השאלה הזאת היא השאלה הכי נשאלת בקרב משקיעינו בימים אלה ובצדק. חשבנו שיהיה נחמד לשתף את כולכם בתשובה.
כדי להבין את התשובה צריך ללכת מעט אחרונה בזמן. ב-2008 יוון חוותה משבר כלכלי מאוד עמוק שהגיע כתוצאה מתלות גדולה שלה באשראי אמריקאי. לכן כשהשוק האמריקאי קרס, הוא הפיל איתו גם את יוון. כתוצאה מהמשבר, מחירי הנדל"ן ביוון קרסו והגיעו אף לירידות של 70-90%. מחירי הנדל"ן צנחו באופן הדרגתי עד אמצע 2015 ומאז ועד 2018 פחות או יותר המחירים קפאו. בסוף 2018 שוק הנדל"ן המקומי התחיל לרשום עליות לראשונה מ-2008. העליות נבעו בעיקר מהשקעות זרות שהגיעו ברובם מסין וגרמניה. זאת אומרת שבעצם 2018 הייתה השנה בה התבצע היפוך מגמה במחירי הנדל"ן ומירידות עברנו לעליות.
עכשיו אחרי שהבנו את זה, אפשר להמשיך הלאה. 2019 הייתה שנה מעולה לשוק הנדל"ן המקומי ונרשמו עליות של עשרות אחוזים. זאת אומרת שנכסים שנקנו ב25 אלף אירו הגיעו לשווי שוק של 50 אלף אירו תוך שנה!
שנת 2019 נגמרה והציפיות משוק הנדל"ן המקומי היו בשמיים. 2020 התחילה, והשוק המשיך לרשום עליות מחירים ואז ללא התראה הגיעה הקורונה. משבר הקורונה גרם לכמה תהליכים בשוק הנדל"ן:
1- משקיעי Airbnb (מלונאות): בדומה לארץ, הבינו שתיירות היא לא משהו שאפשר לבנות עליו ובעלי נכסים הסבו את הדירות שלהם למגורים לטווח ארוך. כמו כן, השוק התמלא בדירות איכותיות שהיו מחוץ להישג ידם של היוונים בתקופה רגילה.
2- עליית מחירי שכירות: באופן מפתיע, השוק רשם תוך כדי 2020 עליה במחירי שכירות לאורך כל השכונות. אנחנו משערים שזה קרה בעיקר כתוצאה מהעובדה שלשוכרים אין לאן לעבור בתקופה הנוכחית ובעלי הנכסים מנצלים את זה. בנוסף, יוון, לעומת מדינות אחרות, כן הצליחה לשמור על עצמה כמדינה ירוקה ופתוחה לתיירות מה שגרם בכל זאת לביקושים לדירות בתקופה הנוכחית.
3- מחירי הדירות:
מתחילת הקורונה עליית מחירי הדירות נבלמה, בדומה למקומות אחרים בעולם. למרות זאת, אנחנו מזהים לא מעט הזדמנויות שבעל הנכס "לחוץ למזומנים" ומוכן למכור בפחות ממחיר השוק. אך בואו לא נתלהב מדי, גם הביקוש גבוה וישנם לא מעט משקיעים על כל עסקה, ולכן מספיקה הנחה קטנה על מחיר השוק והדירות כבר נחטפות. מניסיוננו, מספיקה הנחה של 5% במחיר והעסקה נסגרת.
אז לאן פנינו מועדות: הנבואה ניתנה לשוטים, ואנחנו לא נמהר להיות נביאים כאלה או אחרים. אך אם מנתחים את הפרמטרים הבאים, אפשר להניח שמלבד תשואות טובות הקיימות בשוק הנדל"ן ביוון, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות ואפילו לעלות בענק, ואלו הן הסיבות העיקריות:
1- מבחינת מאקרו-כלכלה, יוון העבירה בחודשים האחרונים, תוך כדי הקורונה, שורה של צעדים שמעודדים השקעה של חברות זרות ביוון. למשל הפחתה של מס חברות ומס על דיווידנד. צעד זה כשלעצמו הביא את הענקיות 'מיקרוסופט' ו'אמזון' להכריז על השקעות של יותר ממיליארד אירו ביוון בשנים הבאות ולהרחיב את מרכזי הפיתוח שלהן באתונה.
2- שוק המשכנתאות סגור מ-2008 (כתוצאה מהמשבר), בחודשים האחרונים כבר ניתן לראות קבוצות מסוימות באוכלוסייה שמקבלות משכנתאות, והשוק צפוי להיפתח באופן מלא לכולם לקראת סוף 2021. ברגע שזה יתממש יותר אנשים מקומיים יוכלו לקנות נדל"ן מה שיגביר את הביקוש, ומכאן יעלה ויחזיר את המחירים למקומם.
3- 'גולדן-ויזה' היא ויזת משקיע. זאת אומרת שאם משקיע זר קונה נכס במעל 250,000 אירו הוא מקבל ויזה אירופאית. ההשקעה הזאת היא בעיקר נחלתם של הסינים. בתקופת הקורונה, הסינים עצרו לחלוטין את הרכישות של הנדל"ן ביוון מכיוון שהם לא יכולים להגיע (סגורים בסין). משיחות והיכרות שלנו עם משרדי תיווך מקומיים, הסינים יושבים על הגדר ורק מחכים שהם יוכלו שוב להגיע ולחדש את הרכישות. כשזה יקרה, הביקוש יעלה בבת אחת ומכאן גם המחירים.
