השקעות נדל״ן בים התיכון הפכו בשנים האחרונות ליעד מבוקש מאוד עבור משקיעים ישראלים. הקרבה הגיאוגרפית, עלויות הכניסה הנמוכות יחסית והשוק התיירותי הצומח הפכו את יוון וקפריסין לשתי מתחרות טבעיות על כל יורו של משקיע חכם. אבל למרות הדמיון החיצוני – שתיהן מדינות ים־תיכוניות, עם חופים מדהימים ואווירה אירופאית – השוק, הרגולציה, התשואות והניהול שונים מאוד. אז איפה באמת עדיף להשקיע? הנה התשובה המלאה – כולל ניסיון אמיתי מהשטח של ביתא נדל"ן.

 נקודות מפתח

• יוון מציעה מגוון, תשואה גבוהה ופוטנציאל צמיחה משמעותי.

• קפריסין נוחה יותר לתפעול, אך השוק קטן ורווי יותר.

• ביוון חשוב לעבוד עם חברת ניהול מקומית ומנוסה.

• בקפריסין – השקעות יוקרה פחות מניבות, אך שומרות על ערך.

• למשקיע הישראלי הממוצע – יוון מציעה איזון טוב יותר בין סיכון, תשואה וניהול.

למה בכלל להשקיע ביוון או בקפריסין?

בעשור האחרון, יוון וקפריסין הפכו לשמות חמים בקרב משקיעים ישראלים ואירופאים כאחד – ולא במקרה.
הקרבה לישראל, האקלים הים־תיכוני, והאפשרות להיכנס לשוק אירופי יציב בהשקעה של כמה מאות אלפי יורו בלבד – יוצרים הזדמנות נדירה. אבל מעבר לחופים ולנוף, מה שמניע את גל ההשקעות הזה הוא שילוב בין מיסוי נוח, רגולציה מתונה ופוטנציאל תשואה אמיתי. המדינות האלה מבינות שמשקיעי חוץ הם מנוע צמיחה, ולכן הן מעניקות להם תמריצים ברורים: קבלת תושבות למשקיעים, הפחתת מסים, ותמיכה בפרויקטים חדשים. יחד עם זאת, יש הבדל מהותי באופי השוק: קפריסין היא שוק קטן, עם אוכלוסייה מצומצמת וביקוש מקומי מוגבל – מתאים יותר למי שמחפש ניהול פשוט ונטול סיכונים. יוון, לעומתה, היא שוק עצום ומתפתח, עם עשרות אזורי השקעה שונים, תיירות בלתי נגמרת ושיעור עליית ערך משמעותי באזורים המרכזיים. זו לא רק שאלה של “איפה זול יותר לקנות”, אלא של לאן השוק צומח. ביוון אתם נכנסים לשוק בצמיחה מואצת אחרי שנים של התאוששות כלכלית. בקפריסין, אתם רוכשים בשוק שכבר הגיע לבשלות – יציב, אך פחות דינמי.

טיפ מהשטח:
משקיע ישראלי שרוצה גיוון, גודל שוק ויציבות לטווח ארוך – ימצא את יוון כאפשרות עמוקה ומגוונת יותר.
לעומת זאת, מי שמחפש ניהול פשוט ותשואה קצרה – עשוי למצוא בקפריסין השקעה נוחה יותר לטווח בינוני.

איך נראים מחירי הנדל״ן ביוון ובקפריסין?

כשבוחנים את יוון וקפריסין מנקודת מבט של משקיע, אי אפשר להסתפק במספרים בלבד — צריך להבין את ההקשר, את הכוחות שמניעים את השוק, ואת פערי המחירים בין אזור לאזור.

