השקעה בנדל״ן באירופה היא חלום של רבים מהמשקיעים הישראלים. שתי המדינות שמושכות הכי הרבה תשומת לב הן פורטוגל ויוון – שתיהן דרומיות, שטופות שמש, עם תיירות משגשגת ועלויות מחיה נמוכות יחסית. לכאורה, מדובר בבחירה קשה. אבל כשבוחנים לעומק את הנתונים, הרגולציה והמגמות בשוק – מתברר שלמשקיע חכם, ובמיוחד למשקיע ישראלי, יוון מציעה יתרון ברור.

נקודות מפתח

• • מס ירושה: ביוון אין מס ירושה על קרובים מדרגה ראשונה. בפורטוגל – עד 10%.

  • פוטנציאל אפסייד: מחירי הנדל"ן בפורטוגל כבר זינקו; ביוון עדיין יש מרווח עליות.

  • תשואות נטו גבוהות יותר: מיסוי גמיש יותר ביוון על הכנסות משכירות, במיוחד בנכסים תיירותיים.

  • כניסת השקעה נמוכה: ביוון אפשר להתחיל ב־€80–100 אלף. בפורטוגל – סף גבוה בהרבה.

  • שוק מקומי חזק: ביוון קיים ביקוש פנימי לשכירות ארוכת טווח; בפורטוגל התלות בזרים גבוהה.
    
  • קלות תפעול: שירותי ניהול, תחזוקה ועובדים זולים יותר ביוון.

השוואת שווקי נדל"ן  – יוון מול פורטוגל

• פורטוגל: שוק נדל״ן בוגר ומבוסס, שממשיך לרשום עליות חדות במחירי הדירות – במיוחד בליסבון ובפורטו. בשנת 2024 מחירי הדיור עלו בכ־9.1%, וברבעון הראשון של 2025 הגיע החציון הארצי לכ־1,951 אירו למ"ר – עלייה שנתית חדה של כ־18.7%.

• יוון: שוק הנדל״ן ביוון ממשיך לשמור על קצב צמיחה מרשים, אך עובר למתינות בריאה יותר. ברבעון הראשון של 2025 נרשמה עלייה ממוצעת של 6.8% במחירי הדירות ברחבי המדינה. באתונה נרשמה עלייה שנתית של 5.5%, בעוד סלוניקי הובילה עם זינוק של כ־10%. גם הפריפריה הציגה עלייה נאה של כ־8%. מגמה זו משקפת שוק שנמצא עדיין בתאוצה, אך מתאזן בהדרגה לאחר שיעורי עלייה חדים במיוחד בשנים 2023–2024.

מגמות מחירי נדל״ן בפורטוגל – נתונים ועסקאות אחרונות

• • מחיר חציוני למ״ר: €1,951 ברבעון 1/2025, +18.7% שנה-מול-שנה, 40,163 עסקאות ברבעון. לפי נתוני הלמ"ס הפורטוגזי.

  • שיעור השינוי במחירי העסקאות בפועל  (HPI) עלה 9.1% בשנת 2024. לפי נתוני הלמ"ס הפורטוגזי.

• ליסבון: טווחי מחיר למ״ר גבוהים משמעותית בשכונות פריים (לרוב €5,600–€8,500 למ״ר; שונות בין שכונות). 

טיפ מהשטח: שימו לב לנתונים כמו Days on Market וליחס ירידות מחיר בחיפוש לפי שכונה. לעיתים אלו חושפים הזדמנויות מיוחדות של מימון־מוכר (Vendor Finance), בעיקר בעסקאות באזורי פריפריה סמוכי־עיר.

תשואות שכירות (ברוטו) נדל"ן בפורטוגל

• בכלל פורטוגל: סביב 4%–5% בערים הגדולות, גבוהה יותר ביחידות קטנות.

• ליסבון: ממוצע 4.3% עם שונות גבוהה בין שכונות.

טיפ מהשטח: בצעו סימולציה נטו לכל נכס: חשבו ירידת תשואה נטו של 1.5%–2% מהברוטו לאחר ניהול, תחזוקה ומיסים.

