להשקיע בנדל״ן ביוון זה חלום שמתגשם להרבה ישראלים – מחירים נמוכים בהרבה מישראל, תשואות גבוהות ושוק תוסס של תיירות ושכירות. אבל יחד עם ההזדמנויות, מגיע גם חוסר הוודאות. בארץ אנחנו יודעים איך העסק עובד: טאבו, חוזה שכירות, ועד בית, מיסוי – הכול מוכר וברור. ביוון? זה עולם אחר לגמרי. חוקים אחרים, תרבות אחרת, שפה אחרת – ויחד איתם לא מעט חששות:

• איך אני יודע שהנכס באמת נקי מחובות? 
• מה עושים אם השוכר לא משלם? 
• האם עדיף לקנות על שם חברה או על שמי הפרטי? 
• כמה בכלל עולה לנהל או לשפץ דירה באתונה? 

הנקודה היא כזאת: בדיוק איפה שיש חוסר ידע – יש גם סיכוי לטעויות יקרות. כדי לעשות סדר, אספנו את 20 השאלות הנפוצות ביותר שישראלים שואלים אותנו על השקעות נדל״ן ביוון, וענינו עליהן בפשטות, בלי חוקים מסובכים ובלי מושגים משפטיים כבדים.

1. איך אני יכול להיות בטוח שהטאבו ביוון נקי מחובות של הבעלים הקודמים?

כשאתה קונה דירה או נכס ביוון, אחת השאלות הכי טבעיות היא: “איך אני יודע שאין חובות ישנים או בעיות שפתאום ייפלו עליי אחרי החתימה?” וזה לגמרי בצדק – ביוון, כמו בהרבה מדינות אחרות, חוב של בעל הנכס יכול לעבור ולהכביד על הקונה אם לא בודקים את הטאבו בצורה נכונה.

הטאבו ביוון הוא רישום הנכס הרשמי, ושם מופיעים כל הפרטים המשפטיים – מי הבעלים הרשום, האם יש שעבודים, משכנתאות, חובות לעירייה או עיקולים. לפני רכישת נכס, עורך דין מקומי (בעל ניסיון ספציפי בנדל"ן ביוון) מבצע בדיקת טאבו מלאה. הבדיקה הזו כוללת חיפוש ברשם המקרקעין והוצאת מסמך רשמי שמראה אם הנכס נקי מכל התחייבות.

מה חשוב לשים לב?

1. חובות ארנונה ועירייה – לפעמים בעל הנכס צבר חובות לרשות המקומית. אם לא נבדוק, החובות האלה עלולים לעבור אליך ברגע שאתה הופך לבעלים. 
2. משכנתאות או שעבודים – הרבה נכסים משועבדים לטובת בנקים. בלי מחיקה רשמית של השעבוד, לא ניתן לרשום את הנכס על שמך בצורה נקייה. 
3. הליכים משפטיים פתוחים – לפעמים יש עיקולים או תביעות משפטיות שמרחפות על הנכס, וגם הן יופיעו בטאבו. 

בפועל, תהליך סגירת עסקת נדל"ן ביוון לא מתקדם בלי תעודת "ניקיון חובות" מהרשות המקומית ובלי אישור רשמי מהטאבו שהנכס נקי מכל שעבוד. העורך דין דואג לכל המסמכים האלו עוד לפני שאתה מעביר את התשלום האחרון.

טיפ מהשטח: אל תתפתה לחסוך על עורך דין או על בדיקות טאבו. זה שלב קריטי שיכול לחסוך עשרות אלפי אירו ובעיות משפטיות בעתיד. תמיד תדרוש לראות מסמך רשמי שמוכיח שהנכס נקי.

2. מה עושים אם אני מגלה ליקוי בדירה באתונה אחרי שכבר קניתי אותה?

תאר לך מצב – קנית דירה ביוון, חתמת, שילמת, קיבלת מפתח, ואז אחרי שנכנסת אתה מגלה בעיות שלא סיפרו לך עליהן: נזילה, רטיבות בקירות, או חלון שלא נסגר כמו שצריך. מה עושים עכשיו?

קודם כל, חשוב להבין: ביוון, כמו בישראל, יש הבדל בין ליקויים נסתרים לבין ליקויים גלויים. אם מדובר בפגם משמעותי שהמוכר ידע עליו והסתיר בכוונה – החוק היווני מאפשר לך לתבוע פיצוי, או במקרים חריגים אפילו לבטל את העסקה. אבל כדי להוכיח שמדובר בליקוי שהמוכר הסתיר ולא סתם משהו שהתיישן או התפרק אחרי, תצטרך חוות דעת מקצועית (מהנדס/שמאי).

ברוב המקרים, במיוחד בנכסים ישנים, מקובל שהקונה לוקח על עצמו את האחריות לשיפוצים ושדרוגים אחרי הרכישה. לכן עוד לפני החתימה, נהוג להזמין בדיקת מהנדס (בדומה לבדק בית בישראל). בדיקה כזאת יכולה לעלות כמה מאות אירו, אבל היא חוסכת הרבה כאב ראש – היא תאתר בעיות בתשתיות, חשמל, מים או רטיבות. אם הבדיקה מגלה ליקויים, אפשר להשתמש בזה כקלף מיקוח ולהוריד את המחיר עוד לפני החתימה.

אם כבר קנית והבעיה התגלתה אחרי, יש שתי דרכים להתמודד:

1. לתעד הכל – צלם, רשום תאריכים ותשמור חשבוניות על כל תיקון. זה יאפשר לך לבחון אפשרות משפטית מול המוכר. 
2. לקחת את זה כחלק מהשקעה – הרבה משקיעים רואים בליקויים כאלה הזדמנות לשפץ, לשדרג את הנכס ולהעלות את הערך שלו בשוק השכירות או המכירה העתידית. 

טיפ מהשטח: גם אם הנכס נראה “סבבה” בעין בלתי מקצועית, אל תדלג על בדיקה לפני רכישה. זה לא יקר ביחס להשקעה, וזה יכול לחסוך אלפי אירו ותסכול.

3. איך מתמודדים עם שוכר שלא משלם שכר דירה ביוון?

זה אחד החששות הכי גדולים של משקיעי נדל"ן – מה עושים אם השוכר מפסיק לשלם? ביוון, כמו בכל מדינה אחרת, החוק מגן גם על בעל הבית וגם על השוכר, ולכן חשוב להבין מראש איך הדברים עובדים.

בשלב הראשון, אם שוכר לא משלם בזמן, נהוג לנסות פתרון ידידותי: שיחה אישית, תזכורת בכתב, או מתן אפשרות לפריסת תשלומים. בהרבה מקרים מדובר בעיכוב זמני, ותקשורת פתוחה פותרת את הבעיה מהר יותר מאשר הליך משפטי.