ביוון, ובעיקר באתונה ובאזורים הדרומיים שלה כמו גליפאדה, פאלירו ווולה, המחירים עדיין נחשבים נמוכים ביחס לאירופה:
הם נעים סביב 2,000–3,500 אירו למ"ר, תלוי בקרבה לים, בגיל הבניין וברמת הגימור.
מה שהופך את יוון לכל־כך אטרקטיבית הוא לא רק המחיר ההתחלתי, אלא פוטנציאל עליית הערך — שוק שנמצא בתנופת בנייה, ביקוש הולך וגדל מצד תיירים ומשקיעים זרים, ומדיניות ממשלתית שמעודדת השקעות חוץ.
המשמעות: נכסים שנרכשו לפני 3–4 שנים כבר רשמו עלייה של 15–25% בערכם, ובאזורים המתפתחים של אתונה זה אפילו יותר.

בקפריסין, לעומת זאת, התמונה מעט שונה.
בערים כמו לימסול, לרנקה ופאפוס, המחירים לרוב גבוהים יותר — סביב 3,500–5,000 אירו למ"ר, לעיתים אף מעבר לכך בפרויקטים יוקרתיים על החוף.
מדובר בשוק קטן ובשל יותר, שבו הקרקע מוגבלת והביקוש מגיע בעיקר ממשקיעים זרים.
לכן, פוטנציאל העלייה המתמשך קטן יותר, אך השוק שומר על יציבות גבוהה, מה שהופך אותו לבטוח יחסית.

משקיעים רבים נמשכים לקפריסין בזכות הפשטות – עסקאות מהירות, רגולציה ברורה והיעדר מס רווח הון במקרים מסוימים –
אבל מבחינת פוטנציאל צמיחה ותשואה עתידית, יוון מציעה רוחב שוק ועומק של הזדמנויות שקפריסין לא יכולה להתחרות בהם.

השוואת טווחי מחירים כלליים

טיפ מהשטח: ביוון, השוק עדיין במגמת צמיחה לאחר עשור של התאוששות. בקפריסין, המחירים כבר קרובים לשיא – ולכן הרווחיות נמדדת יותר בתשואה שוטפת מאשר בעליית ערך עתידית.

מהי התשואה הממוצעת על השכרת נכס ביוון ובקפריסין?

כשבוחנים השקעות נדל״ן ביוון ובקפריסין, אחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא התשואה על ההשכרה – כמה באמת הנכס “עובד בשבילכם” לאורך השנה. הנתון הזה מושפע ישירות מהשוק המקומי, עונתיות התיירות, סוג השוכר, רמת התחזוקה, ואפילו מהגישה שלכם לניהול מרחוק.

ביוון, התמונה ברורה: היא מובילה בבירור בשיעורי התשואה. השכרות באתונה ובאיים הפופולריים כמו כרתה, סנטוריני וקורפו מניבות לרוב 5%–8% בשנה, ובמקרים מסוימים אף יותר, במיוחד בנכסים שמנוהלים במודל של השכרה תיירותית קצרה (Airbnb, Booking וכדומה). הסיבה לכך פשוטה – ביקוש גבוה לאורך השנה, תיירות מתפרסת על פני עונות, ועלויות תחזוקה נמוכות יחסית. ביוון, גם נכס שמושכר רק 9–10 חודשים בשנה יכול להניב תשואה מרשימה בזכות שילוב בין מחיר רכישה נמוך לבין הכנסות תיירותיות גבוהות.

בקפריסין, לעומת זאת, התשואה מתונה יותר – סביב 3.5%–5% בשנה. השווקים בערים כמו לימסול, לרנקה ופאפוס נחשבים יציבים ובטוחים, אך העלויות הנלוות גבוהות יותר: ביטוחים, תחזוקה ימית, ומסים מעט גבוהים יותר על שכירות. בנוסף, הביקוש להשכרה תיירותית מושפע יותר מעונת הקיץ, כך שההכנסות השנתיות נוטות להיות יציבות אך פחות דינמיות. עם זאת, יש כאן גם יתרון – קפריסין מתאימה למשקיעים שמחפשים שקט ניהולי, כלומר תשואה נמוכה אך צפויה ויציבה. השוק שם מתנהג כמו “בנק נדל״ן” – פחות הפתעות, פחות רווחים, אבל גם פחות סיכונים.