רגולציה ומיסוי רלוונטיים למשקיע בנדל"ן בפורטוגל

• NHR: מסלול המיסוי המיוחד שהונהג בפורטוגל כדי למשוך תושבים זרים ומשקיעים למדינה, הסתיים לכניסות חדשות מ-1.1.2024 (עם חריגי מעבר/תחליפים ממוקדים).

• השכרות קצרות: בפורטוגל, משנת 2023 נכנס לתוקף חוק "Mais Habitação" שהקשיח מאוד את התנאים לקבלת רישיון להשכרות קצרות (Alojamento Local – AL), במיוחד בליסבון ופורטו. אולם, באוקטובר 2024 הממשלה העבירה עדכון לחוק (DL 76/2024) שביטל או הקל על חלק מהמגבלות שהוטלו קודם. המשמעות למשקיע: ההסדרים משתנים, ולכן חובה לבדוק בכל עיר (או אפילו בכל יחידת מינהל מקומית) מהו הסטטוס המעודכן של רישוי השכרות קצרות לפני רכישת נכס.

• Golden Visa: מסלול נדל״ן בוטל באוקטובר 2023 (חוק 56/2023) – נותרו מסלולי קרנות/חלופות.

טיפ מהשטח: בפורטוגל 2025 רואים קפיצה בהיצע שכירות, בחרו אזורי ביקוש מבני (תחנות מטרו חדשות, קמפוסים, בתי חולים) כדי להגן על שיעור תפוסה.

מגמות מחירי נדל״ן ביוון – נתונים ועסקאות אחרונות

• קצב עליות: עלייה ממוצעת ארצית 6.8% במחירי הדירות ביוון ברבעון הראשון של 2025 מקור: הבנק המרכזי של יוון.

• חלוקה אזורית 2025: אתונה +5.5%, סלוניקי +10% (ממוצע שנתי).

• מחירי בקשה למ״ר (2025): אתונה: כעיר מרכזית נעה בממוצע סביב €3,0k למ"ר – כאשר בתוך העיר יש שונות בין אזורים: המרכז כ־€2.5k, הדרום היוקרתי סביב €4.0k, הצפון בממוצע €3.2k, והמערב כ־€2.1k למ"ר. סלוניקי: מחירי הבקשה הממוצעים עומדים על כ־€2.0k למ"ר, עם ביקוש גובר מצד סטודנטים ותיירות פנים.

טיפ מהשטח: סינון “אזורי תפר”: גבולות בין שכונות יוקרתיות לשכונות מתחדשות (לדוגמה קו מטרו מתוכנן) מייצרים אפסייד שיפוץ + השבחה. 

תשואות שכירות (ברוטו) נדל"ן ביוון

• יוון ארצי: ברמה הארצית ביוון התשואה הממוצעת נעה סביב 4.5%, אך קיימת שונות משמעותית בין אזורים וסוגי נכסים. באתונה מקובל לראות תשואה של כ־5%, ולעיתים אף יותר בדירות קטנות ומשופצות היטב במרכז העיר.

טיפ מהשטח: דירה קטנה ומשופצת (40–55 מ"ר) סמוך לתחנת מטרו או אוניברסיטה מציעה יחס עלות־כניסה לשכר דירה אטרקטיבי במיוחד. מומלץ לבחון דירות חדר שינה אחד משופצות בשכונות עם מוקדי ביקוש חזקים כמו קיפסלי, אקסרכיה או קוקאקי – שם נהנים מתשואה גבוהה יחסית, לצד תחלופה נמוכה בשכירויות ארוכות טווח.

