שאלות נפוצות למשקיע הישראלי על החיים והשכונות באתונה

רוב המשקיעים הישראלים שמגיעים לאתונה עושים שיעורי בית מצוינים על המספרים: מחיר למ"ר, תשואה ברוטו, מס רכישה, עלויות עורך דין. ואז מגיע הרגע שבו הדירה כבר בבעלותם, והם מגלים ששוק השכירות היווני מתנהג אחרת לגמרי ממה שהם מכירים מישראל. חוזה שכירות למגורים מוגן בחוק לשלוש שנים לפחות, גם אם חתמתם על שנה אחת. הבניין שקניתם בו דירה נבנה ברוב המקרים לפני 1981, בלי בידוד תרמי, ועם אסיפת דיירים שמחליטה על הוצאות שאתם תשלמו. עונת החיפוש האמיתית מתרכזת באוגוסט ובספטמבר, ומי שמפרסם דירה בדצמבר משלם על כך בשבועות של דירה ריקה. הפער הזה, בין הגיליון האלקטרוני לבין הרחוב, הוא בדיוק המקום שבו נשחקת התשואה.

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים משקיעים ישראלים באתונה מהשלב שבו הם עוד בוחרים שכונה ועד לניהול השוטף מול הדייר. ריכזנו כאן את עשר השאלות שחוזרות אצל כמעט כל משקיע לפני החתימה, עם תשובה קצרה לכל שאלה, פירוט מלא, נתונים רשמיים מעודכנים ל-2026 וטיפים מהשטח.

נקודות מפתח

• חוזה שכירות למגורים ביוון מוגן בחוק לתקופת מינימום של שלוש שנים, גם אם נכתב אחרת
• שכר הדירה המבוקש הממוצע במרכז אתונה עמד על 11.9 יורו למ"ר ברבעון הראשון של 2026
• מחירי השכירות המבוקשים באטיקה עלו ב-4.5% ברבעון השני של 2026 לעומת אשתקד
• כ-75% מהדירות במרכז אתונה נבנו לפני 1981, כלומר לפני תקנות הבידוד התרמי
• 53.7% מהדירות המושכרות באטיקה הן עד 75 מ"ר, כך ששוק היעד הוא דירות קטנות ובינוניות
• 46.5% מהיצע דירות הסטודנטים באטיקה מרוכז במרכז אתונה, ושכר הדירה שם 13.3 יורו למ"ר
• 68.1% מלילות ההשכרה קצרת הטווח ביוון ב-2025 נרשמו בין יוני לאוקטובר, מתוכם 18.8% באוגוסט לבדו
• מדרגת מס חדשה של 25% על הכנסות שכירות בטווח 12,001 עד 24,000 יורו נכנסה לתוקף בינואר 2026
• פטור מלא ממס למשך שלוש שנים על השכרה ארוכת טווח של דירה שעמדה ריקה, לחוזים שייחתמו עד 31 בדצמבר 2026
• רישום דירות חדשות להשכרה קצרת טווח במחוזות 1, 2 ו-3 של עיריית אתונה חסום עד סוף 2026
• נמל התעופה של אתונה טיפל ב-33.99 מיליון נוסעים ב-2025, ובמחצית הראשונה של 2026 ב-15.75 מיליון

איך נראית תרבות השכירות באתונה לעומת ישראל למשקיעים?

תשובה קצרה: תרבות השכירות באתונה יציבה, ארוכת טווח ופורמלית יותר מזו הישראלית. החוק היווני מגן על הדייר לתקופת מינימום של שלוש שנים, החוזה נרשם מול רשות המסים, והמשכיר מקבל פחות גמישות אבל גם הרבה פחות תחלופה.

ההבדל המהותי ביותר הוא משך החוזה. בישראל המשקיע רגיל לחוזה של שנה עם אופציה, שמאפשר לו לעדכן שכר דירה מדי שנה או להחליף דייר. ביוון קיימת תקופת מינימום מוגנת של שלוש שנים לשכירות למגורים. אם חתמתם על חוזה קצר יותר, שלוש השנים מחייבות אתכם כמשכירים אבל לא את הדייר, שיכול לצאת מוקדם יותר בהתאם לתנאי החוזה. מבחינת המשקיע הישראלי זו אינה בהכרח בשורה רעה: היא מייצרת הכנסה צפויה לשלוש שנים, מפחיתה תקופות של דירה ריקה וחוסכת עלויות תחלופה חוזרות.