מנסיון שלנו בשטח אנו רואים כי, ביוון, נכס שמנוהל נכון עם תחזוקה מקצועית ומעקב רציף יכול להחזיר את ההשקעה מהר משמעותית – גם אם יש תקופות ריקות קצרות בין שוכרים.
בקפריסין, לעומת זאת, ההשקעות מתאימות יותר למי שמעדיף יציבות על פני רווח מהיר, ומעדיף לקבל תשואה סולידית עם מינימום ניהול.

טיפ מהשטח: בבחירת היעד, שאלו את עצמכם מה אתם מחפשים – הכנסה דינמית עם פוטנציאל צמיחה (יוון) או השקעה רגועה עם יציבות תזרימית (קפריסין).
התשואה הגבוהה ביותר היא לא זו שמופיעה באקסל, אלא זו שנשמרת לאורך זמן עם ניהול נכון ושקט נפשי.

מה ההבדלים במיסוי ורגולציה על נכסים ביוון ובקפריסין?

כאן ההבדלים באמת משמעותיים – ואפשר לומר שהם מהגורמים המרכזיים להחלטה באיזו מדינה להשקיע. הרבה משקיעים מסתכלים רק על המחירים או על התשואה באחוזים, אבל שוכחים שהרווח האמיתי נמדד אחרי מס, עמלות וניהול. ולכן, חשוב להבין את התמונה הפיסקלית המלאה – מהמס על רכישה, דרך הדיווח על השכרה, ועד הכללים בהשכרה תיירותית.

יוון

• מס רכישה: 3% לנכסים ישנים, מע״מ 24% לנכסים חדשים (מושהה עד סוף 2025).

• מס שכירות: מדורג 15%–45% בהתאם להכנסה.

• השכרה קצרה: מחייבת רישום במערכת AADE ומספר נכס (MAA).

קפריסין

• מס רכישה: סביב 4%–8% בהתאם לערך הנכס.

• מס הכנסה מהשכרה: 20%–35% במדרגות.

• פטור מס רווח הון: על נכסים מסוימים לתושבים חדשים.

תובנה מהשטח: יוון דורשת דיוק בירוקרטי, אבל מספקת שקיפות ובקרה.
קפריסין פשוטה יותר בתפעול, אך לעיתים פחות צפויה במיסוי עתידי – במיוחד מול משקיעים שאינם תושבי האי.

איפה קל יותר לנהל נכס מרחוק ביוון או בקפריסין?

ניהול נכס במדינה זרה הוא לא רק עניין של מרחק גיאוגרפי – הוא מבחן אמיתי של אמון, שקיפות וטכנולוגיה.
כשאתם משקיעים ביוון או בקפריסין, אתם בעצם בוחרים לא רק נכס, אלא שותפים שמנהלים את הכסף שלכם בשטח.
וההבדלים בין שתי המדינות בתחום הזה ברורים למדי – לא רק ברמת השירות, אלא גם בגישה התרבותית והמקצועית לניהול נכסים.

ביוון, ניהול נכס דורש עבודה עם חברת ניהול מקצועית שמכירה את השפה, הרגולציה והבירוקרטיה המקומית. אבל היתרון הגדול הוא שבשנים האחרונות השוק היווני התקדם טכנולוגית בצורה מרשימה: חברות רבות מפעילות כיום מערכות מתקדמות לניהול אונליין, שמאפשרות לבעל הנכס לעקוב אחרי הכל – מהתשלום האחרון ועד מצב התחזוקה, בלחיצת כפתור. פלטפורמות כמו Hostaway או Guesty הפכו את הניהול מרחוק לנגיש, חכם ושקוף. בנוסף, חברות הניהול המובילות מספקות דוחות חודשיים, מעקב תקופתי, ועדכונים בזמן אמת דרך מייל או וואטסאפ. במילים אחרות – אם אתם מוכנים להשקיע מעט בבחירה נכונה של שותף מקומי, יוון מאפשרת לכם שליטה מלאה גם מרחוק, עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר.

