השקעות נדל״ן ביוון ממשיכות למשוך משקיעים ישראלים בזכות מחירים אטרקטיביים, פוטנציאל תשואה גבוה ומיסוי ידידותי יחסית. עם זאת, מערכת המיסוי המורכבת, חובות הדיווח הכפולות ועלויות ההחזקה הנסתרות מהוות אתגר משמעותי. בין אמנת מניעת כפל מס ישראל-יוון, דרישות ENFIA היווני ותקנות ה-Airbnb החדשות – ההבנה המעמיקה של הנושא היא קריטית להצלחת ההשקעה. במדריך זה נענה על 10 השאלות הנפוצות ביותר שמשקיעים ישראלים שואלים בנושאי מיסוי, דיווחים ועלויות נדל״ן ביוון.

1. אילו מסים משלם משקיע ישראלי על דירה ביוון?

מס רכישה (3.09%), מס נכס שנתי (ENFIA), מס על הכנסות שכירות (15%-45% לפי מדרגות), ומס שבח במכירה (מוקפא עד סוף 2026).

מס רכישה (Transfer Tax)

עומד על 3.09% משווי הנכס (כולל מס עירוני של 0.09%). המס מחושב לפי ה-Objective Value או מחיר הרכישה – הגבוה מביניהם. נכסים חדשים עם היתר בנייה מינואר 2006 ואילך פטורים ממע״מ של 24% עד סוף 2025.

מס נכס שנתי (ENFIA)

נע בין 2€ ל-16.20€ למ״ר, בהתאם למיקום, גודל וגיל הנכס. באזורים מבוקשים כמו מרכז אתונה, מיקונוס וסנטוריני – התעריפים גבוהים יותר. ניתן לשלם ב-12 תשלומים חודשיים. החל מ-2025, ביטוח נגד אסונות טבע מזכה בהנחה של 20% במס.

מס על הכנסות שכירות

מדרגות המס ליחידים:

• עד 12,000€ – 15%
• 12,001€-35,000€ – 35%
• 35,001€-40,000€ – 37%
• מעל 40,000€ – 45%

מינואר 2026 תיווסף מדרגת ביניים של 25% להכנסות בין 12,001€ ל-24,000€.

טיפ מהשטח: פתחו תיק מס יווני (AFM) מיד עם הרכישה דרך עורך הדין שלכם – זה נדרש לכל תשלום מס ולדיווחים השוטפים.

2. איך לדווח למס הכנסה בישראל על דירת השקעה באתונה?

מדווחים בישראל על כל הכנסה בחו״ל – ניתן לבחור בין מסלול 15% ללא קיזוז הוצאות, או מסלול רגיל עם אפשרות זיכוי מס זר. לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, משקיע ישראלי חייב בדיווח על כל הכנסה משכירות בחו״ל. קיימים שני מסלולים לבחירה:

מסלול 15% (מקוצר)

• תשלום מס של 15% על הכנסות ברוטו בניכוי פחת בלבד
• אין אפשרות לקזז הוצאות או לקבל זיכוי על מס זר
• אין חבות בביטוח לאומי
• ניתן להסתפק בדיווח מקוצר ללא דו״ח שנתי מלא

מסלול מס שולי (מלא)

• המס מחושב לפי מדרגות המס השולי שלכם בישראל
• ניתן לקזז הוצאות תפעול הנכס
• ניתן לקבל זיכוי מלא על מס ששולם ביוון (בזכות אמנת המס)
• חובת הגשת דו״ח שנתי מלא
• עשויה להיות חבות בביטוח לאומי (12%)

חובת דיווח מיוחדת: בעלי נכס בחו״ל בשווי מעל 2,086,000 ש״ח (נכון ל-2023) חייבים בהגשת דו״ח מס שנתי לפי תקנות מס הכנסה.

