נכסים חדשים מול נכסים יד שנייה באתונה: מה באמת משתלם למשקיע הישראלי ב-2026

רוב המשקיעים הישראלים שמגיעים אלינו כבר עשו את החישוב הראשון בעצמם. הם ראו דירת 70 מ"ר בבניין מ-1968 בקיפסלי במחיר של 130,000 אירו, ולידה דירה חדשה באותו שטח ב-250,000 אירו, והסיקו את המסקנה המתבקשת: היד השנייה זולה כמעט בחצי. הבעיה מתחילה שלושה חודשים אחרי החתימה. אז מתברר שהבניין מעולם לא עבר שדרוג אנרגטי, שוועד הבית היווני צריך להתכנס ולאשר ברוב מיוחס כל עבודה במעטפת המבנה, שקבלן השיפוצים באתונה עובד בלוחות זמנים שאינם ישראליים, ושתעודת האנרגיה של הנכס בדירוג F או G הופכת אותו ליעד ישיר של הרגולציה האירופית שיוון נדרשת להטמיע בחקיקה עד סוף מאי 2026.

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים משקיעים ישראלים ביוון מאז 2018, וההתמחות שלנו היא בנייה חדשה. בדיוק בגלל זה חשוב לנו שההשוואה כאן לא תהיה שיווקית אלא מדידה. במאמר הזה נפרק את ההחלטה לרכיבים שאפשר לתמחר: מדד מחירי הדירות של בנק יוון לפי גיל הנכס, מסלול המס שתקף עד 31 בדצמבר 2026, עלות שיפוץ אמיתית לפי נתוני הלמ"ס היוונית, לוח הזמנים הרגולטורי של האיחוד האירופי, וההשלכה של כל אלה על תשואה נטו ועל נזילות ביום שבו תרצו למכור.

נקודות מפתח

• בנק יוון, רבעון ראשון 2026: דירות חדשות עלו ב-6.0 אחוז, דירות ישנות ב-5.5 אחוז, אתונה ב-5.2 אחוז.
• השעיית המע"מ בשיעור 24 אחוז על נכסים חדשים תקפה עד 31 בדצמבר 2026, לפי חוק יווני 5246/2025.
• רוכש נכס חדש משלם 3.09 אחוז מס העברה. על נכס ב-200,000 אירו זה פער של כ-42,000 אירו.
• הדירקטיבה האירופית לביצועי אנרגיה (EU 2024/1275) נדרשת להטמעה בחקיקה היוונית עד 29 במאי 2026.
• מדד עלות הבנייה למגורים חדשים עלה ב-2.8 אחוז ברבעון הראשון של 2026, לפי הלמ"ס היוונית.
• היתרי הבנייה באטיקה במרץ 2026: 633 היתרים, עלייה של 39.1 אחוז בתוך שנה.
• גולדן ויזה באטיקה: 800,000 אירו בנכס יחיד, בשטח מינימלי של 120 מ"ר.
• רישום חדש להשכרה קצרת טווח חסום במחוזות 1, 2 ו-3 באתונה עד 31 בדצמבר 2026.

מה נחשב "נכס חדש" באתונה ומה נחשב יד שנייה?

ההגדרה שקובעת בשוק היווני היא הגדרה סטטיסטית ולא שיווקית. בנק יוון, שמפרסם את מדד מחירי הדיור הרשמי על בסיס הערכות שווי של כלל המוסדות הפיננסיים הפועלים במדינה, מסווג כ"דירה חדשה" נכס בן עד 5 שנים, וכל השאר מסווג כ"דירה ישנה". החלוקה הזו חשובה מפני שהיא זו שמאחורי הנתונים שמצוטטים בעיתונות הכלכלית היוונית, וגם זו שהבנקים משתמשים בה בהערכות שווי לצורכי משכנתא.

