דירות להשקעה בחו"ל – האם זה באמת כדאי?

ענף הנדל"ן מהווה אחת הדרכים היציבות והאטרקטיביות ביותר להשקעה וליצירת הכנסה פסיבית, או במילים אחרות, להפוך את הכסף שלכם למקור הכנסה. עם זאת, לא כל השקעה בנדל"ן מתוחכמת או משתלמת באופן אוטומטי. קריטי לבחון את הנתונים ולהעריך את הפוטנציאל של כל עסקה באופן מעמיק, כיוון שהשקעות בנדל"ן בישראל לעיתים קרובות מציעות תשואה סבירה לכדאי לחפש אופציות אטרקטיביות בחו"ל. אנחנו עצמנו נכנסנו למעגל המשקיעים הבינלאומיים כאשר גילינו את הפוטנציאל הגלום בשוק הנדל"ן היווני. לאחר שרכשנו דירות להשקעה ביוון, ההמשך הפך להיסטוריה. אך לפני שנעמיק בנתונים הספציפיים, חשוב לדון ביתרונות הרבים של השקעה בנכסים בחו"ל. האפשרות לגוון את תיק ההשקעות, לנצל הזדמנויות של שווקים בעלי פוטנציאל גבוה לצמיחה, והיכולת להיחשף למגוון תרבויות וכלכלות הן רק חלק מהיתרונות שמציעה השקעה חכמה בחו"ל.

נקודות מפתח:

השקעה בנדל"ן בחו"ל מאפשרת פיזור סיכונים וגישה לשווקים עם פוטנציאל צמיחה גבוה.
במחיר של דירה אחת בישראל ניתן לרכוש מספר נכסים בחו"ל באזורים מבוקשים.
התשואה על דירות בחו"ל מגיעה ל־8%-10%, לעומת 3%-3.5% בלבד בישראל.
יוון, ובעיקר אתונה, מציעה שילוב של מחירי כניסה נמוכים, תמריצי מס וביקוש תיירותי יציב.
הקרבה לישראל והאפשרות להשכיר לטווח קצר הופכות את ההשקעה ליעילה, גמישה ורווחית.

מדוע כדאי לישראלים לרכוש דירות להשקעה בחו"ל?

מחירי דירות זולים יותר

בזמן שבישראל דירת 2–3 חדרים במרכז הארץ עלולה לעלות לכם בין 2.5 ל־3 מיליון ש"ח, בחו"ל – ובעיקר במדינות אירופאיות כמו יוון, פורטוגל, בולגריה או ספרד – תוכלו לרכוש בין 6 ל־8 דירות באזורים מבוקשים באותו התקציב. המשמעות: לא רק גיוון רחב בתיק ההשקעות, אלא גם פיזור סיכונים והגדלת פוטנציאל ההכנסה.

טיפ מהשטח: השקיעו במספר נכסים קטנים באזורים שונים – במקום לשים את כל ההון בנכס אחד, תפזרו אותו ותיהנו ממספר מקורות הכנסה במקביל.

תשואה גבוהה יותר

בישראל, התשואה הממוצעת מהשכרה נעה סביב 3%-3.5%, ולעיתים אף פחות באזורים מרכזיים. לעומת זאת, בחו"ל – במיוחד בשווקים מתפתחים אך יציבים כמו אתונה, ליסבון או סופיה – ניתן להגיע לתשואות של 8%-10% ואף יותר, במיוחד אם מדובר בנכסים המושכרים לטווח קצר.

טיפ מהשטח: ניתוח נכון של השכונה והביקוש המקומי יכול לשדרג את התשואה שלכם – בחרו אזורים עם תחבורה ציבורית, אוניברסיטאות או תיירות מתפתחת.

עלייה בערך הנכס

רבים מהשווקים בחו"ל, בעיקר באירופה, מציגים עליית ערך עקבית עם השנים – במיוחד באזורים אורבניים מתפתחים או כאלו הנמצאים בתנופת תיירות ושיפוץ תשתיות. המשמעות: מעבר להכנסה מהשכרה, תוכלו ליהנות גם מהשבחה הונית משמעותית אם תמכרו את הנכס בעתיד.

טיפ מהשטח: בדקו אם העיר מתכננת פרויקטים של פיתוח תחבורה, שדרוג תשתיות או משיכת אוניברסיטאות – אלה מניעים מרכזיים בעליית ערך.