אם המצב נמשך והשוכר פשוט לא משלם, החוק היווני מאפשר לך לפנות להליך משפטי קצר יחסית שנקרא “צו תשלום שכירות” (Eviction for non-payment). מדובר בהליך מהיר יותר מתביעה רגילה: אתה מגיש מסמכים שמוכיחים את חוזה השכירות ואת אי התשלום, ובית המשפט יכול להוציא צו פינוי. ברגע שהצו יוצא, השוכר חייב לפנות את הנכס, אחרת ההוצאה לפועל יכולה להתערב.

חשוב לדעת שיוון בשנים האחרונות חיזקה את ההגנות למשקיעים זרים, כדי להקל על בעלי דירות לטפל במקרים כאלה. עדיין, ההליך לוקח כמה חודשים, ולכן כדאי להיות מוכנים ולדעת את הזכויות שלך.

איך מצמצמים סיכונים מראש?

1. בדיקת שוכר לפני החתימה – בקשת ערבויות, הפקדת צ’ק ביטחון או ערבים מקומיים. 
2. חוזה שכירות מסודר – תמיד לערוך חוזה באנגלית ויוונית, אצל עורך דין מקומי, שבו מוגדרים תנאים ברורים במקרה של אי תשלום. 
3. שירותי ניהול נכס – הרבה משקיעים ישראלים ביוון בוחרים חברת ניהול מקומית שדואגת גם לגביית השכירות. במקרה של בעיה, החברה מטפלת בכל התהליך מול השוכר. 

טיפ מהשטח: עדיף למנוע את הבעיה מאשר לרדוף אחרי פתרונות. חוזה ברור ובדיקה מוקדמת של השוכר חוסכים הרבה דאגות.

4. מה יותר כדאי – לקנות דירה ביוון על שם חברה בע״מ או על שם פרטי?

הרבה ישראלים שמתעניינים בהשקעות נדל״ן ביוון שואלים את עצמם: “מה יותר משתלם – לרשום את הדירה על שמי כבן אדם פרטי, או דרך חברה בע״מ?” התשובה תלויה בעיקר במטרה שלך ובסכום ההשקעה.

קנייה על שם פרטי מתאימה בדרך כלל למי שרוכש דירה אחת או שתיים לצורך השקעה והשכרה. היתרונות ברורים: ההליך פשוט יותר, עלויות הקמה וניהול נמוכות יותר (אין צורך בהקמת חברה, הנהלת חשבונות מורכבת או הגשת דוחות שנתיים כמו בחברה). מבחינת מיסוי, המס על שכר דירה ביוון מדורג: החל מ־15% ועד 45% בהתאם להכנסה.

קנייה על שם חברה בע״מ הופכת רלוונטית כשמדובר בהשקעה גדולה יותר – למשל, רכישה של כמה נכסים או פרויקט יזמי. במקרה כזה, יש יתרונות כמו:

1. מס חברות קבוע – נכון להיום סביב 22%, שלרוב משתלם יותר מהמס הפרטי על הכנסות גבוהות. 
2. הפרדה משפטית – הנכס רשום על שם החברה ולא על שמך, מה שמגן עליך מבחינה משפטית. 
3. גמישות עסקית – אם מתוכננת פעילות רחבה, קל יותר לנהל השקעות, להכניס שותפים, ולהעביר בעלות דרך מניות במקום דרך טאבו. 

מצד שני, לחברה בע״מ יש גם חסרונות: עלויות הקמה וניהול גבוהות יותר, חובת הנהלת חשבונות כפולה, ותשלום דיבידנדים (אם אתה מושך כסף מהחברה לכיס הפרטי, יש מס נוסף).

כלל אצבע: אם אתה קונה נכס אחד או שניים, לרוב עדיף לרשום על שם פרטי. אם אתה מתכנן להקים “תיק נדל״ן” של כמה נכסים או להיכנס לפעילות יזמית – חברה בע״מ יכולה להיות מסגרת מתאימה יותר.

טיפ מהשטח: בכל מקרה, מומלץ להתייעץ גם עם רואה חשבון בישראל וגם עם עורך דין/יועץ מס ביוון, כדי להבין איך המיסוי מתחבר לשני הצדדים (יוון וישראל), ולבחור את המסלול המשתלם ביותר עבורך.

5. כמה עולה ביטוח דירה להשקעה ביוון ומה בעצם הוא מכסה?

כשישראלים קונים דירה להשקעה ביוון, אחת השאלות שעולה כמעט תמיד היא: “כמה עולה לי לעשות ביטוח לדירה, ומה בדיוק אני מקבל בתמורה?”

בגדול, ביטוח דירה ביוון זול יחסית למה שמוכר לנו בארץ, בעיקר בגלל מחירי הנדל״ן והסטנדרטים המקומיים. העלות משתנה בהתאם לשווי הנכס, המיקום, והיקף הכיסוי שאתה בוחר, אבל ברוב המקרים מדובר בכמה מאות אירו לשנה בלבד.

מה הביטוח מכסה?

1. נזקי מבנה – רעידות אדמה (חשוב במיוחד ביוון, שנמצאת על אזור סיסמי פעיל), שריפה, נזקי מים, הצפות ונזקי טבע אחרים. 
2. נזק לתכולה – אם ריהטת את הדירה, ניתן להוסיף כיסוי לתכולה – רהיטים, מכשירי חשמל וכו’. 
3. אחריות צד ג’ – אם מישהו נפגע בתוך הנכס שלך (שוכר, אורח, או אפילו שכן במקרה של נזק שנגרם מהדירה שלך), הביטוח מכסה הוצאות משפטיות ופיצויים. 
4. כיסוי מיוחד למשקיעים – חלק מהחברות מציעות הרחבה שמכסה אובדן הכנסה משכירות, אם הנכס לא ניתן להשכרה בגלל נזק חמור (לדוגמה שריפה או הצפה). 

כמה זה עולה בפועל?

• דירה ממוצעת להשקעה באתונה (נניח ששוויה 150–250 אלף אירו) תעלה לביטוח שנתי סדר גודל של 200–400 אירו. 
• אם מוסיפים כיסוי לתכולה ואובדן שכר דירה, המחיר יכול לטפס לכיוון 500–600 אירו לשנה. 

ביחס להכנסה מהשכירות (שיכולה לנוע בין 700 ל־1,200 אירו בחודש לנכס טוב), מדובר בהוצאה קטנה שנותנת הרבה שקט נפשי.

טיפ מהשטח: אל תתפשר על כיסוי נגד רעידות אדמה – זה סעיף קריטי ביוון. בנוסף, תמיד תבדוק את סעיף אובדן שכר הדירה – משקיעים מנוסים יודעים שזה אחד הכיסויים החשובים ביותר, במיוחד אם ההשקעה שלך תלויה בהכנסה שוטפת מהנכס.

