השקעות נדל״ן ביוון הפכו לאחת ההזדמנויות הפופולריות ביותר בקרב משקיעים ישראלים. המחירים הנמוכים יחסית, תוכנית Golden Visa, והקרבה הגיאוגרפית הופכים את יוון ליעד אטרקטיבי. עם זאת, חששות משפה זרה, מסמכים לא מוכרים ותרבות עסקית שונה מעלים שאלות חשובות בנושא ביטחון העסקה.
במדריך זה נענה על 10 השאלות הנפוצות ביותר שמשקיעים ישראלים שואלים אותנו לפני רכישת נכס ביוון.
1. איך לוודא שעסקת נדל״ן ביוון חוקית ובטוחה למשקיע ישראלי?
עסקת נדל״ן ביוון נחשבת בטוחה כאשר מתקיימים שלושה תנאים: עורך דין יווני מקומי מלווה את העסקה, בוצעה בדיקת טאבו מלאה (Land Registry / Cadastral Office), וכל המסמכים אומתו לפני החתימה. בניגוד לישראל, ביוון אין נוטריונים שמבצעים בדיקות עומק. האחריות המלאה מוטלת על עורך הדין שלכם. לכן, חובה לבצע Legal Due Diligence הכולל: וידוא בעלות, בדיקת שימושים מותרים, איתור חריגות בנייה, בדיקת היתרי בנייה, וחיפוש עיקולים או שעבודים. כל נכס ביוון מזוהה באמצעות Property ID – מספר זיהוי ייחודי שחובה לקבל לפני כל עסקה. טיפ מהשטח: אל תחתמו על זיכרון דברים ואל תשלמו מקדמה לפני שעורך הדין שלכם אישר בכתב שהנכס "נקי" משפטית.2. איך לבדוק שהמסמכים של דירה באתונה אמיתיים ומעודכנים?
מסמכי דירה ביוון נבדקים על ידי עורך דין ישירות מול מרשם המקרקעין (Land Registry) ורשויות העירייה. אין להסתמך על מסמכים שמספק המוכר בלבד. מסמך הבעלות הרשמי ביוון נקרא Title Deed והוא נשלף ישירות מה-Land Registry. יש לוודא התאמה מלאה בין המסמכים הפיזיים שהמוכר מציג לבין הרישומים הדיגיטליים במערכת. מסמכים נדרשים לבדיקה: Energy Performance Certificate (תעודת אנרגיה), רישום בטאבו מעודכן, שומות ארנונה, ואישור על תשלום מיסים. טיפ מהשטח: אם המוכר "לא מצליח להשיג מסמך מסוים" – זהו דגל אדום ברור. עצרו את התהליך.3. איך לוודא שהקבלן ביוון עומד בלוחות זמנים ובהתחייבויות?
עבודה עם קבלן ביוון דורשת: רישיון קבלן בתוקף, חוזה בנייה מפורט עם לוח זמנים וקנסות, ותשלומים לפי שלבי התקדמות בלבד. לפני התקשרות עם קבלן יווני, בקשו Timeline מפורט הכולל אבני דרך ברורות וקנסות איחור מוגדרים מראש. דרשו מבנה תשלומים לפי התקדמות בפועל – לעולם אל תשלמו סכומים גדולים מראש. בקשו לראות פרויקטים קודמים שהקבלן סיים, ואם אפשר – דברו עם משקיעים ישראלים אחרים שעבדו איתו. טיפ מהשטח: אל תוותרו על ביקורי שטח פיזיים או דוחות התקדמות מצולמים. בקבלנים יווניים, פיקוח צמוד הוא הכרחי.4. האם עורך דין מקומי ביוון מספק הגנה מלאה למשקיע ישראלי?
עורך דין יווני הוא חובה בכל עסקת נדל״ן ביוון. עם זאת, מומלץ גם ליווי של עורך דין או יועץ ישראלי שמכיר את הפערים התרבותיים והמשפטיים בין המדינות. תפקידי עורך הדין היווני: עורך הדין היווני מוודא שהנכס "נקי" מבחינה משפטית, מייצג אתכם מול רשויות המס והטאבו, ופותח עבורכם AFM – מספר מס יווני שנדרש לכל רכישה. למה צריך גם ליווי ישראלי? יועץ ישראלי עוזר להבין נורמות מקומיות, למנוע תקלות תרבותיות, ולגשר על פערי תקשורת. טיפ מהשטח: תמיד דרשו שעורך הדין יכתוב Legal Opinion רשמי על הנכס לפני הרכישה.5. מה עושים אם מגלים חובות על דירה ביוון אחרי הרכישה?
חובות המוצמדים לנכס ביוון עוברים לרוכש החדש. לכן חובה לבצע בדיקת Outstanding Debts מול רשות המסים והעירייה לפני הרכישה. אם החוב התגלה רק לאחר הרכישה, ישנן מספר אפשרויות: ניתן לדרוש פיצוי מהמוכר, לתבוע בעילה חוזית, או במקרים של חובות ארנונה – לבקש בירור ותיקון רטרואקטיבי מהעירייה. טיפ מהשטח: אל תעברו לבעלות לפני שעורך הדין מאשר בכתב שהנכס Debt Free.6. האם יש ביטוח שמעניק כיסוי למשקיע ישראלי בעסקת נדל״ן ביוון?
