מחירי דירות ותשואות על דירה ביוון 2026

כאשר אנחנו מלווים משקיעים לרכישת דירה ביוון, השאלה הראשונה שהם שואלים אותנו כמעט תמיד היא: "כמה אני ארוויח מזה באמת?". זו שאלה מצוינת, כי בעולם הנדל"ן – במיוחד בשוק מתפתח כמו יוון – הרווח לא מסתכם במספרים. הוא טמון בתזמון נכון, בניתוח אזורים, בהבנת המיסוי המקומי ובעיקר – במציאת השילוב בין עליית ערך לתשואה שוטפת. 2026 היא שנה של איזון: מחירים עולים, אך במתינות; השוק יציב, אך משתנה מבפנים. להלן כל מה שצריך לדעת – עם עומק, הקשר והכוונה מקצועית.

נקודות מפתח 

• מחירי הדירות ממשיכים לעלות: עלייה ממוצעת בכל יוון של 6.8% ב־2025 לפי Bank of Greece, אומנם, במרכז אתונה מספר שכונות עלו סביב ה-12%.
• דירות חדשות מובילות את המגמה: עלו ב־8.0% לעומת 6.0% בדירות ישנות.
• פערים בין ערים: אתונה עולה ב־5.5%, סלוניקי מזנקת ב־10%, פריפריה – 8%.
• שוק מתאזן: האטה קלה לעומת 2024 (8.9%) ו־2023 (13.9%) – אך עדיין במגמת צמיחה.
• צפי לצמיחה שנתית ממוצעת של 3.2% עד 2029 (Knight Frank, JLL).
• תשואות שוטפות: 5.5%-7.5% ברוטו; 4%-5.5% נטו, תלוי בסוג ההשכרה.
• צפי לרגולציה עתידית על Airbnb – בעיקר באזורים תיירותיים.

.

מה המחיר הממוצע על דירה ביוון?

לאחר שנים של עליות חדות במחירי הדירות בערים המרכזיות ביוון – במיוחד אתונה וסלוניקי – שנת 2026 מאופיינת בהמשך מגמה חיובית, אך בקצב מעט מתון יותר. העלייה הממוצעת במחירי הדירות נעה סביב 5%-8%, תלוי באזור וסוג הנכס. 

חשוב לציין שמדובר בנכסים לא חדשים/משופצים.

מה עומד מאחורי זה? שילוב של מספר גורמים:

• תיירות יציבה שהגיעה ב-2024 לשיאים חדשים – מעל 33 מיליון תיירים בשנה.
• שיפור בכלכלה המקומית: ירידה באבטלה (כ-10% כיום לעומת 27% ב-2013), והמשך קצב צמיחה של מעל 2% בתמ"ג.
• ביקוש חזק מצד זרים, כולל ישראלים, גרמנים, צרפתים וגם אמריקאים שמנצלים את שער האירו.

חשוב לזכור: ⁠ בניגוד לאזורים תיירותיים שתלויים בעונה, אתונה נהנית מביקוש קבוע לאורך כל השנה. סטודנטים, מקומיים, אנשי עסקים ודיפלומטים יוצרים רצף של ביקושים שמעניקים למשקיע רשת ביטחון יציבה.

מדד מחירי דירות יוון – מקור: BANK OF GREECE

עם זאת, הרגולציה מתחילה להיכנס לפעולה: הרשויות באתונה בוחנות הגבלות על Airbnb, במיוחד במרכזים תיירותיים – מה שעלול להאט את העלייה באזורים ספציפיים.

טיפ מהשטח: אזורים מתחדשים כמו קיפסלי, איליסיה, ספטוליה או אגיוס פנטלימון מראים פוטנציאל לעלייה משמעותית – בזכות מיקום, תחבורה וכניסה של צעירים וסטודנטים.

מה התשואה הממוצעת על דירה ביוון?

השכרת דירה ביוון יכולה להניב תשואה של 5%-7% ברוטו לשנה – ובאיים או אזורים תיירותיים אף יותר. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בתשואה ברוטו – כלומר לפני ניכוי:

• מס הכנסה (7%-15% בהתאם לגובה ההכנסה).
• דמי ניהול (לרוב 8%-15% במודל Airbnb).
• תחזוקה, ביטוח, הוצאות שיפוץ.

