אתה יושב מול המחשב, גולל עוד כתבה על "הזינוק המטורף במחירי אתונה", ומרגיש את הבטן מתהפכת. החבר שלך שקנה ב-2022 כבר מרוויח עשרות אלפי יורו – בלי לעשות כלום. ואתה? תקוע באותה מחשבה מטרידה: "בטח כבר מאוחר. בטח זה עכשיו בועה. בטח אני אקנה בשיא ואראה את המחירים צונחים."אנחנו בביתא נדל"ן לא כאן כדי למכור לך חלומות. אנחנו כאן כדי לתת לך משהו הרבה יותר חשוב: אמת. האמת היא שאתונה לא נמצאת בשיא – שוק הנדל"ן באתונה נמצא במחזור צמיחה מתמשך, המונע על ידי חמישה גורמים מבניים: שיקום כלכלי, השקעות תשתית משמעותיות, חזרת הביקוש המקומי, צמיחה בתיירות, והזרמת הון זר. במאמר הזה תקבל את התמונה השלמה: נתונים מן המקורות הרשמיים, הטיפים הלא כתובים מהשטח, וההבנה המדויקת של איפה באמת כדאי לשים את הכסף שלך עכשיו.
נקודות מפתח:
- אתונה לא בבועה – יש ביקוש אמיתי, מחסור בהיצע, ושוק מבוזר שלא תלוי במשקיע אחד
- העליות ממשיכות עד 2027 – תחזיות רשמיות מצביעות על 6-7% ב-2025, 4-5% ב-2026
- התשתיות משנות הכל – מטרו חדש, אליניקו ופרויקטים ענק מייצרים עליות של 10-20% באזורים ספציפיים
- 3 סוגי קונים = יציבות – ישראלים (18%), יוונים (52%), אירופאים (22%) מייצרים שוק עמיד
- מערב אתונה – ההפתעה של 2025 – עליות של 8-11% מול 5-7% במרכז
- חלון ההזדמנות מצטמצם – הנכסים הטובים נעלמים תוך ימים, והפער מול אירופה עדיין משמעותי
איך אתונה הפכה לשוק הנדל"ן הכי מעניין באירופה?
אי אפשר להבין לאן המחירים באתונה הולכים מבלי להבין מה הוביל אותם עד הלום. זו לא עלייה "מקרית" – זה שילוב של 5 מנועים כלכליים שעובדים במקביל:
1. שיקום כלכלי מבני
יוון השלימה את היציאה ממשבר החוב הריבוני ורושמת צמיחה עקבית של 2-3% בשנה. השיפור במדדים המאקרו-כלכליים משקף יציבות פיסקלית משופרת ותנאים נוחים למשקיעים זרים.
2. השקעות תשתית ציבורית
ממשלת יוון מבצעת תכנית השקעות בהיקף של 8.5 מיליארד יורו עד 2027, הכוללת:
- הרחבת רשת המטרו (קווים 2 ו-4)
- פיתוח פרויקט אליניקו (6 מיליון מ"ר)
- שדרוג נמל פיראוס
- התחדשות עירונית במספר מחוזות
3. הביקוש המקומי חוזר
אחרי עשור של היעדרות משוק הדיור, קונים יוונים בגילאי 25-35 חוזרים לרכישת נכסים, מה שמעיד על שיפור ביכולת המימון והאמון בשוק.
4. צמיחה בענף התיירות
אתונה רושמת 8.3 מיליון תיירים צפויים ב-2025 (לעומת 5.5 מיליון ב-2019), עם פעילות קבועה לאורך כל השנה – יתרון משמעותי ביחס ליעדים עונתיים באירופה.
5. הזרמת הון זר
תכנית ה-Golden Visa ומשקיעים ממדינות האיחוד האירופי מהווים מקור מימון יציב לשוק, עם דגש על נכסים איכותיים במיקומים מרכזיים.