בקפריסין, לעומת זאת, הניהול פשוט יותר – אבל גם מוגבל יותר. השוק קטן, המבחר של חברות הניהול מצומצם, ועלויות השירות לרוב גבוהות יותר. המדינה מתנהלת בצורה רגועה יותר, עם פחות לחץ תיירותי ותחזוקתי, ולכן ניהול הנכס דורש פחות תיאום יומיומי. עם זאת, חוסר בתחרות בין חברות ניהול עלול להשפיע על רמת השירות, במיוחד באזורים פחות מרכזיים. לכן, משקיעים שבוחרים בקפריסין צריכים לבדוק היטב את החברה שתנהל עבורם את הנכס, לוודא שקיימת שקיפות מלאה ודיווח שוטף – גם אם הם לא מתכננים להיות מעורבים.

טיפ מהשטח: מי שמוכן להשקיע מעט יותר זמן במעקב ובניהול שקוף – יוכל להפיק מיוון תשואה גבוהה יותר וניהול חכם יותר.
הבחירה בסופו של דבר לא בין מדינות – אלא בין גישה פסיבית לגישה ניהולית־עסקית.

למי מתאימה השקעת נדל"ן ביוון או קפריסין?

הבחירה בין יוון לקפריסין לא מסתכמת רק במחירים או בתשואה — היא תלויה באופי המשקיע, בזמן שברשותו, ובמידת המעורבות שהוא רוצה בניהול הנכס.
שתי המדינות מציעות יתרונות ברורים, אך כל אחת מתאימה לפרופיל אחר של משקיע.
לפניכם טבלת השוואה שתעזור להבין באיזו מדינה יש התאמה גבוהה יותר לאסטרטגיית ההשקעה שלכם:

לסיכום ההשוואה:
אם אתם רואים בנדל״ן השקעה עסקית אמיתית עם ניהול מקצועי ותשואה גבוהה – יוון היא הבחירה שלכם.
אם אתם מחפשים שקט נפשי, ניהול קל וחשיפה נמוכה לסיכון – קפריסין תתאים יותר.

סיכום – אז איפה כדאי להשקיע באמת, ביוון או בקפריסין?

גם קפריסין וגם יוון יכולות להיות השקעה חכמה – השאלה היא מה אתם מחפשים. אם המטרה שלכם היא תשואה גבוהה, מגוון הזדמנויות ונכס שממשיך להניב לאורך שנים – יוון היא יעד עדיף.
אם לעומת זאת אתם רוצים תהליך קצר ופשוט, עם ניהול קל וללא הרבה בירוקרטיה – קפריסין תעניק לכם חוויה רגועה יותר. מהניסיון שלנו בביתא נדל"ן, ההבדל הגדול ביותר הוא לא המדינה – אלא הניהול.נכס שמנוהל נכון, עם שקיפות, בקרה ותחזוקה מתמשכת – יניב תשואה אמיתית, בין אם הוא באתונה או בלרנקה.

שאלות ותשובות נפוצות

מה ההבדל העיקרי בין השקעה ביוון להשקעה בקפריסין?

יוון היא שוק גדול, מגוון ומתפתח עם הזדמנויות באתונה, סלוניקי והאיים – מה שהופך אותה לאטרקטיבית לטווח ארוך.
קפריסין, לעומת זאת, היא שוק קטן יותר, נוח לתפעול ובעל רגולציה פשוטה, אך עם תשואה מתונה יותר.
במילים אחרות: יוון מתאימה למשקיעים עם ראייה עסקית ולטווח ארוך, וקפריסין – למי שמעדיף יציבות ושקט תפעולי.