בפועל, התשואה נטו היא לרוב כ־3.5%-5%. למשקיעים שמחפשים "הכנסה פסיבית" – ההשכרה לטווח ארוך תתאים יותר. למי שמחפש רווח מהיר – טווח קצר עשוי להניב יותר, אך דורש מעקב שוטף.כמו כן, בעוד שסלוניקי אכן מציגה עלייה לאחרונה, אתונה מצטיינת בעלייה עקבית שמבוססת על ביקושים אמיתיים ותחזיות ארוכות טווח. זה בדיוק הסוג של שוק שמשקיע אחראי מחפש.

תשואות על דירות ביוון – מקור BANK OF GREECE

טיפ מהשטח: נכס המושכר לטווח ארוך לסטודנטים באתונה מביא אמנם תשואה קצת נמוכה יותר, אך עם סיכון כמעט אפסי. שכונות כמו זוגרפו, איליסיה ואמפולוקיפי מומלצות במיוחד.

מה התשואה ביוון על שכירות בדירה: השכרה לטווח ארוך לעומת טווח קצר / נופש / Airbnb

אחד השיקולים המרכזיים למשקיע בדירה ביוון הוא מודל ההשכרה: טווח ארוך מול טווח קצר (Airbnb). ההבדלים ביניהם באים לידי ביטוי לא רק בתשואה – אלא גם ברמת הסיכון, המעורבות והרגולציה המקומית.

טווח קצר מציע רווחיות גבוהה יותר אך דורש ניהול שוטף, תחזוקה ותחרותיות.
טווח ארוך מייצר תשואה נמוכה יותר – אבל קבועה, יציבה ומציעת שקט תפעולי וביטחון רגולטורי.

השוואה בין המסלולים:

טיפ מהשטח: השכרה לסטודנטים באזורים כמו איליסיה, זוגרפו ואמפילוקיפי תורמת לשקט תפעולי ולתפוסה גבוהה לאורך כל השנה.

שוק הנדל"ן ביוון – תמונת מצב מעודכנת ל-2026

ברבעון הראשון של 2026 פרסם בנק יוון (Bank of Greece) נתונים מעודכנים על מדד מחירי הדירות, והם מצביעים על המשך מגמת עליית ערך בשוק המגורים, אך בקצב מתון ומבוקר יותר ביחס לשנים הקודמות.

לפי השוואה שנתית (YoY), מחירי הדירות ברחבי יוון עלו בכ-6.2% ברבעון הראשון של 2026.

בחינה לפי סוג הנכס מחדדת את מגמת השוק:

• מחירי דירות חדשות (עד 5 שנים) עלו בכ-7.6% YoY

• מחירי דירות ישנות (מעל 5 שנים) עלו בכ-5.8% YoY

נתונים אלה משקפים המשך העדפה של נכסים חדשים ומשופצים, בעיקר באזורים עירוניים עם ביקוש גבוה.

הפילוח הגיאוגרפי מציג תמונה ברורה:

• אתונה רשמה עלייה שנתית ממוצעת של כ-5.4%

• סלוניקי המשיכה להוביל עם עלייה של כ-9.1%

• שאר הערים המרכזיות הציגו עלייה של כ-7.0%

• אזורי הפריפריה רשמו עלייה ממוצעת של כ-7.8% YoY

בהשוואה לשנת 2025, מדובר בהאטה מתונה ובריאה. בשנת 2025 נרשמה עלייה שנתית של כ-6.8%, בעוד שבשנים שלפניה נרשמו עליות חדות יותר של כ-8.9% ב-2024 וכ-13.9% ב-2023.

בראייה רחבה של השטח האורבני כולו, מחירי הדירות בערים עלו בכ-6.0% ברבעון הראשון של 2026, לעומת כ-6.8% בתקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מצביעים על שוק שנמצא בשלב של התייצבות וצמיחה הדרגתית, ולא של האטה או תיקון חד.

מסקנות ביתא נדל"ן:

עליות המחירים ממשיכות, אך בקצב מתון יותר – דרגתי ובריא. השוק היווני של 2026 מתייצב למודל מתגמל שכולל גם יציבות וגם פוטנציאל תשואה. הערים הגדולות עדיין מובילות, אולם הפריפריה תופסת תאוצה – פוטנציאל למיקוד אסטרטגי בעיר ובפריפריה בעת ובעונה אחת.

פערים במחירי דירות ביוון לפי אזורים

הבידול בין אזורים ביוון בולט מאוד. אתונה שומרת על מעמד של יעד יציב, עם עליות מחירים ממוצעות של 5%-6% ב-2025. לעומתה, סלוניקי – העיר השנייה בגודלה – פורחת בשנים האחרונות ומראה צמיחה מהירה יותר של 8%-12% בשנה. כפי שניתן לראות, אתונה היא יעד מועדף על משקיעים זרים בזכות שילוב של שירותים נרחבים, קלות תפעול, נגישות לבנקאות, ייעוץ משפטי איכותי ושירותי ניהול נכסים שמקלים על כל תהליך ההשקעה.

