שוק הנדל"ן ביוון, ובמיוחד באתונה, מציג צמיחה מרשימה בשנים האחרונות. לפי נתוני Global Property Guide, נרשמה עלייה של כ-11% במחירי הנדל"ן באזורים העירוניים ברבעון השלישי של 2022. על אף עלייה זאת, מחירי הנדל"ן באתונה עדיין נוחים בהשוואה לערים אירופיות אחרות.

ביתא נדל"ן, חברה ישראלית הפועלת ביוון מ-2018, מציעה הזדמנויות השקעה אטרקטיביות באתונה. החברה מתמחה ברכישת בניינים שלמים, שיפוצם במסגרת התחדשות עירונית, ומכירת או השכרת הדירות למשקיעים.

נקודות מפתח

• הזדמנות בשוק צומח: עלייה של כ־11% במחירי הנדל"ן האורבני באתונה ב־2022 ממשיכה למצב את העיר כיעד חכם להשקעה באירופה.

• תשואות יציבות של 5%–7%: הכנסה שוטפת משכירות עם אפשרות לתשואות גבוהות יותר בהשכרה לטווח קצר או לאחר שיפוץ.

• השבחה משמעותית: פרויקטים של שיפוץ מבנים שלמים מאפשרים עלייה של 20%–30% בערך הנכס תוך שנה–שנתיים.

• ליווי מקיף מהשטח: ביתא נדל"ן פועלת באתונה משנת 2018 ומציעה ליווי מקצועי – מהאיתור ועד הניהול.

• מיקומים אסטרטגיים: השקעה באזורים נבחרים ליד תחבורה ציבורית, אוניברסיטאות ומרכזים מסחריים מבטיחה ביקוש גבוה.

• יתרונות מס וזמינות משפטית: מס רכישה נמוך (3.09%), פטור ממס שבח עד סוף 2025 ומערכת רגולציה נוחה לזרים.

• איתנות פיננסית: החברה מבצעת עסקאות רבות בהון עצמי – מה שמאפשר בטחון תזרימי ואי־תלות במימון חיצוני מסוכן.

• נוכחות מקומית פעילה: צוותים שפועלים בשטח באופן שוטף – ולא מרחוק – מבטיחים שליטה בפרטים וביצוע איכותי.

יתרונות ההשקעה עם ביתא נדל"ן

1. ליווי מקצועי מקצה לקצה

אנו מלווים את המשקיע מהרגע הראשון – החל מניתוח אזורים, דרך בדיקות משפטיות ועד לניהול הנכס לאחר הרכישה. צוותי החברה פועלים בשטח באתונה על בסיס יומי, ומכירים היטב את הדינמיקה המקומית.
טיפ מהשטח: משקיעים שמגיעים לסיור איתנו לראשונה מופתעים מהכמות האמיתית של פרויקטים מתחדשים שהם כלל לא ראו באינטרנט – היכרות מקומית עושה הבדל.

2. תשואה שוטפת משכירות של 5%–7%

באמצעות ניהול נכון ומיקום אסטרטגי, אנחנו משיגים תשואות ברוטו של 5%–7%.
במקרים מסוימים – בפרויקטים שעברו אופטימיזציה להשכרה תיירותית – נרשמו גם תשואות גבוהות יותר.
טיפ מהשטח: דירות שממוקמות ליד אוניברסיטאות או קווי מטרו חדשים באתונה מבוקשות מאוד בקרב סטודנטים צעירים ומביאות יציבות לאורך זמן.

3. פוטנציאל השבחה משמעותי

שדרוג בניין שלם במסגרת התחדשות עירונית, כולל חזיתות, תשתיות ומרחבים משותפים – מאפשר יצירת ערך הוני מעבר לתשואה השוטפת.
טיפ מהשטח: ברוב הפרויקטים שלנו, עלייה של 20%–30% בערך הנכס בתוך 12–24 חודשים היא תוצאה סבירה – לא חריגה.

4. מיקום אסטרטגי במרכז אתונה

אנחנו מתמקדים באזורים מתחדשים עם עוגנים כלכליים ותחבורתיים – כמו איליסיה, אמפולוקיפי, זוגרפו וקיפסלי.
טיפ מהשטח: שילוב של תחנת מטרו במרחק הליכה, קרבה למוסדות חינוך ומרכזי קניות – הם שילוש מנצח מבחינת ביקוש.

5. שיפוץ מקיף של הבניין כולו

אנחנו לא משקמים רק את הדירה – אלא את כלל המבנה, כולל לובי, מדרגות, מעלית ותשתיות.
טיפ מהשטח: דירה בתוך בניין שעבר שיפוץ מלא שווה לרוב 15%–20% יותר בשוק השכירות – ומביאה שוכרים איכותיים לאורך זמן.

6. ניהול ואחזקה שוטפים

אחרי הרכישה, אנחנו ממשיכים לנהל עבורך את הנכס – כולל גביית שכר דירה, תיקונים וניהול דיירים.
טיפ מהשטח: מודל ניהול נכון מונע "זליגה" של תשואה: תיקון קטן בזמן – מונע ירידת ערך ושוכרים לא מרוצים.

הראל רבינס, שותף בחברה, מדגיש: "אנחנו מקפידים על אמינות ושקיפות מלאה. השקעות של 100-150 אלף יורו בממוצע מניבות תשואה שוטפת משכירות של כ-5%-7%, עם פוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים נוספים."

למה להשקיע באתונה?