נקודה שנייה היא הפורמליות. חוזה שכירות ביוון חייב להירשם בפלטפורמת TAXISnet של רשות המסים, והרישום הזה הוא תנאי מקדים להליכי פינוי מהירים. משקיע שמסתפק בהסכם על הנייר בלי לרשום אותו מוצא את עצמו בלי כלים משפטיים ברגע האמת. הפיקדון נהוג בגובה של חודש עד חודשיים, אין לו תקרה בחוק, והוא אינו יכול לשמש כתשלום שכר הדירה האחרון.

נקודה שלישית היא הפינוי. אי אפשר לפנות דייר משלם באמצע התקופה המוגנת בטענה של שימוש עצמי או מכירת הנכס. לעומת זאת, במסלול של אי-תשלום ההליך מהיר יחסית: דרישה בכתב באמצעות שליח בית משפט, ולאחר מכן צו שניתן לאכיפה. מ-1 בינואר 2026, מכוח חוק 5221/2025, צווי פינוי מונפקים על ידי עורכי דין שמונו לכך ולא רק בבתי המשפט, מה שקיצר משמעותית את לוחות הזמנים. במסלול של סיום חוזה נדרשת התראה חוץ-משפטית של שלושה חודשים, ולאחר הצו יש המתנה של חודשיים לפני ביצוע.

טבלה 1: תרבות השכירות בישראל מול אתונה, נתוני 2026

מקורות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ELSTAT, Eurostat, Spitogatos Insights, חוק 1703/1987 וחוק 5221/2025.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: לפני החתימה ודאו שלושה דברים: שהחוזה נרשם ב-TAXISnet באותו חודש שבו נחתם, שאחוז העדכון השנתי כתוב במפורש, ושהפיקדון מוחזק בנפרד ולא מקוזז מראש כנגד חודש אחרון. שלוש השורות האלה הן ההבדל בין תיק מנוהל לבין ויכוח משפטי שנמשך שנה.

אילו סוגי דיירים נפוצים באתונה וכיצד זה משפיע על המשכיר הישראלי?

תשובה קצרה: שוק השכירות באתונה בנוי כמעט כולו על דירות קטנות ובינוניות, ולכן פרופיל הדייר הדומיננטי הוא זוגות צעירים, סטודנטים, עובדים ומשפחות קטנות. ככל שהדירה גדולה ויוקרתית יותר, כך בריכת הדיירים מצטמצמת והתשואה נשחקת.

הנתון שמסביר את השוק הזה בצורה הטובה ביותר הוא התפלגות גודל הדירות המושכרות באטיקה: 53.7% מהן עד 75 מ"ר, 45.2% בטווח 76 עד 150 מ"ר, ורק 1.1% מעל 151 מ"ר. במילים אחרות, דירת ארבעה חדרים גדולה במרכז אתונה אינה מוצר שכירות מבוקש אלא נישה. בנוסף, נתוני הרשות הסטטיסטית מראים שהשוכרים ביוון גרים בממוצע בדירות ישנות יותר מאשר הבעלים, מה שאומר שמצב הדירה שלכם ביחס לשכנות הוא יתרון תחרותי אמיתי ולא מותרות.

משקיע ישראלי שמבין את פרופיל הדייר שלו מראש בונה מודל תשואה נכון: הוא יודע כמה זמן הדייר יישאר, כמה תעלה כל תחלופה, האם צריך לרהט, והאם נדרש ערב. משקיע שקונה קודם ומחפש דייר אחר כך מגלה את הפער בין המודל למציאות רק בחודש הרביעי של הדירה הריקה.

טבלה 2: פרופילי דיירים באתונה ומה הם אומרים למשקיע

מקורות: ELSTAT, נתוני מפקד האוכלוסין והדיור; חוק 5246/2025.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הנכס הכי נזיל באתונה הוא דירת שניים עד שלושה חדרים בגודל 55 עד 75 מ"ר, במרחק של עד שמונה דקות הליכה מתחנת מטרו, קומה שנייה ומעלה עם מעלית. זה הנכס שמתאים לשלושה פרופילי דיירים שונים במקביל, וזה מה שמוריד את סיכון הדירה הריקה יותר מכל שיפוץ יקר.

