מיסוי נדל"ן ביוון בשנת 2026 – מדריך למשקיע הישראלי

בשנים האחרונות אנחנו עדים לגל הולך וגדל של ישראלים שבוחרים להשקיע ביוון – ולא במקרה. מעבר לנופים המרהיבים והתרבות החמה, יוון מציעה כיום מערכת מיסוי נוחה ואטרקטיבית במיוחד למשקיעי נדל"ן. הרפורמות האחרונות, יחד עם אמנת מס ייעודית בין ישראל ליוון, מאפשרות לישראלים להשקיע בצורה בטוחה וחכמה – וליהנות מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לישראל. בחברת ביתא נדל"ן, ליווינו כבר מאות ישראלים לאורך תהליך ההשקעה – ואנחנו יודעים: מי שמבין את המסים, יודע למקסם את הרווחים ולחסוך כאב ראש ובירוקרטיה.

נקודות מפתח 

• מיסוי שונה להכנסות משכר דירה, רווחי הון ורכישת נכס.

• אמנת המס בין ישראל ליוון מונעת כפל מס – יתרון קריטי לישראלים.

• מס רכישה ביוון נמוך משמעותית – רק 3% לרוב הנכסים.

• רווחי הון ממכירת נכסים – פטורים זמנית ממס (נכון ל-2026).

• ניתן להשקיע דרך ישות משפטית (חברה בע"מ) וליהנות מהטבות מס נוספות.

• הוצאות רבות מוכרות במס בעת השקעה באמצעות חברה.

• תכנון מס נכון שווה עשרות אלפי יורו לאורך זמן.

מבנה המיסוי ביוון למשקיעי נדל"ן

יוון מבצעת בשנים האחרונות רפורמות נרחבות כדי לעודד משקיעים זרים. אלו המיסים המרכזיים שכל משקיע צריך להכיר:

1. מהו מס הרכישה על נדל"ן ביוון?

כאשר רוכשים נכס יד שנייה ביוון, משלם הרוכש מס רכישה (Property Transfer Tax) בגובה 3% ממחיר העסקה כפי שהוא רשום בחוזה או בערך השוק של הנכס – הגבוה מביניהם.

זהו שיעור נמוך במיוחד ביחס לשווקים אחרים, ובוודאי לעומת ישראל, שם המס נע בין 5% ל־10% ואף יותר.

חשוב לדעת:

• מס הרכישה משולם באופן חד-פעמי כחלק מתהליך העברת הבעלות.

• ברוב המקרים, רכישת דירה מיד שנייה (שנבנתה לפני 2006) תסווג כפטורה ממע”מ, ותישא רק את המס הזה.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
משקיעים שמגיעים ליוון ללא ליווי מקצועי לעיתים מדווחים על מחיר חוזי נמוך כדי “לחסוך במס”. מדובר בטעות קשה – הרשויות עשויות לחשב את המס לפי "שווי שוק הוגן" ואף לקנוס. תמיד עדיף לדווח אמת, עם הערכת שווי מסודרת.

2. מהו המע"מ על דירות חדשות ביוון?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן (שהוצאת הבנייה שלה החלה לאחר 1 בינואר 2006), חלה חובה לשלם מע”מ (VAT) בגובה 24% על שווי הנכס.

אולם, לפי הרפורמה הכלכלית של יוון, נכון לשנת 2026 הוקפא המע"מ ברוב המקרים של רכישות מגורים חדשות. המשמעות היא חיסכון משמעותי למשקיעים שרוכשים ישירות מהקבלן בתקופת ההקפאה.

לשים לב:

• ההקפאה אינה קבועה – והיא צפויה להתעדכן מדי שנה.

• לא כל הנכסים החדשים עומדים בקריטריונים להקפאה. מומלץ לבדוק כל מקרה לגופו.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
בפרויקטים חדשים שאנו משווקים, אנו מוודאים מראש האם המע”מ הוקפא, ובמידת הצורך – מסייעים ללקוחות לקבל תעודה רשמית מרשות המיסים היוונית המאשרת את הפטור.

3. מהו המס על שכר דירה ביוון?

כל הכנסה מהשכרת נכס ביוון חייבת במס (Individuals Income Tax), גם אם המשכיר אינו תושב יוון. שיעור המס תלוי בגובה ההכנסה, לפי מדרגות:

• עד 12,000 אירו בשנה – 15%

• בין 12,001-35,000 אירו – 35%

• מעל 35,000 אירו – 45%

חשוב לדעת:

• המס הוא על ברוטו – כלומר, לא ניתן לקזז הוצאות או פחת כשמגישים דוח כהשקעה פרטית.