טיפ מהשטח: חשבו היטב איזה מסלול מתאים לכם. אם שיעור המס השולי שלכם נמוך והמס ביוון גבוה – המסלול המלא עדיף. אם שיעור המס השולי גבוה – מסלול 15% עשוי לחסוך.

3. איך מחשבים מס שבח על מכירת דירה ביוון?

מס שבח ביוון לאנשים פרטיים מוקפא עד 31 בדצמבר 2026. בישראל, הרווח ממכירת נכס בחו״ל ממוסה כרווח הון בשיעור של עד 25%.

המצב ביוון

נכון להיום, יוון לא גובה מס שבח מאנשים פרטיים שמוכרים נכסים, בתנאי שלא נמכרו יותר משני נכסים בתוך שנתיים והמכירה אינה נחשבת לפעילות עסקית. ההקפאה בתוקף עד סוף 2026.

אם המכירה מסווגת כפעילות עסקית (למשל, מי שמוכר יותר משלושה נכסים בתוך שנתיים), שיעורי המס הם:

• עד 20,000€ – 15%
• 20,001€-30,000€ – 29%
• 30,001€-40,000€ – 37%
• מעל 40,000€ – 45%

המצב בישראל

נכס מקרקעין בחו״ל נחשב "נכס" לפי פרק ה' לפקודת מס הכנסה. רווח ממכירתו ממוסה כרווח הון בשיעור של עד 25%. יש לדווח על המכירה תוך 30 יום מחתימת החוזה. בזכות אמנת המס ישראל-יוון, ניתן לקבל זיכוי על מס ששולם ביוון.

טיפ מהשטח: תעדו בקפידה את כל עלויות הרכישה (מסים, עו״ד, שיפוצים) – אלה יוכרו כהוצאות בחישוב רווח ההון ויפחיתו את חבות המס בישראל. צלמו ושמרו כל קבלה.

4. איך מטפלים בכפל מס על נדל״ן שנקנה ביוון?

אמנת מניעת כפל מס ישראל-יוון (1995) קובעת שהכנסות מנדל״ן ביוון ממוסות קודם ביוון, ואז ניתן לקבל זיכוי מלא בישראל.

עקרונות האמנה

• הכנסות מנדל״ן (שכירות, מכירה) ממוסות במדינת מיקום הנכס – יוון
• ישראל מכירה במס ששולם ביוון ומעניקה זיכוי מלא
• הזיכוי מוגבל למס שהיה משולם בישראל על אותה הכנסה
• דיבידנדים מחברה יוונית ממוסים ב-5% ביוון בלבד

דרישות תיעוד לקבלת הזיכוי

• אישור תושבות מס מרשות המסים בישראל
• תעודות תשלום מס מרשויות המס ביוון
• הצהרה שאתם הבעלים בפועל של ההכנסה

טיפ מהשטח: אם בחרתם במסלול 15% בישראל – לא תוכלו לקבל זיכוי על המס היווני. שמרו עותקים רשמיים של כל תשלומי המס ביוון – מסמך חסר מונע קיזוז מלא.

5. איך שינויי מס למשקיעי נדל"ן זרים ביוון משפיעים על ישראלים?

שינויים מרכזיים ב-2024-2025 כוללים פטור ממע״מ לנכסים חדשים (עד סוף 2025), הקפאת מס שבח (עד סוף 2026), מדרגת מס חדשה של 25% מ-2026, והגבלות על השכרות קצרות מועד.

שינויים שכדאי להכיר

טיפ מהשטח: נצלו את חלון ההזדמנויות – פטור המע״מ מסתיים בסוף 2025 והקפאת מס השבח בסוף 2026. תכננו את עיתוי הרכישה והמכירה בהתאם. אל תסתמכו על מידע מלפני שנתיים – החוק ביוון משתנה לעיתים קרובות.

6. כמה עולה להחזיק דירה באתונה לשנה כולל כל העלויות?

עלות החזקה שנתית של דירה ממוצעת באתונה (70-80 מ״ר) נעה בין 1,500€ ל-4,000€, הכוללת ENFIA, ועד בית, חשמל ומים, ביטוח ודמי ניהול.

