מה המצב של שוק הנדל"ן היווני כתוצאה ממשבר הקורונה?

מאז ימי הסגר והטלטלה שיצר משבר הקורונה בשוק העולמי, אחת השאלות המרכזיות שאנחנו שומעים מלקוחות ומשקיעים היא: מה המצב האמיתי של שוק הנדל"ן היווני ב-2026?
בביתא נדל״ן, אנחנו לא רק מנתחים נתונים – אנחנו בשטח. דרך פרויקטים באתונה, שיחות עם סוכני נדל״ן מקומיים, וליווי של מאות משקיעים, אנחנו רואים את התמונה המלאה. הגיע הזמן לעדכן אתכם – מה קרה מאז הקורונה, מה קורה היום, והאם 2025 מביאה איתה הזדמנות חדשה.

נקודות מפתח

• שוק הנדל״ן באתונה עבר התאוששות משמעותית מאז 2021 – והעליות רק מואצות ב-2026.

• הביקוש חזק – גם מצד מקומיים וגם מצד זרים (כולל חזרת הסינים וההודים לשוק).

• תמריצים כלכליים של ממשלת יוון מחזקים את השוק: הפחתות מס, השקעות טכנולוגיה, תמרוץ התחדשות עירונית.

• מחירי הנכסים עלו ב-20–35% מאז 2021, אך עדיין נמוכים ביחס לשווקים מערביים.

• התחרות על דירות איכותיות באזורים המרכזיים באתונה – בשיאה. עסקאות נסגרות מהר, לעיתים תוך ימים.

• עסקאות שמתחת למחיר השוק עדיין קיימות – אך רק אם מתבצע במהירות, עם נציג מקומי שמכיר את השוק.

שוק הנדל"ן ביוון – רקע וסקירה היסטורית

כדי להבין את התשובה לשאלה מה קרה לשוק הנדל"ן ביוון לאחר משבר הקורונה צריך ללכת מעט אחרונה בזמן. ב-2008 יוון חוותה משבר כלכלי מאוד עמוק שהגיע כתוצאה מתלות גדולה שלה באשראי אמריקאי. לכן כשהשוק האמריקאי קרס, הוא הפיל איתו גם את יוון. כתוצאה מהמשבר, מחירי הנדל"ן ביוון קרסו והגיעו אף לירידות של 70-90%. מחירי הנדל"ן צנחו באופן הדרגתי עד אמצע 2015 ומאז ועד 2018 פחות או יותר המחירים קפאו. בסוף 2018 שוק הנדל"ן המקומי התחיל לרשום עליות לראשונה מ-2008. העליות נבעו בעיקר מהשקעות זרות שהגיעו ברובם מסין וגרמניה. זאת אומרת שבעצם 2018 הייתה השנה בה התבצע היפוך מגמה במחירי הנדל"ן ומירידות עברנו לעליות. 2019 הייתה שנה מעולה לשוק הנדל"ן המקומי ונרשמו עליות של עשרות אחוזים. זאת אומרת שנכסים שנקנו ב25 אלף אירו הגיעו לשווי שוק של 50 אלף אירו תוך שנה.

שנת 2019 נגמרה והציפיות משוק הנדל"ן המקומי היו בשמיים. 2020 התחילה, והשוק המשיך לרשום עליות מחירים ואז ללא התראה הגיעה הקורונה. משבר הקורונה גרם לכמה תהליכים בשוק הנדל"ן:

• משקיעי Airbnb (מלונאות): בדומה לארץ, הבינו שתיירות היא לא משהו שאפשר לבנות עליו ובעלי נכסים הסבו את הדירות שלהם למגורים לטווח ארוך. כמו כן, השוק התמלא בדירות איכותיות שהיו מחוץ להישג ידם של היוונים בתקופה רגילה.
• עליית מחירי שכירות: באופן מפתיע, השוק רשם תוך כדי 2020 עליה במחירי שכירות לאורך כל השכונות. אנחנו משערים שזה קרה בעיקר כתוצאה מהעובדה שלשוכרים אין לאן לעבור בתקופה הנוכחית ובעלי הנכסים מנצלים את זה. בנוסף, יוון, לעומת מדינות אחרות, כן הצליחה לשמור על עצמה כמדינה ירוקה ופתוחה לתיירות מה שגרם בכל זאת לביקושים לדירות בתקופה הנוכחית.
• מחירי הדירות: מתחילת הקורונה עליית מחירי הדירות נבלמה, בדומה למקומות אחרים בעולם. למרות זאת, זיהינו באותה שנה לא מעט הזדמנויות שבעל הנכס "לחוץ למזומנים" ומוכן למכור בפחות ממחיר השוק. 

