

• מס על הכנסה משכירות: 5%
• מס חברות (מיוני 2023): 9% על רווחים מעל 375,000 דירהם
• VAT: 5% על רוב השירותים
• Service Charges: לא מס, אבל מרגיש כמו אחד

רגולציה:

• מערכת RERA: רגולציה מוקפדת, אך משתנה
• רישוי airbnb: הגבלות באזורים מסוימים
• חוזים סטנדרטיים: לא ניתנים לשינוי

אתונה – שקיפות מלאה עם מיסוי ברור

המיסוי:

• מס רכישה: 3.09% (נכסים ישנים)
• מס הכנסה משכירות: 15% (עד €12,000), 35% (מעל)
• מס רכוש (ENFIA): €200-600/שנה (תלוי בערך)
• VAT: 24% (נכסים חדשים, מושהה עד סוף 2025)

רגולציה:

• מערכת AADE: רישום חובה לכל נכס להשכרה
• מספר נכס (MAA): נדרש לכל השכרה קצרה
• דיווח: תוך 48 שעות מעזיבת אורח
• אמנת מס עם ישראל: קיימת (מונעת כפל מס)

טיפ מהשטח: השקיפות המלאה של המערכת היוונית מאפשרת לכם לדעת בדיוק מה תשלמו. בדובאי, למרות ה"אפס מיסים", ההוצאות בפועל יכולות להפתיע. דוגמה מהשטח: Service Charges שהיו 6K דירהם בשנה הראשונה קפצו ל-9K בשנה השלישית (עלייה של 50%!). באתונה, דמי הועד יציבים ולא משתנים באופן דרמטי.

טיפ נוסף מהשטח: עבדו עם רואה חשבון מקומי בשתי המדינות. באתונה, רואה חשבון עולה €600-800/שנה ומטפל בכל הדיווחים. בדובאי, השירותים המקבילים עולים כ-3,000-5,000 דירהם/שנה.

גולדן ויזה: האם זה שיקול אמיתי?

דובאי

ויזת תושב (3 שנים):

• השקעה מינימלית: 750,000 דירהם (750,000 ₪)
• דרישות: בעלות על נכס, רישום בעירייה
• יתרונות: גישה לשירותי בריאות, חינוך, פתיחת עסק

ויזת זהב (10 שנים):

• השקעה מינימלית: 2,000,000 דירהם (2,000,000 ₪)
• דרישות: בעלות על נכס בשווי גבוה
• יתרונות: אותם יתרונות + אורך טווח

החסרונות:

• גישה רק לאמירויות, לא לאירופה
• מס אישי אפס, אך חיים יקרים
• אין אזרחות אוטומטית

אתונה

גולדן ויזה (5 שנים, מתחדשת):

• השקעה מינימלית: €250,000 (אזורים כפריים), €400,000-€800,000 (ערים מרכזיות)
• דרישות: בעלות על נכס, ללא דרישת שהייה מינימלית
• יתרונות: גישה לכל מדינות ה-EU (שנגן), חינוך ובריאות אירופאיים

היתרונות:

• גישה ל-27 מדינות EU
• אזרחות אפשרית לאחר 7 שנים
• חינוך ובריאות בסטנדרט אירופאי

טיפ מהשטח: רוב המשקיעים הישראלים לא באמת עוברים לגור. הגולדן ויזה היא בונוס, לא הסיבה המרכזית. אם אתם כן שוקלים מעבר – אתונה מציעה גישה לאירופה, דובאי מציעה מס אישי אפס.

ניהול מרחוק: איפה קל יותר?

דובאי

יתרונות:

• חברות ניהול רבות עם ניסיון בתיירות
• מערכות דיגיטליות מתקדמות
• שוק משנית גדול = נזילות גבוהה

חסרונות:

• עמלות ניהול גבוהות: 15%-20%
• Service Charges משתנים ולא צפויים
• תלות בתיירות = עונתיות

אתונה

יתרונות:

• עמלות ניהול נמוכות: 8%-10%
• הוצאות שוטפות צפויות ויציבות
• שוק שכירות מגוון (תיירים + מקומיים)

חסרונות:

• דורש חברת ניהול מקצועית שמכירה את השוק המקומי
• בירוקרטיה יוונית (אם כי עם ליווי נכון – תהליך פשוט)
• נזילות נמוכה יותר מדובאי

טיפ מהשטח: בשתי המדינות חובה לעבוד עם חברת ניהול מקצועית. ההבדל הוא שבאתונה, עם החברה הנכונה (כמו ביתא), אתם מקבלים ליווי מקצה לקצה בעלות נמוכה יותר. בדובאי, החברות מקצועיות אך יקרות יותר.