בפועל, בשוק האתונאי יש שלוש קטגוריות ולא שתיים. הראשונה היא בנייה חדשה, כלומר נכס שנבנה לפי תקן הבנייה היווני העדכני, עם דרישות בידוד, מערכות ומעטפת מודרניות. השנייה היא מלאי משופץ, כלומר דירה ישנה שעברה עבודות פנים. השלישית היא מלאי ישן לא משופץ. הטעות הנפוצה של משקיעים ישראלים היא להתייחס לקטגוריה השנייה כאילו היא הראשונה. חלק ניכר ממלאי הדירות במרכז אתונה נבנה בין שנות השישים לשנות השמונים בשיטת האנטיפרוכיה, ובניינים אלה נבנו לפני שהוכנסו לתקן הבנייה היווני דרישות אנרגטיות משמעותיות.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בשוק היווני המילה "משופץ" לא אומרת דבר על מעטפת המבנה. שיפוץ יווני טיפוסי כולל מטבח, חדר רחצה, ריצוף וצבע, ולא בהכרח בידוד תרמי, חלונות כפולים או החלפה של תשתיות חשמל ואינסטלציה. לפני שאתם משלמים פרמיה על "דירה משופצת", בקשו לראות את תעודת האנרגיה (PEA) ואת תאריך ההנפקה שלה. אם הדירוג נשאר E או נמוך מזה גם אחרי השיפוץ, שילמתם על אסתטיקה ולא על ערך.

איזה סוג נכס עלה יותר במחיר באתונה ב-2026, חדש או יד שנייה?

הנתון העדכני של בנק יוון לרבעון הראשון של 2026 מראה תמונה ברורה: קצב עליית המחירים של דירות חדשות היה גבוה מזה של דירות ישנות. זה שינוי משמעותי לעומת התקופה שבה גל השיפוצים המסובסד דחף את מחירי המלאי הישן. חשוב באותה נשימה לציין שהשוק כולו נמצא בהתמתנות מבוקרת ולא בתיקון: הקצב הארצי ירד מ-7.8 אחוז בממוצע ב-2025 ל-5.6 אחוז באזורים העירוניים ברבעון הראשון של 2026.

מקור: בנק יוון, מדדי מחירי הנדל"ן למגורים, רבעון ראשון 2026. הנתונים מבוססים על כ-964 אלף הערכות שווי שדווחו לבנק המרכזי עד סוף מרץ 2026.

שימו לב לניואנס אחד שחשוב יותר מהמספר עצמו. פער של חצי נקודת אחוז ברבעון בודד אינו מגמה בפני עצמו, אבל הוא מופיע בדיוק בנקודת הזמן שבה העלויות הרגולטוריות של המלאי הישן מתחילות להתממש. זה ההקשר שבו צריך לקרוא אותו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אל תבנו החלטה על מדד שנתי אחד. אנחנו בודקים למשקיעים שלנו שלושה רבדים במקביל: המדד הארצי של בנק יוון, המדד לפי גיל הנכס, והמדד לפי אזור. בשלוש השנים האחרונות היו רבעונים שבהם דווקא היד השנייה הובילה, בעיקר בזכות תוכניות הסבסוד לשדרוג אנרגטי שדחפו את המלאי המשופץ. הפער שנפתח ב-2026 לטובת החדש הוא נתון שצריך לעקוב אחריו עוד שניים עד שלושה רבעונים לפני שקוראים לו מגמה.

כמה מס באמת משלמים על נכס חדש לעומת יד שנייה ביוון ב-2026?

זו הנקודה שבה ההשוואה מתהפכת אצל רוב המשקיעים, והיא גם החלון הרגולטורי החשוב ביותר שפתוח כרגע. באופן עקרוני, מכירת נכס חדש ביוון חייבת במע"מ בשיעור 24 אחוז. בפועל, מאז 2020 קיים משטר השעיה שמאפשר לקבלן לבחור להוציא את הנכס ממסלול המע"מ, ואז הרוכש משלם מס העברה של 3.09 אחוז בלבד, בדיוק כמו ברכישת נכס יד שנייה. ההשעיה הזו הוארכה שוב בחוק 5246/2025, שפורסם ברשומות היווניות בנובמבר 2025, והיא תקפה עד 31 בדצמבר 2026.

מקור: חוק יווני 5246/2025, סעיף 70 לחוק המע"מ היווני. הנתונים נכונים למועד פרסום המאמר ואינם מהווים ייעוץ מס.