היכן התשואה השנתית גבוהה יותר – ביוון או בקפריסין?

יוון מובילה בתשואה.
השכרות לטווח קצר באתונה או בכרתה מניבות לרוב 5%–8% לשנה, ואפילו יותר בנכסים מנוהלים היטב.
בקפריסין, לעומת זאת, הממוצע נע סביב 3.5%–5%, בעיקר עקב עלויות תחזוקה ורכישה גבוהות יותר.

מה רמת הסיכון בהשקעה בנדל"ן ביוון ובקפריסין?

ביוון יש יותר תנודתיות, אך גם פוטנציאל צמיחה גדול יותר – במיוחד באזורים מתפתחים.
בקפריסין, השוק יציב אך קטן, ולכן הרווח מוגבל והסיכון נמוך יחסית.
בשתיהן, הסוד הוא ניהול נכון ובחירת נכס שמתאים ליעדי ההשקעה האישיים.

איזו מדינה מציעה תהליך קל יותר למשקיע זר יוון או קפריסין?

קפריסין ידידותית יותר למשקיע הזר מבחינת בירוקרטיה – תהליך הרכישה קצר, והמדינה דוברת אנגלית.
יוון דורשת יותר תיעוד ורישום, אך מערכת AADE שלה שקופה וברורה, ועם ליווי נכון זה תהליך פשוט לניהול.
מניסיון שלנו אנו רואים כי משקיעים שמקבלים ליווי מקומי באתונה מדווחים על חוויה קלה לא פחות מזו שבקפריסין.

איפה יש יותר הזדמנויות לצמיחה עתידית ביוון או בקפריסין?

יוון נמצאת בעיצומה של תנופת נדל״ן, עם פיתוח מואץ של תשתיות, תיירות והשקעות זרות.
באזורים כמו דרום אתונה, סלוניקי וכרתה יש פוטנציאל עליית ערך משמעותי בעשור הקרוב.
בקפריסין, לעומת זאת, רוב האזורים המבוקשים כבר מפותחים, כך שהפוטנציאל מוגבל יותר.

האם ניתן לנהל נכס ביוון או בקפריסין מרחוק?

כן, ובהצלחה – כל עוד עובדים עם חברת ניהול מקצועית.
ביוון קיימות מערכות מתקדמות לניהול נכסים מרחוק כמו Hostaway ו־Guesty, שמאפשרות צפייה בדוחות בזמן אמת.
בקפריסין השוק קטן יותר, אך גם שם יש חברות ניהול שמספקות שירות מלא.
העיקר לבחור חברה עם שקיפות מלאה ועדכונים קבועים.

איפה ההשקעה מתאימה יותר למשקיע ישראלי ביוון או בקפריסין?

ברוב המקרים – יוון.
היא קרובה, מגוונת, מציעה תשואות גבוהות יותר ומרחב צמיחה גדול.
קפריסין מתאימה בעיקר למי שמעדיף השקעה "שקטה", נכס יחיד וניהול פשוט.
משקיעים שמעוניינים לבנות פורטפוליו אמיתי – מוצאים ביוון כר פעולה רחב יותר.

איך לבחור בפועל היכן להשקיע בנדל"ן ביוון או בקפריסין?

שאלו את עצמכם:
האם אני מחפש ניהול קל או פוטנציאל צמיחה?
האם יש לי זמן לעקוב אחרי הנכס, או שאני מעדיף שקט מוחלט?
אם אתם מוכנים לעבוד עם שותפים מקצועיים ולנהל השקעה לטווח ארוך – לכו על יוון.
אם אתם מעדיפים מסלול פשוט ויציב – קפריסין תשרת אתכם טוב יותר.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך להשקעות נדל"ן באתונה

השקעות בהשכרה קצרה באתונה

המדריך למיסוי נדל"ן ביוון

תשואות והשוואות נדל"ן ביוון

מדריך העלויות ביוון