מיסוי נדל"ן ביוון

בשנים האחרונות אנחנו עדים לגל הולך וגדל של ישראלים שבוחרים להשקיע ביוון – ולא במקרה. מעבר לנופים המרהיבים והתרבות החמה, יוון מציעה כיום מערכת מיסוי נוחה ואטרקטיבית במיוחד למשקיעי נדל"ן. הרפורמות האחרונות, יחד עם אמנת מס ייעודית בין ישראל ליוון, מאפשרות לישראלים להשקיע בצורה בטוחה וחכמה – וליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לישראל. בחברת ביתא נדל"ן, ליווינו כבר מאות ישראלים לאורך תהליך ההשקעה – ואנחנו יודעים: מי שמבין את המסים, יודע למקסם את הרווחים ולחסוך כאב ראש ובירוקרטיה.

נקודות מפתח 

• מיסוי שונה להכנסות משכר דירה, רווחי הון ורכישת נכס.

• אמנת המס בין ישראל ליוון מונעת כפל מס – יתרון קריטי לישראלים.

• מס רכישה ביוון נמוך משמעותית – רק 3% לרוב הנכסים.

• רווחי הון ממכירת נכסים – פטורים זמנית ממס (נכון ל-2025).

• ניתן להשקיע דרך ישות משפטית (חברה בע"מ) וליהנות מהטבות מס נוספות.

• הוצאות רבות מוכרות במס בעת השקעה באמצעות חברה.

• תכנון מס נכון שווה עשרות אלפי יורו לאורך זמן.

מבנה המיסוי ביוון למשקיעי נדל"ן

יוון מבצעת בשנים האחרונות רפורמות נרחבות כדי לעודד משקיעים זרים. אלו המיסים המרכזיים שכל משקיע צריך להכיר:

1. מס רכישה (Property Transfer Tax) – 3%

כאשר רוכשים נכס יד שנייה ביוון, משלם הרוכש מס רכישה בגובה 3% ממחיר העסקה כפי שהוא רשום בחוזה או בערך השוק של הנכס – הגבוה מביניהם.

זהו שיעור נמוך במיוחד ביחס לשווקים אחרים, ובוודאי לעומת ישראל, שם המס נע בין 5% ל־10% ואף יותר.

חשוב לדעת:

• מס הרכישה משולם באופן חד-פעמי כחלק מתהליך העברת הבעלות.

• ברוב המקרים, רכישת דירה מיד שנייה (שנבנתה לפני 2006) תסווג כפטורה ממע”מ, ותישא רק את המס הזה.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
משקיעים שמגיעים ליוון ללא ליווי מקצועי לעיתים מדווחים על מחיר חוזי נמוך כדי “לחסוך במס”. מדובר בטעות קשה – הרשויות עשויות לחשב את המס לפי "שווי שוק הוגן" ואף לקנוס. תמיד עדיף לדווח אמת, עם הערכת שווי מסודרת.

2. מע”מ על דירות חדשות (VAT) – 24% (מוקפא עד סוף 2025)

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן (שהוצאת הבנייה שלה החלה לאחר 1 בינואר 2006), חלה חובה לשלם מע”מ בגובה 24% על שווי הנכס.

אולם, לפי הרפורמה הכלכלית של יוון, נכון לשנת 2025 הוקפא המע"מ ברוב המקרים של רכישות מגורים חדשות. המשמעות היא חיסכון משמעותי למשקיעים שרוכשים ישירות מהקבלן בתקופת ההקפאה.

לשים לב:

• ההקפאה אינה קבועה – והיא צפויה להתעדכן מדי שנה.

• לא כל הנכסים החדשים עומדים בקריטריונים להקפאה. מומלץ לבדוק כל מקרה לגופו.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
בפרויקטים חדשים שאנו משווקים, אנו מוודאים מראש האם המע”מ הוקפא, ובמידת הצורך – מסייעים ללקוחות לקבל תעודה רשמית מרשות המיסים היוונית המאשרת את הפטור.

3. מס על שכר דירה (Individuals Income Tax) – 15% עד 45%

כל הכנסה מהשכרת נכס ביוון חייבת במס, גם אם המשכיר אינו תושב יוון. שיעור המס תלוי בגובה ההכנסה, לפי מדרגות:

• עד 12,000 אירו בשנה – 15%

• בין 12,001–35,000 אירו – 35%

• מעל 35,000 אירו – 45%

חשוב לדעת:

• המס הוא על ברוטו – כלומר, לא ניתן לקזז הוצאות או פחת כשמגישים דוח כהשקעה פרטית.