באילו תקופות יש ירידה בביקוש לשכירות באתונה?

תשובה קצרה: החלון החזק ביותר הוא יולי עד אוקטובר, והחלש ביותר הוא סוף נובמבר עד פברואר. דירה שמתפנה בדצמבר עלולה לעמוד ריקה שבועות ארוכים יותר מדירה שמתפנה ביולי, גם אם המחיר זהה.

העונתיות באתונה מונעת משני מנועים. הראשון הוא הסטודנטים: תוצאות הבחינות הארציות מתפרסמות בקיץ, ואוגוסט הוא חודש השיא של חיפוש דיור סטודנטיאלי בכל יוון. השני הוא התיירות, שמושכת דירות אל השוק קצר הטווח בקיץ ומחזירה חלק מהן לשוק ארוך הטווח בחורף. נתוני הרשות הסטטיסטית של יוון מראים ש-68.1% מכלל לילות ההשכרה קצרת הטווח בשנת 2025 נרשמו בין יוני לאוקטובר, ושאוגוסט לבדו היווה 18.8% מסך השנה.

המשמעות התפעולית פשוטה: תאריך סיום החוזה שאתם קובעים היום הוא החלטה כלכלית. חוזה שנגמר בסוף יוני מחזיר אתכם לשוק בדיוק בשיא, וחוזה שנגמר בנובמבר מחזיר אתכם לשוק כשההיצע גדול והביקוש נמוך. נקודה נוספת שמפתיעה משקיעים חדשים היא שאמצע אוגוסט הוא חופשה לאומית ביוון, ובפועל משרדי תיווך, נוטריונים ובעלי מקצוע פועלים בתפוקה חלקית בשבועיים האלה.

טבלה 3: לוח שנה של הביקוש לשכירות באתונה

מקורות: ELSTAT, נתוני הצהרות השכרה קצרת טווח לשנת 2025; Spitogatos Insights, רבעון 2 2026.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: כשאתם חותמים חוזה חדש, כוונו את תאריך הסיום ליוני או ליולי גם במחיר של חודש או חודשיים של גמישות בהתחלה. בשלוש שנים זה שווה יותר מכל התייקרות שתשיגו בחוזה עצמו, כי הוא מבטיח שההשכרה הבאה תיפול בשיא העונה ולא בשפל שלה.

מה חשוב לדעת על בניינים ישנים במרכז אתונה לפני השקעה?

תשובה קצרה: במרכז אתונה כ-75% מהדירות נבנו לפני 1981, כלומר לפני תקנות הבידוד התרמי ביוון. בניין ישן אינו פסול להשקעה, אבל הוא מחייב בדיקה של מצב הבניין ושל ההתנהלות המשותפת, ולא רק של הדירה עצמה.

מטרופולין אתונה אינו הומוגני. במרכז העיר שיעור הדירות שנבנו לפני 1981 עומד על כ-75%, בפיראוס על כ-62%, במערב אתונה על 58.6%, בדרום על 54.6% ובצפון על 44.5% בלבד. ההבדל הזה מסביר חלק גדול מפער המחירים בין האזורים, וגם את פער עלויות התחזוקה הצפויות.

גרף 1: שיעור הדירות שנבנו לפני 1981 לפי אזור במטרופולין אתונה

מקור: עיבוד לנתוני מפקד האוכלוסין והמבנים של ELSTAT. קישור: https://www.statistics.gr/en/2021-buildings-census

היבט שני, וקריטי לא פחות, הוא שהמשקיע קונה דירה בפוליקטוקיה, כלומר בבית משותף שמנוהל לפי תקנון וחלוקת אלפיות בעלות. ההחלטות היקרות באמת, כמו החלפת מעלית, איטום גג, שיפוץ חזית או המרת מערכת חימום מרכזית, מתקבלות באסיפת הדיירים ולא על ידכם. בעל דירה בודד יכול למצוא את עצמו משלם היטל שאושר לפני שרכש את הנכס, או לחלופין תקוע מול רוב שמסרב לאשר תיקון שהדירה שלו זקוקה לו.