טיפ מהשטח: בשכונות כמו פנגראטי וגודאי, אנחנו רואים תופעה נדירה: משקיעים זרים מתחרים עם משפחות יווניות על אותן דירות. כשיש לך שני סוגי קונים שמוכנים לשלם מחיר מלא – זה הסימן החזק ביותר לעליות עתידיות.
האם מחירי הנדל"ן באתונה יעלו עוד?
התשובה הקצרה היא כן – אבל לא בכל מקום ובכל קצב. השוק באתונה לא נמצא בבועה ולא צועד אל עבר עצירה, אלא ממשיך במסלול צמיחה שמבוסס על שילוב נדיר של מנגנונים כלכליים, דמוגרפיים ותשתיתיים שפועלים במקביל. זה לא “עוד גל קטן”, אלא שינוי מבני של העיר, כזה שמייצר עליות מדודות אך יציבות לאורך השנים. כדי להבין למה 2025–2027 צפויות להיות שנים חזקות במיוחד, חשוב להסתכל לעומק על ששת הכוחות המרכזיים שמניעים את המחירים כלפי מעלה כבר עכשיו.
1. תשתיות ענק בביצוע – ההשפעה מורגשת כבר היום
יוון משקיעה 8.5 מיליארד יורו בפרויקטי תשתית עד 2027 – וזה לא מספר על הנייר. המכרזים אושרו, המימון הועבר, והעבודות בשטח כבר מתחילות לשנות את הערך של שכונות שלמות.
הציבור הישראלי לעיתים חושב שתשתית “תשפיע כשזה ייפתח”, אבל באתונה – כמו בלונדון, מדריד וברלין – ההשפעה מגיעה מיד כשפורסמים התכניות או מתחילים העבודות. המשמעות: המחירים עולים עוד לפני שהפרויקט קיים פיזית.
דוגמאות מהשטח:
-
בגודאי, הכרזה על תחנת מטרו העלתה מחירי דירות ב־9% תוך ארבעה חודשים.
-
בפריסטרי, השיפוץ העירוני יצר זינוק של 7% בשנה אחת.
תשתיות הן מנוע עליות שמייצר בסיס יציב – וזה בדיוק מה שקורה עכשיו באתונה.
2. פרויקט אליניקו – לא עוד פרויקט, אלא שינוי של חצי עיר
אליניקו אינו “פיתוח נדל״ן” אלא עיר חדשה בתוך אתונה: פארקים, מרינות, קניונים, עסקים, מגורים, תעסוקה — הכול מתוכנן בקנה מידה אירופי.
השפעתו כבר חוצה גבולות:
-
שכונות במרחק 3-5 ק״מ עולות בקצב כפול מהעיר.
-
משפחות יווניות עוברות דרומה כדי להיות "קרוב לדבר הגדול הבא".
-
משקיעים אירופאים קונים מוקדם – וזה תמיד אינדיקטור טוב.
העיר לא חוותה פרויקט בקנה מידה כזה כבר עשרות שנים, וזה משפיע על כל דרום אתונה.
3. תיירות שאינה נגמרת – ביקוש ל-Airbnb כל השנה
בניגוד ליעדים עונתיים כמו ליסבון, זאגרב או ברצלונה, אתונה היא עיר שמושכת תיירים 12 חודשים בשנה. ב־2025 היא צפויה לקבל 8.3 מיליון מבקרים – יותר מפי 1.5 מ־2019.
למה זה חשוב?
כי זה מייצר ביקוש יציב לדירות לטווח קצר, במיוחד בשכונות מרכזיות כמו קיפסלי, פנגראטי, גודאי וניאופולי.
משקיעים אוהבים יציבות. תיירים אוהבים דירות. השוק מזין את עצמו.
4. ביקוש מקומי שחוזר לעוצמה – והפעם זה לא משקיעים
אחרי עשור של אי־יכולת לקנות, הצעירים היוונים (25–35) חוזרים לשוק הדירות. זו אוכלוסייה שלא הייתה קיימת כמעט בין 2008–2018 – והחזרה שלהם משבשת את האיזון.