6. איך עובד נושא ועד הבית (קומוניטי) בבניינים באתונה?

בישראל כולנו מכירים את “ועד הבית” – שכנים שמתארגנים לגבות כסף כדי לשלם על ניקיון, מעלית, חשמל משותף ותחזוקה. ביוון, ובעיקר באתונה, המערכת די דומה אבל עם כמה הבדלים חשובים שכדאי להכיר לפני שקונים דירה להשקעה.

בבניינים משותפים ביוון יש “קומוניטי” (Koinotita) – גוף שמנהל את העניינים המשותפים. כל דייר מחויב לשלם דמי ניהול חודשיים או דו־חודשיים בהתאם לגודל הדירה ולאחוזים הרשומים בטאבו (כלומר, בעל דירה גדולה ישלם יותר מאשר בעל דירה קטנה). הסכומים משתנים מבניין לבניין, אבל בדרך כלל מדובר על 20–70 אירו בחודש לדירה סטנדרטית באתונה.

מה הכסף הזה מכסה?

1. ניקיון ותחזוקה שוטפת – חדר מדרגות, לובי, מעליות וחצר משותפת. 
2. חשמל וחימום מרכזי (אם קיים) – בבניינים ישנים יש עדיין מערכות חימום משותפות, ולכן התשלום כולל גם את זה. 
3. תיקונים ותחזוקה כללית – מעלית, צנרת משותפת, גג וכדומה. 
4. קרן חירום – במקרים מסוימים חלק מהכסף נכנס לקרן מיוחדת שמיועדת לשיפוצים גדולים (כמו צביעת הבניין או שיפוץ מערכות). 

ניהול הכספים נעשה לרוב דרך חברת ניהול בניין (Management Company), שמטפלת בכל החשבונות והגבייה, כדי למנוע מריבות בין שכנים. החברה מוציאה קבלות מסודרות, ובדרך כלל כל הדיירים מקבלים דוח הוצאות שקוף.

למשקיעי נדל״ן מישראל זה יתרון גדול – השוכר בדרך כלל משלם ישירות את דמי הקומוניטי (בנוסף לשכר הדירה), כך שהבעלים לא מתעסק עם זה. חשוב רק לוודא בחוזה השכירות שהנושא מוגדר ברור.

טיפ מהשטח: כשאתה בודק דירה להשקעה, תבקש לראות את דוחות הקומוניטי. זה נותן לך מושג על סדר הגודל של ההוצאות, וגם על מצב התחזוקה של הבניין. בניין עם קומוניטי מסודר שומר על ערך הנכס לאורך זמן ומקל על השכרתו.

7. מה ההבדל בין חוזה שכירות קצר (כמו Airbnb) לבין חוזה שכירות רגיל ביוון מבחינת החוק והמיסוי?

ביוון, כמו בישראל, יש הבדל גדול בין דירה שמושכרת לשוכרים לטווח קצר (תיירים דרך פלטפורמות כמו Airbnb, Booking וכד’) לבין דירה שמושכרת לטווח ארוך בחוזה שכירות רגיל. ההבדלים העיקריים הם בשני תחומים: חוקי השכירות והמיסוי.

חוזה שכירות רגיל (לטווח ארוך):

• נחתם בין בעל הדירה לשוכר לתקופה של שנה ומעלה. 
• מוסדר לפי חוקי השכירות היווניים – כלומר, במקרה של אי תשלום, ניתן לפנות את השוכר דרך ההליך המשפטי המקוצר (צו תשלום/פינוי). 
• השוכר מחויב לשלם גם את דמי ה“קומוניטי” (ועד הבית) והחשבונות השוטפים. 
• מבחינת מס: ההכנסות מדווחות כהכנסה משכירות רגילה, במס מדורג (15%–45% בהתאם לסכום). 

השכרה קצרה (Airbnb ודומיו):

• נחשבת ל“השכרה תיירותית” (Short-Term Rental) ולכן כפופה לחוקי התיירות של יוון. 
• כל נכס חייב להיות רשום במרשם התיירות היווני (AMA number) כדי שתוכל להשכיר אותו חוקית. 
• אין חוזה שכירות רגיל – השוכר הוא בעצם “אורח”, ולכן אין לו זכויות כמו לשוכר ארוך טווח. אם הוא לא עוזב – החוק לטובתך כבעלים. 
• מבחינת מס: ההכנסות מדווחות כהכנסות מהשכרה קצרה, במס קבוע של כ־15%–22% (תלוי בהיקף ההכנסות). עם זאת, אם אתה מפעיל יותר מ־2–3 דירות או נותן שירותים נוספים (כמו ניקיון יומי, ארוחות וכו’), זה כבר עלול להיחשב כ“עסק תיירותי” ולדרוש פתיחת תיק עסקי ותשלום מס גבוה יותר. 

כלל מנחה:

• אם אתה רוצה הכנסה קבועה ויציבה – לך על חוזה רגיל. 
• אם אתה מחפש תשואה גבוהה יותר ומוכן לנהל את הנכס יותר אקטיבית (או דרך חברת ניהול) – Airbnb יכול להיות רווחי, במיוחד באזורים תיירותיים באתונה או ליד הים.
  

השוואה בין חוזה שכירות רגיל להשכרה קצרה (Airbnb) ביוון

פרמטר	חוזה שכירות רגיל	השכרה קצרה (Airbnb)
משך השכרה	שנה ומעלה	ימים–חודשים (תיירותי)
חוקיות	מוסדר בחוקי השכירות היווניים	חייב רישום רשמי במרשם התיירות (AMA number)
זכויות שוכר	לשוכר יש הגנות חוקיות (פינוי רק בהליך משפטי)	אין לשוכר זכויות – נחשב “אורח” בלבד
מיסוי	מס מדורג: 15%–45% לפי גובה ההכנסה	מס קבוע 15%–22% (עלול להיחשב כעסק אם מעל 2–3 דירות)
ניהול בפועל	יחסית פשוט, דורש פחות התעסקות	דורש ניהול אקטיבי/חברת ניהול לניקיון ואורחים
פוטנציאל תשואה	יציב, הכנסה קבועה	לרוב גבוהה יותר באזורים תיירותיים, אבל עונתית

טיפ מהשטח: תמיד תבדוק אם הבניין שבו נמצאת הדירה מאפשר השכרות קצרות. חלק מהקומוניטיז (ועד הבית) מגבילים או אוסרים את זה בתקנון.

8. מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה ביוון אחרי שנתיים – איזה מיסוי חל עליי?

זו שאלה קריטית שכל משקיע חייב לשאול לפני שהוא נכנס לעסקה: “אם אני אמכור את הדירה אחרי שנתיים, כמה מס אצטרך לשלם?”