ביוון קיימים ביטוחי נכס, צד ג׳ וביטוח מבנה. לעומת זאת, Title Insurance (ביטוח בעלות) כמעט ולא קיים, מה שהופך את הבדיקות המשפטיות לקריטיות במיוחד. סוגי ביטוח זמינים: ניתן לבטח נזקים למבנה, גניבה, נזילות, ואת השוכר. למשכירי Airbnb מומלץ לבחון פוליסות ייעודיות לנזקי אורחים. טיפ מהשטח: השקיעו 10-20 אירו לחודש בביטוח נכס – זה חוסך כאבי ראש ועלויות משמעותיות בעתיד.7. איך לבדוק את הרקורד והאמינות של קבלן או מוכר ביוון לפני רכישה?
בדיקת אמינות של קבלן או מוכר ביוון כוללת: בדיקה משפטית, מחקר אונליין (גוגל, פייסבוק), בדיקת פרויקטים קודמים, ובקשת Tax Clearance Certificate. חפשו ביקורות בגוגל, בפייסבוק ובפלטפורמות מקומיות יווניות. בקשו לראות Tax Clearance Certificate – מסמך רשמי שמעיד שאין לקבלן או למוכר חובות למדינה. אם מדובר במוכר פרטי, ודאו שהאדם שמולכם הוא אכן מי שמופיע ברישום הבעלות. טיפ מהשטח: ביוון יש חשיבות עצומה למוניטין. חברה או קבלן אמינים ישמחו להראות פרויקטים קודמים והמלצות.8. איך להוכיח בעלות על דירה באתונה כשאני בישראל?
בעלות על דירה ביוון מוכחת באמצעות Title Deed (מסמך הטאבו הרשמי) וייפוי כוח לעורך דין יווני. ניתן לקבל עותקים דיגיטליים מאומתים. מסמכים לשמירה: שמרו את חוזה הרכישה, רישום הארנונה, מספר הנכס (Property ID), וה-Title Deed. עורך הדין יכול להזמין עותקים דיגיטליים מאומתים מהטאבו היווני. טיפ מהשטח: בקשו מעורך הדין שמירה דיגיטלית בענן ושליחה מסודרת במייל של כל המסמכים.9. מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה ביוון דרך מתווך מקומי?
לפני עבודה עם מתווך ביוון יש לבדוק: רישיון תיווך בתוקף, האם יש בלעדיות, גובה העמלות, ושקיפות מלאה במסמכים. ודאו שהמתווך רשום ברשם המתווכים היווני. בדקו האם יש הסכם בלעדיות שמגביל אתכם. חשוב לוודא שהמתווך מספק מסמכים אמיתיים ולא מידע "על בסיס הצהרה של המוכר" בלבד. טיפ מהשטח: אם המתווך לוחץ "לסגור מהר" – עצרו. ביוון הכול צריך להיות שקוף ובקצב שלכם.10. איך להעריך איכות עסקת נדל״ן ביוון בלי היכרות עם השוק המקומי?
הערכת עסקת נדל״ן ביוון מבוססת על: השוואת מחירים בשוק המקומי, ניתוח תשואה צפויה, בדיקת מצב הנכס, ומיקום באזורי ביקוש. בדקו את מחיר העסקה ביחס לשוק – יש פערים משמעותיים בין שכונות באתונה. נתחו את עלות השיפוץ הצפויה מול הערך העתידי של הנכס. אזורים מומלצים לבדיקה: ודאו שהנכס קרוב לתחבורה ציבורית (מטרו), אוניברסיטאות, שכונות מתפתחות, או אזורים תיירותיים עם ביקוש גבוה להשכרה. טיפ מהשטח: אל תתפתו למחיר "מציאה" – ביוון, נכס זול מדי כמעט תמיד מגיע עם בעיות נסתרות.צ'קליסט בדיקות לפני רכישת נכס ביוון
7 שלבים חיוניים שחובה לבדוק לפני החתימה
אימות מסמך בעלות
וידוא שה-Title Deed תואם לרישום בטאבו היווני ושהמוכר הוא הבעלים החוקי
Title Deed Verification
בדיקת חובות ועיקולים
חיפוש חובות ארנונה, שעבודים, ועיקולים על הנכס מול רשויות המס והעירייה
Outstanding Debts & Encumbrances
אישור עורך דין יווני
קבלת Legal Opinion רשמי מעורך דין מקומי שמאשר שהנכס "נקי" משפטית
Legal Opinion from Greek Lawyer
היתרי בנייה ושימוש
בדיקת היתרי בנייה, חריגות בנייה, ושימושים מותרים בנכס
Building Permits & Zoning
אישור מס ו-AFM
פתיחת מספר מס יווני (AFM) וקבלת Tax Clearance Certificate מהמוכר
Tax Clearance Certificate & AFM
תעודת אנרגיה
קבלת Energy Performance Certificate תקף ומעודכן לנכס
Energy Performance Certificate
ביטוח נכס
רכישת ביטוח מבנה, צד ג', ופוליסה ייעודית למשכירי Airbnb
Property Insurance
סיכום: 5 כללי זהב להשקעה בטוחה ביוון
- עורך דין יווני הוא חובה – לעולם אל תבצעו עסקה בלי ייצוג משפטי מקומי.
- בדקו הכול מראש – Title Deed, חובות, היתרים, ומצב הנכס.
- קבלו אישורים בכתב – לפני תשלום, דרשו אישור כתוב שהנכס נקי.
- אל תמהרו – לחץ לסגור מהר הוא סימן אזהרה.
- השקיעו בביטוח – כמה עשרות אירו בחודש חוסכים אלפים בעתיד.