אינספור הזדמנויות

השוק הבינלאומי פתוח, מגוון ועשיר באפשרויות. לא מדובר רק בערים הגדולות – גם בפריפריה של ערים מתפתחות, באיים תיירותיים ובאזורים שעוברים "התחדשות עירונית" מקומית אפשר למצוא עסקאות נדל"ן אטרקטיביות עם מחירים מצחיקים.

💡 טיפ מהשטח: חפשו "שכונות מעבר" – אזורים שהיו נחשבים חלשים, אך נמצאים בתנופה – שם תמצאו את הצעות הערך הטובות ביותר לפני שכולם מזהים את הפוטנציאל.

השכרה לטווח קצר + שימוש אישי

האפשרות להשכיר נכסים לטווח קצר (כמו Airbnb) מאפשרת לא רק למקסם תשואה ולהתאים את ההכנסה לעונות, אלא גם להשתמש בנכס מדי פעם לדירת נופש עבורכם או המשפחה. מדובר בנדל"ן שעובד בשבילכם – גם כלכלית וגם חווייתית.

טיפ מהשטח: בחרו אזור תיירותי עם רגולציה גמישה להשכרה קצרה – ערים רבות החלו להגביל את התחום, אז חשוב לבדוק מראש מה מותר ומה לא.

אמנת מס עם ישראל

רוב המדינות המפותחות חתומות על אמנת מס עם ישראל, מה שמונע תשלום כפול על ההכנסה מהנכס. המשמעות היא יותר כסף נשאר אצלכם, פחות בירוקרטיה מול רשות המיסים, וביטחון משפטי גבוה יותר למשקיע.

טיפ מהשטח: לפני רכישת נכס – ודאו עם רואה חשבון שמכיר את השוק המקומי את מבנה המס, גם במדינה הזרה וגם בישראל – זה ישפיע על כדאיות ההשקעה הכוללת.

השקעות נדל"ן נדירות ביוון שאסור לפספס

בין שלל יעדי ההשקעה באירופה, יוון – ובעיקר אתונה – מתבלטת כאחת האופציות המובילות למשקיעים ישראלים שמחפשים שילוב בין תשואה גבוהה, רמת סיכון נמוכה יחסית, וניהול נוח של הנכס. המדינה, אשר חוותה משבר כלכלי חריף בעשור הקודם, משקמת בהצלחה את הכלכלה המקומית – תהליך המלווה ברפורמות מקיפות שנועדו למשוך הון זר לשוק הנדל"ן.

חוקים שמעודדים השקעה זרה

הממשלה היוונית יזמה שורה של רפורמות כלכליות וחקיקתיות, ביניהן:

צמצום מס הרכישה במקרים מסוימים.
הקלות בקבלת ויזות משקיע (Golden Visa).
פטורים ממס שבח על נכסים שנשמרו למשך פרק זמן מסוים.
וחשוב במיוחד – אמנת מס עם ישראל, המונעת תשלום מס כפול.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: לפני הרכישה, ודאו עם נציג מקומי מהן ההטבות המסוימות באזור הספציפי שבו אתם משקיעים. לדוגמה, חלק מהפרויקטים באתונה נהנים מהקלות מיסוי זמניות – הזדמנות למקסם רווח.

אתונה – בירת השקעות הנדל"ן של יוון

אתונה אינה רק הבירה הרשמית של יוון, אלא גם מרכז כלכלי, תרבותי ותיירותי שוקק עם אוכלוסייה של מעל 3.5 מיליון תושבים. הביקוש לנדל"ן בעיר אינו מגיע רק מתיירים – אלא גם מסטודנטים (כ-250,000 בעיר), זוגות צעירים, אנשי עסקים ועובדים מקומיים. התוצאה: ביקוש תמידי לדירות הן להשכרה קצרה (Airbnb ודומיו) והן ארוכת טווח.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אזורים כמו אמבלוקיפי, קיפסלי, ואליסיה מציעים שילוב אידיאלי של קרבה למרכז, תחבורה ציבורית זמינה, אוכלוסייה צעירה ותשואה של 7%-9% בשנה.

קרבה לישראל וניהול קל

אחד היתרונות הגדולים בהשקעה ביוון עבור ישראלים הוא המרחק – או יותר נכון, הקרבה. טיסה של כשעה וחצי בלבד מפרידה בין תל אביב לאתונה, מה שמאפשר:

פיקוח ישיר על הנכס.
נוכחות זמינה בעת רכישה, שיפוץ או שינוי שוכרים.
והכי חשוב – ניהול הנכס מרחוק הופך לפשוט הרבה יותר עם חברת ניהול מקומית ואפשרות "לקפוץ" פיזית במקרה הצורך.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: גם אם אתם מתכננים שהנכס יהיה מנוהל ע"י חברה חיצונית – בקרו בו לפחות פעם בשנה, ובדקו בעיניים את מצב התחזוקה והשוכר. גישה זמינה כזו כמעט לא קיימת בהשקעות בארה"ב או מזרח אירופה.