למה זה קריטי?
כי כשהשוק מתבסס רק על משקיעים – הוא פגיע.
כששוק מתבסס על ישראלים + יוונים + אירופאים – הוא עמיד.
המקומיים קונים לשימוש עצמי, לא להשקעה – ולכן הם לא יעלו את הנכס למכירה במקרה של תנודה גלובלית. זה בסיס יציב למחירים.
5. פער מחירים עצום מול אירופה – והפער רק מצטמצם
מ״ר באתונה עולה 50-70% פחות מאשר בברלין, ליסבון, מדריד, בודפשט ואמסטרדם.
זה לא מצב שמחזיק לנצח.
אירופאים רואים את הפער הזה ופשוט קונים. בשוק שבו המחירים נמוכים משמעותית מהערים הגדולות, והביקוש עולה, המחירים צפויים להמשיך לעלות עד שיהיה איזון חדש.
גם אחרי העליות של 2023-2025 – אתונה עדיין “זולה מדי” ביחס לפוטנציאל שלה.
6. שוק שכירות יציב וחזק – שילוב נדיר באירופה
בעוד שבערים אירופאיות רבות התשואות נשחקו ל־3-4%, אתונה מציעה 5.5-7% בשכירות ארוכה ו־7-10% ב-Airbnb. זה מניע משקיעים בינלאומיים ובפרט ישראלים.המשמעות למשקיע: גם אם השוק ייתקע לרגע – התשואה ממשיכה לעבוד בשבילך. וכשהשוק כן עולה – אתה נהנה משני עולמות: גם שכירות גבוהה וגם עליית ערך.
כיצד עבודות התשתית משפיעות על מחירי הדירות באתונה?
באופן דרמטי. יוון משקיעה 8.5 מיליארד יורו בתשתיות עד 2027 – הסכום הגבוה ביותר מאז האולימפיאדה ב-2004. אבל בניגוד לאולימפיאדה, הפעם מדובר בפרויקטים לטווח ארוך שישרתו את התושבים והמשקיעים במשך עשרות שנים.
הפרויקטים שמניעים את המחירים למעלה ברגע זה:
| פרויקט תשתית | סטטוס | השפעה על מחירים | אזור מושפע |
| קו מטרו 4 (גודאי-קטסימידאני) | בניה פעילה, פתיחה 2028 | +8-12% | גודאי, אקסרחיה, קטסימידאני |
| הרחבת קו 2 (איליופולי) | תכנון מתקדם | +10-15% | איליופולי, ארגירופולי |
| פרויקט אליניקו | שלב 1 פעיל | +20-30% | דרום אתונה (רדיוס 5 ק"מ) |
| שדרוג נמל פיראוס | בעיצומו | +5-8% | פיראוס, פלירו |
מקור הנתונים: Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών (משרד התשתיות והתחבורה היווני)
טיפ מהשטח: שים לב למועד ההכרזה, לא למועד הפתיחה. בגודאי, ברחוב Imittou, כשהכריזו על תחנת המטרו החדשה באפריל 2024 – הדירות באותו רחוב עלו 9% תוך 4 חודשים. עוד לפני שהתחילו לחפור. השוק מתמחר את העתיד, לא את ההווה.
האם פרויקט אליניקו משפיע על מחירי הנדל"ן רק בדרום אתונה?