המשמעות המעשית פשוטה: נכון ל-2026, היתרון המיסויי ההיסטורי של נכס יד שנייה על פני בנייה חדשה נמחק. שני המסלולים משלמים אותו מס העברה. זהו מצב זמני מוגדר בחוק, והוא הסיבה שרבים מהמשקיעים שלנו מקדימים החלטות שתכננו לשנה הבאה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: השעיית המע"מ אינה אוטומטית לכל נכס חדש. היא ניתנת ברמת הקבלן וברמת היתר הבנייה, והקבלן הוא זה שבוחר להיכנס למשטר ההשעיה או להישאר בחיוב רגיל. לפני העברת מקדמה, בקשו מהנוטריון אישור בכתב שהנכס הספציפי נמצא במשטר ההשעיה. אנחנו מוודאים את זה מול רשות המסים היוונית (AADE) בכל עסקה, לפני שכסף עובר. משקיע שמניח שההשעיה חלה ומגלה אחרת בחתימה עלול למצוא את עצמו מול חשבון של עשרות אלפי אירו.

מה העלות האמיתית של שיפוץ דירה יד שנייה באתונה?

כאן נמצא הפער הגדול ביותר בין התכנון לבין הביצוע. לפי הלמ"ס היוונית, מדד עלות הבנייה למבני מגורים חדשים עלה ב-2.8 אחוז ברבעון הראשון של 2026 בהשוואה לרבעון המקביל, כאשר מחירי חומרי הבנייה עלו ב-2.6 אחוז ועלות השכר בענף ב-3.0 אחוז. בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 בלבד, המדד עלה ב-1.1 אחוז. זהו קצב מתון יותר מאשר בשנים הקודמות, אבל הכיוון ברור: כל דחייה של שיפוץ מייקרת אותו.

לעלות החומרים והעבודה מצטרפים שלושה רכיבים שמשקיעים ישראלים נוטים לא לתמחר. הראשון הוא זמן, כלומר חודשי אי-אכלוס שבהם הנכס לא מייצר הכנסה בזמן שהמסים והוצאות האחזקה ממשיכים לרוץ. השני הוא בירוקרטיה, כי כל עבודה שנוגעת במעטפת המבנה או בחזית דורשת אישור של ועד הבית ולעיתים היתר. השלישי הוא סף השיפוץ המהותי: כאשר עלות העבודות עולה על 25 אחוז משווי המבנה ללא ערך הקרקע, השיפוץ מוגדר מהותי, ואז חלות עליו דרישות ביצועים אנרגטיים מלאות לפי הרגולציה האירופית.

מקור: הלמ"ס היוונית (ELSTAT), מדדי מחירי קטגוריות עבודה ומדדי עלות בנייה של מבני מגורים חדשים, רבעון ראשון 2026. סף השיפוץ המהותי מוגדר בדירקטיבה האירופית לביצועים אנרגטיים של מבנים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: כלל אצבע שאנחנו נותנים לכל משקיע ששוקל יד שנייה: תמחרו את השיפוץ בשני תרחישים, אחד מתחת לסף 25 האחוז ואחד מעליו, ובדקו אם העסקה עדיין עומדת בתרחיש הגרוע. הרבה משקיעים מגלים את הסף הזה רק אחרי שהמהנדס כבר הגיש את התוכניות, ואז כבר אין דרך חזרה. במקביל, קחו תמיד מרווח של לפחות 15 אחוז מעל ההצעה הראשונה של הקבלן, ותמחרו לפחות שלושה חודשי אי-אכלוס.

איך הרגולציה האנרגטית האירופית משפיעה על ערך הדירות הישנות באתונה?

זהו המשתנה שהכי פחות מדובר בקרב משקיעים ישראלים, ולדעתנו הוא המשמעותי ביותר בחמש השנים הקרובות. הדירקטיבה האירופית לביצועים אנרגטיים של מבנים בנוסחה המעודכן, EU 2024/1275, נכנסה לתוקף ב-28 במאי 2024, ועל המדינות החברות להטמיע אותה בחקיקה הלאומית עד 29 במאי 2026. יוון נמצאת בעיצומו של תהליך עדכון תקנת הביצועים האנרגטיים של מבנים (KENAK) כדי לעמוד בדרישות.

הדירקטיבה לא קובעת שדירה בדירוג נמוך הופכת בלתי חוקית. מה שהיא כן קובעת הוא מסלול לאומי מחייב להפחתת צריכת האנרגיה הראשונית הממוצעת של מלאי הדיור, ועיקר ההפחתה נדרש לבוא מהנכסים בעלי הביצועים הגרועים ביותר. במקביל, חובת הצגת דירוג האנרגיה בכל מודעת מכירה והשכרה הופכת את המידע הזה לגלוי לכל קונה או שוכר פוטנציאלי. במלאי היווני הישן, שרובו נבנה לפני שהוכנסו דרישות אנרגטיות משמעותיות לתקן, הדירוגים הנפוצים הם E, F ו-G.