ביוון יש מס שבח (Capital Gains Tax) על מכירת נכסים – בדומה לישראל. המס הזה עומד על 15% מהרווח (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה), והוא חל על עסקאות מכירה של דירות. עם זאת, חשוב לדעת: החוק הזה הוקפא במשך שנים, וכרגע (נכון ל־2025) הוא קיים אבל נאכף בצורה חלקית מאוד. לכן תמיד חשוב להתעדכן לפני מכירה.

מעבר לכך, על העסקה עצמה חל גם מס העברה (Transfer Tax), שמשולם ע"י הקונה ולא ע"י המוכר, בגובה 3% משווי העסקה. כלומר, בתור מוכר אתה לא משלם את זה, אבל הקונה שלך כן, ולכן זה משפיע על הביקוש והמחיר שאתה יכול לדרוש.

מה לגבי הכנסה מהשכרה לפני המכירה?

• אם השכרת את הדירה במשך השנתיים, שילמת מס על ההכנסה משכירות (בין 15% ל־45% פרטי, או מס חברות אם קנית דרך חברה בע״מ). 
• בעת המכירה, המס העיקרי שחל עליך הוא מס השבח, במידה והרווחת מעל מחיר הקנייה הרשום בטאבו. 

יש חריגים:

1. אם מדובר בנכס שקנית על שם חברה בע״מ – המכירה תיחשב כעסקת חברה, ואז המיסוי מתנהל לפי מס החברות (22%) על הרווח. 
2. אם הנכס נמכר באותו מחיר או במחיר נמוך יותר – אין מס שבח. 
3. אם ביצעת השקעה ושיפוץ משמעותי – לעיתים ניתן לקזז חלק מההוצאות מול הרווח כדי להקטין את המס. 

טיפ מהשטח: משקיעים מנוסים ביוון ממליצים להחזיק נכס לפחות 5 שנים כדי למקסם את עליית הערך וליהנות מתשואה גבוהה יותר. אם אתה שוקל למכור מוקדם (אחרי שנתיים־שלוש), חשוב לבדוק מראש מול רואה חשבון מקומי מה המיסוי בפועל באותה שנה – כי החוקים משתנים לעיתים קרובות.

9. כמה זמן לוקח למצוא שוכר לדירה באתונה?

הרבה משקיעים ישראלים ששוקלים לקנות דירה באתונה שואלים את עצמם: “תוך כמה זמן אני באמת אצליח למצוא שוכר שייכנס לנכס?”

התשובה תלויה בכמה גורמים: המיקום של הדירה, מצב הנכס, המחיר שאתה מבקש, והאם אתה משכיר לטווח קצר (Airbnb) או לטווח ארוך (חוזה רגיל).

באופן כללי, באתונה יש ביקוש גבוה מאוד לשכירות – הן מצד סטודנטים, הן מצד משפחות מקומיות והן מצד עובדים זרים שמגיעים לעיר. לכן, אם הדירה שלך נמצאת באזור מרכזי (כמו קיפסלי, פנגראטי, אמבלוקיפי או ליד אוניברסיטאות ותחבורה ציבורית), לרוב לוקח שבועיים עד חודש למצוא שוכר מתאים.

• דירות משופצות ומתומחרות נכון – בדרך כלל מושכרות מהר מאוד, לפעמים אפילו תוך ימים בודדים. 
• דירות ישנות או במחיר גבוה מדי – עלולות להישאר ריקות יותר זמן, חודשיים ואף יותר. 
• Airbnb ודירות קצרות טווח – באזורים תיירותיים, הביקוש חזק מאוד בעונות התיירות (מרץ–אוקטובר), כך שהתפוסה יכולה להיות כמעט מלאה, בעוד שבחורף הביקוש יורד. 

כאן נכנס היתרון של לעבוד עם חברה מקומית. ביתא נדל״ן מלווה את הלקוחות שלה לא רק ברכישה אלא גם במציאת שוכרים אמינים. הצוות המקומי שלנו מפרסם את הנכס בערוצים הנכונים, מטפל בבדיקת שוכרים, ומוודא שהחוזה נחתם בצורה שמגינה על המשקיע. זה מקצר משמעותית את זמן ההשכרה ומקטין את הסיכון להיתקע עם נכס ריק.

טיפ מהשטח: אם המטרה שלך היא תשואה יציבה ומהירה, עדיף להשקיע בשיפוץ בסיסי של הדירה כדי שתיראה מודרנית ומזמינה. דירה שמצולמת טוב ומתומחרת נכון – תמצא שוכר מהר יותר ותניב תשואה גבוהה יותר לאורך זמן.

10. מה היתרונות והחסרונות של שוכרים סטודנטים באתונה?

אחת מקבוצות היעד החזקות ביותר להשכרות דירות באתונה היא הסטודנטים. בעיר יש אוניברסיטאות גדולות ובינלאומיות שמושכות אלפי צעירים מיוון ומחו״ל, מה שהופך את הביקוש לדי יציב. אבל כמו בכל דבר – יש לזה יתרונות וחסרונות שכדאי להכיר לפני שמחליטים למקד את הנכס דווקא בשוק הזה.

היתרונות של שוכרים סטודנטים:

1. ביקוש גבוה וקבוע – בכל סמסטר מגיעים סטודנטים חדשים, כך שהסיכוי להישאר עם דירה ריקה נמוך מאוד, במיוחד באזורים קרובים לאוניברסיטאות ולתחבורה ציבורית. 
2. חוזים גמישים יותר – רבים מהסטודנטים מחפשים חוזה של שנה אחת בלבד, וזה נותן לך גמישות בתמחור ובבחירת השוכרים בכל שנה מחדש. 
3. תשואה גבוהה יותר – סטודנטים לעיתים מוכנים לשלם יחסית יותר עבור דירה קטנה, מרוהטת וממוקמת טוב, מה שמגדיל את התשואה למ״ר. 

החסרונות של שוכרים סטודנטים:

1. תחלופה גבוהה – רובם שוכרים לשנה או שנתיים בלבד, מה שאומר שאתה צריך להשקיע יותר זמן בפרסום, חתימה על חוזים ובדיקת שוכרים חדשים. 
2. תחזוקה גבוהה יותר – צעירים לא תמיד מקפידים על הנכס כמו משפחות, ולכן ייתכנו יותר תיקונים, בלאי וריהוט שנשחק מהר יותר. 
3. תשלומים לא סדירים – לפעמים ההורים הם אלה שמשלמים, וזה דווקא יתרון, אבל במקרים אחרים סטודנטים מתקשים לעמוד בזמנים – ולכן כדאי לדרוש ערבויות או ביטחונות. 

באופן כללי, דירה באזורי סטודנטים באתונה (כמו זוגרפו או קרוב לפוליטכניקו) היא השקעה כמעט בטוחה להשכרה. אם הדירה מרוהטת ונראית מודרנית – סביר שתהיה מבוקשת במיוחד.