הסיבות לכך כוללות:

• אוניברסיטאות ומוסדות חינוך שמושכים סטודנטים מכל רחבי יוון.
• תיירות שמתמקדת בעיר.
• מחירים שעדיין נמוכים יחסית – מה שמאפשר למשקיעים חדשים להיכנס בקלות.
• גם בערים קטנות יותר – כמו לאריסה, פטרס או וולוס – רואים ניצנים של ביקוש, במיוחד מצד משקיעים שמחפשים אלטרנטיבה זולה עם תשואה נאה.

 טיפ מהשטח: אנחנו רואים יותר ויותר לקוחות שבוחרים לפצל השקעה – דירה אחת באתונה ודירה שנייה באזור מתפתח כמו סלוניקי או כרתים, כדי לאזן בין תשואה ליציבות.

מחירים למ"ר לדירות ביוון

באתונה, דירת 70 מ"ר באזורים מרכזיים כמו קולונאקי או פאנגרטי עשויה לעלות €150,000-€250,000. בשכונות מתפתחות כמו ספטוליה או איליסיה המחירים עדיין נעים סביב €90,000-€140,000.

באיים התיירותיים, ובמיוחד בקורפו, סנטוריני ומיקונוס – המחירים למ"ר יכולים להגיע ליותר מ-€5,000, אך מדובר בשווקים תובעניים מאוד, עם רגולציה קשוחה ותחזוקה גבוהה.

המחיר למ"ר מושפע ממגוון גורמים:

• קרבה למטרו/תחבורה ציבורית.
• מצב הנכס (חדש או ישן).
• קירבה למוקדי תיירות/אוניברסיטאות.
• אזורים עם תכניות ממשלתיות להתחדשות עירונית.

טיפ מהשטח: נכסים עם תכנון שיפוץ אסטרטגי יכולים לייצר תשואה הונית של 15%-20% בתוך שנה-שנתיים – במיוחד אם משופצים לצרכי Airbnb.

שוק הנדל״ן ביוון – תחזית קדימה

על פי ניתוחים של סוכנויות ייעוץ בינלאומיות (Knight Frank, JLL), שוק הנדל"ן ביוון צפוי לגדול בקצב שנתי ממוצע של כ־3.2% עד שנת 2029. מדובר בשוק שהתייצב אחרי עשור סוער, ונהנה עכשיו מתשומת לב מוגברת מצד קרנות נדל"ן, יזמים ותאגידים זרים.

האתגרים שעדיין קיימים:

• מיעוט יחסי של דירות חדשות.
• תשתיות במצב משתנה – בערים מסוימות יש קפיצה, באחרות עדיין קיפאון.
• הרגולציה מתהדקת בהשכרה לטווח קצר.

ועדיין, כמדינה באיחוד האירופי עם מטבע חזק (אירו), עלויות נמוכות ורמת חיים טובה – יוון הופכת לאלטרנטיבה יציבה למשקיעים. חשוב לזכור כי, להשקיע בעיר קטנה או באי מרוחק ביוון במקום באתונה, זה כמו להעדיף לקנות דירה בחיפה בזמן שתל אביב פתוחה להשקעה – עיר שהיא המרכז הכלכלי, התחבורתי והתיירותי של המדינה. אתונה, כמו תל אביב, מושכת תיירים כל השנה, נהנית מהשקעות בתשתיות, מציעה שירותים בינלאומיים וביקוש חזק מצד סטודנטים, דיפלומטים ומשפחות.

טיפ מהשטח: השקעה היום בנכס במיקום אסטרטגי באתונה, עם ניהול מקצועי, יכולה לייצר לא רק תשואה אלא גם אופציה עתידית ל־Golden Visa או מכירה רווחית למשקיע זר.

עלויות מימון, רגולציה ומיסוי 

• ריבית משכנתא ממוצעת ביוון עומדת על כ־3.8% (נמוך מהשוק הישראלי), וניתנת גם לזרים אך בתהליך בירוקרטי.
• מס רכישה נמוך מאוד – רק 3.09% (לעומת 8%-10% בישראל).
• אמנת מס עם ישראל מונעת כפל מס – תשלום רק במדינה אחת.
• רגולציה: רשויות מקומיות באזורים צפופים החלו לבחון רפורמות שיגבילו השכרות לטווח קצר (למשל הגבלת מספר הדירות למשקיע). עדיין אין מגבלות ארציות ברורות – אך צפויות בשנתיים הקרובות.

