השכונות הכי מבוקשות באתונה למשקיעים זרים

אתונה של מושכת אליה משקיעים זרים רבים בזכות שילוב נדיר של מחירים אטרקטיביים ופוטנציאל צמיחה משמעותי. הבירה היוונית, שהתאוששה מהמשבר הכלכלי של העשור הקודם, מציגה כיום שוק נדל"ן דינמי עם הזדמנויות השקעה מגוונות. המחירים, שעדיין נמוכים ב-30-40% ביחס לערים מרכזיות באירופה, מאפשרים נקודת כניסה אטרקטיבית למשקיעים בינלאומיים. כדי להבין היכן כדאי להתמקד, ריכזנו עבורכם את השכונות המבוקשות והמתפתחות ביותר באתונה בשנת 2026 – עם נתונים עדכניים, מגמות מהשטח, וטיפים פרקטיים מביתא נדל"ן.

נקודות מפתח:

• אתונה מציעה תשואה ממוצעת של 6%-8%, גבוהה מערים מקבילות באירופה.

• מחירי הנכסים עדיין נמוכים ב-30%-40% ביחס לברלין, לונדון ופריז.

• שכונות יוקרה כמו קולונאקי ופלאקה מציעות יציבות וביקוש גבוה לתיירות.

• אזורים מתפתחים כמו מטאקסורגיו, קליתאה ואטיקי מגלמים פוטנציאל השבחה אדיר.

• שירותי הליווי של ביתא נדל"ן מאפשרים השקעה בראש שקט – מהאיתור ועד לניהול מלא.

שוק הנדל"ן ביוון

השוק המקומי מציע תשואות גבוהות במיוחד, עם ממוצע של 6-8% בשנה מהשכרה. בהשוואה לערים כמו ברלין (3-4%), פריז (2.5-3.5%) או לונדון (3-4%), אתונה מציעה למשקיעים פוטנציאל רווח משמעותי יותר. בנוסף, תוכנית "ויזת הזהב" היוונית, המציעה אפשרות לאזרחות אירופאית בהשקעה של 250,000 יורו, מהווה תמריץ נוסף למשקיעים זרים.

המשקיעים הישראלים, שהפכו לשחקנים משמעותיים בשוק האתונאי, מעדיפים במיוחד אזורים המשלבים פוטנציאל השבחה עם אפשרויות השכרה לטווח קצר.

התנופה בשוק הנדל"ן האתונאי נתמכת בהשקעות תשתית משמעותיות, כולל הרחבת רשת המטרו והתחדשות עירונית מקיפה. תוכניות הפיתוח השאפתניות, לצד הגידול בתיירות והתאוששות הכלכלה היוונית, מבטיחים המשך מגמת הצמיחה בשנים הקרובות. מומחי נדל"ן צופים עליית מחירים של 20-30% בחמש השנים הבאות באזורים המתפתחים.

השכונות המבוקשות באתונה למשקיעים זרים

קולונאקי – השכונה היוקרתית של אתונה

קולונאקי מייצגת את פסגת היוקרה בשוק הנדל"ן האתונאי. מחירי הנכסים באזור נעים בין 6,000-10,000 יורו למ"ר, ומציגים יציבות לאורך זמן. בוטיקים של מותגי יוקרה בינלאומיים מעטרים את הרחובות הראשיים של השכונה. מסעדות כוכבי מישלן וגלריות אמנות יוקרתיות מושכות קהל אמיד מקומי ובינלאומי. השכונה מציעה למשקיעים נכסי פרימיום עם ביקוש יציב מצד שוכרים איכותיים. תוכניות פיתוח חדשות כוללות שדרוג תשתיות והקמת מתחמי מסחר יוקרתיים נוספים.

טיפ מהשטח: מתאים למי שמחפש נכס "פרימיום" עם סיכון נמוך במיוחד, גם אם התשואה נמוכה מעט מהאזורים המתפתחים.