מקורות: הנציבות האירופית, הדירקטיבה לביצועים אנרגטיים של מבנים EU 2024/1275. החלטה משרדית משותפת יוונית בעניין ההשכרה קצרת הטווח באתונה. חוק יווני 5246/2025.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הסיכון האמיתי כאן אינו קנס, אלא נזילות. ברגע שדירוג האנרגיה חייב להופיע בכל מודעה, נכס בדירוג G משדר לקונה הבא בדיוק כמה כסף הוא יידרש להשקיע כדי להביא אותו לתקן. בבנייה חדשה ביוון הדרישה היא מבנה בצריכת אנרגיה כמעט אפסית, כלומר הנכס נולד בצד הנכון של הרגולציה. זה לא יתרון של נוחות, זה יתרון תמחור ביום המכירה. כשאנחנו בונים תחזית יציאה למשקיע לעשר שנים, אנחנו מניחים ניכיון על נכס בדירוג נמוך, ולא מחיר שוק מלא.

איזה נכס מייצר תשואת שכירות טובה יותר באתונה?

התשובה תלויה לחלוטין בשאלה אם מדברים על תשואה גולמית או על תשואה נטו. בתשואה גולמית, מלאי יד שנייה במחיר כניסה נמוך כמעט תמיד ייראה טוב יותר על הנייר, פשוט מפני שהמכנה קטן יותר. בתשואה נטו התמונה מתהפכת, מפני ששם נכנסים לחישוב הרכיבים שמלאי ישן צורך: אחזקה שוטפת, ועד בית גבוה יותר, תחלופת דיירים תכופה יותר, ותקופות אי-אכלוס ארוכות יותר בין שוכרים.

לרכיב הזה נוסף שיקול רגולטורי ספציפי לאתונה. מאז ינואר 2025, ובהארכה שתקפה עד 31 בדצמבר 2026, מרשם ההשכרה קצרת הטווח אינו מקבל רישום של נכסים חדשים במחוזות העירוניים 1, 2 ו-3 של אתונה. אלה בדיוק האזורים שבהם מרוכז המלאי הישן הזול יותר: פלאקה, קולונאקי, קוקאקי, אקסארכיה, מץ, נאוס קוסמוס, פנגראטי, מטאקסורגיו, גאזי ופטראלונה. משקיע שקונה שם דירה ישנה בהנחה מתוך כוונה להשכיר אותה לטווח קצר, מגלה שאין לו מסלול לרישיון. רישיונות קיימים ממשיכים לפעול, ולכן הם הפכו לנכס נפרד בעל ערך.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: התשואה הגולמית היא המספר שמוכרים לכם, התשואה נטו היא המספר שאתם חיים איתו. בכל תחשיב שאנחנו מגישים למשקיע יש שורת אחזקה ושורת אי-אכלוס, גם כשהמספר הסופי נראה פחות מרשים מזה שראיתם באתר מודעות. בדירה מ-1970 באתונה אנחנו מניחים ועד בית גבוה יותר, תחלופת דיירים כל שנה עד שנתיים ולפחות חודש אי-אכלוס בשנה. בבנייה חדשה ההנחות שונות, וזה מה שסוגר בפועל את הפער בתשואה.

איזה סוג נכס מתאים לגולדן ויזה ב-2026?

מאז הרפורמה שנכנסה לתוקף בספטמבר 2024, מסלול הגולדן ויזה היווני מחולק לפי אזורים. באטיקה, שכוללת את אתונה ואת פיראוס, וכן בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שמונים מעל 3,100 תושבים, סף ההשקעה עומד על 800,000 אירו. בשאר אזורי יוון הסף הוא 400,000 אירו. בשני המקרים נדרש נכס יחיד, ללא אפשרות לצבור כמה נכסים קטנים, ובשטח מינימלי של 120 מ"ר. קיים גם מסלול של 250,000 אירו להסבת נכס מסחרי למגורים או לשיקום מבנה לשימור, ובמסלול הזה דרישת 120 המ"ר אינה חלה.