סיפור אמיתי: מה קרה למשקיע שבחר אתונה ולמשקיע שבחר דובאי

דן – קנה בדובאי במרץ 2023

ההשקעה:

• דירת 2 חדרים ב-Dubai Marina
• מחיר: 1.45M דירהם (1.45M ₪)
• תשואה מוצהרת: 7%

מה שקרה בפועל:

• Service Charges עלו ב-25% בשנה השנייה (מ-7K ל-8.75K דירהם)
• הדירה הייתה ריקה 2 חודשים (קשיים למצוא שוכר)
• District Cooling: 4.5K דירהם/שנה (לא היה מודע לעלות הזו)
• תשואה נטו בפועל: 3.8% (לא 7%!)

אבל:

• הנכס עלה בערכו ב-15% (כ-217K ₪)
• אם ימכור היום – רווח של כ-217K ₪ תוך שנתיים

המסקנה של דן: "התשואה השוטפת לא הייתה מה שציפיתי, אבל עליית הערך הצילה את ההשקעה. השאלה אם זה ימשיך."

רונית – קנתה באתונה ביוני 2022

ההשקעה:

• דירת 2 חדרים בפנגראטי (מרכז אתונה)
• מחיר: €140,000 (כ-630K ₪ באותה תקופה)
• תשואה מוצהרת: 5.5%

מה שקרה בפועל:

• הדירה מושכרת ללא הפסקה (רשימת המתנה של שוכרים!)
• הוצאות תחזוקה נמוכות (€400/שנה)
• תשואה נטו בפועל: 5.2% (קרוב למוצהר!)
• הנכס עלה בערכו ל-€175,000 (+25% = כ-157K ₪)

בנוסף: רונית השקיעה רק 630K ₪ (לא 1.45M), כך שיש לה עוד 820K ₪ פנויים

המסקנה של רונית: "אני ישנה טוב בלילה. הכסף נכנס כל חודש, אין הפתעות, והדירה כבר שווה הרבה יותר. אני שוקלת לקנות עוד אחת."

טיפ מהשטח: שני המשקיעים הרוויחו, אבל רונית ישנה יותר טוב. למה? כי ההשקעה שלה לא תלויה ב"המשך הבום" – היא תלויה בזה שאנשים צריכים מקום לגור באתונה. וזה לא הולך לאף מקום.

סיכונים: מה יכול להשתבש?

דובאי

סיכונים עיקריים:

1. היצע מטורף: עשרות אלפי יחידות חדשות עלולות להציף את השוק
2. תלות בתיירות: 80% מהקונים זרים = רגישות לזעזועים גיאו-פוליטיים
3. רגולציה משתנה: הגבלות חדשות על airbnb, שינויי מיסוי
4. מערכת משפט: לא מערבית, פחות צפויה למשקיע ישראלי

תרחיש גרוע: מלחמה אזורית → ירידה בתיירות → ירידה בביקוש → ירידת מחירים של 20%-30%

אתונה

סיכונים עיקריים:

1. משבר כלכלי אירופאי: יוון רגישה למצב הכלכלי ב-EU
2. שינויי מיסוי: ממשלה יכולה להעלות מסים
3. בירוקרטיה: תהליכים איטיים יכולים לעכב עסקאות
4. תלות בתיירות: אם כי פחות מדובאי (52% מהקונים מקומיים)

תרחיש גרוע: משבר חוב נוסף ב-EU → ירידה בביקוש → ירידת מחירים של 15%-20%

ההבדל המהותי:

• דובאי: סיכון גבוה, תשואה גבוהה (כשזה עובד)
• אתונה: סיכון מתון, תשואה יציבה (עם פוטנציאל השבחה)

טיפ מהשטח: בשתי המדינות, פיזור הוא המפתח. אל תשימו את כל ההון בנכס אחד. באתונה, עם מחירי הכניסה הנמוכים, קל יותר לפזר.

מימון: איפה קל יותר לקבל משכנתה?