פלאקה – מוקד התיירות ההיסטורי

שכונת פלאקה שוכנת למרגלות האקרופוליס ומושכת מיליוני תיירים מדי שנה. הרחובות המרוצפים באבן משמרים את האווירה היוונית המסורתית האותנטית. נכסים באזור מניבים תשואה שנתית מרשימה של עד 10% מהשכרה לתיירים. המחירים נעים בין 4,000-5,500 יורו למ"ר, עם ביקוש גבוה לדירות משופצות. פלטפורמות השכרה לטווח קצר מציעות תפוסה גבוהה לאורך כל השנה. משקיעים רבים משדרגים נכסים היסטוריים ומסבים אותם לדירות נופש יוקרתיות.

טיפ מהשטח: חשוב לוודא שהנכס רשום בהתאם לרגולציית Airbnb – בעיר העתיקה חלות מגבלות מסוימות שניתן להתמודד איתן בליווי נכון.

גאזי – מרכז הבילוי והתרבות החדש

גאזי הפכה למוקד התרבות והבילויים המוביל של אתונה הצעירה והתוססת. מתחם Technopolis, שהוקם במפעל גז היסטורי, מארח אירועי תרבות ופסטיבלים. ברים אופנתיים, מועדוני מוזיקה ומסעדות שף חדשניות מושכים קהל צעיר ודינמי. מחירי הנכסים נעים בין 3,000-4,500 יורו למ"ר, עם פוטנציאל צמיחה משמעותי. משקיעים מזהים הזדמנויות בהסבת מבני תעשייה ישנים למתחמי מגורים מודרניים.

טיפ מהשטח: רכישה בבניין ישן אך מרושת תחבורתית, בתנאי שיתבצע שיפוץ מלא – תבטיח עליית ערך מהירה ושוכרים איכותיים.

מטאקסורגיו – שכונת ההזדמנויות החדשה

מטאקסורגיו עוברת מהפך דרמטי עם פרויקטים של התחדשות עירונית מקיפה. תחנות המטרו החדשות המתוכננות יחברו את השכונה למרכז העיר תוך דקות. המחירים הנוחים, 2,000-3,000 יורו למ"ר, מושכים משקיעים המחפשים תשואה גבוהה. גלריות אמנות וסטודיות לאמנים מובילים את השינוי התרבותי בשכונה. יזמים מקומיים ובינלאומיים מקדמים פרויקטים חדשים של מגורים ומסחר באזור.

טיפ מהשטח: השקעה מומלצת בפרויקטים של התחדשות עירונית בליווי יזם אמין – אלו יובילו לפער ערך משמעותי תוך 3-5 שנים.

גליפאדה – הריביירה היוקרתית של אתונה

גליפאדה מציעה את חוויית הריביירה האתונאית במיטבה עם חופים מטופחים ומרינות יוקרתיות. המחירים נעים בין 4,000-7,000 יורו למ"ר, עם ביקוש גובר מצד משקיעים בינלאומיים. מסעדות דגים מובילות ובתי קפה אופנתיים מעטרים את טיילת החוף המשודרגת. תיירים אמידים מעדיפים את האזור בשל הקרבה לים והאווירה הקוסמופוליטית. פרויקטים חדשים של מגדלי יוקרה מציעים נוף פנורמי לים ושירותי בוטיק. התשואה השנתית מהשכרה עונתית מגיעה ל-8%, במיוחד בחודשי הקיץ התוססים.

טיפ מהשטח: למשקיעים שרוצים גם להשתמש בדירה בקיץ – זו הבחירה המושלמת. שילוב בין שימוש פרטי לתשואה גבוהה.