רגולציה ומיסוי רלוונטיים למשקיע בנדל"ן ביוון

• מס על הכנסות שכירות: מדרגות 15% (עד €12k), 35% (€12–35k), 45% (מעל €35k) להכנסות שכירות; בשכירות קצרה—מ-2024 מי שמחזיק 3+ נכסים או נותן שירותים נלווים מסווג כעסק (כולל מע״מ), עד 2 נכסים – נחשב הכנסות שכירות רגילות. Airbnb Tax Guide 2025, EY – Law 5073/2023, AADE – STR

• מגבלות/קנסות STR: : בשנים 2024–2025 הורחב הפיקוח על פעילות ההשכרה הקצרה. החל מ־2025 הועלה מס הלינה היומי, ובחלקים ממרכז אתונה הוקפאה הוצאת רישיונות חדשים למשך שנה. ההמלצה היא לבדוק בכל עיר ועיר את הכללים המקומיים, מאחר שהרגולציה משתנה בין אזורים ויכולה להשפיע באופן מהותי על הכדאיות הכלכלית של ההשקעה.

• ירושה: ביוון קיים מס ירושה עם פטור/מדרגות לקבוצת קרבה ראשונה (חוק 2961/2001). חשוב תכנון עיזבון מראש.

טיפ מהשטח: כדי לשמור סיווג “השכרה רגילה” (ולא עסקית), הקפידו לא לעבור שני נכסים פעילים ב-STR ולמזער שירותים נלווים (ניקיון/כביסה כ-add-ons דרך מנהל נכס), בהתאם לחוק. 

למה השקעה ביוון עדיפה על פורטוגל (כשיודעים איפה לחפש)?

1. עלות כניסה ואפשרויות אפסייד בהשקעות נדל״ן ביוון לעומת פורטוגל

• ביוון: מרכז אתונה עדיין מתומחר מתחת לבירות מערב אירופה, והפער בין מחירי בקשה במרכז (€2.5k–€2.7k למ״ר) לשכונות דרומיות פריים (€4.0k+) מצביע על מרווח השבחה באמצעות שיפוץ/חלוקה

• בפורטוגל: ליסבון בשכונות פריים יקרה משמעותית ומקטינה תשואות על נכסים קטנים.

טיפ שטח: בצעו מיפוי שכונות בתיק הנכס – בדקו פרויקטים תחבורתיים עתידיים, קרבה לאוניברסיטאות ובתי חולים, והשוו מחירי בקשה לכל תת־שכונה מול דמי שכירות למ"ר.

2. תשואות נטו תפעוליות בנדל״ן ביוון ובפורטוגל – איפה מקבלים יותר ב־2025?

• יוון: תשואות ברוטו בערים סביב 4.5%–6% (לעיתים יותר בנכסים קטנים במרכז).

• פורטוגל: ברוב המרכזים 4%–5% ברוטו; באזורים פריפריאליים אפשר יכול להגיע עד ל-6%.

טיפ מהשטח: חשבו תרחיש שמרני שבו הנכס עומד ריק חודש עד חודש וחצי בשנה. גם בתרחיש כזה, באזורים עם ריכוז סטודנטים באתונה רמת התפוסה נשארת גבוהה במיוחד.

3. גמישות תכנונית והשבחת נכסים – יוון מול פורטוגל

• יוון: אפשרות פופולרית להשביח באמצעות שיפוץ/חלוקה פנימית והסבת מסחרי למגורים.

• פורטוגל: הליכים תכנוניים ורישוי דקדקניים יותר בערים הגדולות; נדרש זמן ומומחיות מקומית.

טיפ מהשטח: הכניסו לארגז הכלים אדריכל מקומי לבדיקה מקדימה לפני זכרון דברים, לעיתים שינוי קטן (פתיחת מטבח/מרפסת) מעלה שכר דירה 8%–12% נטו.

4. שוק שכירות מקומי חזק מול שוק תלוי זרים – ההבדלים בין יוון לפורטוגל

• יוון: ביקוש פנימי חזק לשכירות ארוכת-טווח (מחסור יחידות והשפעת תיירות). עליות שכר דירה ב-2025 נרשמו כמעט בכל האזורים.

• פורטוגל: שוק יציב אך רגיש פוליטית לנושא התיירות והדיור בר-השגה, עם גל מחאות ולחץ ציבורי, במיוחד בליסבון.

טיפ מהשטח: ביוון עדיף להתחיל עם השכרה לטווח ארוך. רק אם התקנות המקומיות ברורות, ניתן לשלב גם השכרה קצרה – כל עוד נשמרת המגבלה של עד שני נכסים להשכרה.