• המס משולם מדי שנה. אי־דיווח בזמן גורר קנסות וריביות.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
משקיעים עם הכנסה שנתית גבוהה משכר דירה (במיוחד כאלה שמחזיקים 2 נכסים ומעלה) – שוקלים להקים ישות משפטית (חברה) כדי לחסוך במס באמצעות קיזוזים.

4. מס רווחי הון (Capital Gains Tax) – 15% (מוקפא)

כאשר מוכרים נכס ביוון ברווח (כלומר במחיר גבוה ממחיר הרכישה), החוק קובע חיוב במס רווחי הון בגובה 15% מההפרש.

עם זאת, נכון לשנת 2025, המס הזה מוקפא, כלומר הוא לא נאכף בפועל – וניתן למכור נכס ללא תשלום מס על הרווח. מדובר בהזדמנות מצוינת למשקיעים שמעוניינים לבצע “אקזיט” מבלי לספוג חבות מס.

מה חשוב לדעת:

• המדינה שוקלת להחזיר את המס בעתיד – ולכן יש לנצל את חלון ההזדמנויות הנוכחי.

• המס תקף בעיקר לעסקאות שבוצעו לאחר 2006 – ויש לו סייגים משפטיים. מומלץ ייעוץ פרטני.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
לקוחות שלנו שמכרו נכסים שרכשו ב־2019–2020 – הרוויחו עשרות אלפי אירו פטור ממס על הרווח, הודות להקפאת מס רווחי ההון. זהו מנוף כלכלי שחבל לפספס.

5. מס רכוש שנתי (ENFIA) – בממוצע 100–500 אירו לשנה

ENFIA הוא מס רכוש שחל על כל בעל נכס ביוון, ומשולם מדי שנה לרשויות המקומיות. גובה המס נקבע לפי ערך הנכס כפי שנרשם בטאבו היווני (בדרך כלל נמוך מהשווי הריאלי), שטחו, מיקומו ותוספות כמו מרפסות או מחסן.

תשומת לב:

• המס מחושב אוטומטית ונשלח דרך המערכת המקוונת של מס הכנסה היווני (TAXISnet).

• ניתן לשלם בתשלומים חודשיים.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
למרות שזה נשמע כמו “מס שולי”, חשוב לבדוק את גובה ה־ENFIA לפני הרכישה – בנכסים גדולים במיוחד או באזורים יוקרתיים (כמו קולונאקי או גליפאדה), המס יכול להגיע גם ל־1,000 אירו בשנה.

6. מס חברות (Corporate Tax) – 22% + דיבידנד 5%

אם ההשקעה בנדל"ן ביוון מתבצעת דרך חברה בע”מ (למשל חברה מקומית או חברה זרה הרשומה ביוון), אזי ההכנסות מהנכסים חייבות במס חברות של 22%.

בנוסף, אם מושכים רווחים מהחברה (דיבידנד), יש להוסיף מס דיבידנד בגובה 5% נוספים.

מה מיוחד במסלול זה?

• הוצאות מוכרות (ניהול, שיפוץ, אחזקה, נסיעות).

• ניהול חשבונאי מחייב, אך גמיש יותר באופטימיזציה מס.

• נדרש רואה חשבון מקומי המוסמך לייצוג חברות.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
לקוחות עסקיים שמנהלים פורטפוליו דירות – במיוחד בתחום השכרה לטווח קצר – נהנים מניצול מסלול החברה כדי לקזז הוצאות שוטפות, ובכך להפחית את חבות המס בפועל לרמות של 12–15%.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
לקוחות שלנו שהקימו ישות משפטית לצורך השקעה ביוון – חסכו בין 20–35% במס תוך שנתיים, באמצעות הכרה בהוצאות תחזוקה, שיפוץ, ייעוץ וכו'.

אמנת מס ישראל–יוון – בלי כפל מס

אחת הסיבות המרכזיות שבגללן ישראלים בוחרים להשקיע ביוון היא אמנת המס בין ישראל ליוון, שנחתמה בשנת 1995 ומסדירה את נושא המיסוי הבינלאומי בין שתי המדינות. האמנה נועדה למנוע מצב של כפל מס, כלומר – מצב שבו נישום מחויב לשלם מס גם ביוון וגם בישראל על אותה הכנסה.