כאן נמצא הפער המעשי בין חדש לישן. מלאי הדירות הישן במרכז אתונה בנוי ברובו סביב יחידות של 50 עד 90 מ"ר, מפני שכך נבנתה העיר בתקופת האנטיפרוכיה. המשמעות היא שחלק גדול מהמלאי הישן אינו כשיר לגולדן ויזה גם כאשר המחיר מגיע לסף הנדרש, פשוט בגלל השטח. בבנייה חדשה אפשר לתכנן את השטח מראש. חשוב לזכור עוד תנאי: נכס שנרכש במסלול הגולדן ויזה אסור בהשכרה קצרת טווח, וכן ההשקעה חייבת להתבצע מהון עצמי ולא מהלוואה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: מגבלת 120 המ"ר על נכס יחיד היא הסינון האמיתי, לא הסכום. אנחנו רואים משקיעים שמגיעים עם תקציב מתאים לחלוטין ומבזבזים חודשים בחיפוש במלאי יד שנייה שממילא לא יכול לעמוד בתנאי. אם גולדן ויזה היא המטרה, התחילו מסינון שטח ולא מסינון מחיר. ואל תשכחו שאיסור ההשכרה קצרת הטווח על נכסי גולדן ויזה משנה לגמרי את מודל התשואה שתכננתם.

מתי דווקא נכס יד שנייה עדיף על בנייה חדשה?

אנחנו חברת בנייה חדשה, ולמרות זאת יש מצבים שבהם אנחנו עצמנו מפנים משקיעים למלאי קיים. המצב הראשון הוא מיקום שאי אפשר לייצר מחדש. בפלאקה, בקולונאקי ובחלקים מהמרכז ההיסטורי כמעט אין קרקע פנויה או אפשרות לבנייה חדשה, ולכן המלאי הקיים הוא המלאי היחיד. המצב השני הוא נכס עם רישיון השכרה קצרת טווח פעיל באחד משלושת המחוזות החסומים, שכן רישיון כזה אינו ניתן להוצאה מחדש עד סוף 2026 ולכן יש לו ערך עצמאי.

המצב השלישי הוא מסלול ההסבה של 250,000 אירו לגולדן ויזה, שדורש מלכתחילה נכס מסחרי קיים. המצב הרביעי הוא משקיע מנוסה עם צוות מקומי, זמן פנוי ותיאבון סיכון, שמעוניין באסטרטגיית השבחה ולא באסטרטגיית החזקה. אלה ארבעה מצבים אמיתיים, והם אינם מכסים את רוב המשקיעים הישראלים שאנחנו פוגשים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הכלל שלנו פשוט: יד שנייה נרכשת בגלל משהו שאי אפשר לייצר מחדש, כלומר מיקום, רישיון קיים או זכויות בנייה. אם הסיבה היחידה לרכישת יד שנייה היא שהמחיר למ"ר נמוך יותר, זו לא סיבה, זו הנחה שמשקפת עלות עתידית שעדיין לא שילמתם. בדקו את ההפרש מול עלות השיפוץ, חודשי אי-אכלוס והפער בדירוג האנרגיה, ורק אז תחליטו.

סיכום: איך מקבלים את ההחלטה בפועל

ההשוואה בין נכס חדש לנכס יד שנייה באתונה מפסיקה להיות שאלה של טעם ברגע שמפרקים אותה לרכיבים מתומחרים. נכון ל-2026, שלושה מהם משנים את מאזן הכוחות. הראשון הוא מיסויי: השעיית המע"מ בתוקף עד 31 בדצמבר 2026 מבטלת את היתרון ההיסטורי של היד השנייה, ושני המסלולים משלמים את אותו מס העברה של 3.09 אחוז. השני הוא רגולטורי: הטמעת הדירקטיבה האירופית עד סוף מאי 2026 מתחילה לתמחר מחדש נכסים בדירוגי אנרגיה נמוכים, שהם רוב המלאי הישן באתונה. השלישי הוא כלכלי: מדד עלות הבנייה ממשיך לעלות, כלומר עלות השיפוץ שאתם דוחים היום יקרה יותר מחר.

מנגד, היד השנייה שומרת על יתרון אמיתי בשלושה מקרים בלבד: מיקום שאי אפשר לשחזר, רישיון השכרה קצרת טווח קיים באזור חסום, ומסלול ההסבה של 250,000 אירו לגולדן ויזה. אם המקרה שלכם אינו אחד מהשלושה, ההחלטה כמעט תמיד נוטה לכיוון הבנייה החדשה, ולא בגלל אסתטיקה אלא בגלל עלות בעלות כוללת ובגלל נזילות ביום המכירה.

