מאז ימי הסגר והטלטלה שיצר משבר הקורונה בשוק העולמי, אחת השאלות המרכזיות שאנחנו שומעים מלקוחות ומשקיעים היא: מה המצב האמיתי של שוק הנדל"ן היווני ב-2025?
בביתא נדל״ן, אנחנו לא רק מנתחים נתונים – אנחנו בשטח. דרך פרויקטים באתונה, שיחות עם סוכני נדל״ן מקומיים, וליווי של מאות משקיעים, אנחנו רואים את התמונה המלאה. הגיע הזמן לעדכן אתכם – מה קרה מאז הקורונה, מה קורה היום, והאם 2025 מביאה איתה הזדמנות חדשה.

נקודות מפתח

• שוק הנדל״ן באתונה עבר התאוששות משמעותית מאז 2021 – והעליות רק מואצות ב-2025.

• הביקוש חזק – גם מצד מקומיים וגם מצד זרים (כולל חזרת הסינים וההודים לשוק).

• תמריצים כלכליים של ממשלת יוון מחזקים את השוק: הפחתות מס, השקעות טכנולוגיה, תמרוץ התחדשות עירונית.

• מחירי הנכסים עלו ב-20–35% מאז 2021, אך עדיין נמוכים ביחס לשווקים מערביים.

• התחרות על דירות איכותיות באזורים המרכזיים באתונה – בשיאה. עסקאות נסגרות מהר, לעיתים תוך ימים.

• עסקאות שמתחת למחיר השוק עדיין קיימות – אך רק אם מתבצע במהירות, עם נציג מקומי שמכיר את השוק.

שוק הנדל"ן ביוון – רקע וסקירה היסטורית

כדי להבין את התשובה לשאלה מה קרה לשוק הנדל"ן ביוון לאחר משבר הקורונה צריך ללכת מעט אחרונה בזמן. ב-2008 יוון חוותה משבר כלכלי מאוד עמוק שהגיע כתוצאה מתלות גדולה שלה באשראי אמריקאי. לכן כשהשוק האמריקאי קרס, הוא הפיל איתו גם את יוון. כתוצאה מהמשבר, מחירי הנדל"ן ביוון קרסו והגיעו אף לירידות של 70-90%. מחירי הנדל"ן צנחו באופן הדרגתי עד אמצע 2015 ומאז ועד 2018 פחות או יותר המחירים קפאו. בסוף 2018 שוק הנדל"ן המקומי התחיל לרשום עליות לראשונה מ-2008. העליות נבעו בעיקר מהשקעות זרות שהגיעו ברובם מסין וגרמניה. זאת אומרת שבעצם 2018 הייתה השנה בה התבצע היפוך מגמה במחירי הנדל"ן ומירידות עברנו לעליות. 2019 הייתה שנה מעולה לשוק הנדל"ן המקומי ונרשמו עליות של עשרות אחוזים. זאת אומרת שנכסים שנקנו ב25 אלף אירו הגיעו לשווי שוק של 50 אלף אירו תוך שנה.

שנת 2019 נגמרה והציפיות משוק הנדל"ן המקומי היו בשמיים. 2020 התחילה, והשוק המשיך לרשום עליות מחירים ואז ללא התראה הגיעה הקורונה. משבר הקורונה גרם לכמה תהליכים בשוק הנדל"ן:

• משקיעי Airbnb (מלונאות): בדומה לארץ, הבינו שתיירות היא לא משהו שאפשר לבנות עליו ובעלי נכסים הסבו את הדירות שלהם למגורים לטווח ארוך. כמו כן, השוק התמלא בדירות איכותיות שהיו מחוץ להישג ידם של היוונים בתקופה רגילה.
• עליית מחירי שכירות: באופן מפתיע, השוק רשם תוך כדי 2020 עליה במחירי שכירות לאורך כל השכונות. אנחנו משערים שזה קרה בעיקר כתוצאה מהעובדה שלשוכרים אין לאן לעבור בתקופה הנוכחית ובעלי הנכסים מנצלים את זה. בנוסף, יוון, לעומת מדינות אחרות, כן הצליחה לשמור על עצמה כמדינה ירוקה ופתוחה לתיירות מה שגרם בכל זאת לביקושים לדירות בתקופה הנוכחית.
• מחירי הדירות: מתחילת הקורונה עליית מחירי הדירות נבלמה, בדומה למקומות אחרים בעולם. למרות זאת, זיהינו באותה שנה לא מעט הזדמנויות שבעל הנכס "לחוץ למזומנים" ומוכן למכור בפחות ממחיר השוק. 

מגמות עיקריות נכון ל-2025 בשוק הנדל"ן ביוון

השקעות טכנולוגיה ענקיות ביוון

יוון הפכה בעשור האחרון מאזור פריפריאלי בכלכלה האירופית – למוקד אסטרטגי עבור ענקיות הטכנולוגיה. ממשלת יוון הציבה מטרה ברורה: להפוך את אתונה, סלוניקי וערים נוספות ל-hubs טכנולוגיים בינלאומיים. לשם כך, היא הנהיגה:

• הפחתת מס חברות (כיום כ-22%)

• הקלות בהקמת חברות זרות

• תמרוץ מרכזי פיתוח אזוריים באמצעות מענקים וסבסוד שכירות

• השקעות עצומות בתשתיות – תשתיות סיבים אופטיים, רכבות עירוניות, אזורי תעשייה חכמים

דוגמא מהשטח: מיקרוסופט כבר בונה מרכז דאטה עצום מחוץ לאתונה, עם השקעה של כ-1 מיליארד אירו. אמזון Web Services הכריזה על מיזמים מקומיים, וגוגל רכשה שטחי נדל"ן לפיתוח נוסף.

השפעה ישירה על שוק הנדל"ן: גל ההייטק מביא איתו עובדים צעירים עם שכר גבוה, מחפשי דירות להשכרה וקנייה. זה מעלה את הביקושים במיוחד באזורים כמו מרוסי, גזי, קליתאה, איליופולי ונאוס קוסמוס.

טיפ מהשטח של ביתא: התחזיות מצביעות על עליות של 15–20% במחירים תוך 12–18 חודשים באזורים עם נגישות גבוהה למרכזי תעסוקה טכנולוגיים. כדאי להתמקד ברחובות צדדיים בסמוך למרכזים אלה – שם המחירים עדיין נגישים יותר.

שוק המשכנתאות ביוון

אחת הסיבות המרכזיות לירידת המחירים ההיסטורית ביוון הייתה נעילה כמעט מוחלטת של שוק המשכנתאות המקומי מאז 2008. אבל החל מ-2022, וביתר שאת ב-2024–2025, הבנקים היווניים פותחים את השערים באיטיות אך בביטחון.

• אזרחים מקומיים בעלי תלוש שכר יציב כבר מקבלים מימון של 70–80% משווי הנכס

• קיימים מסלולים בריביות קבועות ואטרקטיביות (כ-3.5–4.2% שנתי)

• משקיעים זרים בעלי תושבות, הכנסה מוכחת ודוח אשראי מסודר – מתחילים לקבל הצעות מימון

למה זה חשוב? ככל שיותר יוונים מקבלים משכנתא – כך מתרחבת שכבת הקונים המקומיים. זה מגדיל את הביקוש, מחזק את המחירים ומצמצם את היכולת של משקיעים לחכות ל"מבצעים".

טיפ מביתא: אם יש לך הון עצמי זמין לרכישה מהירה – אתה בעמדת יתרון משמעותי מול המתחרים, במיוחד מול קונים מקומיים שמחכים לאישור בנקאי. עסקאות רבות מתבצעות כיום תוך יומיים–שלושה בלבד.