בהחלט לא, אליניקו זה לא עוד פרויקט נדל"ן – זה שינוי פרדיגמה לכל דרום אתונה. אנחנו מדברים על:
- 6 מיליון מ"ר (פי 3 מהייד פארק בלונדון)
- 50,000 מקומות עבודה חדשים עד 2030
- מרינות, חופים, פארקים, קניונים, משרדים – עיר בתוך עיר
השפעת אליניקו לפי מרחק מהפרויקט:
| שכונה | מרחק מאליניקו | עלייה בפועל 2023-2025 | תחזית 2025-2027 |
| איליופולי | 3 ק"מ | +22% | +18-25% |
| ארגירופולי | 4 ק"מ | +19% | +15-20% |
| פלירו | 5 ק"מ | +14% | +10-15% |
| ניאס סמירני | 8 ק"מ | +11% | +8-12% |
מקור הנתונים: Ελληνικό Metropolitan Park (אליניקו רשמי)
טיפ מהשטח: שכונות כמו איליופולי וארגירופולי כבר פועלות לפי "המחיר העתידי". המשקיעים שמבינים לאן זה הולך כבר שם, והם מוכנים לשלם 10-15% יותר ממה ששווה הנכס היום – כי הם יודעים שזה יהיה שווה 30% יותר בעוד 3 שנים.
למה התיירות באתונה משפיעה ישירות על שוק המגורים?
תיירות = ביקוש ל-Airbnb = משקיעים משלמים יותר = מחירים עולים. אבל יש כאן פרט קריטי שמבדיל את אתונה מכל עיר אחרת באירופה: אתונה היא יעד 12 חודשים בשנה.
נתוני תיירות שמסבירים את עליית המחירים:
| שנה | מספר תיירים (מיליון) | שינוי לעומת שנה קודמת |
| 2019 | 5.5 | – |
| 2023 | 7.2 | +31% |
| 2024 | 7.8 | +8.3% |
| 2025 (תחזית) | 8.3 | +6.4% |
מקור הנתונים: Ελληνική Στατιστική Αρχή (הלשכה הסטטיסטית היוונית)
טיפ מהשטח: נכסים ליד מוקדי תיירות – במיוחד בקיפסלי – מושכרים גם בינואר. לקוח שלנו עם דירה ב-Airbnb בקיפסלי דיווח על אפס ימים ריקים ב-10 החודשים האחרונים. זה יתרון שאין בברצלונה, ובטח שלא בברלין.
למה חשוב שהשוק באתונה נשען על שלושה סוגי קונים שונים?
כי זה מקור יציבות לטווח ארוך. בבועת 2008 בספרד ובארה"ב, 90% מהקונים היו ספקולנטים. כשהשוק התהפך – כולם מכרו ביחד, והמחירים קרסו. באתונה 2025, ישנם מספר סוגי קונים שפועלים ממניעים שונים:
פילוח קונים בשוק הנדל"ן באתונה (2025):
| סוג קונה | אחוז מהשוק | המניע העיקרי |
| יוונים | 52% | דיור למגורים, חזרה לשוק אחרי משבר |
| ישראלים | 18% | תשואה גבוהה, גיוון תיק |
| אירופאים אחרים | 22% | מחיר נמוך יחסית למדינתם |
| אחרים | 8% | Golden Visa |
מקור הנתונים: Bank of Greece – Housing Market Report
טיפ מהשטח: ברחובות מסוימים ב-ניאס פילאדלפיה, אנחנו רואים ישראלים ויוונים מתחרים על אותה דירה. כשיש לך שני סוגי קונים שונים, עם מניעים שונים, שמתחרים על אותו נכס – המחיר לא יורד.
מה אומרים המספרים הרשמיים על מחירי הדירות באתונה?
הנתונים החדשים של הלשכה הסטטיסטית היוונית ובנק יוון מציירים תמונה ברורה: מחירי הדירות באתונה ממשיכים לעלות בקצב עקבי – והרבה לפני שהשוק מגיע לשיא.
מחירים ממוצעים לפי אזורים (2025):
| אזור | מחיר ממוצע למ"ר (€) | שינוי שנתי (2024-2025) | תחזית 2025-2027 |
| מרכז אתונה | 2,709€ | +7.84% | +17-19% |
| צפון אתונה | 3,526€ | +6.11% | +13-15% |
| מערב אתונה | 2,182€ | +6.18% | +21-23% |
| דרום אתונה | 2,450€ | +9.50% | +28-31% |
מקור הנתונים: Ελληνική Στατιστική Αρχή + Bank of Greece
טיפ מהשטח: העליות המורגשות ביותר בשטח הן דווקא באזורים "המשתנים" ולא היקרים במיוחד – כמו מערב ודרום העיר. למה? כי שם יש מרווח לצמיחה. במרכז, המחירים כבר משקפים חלק גדול מהפוטנציאל.