קיפסלי – איכות חיים במרכז העיר

קיפסלי מציעה שילוב מושלם של נוחות עירונית עם אווירה שכונתית חמה. פארקים ירוקים, בתי ספר מובילים ומרכזי קניות מודרניים משרתים את התושבים. המחירים המתונים, החל מ-3,000 יורו למ"ר, מושכים משפחות צעירות ומשקיעים. הביקוש הגבוה להשכרה ארוכת טווח מבטיח תפוסה יציבה ותשואה קבועה. תוכניות העירייה כוללות שדרוג תשתיות והקמת מרכזי תרבות וספורט חדשים. משקיעים נהנים מתשואה שנתית של 5-6% עם פוטנציאל לעליית ערך עתידית.

טיפ מהשטח: השקעה בדירות 2-3 חדרים סמוך לפארקים – אידאלי להשכרה למשפחות ולסטודנטים מקומיים.

השכונות המתפתחות המבוקשות של אתונה

פיראוס – המהפכה העירונית של הנמל

נמל פיראוס חווה התחדשות מרשימה בזכות השקעה סינית של מיליארדי יורו. חברת COSCO מובילה פרויקטים של פיתוח תשתיות ומתחמי מסחר חדשניים. המחירים באזור נעים בין 2,500-4,000 יורו למ"ר, עם צפי לעלייה משמעותית. מרינה חדשה ומתחמי בילוי יוקרתיים מושכים קהל מקומי ותיירים כאחד. תחנות המטרו החדשות יקצרו את זמן הנסיעה למרכז אתונה לפחות מ-20 דקות. משקיעים מזהים הזדמנויות בפרויקטים של מגורים ומשרדים לאורך קו החוף.

טיפ מהשטח: הנכסים הקרובים למים – יקפיצו ערך עם פתיחת המרכז המסחרי החדש ב-2026.

קליתאה – השכונה המתעוררת

קליתאה, השוכנת דרומית למרכז אתונה, עוברת תהליך התחדשות מרשים בשנים האחרונות. השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי בין מרכז העיר לאזור החוף, עם נגישות מצוינת לתחבורה ציבורית. הקמת מרכז התרבות סטברוס ניארכוס, הכולל את הספרייה הלאומית והאופרה, הפכה את האזור למוקד תרבותי חדש ומשמעותי בנוף האתונאי.

מחירי הנדל"ן בקליתאה נעים כיום בין 2,500-3,500 יורו למ"ר, ומציגים מגמת עלייה יציבה. הביקוש להשכרה גבוה במיוחד מצד סטודנטים ומשפחות צעירות, המוצאים בשכונה איזון מושלם בין מחיר לאיכות חיים. התשואה השנתית הממוצעת של 5-7% מושכת משקיעים המחפשים יציבות לצד פוטנציאל צמיחה. תוכניות הפיתוח העתידיות, הכוללות שדרוג תשתיות והקמת מרכזי מסחר חדשים, צפויות להמשיך ולתמוך במגמת עליית המחירים.

טיפ מהשטח: השקעה בנכסים משופצים ליד האופרה הלאומית – מתאימים לדיירים איכותיים ותיירים ברמה גבוהה.

פגרטי – המעוז הבוהמייני

פגרטי התפתחה בשנים האחרונות לאחת השכונות המבוקשות ביותר בקרב הצעירים והיצירתיים באתונה. השכונה, הממוקמת מזרחית למרכז העיר, משלבת אווירה אותנטית עם תרבות עכשווית תוססת. רחובותיה התוססים מלאים בבתי קפה מעוצבים, גלריות אמנות וחנויות וינטג', המושכים קהל צעיר ואופנתי מכל רחבי העיר.

שוק הנדל"ן בפגרטי מציג עליות מחירים עקביות, עם מחירים הנעים בין 3,500-5,000 יורו למ"ר. הארכיטקטורה ההיסטורית המרשימה והאווירה התרבותית הייחודית מושכות משקיעים המחפשים נכסים בעלי אופי. הביקוש גבוה במיוחד לדירות בבניינים היסטוריים משופצים, המציעים תשואות של 6-8% בהשכרה לטווח ארוך. בעונת התיירות, האפשרות להשכרה קצרת טווח מייצרת הכנסה נוספת משמעותית.