היבט שלישי הוא הרגולציה. מאז ינואר 2021 חובה לציין את הדירוג האנרגטי בכל מודעת מכירה או השכרה ביוון, ובניינים מלפני 1980 מדורגים בדרך כלל בדירוגים הנמוכים. בנוסף, נדרשת תעודת זהות אלקטרונית לבניין שמתעדת את מצב הרישוי וחריגות בנייה היסטוריות, כמו סגירת מרפסות או המרת שטחים.

טבלה 4: רשימת בדיקה לפני רכישת דירה בבניין ישן

מקורות: ELSTAT, מפקד המבנים 2021; חובת תעודת אנרגיה בפרסום נכסים ביוון מאז 1 בינואר 2021.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו מבקשים תמיד שני מסמכים שמוכרים כמעט אף פעם לא מציעים מיוזמתם: פרוטוקול אסיפת הדיירים האחרונה ודוחות ההוצאות המשותפות של שנה שלמה. הם מגלים תוך חמש דקות אם הבניין מתוחזק, אם יש חוב מצטבר של דיירים ואם מתוכננת הוצאה גדולה שתגיע אליכם בשנה הראשונה.

האם תושבי אתונה עוברים דירות לעיתים קרובות כמו בישראל?

תשובה קצרה: לא. תדירות מעברי הדירה באתונה נמוכה משמעותית מזו שבישראל, בעיקר בגלל ההגנה החוקית של שלוש שנים ובגלל מבנה שוק שבו הבעלות היא הנורמה והשכירות היא שלב חיים.

ביוון, כמו ברוב מדינות האיחוד האירופי, הבעלות היא ברירת המחדל. לפי נתוני Eurostat לשנת 2024, 68% מאוכלוסיית האיחוד גרים בדירה בבעלותם ו-32% בשכירות. במרכזים העירוניים התמונה שונה: בעיריית אתונה שיעור משקי הבית בשכירות מגיע לכ-38% לפי נתוני המפקד, ובחלק מהאזורים אף למחצית. עוד מאפיין שעולה מהמפקד הוא שהשוכרים ביוון מרוכזים בגילאי 15 עד 44, כלומר שכירות היא בעיקר שלב לפני רכישה ולא מסלול חיים קבוע.

מה זה אומר בפועל למשקיע? שיעור התפוסה הריאלי באתונה גבוה יחסית, ובאזורים עם קרבה למטרו ולמוקדי תעסוקה תקופות הדירה הריקה קצרות. מנגד, הפוטנציאל להעלות שכר דירה מדי שנה מוגבל: בישראל שוכר חדש משלם בממוצע כ-6% יותר משוכר שמחדש חוזה, ולכן החלפת דיירים היא לעיתים כלי להעלאת מחיר. באתונה, כשהחוזה נעול לשלוש שנים, הכלי הזה כמעט לא קיים, ולכן מה שחשוב הוא לתמחר נכון בכניסה ולקבע עדכון שנתי בחוזה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בנו את המודל הכלכלי על אחד עשר חודשי הכנסה בשנה ולא על שנים עשר, גם אם בפועל הדירה מושכרת ברצף. ההפרש הזה מכסה את ימי החשיפה בין דיירים, ניקיון וצביעה, ומונע את התסכול של תשואה שנראית מצוין בגיליון ופחות טוב בחשבון הבנק.

איך לדעת אם רחוב מסוים באתונה שקט, בטוח ונעים להשקעה?

תשובה קצרה: באתונה המיקרו-מיקום חשוב יותר מהשכונה. שני רחובות במרחק מאתיים מטר זה מזה יכולים להתנהג כשני שווקים שונים לגמרי, ולכן הבדיקה חייבת להיות ברמת הרחוב והבניין ולא ברמת שם השכונה.

הפרמטרים שאנחנו בודקים בכל רחוב הם קבועים: מרחק הליכה אמיתי לתחנת מטרו, רוחב הרחוב ועומס התנועה, שימושי קומת הקרקע, איכות התאורה בערב, שיעור החזיתות המשופצות בבניינים הסמוכים, ושיעור החנויות הסגורות. שימושי קומת הקרקע הם המדד החשוב ביותר ואינטואיטיבי פחות: בית קפה או מאפייה מייצרים תנועה ובטיחות, ואילו בר לילי או מועדון מייצרים רעש שיגרום לדייר משפחתי לעזוב בסוף השנה הראשונה.