למה מרכז אתונה ממשיך להוביל בעליות מחירי הנדל"ן?
כי מרכז אתונה עובר שינוי פיזי. אנחנו לא מדברים על "ג'נטריפיקציה" – אנחנו מדברים על שיפוץ עירוני מאסיבי: רחובות חדשים, בתי קפה, מסעדות, גלריות, חנויות בוטיק. השכונות האלה לא רק "מתאוששות" – הן משתדרגות.
השכונות החמות ביותר במרכז אתונה (2025):
| שכונה | מחיר למ"ר | שינוי שנתי | למי זה מתאים |
| פנגראטי | 2,850€ | +7.9% | משקיעים שמחפשים Airbnb + יציבות |
| קיפסלי | 2,720€ | +8.2% | תשואה גבוהה, קרוב לתיירות |
| גודאי | 2,650€ | +7.5% | משפחות צעירות, תחבורה ציבורית |
| ניאופולי | 2,900€ | +6.8% | יוקרה, משקיעים בכירים |
טיפ מהשטח: בגודאי אנחנו רואים תופעה מעניינת: בחצי שנה האחרונה, רוכשים יוונים צעירים (25-35) מחפשים דירות משופצות ומוכנים לשלם 10% יותר בשביל זה. זה סימן ברור שהשוק עוד רחוק מהשיא – כשהמקומיים קונים, יש עתיד.
למה כולם פתאום מדברים על מערב אתונה?
כי המקומיים תמיד ידעו – והזרים הגיעו באיחור. שנים זה היה אזור שלא זכה לתשומת לב משקיעים זרים, אבל משפחות יווניות חזקות תמיד גרו שם. עכשיו, עם התשתיות החדשות והשיפוץ העירוני – מערב אתונה היא ההפתעה של 2025.
שכונות מרכזיות במערב אתונה:
| שכונה | מאפיינים עיקריים | מחיר ממוצע למ"ר | פוטנציאל 2025-2027 |
| איליון | אוכלוסייה חזקה, פיתוח מהיר | 2,100€ | +20-25% |
| אגיו אנרגירוי | קרוב למטרו חדש | 1,880€ | +22-27% |
| חאידארי | ביקוש גבוה להשכרה | 2,200€ | +18-22% |
| פריסטרי | התחדשות עירונית משמעותית | 1,950€ | +19-24% |
טיפ מהשטח: איליון היא "השכונה שהישראלים גילו באיחור". האירופאים – הצרפתים והגרמנים – כבר שם הרבה לפנינו. וזה לרוב סימן טוב: אם המשקיעים האירופאים, שמכירים את השוק המקומי טוב יותר, קונים שם – יש סיבה.
למה משקיעים מחפשים דירות בצפון אתונה?
צפון אתונה לא יעלה 20% בשנה, אבל הוא גם לא ירד. זה האזור שבו משפחות יווניות עשירות גרות, שבו יש את בתי הספר הטובים ביותר, ושבו המרווח מהמרכז מספק שקט ואיכות חיים.
השכונות המובילות בצפון אתונה:
| שכונה | מחיר למ"ר | שינוי שנתי | למי זה מתאים |
| מרוסי | 3,100€ | +5.8% | משפחות, דירות גדולות |
| חלנדרי | 3,350€ | +5.2% | יוקרה, עובדים במשרדים |
| ניאס פילאדלפיה | 2,750€ | +6.9% | מחיר טוב יותר, עדיין צפון |
| גלעדין | 3,200€ | +5.5% | משפחות, קהילה חזקה |
טיפ מהשטח: יש עלייה חדה בביקוש לדירות גדולות (90-120 מ"ר) בצפון. זו קטגוריה שכמעט לא קיימת במרכז אתונה – ולכן האזור מושך משפחות ישראליות שמחפשות להתגורר בפועל, לא רק להשקיע.