טיפ מהשטח: כדי להקטין את הסיכונים, משקיעים מנוסים ביוון מבקשים פיקדון גבוה יותר מסטודנטים (לפחות חודשיים מראש), ולעיתים גם דורשים ערבות הורים חתומה. זה מעניק לך שקט נפשי ומגן על הנכס שלך.

11. איך משפיע שער היורו־שקל על התשואה שלי בהשקעה ביוון?

הרבה משקיעים ישראלים שמתעניינים בדירות ביוון שואלים: “מה הקטע עם היורו והשקל? זה יכול לשנות לי את התשואה?” – והתשובה היא חד־משמעית כן.

ביוון, כל העסקאות מתבצעות ביורו – גם קנייה ומכירה של נכסים וגם השכירות השוטפת. לעומת זאת, רוב המשקיעים הישראלים מנהלים את ההוצאות וההכנסות האישיות בשקלים. זה יוצר מצב שבו שער החליפין יורו־שקל משפיע ישירות על הרווח שלך.

איך זה עובד בפועל?

• אם קנית דירה ב־200,000 יורו כשהיורו עמד על 4 ש״ח, עלותך בשקלים היא 800,000 ש״ח. 
• אם בעוד שנתיים היורו יתחזק ל־4.2 ש״ח ותמכור את הדירה באותו מחיר ביורו – בעצם הרווחת יותר בשקלים (840,000 ש״ח). 
• מצד שני, אם היורו ייחלש ל־3.8 ש״ח – אותה עסקה שווה לך פחות (760,000 ש״ח). 

גם ההכנסות משכירות מושפעות. לדוגמה, שכר דירה של 1,000 יורו בחודש שווה 4,000 ש״ח כשהשער 4, אבל רק 3,800 ש״ח כשהשער יורד ל־3.8.

יתרון למשקיע הישראלי: פיזור מטבעי. השקעה בנדל״ן ביוון נותנת לך הגנה טבעית במקרה שהשקל נחלש – כי ההכנסה שלך ביורו שומרת על ערך. מצד שני, אם השקל מתחזק, התשואה שלך בשקלים יורדת.

איך מתמודדים עם הסיכון?

1. תכנון לטווח ארוך – משקיעים לא בונים על רווח של כמה חודשים, אלא על מגמה של שנים. בטווח ארוך ההשפעות של תנודות קטנות נוטות להתאזן. 
2. פיזור השקעות – חלק בשקלים וחלק ביורו. 
3. הסתכלות על התשואה ביורו – בסוף, השוכר שלך משלם ביורו, וכך נכון לחשב את התשואה האמיתית של הנכס. 

טיפ מהשטח: אל תבנה על שער המטבע כרווח עיקרי, אלא תראה בו בונוס. כשאתה קונה נכס באתונה, תבחר אותו קודם כל לפי מיקום ותשואה ביורו – ורק אחר כך תחשב את ההשפעה של המטבע מול השקל.

12. מה הסיכונים בקנייה ישירה של נדל"ן ביוון ממתווך מקומי בלי ליווי ישראלי?

הרבה ישראלים שרואים מודעה אטרקטיבית לדירה באתונה שואלים את עצמם: “למה לשלם על ליווי? אולי פשוט אסגור את העסקה ישירות עם מתווך מקומי?” על פניו זה נשמע הגיוני, אבל בפועל – יש לא מעט סיכונים בקנייה כזו.

הסיכונים העיקריים בקנייה ישירה ממקומי:

1. פערי שפה ותרבות – רוב המתווכים ביוון לא מדברים עברית ולעיתים גם לא אנגלית ברמה גבוהה. קל מאוד לפספס פרטים קריטיים בחוזה או בהסברים. 
2. חוסר ידע משפטי ומיסוי – מתווך אינו עורך דין. הוא לא תמיד יסביר לך על חובות עירוניים שעוברים לבעל הנכס החדש, על מסים מקומיים, או על סיכונים בטאבו. 
3. מחירים מנופחים לזרים – זה לא סוד: ישראלים נחשבים משקיעים עם כסף, ולכן מתווכים עלולים לדרוש מחיר גבוה יותר לעומת מה שהיו מציעים ליווני מקומי. 
4. היעדר בדיקות מקדימות – בלי ליווי מקצועי, אין מי שיבדוק עבורך ליקויים בנכס, שעבודים, או נושאים משפטיים שיכולים להפוך לעול יקר אחרי הקנייה. 
5. חוסר שקיפות – ישנם מקרים בהם המתווך דוחף נכס שהוא רוצה למכור במהירות, ולא בהכרח את הנכס שהכי מתאים לך כהשקעה. 

כאן נכנס הערך המוסף של ביתא נדל״ן. אנחנו מלווים את הלקוחות הישראלים בכל שלבי התהליך – החל מסינון נכסים אמינים, דרך בדיקות טאבו ומשפטיות, ועד מו״מ על המחיר והחתימה מול עורך דין מקומי. בנוסף, אנחנו דואגים לשקיפות מלאה – כל המסמכים מתורגמים, וכל תשלום עובר בצורה מסודרת.

התוצאה: אתה מקבל שקט נפשי שהנכס שלך נקי, שהמחיר הוגן, ושהעסקה נעשתה לפי החוק המקומי – בלי הפתעות מיותרות.

טיפ מהשטח: גם אם מצאת דירה “חלומית” דרך מתווך מקומי – תן למישהו שמבין את השוק היווני מבפנים (ושמדבר את השפה שלך) לבדוק את העסקה. זה ההבדל בין השקעה חכמה לבין כאב ראש יקר.

13. כמה כסף כדאי להשאיר בצד לשיפוץ ממוצע של דירה ישנה באתונה?

הרבה ישראלים שמתעניינים בדירות באתונה מגלים שהרבה מהנכסים הזמינים הם ישנים – לפעמים בני 40–60 שנה. השאלה המתבקשת היא: “כמה בערך יעלה לי לשפץ דירה כזו, כדי להפוך אותה למודרנית ומתאימה להשכרה?”

ביוון, עלויות השיפוץ זולות משמעותית מאשר בישראל, אבל הן כמובן תלויות בהיקף העבודה.

טווחי מחירים לשיפוץ ממוצע:

1. שיפוץ קל (קוסמטי): צביעה, תיקוני חשמל ואינסטלציה בסיסיים, החלפת דלתות/חלונות במידת הצורך. עלות: כ־5,000–8,000 אירו לדירה של 50–70 מ"ר. 
2. שיפוץ בינוני: כולל החלפת מטבח, חידוש חדר רחצה, שדרוג רצפה ותשתיות בסיסיות. עלות: כ־12,000–20,000 אירו. 
3. שיפוץ מלא (מהיסוד): פירוק ושדרוג מערכות חשמל ואינסטלציה, מטבח חדש, חדרי רחצה חדשים, רצפה, חלונות, בידוד ושדרוג עיצובי מלא. עלות: כ־25,000–40,000 אירו, תלוי בגודל ובסטנדרט. 

