כאשר אנחנו מלווים משקיעים לרכישת דירה ביוון, השאלה הראשונה שהם שואלים אותנו כמעט תמיד היא: "כמה אני ארוויח מזה באמת?". זו שאלה מצוינת, כי בעולם הנדל"ן – במיוחד בשוק מתפתח כמו יוון – הרווח לא מסתכם במספרים. הוא טמון בתזמון נכון, בניתוח אזורים, בהבנת המיסוי המקומי ובעיקר – במציאת השילוב בין עליית ערך לתשואה שוטפת. 2025 היא שנה של איזון: מחירים עולים, אך במתינות; השוק יציב, אך משתנה מבפנים. להלן כל מה שצריך לדעת – עם עומק, הקשר והכוונה מקצועית.

נקודות מפתח 

• מחירי הדירות ממשיכים לעלות: עלייה ממוצעת בכל יוון של 6.8% ב־2025 לפי Bank of Greece, אומנם, במרכז אתונה מספר שכונות עלו סביב ה-12%.
• דירות חדשות מובילות את המגמה: עלו ב־8.0% לעומת 6.0% בדירות ישנות.
• פערים בין ערים: אתונה עולה ב־5.5%, סלוניקי מזנקת ב־10%, פריפריה – 8%.
• שוק מתאזן: האטה קלה לעומת 2024 (8.9%) ו־2023 (13.9%) – אך עדיין במגמת צמיחה.
• צפי לצמיחה שנתית ממוצעת של 3.2% עד 2029 (Knight Frank, JLL).
• תשואות שוטפות: 5.5%–7.5% ברוטו; 4%–5.5% נטו, תלוי בסוג ההשכרה.
• מס רכישה נמוך ומס שבח מוקפא עד סוף 2025 – יתרון למשקיעים זרים.
• צפי לרגולציה עתידית על Airbnb – בעיקר באזורים תיירותיים.

.

מה המחיר הממוצע על דירה ביוון?

לאחר שנים של עליות חדות במחירי הדירות בערים המרכזיות ביוון – במיוחד אתונה וסלוניקי – שנת 2025 מאופיינת בהמשך מגמה חיובית, אך בקצב מעט מתון יותר. העלייה הממוצעת במחירי הדירות נעה סביב 5%–8%, תלוי באזור וסוג הנכס. 

חשוב לציין שמדובר בנכסים לא חדשים/משופצים.

מה עומד מאחורי זה? שילוב של מספר גורמים:

• תיירות יציבה שהגיעה ב-2024 לשיאים חדשים – מעל 33 מיליון תיירים בשנה.
• שיפור בכלכלה המקומית: ירידה באבטלה (כ-10% כיום לעומת 27% ב-2013), והמשך קצב צמיחה של מעל 2% בתמ"ג.
• ביקוש חזק מצד זרים, כולל ישראלים, גרמנים, צרפתים וגם אמריקאים שמנצלים את שער האירו.

חשוב לזכור: ⁠ בניגוד לאזורים תיירותיים שתלויים בעונה, אתונה נהנית מביקוש קבוע לאורך כל השנה. סטודנטים, מקומיים, אנשי עסקים ודיפלומטים יוצרים רצף של ביקושים שמעניקים למשקיע רשת ביטחון יציבה.

מדד מחירי דירות יוון – מקור: BANK OF GREECE

עם זאת, הרגולציה מתחילה להיכנס לפעולה: הרשויות באתונה בוחנות הגבלות על Airbnb, במיוחד במרכזים תיירותיים – מה שעלול להאט את העלייה באזורים ספציפיים.

טיפ מהשטח: אזורים מתחדשים כמו קיפסלי, איליסיה, ספטוליה או אגיוס פנטלימון מראים פוטנציאל לעלייה משמעותית – בזכות מיקום, תחבורה וכניסה של צעירים וסטודנטים.

מה התשואה הממוצעת על דירה ביוון?

השכרת דירה ביוון יכולה להניב תשואה של 5%–7% ברוטו לשנה – ובאיים או אזורים תיירותיים אף יותר. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בתשואה ברוטו – כלומר לפני ניכוי:

• מס הכנסה (7%–15% בהתאם לגובה ההכנסה).
• דמי ניהול (לרוב 8%–15% במודל Airbnb).
• תחזוקה, ביטוח, הוצאות שיפוץ.

בפועל, התשואה נטו היא לרוב כ־3.5%–5%. למשקיעים שמחפשים "הכנסה פסיבית" – ההשכרה לטווח ארוך תתאים יותר. למי שמחפש רווח מהיר – טווח קצר עשוי להניב יותר, אך דורש מעקב שוטף.כמו כן, בעוד שסלוניקי אכן מציגה עלייה לאחרונה, אתונה מצטיינת בעלייה עקבית שמבוססת על ביקושים אמיתיים ותחזיות ארוכות טווח. זה בדיוק הסוג של שוק שמשקיע אחראי מחפש.