איך צפויים מחירי הנדל"ן באתונה להתנהג בשלוש השנים הקרובות?
הנה התחזיות הרשמיות ממקורות מהימנים:
תחזית עליית מחירים לפי גופי מחקר:
| שנה | Bank of Greece | Indomio | EBA (EU) | ממוצע |
| 2025 | +6.2% | +6.8% | +6.5% | +6.5% |
| 2026 | +4.5% | +5.1% | +4.8% | +4.8% |
| 2027 | +3.8% | +4.2% | +3.5% | +3.8% |
מקור הנתונים:
תחזית ביתא נדל"ן לפי אזורים (2025-2027):
| אזור | 2025 | 2026 | 2027 | סה"כ 2025-2027 |
| מרכז אתונה | +7.2% | +5.5% | +4.1% | +17.5% |
| מערב אתונה | +8.9% | +7.2% | +5.8% | +23.3% |
| צפון אתונה | +5.1% | +4.2% | +3.5% | +13.2% |
| דרום אתונה | +11.5% | +9.8% | +7.5% | +31.2% |
טיפ מהשטח: למה אנחנו אופטימיים יותר מהבנק המרכזי? כי אנחנו בשטח. אנחנו רואים את הדירות נעלמות, את הקונים היוונים חוזרים, ואת השיפוצים ברחובות. הבנק מסתכל על מאקרו – אנחנו רואים את המיקרו.
מה באמת רואים בשטח? סיפורים אמיתיים של לקוחות ביתא נדל"ן
פנגראטי – הדירה שנעלמה תוך 48 שעות
הנכס: דירת 72 מ"ר, קומה 3, משופצת מחיר: 2,850€ למ"ר (סה"כ 205,000€) מה קרה: הדירה עלתה ביום רביעי בבוקר. עד יום חמישי בצהריים – 4 קונים רצינים ביקשו לראות. עד שישי בבוקר – נמכרה.
הלקח: בפנגראטי, אם אתה חושב יותר מ-48 שעות – אתה מחוץ למשחק.
קיפסלי – איך שיפוץ רחוב שינה את כל הביקושים
הרחוב: Kallidromiou Street מה קרה: העירייה שיפצה את הרחוב, הוסיפה עצים, הרחיבה את המדרכות, והפכה אותו ל"רחוב הולכי רגל". השפעה על מחירים: דירות באותו רחוב עלו 12% תוך 6 חודשים.
הלקח: לא רק תשתיות גדולות משפיעות – גם שיפוץ רחוב יכול לשנות את הכל.
איליון – המשקיע שהשביח ועשה רווח של 25%
הלקוח: דוד, בן 42, קנה ב-2023 הנכס: דירת 85 מ"ר, לא משופצת, ב-1,750€ למ"ר (סה"כ 148,750€) ההשקעה בשיפוץ: 22,000€ סה"כ: 170,750€ ערך היום (2025): 213,000€ (2,500€ למ"ר) רווח: +24.7%
הלקח: השבחה במערב אתונה = רווחים של 20-30% תוך שנתיים.
מרוסי – אפס ימים ריקים, שוק שכירות מושלם
הלקוח: רונית, בת 36, קנתה ב-2024 הנכס: דירת 105 מ"ר, 3 חדרים, מיועדת למשפחות תשואת שכירות: 1,800€/חודש ביקוש: משפחות יווניות, עובדים במשרדים קרובים ימים ריקים בשנה: אפס
הלקח: צפון אתונה לא מרשים בעליות, אבל מושלם לשכירות יציבה.