טיפ מהשטח: משקיע ישראלי שמחזיק 2-3 דירות באותה שכונה באתונה, צפוי להיתקל ברגולציה בעתיד. לכן כדאי לפזר את ההשקעה גם גיאוגרפית – וגם לפי סוג השכרה.

סיכום:

יוון של 2026 אינה רק יעד לתשואה אלא מגרש משחקים מורכב ודינאמי להשקעות נדל"ן. השוק ממשיך לצמוח בקצב בריא – לא באקסטזה של בועה, אלא ביציבות שמביאה איתה ביטחון למשקיע הסבלני והחכם. הנתונים מרבעון ראשון מצביעים על מגמת עליות מתונה, עם העדפה ברורה לנכסים חדשים וכניסה מחודשת של משקיעים זרים – שמבינים את הפוטנציאל של השוק היווני כאלטרנטיבה יציבה בתוך אירופה תנודתית. ואכן, יוון ואתונה בפרט מספקת איזון נדיר בין יציבות, נזילות, ותשואה – בדיוק מה שמשקיע נבון מחפש. זה ההבדל בין לקנות במקום שעשוי לצמוח לבין השקעה בעיר שכבר רצה קדימה, ושעדיין יש לה לאן לעלות.

התיירות בשיאה, הכלכלה המקומית מתייצבת, והמערכת הבנקאית פתוחה יותר גם למשקיעים שאינם תושבי יוון. ובאותו זמן – הרגולציה בתחום ההשכרות הקצרות מאותתת לכולם: העתיד שייך לאלו שפועלים מתוך תכנון, פיזור ואחריות.

משקיע שלא מסתפק רק במספרים בטבלאות – אלא בודק את השכונה, מבין את הקהל, מנצל את כלים הפיננסיים הקיימים, ולוקח בחשבון גם אופק של כמה שנים קדימה – ימצא ביוון שילוב מנצח של תשואה, יציבות, אפשרויות השבחה, ולעיתים אפילו הזדמנות למינוף משפחתי באמצעות Golden Visa או יצירת נכס דורי.

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים אתכם בכל שלב – מהניתוח האסטרטגי ועד החתימה, מהשיפוץ ועד לניהול השוטף – כדי להפוך את יוון מיעד אקזוטי לפורטפוליו מניב.

שאלות ותשובות (FAQ)

כמה באמת מרוויחים מהשקעה בדירה ביוון ב-2026?

כאשר אנחנו מלווים משקיעים לרכישת דירה ביוון, השאלה הראשונה שעולה כמעט תמיד היא:
כמה אני באמת ארוויח מזה?

זו שאלה נכונה, אך התשובה מורכבת יותר ממספר אחד. הרווח בנדל"ן ביוון טמון בשילוב של תזמון נכון, בחירת אזור מדויקת, הבנת המיסוי המקומי וניהול חכם בין תשואה שוטפת לעליית ערך.

שנת 2026 מאופיינת בשוק בוגר ומאוזן: המחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון ובריא, הביקושים יציבים, והרגולציה מאותתת שהשוק נכנס לשלב של מיסוד ולא של בועה.

מה מצב שוק הנדל"ן ביוון נכון ל-2026?

לפי נתוני Bank of Greece ו-Eurostat:

• מחירי הדירות ביוון עלו בממוצע בכ-6.2% בשנת 2025

• באתונה נרשמה עלייה ממוצעת של כ-5.4%

• סלוניקי בלטה עם עלייה של כ-9.1%

• דירות חדשות הובילו את השוק עם עלייה של כ-7.6%

• דירות ישנות עלו בכ-5.8%

בהשוואה ל-2023 ו-2024, מדובר בהאטה מבוקרת ולא בירידה. השוק עבר משלב של זינוק לשלב של צמיחה יציבה.

מה המחיר הממוצע של דירה ביוון ב-2026?

המחירים משתנים משמעותית לפי אזור, מצב הנכס והנגישות התחבורתית.

• אתונה:

  • דירת 70 מ"ר באזורים מרכזיים: €120,000-€260,000

  • מחיר למ"ר: €1,700-€3,800

• סלוניקי:

  • €95,000-€160,000

  • €1,400-€2,600 למ"ר

• פריפריה וערים משניות:

  • €75,000-€130,000

  • €1,050-€1,900 למ"ר

• איים תיירותיים מובילים (סנטוריני, מיקונוס, קורפו):

  • מעל €5,200 למ"ר

  • שוק פרימיום עם רגולציה ותחזוקה גבוהה

חשוב לציין שרוב הנתונים מתייחסים לנכסים שאינם חדשים או לאחר שיפוץ חלקי.