טיפ מהשטח: מומלץ לרכוש דירה בקומה גבוהה עם מרפסת – הביקוש גבוה במיוחד לדירות עם אופי אותנטי.

אטיקי – הזדמנויות בשכונה המתחדשת

אטיקי מייצגת את הפוטנציאל הגלום בשכונות הצפוניות של אתונה. האזור עובר תהליכי ג'נטריפיקציה מואצים, עם השקעות משמעותיות בתשתיות ובמרחב הציבורי. תחנת המטרו המקומית מספקת חיבור מהיר למרכז העיר, והתוכניות להרחבת הקו מבטיחות שיפור נוסף בנגישות בשנים הקרובות.

המחירים באטיקי, הנעים בין 2,000-3,000 יורו למ"ר, מציבים את האזור כהזדמנות השקעה מעניינת למשקיעים המחפשים פוטנציאל צמיחה משמעותי. הקהילה המקומית המתפתחת והשינויים הדמוגרפיים באזור מושכים משקיעים המזהים את הפוטנציאל הטמון בשכונה. משקיעים רבים רוכשים דירות ישנות לשיפוץ, עם אפשרות לרווח משמעותי לאחר השבחה. הביקוש להשכרה גדל בהתמדה, במיוחד מצד סטודנטים ועובדים צעירים המחפשים דיור במחירים סבירים עם נגישות טובה למרכז העיר.

המלצות למשקיעים בשכונות המבוקשות והמתפתחות באתונה

משקיעים המתעניינים בשכונות אלו מומלץ לבצע מחקר שוק מעמיק ולבחון את תוכניות הפיתוח העירוניות המפורטות. שיתופי פעולה עם יזמים מקומיים יכולים לספק יתרון משמעותי בזיהוי הזדמנויות. חשוב במיוחד לעקוב אחר מגמות דמוגרפיות ושינויים חברתיים באזור, שכן אלה מהווים אינדיקטורים חשובים לפוטנציאל הצמיחה העתידי. צוות המומחים שלנו ישמח לספק מידע נוסף ולסייע בבחירת הנכס המתאים בכל אחת מהשכונות המתפתחות הללו.

טיפ מהשטח: הזדמנות להשבחה באמצעות רכישת דירה ישנה לשיפוץ. הפער בין דירה גולמית למשופצת – כ-30% ברווח.

מגמות עתידיות והמלצות למשקיעים

השוק האתונאי צפוי להמשיך במגמת הצמיחה עם השלמת פרויקטי תשתית מרכזיים. משקיעים חכמים מזהים הזדמנויות בשכונות המתפתחות טרם עליית המחירים המשמעותית. חשוב לעבוד עם אנשי מקצוע מקומיים המכירים את הדינמיקה הייחודית של כל שכונה. תכנון מס נכון והבנת המערכת המשפטית המקומית חיוניים להצלחת ההשקעה.

סיכום

שוק הנדל"ן של אתונה בשנת 2026 ממשיך להתבסס כיעד השקעה חכם ומשתלם למשקיעים זרים. בין שכונות פרימיום כמו קולונאקי לפוטנציאל הפיצוץ של מטאקסורגיו, העיר מציעה מגוון מסלולי השקעה שמתאימים לכל פרופיל משקיע.בביתא נדל"ן, אנחנו לא רק ממפים את האפשרויות – אלא מלווים אתכם לאורך כל הדרך: מאיתור הנכס, דרך ניתוח כלכלי, שיפוץ וניהול מלא. הניסיון שלנו בשטח הוא היתרון שלכם על פני שאר השחקנים בשוק. צוות המומחים שלנו מתמחה בליווי משקיעים זרים בשוק הנדל"ן האתונאי. אנו מציעים ניתוח מעמיק של הזדמנויות השקעה בכל השכונות המובילות. שירותינו כוללים איתור נכסים, בדיקת כדאיות כלכלית וליווי משפטי מקיף. נשמח לסייע לכם למצוא את ההשקעה המתאימה בדיוק לצרכים שלכם. צרו קשר עוד היום!