• המס משולם מדי שנה. אי־דיווח בזמן גורר קנסות וריביות.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
משקיעים עם הכנסה שנתית גבוהה משכר דירה (במיוחד כאלה שמחזיקים 2 נכסים ומעלה) – שוקלים להקים ישות משפטית (חברה) כדי לחסוך במס באמצעות קיזוזים.

4. מהו מס רווחי ההון על דירה ביוון?

כאשר מוכרים נכס ביוון ברווח (כלומר במחיר גבוה ממחיר הרכישה), החוק קובע חיוב במס רווחי הון (Capital Gains Tax) בגובה 15% מההפרש.

עם זאת, נכון לשנת 2026, המס הזה מוקפא, כלומר הוא לא נאכף בפועל – וניתן למכור נכס ללא תשלום מס על הרווח. מדובר בהזדמנות מצוינת למשקיעים שמעוניינים לבצע “אקזיט” מבלי לספוג חבות מס.

מה חשוב לדעת:

• המדינה שוקלת להחזיר את המס בעתיד – ולכן יש לנצל את חלון ההזדמנויות הנוכחי.

• המס תקף בעיקר לעסקאות שבוצעו לאחר 2006 – ויש לו סייגים משפטיים. מומלץ ייעוץ פרטני.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
לקוחות שלנו שמכרו נכסים שרכשו ב־2019-2020 – הרוויחו עשרות אלפי אירו פטור ממס על הרווח, הודות להקפאת מס רווחי ההון. זהו מנוף כלכלי שחבל לפספס.

5. מהו מס הרכוש השנתי ביוון?

ENFIA הוא מס רכוש שחל על כל בעל נכס ביוון, ומשולם מדי שנה לרשויות המקומיות. גובה המס נקבע לפי ערך הנכס כפי שנרשם בטאבו היווני (בדרך כלל נמוך מהשווי הריאלי), שטחו, מיקומו ותוספות כמו מרפסות או מחסן.

תשומת לב:

• המס מחושב אוטומטית ונשלח דרך המערכת המקוונת של מס הכנסה היווני (TAXISnet).

• ניתן לשלם בתשלומים חודשיים.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
למרות שזה נשמע כמו “מס שולי”, חשוב לבדוק את גובה ה־ENFIA לפני הרכישה – בנכסים גדולים במיוחד או באזורים יוקרתיים (כמו קולונאקי או גליפאדה), המס יכול להגיע גם ל־1,000 אירו בשנה.

6. מהו מס החברות ביוון?

אם ההשקעה בנדל"ן ביוון מתבצעת דרך חברה בע”מ (למשל חברה מקומית או חברה זרה הרשומה ביוון), אזי ההכנסות מהנכסים חייבות במס חברות (Corporate Tax) של 22%.

בנוסף, אם מושכים רווחים מהחברה (דיבידנד), יש להוסיף מס דיבידנד בגובה 5% נוספים.

מה מיוחד במסלול זה?

• הוצאות מוכרות (ניהול, שיפוץ, אחזקה, נסיעות).

• ניהול חשבונאי מחייב, אך גמיש יותר באופטימיזציה מס.

• נדרש רואה חשבון מקומי המוסמך לייצוג חברות.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
לקוחות עסקיים שמנהלים פורטפוליו דירות – במיוחד בתחום השכרה לטווח קצר – נהנים מניצול מסלול החברה כדי לקזז הוצאות שוטפות, ובכך להפחית את חבות המס בפועל לרמות של 12–15%.

טיפ מהשטח – ביתא נדל"ן:
לקוחות שלנו שהקימו ישות משפטית לצורך השקעה ביוון – חסכו בין 20–35% במס תוך שנתיים, באמצעות הכרה בהוצאות תחזוקה, שיפוץ, ייעוץ וכו'.

אמנת מס ישראל-יוון – בלי כפל מס

אחת הסיבות המרכזיות שבגללן ישראלים בוחרים להשקיע ביוון היא אמנת המס בין ישראל ליוון, שנחתמה בשנת 1995 ומסדירה את נושא המיסוי הבינלאומי בין שתי המדינות. האמנה נועדה למנוע מצב של כפל מס, כלומר – מצב שבו נישום מחויב לשלם מס גם ביוון וגם בישראל על אותה הכנסה.

מהי אמנת המס בין יוון לישראל?

אם אתם משקיעים בנדל"ן ביוון – לדוגמה, רוכשים דירה להשכרה באתונה – ההכנסות משכר הדירה ימוסו אך ורק ביוון, לפי המדרגות המקומיות. לא תידרשו לשלם מס נוסף בישראל על ההכנסה הזו, ובלבד שדיווחתם עליה כראוי לרשויות בישראל והצגתם את המס ששולם.