איך מתכננים נכון את התקציב?

• מקובל להשאיר בצד כ־15%–20% משווי הנכס לשיפוץ, אם מדובר בדירה ישנה. למשל, אם קנית דירה ב־100,000 אירו – כדאי להיערך לעוד כ־15,000–20,000 אירו לשיפוץ סביר. 
• שיפוץ איכותי מעלה את ערך הנכס וגם את שכר הדירה שאפשר לדרוש. לדוגמה, דירה משופצת היטב יכולה להשכיר ב־20%–30% יותר לעומת דירה ישנה. 

עלויות שיפוץ ממוצע באתונה

סוג שיפוץ	מה כולל?	עלות ממוצעת (אירו)	הערות
שיפוץ קל	צביעה, תיקוני חשמל/אינסטלציה קלים, החלפת דלתות/חלונות בסיסית	5,000–8,000	מתאים להשכרה בסיסית, בעיקר לסטודנטים
שיפוץ בינוני	שדרוג מטבח, חידוש חדר רחצה, רצפה ותשתיות	12,000–20,000	מעלה ערך השכירות ב־20%–30%
שיפוץ מלא	החלפת מערכות חשמל ואינסטלציה, מטבח חדש, חדרי רחצה, בידוד ורצפה	25,000–40,000	יקר יותר, אבל מושך שוכרי פרימיום / Airbnb
כלל אצבע	15%–20% משווי הנכס	משתנה	לדירה בשווי 100,000 אירו – להשאיר 15–20K אירו לשיפוץ

יתרון גדול: באתונה יש קבלנים מקומיים שמבצעים שיפוצים במחירים נוחים מאוד ביחס לישראל, ורבים מהם כבר עובדים עם משקיעים ישראלים.

טיפ מהשטח: אם המטרה שלך היא השכרה לסטודנטים או למשפחות – אל תשקיע בשיפוץ יוקרתי מדי. אבל אם המטרה היא Airbnb או השכרה לקהל בינלאומי – כדאי להשקיע יותר בעיצוב מודרני ובפרטים קטנים שמושכים עין בתמונות.

14. איך מזהים דירות שנמכרות בלחץ (הזדמנויות אמיתיות) באתונה?

אחת השאלות שמעסיקות כמעט כל משקיע היא: “איך אני יודע אם הדירה שאני רואה היא באמת מציאה, או סתם משווקת ככה?” – ובמיוחד כשמדובר בנכסים שנמכרים בלחץ, כלומר בעלים שמוכרים מהר בגלל צורך מיידי בכסף.

באתונה יש לא מעט עסקאות כאלה, בעיקר כי יש בעלי נכסים שנקלעו לחובות או רוצים למכור במהירות כדי לעבור לנכס אחר. אבל כדי לזהות הזדמנות אמיתית צריך לדעת להסתכל נכון:

סימנים לדירה שנמכרת בלחץ:

1. מחיר נמוך מהממוצע בשוק – אם הנכס מתומחר ב־10%–20% פחות מנכסים דומים באותו אזור, זה סימן ראשון שיכול להיות מדובר במכירה מהירה. 
2. מודעה בלי יותר מדי פירוט – לעיתים המוכר רוצה לסגור מהר ולכן לא משקיע בפרסום מפואר. 
3. זמן קצר בשוק – דירה שפורסמה זה עתה ובעל הבית מוכן להתגמש במחיר כבר בשיחה הראשונה – סימן ללחץ. 
4. עומס חובות בטאבו – נכסים עם משכנתא או חובות שצריך לסגור מול הבנק, לעיתים נמכרים מהר כדי לשחרר את השעבוד. 

איך לנצל את ההזדמנות:

• תמיד לבצע בדיקת טאבו מלאה אצל עורך דין מקומי – כדי לוודא שהנכס נקי ושאין “הפתעות” יקרות. 
• לפעול מהר – עסקאות כאלה לא נשארות הרבה זמן בשוק. משקיע שמוכן עם הון עצמי זמין יכול לסגור מציאה לפני שיגיעו אחרים. 
• לבדוק את שוק השכירות באזור – גם אם המחיר טוב, חשוב לוודא שהנכס יניב תשואה יפה. 

טיפ מהשטח: משקיעים מנוסים ביוון לא מחפשים רק באתרי מודעות אלא עובדים עם אנשי קשר מקומיים שיודעים על נכסים עוד לפני שהם עולים לשוק. זה אחד היתרונות של ליווי מקצועי – למשל, ב־ביתא נדל״ן אנחנו נתקלים לא פעם בהזדמנויות כאלה, ומעבירים אותן ללקוחות שלנו לפני שהן נחשפות לציבור הרחב.

15. מה היתרון בקניית שתי דירות קטנות מול דירה אחת גדולה באתונה?

הרבה משקיעים מתלבטים: “עדיף לי לשים את הכסף על דירה אחת גדולה ומרווחת, או לפצל את ההשקעה לשתי דירות קטנות יותר?” – ובשוק של אתונה, ההחלטה הזו יכולה להשפיע המון על התשואה ועל רמת הסיכון שלך.

שתי דירות קטנות – היתרונות:

1. פיזור סיכון – אם שוכר אחד עוזב, עדיין יש לך הכנסה מהדירה השנייה. זה מקטין משמעותית את הסיכון להישאר בלי הכנסה חודשית. 
2. ביקוש גבוה יותר – סטודנטים, זוגות צעירים ומשפחות קטנות מחפשים בעיקר דירות קטנות וזולות יותר, ולכן קל יותר למצוא שוכר במהירות. 
3. תשואה גבוהה למ"ר – דירות קטנות מניבות לרוב שכירות גבוהה יחסית למחיר הקנייה, מה שמגדיל את אחוז התשואה. 
4. גמישות ביציאה – בעתיד, קל יותר למכור דירה קטנה כי היא נגישה ליותר קונים (משקיעים וגם דיירים פרטיים). 

החסרונות של שתי דירות קטנות:

• יותר התעסקות – שני חוזים, שני שוכרים, שתי מערכות תחזוקה. 
• לפעמים מיקום פחות מרכזי – בתקציב מסוים, ייתכן שתצטרך לקנות שתי דירות באזורים בינוניים במקום דירה אחת גדולה במרכז. 

דירה אחת גדולה – היתרונות:

1. נכס יוקרתי יותר – מתאים לקהל שוכרים עם יכולת גבוהה (משפחות אמידות, דיפלומטים, אנשי עסקים). 
2. פחות התעסקות – רק חוזה אחד ושוכר אחד. 
3. השבחה עתידית – דירות גדולות במרכז אתונה עלולות לעלות משמעותית בערכן בשנים הקרובות בגלל מחסור בהיצע. 