שאלות ותשובות

למה להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל?

כי בישראל מחירי הכניסה גבוהים והתשואות לרוב נמוכות יותר, בעוד שבחו"ל אפשר ליהנות מפיזור סיכונים ותשואה טובה יותר.

• כניסה בהון נמוך יותר ביחס לישראל

• פיזור סיכונים גיאוגרפי ומטבעי

• שווקים מתפתחים מציעים לעיתים פוטנציאל השבחה גבוה

• אפשרויות מגוונות: השכרה ארוכת טווח, קצרה, השבחה ומכירה

האם השקעה בנדל"ן בחו"ל מתאימה גם למשקיעים מתחילים?

כן, בתנאי שעושים את זה בצורה מסודרת ועם ליווי מקצועי שמפחית טעויות יקרות.

• אפשר להתחיל בתקציב נמוך יחסית (בהשוואה לישראל)

• ליווי נכון חוסך טעויות משפטיות ובירוקרטיות

• מאפשר למידה הדרגתית ובניית תיק השקעות לאורך זמן

• התאמת נכס ומודל השקעה לפרופיל סיכון של מתחילים

איך מתמודדים עם הפערים של שפה, תרבות וחוקי נדל"ן מקומיים?

מתמודדים נכון באמצעות צוות מקומי מקצועי ומעטפת ליווי בעברית שמנהלת את כל התהליך.

• עבודה עם עו"ד מקומי לבדיקות טאבו וחוזים

• תיווך מול נוטריון, רשויות ומערכת הבנקאות

• מניעת טעויות תרגום והבנות לא נכונות

• ניהול שוטף שמקטין תלות בנסיעות ותקשורת מורכבת

מה ההבדל בין השקעה בנדל"ן לטווח קצר (תיירותי) לטווח ארוך?

טווח קצר לרוב מניב יותר אבל דורש יותר ניהול, וטווח ארוך יציב ושקט יותר לאורך זמן.

• טווח קצר: פוטנציאל תשואה גבוה יותר בעונות חזקות

• טווח קצר: יותר תפעול – ניקיונות, צ'ק-אין, אורחים, תקלות

• טווח ארוך: חוזה יציב, פחות "רעש" ופחות תחלופה

• הבחירה תלויה באזור, רגולציה ויכולת ניהול (או חברת ניהול)

מה השכונה הכי "בטוחה" להשקעה באתונה?

שכונות פרימיום כמו קולונאקי ופלאקה נחשבות סולידיות יותר בזכות ביקוש קבוע ושמירה על ערך.

• ביקוש יציב מצד שוכרים איכותיים ותיירים

• נזילות טובה יותר במכירה עתידית

• פחות תנודתיות במחירים ביחס לשכונות מתפתחות

• לרוב תשואה מעט נמוכה יותר – בתמורה לסיכון נמוך יותר

היכן נמצאות ההזדמנויות עם פוטנציאל עליית ערך הגבוה ביותר?

בשכונות מתחדשות שבהן המחירים עדיין נגישים, אבל התשתיות והביקוש עולים במהירות.

• מטאקסורגיו: ג'נטריפיקציה והתחדשות עירונית

• קליתאה: ביקוש עולה בזכות מוסדות תרבות ותשתיות

• אטיקי: מחירים נמוכים יחסית ופוטנציאל השבחה

• מתאים למשקיעים עם אופק של 3-5 שנים ורצון להשבחה

האם כדאי לרכוש נכס באזורים תיירותיים כמו גאזי או פלאקה?

כן, אבל רק אם עובדים מסודר בהתאם לרגולציה ולוקחים בחשבון ניהול אינטנסיבי יותר.