תשואות על דירות ביוון – מקור BANK OF GREECE

טיפ מהשטח: נכס המושכר לטווח ארוך לסטודנטים באתונה מביא אמנם תשואה קצת נמוכה יותר, אך עם סיכון כמעט אפסי. שכונות כמו זוגרפו, איליסיה ואמפולוקיפי מומלצות במיוחד.

מה התשואה ביוון על שכירות בדירה: השכרה לטווח ארוך לעומת טווח קצר / נופש / Airbnb

אחד השיקולים המרכזיים למשקיע בדירה ביוון הוא מודל ההשכרה: טווח ארוך מול טווח קצר (Airbnb). ההבדלים ביניהם באים לידי ביטוי לא רק בתשואה – אלא גם ברמת הסיכון, המעורבות והרגולציה המקומית.

טווח קצר מציע רווחיות גבוהה יותר אך דורש ניהול שוטף, תחזוקה ותחרותיות.
טווח ארוך מייצר תשואה נמוכה יותר – אבל קבועה, יציבה ומציעת שקט תפעולי וביטחון רגולטורי.

השוואה בין המסלולים:

טיפ מהשטח: השכרה לסטודנטים באזורים כמו איליסיה, זוגרפו ואמפילוקיפי תורמת לשקט תפעולי ולתפוסה גבוהה לאורך כל השנה.

שוק הנדלן ביוון – תמונת מצב לרבעון הראשון של 2025

בתחילת יוני 2025 פרסם בנק יוון נתונים ראשוניים על מדד מחירי הדירות – והם משקפים המשך עליית ערך במגזר המגורים:

• לפי השוואה שנתית (YoY), מחירי דירות ברחבי יוון עלו ב־6.8% ברבעון הראשון של השנה .
• חלוקה על פי סוג הנכס: מחירי דירות חדשות (עד 5 שנים) זינקו ב־8.0%, בעוד דירות ישנות (מעל 5 שנים) עלו ב־6.0% YoY – המשך מגמה של העדפת הנכסים החדשים בשוק .
• חלוקה גיאוגרפית מציגה תמונה מעניינת: אתונה צמחה ב־5.5%, סלוניקי – 10.0%, שאר הערים – 7.3%, ו"אזורים אחרים" (פריפריה) – 8.0% YoY.
• בהשוואה ל־2024, זו האטה מתונה: אז התבצעו עליות של 8.9%, עם מחירים שזרמו במהירות בשנה קודמת (13.9% ב־2023) .
• בראייה רחבה יותר, בכל השטח האורבני המחירים עלו ב־6.2% ברבעון הראשון של 2025, לעומת 8.6% ב־2024.

מסקנות ביתא נדל"ן:

עליות המחירים ממשיכות, אך בקצב מתון יותר – דרגתי ובריא. השוק היווני של 2023 מתייצב למודל מתגמל שכולל גם יציבות וגם פוטנציאל תשואה. הערים הגדולות עדיין מובילות, אולם הפריפריה תופסת תאוצה – פוטנציאל למיקוד אסטרטגי בעיר ובפריפריה בעת ובעונה אחת.

פערים במחירי דירות ביוון לפי אזורים

הבידול בין אזורים ביוון בולט מאוד. אתונה שומרת על מעמד של יעד יציב, עם עליות מחירים ממוצעות של 5%–6% ב-2025. לעומתה, סלוניקי – העיר השנייה בגודלה – פורחת בשנים האחרונות ומראה צמיחה מהירה יותר של 8%–12% בשנה. כפי שניתן לראות, אתונה היא יעד מועדף על משקיעים זרים בזכות שילוב של שירותים נרחבים, קלות תפעול, נגישות לבנקאות, ייעוץ משפטי איכותי ושירותי ניהול נכסים שמקלים על כל תהליך ההשקעה.

הסיבות לכך כוללות:

• אוניברסיטאות ומוסדות חינוך שמושכים סטודנטים מכל רחבי יוון.
• תיירות שמתמקדת בעיר.
• מחירים שעדיין נמוכים יחסית – מה שמאפשר למשקיעים חדשים להיכנס בקלות.
• גם בערים קטנות יותר – כמו לאריסה, פטרס או וולוס – רואים ניצנים של ביקוש, במיוחד מצד משקיעים שמחפשים אלטרנטיבה זולה עם תשואה נאה.