החסרונות של דירה גדולה:

• אם השוכר עוזב – אין לך הכנסה חלופית עד שתמצא חדש. 
• התשואה המיידית למ"ר לרוב נמוכה יותר מאשר בדירות קטנות. 

טיפ מהשטח: משקיעים שמחפשים תזרים יציב ובטוח מעדיפים לפצל לשתי דירות קטנות. לעומת זאת, מי שמכוון להשבחה גדולה בעתיד ולפחות התעסקות שוטפת – יבחר דירה אחת גדולה.

16. איך מתבצעת בדיקה משפטית (Due Diligence) לנכס ביוון?

לפני שקונים דירה באתונה, כל משקיע שואל את עצמו: “איך אני יודע שהנכס באמת נקי ושהעסקה בטוחה?” – כאן נכנסת לתמונה הבדיקה המשפטית, או בשמה המקצועי Due Diligence. זו אחת הפעולות החשובות ביותר בכל רכישת נדל״ן ביוון, והיא מתבצעת על ידי עורך דין מקומי המתמחה במקרקעין.

מה כוללת בדיקת ה-Due Diligence?

1. בדיקת טאבו – לוודא שהבעלים הרשום בטאבו הוא באמת מי שמוכר לך את הדירה, ושהנכס נקי ממשכנתאות, שעבודים, עיקולים או הליכים משפטיים פתוחים. 
2. חובות עירוניים וארנונה – לבדוק שאין חובות לעירייה (ארנונה, היטלים שונים) שיכולים לעבור אליך אוטומטית ביום שתרשום את הנכס על שמך. 
3. רישוי ותב"ע – בדיקה שהנכס נבנה כחוק, שיש לו היתר בנייה תקף, ושאין חריגות שעלולות ליצור בעיה עתידית (כמו סגירת מרפסות לא חוקית או שימוש לא מורשה). 
4. התאמה למסמכי טאבו – התאמה בין השרטוטים בתיק הבניין לבין המצב בפועל. 
5. בדיקה מול רשויות המס – לוודא שהנכס רשום כראוי לצורכי מיסוי ושאין חובות מס פתוחים על הבעלים הקודם. 

איך זה מתבצע בפועל?

• העורך דין מוציא מסמכים רשמיים מהרשם המקומי (טאבו או קדסטר, תלוי באזור). 
• הוא מגיש בקשה לעירייה לאישור שאין חובות. 
• לאחר מכן הוא מכין דו״ח מפורט שמסכם את מצב הנכס. 

רק אם כל הבדיקות יוצאות נקיות, אפשר להתקדם לחתימת חוזה אצל הנוטריון.

כמה זה עולה? עלות הבדיקה המשפטית נעה בדרך כלל סביב 1% ממחיר הנכס (או סכום מינימום קבוע), וזה אחד הכספים הכי משתלמים שתוציא בהשקעה – כי הוא מגן עליך מהפסד של עשרות אלפי אירו.

טיפ מהשטח: אף פעם לא לחתום על עסקה בלי בדיקת Due Diligence מלאה. משקיעים מנוסים יודעים שזה הצעד שמבדיל בין עסקה בטוחה להשקעה שיכולה להפוך לכאב ראש משפטי יקר.

17. מה צריך לדעת על שוכרים עם חיות מחמד באתונה?

הרבה ישראלים שמשקיעים בדירות באתונה מגלים מהר מאוד ששוכרים עם חיות מחמד הם חלק משמעותי מהשוק. משפחות צעירות, זוגות וסטודנטים מחזיקים כלבים וחתולים, והשאלה שעולה היא: “כדאי לי להשכיר לשוכרים עם חיות מחמד או שזה סיכון מיותר?”

היתרונות בהשכרה לשוכרים עם חיות מחמד:

1. ביקוש רחב יותר – לא כל בעלי הדירות מאפשרים חיות מחמד. אם אתה כן מאפשר, אתה פותח לעצמך שוק גדול יותר של שוכרים פוטנציאליים. 
2. נאמנות גבוהה יותר – שוכרים עם חיות נוטים להישאר לטווח ארוך, כי קשה להם לעבור דירה כל כמה חודשים. 
3. יכולת לגבות דמי שכירות מעט גבוהים יותר – בגלל שמעט דירות מאפשרות חיות, השוכרים מוכנים לשלם יותר. 

החסרונות שצריך לקחת בחשבון:

1. בלאי גבוה יותר – חיות עלולות לגרום לשריטות ברצפה, ריח, נזק לרהיטים ולדלתות. 
2. רעש או בעיות עם שכנים – כלב שנובח או חתול שיוצא לשטח משותף יכולים לגרום למתחים בבניין. 
3. תחזוקה נוספת – ייתכן שתצטרך להשקיע יותר בתיקונים אחרי שהשוכר עוזב. 

איך מתמודדים עם זה נכון?

• בחוזה השכירות אפשר להוסיף סעיף מיוחד שמתייחס לנזקי חיות מחמד, כולל התחייבות לתיקון או קיזוז מהפיקדון. 
• מקובל לבקש פיקדון גבוה יותר משוכרים עם חיות (חודשיים שכירות מראש במקום אחד, למשל). 
• עדיף להשכיר לשוכרים עם חיות קטנות (חתולים, כלבים קטנים) מאשר לכלבים גדולים, במיוחד בדירות קטנות באתונה. 

טיפ מהשטח: משקיעים מנוסים באתונה דווקא לא נרתעים משוכרים עם חיות – הם יודעים שמדובר בשוק גדול ויציב. הסוד הוא חוזה ברור וביטחונות מתאימים, שמבטיחים שגם אם יהיה נזק – הוא יכוסה.

18. איך מתנהל ניהול נכס “אין האוס” לעומת ניהול דרך חברת ניהול חיצונית באתונה?

כל משקיע ישראלי שקונה דירה באתונה מגיע בשלב מסוים לשאלה: “מי בעצם ינהל לי את הנכס? כדאי שאעשה את זה לבד (‘אין האוס’) או לשכור חברת ניהול מקומית?” – ההחלטה הזו משפיעה ישירות על הזמן, השקט הנפשי וגם על התשואה שלך.

ניהול נכס “אין האוס” (עצמאי):

• המשמעות היא שאתה (או מישהו מטעמך) מטפל בכל: חיפוש שוכרים, חתימת חוזים, גביית שכר דירה, תשלומים לוועד הבית והעירייה, טיפול בתקלות ושיפוצים. 
• היתרון המרכזי הוא חיסכון בעמלת חברת ניהול (בדרך כלל 8%–12% מהשכירות החודשית). 
• החיסרון: אם אתה גר בישראל, זה כמעט בלתי אפשרי לנהל מרחוק בצורה יעילה. כל תקלה קטנה (דליפה, בעיה עם שכן, חוב של שוכר) הופכת לכאב ראש. 