• פוטנציאל הכנסה גבוה בהשכרה קצרה

• תלות בעונתיות ותיירות

• חובה לוודא רישום חוקי והיתרים לפי דרישות העיר/מדינה

• מומלץ לעבוד עם חברת ניהול שמכירה את הכללים והאזור

מה הופך שכונות כמו פגרטי או קיפסלי לאטרקטיביות?

כי הן משלבות ביקוש גבוה, קהל יעד רחב ומחירים שעדיין מאפשרים הזדמנות טובה ביחס למרכז.

• פגרטי: קהל צעיר-איכותי, שכירות יציבה, אופי שכונתי

• קיפסלי: ביקוש למשפחות וסטודנטים, מחירים נגישים יותר

• נגישות טובה למרכז ותחבורה ציבורית

• התאמה גם להשכרה ארוכת טווח וגם לאפיקים אחרים (תלוי נכס)

האם שווה להשקיע באזור הנמל פיראוס?

כן, פיראוס נהנית מפיתוח תשתיות ותחבורה שמעלה ביקוש ויוצרת פוטנציאל עליית ערך.

• אזור בתנופת פיתוח מסחרית ותחבורתית

• ביקוש עולה מצד עובדים, צעירים ושוכרים לטווח בינוני

• נכסים קרובים לקווים תחבורתיים ולחוף נוטים להתחזק מהר יותר

• מתאים למשקיעים שמחפשים שילוב תשואה + השבחה

מה הערך המוסף של השקעה דרך ביתא נדל"ן?

אתם מקבלים מעטפת מלאה שמורידה סיכון, חוסכת זמן ומייצרת תהליך מסודר מהאיתור עד הניהול.

• איתור נכסים לפי אסטרטגיה (תשואה/השבחה/תיירות/יציבות)

• בדיקות משפטיות וכלכליות מקיפות לפני רכישה

• ניהול שיפוץ ותהליכי השבחה במידת הצורך

• ניהול נכס מלא לאחר הרכישה ודיווחים שוטפים

האם צריך להגיע לאתונה פיזית כדי לבצע את ההשקעה?

לא חובה – אפשר לבצע הכל מרחוק עם ייפוי כוח, אבל ביקור יכול לעזור להרגיש את השטח.

• תהליך מלא אפשרי מרחוק: חתימות, נוטריון, רישום, תיאומים

• ייפוי כוח מאפשר לעו"ד ולצוות המקומי לפעול בשמכם

• סיור פיזי יכול לשפר החלטה בין שכונות/רחובות

• מתאים במיוחד למי שזו השקעה ראשונה ורוצה ודאות גבוהה

מה כוללים שירותי הניהול שלכם?

ניהול מלא שמאפשר לכם לקבל הכנסה פסיבית בלי להתעסק ביומיום של הנכס.

• פרסום, שיווק ואיתור שוכרים

• גבייה, חוזים ובדיקות רקע

• תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות

• התנהלות מול ספקים/ועד/רשויות ודיווחים מסודרים לבעלים

האם אתם עובדים עם עורך דין מקומי?

כן, כל עסקה מלווה משפטית כדי להבטיח רישום תקין, בדיקות חובות והגנה על זכויות הקונה.

• בדיקות טאבו ובעלות (Ktimatologio)

• בדיקת עיקולים, חובות והתחייבויות

• בדיקות התאמה משפטית למסמכים ולמצב בפועל

• ליווי חתימה אצל נוטריון ורישום בטאבו

האם יש לכם צוות מקומי באתונה?

כן, יש לנו צוות שטח פעיל שמאפשר בדיקות מהירות, ניהול שיפוצים וניהול נכסים ברמה גבוהה.

• מתווכים מקומיים שמכירים רחובות ומחירים אמיתיים

• מהנדסים וקבלנים לבדיקות ושיפוצים

• מנהלי נכסים לתפעול שוטף

• עורכי דין ונציגים לתיאומים מול הרשויות והבנקים

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

למה להשקיע ביוון?

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

השכונות באתונה

מחירי דירות באתונה

גולדן ויזה