השקעות נדל"ן בחו"ל – מה מניע משקיעים להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

אם אתם עוקבים אחרי שוק הנדל"ן בישראל, אתם ודאי מרגישים את זה על בשרכם: מחירים בשמיים, תחרות חסרת פרופורציה, חוקים משתנים והזדמנויות שהולכות ומצטמצמות. בביתא נדל"ן, שמלווה מאות משקיעים ישראלים להשקעות חכמות ביוון, אנחנו רואים יותר ויותר לקוחות שמבינים – הגיע הזמן להרחיב אופקים. ההשקעה בנדל"ן בחו"ל כבר מזמן לא שמורה ל"טייקונים" או להרפתקנים – אלא מהווה כלי אסטרטגי לגידול הון, פיזור סיכונים, והשגת תשואה ריאלית בסביבה בטוחה.

נקודות מפתח

• השקעה בחו"ל היא דרך חכמה לגיוון תיק הנכסים ופיזור סיכונים.

• יוון מציעה מחירים נגישים, פטור ממס שבח ומס רכישה של 3% בלבד.

• השקעה באירופה מקנה יציבות – בזכות מטבע חזק (אירו) ואמנת מס מול ישראל.

• בעלות מלאה על הנכס (100%) עם תהליך רכישה ברור ופשוט.

• אפשרות לקבלת ויזת גולדן ויזה להשקעה אסטרטגית ושהייה באירופה.

• ביתא נדל"ן מלווה כל שלב – מהחיפוש ועד חתימה בטאבו.

מה מניע משקיעים להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

שוק מקומי רווי ותחרותי – דוחף את המשקיעים החוצה

המציאות הישראלית הפכה את שוק הנדל"ן המקומי למגרש צפוף, תובעני ולעיתים בלתי נגיש עבור המשקיע הפרטי. המחירים הגבוהים, המסים הכבדים, והיצע הקרקעות המוגבל הופכים כל עסקה להזדמנות נדירה – שברוב המקרים נחטפת מראש על ידי יזמים גדולים, מקושרים או בעלי הון משמעותי. במצב הזה, משקיעים פרטיים מרגישים לעיתים חסרי סיכוי למצוא נכס מניב בתנאים הוגנים.

עבור רבים, הפנייה לשווקים בחו"ל – ובפרט לאירופה – היא כבר לא בגדר חלום, אלא פתרון אסטרטגי להגדלת התשואה והקטנת הסיכון. מדובר בדרך יעילה לגיוון תיק ההשקעות, הימנעות מהשפעות המאקרו המקומיות, והגעה להזדמנויות שבישראל פשוט אינן קיימות.

טיפ מהשטח: לקוחות שהגיעו אלינו מתוך תסכול מהשוק הישראלי גילו שבמחיר של דירת 3 חדרים ישנה בבאר שבע – הם רוכשים שתי דירות מושכרות ומניבות באתונה, באזורים עם ביקוש גובר. הפער עצום – והפוטנציאל בהתאם.

משבר כלכלי שיצר קרקע פורייה להזדמנויות

המשבר הכלכלי העולמי של 2008 פגע קשות בכלכלת יוון – אך יצר כר פורה עבור משקיעים חכמים. שוק הנדל"ן המקומי התרסק בשיעורים חדים, והנכסים איבדו עשרות אחוזים מערכם. מאז, יוון בנתה עצמה מחדש בצורה עקבית וכיום אנחנו עדים להתייצבות מחירים ולתחילתה של מגמת עלייה מבוססת.

למשקיעים זהו חלון זמן אידיאלי: המחירים עדיין נמוכים משמעותית ממחירי השיא, אך הקטר כבר יצא מהתחנה. ההשקעה בשלב הזה מאפשרת ליהנות הן מתשואה שוטפת מהשכרה, והן מהשבחה משמעותית בטווח של כמה שנים.

טיפ מהשטח: באזורים כמו קיפסלי, גאלצ'י וזוגרפו – אנחנו מזהים מגמות של התחדשות עירונית, פתיחת קווי מטרו חדשים, והקמת מוסדות חינוך – כל אלו משמשים סימנים מקדימים לעליית ערך. אנחנו עוזרים ללקוחות לזהות מוקדם את "הגל הבא".