מה זה אומר בפועל?

אם אתם משקיעים בנדל"ן ביוון – לדוגמה, רוכשים דירה להשכרה באתונה – ההכנסות משכר הדירה ימוסו אך ורק ביוון, לפי המדרגות המקומיות. לא תידרשו לשלם מס נוסף בישראל על ההכנסה הזו, ובלבד שדיווחתם עליה כראוי לרשויות בישראל והצגתם את המס ששולם.

העיקרון הזה חל גם על רווחי הון – כלומר, אם מכרתם את הנכס ברווח, תשלמו (במקרה שיהיה מס פעיל) רק ליוון – ולא למדינת ישראל.

יתרונות מרכזיים של האמנה למשקיע הישראלי

• אין כפל מס על שכר דירה ורווחי הון – רק תשלום ליוון.

• פשטות בניהול החשבונאי – יודעים בדיוק למי לשלם ומה.

• הכרה מלאה על ידי רשות המסים בישראל – לא נדרש תשלום נוסף.

• הפחתת חיכוך בירוקרטי – כל עוד מתנהלים נכון, נמנעים מקנסות עתידיים.

• אפשרות לתכנון מס מושכל – במיוחד במקרים של השקעות גדולות או מרובות.

דוגמה מהשטח – ביתא נדל"ן

לקוח שלנו רכש דירה בסנטר של אתונה בסכום של 130,000 אירו והשכיר אותה תמורת כ־900 אירו בחודש. הכנסתו השנתית הייתה כ־10,800 אירו, שחויבו במס של 15% בלבד ביוון (לפי מדרגת המס הראשונה).
בעזרת רואה חשבון מקומי וייעוץ נכון, הוא דיווח על ההכנסה גם לרשות המסים בישראל באמצעות טופס 1348 – ולא נדרש לשלם שקל אחד נוסף בישראל.

טיפים פרקטיים – כך תמנעו בעיות

• היעזרו ברואה חשבון ביוון שמבין את דרישות האמנה ואת חובות הדיווח.

• שמרו על תיעוד – אישורי מס, חוזי שכירות ודוחות הגשה.

• הגישו בישראל טופס 1348 (דו"ח הכנסות חו"ל) לצורך שקיפות מול מס הכנסה.

• אל תתעלמו מהכנסות קטנות – גם 400 אירו לחודש צריכים דיווח.

• בחנו הקמת ישות משפטית אם אתם צופים הכנסות גבוהות או מספר נכסים.

לסיכום, אמנת המס בין ישראל ליוון הופכת את יוון ליעד נדל"ני הרבה יותר נוח למשקיע הישראלי. השקעה מחוץ לישראל לרוב דורשת התמודדות עם מיסוי כפול, אך במקרה של יוון – האמנה מקנה יתרון ברור, חוקי ומשמעותי. זהו אחד הגורמים שמאפשרים ללקוחות שלנו בביתא נדל"ן להפיק תשואה נטו גבוהה יותר – ולהתנהל בראש שקט.

השקעה כיחיד או דרך חברה?

זו החלטה קריטית עם השלכות מס. הנה השוואה בין האפשרויות:

שורה תחתונה:
לרוב המשקיעים עם דירה אחת – השקעה כיחיד תספיק. אך אם יש לכם אופק לרכוש כמה נכסים, שווה לבדוק הקמת חברה ולבחון חיסכון מס משמעותי.

סיכום – להבין מיסוי, לנצח את ההשקעה

מיסוי הוא לא מכשול – הוא כלי. דווקא ביוון, שבה שיעורי המס נמוכים יותר מישראל, ובמיוחד לאור ההקלות הממשלתיות למשקיעים, מדובר בהזדמנות יוצאת דופן. תכנון נכון, ליווי מקצועי ובחירה במסלול מיסוי מותאם אישית – הם אלו שיהפכו השקעה טובה להשקעה מצוינת. השקעה בנדל"ן מבצעים באופן חכם אצל הטובים ביותר – שוק הנדל"ן ביוון נמצא בתנופה, והמחירים עדיין אטרקטיביים. אל תחכו שהמחירים יעלו – נצלו את ההזדמנות ההיסטורית במסגרת המיסוי ביוון והשקיעו בנדל"ן. עם תכנון נכון וליווי מקצועי, תוכלו ליהנות מתשואה גבוהה ולהיות חלק מהסיפור המופלא של יוון המתחדשת. חברת ביתא נדל"ן היא בית השקעות המתמחה בנדל"ן ביוון, ובפרט באתונה. אנו מציעים השבחת נכסים, מכירה ובניית תכנית ליווי ברמה גבוהה, לצד שירות אדיב וסבלני. צרו קשר כבר כעת ותוכלו למקסם את ההשקעה שלכם וליהנות משירות מקצועי ואמין.