דובאי

אפשרויות מימון:

• משכנתה עד 50% מערך הנכס (לזרים)
• ריבית: 5%-6%
• תהליך: 10-14 ימים
• דרישות: הכנסות מוכחות, דרכון, ביקור בסניף

החסרונות:

• לא כל הבנקים עובדים עם זרים
• תהליך מסורבל יחסית
• עמלות גבוהות

אתונה

אפשרויות מימון:

• כרגע אין משכנתאות זמינות למשקיעים זרים (הבנקים היווניים מתאוששים מהמשבר)
• אפשר למשוך משכנתה מישראל ולהעביר את הכסף
• היתרון: מחירי כניסה נמוכים = פחות צורך במינוף

טיפ מהשטח: היעדר משכנתאות ביוון נראה כחיסרון, אך למעשה מחיר הכניסה הנמוך מפצה על כך. בנוסף, מימון מישראל יכול להיות יתרון (שליטה מלאה, ללא תלות בבנק זר).

סיכום: למה אתונה היא ההשקעה החכמה יותר למשקיע הישראלי

אחרי ניתוח מקיף של שני השווקים, התמונה ברורה:

דובאי – שוק בשיא עם סיכונים משמעותיים

מה שעובד בדובאי:

• תשתיות מתקדמות
• תהליכים מהירים
• תדמית יוקרתית

מה שפחות עובד:

• מחירים שכבר עלו ב-40%+ בשנתיים האחרונות
• 41,000 יחידות חדשות נכנסות לשוק ב-2025 (לחץ על המחירים)
• 80% מהקונים זרים = תלות מסוכנת
• תשואה נטו של 3.5%-4.5% (אחרי כל ההוצאות האמיתיות)
• הוצאות תפעול גבוהות שלא תמיד מוצהרות

אתונה – שוק בעיצומו של צמיחה בריאה

למה אתונה עדיפה:

1. מחירים עדיין נמוכים: 25%-30% מתחת לרמות 2008 = פוטנציאל משמעותי
2. ביקוש מקומי אמיתי: 52% מהקונים יוונים (לא ספקולציה)
3. תשואה דומה בהון נמוך: 4.3%-5.5% על 720K ₪ לעומת 3.5%-4.5% על 1.5M ₪
4. פוטנציאל צמיחה: עליות של 17%-31% צפויות עד 2027 (לפי אזור)
5. יציבות: חלק ממדינת EU עם מערכת משפט מערבית
6. תיירות שוברת שיאים: 40.7M מבקרים ב-2024, €21.6B הכנסות
7. כלכלה חזקה: GDP +2.3%, אבטלה ירדה ל-9.8%
8. גולדן ויזה: גישה לכל ה-EU, לא רק למדינה אחת

הנתון המכריע: במחקר של Bank of Greece, התשואה הממוצעת על נדל"ן באתונה (4.99%) גבוהה מהתשואה בדובאי כשמחשבים את כל ההוצאות האמיתיות. ובנוסף – אתם משקיעים כמעט מחצית מההון.

מנסיוננו בביתא נדל"ן:

• לקוחות שקנו ב-2020-2021: עלייה של 25%-35% בערך הנכס
• תשואות שכירות: 5%-7% (יציבות גם בתקופות משבר)
• הביקוש המקומי (52% יוונים) = שוק שלא קורס

אתונה היא הבחירה הברורה.

דובאי מתאימה למי שמחפש תדמית ומוכן לשלם עליה. אתונה מתאימה למי שמחפש השקעה שעובדת.

רוצים לשמוע עוד?

בביתא נדל״ן אנחנו לא סתם חברה שמשווקת דירות מישראל. אנחנו גרים באתונה. אנחנו עובדים בשטח. אנחנו מכירים כל רחוב, כל שכונה, כל בניין.

אם תרצו, ניקח אתכם לסיור בשטח. נראה לכם את הנכסים. נדבר על המספרים האמיתיים. נענה על כל שאלה.

שאלות ותשובות נפוצות

האם דובאי זולה יותר מאתונה להשקעה בנדל"ן?

לא בכלל – דובאי יקרה משמעותית. ההבדל במחירי הכניסה הוא דרמטי:

• אתונה – דירת 2 חדרים משופצת: 675,000-810,000 ₪ (€150K-180K)
• דובאי – דירת 2 חדרים באזור דומה: 1,500,000 ₪
• הפער – דובאי יקרה ב-40%-50% לנכס מקביל
• תשואה דומה – 4.4%-4.6% נטו בשתיהן, אבל באתונה עם הון נמוך יותר
• פיזור – באתונה אפשר לקנות 2 נכסים באותו תקציב של נכס אחד בדובאי

המחיר הנמוך באתונה מאפשר גם פיזור סיכון טוב יותר וגמישות בניהול התיק. לקריאה נוספת: מחירי דירות באתונה: סקירה 2025

---

איזו תשואה נטו טובה יותר – נדל"ן באתונה או בדובאי?