רפורמות ותמריצים – ממשלה שמעודדת משקיעים

יוון לא הסתפקה בשיקום כלכלי בלבד – אלא גם פתחה את הדלת למשקיעים זרים באמצעים ממשיים. מס רכישה אחיד ונמוך של 3%, פטור גורף ממס שבח (ללא מגבלת זמן), תהליך רכישה פשוט באמצעות נוטריון, והקלה בתנאים לפתיחת חשבון בנק – כל אלו הופכים את יוון לידידותית למשקיע.

המדינה הבינה שהון זר הוא מנוע צמיחה – ופועלת לייצר רגולציה שקופה, מהירה ולא מסובכת. זהו ניגוד מובהק למערכת הסבוכה והמכבידה בישראל.

טיפ מהשטח: אחד מלקוחותינו רצה לרכוש נכס להשכרה ונעזר באנליסטים המשפטיים שלנו כדי למנוע כפילות מס. בזכות היכרותנו עם האמנה בין יוון לישראל – חסך מעל 20,000 אירו במיסוי עתידי. תכנון נכון עושה את ההבדל.

יציבות כלכלית כחלק מהאיחוד האירופי

כמדינה באיחוד האירופי, יוון נהנית מתמיכה כלכלית רחבה, רגולציה אחידה ושימוש במטבע האירו – מה שמקנה למשקיעים תחושת ביטחון ויציבות שלא קיימת בכל מדינה מתפתחת. האינפלציה נמוכה, הריבית האירופאית ניתנת לחיזוי, והמערכת הפיננסית עובדת לפי סטנדרטים מערביים.

בנוסף, קיים הסכם מס עם ישראל, שמונע כפל מס – ונותן למשקיע הישראלי ודאות פיסקלית גבוהה יותר.

טיפ מהשטח: משקיעים רבים חוששים מחשיפה למטבע זר – אך ברוב המקרים, השכרת נכסים באירו מייצרת הכנסה יציבה וחזקה. אפילו עלויות התחזוקה והניהול משולמות באירו – כך שאין "המרות מיותרות" באמצע.

בעלות מלאה + דרכון אירופאי פוטנציאלי

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר בשוק היווני הוא האפשרות לרישום בעלות מלאה על הנכס – לא חכירה, לא זכויות שימוש, אלא בעלות של 100% בטאבו. משקיעים מקבלים נכס על שמם – עם כל הזכויות הנלוות, כולל הורשה, מכירה, השכרה, או שיפוץ לפי רצונם.

ולא פחות חשוב – השקעה בגובה 250,000 אירו ומעלה (תלוי באיזור ההשקעה, יכול להגיע לסכומים גבוהים יותר) מאפשרת קבלת Golden Visa: תעודת תושב באירופה (כולל בן/בת הזוג וילדים), ללא צורך במעבר בפועל. עבור משפחות רבות מדובר באפשרות להבטיח עתיד גמיש ופתוח.

 טיפ מהשטח: משפחה ישראלית שרכשה דרכנו נכס בפרוור של אתונה – לא רק מקבלת שכירות יציבה מדי חודש, אלא גם מחזיקה היום בתושבות אירופאית שמקלה על תנועות, עבודה, ורישום ילדיהם לבתי ספר בינלאומיים ביוון.

סיכום 

השקעה בנדל"ן בחו"ל – ובפרט ביוון – כבר איננה חלום רחוק. היא משקפת שינוי גישה אמיתי מצד משקיעים ישראלים, שמבינים שלא כל ביצי ההשקעה חייבות להישאר בישראל. עם כלכלה צומחת, מחירי נדל"ן אטרקטיביים, מיסוי נוח, רגולציה ברורה וסביבה אירופאית – יוון מהווה יעד ריאלי, משתלם ובטוח למי שמחפש תשואה, השבחה ואופק פיננסי חדש. בביתא נדל"ן אנו לא רק מדברים על השקעות – אלא מלווים אותן מהשטח, מתוך ניסיון מוכח, קשרים מקומיים ותשוקה אמיתית לעזור ללקוחות שלנו לבנות עתיד חכם יותר.