• קרבה לישראל – טיסה של שעתיים, אין צורך בביקורים ממושכים.

• שפה עסקית דומה – עורכי דין, שמאים ובנקאים רגילים לעבוד עם ישראלים.

• תשתיות משתפרות – תחבורה ציבורית חדשה, שדרוג מבנים וכניסת יזמים זרים.

• הטבות מיסוי – כולל הקפאת מס שבח עד סוף 2025, ומס רכישה נמוך במיוחד (כ־3%).

יודיק מדר, שותף נוסף, מסביר: "אתונה השתנתה לטובה מבחינת השקעה בתשתיות, צמיחה של עסקים חדשים ופרויקטים גדולים. יזמי נדל"ן ותיקים מתארים את העיר כתל אביב של שנות ה-90."

ביתא נדל"ן מתמקדת באזורים עם עוגנים חשובים כמו אוניברסיטאות, תחבורה ציבורית ומרכזי קניות. החברה משדרגת את הבניין כולו, מה שמבטיח מוצר איכותי עם תחזוקה מינימלית לשנים רבות.

מדר מדגיש את היתרון הכלכלי: "פעילותנו מבוססת בעיקר על הון עצמי, מה שמאפשר לנו לספק גב כלכלי איתן ללא ריביות גבוהות. המחיר הממוצע באתונה לבנייה חדשה הוא כמחצית מהמחיר בערים אירופאיות אחרות."

לסיכום, הבחירה להשקיע באתונה היא לא רק עניין של מספרים – אלא החלטה שמבוססת על ניסיון שטח, ניתוח מגמות ארוכות טווח וליווי של עשרות לקוחות אמיתיים.
עם ביתא נדל"ן, אתה לא קונה דירה – אתה נכנס לפרויקט שלם, מתוכנן, מנוהל, עם תשתית מקצועית וכלכלית מקומית.

שאלות ותשובות

האם ההשקעה מתאימה גם למשקיע מתחיל?
בהחלט. אנחנו מלווים גם משקיעים עם אפס ניסיון – כולל ליווי משפטי, פיקוח שיפוץ וניהול שוטף.

כמה הון עצמי נדרש?
ברוב המקרים – בין €100,000–€150,000. ניתן גם לרכוש יחד עם שותף.

האם ניתן להשקיע בלי לטוס ליוון?
כן. ניתן לפעול באמצעות ייפוי כוח מול עורך דין מקומי. עם זאת, מומלץ להגיע לפחות פעם אחת לביקור.

מה קורה אם הדייר עוזב?
אנחנו דואגים להחלפת דייר במהירות, כולל פרסום, סינון ובדיקות רקע.

האם ניתן לשפץ דירה ולהשביח אותה להשכרה תיירותית?
בוודאי – ואף מומלץ. במקרים כאלו אנחנו בונים תכנית שיפוץ מותאמת ל־Airbnb כולל ריהוט מלא וניהול שוטף.

האם צריך אזרחות אירופאית כדי להשקיע בנדל"ן ביוון?
לא. כל אדם, כולל ישראלים ללא אזרחות נוספת, יכול לרכוש נכס ביוון. הצוות המשפטי שלנו מתמחה בעבודה עם משקיעים זרים, כולל ניהול ייפוי כוח מלא מרחוק.

איך מתבצע תהליך הרכישה בפועל?
התהליך כולל פתיחת תיק ע״י עורך דין, קבלת מספר מס יווני (AFM), פתיחת חשבון בנק מקומי והעברת כספי הרכישה. אנחנו מלווים אותך בכל שלב, כולל תרגום מסמכים וביצוע חתימות מרחוק.

מה הסיכון המרכזי בהשקעה באתונה?
הסיכון העיקרי הוא רכישת נכס באזור לא מתפתח או ללא שוכר מתאים. לכן חשוב לבחור פרויקט שמנוהל על ידי צוות עם ניסיון בשטח – כמו שלנו. כל השקעה שאנחנו מציעים מבוססת על ניתוח ביקושים בפועל.

האם ניתן לקחת משכנתא ביוון?
כן – אך הדרישות נוקשות יותר למשקיע זר. לרוב נדרש הון עצמי של לפחות 40%–50%. אנחנו עובדים עם יועצים פיננסיים מקומיים שמסייעים בקבלת המימון.

האם ההשקעה מתאימה גם למשקיעים דתיים / שומרי מסורת?
כן. יש שכונות עם קהילה יהודית וחנויות כשרות. אנחנו גם מתאמים סיורים בימים נוחים ומתחשבים בלוח השנה היהודי.

מה כולל שירות הניהול לאחר הרכישה?

• גביית שכר דירה

• טיפול בתחזוקה

• תקשורת עם הדייר

• חידושי חוזה

• דיווחים שוטפים למשקיע

האם צריך להכיר את השפה היוונית?
ממש לא. כל התהליך מתבצע בעברית או באנגלית. אנחנו מספקים תרגומים, ייצוג מול הרשויות ותקשורת מלאה מול קבלנים ודיירים.

מהי האסטרטגיה המומלצת – השכרה או מכירה לאחר השבחה?
שילוב. רבים מהמשקיעים שלנו שומרים על הנכס לשנים ארוכות כהכנסה פסיבית, ואחרים בוחרים למכור אחרי תקופת השבחה של 2–3 שנים. אנחנו בונים את האסטרטגיה יחד איתך, לפי מטרותיך.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

למה כדאי להשקיע באתונה