התשובה תלויה אם אתם מסתכלים על תשואה ברוטו או נטו – וההבדל הוא משמעותי:

• תשואה ברוטו – דובאי 7%-9%, אתונה 6%-7%
• תשואה נטו אמיתית – דובאי 3.5%-4.5%, אתונה 4.5%-5.5%
• הוצאות תפעול – בדובאי 12%-18% מההכנסות, באתונה 10%-15%
• עלויות נסתרות – Service Charges בדובאי יכולים לעלות באופן דרמטי
• היתרון האמיתי – באתונה, עם מחיר כניסה נמוך יותר, יש פוטנציאל לפיזור בין 2-3 נכסים

החישוב הנכון הוא תמיד נטו, אחרי כל ההוצאות. לקריאה נוספת: המדריך המלא לקניית דירה ביוון

---

ניהול נכס מרחוק – יוון או דובאי זול יותר?

שתי המדינות דורשות חברת ניהול מקצועית, אבל העלות והשירות שונים:

• עמלות ניהול – אתונה 8%-10%, דובאי 15%-20%
• שקיפות – באתונה הוצאות צפויות, בדובאי הפתעות תכופות
• נגישות – חברות ניהול באתונה נגישות יותר למשקיעים ישראלים
• דיווח – באתונה דוחות ברורים וקבועים, בדובאי תלוי בחברה
• תחזוקה – עלויות תיקונים באתונה נמוכות יותר מדובאי

הבחירה בחברת ניהול נכונה קריטית בשתי המדינות. לקריאה נוספת: למה כדאי להשקיע באתונה?

---

גולדן ויזה יוון או דובאי – איזה תוכנית טובה יותר?

תלוי במטרות שלכם – האם אתם מחפשים גישה לאירופה או מס אפס:

דובאי:

• השקעה מינימלית – 750,000 דירהם (750,000 ₪) לויזת תושב
• יתרון מרכזי – מס הכנסה אישי 0%
• חיסרון – גישה רק לאמירויות, לא לאירופה
• אין אזרחות – לעולם לא תוכלו להפוך לאזרחים

יוון (אתונה):

• השקעה מינימלית – €400,000-€800,000 באתונה
• יתרון מרכזי – גישה חופשית ל-27 מדינות EU
• אזרחות – אפשרית אחרי 7 שנים
• חינוך ובריאות – גישה למערכות אירופאיות

גולדן ויזה יוונית מספקת גמישות גיאוגרפית גדולה בהרבה. לקריאה נוספת: גולדן ויזה: המדריך המלא

---

האם אתונה בטוחה יותר מדובאי למשקיעים?

שתי הערים בטוחות, אבל יש הבדלים חשובים במערכת המשפטית:

• פשיעה – דובאי כמעט אפסית, אתונה נמוכה עם כיסים מסוימים
• מערכת משפט – אתונה: מערכת מערבית, דובאי: מערכת שונה ופחות צפויה
• יציבות פוליטית – יוון חלק מ-EU (יציבות), דובאי יציבה אך תלוית אזור
• שקיפות משפטית – יוון שקופה מאוד, דובאי פחות
• זכויות משקיעים – בשתיהן מוגנות, אבל באתונה תחת חוק אירופאי

ההבדל המרכזי הוא שבאתונה אתם פועלים תחת חוק האיחוד האירופאי. לקריאה נוספת: 9 סיבות טובות למה להשקיע ביוון

---

מה משתלם יותר לטווח ארוך – נדל"ן באתונה או בדובאי?

אתונה מציעה יתרון ברור למשקיע לטווח ארוך. הנה למה:

• פוטנציאל עלייה – אתונה +17%-31% עד 2027, דובאי +9%-15%
• שלב שוק – אתונה במחזור צמיחה, דובאי בשיא מחזור
• ביקוש מקומי – 52% יוונים קונים באתונה (יציבות), 80% זרים בדובאי (סיכון)
• מחירים יחסית לשיא – אתונה 25% מתחת לשיא 2008, דובאי בשיא כרגע
• היצע חדש – 41,000 יחידות בדובאי ב-2025 ילחצו על מחירים

השוק היווני מבוסס על התאוששות כלכלית אמיתית, לא ספקולציה. לקריאה נוספת: שכונות להשקעה באתונה