שכבה שנייה של בדיקה היא רגולטורית. חשוב לדעת באיזה מחוז עירוני נמצא הנכס, מכיוון שבמחוזות 1, 2 ו-3 של עיריית אתונה חסום רישום חדש של דירות להשכרה קצרת טווח עד סוף 2026. מחוז 1 כולל את פלאקה, מונסטירקי, סינטגמה, אומוניה, קולונאקי, אקסרכיה, איליסיה וקוקאקי; מחוז 2 כולל את מטס, נאוס קוסמוס ופנגרטי; ומחוז 3 כולל את פטרלונה, ת'יסיו, גאזי, מטקסורגיו ובוטניקוס. אם התוכנית העסקית שלכם נשענת על השכרה יומית, השכונה הנכונה עשויה להיות מחוץ לגבולות האלה.

שכבה שלישית היא תשתיות עתידיות. קו 4 של מטרו אתונה נמצא בבנייה וכולל חמש עשרה תחנות חדשות, בהן קיפסלי, אקסרכיה, קולונאקי, אלכסנדרס, גלאטסי, זוגרפו וקיסריאני. תחנת מטרו עתידית משנה רחוב, אבל לוח הזמנים ארוך, ולכן היא צריכה להיחשב כתוספת ערך אפשרית ולא כהנחת יסוד בתחשיב התשואה. בדרום העיר, פרויקט אליניקו ממשיך לשנות את מפת הביקוש לאורך הריביירה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: לכו ברחוב שלוש פעמים לפני שאתם קונים: בתשע בבוקר, בארבע אחר הצהריים ובאחת עשרה בלילה באמצע השבוע. אחר כך פתחו את התצוגה ההיסטורית ב-Google Street View והשוו את אותו רחוב לפני חמש ולפני עשר שנים. השילוב של שלוש הביקורים והתמונה ההיסטורית נותן תשובה מדויקת יותר מכל דירוג שכונה באינטרנט.

איך דיירים סטודנטים באתונה משפיעים על תשואה של דירה להשקעה?

תשובה קצרה: סטודנטים מעלים את שכר הדירה למ"ר ומקצרים את זמן ההשכרה בעונה, אבל הם גם מייצרים תחלופה שנתית, עלויות תפעול גבוהות יותר וסיכון גבייה שמחייב ערב. זו אסטרטגיה לדירות קטנות במיקום ספציפי, לא ברירת מחדל.

הנתונים ברורים: שכר הדירה המבוקש הממוצע לדירת סטודנטים בעיריית אתונה עומד על 13.3 יורו למ"ר לחודש ברבעון השני של 2026, עלייה שנתית של 6.6%. בקולונאקי וליקאבטוס המחיר מגיע ל-16.7 יורו למ"ר, במרכז אתונה ל-16.4 ובקוקאקי ומקריאני ל-15.6. בקצה השני, ניקאיה עומדת על 10.5 יורו למ"ר וקיפסלי על 11.8. ברמה הארצית העלייה השנתית עמדה על 5.3%, מעט פחות מ-5.9% בשנה הקודמת.

גרף 2: שכר דירה מבוקש לדירת סטודנטים באתונה, רבעון 2 2026

מקור: Spitogatos Insights, רבעון 2 2026. קישור: https://www.spitogatos.gr/en/property-index

שני סייגים חשובים. הראשון הוא היצע: 46.5% מכלל היצע דירות הסטודנטים באטיקה מרוכז במרכז אתונה, כלומר התחרות שם צפופה. השני הוא ביקוש: בשנים האחרונות נותרו באטיקה אלפי מקומות לימוד לא מאוישים, כך שההנחה שביקוש הסטודנטים הוא אינסופי אינה מדויקת. דירה שמתומחרת נכון ונמצאת במרחק הליכה מהקמפוס תושכר במהירות, ודירה שמתומחרת לפי הכותרות בעיתון תעמוד.