מגמות עיקריות נכון ל-2026 בשוק הנדל"ן ביוון

השקעות טכנולוגיה ענקיות ביוון

יוון הפכה בעשור האחרון מאזור פריפריאלי בכלכלה האירופית – למוקד אסטרטגי עבור ענקיות הטכנולוגיה. ממשלת יוון הציבה מטרה ברורה: להפוך את אתונה, סלוניקי וערים נוספות ל-hubs טכנולוגיים בינלאומיים. לשם כך, היא הנהיגה:

• הפחתת מס חברות (כיום כ-22%)

• הקלות בהקמת חברות זרות

• תמרוץ מרכזי פיתוח אזוריים באמצעות מענקים וסבסוד שכירות

• השקעות עצומות בתשתיות – תשתיות סיבים אופטיים, רכבות עירוניות, אזורי תעשייה חכמים

דוגמא מהשטח: מיקרוסופט כבר בונה מרכז דאטה עצום מחוץ לאתונה, עם השקעה של כ-1 מיליארד אירו. אמזון Web Services הכריזה על מיזמים מקומיים, וגוגל רכשה שטחי נדל"ן לפיתוח נוסף.

השפעה ישירה על שוק הנדל"ן: גל ההייטק מביא איתו עובדים צעירים עם שכר גבוה, מחפשי דירות להשכרה וקנייה. זה מעלה את הביקושים במיוחד באזורים כמו מרוסי, גזי, קליתאה, איליופולי ונאוס קוסמוס.

טיפ מהשטח של ביתא: התחזיות מצביעות על עליות של 15–20% במחירים תוך 12-18 חודשים באזורים עם נגישות גבוהה למרכזי תעסוקה טכנולוגיים. כדאי להתמקד ברחובות צדדיים בסמוך למרכזים אלה – שם המחירים עדיין נגישים יותר.

שוק המשכנתאות ביוון

אחת הסיבות המרכזיות לירידת המחירים ההיסטורית ביוון הייתה נעילה כמעט מוחלטת של שוק המשכנתאות המקומי מאז 2008. אבל החל מ-2022, וביתר שאת ב-2024-2025, הבנקים היווניים פותחים את השערים באיטיות אך בביטחון.

• אזרחים מקומיים בעלי תלוש שכר יציב כבר מקבלים מימון של 70–80% משווי הנכס

• קיימים מסלולים בריביות קבועות ואטרקטיביות (כ-3.5–4.2% שנתי)

• משקיעים זרים בעלי תושבות, הכנסה מוכחת ודוח אשראי מסודר – מתחילים לקבל הצעות מימון

למה זה חשוב? ככל שיותר יוונים מקבלים משכנתא – כך מתרחבת שכבת הקונים המקומיים. זה מגדיל את הביקוש, מחזק את המחירים ומצמצם את היכולת של משקיעים לחכות ל"מבצעים".

טיפ מביתא: אם יש לך הון עצמי זמין לרכישה מהירה – אתה בעמדת יתרון משמעותי מול המתחרים, במיוחד מול קונים מקומיים שמחכים לאישור בנקאי. עסקאות רבות מתבצעות כיום תוך יומיים-שלושה בלבד.

תוכנית הגולדן ויזה

תוכנית הגולדן ויזה של יוון, שמעניקה אשרת שהייה באירופה למשקיעים בנדל"ן מעל 250,000 אירו, חוותה קיפאון בימי הקורונה – אבל ב-2025 היא חוזרת במלוא הכוח.