שאלות ותשובות נפוצות

למה שווה להשקיע דווקא ביוון?

יוון מציעה שילוב נדיר של נגישות, מחירים אטרקטיביים וסביבה ידידותית למשקיע הזר.

• קרבה גיאוגרפית לישראל

• מחירי נדל"ן נמוכים משמעותית מישראל

• מיסוי נמוך יחסית

• רגולציה ברורה וזכויות קניין מלאות

האם אני צריך לטוס ליוון כדי להשקיע?

לא חובה – ניתן לבצע את כל התהליך מרחוק.

• חתימה באמצעות ייפוי כוח

• ליווי של צוות מקומי ביוון

• אפשרות לטוס רק אם וכאשר תרצו

האם ההשקעה מתאימה גם לתקציבים נמוכים?

כן, גם משקיעים עם תקציב התחלתי יכולים להיכנס לשוק.

• דירות החל מ־80-100 אלף אירו

• אפשרות לרכישה משותפת

• נכסים קטנים עם פוטנציאל תשואה

איך מתמודדים עם תחזוקה וניהול מרחוק?

באמצעות מערך ניהול מקומי מסודר.

• חיבור לחברות ניהול אמינות

• טיפול בשוכרים ותחזוקה

• ליווי גם לאחר הרכישה

האם יש צורך בידע מוקדם בשוק היווני כדי להשקיע?

לא. הליווי שלנו נועד בדיוק לכך.

• העברת כל המידע הרלוונטי

• שקיפות מלאה בתהליך

• תחושת שליטה וביטחון למשקיע

מה הסיכונים בהשקעה בנדל"ן ביוון?

הסיכונים קיימים – אך ניתנים לניהול נכון.

• חוסר היכרות עם אזורים וחוקים

• בחירת נכס ללא בדיקה מספקת

• ליווי מקצועי מצמצם סיכונים משמעותית

איך בוחרים אזור נכון להשקעה?

בחירה מבוססת נתונים ולא תחושות.

• ניתוח ביקושים בפועל

• קרבה לתחבורה ותשתיות

• התאמה למטרת ההשקעה (תשואה / נופש / גולדן ויזה)

כמה עולה ניהול נכס ביוון?

העלות תלויה בסוג ההשכרה והשירות.

• 8%–12% מדמי השכירות

• ייתכנו דמי פתיחה חד־פעמיים

• הבדל בין השכרה קצרה לארוכה

מה לגבי מיסוי שנתי והוצאות שוטפות?

העלויות השנתיות ביוון נמוכות יחסית.

• מס רכוש ENFIA של כמה מאות אירו בשנה

• ביטוח ותחזוקה בסיסית

• ניתוח תשואה כולל מראש מונע הפתעות

האם ניתן לרשום נכס על שם חברה בע״מ או נאמנות?

כן, אך לא תמיד זה הפתרון הנכון.

• אפשרי משפטית

• כרוך בבירוקרטיה וניהול מורכב יותר

• לרוב משקיעים פרטיים בוחרים רישום אישי

האם צריך לדעת יוונית?

לא. השפה אינה חסם.

• מרבית אנשי המקצוע דוברים אנגלית

• עבודה מול עורכי דין ונוטריונים דוברי עברית/אנגלית

• ליווי מלא בשפה נוחה למשקיע

האם אוכל להשתמש בנכס לחופשות אישיות שלי?

בהחלט, בהתאם לאסטרטגיית ההשכרה.

• שילוב בין שימוש אישי להשכרה

• גמישות עונתית

• תכנון נכון מגדיל גם תשואה וגם הנאה

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

• המדריך להשקעה באתונה – 2026

• הזדמנות נדירה: למה יוון בוערת עכשיו?

• ויזת זהב ביוון – איך מקבלים ולמה זה משתלם

• מחירי דירות באתונה 2026