טבלה 5: דייר סטודנט מול דייר משפחתי או מקצועני

מקור: Spitogatos Insights, נתוני שכירות סטודנטים לרבעון 2 2026.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: במודל סטודנטים תמחרו תמיד על בסיס שנים עשר חודשים ולא על בסיס תשעה, גם אם הדייר מבקש אחרת, והחתימו את ההורים כערבים על החוזה. בנוסף, השקיעו בריהוט בסיסי ואיכותי: באתונה דירה מרוהטת מקצרת את זמן ההשכרה באופן מובהק בקטגוריה הזו.

האם בניינים באתונה דורשים תחזוקה גבוהה יותר מבניינים בישראל?

תשובה קצרה: בדרך כלל כן, בעיקר בגלל גיל הבניינים. אבל ההבדל האמיתי אינו בגובה ההוצאה אלא במבנה שלה: באתונה חלק ניכר מהתחזוקה מתנהל ברמת הבניין המשותף, ולא ברמת הדירה הפרטית.

במרכז אתונה מדובר במלאי בניינים שרובו נבנה בין שנות החמישים לשנות השמונים, בתקופת האנטיפארוחי, ללא בידוד תרמי ולעיתים עם מערכות מקוריות. בפועל זה מתבטא בשלוש קטגוריות של הוצאה: הוצאות שוטפות משותפות, הוצאות הוניות של הבניין, והוצאות של הדירה עצמה. הקטגוריה הראשונה משולמת ברוב המקרים על ידי הדייר, השנייה על ידי בעלי הדירות לפי אלפיות, והשלישית עליכם.

ההוצאות המשותפות מחולקות לפי אלפיות הבעלות הרשומות בשטר, וכוללות חשמל של שטחים משותפים, ניקיון, מעלית, משאבת מים ולעיתים חימום מרכזי. בבניינים רבים באתונה הניהול הועבר בשנים האחרונות לחברות ניהול מקצועיות, שגובות בדרך כלל בין 80 ל-200 יורו לחודש ברמת הבניין כולו. זו הוצאה שכדאי לברך עליה: היא מייצרת שקיפות, דוחות מסודרים וגבייה מסודרת, שלושה דברים שמשקיע מרחוק זקוק להם.

טבלה 6: מפת התחזוקה בדירה להשקעה באתונה

הערה: חלוקת האחריות מבוססת על הנוהג המקובל ועל תקנוני בתים משותפים ביוון; טווחי העלות הם הערכת שטח של ביתא נדל"ן ואינם נתון רשמי.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: שאלו את מנהל הבניין שאלה אחת לפני הרכישה: מה מצב קרן הבניין ומה ההוצאה הגדולה הבאה שמתוכננת. תשובה מעורפלת היא סימן אזהרה טוב יותר מכל דוח מהנדס, כי היא מעידה על בניין שלא מנוהל, וזה בדיוק הבניין שבו תגלו היטל של אלפי יורו בשנה השנייה.

איך מזג האוויר באתונה משפיע על עלויות תחזוקה בדירה להשקעה?

תשובה קצרה: מזג האוויר באתונה לא הורס דירות, אבל הוא קובע איפה נשחקות ההוצאות. הקיץ הארוך והחם מעמיס על מערכות המיזוג ועל כל מה שחשוף לשמש, והחורף הלח פוגע דווקא בבניינים לא מבודדים.

אתונה חמה היום יותר מאשר בעבר. מספר הימים בשנה שבהם הטמפרטורה חוצה שלושים מעלות עומד כיום על כתשעים ושבעה, לעומת כשמונים ושישה בשנות הארבעים, והטמפרטורה הממוצעת השנתית עלתה בכ-1.9 מעלות באותה תקופה. יולי הוא החודש החם ביותר עם ממוצע של כעשרים ושמונה מעלות. מנגד, כמות המשקעים השנתית נמוכה, כארבע מאות מילימטרים, והיא מרוכזת כמעט כולה בין נובמבר לפברואר, בעוד שאוגוסט כמעט חסר גשם.