המסקנה המעשית: אל תשוו מחיר למ"ר. השוו עלות רכישה כוללת, בתוספת שיפוץ, בתוספת חודשי אי-אכלוס, בתוספת פער דירוג אנרגיה, בניכוי הפרש התשואה נטו לאורך תקופת ההחזקה שתכננתם. ברוב המקרים שאנחנו מריצים למשקיעים ישראלים, הפער של 40 אחוז במחיר שראיתם במודעה מצטמצם למשהו חד-ספרתי, ולעיתים מתהפך.

בביתא נדל"ן אנחנו בונים לכל משקיע את הטבלה הזו על נתונים ספציפיים לנכס, לשכונה ולאסטרטגיה, ולא על ממוצעים. אם אתם שוקלים רכישה באתונה בשנה הקרובה, זה הזמן לבדוק את החלון של 2026 לפני שהוא נסגר. פנו אלינו לשיחת אפיון ונבנה יחד את ההשוואה על המספרים שלכם.

שאלות ותשובות

האם באמת משתלם יותר לקנות דירה חדשה באתונה ב-2026?

ברוב המקרים כן, בעיקר בגלל שהיתרון המיסויי של היד השנייה נמחק השנה והעלויות הרגולטוריות של המלאי הישן מתחילות להתממש.

• השעיית המע"מ בתוקף עד 31 בדצמבר 2026 משווה את נטל המס בין שני המסלולים ל-3.09 אחוז מס העברה.
• לפי בנק יוון, דירות חדשות עלו ב-6.0 אחוז ברבעון הראשון של 2026 לעומת 5.5 אחוז בדירות ישנות.
• מדד עלות הבנייה עלה ב-2.8 אחוז, כלומר שיפוץ שנדחה מתייקר.
• החריגים הם מיקום שאי אפשר לשחזר, רישיון השכרה קצרת טווח קיים ומסלול ההסבה לגולדן ויזה.

כמה מס משלמים על רכישת דירה חדשה ביוון ב-2026?

בנכס שנמצא במשטר השעיית המע"מ משלמים מס העברה של 3.09 אחוז בלבד, ולא מע"מ בשיעור 24 אחוז.

• ההשעיה נקבעה בחוק 5246/2025 ותקפה עד 31 בדצמבר 2026.
• ההשעיה נבחרת על ידי הקבלן ברמת היתר הבנייה, ולכן היא אינה חלה אוטומטית על כל נכס חדש.
• על נכס בשווי 200,000 אירו, ההפרש בין שני המסלולים הוא בסדר גודל של 42,000 אירו.
• לצד מס ההעברה יש להביא בחשבון שכר טרחת נוטריון, עורך דין ורישום בטאבו היווני.

מה יקרה אם השעיית המע"מ לא תוארך אחרי 2026?

במצב כזה רכישת נכס חדש תחזור להיות חייבת במע"מ בשיעור 24 אחוז, מה שייקר משמעותית את עלות הרכישה.

• ההשעיה החלה ב-2020 והוארכה מאז ברציפות, אך היא אינה אוטומטית ודורשת חקיקה בכל פעם.
• נכון למועד פרסום המאמר, מתנהל דיון ציבורי ביוון על הארכה נוספת ואף על ביטול קבוע של החיוב.
• עסקה שנחתמת בתוך תקופת ההשעיה נשמרת בתנאיה, ולכן העיתוי משמעותי.
• זו הסיבה המרכזית שבגללה משקיעים מקדימים החלטות רכישה לשנת 2026.

האם דירה יד שנייה באתונה תמיד זולה יותר?

זולה יותר במחיר המודעה, לא בהכרח בעלות הבעלות הכוללת.

• למחיר הרכישה יש להוסיף שיפוץ, חודשי אי-אכלוס ואישורי ועד בית.
• מדד עלות הבנייה למגורים עלה ב-2.8 אחוז ברבעון הראשון של 2026 לפי הלמ"ס היוונית.
• שיפוץ שעולה על 25 אחוז משווי המבנה ללא הקרקע מוגדר מהותי ומפעיל דרישות אנרגטיות מלאות.
• בנוסף, פער בדירוג האנרגיה מתורגם לניכיון במחיר ביום המכירה.

מה זו תעודת אנרגיה ולמה היא חשובה לישראלי שקונה באתונה?

זו תעודה רשמית שמדרגת את ביצועי האנרגיה של הנכס, והיא הופכת לגורם מרכזי בתמחור ובנזילות.