שאלות ותשובות (FAQ)

האם צריך לדווח לרשויות בישראל על דירה ביוון?
כן, אך אין חובת מס כפול. מדווחים בלבד.

כמה משלמים מס על שכר דירה?
תלוי בהכנסה. עד 12,000 אירו – 15%. מעל – מדרגות עולות.

מה זה ENFIA?
מס רכוש שנתי לפי ערך הנכס. בממוצע 100–500 אירו לשנה.

האם כדאי להשקיע דרך חברה?
כן – במיוחד אם מתכננים לרכוש מספר נכסים או להכיר בהוצאות.

איך ביתא נדל"ן עוזרת בנושא מיסוי?
אנחנו מסייעים בבחירת מסלול השקעה, מחברים לרואי חשבון מקומיים, ומלווים אתכם בדיווחים ותכנון מס.

האם יש חובת דיווח על הכנסות משכירות גם אם לא מרוויחים?
כן. כל הכנסה מנכס ביוון חייבת בדיווח לרשות המיסים היוונית – גם אם מדובר בהכנסה קטנה או לא קבועה. אי־דיווח עלול להוביל לקנסות.

האם ניתן לקזז הוצאות תחזוקה מהשכירות לצורכי מס?
רק כאשר ההשקעה מתבצעת באמצעות חברה. יחידים אינם יכולים לקזז הוצאות שוטפות, אך חברות כן – כולל הוצאות ניהול, תיקונים, שירותים משפטיים ועוד.

מה קורה במקרה של מכירת הנכס? איזה מס יש לשלם?
באופן עקרוני, קיים מס רווחי הון בשיעור 15%. עם זאת, נכון לשנת 2025, מס זה מוקפא בפועל – כלומר, במקרים רבים לא תידרש לשלם מס על הרווח מהמכירה.

האם יש צורך למנות רואה חשבון מקומי ביוון?
בהחלט כן. כל משקיע מחויב לדווח למס היווני באמצעות נציג מורשה – לרוב רואה חשבון יווני. ביתא נדל"ן מחברת את לקוחותיה ישירות לאנשי מקצוע מהימנים שכבר עבדו עם משקיעים ישראלים.

האם ניתן לפתוח תיק במס הכנסה ביוון מרחוק?
כן. ניתן להקים תיק נישום באמצעות ייפוי כוח לעו"ד מקומי או רואה חשבון, בלי לטוס ליוון פיזית. אנחנו בביתא נדל"ן מלווים אתכם גם בזה.

האם יש סנקציות או קנסות על אי־דיווח ביוון?
כן. חוסר דיווח על הכנסות או רכישת נכס עלול לגרור קנסות משמעותיים, השעיית זכויות הבעלות או עיכובים במכירה עתידית. חשוב לפעול לפי הנהלים.

האם ישראלים חייבים לשלם מס ירושה ביוון?
כן – מס ירושה קיים ביוון, אך בשיעורים נמוכים יחסית. יש פטור לבני משפחה מדרגה ראשונה על סכומים נמוכים. מומלץ להתייעץ מראש כדי לתכנן העברה לדורות הבאים.

האם ניתן לקבל פטור זמני ממס רכוש (ENFIA)?
במקרים נדירים – כן, למשל בנכסים לא ראויים למגורים או בטווחי זמן מסוימים. עם זאת, ברוב המקרים תשלמו ENFIA שנתי לפי ערך הנכס הרשום.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

• מחירי נדל"ן באתונה – מגמות 2025
• פתיחת חשבון בנק ביוון למשקיעים
• השקעות נדל"ן ביוון – מדריך למתחילים
• ויזת זהב ליוון – כל מה שצריך לדעת