בפועל זה מייצר ארבע נקודות עלות שחוזרות אצל כל משקיע. הראשונה היא מיזוג: יחידות מיזוג פועלות חודשים ארוכים, ולכן טיפול תקופתי הוא לא מותרות אלא תנאי לאורך חיים. השנייה היא בלאי של כל מה שחשוף לשמש: תריסים, סוככים, צבע חוץ, אטמים וריהוט מרפסת נשחקים באתונה מהר יותר מאשר בבניין מקביל בישראל בגלל שילוב של קרינה ושעות שמש רבות, כאלפיים ושמונה מאות שעות שמש בשנה. השלישית היא רטיבות בחורף: בבניין ללא בידוד תרמי, לחות גבוהה בחודשי החורף מייצרת עובש בקירות חיצוניים וסביב חלונות, במיוחד בדירות בקומות נמוכות ובקירות צפוניים. הרביעית היא גשמי סתיו עזים וקצרים, שמציפים מרזבים ותעלות ניקוז ישנים ומייצרים נזקי מים בגגות ובמרפסות.

הצד החיובי: כל אחת מארבע הנקודות האלה ניתנת לניהול בעלות נמוכה יחסית אם מטפלים בה מראש. החלפת חלונות לזיגוג כפול, איטום מסביב לפתחים, מיזוג אינוורטר ותחזוקה עונתית פותרים את רוב הבעיות. יוון גם מפעילה תוכנית סבסוד ממשלתית לשדרוג אנרגטי של דירות, שיכולה להשתתף בעלות של חלק מהעבודות האלה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: שני צעדים פשוטים חוסכים את רוב הכאב: להתקין מזגן אינוורטר איכותי ולקבוע שירות פעמיים בשנה בחוזה עם טכנאי מקומי, ולוודא לפני החורף הראשון שהמרזבים והניקוז במרפסת נקיים. בדירות בקומה ראשונה או בקיר צפוני, מדחום לחות זול בעשרים יורו בדירה יגלה בעיית עובש חודשים לפני שהיא תהפוך לנזק.

איך תיירות משפיעה על שכר הדירה והמחירים באתונה למשקיע ישראלי?

תשובה קצרה: התיירות מעלה את מחירי הרכישה ומצמצמת את היצע השכירות ארוכת הטווח במרכז, אבל מאז 2025 הרגולציה מגבילה משמעותית את היכולת לתרגם אותה ישירות להכנסה יומית, במיוחד בלב אתונה.

בצד הביקוש, המספרים ממשיכים לשבור שיאים. נמל התעופה של אתונה טיפל ב-33.99 מיליון נוסעים ב-2025, עלייה של 6.7%, מתוכם 22.68 מיליון נוסעים בינלאומיים. במחצית הראשונה של 2026 נרשמו 15.75 מיליון נוסעים, עלייה של 4.5% לעומת התקופה המקבילה. לפי בנק יוון, מספר המבקרים הנכנסים ליוון הגיע ל-37.98 מיליון ב-2025 לעומת 35.95 מיליון ב-2024, וישראל נמנית עם השווקים שרשמו צמיחה דו-ספרתית.

בצד ההיצע, התמונה הפוכה. מאז ינואר 2025 חסום רישום של נכסים חדשים במרשם ההשכרות קצרות הטווח בשלושת המחוזות המרכזיים של עיריית אתונה, והאיסור הוארך בהחלטה בין-משרדית עד 31 בדצמבר 2026. הקנס על הפרה עומד על 50% מההכנסה שנוצרה, במינימום של עשרים אלף יורו. בנוסף, באזורים בלחץ גבוה הרישום כבר אינו עובר אוטומטית עם מכירת הנכס או עם ירושה, מה שמשנה את שווי הנכס בפועל עבור הקונה הבא.

במקביל, המדינה מתמרצת את הכיוון ההפוך. רפורמת המס שנכנסה לתוקף בינואר 2026 יצרה מדרגה חדשה של 25% על הכנסות שכירות בטווח 12,001 עד 24,000 יורו, במקום 35% קודם לכן, והוסיפה פטור מלא ממס הכנסה למשך שלוש שנים על השכרה ארוכת טווח של דירה שעמדה ריקה שלוש שנים או שהופעלה קודם כהשכרה קצרת טווח, עבור חוזים שייחתמו עד 31 בדצמבר 2026 ולדירות עד 120 מ"ר. התנאי הוא חוזה לשלוש שנים לפחות, והפטור מבוטל רטרואקטיבית אם הנכס יוחזר להשכרה קצרת טווח בתוך התקופה.