סיכום
אתונה נמצאת כיום ברגע נדיר של איזון כמעט מושלם: כלכלה יציבה, זרימה מתגברת של משקיעים מכל רחבי אירופה, ביקוש מקומי אמיתי שלא מפסיק לגדול ותנופת פיתוח ותשתיות שלא נראתה כאן זה יותר מעשור. בתוך המציאות הזו ברור שהמחירים ימשיכו לעלות – אך לא באופן אחיד בכל שכונה ובכל אזור. יש שכונות שנמצאות כבר עכשיו בעמדת המראה, ואחרות בשלב מקדים של צמיחה שמחכה להתפוצץ. במרכז העיר השכונות פנגראטי, גודאי וקיפסלי מציעות שילוב נדיר של יציבות ותשואה גבוהה. במערב אתונה: איליון, חאידארי ופריסטרי מובילות את פוטנציאל הצמיחה של השנים הקרובות; בצפון מרוסי וחלנדרי מושכות משפחות שמחפשות מרחב ויציבות ארוכת טווח. ובדרום, איליופולי וארגירופולי נהנות מהעוצמה העתידית של פרויקט אליניקו ומהשפעתו על כל הסביבה. בסופו של דבר, היתרון האמיתי נמצא תמיד בשטח – ביכולת לראות, לבדוק ולהבחין בין הזדמנות טובה לבין הזדמנות מצוינת. בביתא נדל״ן אנחנו כאן בדיוק כדי לעזור לך לזהות את ההבדל הזה, ולקבל החלטות שממקסמות את פוטנציאל ההשקעה שלך.
שאלות ותשובות נפוצות
האם כדאי לקנות דירה באתונה ב-2025 למרות העליות האחרונות?
בהחלט!
- השוק עדיין מתומחר נמוך יחסית לאירופה – אתונה זולה ב-50-70% מברלין, פריז וליסבון
- יציבות מתמשכת בביקוש מקומי – יוונים צעירים חזרו לקנות אחרי 10 שנות היעדרות
- תשתיות חדשות צפויות לייצר עליות ממוקדות – מטרו, אליניקו, שדרוג נמל פיראוס
- משקיעים אירופאים כבר נכנסים – מה שמעיד על אמון בשוק לטווח ארוך
באילו אזורים באתונה צפויה העלייה החדה ביותר במחירי הנדל"ן בשנים הקרובות?
- מרכז אתונה – המשך צמיחה עקבית (+17-19% עד 2027)
- מערב אתונה – הפתעת 2025 (+21-23% עד 2027)
- דרום אתונה – השפעות אליניקו (+28-31% עד 2027)
- צפון אתונה – יציבות שמייצרת עלייה הדרגתית (+13-15% עד 2027)
הטיפ החשוב: השקיעו באזורים שעוברים שינוי פיזי (תשתיות, שיפוץ עירוני) – לא רק באזורים שכבר יקרים.
מה עדיף למשקיע נדל"ן ישראלי: מרכז, צפון או מערב אתונה?
תשובה לפי פרופיל משקיע:
מרכז אתונה:
- מתאים ל: משקיעים שמחפשים Airbnb + עליית ערך + ביקוש קבוע
- תשואת שכירות: 5.5-7%
- פוטנציאל עלייה: +17-19% עד 2027
- סיכון: נמוך-בינוני
מערב אתונה:
- מתאים ל: משקיעים שמחפשים פוטנציאל גבוה + מחיר נמוך יותר
- תשואת שכירות: 6-8%
- פוטנציאל עלייה: +21-23% עד 2027
- סיכון: בינוני
צפון אתונה:
- מתאים ל: משפחות ומשקיעים שמחפשים יציבות + דירות גדולות
- תשואת שכירות: 4.5-6%
- פוטנציאל עלייה: +13-15% עד 2027
- סיכון: נמוך
האם מחירי הנדל"ן באתונה עלולים לרדת בעקבות משבר כלכלי עתידי?