5. רגולציה ומיסוי על השכרות קצרות טווח (Airbnb) ביוון ובפורטוגל

Short-Term Rental regulation: החוקים וההגבלות על השכרות קצרות טווח – כמו Airbnb ודירות נופש דומות. כלומר, המסגרת החוקית שמגדירה איפה ולכמה זמן מותר להשכיר דירה לתיירים, אילו רישיונות צריך, כמה נכסים מותר לאדם אחד להפעיל, ואילו מיסים חלים על ההכנסות. 

דוגמאות מהשטח:

• בפורטוגל בערים כמו ליסבון ופורטו קיימות מגבלות נוקשות יותר על רישיונות להשכרה קצרה. לאחר עדכון החוק (DL 76/2024), חלק מההגבלות הוסרו או הוקלו, אך לרשויות המקומיות נותר שיקול דעת להטיל מגבלות אזוריות נוספות.

• ביוון בשנת 2024–2025 נכנסו מסגרות חדשות: עד שני נכסים להשכרה קצרה נחשבים כהכנסה רגילה משכירות. מי שמחזיק שלושה נכסים או יותר, או שמעניק שירותים נוספים (כגון ניקיון וכביסה), מסווג כעסק – מה שמחייב תשלום מע״מ ודיווחים נוספים.

חשוב לזכור: בשנים האחרונות הוחמרו התקנות סביב השכרות קצרות טווח – דרישות בטיחות, מסי לינה ואף הקפאות מקומיות במתן רישיונות. הדרך הנכונה לתכנן השקעה היא לבנות מודל כלכלי שמבוסס תחילה על השכרה ארוכת טווח, ולהוסיף את ההכנסות מהשכרה קצרה כאופציה נוספת בלבד ולא כבסיס ההשקעה.

מס ירושה בהשקעות נדל״ן – ההבדלים בין יוון לפורטוגל ומה צריך לדעת מראש: בפורטוגל, העברות נכסים בין בני זוג וילדים פטורות ממס ירושה (Imposto do Selo – מס בולים בגובה 10%). ביוון, לעומת זאת, קיים מס ירושה עם מדרגות ופטורים לבני משפחה מדרגה ראשונה. מומלץ לתכנן העברות בין־דוריות מראש בליווי עורך דין או רואה חשבון מקומי.

טיפ מהשטח: חשוב לעקוב אחרי אזורים שבהם נעצר מתן רישיונות חדשים להשכרות קצרות טווח (כמו שקרה במרכז העיר ב־2025). כך תמנעו ממצב שבו מודל התשואה שלכם נשען על השכרה קצרה באזור שבו כלל לא ניתן לקבל רישיון חדש.

6. Golden Visa להשקעות נדל״ן – יוון מול פורטוגל

יוון: למרות העלאת הרף ל־400,000€ / 800,000€, עדיין קיימות נישות השקעה ב־250,000€ (כגון שימור מבנים או פרויקטי הסבה) עם פוטנציאל השבחה דומה. יש גם חריגים מקומיים (כמו בווארנאבס) המאפשרים עדיין כניסה בסכום נמוך יותר.

פורטוגל: האפשרות להשקיע בנדל״ן במסגרת ה־Golden Visa הוסרה, ולכן עבור משקיע נדל"ן קלאסי יוון ממשיכה להחזיק ביתרון מובהק.

טיפ מהשטח: כדאי לבחור בפרויקט הסבה שבו כבר קיימים "אבני דרך" חתומים (כגון היתרי בנייה או בדיקות הנדסיות). כך ניתן לצמצם את הסיכון לעיכובים בחידוש ה־Golden Visa.

תמונת מצב 2025

• פורטוגל: נדל״ן כבר לא מסלול כשיר מ-10/2023 (חוק 56/2023) – נשארו מסלולי קרנות/חלופות.

• יוון: רף הושק במדרגות – €800k באזורים מבוקשים (כל מחוז אטיקה, סלוניקי, ועוד איים) ו-€400k בשאר; חריגי €250k לשינוי ייעוד/שימור מבנה לשימור. נכסים שנרכשו במסגרת הגולדן ויזה מוגבלים בהשכרה קצרה באזורים מסוימים.