חברת ניהול חיצונית:

• מנהלת עבורך את כל התהליך מקצה לקצה: פרסום הנכס, בדיקת שוכרים, גבייה, קשר עם הקומוניטי (ועד הבית), תשלום חשבונות, טיפול בתקלות שוטפות ותיאום שיפוצים. 
• היתרון: שקט נפשי – הנכס עובד בשבילך ואתה לא מתעסק עם כאבי ראש יומיומיים. בנוסף, חברה טובה מכירה את השוק המקומי ויודעת למצוא שוכרים מהר יותר. 
• החיסרון: עלות חודשית – לרוב נגזרת משכר הדירה (כאמור סביב 8%–12%), ולעיתים גם תוספות על עבודות חריגות. 

איך לבחור נכון?

• אם יש לך דירה אחת ואתה מוכן לטוס מדי פעם לטפל בה – אולי תוכל להסתדר לבד. 
• אם יש לך יותר מנכס אחד, או אם אתה מחפש השקעה פסיבית באמת – חברת ניהול היא הפתרון הכמעט יחיד. 

טיפ מהשטח: משקיעים מנוסים באתונה רואים בחברת ניהול לא “הוצאה” אלא השקעה שמגדילה את התשואה נטו – כי היא מצמצמת תקופות שהנכס עומד ריק, מטפלת בבעיות מהר ומביאה שוכרים איכותיים יותר.

19. מה עושים אם העירייה באתונה דורשת לשלם ארנונה על שנים קודמות שלא שולמו?

זו אחת ההפתעות הפחות נעימות שמשקיעים עלולים להיתקל בה: “קניתי דירה באתונה, ופתאום העירייה דורשת ממני לשלם חובות ארנונה ישנים של הבעלים הקודם. זה הגיוני?”

ביוון, החוק קובע שחובות ארנונה (Local Property Tax) צמודים לנכס עצמו ולאו דווקא לבעלים הקודם. כלומר, ברגע שאתה נרשם כבעלים החדש בטאבו – החוב עלול לעבור אליך, גם אם בכלל לא גרת או השתמשת בנכס בתקופה ההיא.

מה עושים כדי להימנע מהבעיה מראש?

• לפני כל רכישה מתבצעת בדיקת Due Diligence מלאה, שבמסגרתה עורך הדין שלך מוציא אישור רשמי מהעירייה שהנכס נקי מחובות. 
• בלי האישור הזה – אי אפשר להשלים את עסקת הרכישה אצל הנוטריון. זו בדיוק הסיבה שחשוב לא לדלג על הבדיקות המשפטיות. 

אבל מה קורה אם כבר קנית והחוב צץ אחרי?

1. בדיקה מחדש בעירייה – לפעמים מדובר בטעות טכנית, או שהחוב כבר שולם אבל לא עודכן במערכת. 
2. פנייה משפטית – אם מוכח שהחוב נוצר בתקופה שבה לא היית בעל הנכס, אפשר להגיש בקשה רשמית לפטור או להפנות את התביעה כלפי הבעלים הקודם. 
3. תשלום והסדר – במקרים רבים העירייה מאפשרת לפרוס חובות ישנים לתשלומים נוחים, כדי לאפשר לבעלים החדשים להתחיל נקי. 

חשוב לדעת: בישראל חוב כזה לא היה עובר לבעלים החדש, אבל ביוון זה חלק מהמשחק – ולכן אסור בשום פנים לקנות נכס בלי אישור עדכני על תשלום הארנונה.

טיפ מהשטח: משקיעים מנוסים יודעים שזו אחת הבדיקות הקריטיות ביותר לפני חתימה. אצלנו ב־ביתא נדל״ן אנחנו לא מתקדמים לעסקה בלי להביא אישור עירייה רשמי שמוכיח שאין חובות על הנכס – זה חוסך כאב ראש וכסף רב אחר כך.

20. איך מתמודדים עם שוכר שלא משלם שכר דירה ביוון?

זה אולי אחד הפחדים הגדולים ביותר של כל בעל דירה: “מה אני עושה אם השוכר מפסיק לשלם?” – ביוון הנושא הזה מוסדר בחוק, ויש כמה דרכים להתמודד איתו.

שלב ראשון – פתרון ידידותי:
ברוב המקרים כדאי להתחיל בשיחה פתוחה עם השוכר. לעיתים מדובר בעיכוב זמני, בעיה תזרימית או אי־הבנה. מכתב התראה רשמי או שיחה ישירה יכולים לפתור את הבעיה בלי להיכנס להליך משפטי.

שלב שני – פעולה משפטית:
אם השוכר ממשיך לא לשלם, החוק ביוון מאפשר לבעל הבית לפנות לבית משפט בהליך שנקרא “צו תשלום שכירות” (Eviction for Non-Payment). זהו הליך מקוצר: מגישים חוזה חתום והוכחות לאי־תשלום, ובית המשפט מנפיק צו שמחייב את השוכר לפנות את הדירה.

כמה זמן זה לוקח?
ההליך המהיר נמשך לרוב כמה חודשים – קצר יותר מתביעות רגילות, אך עדיין מצריך סבלנות. לאחר קבלת הצו, במידה והשוכר לא יוצא בעצמו, אפשר לפנות להוצאה לפועל שתבצע את הפינוי בפועל.

איך מצמצמים את הסיכון מראש?

1. חוזה מסודר – תמיד לערוך חוזה דו־לשוני (יוונית ואנגלית) אצל עורך דין מקומי, עם סעיף מפורש על פינוי במקרה של אי־תשלום. 
2. ביטחונות – פיקדון של חודשיים לפחות או ערבות בנקאית. 
3. בדיקת שוכרים – בקשת תלושי שכר, ערבים מקומיים או ערבויות הורים (במיוחד כשמדובר בסטודנטים). 
4. חברת ניהול – הרבה משקיעים משתמשים בחברת ניהול מקומית שמטפלת ישירות בשוכרים, יודעת לאכוף את החוזה ומטפלת משפטית במקרה הצורך. 

טיפ מהשטח: משקיעים מנוסים יודעים שהדרך הכי טובה להתמודד עם שוכר שלא משלם היא בכלל למנוע את הבעיה. חוזה חזק ובדיקת שוכרים קפדנית חוסכים הרבה כאבי ראש בהמשך. ואם בכל זאת נתקלים בבעיה – חשוב לפעול מהר ולא “לגרור” חודשים בלי תשלום.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

למה כדאי להשקיע באתונה?

גולדן ויזה – המדריך המלא

מחירי דירות באתונה