העיקרון הזה חל גם על רווחי הון – כלומר, אם מכרתם את הנכס ברווח, תשלמו (במקרה שיהיה מס פעיל) רק ליוון – ולא למדינת ישראל.

יתרונות מרכזיים של האמנה למשקיע הישראלי

• אין כפל מס על שכר דירה ורווחי הון – רק תשלום ליוון.

• פשטות בניהול החשבונאי – יודעים בדיוק למי לשלם ומה.

• הכרה מלאה על ידי רשות המסים בישראל – לא נדרש תשלום נוסף.

• הפחתת חיכוך בירוקרטי – כל עוד מתנהלים נכון, נמנעים מקנסות עתידיים.

• אפשרות לתכנון מס מושכל – במיוחד במקרים של השקעות גדולות או מרובות.

דוגמה מהשטח – ביתא נדל"ן

לקוח שלנו רכש דירה בסנטר של אתונה בסכום של 130,000 אירו והשכיר אותה תמורת כ־900 אירו בחודש. הכנסתו השנתית הייתה כ־10,800 אירו, שחויבו במס של 15% בלבד ביוון (לפי מדרגת המס הראשונה).
בעזרת רואה חשבון מקומי וייעוץ נכון, הוא דיווח על ההכנסה גם לרשות המסים בישראל באמצעות טופס 1348 – ולא נדרש לשלם שקל אחד נוסף בישראל.

טיפים פרקטיים – כך תמנעו בעיות

• היעזרו ברואה חשבון ביוון שמבין את דרישות האמנה ואת חובות הדיווח.

• שמרו על תיעוד – אישורי מס, חוזי שכירות ודוחות הגשה.

• הגישו בישראל טופס 1348 (דו"ח הכנסות חו"ל) לצורך שקיפות מול מס הכנסה.

• אל תתעלמו מהכנסות קטנות – גם 400 אירו לחודש צריכים דיווח.

• בחנו הקמת ישות משפטית אם אתם צופים הכנסות גבוהות או מספר נכסים.

לסיכום, אמנת המס בין ישראל ליוון הופכת את יוון ליעד נדל"ני הרבה יותר נוח למשקיע הישראלי. השקעה מחוץ לישראל לרוב דורשת התמודדות עם מיסוי כפול, אך במקרה של יוון – האמנה מקנה יתרון ברור, חוקי ומשמעותי. זהו אחד הגורמים שמאפשרים ללקוחות שלנו בביתא נדל"ן להפיק תשואה נטו גבוהה יותר – ולהתנהל בראש שקט.

השקעה בנדל"ן ביוון כיחיד או דרך חברה?

זו החלטה קריטית עם השלכות מס. הנה השוואה בין האפשרויות:

שורה תחתונה:
לרוב המשקיעים עם דירה אחת – השקעה כיחיד תספיק. אך אם יש לכם אופק לרכוש כמה נכסים, שווה לבדוק הקמת חברה ולבחון חיסכון מס משמעותי.

סיכום – להבין מיסוי, לנצח את ההשקעה

מיסוי הוא לא מכשול – הוא כלי. דווקא ביוון, שבה שיעורי המס נמוכים יותר מישראל, ובמיוחד לאור ההקלות הממשלתיות למשקיעים, מדובר בהזדמנות יוצאת דופן. תכנון נכון, ליווי מקצועי ובחירה במסלול מיסוי מותאם אישית – הם אלו שיהפכו השקעה טובה להשקעה מצוינת. השקעה בנדל"ן מבצעים באופן חכם אצל הטובים ביותר – שוק הנדל"ן ביוון נמצא בתנופה, והמחירים עדיין אטרקטיביים. אל תחכו שהמחירים יעלו – נצלו את ההזדמנות ההיסטורית במסגרת המיסוי ביוון והשקיעו בנדל"ן. עם תכנון נכון וליווי מקצועי, תוכלו ליהנות מתשואה גבוהה ולהיות חלק מהסיפור המופלא של יוון המתחדשת. חברת ביתא נדל"ן היא בית השקעות המתמחה בנדל"ן ביוון, ובפרט באתונה. אנו מציעים השבחת נכסים, מכירה ובניית תכנית ליווי ברמה גבוהה, לצד שירות אדיב וסבלני. צרו קשר כבר כעת ותוכלו למקסם את ההשקעה שלכם וליהנות משירות מקצועי ואמין.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

האם צריך לדווח לרשויות בישראל על דירה ביוון?