• משקיעים סינים (בעיקר מאזור שנחאי) חזרו לשוק דרך משלחות מאורגנות

• גל השקעות הודי חדש מתחזק, עם משקיעים ממומבאי ובנגלור שמחפשים דריסת רגל באירופה

• משקיעים מישראל והמפרץ מזהים את הפוטנציאל להשקעה שמשלבת רווח + ויזה אירופאית

מגמה נלווית: העלאת סכום הסף להשגת הגולדן ויזה לאזורים כמו אתונה ותסלוניקי ל-500,000 אירו (החל מ-2023), דוחפת רבים לחפש נכסים בפריפריה – מה שמוביל לעליות באזורים פחות מרכזיים.

טיפ מביתא: דווקא הנכסים באזורי גבול – בין אזורים יוקרתיים לאזורים מתפתחים – הם הכי אטרקטיביים כרגע. לדוגמה: איליופולי על גבול פנגרטי, או פטרלונה שצמודה לקולונוס. שם עדיין ניתן למצוא נכסים איכותיים בסביבות 240-260 אלף אירו – מתחת לרף הוויזה באזור יוקרה.

סיכום 

ב-2026 שוק הנדל״ן היווני הוא כבר לא "ההימור של אחרי הקורונה". הוא שוק בשל, מתפתח, ומגובה במדיניות ממשלתית, ביקושים אורבניים חזקים וכניסת שחקנים בינלאומיים. אבל – זהו גם שוק עם תחרות. המשקיעים החכמים מצליחים לזהות אזורים חמים עוד לפני שהמגמה "רשמית", ולפעול במהירות. בביתא נדל״ן אנחנו מחוברים לשטח – עם צוות ביוון, קשרים עם משרדי תיווך, עו"ד מקומיים ויזמים, וניסיון מוכח בליווי עשרות עסקאות בשנים האחרונות. אנחנו יודעים לזהות איפה ההזדמנות – ולוודא שאתה תהיה שם קודם.

שאלות ותשובות נפוצות

האם יוון עדיין משתלמת להשקעה ב־2026?

כן. למרות עליות המחירים, השוק עדיין מציע מחירי כניסה נוחים ופוטנציאל השבחה משמעותי.

• מחירים נמוכים יחסית לשווקים אירופיים אחרים

• פוטנציאל גבוה בפרויקטים של התחדשות עירונית

• ביקוש יציב מצד מקומיים וזרים

מה עם הסיכון של ירידות נוספות בשוק הנדל"ן ביוון?

הסיכון קיים כמו בכל שוק, אך המגמה הכללית מצביעה על יציבות.

• נתונים מקרו־כלכליים חיוביים

• תמריצים ממשלתיים להשקעות

• חשיבות לבדיקת אזור ונכס ספציפי

האם אפשר עדיין למצוא נכסים מתחת למחיר שוק ביוון?

כן, אך מדובר בהזדמנויות נקודתיות שדורשות מוכנות ומהירות.

• עסקאות מול מוכרים בלחץ

• צורך במימון זמין

• יתרון לליווי של מומחה מקומי

מה מצב שוק השכירות ביוון?

שוק השכירות חזק ונמצא בצמיחה מתמשכת.

• עליית מחירי שכירות של כ־20%–30% מאז 2021

• ביקוש גבוה לדירות משופצות ומרוהטות

• תפוסה גבוהה באזורים מבוקשים

איך ביתא נדל"ן יכולה לעזור לי כמשקיע חדש?

אנו מספקים ליווי מקיף משלב הרעיון ועד הניהול השוטף.

• מיפוי הזדמנויות השקעה

• ניהול מו"מ ובדיקות עומק

• ליווי משפטי והשבחת נכסים

האם יש לכם נציגים מקומיים ביוון?

כן. ביתא נדל"ן פועלת עם צוות קבוע באתונה.

• מתווכים מקומיים

• עורכי דין וקבלנים

• מנהלי פרויקטים בשטח

מה היתרון שלכם על פני סוכנויות מקומיות?

היתרון הוא בגישור בין המשקיע הישראלי לשוק היווני.

• הבנה עמוקה של התרבות והרגולציה ביוון

• היכרות עם הצרכים והחששות של ישראלים

• ליווי אישי, ברור ושקוף לאורך כל הדרך

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

למה להשקיע ביוון

שכונות להשקעה באתונה