שלום לכולם,
עקב ריבוי פניות בנושא, החלטנו לרכז עבורכם פוסט מסודר על דירות נופש באתונה. אז לפני שתשמעו מה אנחנו חושבים והאם כדאי להשקיע בדירת Airbnb, למי זה מתאים, ומה היתרונות לעומת דירה השקעה לטווח ארוך, נתחיל עם קצת רקע כללי, נתונים ועובדות.
יוון היא מעצמת תיירות
שנת 2019 הייתה שנת שיא בהגעת תיירים ליוון, 33 מיליון! (צמיחה של 15% מ-2018! 📈)
לצורך השוואה לישראל הגיעו באותה השנה 4 מיליון תיירים ולפורטוגל (מדינה אותה נהוג להשוות עם יוון) הגיעו 25 מיליון תיירים בלבד.
📈 ב 2019 – מחזור העסקים הפועלים סביב שדה התעופה עלה ב-28%, אתרים ארכיאולוגים ב12%, מלונאות ופתרונות לינה אחרים כגון Airbnb וכדומה עלו ב-51%❗💰
📈 ענף התיירות סיפק כ300,000 מקומות עבודה חדשים ביוון רק בשנת 2019
מחירי הלינה עלו בכמעט 9% ביחס לשנה הקודמת, ודירות Airbnb נמצאות בתפוסה שנתית של כ75%.
בקיצור, ענף התיירות כולו בעלייה והצפי על פי גורמי התיירות הרשמיים שהמגמה תימשך ככה לפחות ב-5 שנים הקרובות. הצפי מבוסס על המון פרמטרים מאקרו-כלכליים ופרויקטים ענקיים אשר נמצאים בתהליכים שונים של פיתוח.
🤔 אז לפני שאנחנו מחליטים להשקיע בדירת Airbnb, בוא ננסה להבין את השפעת משבר הקורונה על ענף התיירות היווני:
יוון עשתה המון מהלכים נכונים למיגור המגפה עוד משלביה הראשונים. אחד היעדים המרכזים שלה היה לשמר את ענף התיירות פתוח ככל האפשר, וכך היה, בחודש יוני נפתח ענף התיירות ופעל עד חודש אוקטובר, ולמעשה יוון הצליחה למזער את נזקי התיירות באופן משמעותי בתקופת בקיץ.
מאז חודש נובמבר ממשלת יוון עושה מאמצים ונוקטת צעדים במטרה לפתוח את התיירות לעבודה מלאה בקיץ 2021 מתוך הבנה שענף התיירות הוא משאב מרכזי של כלכלת יוון (כ-15% מהתמ"ג היווני – תוצר מקומי גולמי).
חשוב לציין שלאורך כל תקופת הקורונה קיימת תיירות מקומית רבה באתונה, בנוסף, המלונות פתוחים ופועלים, כמו כן שדה התעופה באתונה תמיד נשאר פעיל והשמיים פתוחים. אגב, נכון לנקודת זמן זו, יוון אפילו מוגדרת כמדינה "ירוקה" על פי ה-ECDC האירופאי.
כתוצאה מהמשבר, רבים מבעלי דירות ה-Airbnb קיבלו החלטה לצאת מהשוק ולהכניס שוכרים לטווח ארוך, לתקופה של שנה לפחות וזאת מחשש של עוד חורף קשה. בפועל, התוצאה היא צמצום היצע בשוק דירות ה-Airbnb.
השאלה מה יקרה כאן בחודש אפריל/מאי?
שוק התיירות צפוי להיפתח, אך האם יהיה מספיק היצע בשוק?
לא בטוח בכלל. על פי סקרים של גופי תיירות מובילים ביוון יש צורך בעוד 24,000 חדרים לתיירות עד 2022.
אז לאחר שהבנו על קצה המזלג מה קורה בשוק התיירות ביוון בוא נדבר קצת על העקרונות שמנחים אותנו בבחירת דירת Airbnb:
עקרונות מנחים לדירות Airbnb:
מיקום-מיקום-מיקום! להבדיל מדירה לטווח ארוך, שגם שם המיקום חשוב, בדירת Airbnb המיקום הוא עניין של הצלחה או כישלון. הנכס חייב להיות בהכי פריים לוקיישן שאפשר להשיג. מחיר הנכס יהיה גבוה יותר בהתאם. ככל שהנכס יהיה במיקום יותר טוב, נוכל לצמצם את מספר הימים שהנכס עומד ריק בשנה, ולגבות מחיר גבוה יותר ללילה, וכך נמקסם את ההכנסות מהנכס.
שיפוץ – השיפוץ הוא קריטי, חשוב מאוד להיות שונה ומיוחד (לא דירות איקאה). בשיפוץ צריך לעבוד עם אדריכל מקומי וללמוד היטב את הטרנדים הקיימים בשוק על מנת לעמוד בסטנדרט שכל הזמן מתעדכן. לרוב, שיפוץ כזה לא יפחת מהשקעה של 20,000 אירו.
ניהול הנכס – ישנן חברות ניהול מקצועיות לדירות נופש. מחירי הניהול נעים בין 20%-40% מההכנסות. כיום, 50% מהדירות בעיר מנוהלות על ידי חברות ניהול מקצועיות. חשוב לוודא את איכות חברת הניהול איתה עובדים, כמות הדירות שהיא מנהלת, המקצועיות שלה, האם היא מציעה שירותים נוספים לתייר שיכולים להגדיל את המכירות שלי, ועוד. לחברת הניהול יש חשיבות מאוד גדולה להצלחת ההשקעה.
אז אחרי שהבנו מה המצב של שוק התיירות ביוון, ועברנו על הפרמטרים החשובים שמנחים אותנו בבחירת דירת Airbnb, אתם בטח שואלים מה כדאי לעשות? האם להשקיע בדירת Airbnb במקום בדירה לטווח ארוך?
התשובה היא לא חד משמעית, ומשתנה מאוד ממשקיע אחד לאחר. רכזנו כאן את הפרמטרים החשובים שמשקיע Airbnb צריך לקחת בחשבון, כך שכל אחד יכול להחליט לעצמו אם זה מה שהוא רוצה:
💵הון עצמי נדרש – 90,000 אירו ומעלה
💰הגדלת פוטנציאל הרווח יחד עם הגדלת הסיכון
📚למידה טובה של השטח והכנת תכנית עסקית מפורטת לנכס
💻מעקב אחר ביקורות בעמוד הנכס שלכם וקשר ישיר, יומיומי עם תיירים (בהנחה שאתם רוצים שישאירו לכם ביקורות טובות)
🎁 יש רוכשי דירות Airbnb בחו"ל, אשר משתמשים בדירות אלו לנופש אישי בחלק מעונות השנה
לסיכום, דירת Airbnb אכן יכולה להניב תשואה גבוהה יותר, אך אם זאת מסתמנת כהשקעה יקרה יותר מדירת מגורים. השקעה בדירת Airbnb דורשת מעורבות גבוהה יותר מצד המשקיע ודורשת הבנה בסיסית בעולם התיירות הגלובלי והיווני בפרט.