7. אילו עלויות ניהול נסתרות יש למשקיע נדל"ן ישראלי ביוון?

עלויות נסתרות כוללות דמי ניהול נכס (8-12% מהשכירות או 20-25% ל-Airbnb), עמלות העברת כספים (1-3%), שירותי רו״ח (800-1,200€ לשנה), ותיקונים בלתי צפויים.

עלויות שרבים מפספסים

• דמי ניהול נכס: 8-12% מהכנסות השכירות להשכרה ארוכת טווח, 20-25% להשכרות Airbnb. כולל מציאת דיירים, גביית שכר דירה וטיפול בתקלות
• שירותי רואה חשבון: 800-1,200€ לשנה לטיפול בדיווחי מס ביוון, הכנת דוחות שנתיים וטיפול מול רשויות
• עלויות העברת כספים: העברה בנקאית בינלאומית עולה 1-3% מהסכום. שירותי Wise או Revolut זולים יותר (0.5-1%)
• ייפוי כוח ושירותי עו״ד: 300-500€ לחידוש ייפוי כוח, 200-500€ לטיפול בנושאים מנהליים שוטפים
• תחזוקה ותיקונים: תקצבו 5% מהכנסות השכירות לתיקונים בלתי צפויים. נכסים ישנים דורשים יותר
• ניקיון Airbnb: 20-50€ לכל החלפת אורחים

טיפ מהשטח: דרשו מהחברה המנהלת טבלת עלויות מלאה ומפורטת מראש – אל תסתפקו באחוז דמי הניהול. בקשו המלצות ממשקיעים ישראלים אחרים ודרשו דוחות חודשיים מפורטים.

8. כמה עולה להעביר הכנסות משכירות ביוון לישראל?

העברת כספים מיוון לישראל עולה בין 0.5% ל-3% מהסכום, תלוי בשיטה. בנקים מסורתיים יקרים (2-3%), שירותי פינטק כמו Wise זולים יותר (0.5-1%).

אפשרויות העברה

• העברה בנקאית (SWIFT): עמלת שליחה 20-50€ מהבנק היווני, עמלת קבלה 15-50$ בבנק הישראלי, עמלות תיווך, והפרשי שער מט״ח של 1-3%.
• שירותי פינטק (Wise, Revolut): עמלה של 0.5-1% בלבד, שער המרה קרוב לשער הבינבנקאי, העברה מהירה (יום-יומיים).

דוגמה מספרית – העברה של 10,000€

בנק מסורתי: עלות כוללת 200-350€ (2-3.5%)

Wise/Revolut: עלות כוללת 50-100€ (0.5-1%)

חיסכון שנתי אפשרי: מאות עד אלפי אירו

טיפ מהשטח: פתחו חשבון Wise או Revolut ביוון – זה חוקי, פשוט, וחוסך הרבה כסף. העבירו כספים בתדירות נמוכה יותר אבל בסכומים גדולים יותר. רבים מהמשקיעים מעדיפים להשאיר הכנסות בחשבון היווני לצורך תחזוקה ושיפוצים.

9. איזה מס משלמים על שכירות ביוון לעומת מס על מכירה?

שכירות ביוון ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים של 15%-45%. מס שבח על מכירה מוקפא עד סוף 2026 לאנשים פרטיים. בטווח הקצר – עדיף למכור מאשר להשכיר מבחינת נטל המס.

השוואת נטל המס

השוואת נטל המס בין המדינות מראה כי לגבי מס על שכירות, שהוא חבות שנתית מתמשכת, ביוון קיימות מדרגות מס שנעות בין 15% ל־45%, ובהן ניתן לנכות 5% כהוצאות תפעול. בישראל, נוסף על המס המשולם ביוון, חלה חבות במס של 15% או לפי המס השולי, כאשר ניתן לקבל זיכוי על המס ששולם ביוון. לעניין מס על מכירה, המהווה אירוע מס חד־פעמי, ביוון שיעור המס על מכירת נכס על ידי אנשים פרטיים עומד על 0% עד סוף שנת 2026. בישראל, לעומת זאת, המס על רווח ההון ממכירה עשוי להגיע עד 25%, אך ניתן לקבל זיכוי ממס יווני אם שולם.