 טיפ מהשטח: אנחנו רואים יותר ויותר לקוחות שבוחרים לפצל השקעה – דירה אחת באתונה ודירה שנייה באזור מתפתח כמו סלוניקי או כרתים, כדי לאזן בין תשואה ליציבות.

מחירים למ"ר לדירות ביוון

באתונה, דירת 70 מ"ר באזורים מרכזיים כמו קולונאקי או פאנגרטי עשויה לעלות €150,000–€250,000. בשכונות מתפתחות כמו ספטוליה או איליסיה המחירים עדיין נעים סביב €90,000–€140,000.

באיים התיירותיים, ובמיוחד בקורפו, סנטוריני ומיקונוס – המחירים למ"ר יכולים להגיע ליותר מ-€5,000, אך מדובר בשווקים תובעניים מאוד, עם רגולציה קשוחה ותחזוקה גבוהה.

המחיר למ"ר מושפע ממגוון גורמים:

• קרבה למטרו/תחבורה ציבורית.
• מצב הנכס (חדש או ישן).
• קירבה למוקדי תיירות/אוניברסיטאות.
• אזורים עם תכניות ממשלתיות להתחדשות עירונית.

טיפ מהשטח: נכסים עם תכנון שיפוץ אסטרטגי יכולים לייצר תשואה הונית של 15%–20% בתוך שנה–שנתיים – במיוחד אם משופצים לצרכי Airbnb.

שוק הנדל״ן ביוון – תחזית קדימה

על פי ניתוחים של סוכנויות ייעוץ בינלאומיות (Knight Frank, JLL), שוק הנדל"ן ביוון צפוי לגדול בקצב שנתי ממוצע של כ־3.2% עד שנת 2029. מדובר בשוק שהתייצב אחרי עשור סוער, ונהנה עכשיו מתשומת לב מוגברת מצד קרנות נדל"ן, יזמים ותאגידים זרים.

האתגרים שעדיין קיימים:

• מיעוט יחסי של דירות חדשות.
• תשתיות במצב משתנה – בערים מסוימות יש קפיצה, באחרות עדיין קיפאון.
• הרגולציה מתהדקת בהשכרה לטווח קצר.

ועדיין, כמדינה באיחוד האירופי עם מטבע חזק (אירו), עלויות נמוכות ורמת חיים טובה – יוון הופכת לאלטרנטיבה יציבה למשקיעים. חשוב לזכור כי, להשקיע בעיר קטנה או באי מרוחק ביוון במקום באתונה, זה כמו להעדיף לקנות דירה בחיפה בזמן שתל אביב פתוחה להשקעה – עיר שהיא המרכז הכלכלי, התחבורתי והתיירותי של המדינה. אתונה, כמו תל אביב, מושכת תיירים כל השנה, נהנית מהשקעות בתשתיות, מציעה שירותים בינלאומיים וביקוש חזק מצד סטודנטים, דיפלומטים ומשפחות.

טיפ מהשטח: השקעה היום בנכס במיקום אסטרטגי באתונה, עם ניהול מקצועי, יכולה לייצר לא רק תשואה אלא גם אופציה עתידית ל־Golden Visa או מכירה רווחית למשקיע זר.

עלויות מימון, רגולציה ומיסוי 

• ריבית משכנתא ממוצעת ביוון עומדת על כ־3.8% (נמוך מהשוק הישראלי), וניתנת גם לזרים אך בתהליך בירוקרטי.
• מס רכישה נמוך מאוד – רק 3.09% (לעומת 8%–10% בישראל).
• מס שבח ביוון כרגע מוקפא עד סוף 2025.
• אמנת מס עם ישראל מונעת כפל מס – תשלום רק במדינה אחת.
• רגולציה: רשויות מקומיות באזורים צפופים החלו לבחון רפורמות שיגבילו השכרות לטווח קצר (למשל הגבלת מספר הדירות למשקיע). עדיין אין מגבלות ארציות ברורות – אך צפויות בשנתיים הקרובות.

טיפ מהשטח: משקיע ישראלי שמחזיק 2–3 דירות באותה שכונה באתונה, צפוי להיתקל ברגולציה בעתיד. לכן כדאי לפזר את ההשקעה גם גיאוגרפית – וגם לפי סוג השכרה.

סיכום:

יוון של 2025 אינה רק יעד לתשואה אלא מגרש משחקים מורכב ודינאמי להשקעות נדל"ן. השוק ממשיך לצמוח בקצב בריא – לא באקסטזה של בועה, אלא ביציבות שמביאה איתה ביטחון למשקיע הסבלני והחכם. הנתונים מרבעון ראשון מצביעים על מגמת עליות מתונה, עם העדפה ברורה לנכסים חדשים וכניסה מחודשת של משקיעים זרים – שמבינים את הפוטנציאל של השוק היווני כאלטרנטיבה יציבה בתוך אירופה תנודתית. ואכן, יוון ואתונה בפרט מספקת איזון נדיר בין יציבות, נזילות, ותשואה – בדיוק מה שמשקיע נבון מחפש. זה ההבדל בין לקנות במקום שעשוי לצמוח לבין השקעה בעיר שכבר רצה קדימה, ושעדיין יש לה לאן לעלות.