מה גורם לעליית המחירים ביוון?

כמה גורמים מרכזיים פועלים יחד:

• תיירות בשיא היסטורי
  ב-2025 נרשמו מעל 34 מיליון כניסות תיירים ליוון, נתון שיא רשמי

• כלכלה מתייצבת
  שיעור האבטלה ירד לכ-9.4%, לעומת מעל 27% בשיא המשבר
  התמ"ג צמח בקצב של כ-2.3%

• ביקוש חזק מצד משקיעים זרים
  ישראלים, גרמנים, צרפתים ואמריקאים מנצלים מחירים נמוכים יחסית לגוש האירו

• היצע מוגבל של דירות חדשות
  בעיקר במרכזי הערים

מה התשואה הממוצעת על דירה ביוון ב-2026?

התשואה תלויה בסוג ההשכרה ובאזור:

• תשואה ברוטו ממוצעת: 5.5%-7.5%

• תשואה נטו נפוצה: 4%-5.5%

חלוקה לפי אזורים:

• אתונה:

  • ברוטו: 5%-6%

  • נטו: 4%-5%

• סלוניקי:

  • ברוטו: 6%-7%

• פריפריה ואזורים מתפתחים:

  • ברוטו: 6%-8%

• איים תיירותיים:

  • ברוטו: 7%-9%

  • אך עם תנודתיות ורגולציה גבוהה

מה עדיף ב-2026 – השכרה לטווח ארוך או קצר?

זו אחת ההחלטות החשובות ביותר למשקיע.

השכרה לטווח ארוך:

• תשואה נטו: 3.5%-5%

• יציבות גבוהה

• רגולציה ברורה

• מינימום התעסקות

השכרה לטווח קצר (Airbnb):

• תשואה נטו: 4.5%-6.5%

• רווחיות גבוהה יותר

• דורש ניהול אינטנסיבי

• רגולציה מתהדקת באתונה

הבחירה תלויה בפרופיל המשקיע ולא רק במספרים.

האם יש רגולציה חדשה על Airbnb ב-2026?

כן. החל מ-2025 אתונה החלה להטיל מגבלות נקודתיות:

• הקפאת רישום דירות חדשות להשכרה קצרה באזורים מרכזיים

• דרישות בטיחות ורישוי מחמירות יותר

• מגמה של פיקוח עירוני ולא איסור גורף

אין עדיין רגולציה ארצית מלאה, אך הכיוון ברור: פחות ספקולציה, יותר ניהול מקצועי.

מה תחזית שוק הנדל"ן ביוון קדימה?

לפי Knight Frank ו-JLL:

• צפי לצמיחה שנתית ממוצעת של כ-3.0%-3.3% עד 2029

• אתונה צפויה להמשיך להוביל בזכות:

  • תחבורה

  • מוסדות אקדמיים

  • תיירות רציפה

  • ביקוש מקומי אמיתי

זהו שוק שמעדיף משקיעים סבלניים ולא סוחרי פליפים.

מה לגבי מיסוי ומימון ב-2026?

• מס רכישה: 3.09% בלבד

• מס שבח: מוקפא נכון ל-2026

• אמנת מס עם ישראל מונעת כפל מס

• ריבית משכנתא ממוצעת ביוון: כ-3.7%

• זרים יכולים לקבל מימון, לרוב עם הון עצמי של 40%-50%

האם השקעה ביוון עדיין משתלמת ב-2026?

כן, אך לא לכל אחד ובטח לא בכל נכס.

זו כבר לא השקעה של "לקנות כל מה שזול". זו השקעה שמתגמלת:

• בחירת שכונה נכונה

• הבנת קהל השוכרים

• ניהול מקצועי

• פיזור סיכונים

למה לעבוד עם ליווי מקצועי כמו ביתא נדל"ן?

כי יוון היא שוק שקל להיכנס אליו, אבל קל מאוד לטעות בו.

אנחנו מלווים:

• ניתוח אזורים

• בדיקות משפטיות

• שיפוץ והשבחה

• רישוי

• ניהול שוטף

• התאמה לרגולציה משתנה

יותר מ-200 משקיעים כבר עברו איתנו את התהליך, והניסיון בשטח עושה את ההבדל.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

למה להשקיע ביוון?

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

טעויות נפוצות של משקיעים ביוון