עליית ערך וצפי לרווח הוני

מעבר להכנסה שוטפת מהשכרה, נכסים באתונה נהנים מעלייה מתמדת בערכם. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, מחירי הנדל"ן בעיר עלו בשנים האחרונות בשיעורים דו-ספרתיים, כשהשוק עדיין נחשב מתחת לשווי הריאלי שלו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: השקיעו בפרויקטים הנמצאים בשכונות מתפתחות, או כאלו המיועדים לשיפוץ כולל – שם תמצאו את פער הערך הגדול ביותר ותשואה כפולה (השכרה + עליית ערך).

סיכום

השקעה בנדל"ן בחו"ל כבר מזמן אינה טרנד – אלא אסטרטגיה חכמה שמאפשרת למשקיע הישראלי לפזר סיכונים, לנצל הזדמנויות, ולבנות הכנסה פסיבית יציבה. המחירים הגבוהים בישראל, התשואות הנמוכות והשוק המצומצם דוחפים יותר ויותר יזמים פרטיים לחפש אלטרנטיבות בחו"ל – והם מוצאים אותן בעיקר באירופה, עם יוון בראש הרשימה. אתונה הפכה למוקד נדל"ני לוהט עם מחירי כניסה נמוכים, רגולציה נוחה ותיירות מתפתחת. כל אלה יוצרים קרקע פורייה להשקעות משתלמות – במיוחד כאשר הן מבוצעות בליווי מקצועי ומבוסס ניסיון. עם בדיקה נכונה, תכנון פיננסי וליווי אמין, גם אתם יכולים להפוך נכס בחו"ל למכונה שמייצרת הכנסה חודשית יציבה ועליית ערך ארוכת טווח.

שאלות ותשובות

האם השקעה בנדל"ן בחו"ל מתאימה גם למי שאין לו ניסיון קודם?
בהחלט. בעזרת ליווי מקצועי וניהול נכון, גם משקיע מתחיל יכול להיכנס לשוק ולהשיג תוצאות מרשימות.

כמה הון עצמי צריך כדי להתחיל להשקיע?
ברוב המדינות באירופה אפשר להתחיל עם סכום שנע בין 70,000 ל־120,000 אירו, תלוי במיקום ובאופי הנכס.

מהם הסיכונים בהשקעה בחו"ל?
כמו בכל השקעה – קיימים סיכונים, כולל רגולציה מקומית, תנודות בביקוש או ניהול לא מקצועי. לכן חשוב לבצע בדיקות מקיפות ולבחור בשותפים אמינים.

למה אתונה נחשבת יעד השקעה מועדף?
היא מציעה מחירים נמוכים יחסית, ביקוש יציב מהשכרות סטודנטים ותיירים, ועליית ערך מתמשכת בשכונות מתפתחות.

מהי התשואה הממוצעת על נכס באתונה?
בין 7% ל־10% לשנה, תלוי באזור, בסוג הנכס ובאופן ההשכרה (קצר או ארוך טווח).

האם ניתן לשלב שימוש אישי בנכס עם השכרה?
בוודאי – רבים מהלקוחות בוחרים דירה שאפשר להשכיר רוב השנה ולהשתמש בה בחופשות משפחתיות או חגים.

מה חשוב לבדוק לפני קנייה?
שכונה, רגולציה להשכרה, תוכניות פיתוח עירוניות, מצב משפטי של הנכס, ומבנה המיסוי המקומי.

מה היתרון בעבודה עם ביתא נדל"ן לעומת חיפוש עצמאי?
אנחנו מכירים את השטח, חיים את אתונה ויודעים לזהות הזדמנויות אמתיות – לא רק מה שמפורסם בלוחות. בנוסף, אנחנו מלווים אתכם בכל שלב – מאיתור הנכס, דרך הבדיקות והעסקה, ועד לניהול השוטף.

האם אתם מספקים שירותי ניהול נכס לאחר הרכישה?
בהחלט. אנחנו עובדים עם חברות ניהול מקומיות אמינות שמספקות תחזוקה, גבייה, שירות לשוכרים ודיווחים חודשיים.

איך מתחילים תהליך איתכם?
פשוט יוצרים קשר, מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית (ללא עלות), משוחחים על הצרכים והציפיות – ומכאן יוצאים לדרך משותפת ובטוחה.