• התעודה, המכונה ביוון PEA, מדרגת נכסים בסולם שנע מדירוג גבוה ועד דירוג נמוך.
• רוב המלאי הישן באתונה מדורג E, F או G, מפני שנבנה לפני שהוכנסו דרישות אנרגטיות משמעותיות לתקן.
• דירוג האנרגיה חייב להופיע במודעות מכירה והשכרה, כלומר המידע גלוי לקונה הבא.
• בנייה חדשה ביוון נדרשת לעמוד בתקן של מבנה בצריכת אנרגיה כמעט אפסית.

האם אפשר לקבל גולדן ויזה על דירה יד שנייה באתונה?

אפשר, בתנאי שהנכס עומד בסף של 800,000 אירו ובשטח מינימלי של 120 מ"ר בנכס יחיד, וזה בדיוק החסם.

• אטיקה, הכוללת את אתונה, נמצאת בקטגוריית הסף הגבוה של 800,000 אירו.
• לא ניתן לצבור כמה נכסים קטנים כדי להגיע לסף, נדרש נכס אחד.
• המלאי הישן במרכז אתונה בנוי ברובו סביב 50 עד 90 מ"ר ולכן חלק גדול ממנו אינו כשיר.
• קיים מסלול של 250,000 אירו להסבת נכס מסחרי למגורים, ובו דרישת 120 המ"ר אינה חלה.
• נכס גולדן ויזה אסור בהשכרה קצרת טווח, וההשקעה חייבת להתבצע מהון עצמי.

איך חסימת ההשכרה קצרת הטווח באתונה משפיעה על הבחירה בין חדש לישן?

היא פוגעת בעיקר במלאי הישן, מפני שהוא מרוכז בדיוק בשלושת המחוזות שבהם הרישום חסום.

• מרשם ההשכרה קצרת הטווח אינו מקבל רישום חדש במחוזות העירוניים 1, 2 ו-3 של אתונה עד 31 בדצמבר 2026.
• מדובר באזורים כמו פלאקה, קולונאקי, קוקאקי, אקסארכיה, מץ, פנגראטי, מטאקסורגיו, גאזי ופטראלונה.
• רישיונות קיימים ממשיכים לפעול, ולכן נכס עם רישיון פעיל הפך לנכס בעל ערך עצמאי.
• השכרה לטווח ארוך, כלומר מעל 60 יום, אינה מוגבלת.
• החסימה אינה חלה על שאר אזורי אתונה ועל הריביירה האתונאית.

כמה זמן לוקח לקבל דירה בבנייה חדשה לעומת רכישת יד שנייה?

יד שנייה מוכנה מיידית אך דורשת תקופת שיפוץ, בנייה חדשה דורשת המתנה אך מגיעה מוכנה להשכרה.

• ברכישת נכס קיים, ההשלמה המשפטית מהירה יחסית אך תקופת השיפוץ מוסיפה חודשי אי-אכלוס.
• ברכישה על הנייר או בפרויקט בבנייה, לוח הזמנים ידוע מראש ומעוגן בחוזה.
• בבנייה חדשה המחיר נעול בחוזה ואינו חשוף להתייקרות מדד הבנייה בהמשך.
• החישוב הנכון הוא זמן עד להכנסה ראשונה, ולא זמן עד למסירת מפתח.

איך ממוסה הכנסה משכירות ביוון עבור משקיע ישראלי?

ההכנסה ממוסה ביוון, ואמנת המס בין ישראל ליוון קובעת את חלוקת זכויות המיסוי בין המדינות.

• סעיף ההכנסה ממקרקעין באמנה עוסק בזכות המיסוי של מדינת מיקום הנכס.
• הנוסח האנגלי של האמנה הוא הנוסח המכריע במקרה של סתירה בין הנוסחים.
• גם כאשר קיים פטור, חובת הדיווח השנתית לרשות המסים בישראל נותרת בעינה.
• המשמעות המעשית משתנה לפי מבנה ההחזקה ולפי הנסיבות האישיות, ולכן נדרש ייעוץ מס פרטני בשתי המדינות.
• האמור כאן הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ מס.

לקריאה משלימה באתר ביתא נדל"ן

מחירי דירות באתונה: סקירה 2026, כולל פירוט מחירים לפי שכונה

מפת השכונות של אתונה: איך לבחור איפה להשקיע

מחירי דירות ותשואות על דירה ביוון