תוכנית הגולדן ויזה

תוכנית הגולדן ויזה של יוון, שמעניקה אשרת שהייה באירופה למשקיעים בנדל"ן מעל 250,000 אירו, חוותה קיפאון בימי הקורונה – אבל ב-2025 היא חוזרת במלוא הכוח.

• משקיעים סינים (בעיקר מאזור שנחאי) חזרו לשוק דרך משלחות מאורגנות

• גל השקעות הודי חדש מתחזק, עם משקיעים ממומבאי ובנגלור שמחפשים דריסת רגל באירופה

• משקיעים מישראל והמפרץ מזהים את הפוטנציאל להשקעה שמשלבת רווח + ויזה אירופאית

מגמה נלווית: העלאת סכום הסף להשגת הגולדן ויזה לאזורים כמו אתונה ותסלוניקי ל-500,000 אירו (החל מ-2023), דוחפת רבים לחפש נכסים בפריפריה – מה שמוביל לעליות באזורים פחות מרכזיים.

טיפ מביתא: דווקא הנכסים באזורי גבול – בין אזורים יוקרתיים לאזורים מתפתחים – הם הכי אטרקטיביים כרגע. לדוגמה: איליופולי על גבול פנגרטי, או פטרלונה שצמודה לקולונוס. שם עדיין ניתן למצוא נכסים איכותיים בסביבות 240–260 אלף אירו – מתחת לרף הוויזה באזור יוקרה.

סיכום 

ב-2025 שוק הנדל״ן היווני הוא כבר לא "ההימור של אחרי הקורונה". הוא שוק בשל, מתפתח, ומגובה במדיניות ממשלתית, ביקושים אורבניים חזקים וכניסת שחקנים בינלאומיים. אבל – זהו גם שוק עם תחרות. המשקיעים החכמים מצליחים לזהות אזורים חמים עוד לפני שהמגמה "רשמית", ולפעול במהירות. בביתא נדל״ן אנחנו מחוברים לשטח – עם צוות ביוון, קשרים עם משרדי תיווך, עו"ד מקומיים ויזמים, וניסיון מוכח בליווי עשרות עסקאות בשנים האחרונות. אנחנו יודעים לזהות איפה ההזדמנות – ולוודא שאתה תהיה שם קודם.

שאלות ותשובות

האם יוון עדיין משתלמת להשקעה ב-2025?

בהחלט. למרות העליות, המחירים עדיין נמוכים יחסית והפוטנציאל לעוד השבחה קיים – במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מה עם הסיכון של ירידות נוספות בשוק הנדל"ן ביוון?

הנתונים הכלכליים והתמריצים של הממשלה מצביעים על שוק חזק ויציב. כמובן, כמו בכל השקעה – נדרשת בדיקה מקומית ומעמיקה.

האם אפשר עדיין למצוא נכסים מתחת למחיר שוק ביוון?

כן, אך מדובר בעסקאות מהירות מול מוכרים "לחוצים". חשוב להיות מוכנים עם מימון וליווי של מומחה מקומי.

מה מצב שוק השכירות ביוון?

הביקוש גבוה, מחירי השכירות עלו ב-20–30% מאז 2021, במיוחד בדירות משופצות או מרוהטות היטב.

איך ביתא נדל"ן יכולה לעזור לי כמשקיע חדש?

אנחנו מלווים את המשקיעים מ-A עד ת': מיפוי הזדמנויות, ניהול מו"מ, ליווי משפטי, והשבחת נכסים.

האם יש לכם נציגים מקומיים?

בהחלט. הצוות שלנו נמצא באתונה וכולל מתווכים, עו"ד, קבלנים ומנהלי פרויקטים בשטח.

מה היתרון שלכם על פני סוכנויות מקומיות?

השילוב בין הבנת התרבות היוונית לבין ההבנה של הצרכים והחששות של המשקיע הישראלי. אנחנו יודעים לגשר בין העולמות.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

למה להשקיע ביוון

שכונות להשקעה באתונה