הסיכוי לירידה חדה נמוך:
- השוק מבוזר – ישראלים (18%), יוונים (52%), אירופאים (22%) מייצבים את השוק
- מחסור בהיצע במרכז העיר – פער של 40-66% בין היצע לביקוש
- השכרות פעילות כל השנה – תיירות 12 חודשים מספקת הגנה למשקיעים
- הבנקים זהירים – דרישות אשראי גבוהות מונעות בועה
הסיכונים האמיתיים:
- משבר כלכלי גלובלי (מלחמה, מיתון עמוק)
- שינוי רגולציה על Airbnb (כמו בברצלונה)
- עליית ריבית חדה בבנקים היוונים
המלצה: פיזור סיכונים – אל תשים את כל הכסף באותו אזור או אותו סוג נכס.
האם כדאי להשקיע בדירה להשבחה באתונה?
כן – במיוחד במערב ובמרכז אתונה.
למה זה משתלם:
- מחירי דירות לא משופצות נמוכים מהערך האמיתי – הנחה של 15-25%
- השבחה מגדילה ערך ב-15-25% – תוך 6-12 חודשים
- ביקוש גבוה לדירות מוכנות למגורים – יוונים ומשקיעים זרים מחפשים "מוכן"
דוגמה:
| סעיף | סכום |
| קניה (דירה לא משופצת, 80 מ"ר באיליון) | 140,000€ |
| שיפוץ מלא | 20,000€ |
| סה"כ השקעה | 160,000€ |
| ערך אחרי שיפוץ (2,500€ למ"ר) | 200,000€ |
| רווח פוטנציאלי | +25% |
הסייגים:
- צריך לדעת לנהל קבלנים יוונים
- צריך תקציב עודף של 10-15% מעל התכנון
- צריך סבלנות – שיפוץ ביון לוקח יותר זמן מישראל
מה ההבדל בין לקנות דירה להשקעה בAirbnb לבין לקנות דירה לשכירות ארוכה באתונה?
Airbnb (שכירות לטווח קצר):
יתרונות:
- תשואה גבוהה יותר – 7-10% לעומת 5-6%
- גמישות – אפשר להשתמש בדירה בעצמך
- ביקוש גבוה במרכז אתונה
חסרונות:
- ניהול אינטנסיבי – צריך מנהל נכס מקומי
- עלויות תחזוקה גבוהות יותר
- תלות בתיירות (למרות שאתונה פעילה כל השנה)
שכירות ארוכה (לתושבים):
יתרונות:
- יציבות – הכנסה קבועה כל חודש
- פחות ניהול – דייר אחד לשנה+
- אפשרות לשכור למשפחות יווניות (ביקוש גבוה בצפון)
חסרונות:
- תשואה נמוכה יותר – 4.5-6%
- פחות גמישות
- קושי להעלות שכירות באמצע חוזה
המלצת ביתא נדל"ן:
- מרכז אתונה → Airbnb
- צפון אתונה → שכירות ארוכה
- מערב אתונה → שכירות ארוכה (פחות תיירים)
כמה זמן לוקח לראות תשואה אמיתית על השקעה בנדל"ן באתונה?
פירוק התשואות לפי זמן:
שנה 1:
- עליית ערך צפויה: +6-8% (בהתאם לאזור)
- הכנסות משכירות: 5-7%
- סה"כ תשואה שנה ראשונה: 11-15%
שנים 2-3:
- עליית ערך מצטברת: +15-20%
- הכנסות משכירות מצטברות: +12-18%
- סה"כ תשואה אחרי 3 שנים: 27-38%
שנים 4-5:
- עליית ערך מצטברת: +25-35%
- הכנסות משכירות מצטברות: +20-30%
- סה"כ תשואה אחרי 5 שנים: 45-65%
דוגמה מהשטח: לקוח שלנו קנה בפנגראטי ב-2022 ב-180,000€. היום (2025) הנכס שווה 222,000€, והוא הרוויח 48,000€ נטו משכירות. ROI כולל: +50% תוך 3 שנים.
נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:
טעויות נפוצות של משקיעים ישראלים ביוון