איך מיישמים בפועל השקעה בנדל״ן ביוון או בפורטוגל – צ’ק ליסט מלא למשקיע

1. מיפוי אזורי יעד

• יוון: אתונה – בעיקר מרכז ומערב (פוטנציאל השבחה ותשואה), סלוניקי כאופציה משנית.

• פורטוגל: אזורים פריפריאליים סביב ליסבון ופורטו – כדאי לגשת בזהירות ובמיקוד על "ציד תשואות" מושכל.

2. סימולציית תשואה נטו

בנו טבלה מפורטת אשר כוללת:

• מס הכנסה לפי מדרגות ומעמד הנכס (כולל מע״מ אם הפעילות עסקית).

• דמי ניהול וניהול נכס יומיומי.

• ביטוח מבנה ותכולה.

• הוצאות תחזוקה שנתיות ו־Capex (כגון מעליות, חיזוק מבני, שיפוצים).

3. בדיקות רישוי מוקדמות

• פורטוגל: בדקו מראש את ההוראות העירוניות העדכניות (כגון DL 76/2024), ואל תסתפקו בנתונים מאקרו כלכליים – כל עיר מחילה חוקים שונים.

• יוון: וודאו רישום ב־AADE (רשות המיסים היוונית), בדקו את מגבלות מספר הנכסים המותרים להשכרה קצרה, ובחנו אם קיימת הקפאת רישוי מקומית באזור.

4. מבנה עסקה נכון

• שלבו מהנדס או אדריכל עוד לפני חתימה על הצהרת כוונות, במיוחד בפרויקטי הסבה ושיפוץ.

הערה חשובה: מדובר במחירי בקשה (asking), לא במחירי עסקה בפועל.

דוגמת חישוב תשואה ברוטו להשקעה בדירת 50 מ״ר ביוון ובפורטוגל

מקורות החישוב לכל שורה מופיעים למעלה (Spitogatos לאתונה; Idealista לאמדורה). החישוב עצמו הוא:

• מחיר רכישה = מחיר למ״ר × 50

• שכר דירה חודשי = שכר דירה למ״ר × 50

• תשואה ברוטו = (שכר דירה חודשי × 12) ÷ מחיר רכישה

הנחות ומקורות

יוון – אתונה מרכז

• מס על שכירות: מדרגות 15% עד €12k, 35% ל־€12–35k, 45% מעל €35k. במקרה של €6,780 לשנה, 15% מס.
  מקור: EY – Greek Law 5073/2023

• דמי ניהול נכס (Airbnb/שכירות רגילה): סביב €100–120 לחודש. לקחנו €120 לחודש = €1,440 לשנה.

• Vacancy (חודש ריק אחד בשנה): 8% הפסד מההכנסה. הנחנו חודש אחד = €565.

פורטוגל – אמדורה (פריפריה ליסבון)

• מס שכירות: flat 28% על הכנסה משכירות (IRS Categoria F).
  מקור: PwC Worldwide Tax Summaries – Portugal

• דמי ניהול/תחזוקה: סביב €160–180 לחודש. הנחנו €160 לחודש = €1,920 לשנה.
  (הוצג: בליסבון סביב €180, בפריפריה מעט פחות).

• Vacancy (חודש אחד בשנה): €755.

דוגמת חישוב תשואה נטו להשקעה בדירת 50 מ״ר ביוון ובפורטוגל

מסקנות

• ברוטו: שני השווקים קרובים (5.65% אתונה מול 5.54% אמדורה).

• נטו: אתונה שומרת על יתרון מובהק (3.2% מול 2.35%), בעיקר בזכות מיסוי נמוך יותר וניהול זול יותר.

• תפעול: ביוון, אפילו עם חודש ריק ותחזוקה מלאה, נשארת תשואה נטו גבוהה יותר. בפורטוגל, המס הגבוה שוחק את הרווח.