התיירות בשיאה, הכלכלה המקומית מתייצבת, והמערכת הבנקאית פתוחה יותר גם למשקיעים שאינם תושבי יוון. ובאותו זמן – הרגולציה בתחום ההשכרות הקצרות מאותתת לכולם: העתיד שייך לאלו שפועלים מתוך תכנון, פיזור ואחריות.

משקיע שלא מסתפק רק במספרים בטבלאות – אלא בודק את השכונה, מבין את הקהל, מנצל את כלים הפיננסיים הקיימים, ולוקח בחשבון גם אופק של כמה שנים קדימה – ימצא ביוון שילוב מנצח של תשואה, יציבות, אפשרויות השבחה, ולעיתים אפילו הזדמנות למינוף משפחתי באמצעות Golden Visa או יצירת נכס דורי.

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים אתכם בכל שלב – מהניתוח האסטרטגי ועד החתימה, מהשיפוץ ועד לניהול השוטף – כדי להפוך את יוון מיעד אקזוטי לפורטפוליו מניב.

שאלות ותשובות (FAQ)

האם שוק הנדל"ן ביוון עדיין רווחי?

כן – אך נדרש תכנון אסטרטגי. התשואות קיימות, אך תלויות באזור, סוג הנכס, וניהול נכון.

כמה באמת אפשר להרוויח?

תשואה נטו נעה לרוב בין 3.5%–5%. במקרים מסוימים – לאחר שיפוץ או השכרה תיירותית – ניתן להגיע ל־7%–9%.

האם כדאי להשקיע באי או בעיר?

אם אתם מחפשים יציבות – לכו על אתונה או סלוניקי. אם אתם פתוחים לסיכון־תשואה – איים כמו כרתים או אזורים כפריים משתלמים יותר אך דורשים ניהול צמוד.

האם יש מגבלות על רכישה על ידי זרים?

לא. זרים רשאים לקנות נדל"ן ביוון, ונהנים ממיסוי נוח וממשק שקוף יחסית.

מה היתרון של ליווי מקצועי כמו של ביתא נדל"ן?

אנחנו לא רק מתווכים – אנחנו שם מהבחירה הראשונית, דרך בדיקות משפטיות, ועד לניהול הנכס אחרי הרכישה. מעל 200 משקיעים כבר ליווינו – והשטח מדבר בעד עצמו.

האם אפשר לקחת משכנתא ביוון גם בלי אזרחות יוונית?

כן – אך זה תהליך מורכב יותר ודורש אישור מהבנק. לרוב יש דרישה להון עצמי גבוה (לפחות 40%–50%) וריבית מעט גבוהה יותר. אנחנו בביתא נדל"ן עובדים עם בנקאים מקומיים שמלווים גם זרים.

האם אני חייב לטוס ליוון כדי להשלים רכישה?

לא בהכרח. ניתן לבצע חלק ניכר מהתהליך דרך ייפוי כוח לעורך דין מקומי. עם זאת, אנחנו ממליצים להגיע לפחות פעם אחת – להכיר את הנכס, את הסביבה ואת הצוות שמטפל בהשקעה שלכם.

מה הסיכון המרכזי בהשקעה ביוון?

הסיכון העיקרי הוא ברכישת נכס באזורים לא מתאימים או ללא הבנת הרגולציה המקומית – במיוחד בתחום ההשכרה לטווח קצר. לכן חשוב להיעזר באנשי מקצוע שמכירים את השוק לעומק.

האם אפשר לשדרג דירה ולהשביח אותה להשכרה?

בהחלט. שיפוץ חכם – למשל הפיכת דירה ל־2 יחידות סטודיו – עשוי להעלות את התשואה משמעותית. ביתא נדל"ן מציעה שירותי תכנון, שיפוץ וניהול כולל לייעול כלכלי של הנכס.

האם השקעה בדירה ביוון מתאימה גם למשקיעים מתחילים?

כן – בתנאי שפועלים בליווי מקצועי. חלק גדול מהמשקיעים שלנו רוכשים את הדירה הראשונה שלהם ביוון – בזכות עלויות נמוכות, תשואה סבירה, ומודל תפעול נוח.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

למה להשקיע ביוון?

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

טעויות נפוצות של משקיעים ביוון