דוגמה מספרית

נכס שנקנה ב-200,000€, נמכר ב-250,000€, עם שכירות שנתית של 12,000€:

טיפ מהשטח: אם אתם שוקלים מכירה – חלון ההזדמנויות עד סוף 2026 משמעותי. אחרי התאריך הזה, צפוי מס שבח ביוון שיתווסף לחבות הישראלית. בנו אסטרטגיה מראש עם מומחה מס.

10. איך מדווחים על הכנסות Airbnb ביוון למשקיע ישראלי?

משכירי Airbnb ביוון חייבים ברישום במרשם השכרות קצרות (AMA), דיווח חודשי על כל השכרה, תשלום מס שכירות פרוגרסיבי ומס תיירות. מ-2025 חלות הגבלות משמעותיות.

חובות רישום ודיווח

• מספר AMA: חובה לרשום כל נכס במרשם ההשכרות הקצרות של רשות המסים היוונית (AADE) ולקבל מספר שחייב להופיע בכל מודעה
• דיווח חודשי: יש להגיש "הצהרת שהייה קצרה" עד ה-20 בכל חודש. קנס על אי-דיווח: כפול מדמי השכירות
• מס שכירות: הכנסות מעד שני נכסים ממוסות כהכנסת נדל״ן (15%-45%). משלושה נכסים ומעלה – נחשב פעילות עסקית וחייב ברישום למע״מ 13%

מס תיירות (Climate Crisis Resilience Tax)

• עונה גבוהה (מרץ-אוקטובר): 8€ ללילה לנכסי השכרה קצרה
• עונה נמוכה (נובמבר-פברואר): 2€ ללילה
• נגבה מהאורח אך מדווח ומשולם על ידי הבעלים

הגבלות חדשות מ-2025

• אדם פרטי מוגבל לשני נכסים בלבד. משלושה – חובה להקים חברה
• איסור על רישום נכסים חדשים במחוזות 1-3 של אתונה (פלאקה, קוקאקי, מונסטירקי, אקסרכיה ועוד)
• קנסות כבדים: 20,000€ מינימום על הפרה ראשונה, 40,000€ על הפרה חוזרת
• מאוקטובר 2025: חובת ביטוח אחריות, תעודות בטיחות ואישורי היגיינה

טיפ מהשטח: אל תשכירו ב-Airbnb בלי רישום מסודר — הקנסות ביוון גבוהים במיוחד. אם יש לכם נכס במרכז אתונה, בדקו את האזור המדויק לפני שמחליטים. שקלו מעבר להשכרה ארוכת טווח עם פטור ממס.

סיכום: 5 כללי זהב לניהול מס חכם ביוון

•  בחרו מסלול מס בתבונה – השוו בין מסלול 15% לבין מסלול שולי עם זיכוי מס זר. ההחלטה יכולה לחסוך אלפי שקלים.
• תעדו הכול – שמרו כל קבלה, חשבונית ואישור. תיעוד נכון מפחית חבות מס ומונע בעיות מול רשויות.
• נצלו את חלון ההזדמנויות – פטור המע״מ (עד 2025) והקפאת מס השבח (עד 2026) הם הזדמנות שלא תחזור.
• עבדו עם אנשי מקצוע – רו״ח יווני ורו״ח ישראלי שמכירים את האמנה יחסכו לכם כסף וכאבי ראש.
• תקצבו נכון – חשבו על עלויות ניהול, העברות כספים ותחזוקה. תשואה אמיתית היא אחרי כל ההוצאות.