גרף 3: מדרגות המס על הכנסה משכירות ביוון, לפני ואחרי רפורמת 2026

מקור: חוק 5246/2025, משרד הכלכלה והאוצר של יוון. קישור: https://www.minfin.gr

טבלה 7: נתוני תיירות והשכרה קצרת טווח, 2025 עד 2026

מקורות: נמל התעופה הבינלאומי של אתונה; בנק יוון; ELSTAT, נתוני הצהרות השכרה קצרת טווח 2025; החלטה בין-משרדית בעניין מרשם ההשכרות קצרות הטווח.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אם אתם שוקלים נכס במרכז אתונה, בדקו לפני הרכישה אם קיים לנכס מספר רישום קיים במרשם ההשכרות קצרות הטווח, ומה מעמדו במקרה של העברת בעלות. באזורים החסומים אנחנו ממליצים לבנות את התחשיב על שכירות ארוכת טווח בלבד, ולראות בכל הכנסה תיירותית עתידית בונוס ולא הנחת יסוד.

סיכום: מה באמת קובע את התשואה שלכם באתונה ב-2026

אתונה של 2026 היא שוק בוגר יותר ממה שהיה לפני חמש שנים, ולכן גם פחות סלחני לטעויות של משקיע שלא מכיר את היומיום. הנתונים מצביעים על מגמה עקבית: מחירי הדירות באתונה עלו ב-5.2% ברבעון הראשון של 2026 לעומת אשתקד לפי בנק יוון, כאשר דירות בנות עד חמש שנים עלו ב-6.0% לעומת 5.5% בדירות ישנות יותר, פער שמשקף את המחסור במלאי חדש ואנרגטי. שכר הדירה המבוקש באטיקה עלה ב-4.5% ברבעון השני של 2026, ובמרכז העיר עומד על סביבות 11.9 יורו למ"ר. התשואה הברוטו הממוצעת בשוק היווני עומדת על כ-4.4%, כאשר בשכונות מרכזיות עם מחירי כניסה נמוכים היא גבוהה יותר ובריביירה נמוכה יותר.

שלושה גורמים ישפיעו על התשואה שלכם יותר מכל דבר אחר. הראשון הוא החוק: תקופת מינימום של שלוש שנים, חובת רישום החוזה, ומסלול פינוי מהיר שמאז ינואר 2026 מנוהל על ידי עורכי דין מוסמכים ולא רק בבתי המשפט. השני הוא הבניין: כ-75% מהדירות במרכז אתונה נבנו לפני 1981, וההוצאות הגדולות מתקבלות באסיפת דיירים ומחולקות לפי אלפיות. השלישי הוא הרגולציה התיירותית: חסימת רישום חדש להשכרה קצרת טווח במחוזות 1 עד 3 עד סוף 2026, לצד תמריץ מס משמעותי לכיוון ההפוך, פטור מלא ממס לשלוש שנים על חוזים ארוכי טווח שייחתמו עד 31 בדצמבר 2026 לדירות עד 120 מ"ר.

ובצד המספרים הקטנים שקובעים את התוצאה: חלון ההשכרה החזק הוא יולי עד אוקטובר, ואוגוסט הוא חודש השיא; 53.7% משוק השכירות באטיקה הוא דירות עד 75 מ"ר; שכר הדירה לדירת סטודנטים בעיריית אתונה עומד על 13.3 יורו למ"ר; ומזג האוויר, עם כתשעים ושבעה ימים מעל שלושים מעלות בשנה, קובע מתי תשלמו על מיזוג ומתי על רטיבות. משקיע שמנהל את חמשת הפרמטרים האלה נכון מקבל נכס שעובד לבד. משקיע שמתעלם מהם משלם עליהם, בדרך כלל בשנה השנייה.

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים משקיעים ישראלים לאורך כל הדרך: בחירת השכונה והרחוב הנכון לפרופיל ההשקעה, בדיקת הבניין והמסמכים לפני החתימה, ליווי משפטי ומיסויי מול הרשויות ביוון, וניהול שוטף מול הדייר לאחר הרכישה. אם אתם בוחנים השקעה באתונה ורוצים לדעת מה מתאים בדיוק לתקציב ולמטרות שלכם, נשמח לדבר.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת

המדריך להשקעות נדל"ן באתונה

השקעות בהשכרה קצרה באתונה

המדריך למיסוי נדל"ן ביוון

תשואות והשוואות נדל"ן ביוון

מדריך העלויות ביוון