שורה תחתונה 

אם היעד הוא תשואה נטו אטרקטיבית עם פוטנציאל השבחה וגמישות תפעולית, יוון מציעה כיום יתרון מובהק לרוב המשקיעים. השוק העירוני התוסס – בעיקר באתונה ובסלוניקי – מאפשר לבנות תמהיל של דירות קטנות ומשופצות, להשכיר אותן בשכירות ארוכת טווח יציבה, ובמקומות המאפשרים זאת גם ליהנות מהשכרות קצרות טווח כתוספת תשואה ולא כבסיס.

פורטוגל נותרה שוק איכותי, שקוף ובטוח להשקעה, אך רמות המחירים הגבוהות יותר, שיעורי התשואה המתונים, ובעיקר הסרת מסלול ה־Golden Visa דרך נדל״ן, מציבים אותה כיום בעמדת נחיתות יחסית עבור המשקיע הפרקטי שמחפש שילוב של תשואה שוטפת והזדמנות השבחה.

המסקנה: למשקיע נדל״ן ישראלי שמבקש לבנות נכסים מניבים עם אופק השבחה, יוון היא הבחירה הטבעית ב־2025.

שאלות ותשובות

איפה קל יותר להיכנס להשקעה – ביוון או בפורטוגל?

ביוון ניתן להתחיל בהשקעה כבר מ־€80–100 אלף, לעומת פורטוגל שבה סף הכניסה גבוה בהרבה (במיוחד בליסבון ובפורטו).

מהן התשואות הממוצעות להשכרה בנדל״ן למגורים ביוון ובפורטוגל?

בפורטוגל: סביב 3–5% ברוטו, עם שונות גבוהה בין אזורים.
ביוון: 4–7% ברוטו בערים, ולעיתים עד 12% בעונות שיא באיים התיירותיים. נטו, יוון נשארת אטרקטיבית יותר בזכות מס נמוך ותפעול זול.

האם יוון ופורטוגל מציעות מסלול Golden Visa למשקיעי נדל״ן?

בפורטוגל – מסלול השקעה בנדל״ן בוטל באוקטובר 2023.
ביוון – עדיין קיים, עם רף עדכני של €400–800 אלף, ובחלק מהמקרים אפשר למצוא חריגים של €250 אלף (שימור מבנים או פרויקטי הסבה).

מה מצב הרגולציה על השכרות קצרות טווח (Airbnb) ביוון ובפורטוגל?

בפורטוגל: קיימות מגבלות משמעותיות בליסבון ובפורטו, גם אחרי ההקלות שהועברו ב־2024.
ביוון: עד שני נכסים נחשבים הכנסה רגילה; מעל שניים – סיווג כעסק עם מע״מ. בחלק מאזורי אתונה הוקפאה הוצאת רישיונות חדשים ב־2025.

מה ההבדלים במס ירושה בין יוון לפורטוגל למשקיעי נדל״ן?

בפורטוגל: אין מס ירושה בין בני זוג וילדים, אך יש “Imposto do Selo” (מס בולים) של 10%.
ביוון: קיים מס ירושה, אך עם מדרגות ופטורים לבני משפחה מדרגה ראשונה. חשוב לתכנן מראש את מבנה ההעברה.

היכן קיים פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר – השקעות נדל״ן ביוון או בפורטוגל?

בפורטוגל – מחירי הנדל״ן המרכזיים כבר עלו בחדות בשנים האחרונות.
ביוון – שוק עדיין מתפתח, עם פערים בין שכונות מרכזיות לאזורים מתחדשים, מה שיוצר הזדמנות אמיתית להשבחה.

לאיזה סוג משקיע נדל"ן מתאימות יוון ופורטוגל?

פורטוגל: למשקיעים שמעדיפים שוק יציב, בוגר ושקוף, גם במחיר תשואות נמוכות יותר.
יוון: למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת גבוהה יותר, פוטנציאל השבחה, וגמישות תפעולית בהחזקת נכסים קטנים או בפרויקטי שיפוץ.

נשמע מעניין? רוצה לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

9 סיבות למה להשקיע ביוון

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

מחירי דירות ותשואות על דירה ביוון