כן. קיימת חובת דיווח בישראל, אך אין חובת מס כפול בזכות אמנת המס.

• מדווחים לרשות המסים בישראל על החזקת נכס והכנסות

• המס משולם בפועל ביוון בלבד

• יש להציג אישור על תשלום המס ביוון

כמה משלמים מס על שכר דירה ביוון?

המס תלוי בגובה ההכנסה השנתית משכירות.

• עד 12,000 אירו בשנה – 15%

• 12,001-35,000 אירו – 35%

• מעל 35,000 אירו – 45%

• המס מחושב על ברוטו (ליחידים, ללא קיזוז הוצאות)

מה זה ENFIA?

ENFIA הוא מס רכוש שנתי החל על כל נכס ביוון.

• מחושב לפי ערך הנכס, מיקום וגודל

• בממוצע: 100-500 אירו לשנה

• משולם ישירות לרשות המסים היוונית

האם כדאי להשקיע ביוון דרך חברה?

במקרים רבים כן, בעיקר למשקיעים עם יותר מנכס אחד.

• מאפשר קיזוז הוצאות (ניהול, שיפוץ, תחזוקה)

• מס חברות קבוע של 22%

• מתאים לפעילות בהיקף רחב או השכרה אינטנסיבית

איך ביתא נדל"ן עוזרת בנושא מיסוי ביוון?

אנחנו מספקים ליווי מלא ותיאום מול אנשי מקצוע ביוון.

• התאמת מסלול השקעה (יחיד / חברה)

• חיבור לרואי חשבון ועורכי דין מקומיים

• ליווי בדיווחים שוטפים ותכנון מס חכם

האם יש חובת דיווח על הכנסות משכירות ביוון גם אם לא מרוויחים?

כן. כל הכנסה חייבת בדיווח, גם אם היא נמוכה או לא קבועה.

• חובת דיווח לרשות המסים היוונית

• אי־דיווח עלול לגרור קנסות וריביות

• עדיף לדווח גם על סכומים קטנים

האם ניתן לקזז הוצאות תחזוקה מהשכירות ביוון לצורכי מס?

רק כאשר ההשקעה מתבצעת באמצעות חברה.

• יחידים: אין אפשרות לקיזוז הוצאות

• חברות: קיזוז הוצאות ניהול, תיקונים, ייעוץ משפטי ועוד

• יתרון משמעותי למשקיעים פעילים

מה קורה במקרה של מכירת הנכס ביוון? איזה מס יש לשלם?

קיים מס רווחי הון, אך נכון ל־2026 הוא מוקפא בפועל.

• מס רווחי הון רשמי: 15%

• בפועל: ברוב המקרים לא נגבה

• מדובר בחלון הזדמנויות למשקיעים

האם יש צורך למנות רואה חשבון מקומי ביוון?

כן. זהו תנאי חובה להתנהלות חוקית מול הרשויות.

• רואה החשבון מגיש דוחות שנתיים

• מייצג את המשקיע מול רשויות המס

• ביתא נדל"ן מחברת לאנשי מקצוע מנוסים

האם ניתן לפתוח תיק במס הכנסה ביוון מרחוק?

כן. אין צורך להגיע פיזית ליוון.

• פתיחת תיק באמצעות ייפוי כוח

• ניהול מלא דרך עו"ד או רו"ח מקומי

• ליווי מלא של ביתא נדל"ן בתהליך

האם יש סנקציות או קנסות על אי־דיווח ביוון?

כן. הרשויות ביוון מקפידות על אכיפה.

• קנסות כספיים משמעותיים

• עיכובים במכירת הנכס

• סיכון לפגיעה בזכויות הבעלות

האם ישראלים חייבים לשלם מס ירושה ביוון?

כן, אך בשיעורים נמוכים יחסית.

• פטור או מס מופחת לקרובי משפחה מדרגה ראשונה

• מדרגות מס נוחות בהשוואה למדינות אחרות

• מומלץ תכנון מוקדם להעברה בין־דורית

האם ניתן לקבל פטור זמני ממס רכוש (ENFIA)?

במקרים חריגים בלבד.

• נכסים לא ראויים למגורים

• מצבים מיוחדים או תקופות מוגדרות

• ברוב המקרים חל תשלום ENFIA שנתי מלא

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

• מחירי נדל"ן באתונה – מגמות 2026
• פתיחת חשבון בנק ביוון למשקיעים
• השקעות נדל"ן ביוון – מדריך למתחילים
• ויזת זהב ליוון – כל מה שצריך לדעת