אתונה כפנינת נדל"ן אירופאית – הסיבות להשקעה בבירה היוונית (2026)

ב־2026 אתונה ממשיכה למצב את עצמה כאחת הערים האטרקטיביות להשקעה באירופה. בין אם אתם מחפשים להרחיב את תיק ההשקעות שלכם או שוקלים את הצעד הראשון שלכם בנדל"ן בחו"ל – אתונה מציעה שילוב נדיר של מחירים נוחים, צמיחה כלכלית, ביקוש תיירותי גבוה ומדיניות תומכת משקיעים. כמי שמלווה מאות משקיעים ישראלים דרך ביתא נדל"ן, אנחנו רואים מקרוב את ההתעוררות של אתונה – ומביאים לכם כאן את הסיבות החזקות ביותר לשקול השקעה בעיר הבירה של יוון דווקא בשנת 2026.

נקודות מפתח

• שוק הנדל"ן באתונה ממשיך לצמוח בשנת 2026 עם עליות של 7%-12% באזורים מרכזיים.

• מחירי הנדל"ן באתונה חצו את השיא של 2008 – אך עדיין זולים משמעותית מערי בירה אחרות באירופה.

• תהליך הדיגיטציה הלאומי הושלם ברובו, וכניסת חברות ענק כמו Amazon ו-Microsoft ממשיכים לחזק את האקוסיסטם המקומי.

• בנקאות מקומית מתחילה להציע מימון זמין בתנאים משופרים – אך השוק עדיין אינו רווי.

• השקעה באתונה מספקת אלטרנטיבה חכמה לנתיבי השקעה קונסרבטיביים כמו פיקדונות.

צמיחת שוק הנדל"ן באתונה 

מאז 2018 נרשמת באתונה מגמת עלייה עקבית במחירי הנדל"ן. בשנת 2025 נרשמה עלייה ממוצעת של כ־7.6%-12% במחירי הדירות, כאשר אזורים כמו הריביירה, גליפאדה, אנפיאסה ואלניקו רשמו קפיצות של עד 27%. המשקיעים מתמקדים בעיקר בנכסים בין 40 ל־90 מ"ר שמתאימים גם לשכירות ארוכת טווח וגם לטווח קצר, דרך Airbnb או Booking.

התחזיות לשנת 2026 מצביעות על צמיחה מתונה יותר של 4%-6% עקב התבגרות השוק, אך עם המשך זרימת הון זר, בנייה חדשה בהיקף מוגבל, ורפורמות מס שמקלות על הליך הרכישה וההשכרה.

טיפ מהשטח: השקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון אך בעלי היתר בנייה, במיוחד באזורים כמו קולונוס או קיפסלי, מאפשרות להיכנס מוקדם במחיר נמוך ב־15%-20% מהשוק הסופי.

השקעה בתנאים כלכליים משתפרים באתונה

יוון מתקדמת לעבר יציבות פיסקלית, עם צמיחה כלכלית שנעה סביב 2.2%-2.4% לשנה. שיעור האבטלה ירד ל8.2% בלבד (הנמוך ביותר מאז 2008), והביקוש לדירות מצד אוכלוסייה מקומית גדל בעקבות מחסור בהיצע. גם תיירות נכנסת משפיעה: יוון רשמה שיא של כ-32 מיליון תיירים ב־2023-2024, ואתונה ממשיכה להיות יעד מרכזי.

טיפ מהשטח: נכסים הנמצאים בקרבת אזורים תיירותיים אך לא בתוכם (למשל רחובות שקטים הסמוכים לפלאקה או לרובע התעשייה הישן) נהנים משכירות גבוהה עם פחות תחרות מצד משכירי Airbnb אחרים. יש לשים לב להגבלות חדשות על רישום Airbnb במרכז אתונה שנכנסו לתוקף ב-2025.

מהפכת הדיגיטציה והטכנולוגיה ביוון

יוון השלימה את תהליך הדיגיטציה הממשלתי שמומן בחלקו על ידי האיחוד האירופי. רוב השירותים הממשלתיים זמינים כיום בצורה דיגיטלית, מה שמייעל את הבירוקרטיה ומקל גם על משקיעים זרים.

במקביל, חברות טכנולוגיה בינלאומיות כמו Microsoft, Amazon Web Services ו-Cisco הקימו מרכזים טכנולוגיים באתונה וסלוניקי, דבר שיצר גלי הגירה פנימית של עובדים מקומיים ומשכילים – וביקושים חדשים למגורים איכותיים באזורים מתפתחים.

טיפ מהשטח: השקעה בדירות מחודשות המתאימות לאנשי הייטק (עם עבודה מהבית, חדר עבודה, ריהוט מודרני וכו') מניבה כיום 10%-15% יותר שכירות חודשית.

שוק המשכנתאות ביוון – התקדמות משמעותית

הבנקים ביוון הרחיבו את היצע המימון למשקיעים זרים. התנאים השתפרו משמעותית לעומת 2022-2024, עם ריביות תחרותיות יותר וזמני אישור קצרים יותר. נכון ל־2026, לקוחות בעלי הון עצמי של 30%-40% וסבלנות לבירוקרטיה מקבלים אישור תוך 1-3 חודשים.

טיפ מהשטח: ישראלים שמגיעים דרך חברה מקומית (ולא ישירות) זוכים לליווי מלא מול הבנקים המקומיים ולעיתים זוכים להנחות בריביות והאצה בתהליכים.

יחס עלות-תועלת באתונה מול ערים אחרות באירופה

בהשוואה לערים כמו ברצלונה, פריז או ליסבון – באתונה אפשר לרכוש דירה בפריים לוקיישן בסכום של 180,000-250,000 אירו. מדד יוקר המחיה נמוך ב־30%-40% מממוצע מערב אירופה, אך הביקוש לדירות לטווח קצר/ארוך גבוה ומתרחב.

התחזיות מצביעות על כך שתוך 3-5 שנים אתונה תתקרב למחירי מטר מרובע בערים כמו פורטו או בוקרשט, עם פוטנציאל עלייה של 15%-25%.

      טיפ מהשטח: באתונה עדיין ניתן לרכוש דירה ב־2,600-2,800 אירו למ"ר באזורים עם פוטנציאל ל־3,500-3,800 אירו בתוך 3-4 שנים.

יתרון נדל"ני ביוון מול החזקת הון נזיל

בשנת 2026 הריביות על פיקדונות ממשיכות במגמת ירידה, עקב הורדת הריבית של הבנק המרכזי האירופי. השקעה בנדל"ן מספקת תזרים חודשי קבוע עם תשואות ברוטו שנעות בין 4.5% ל־8.25% – ומאפשרות גם עליית ערך.

טיפ מהשטח: דירות בקומות עליונות עם מרפסת או נוף מושכות יותר שוכרים ומאפשרות לתמחר גבוה יותר – במיוחד בשוק השכירות לטווח קצר.

אתונה עברה את שיא 2008 – אך עדיין אטרקטיבית

מדד מחירי הנדל"ן ביוון חצה את השיא של 2008 והגיע ל-105.1 (מול 101.7 בשיא הקודם). עם זאת, אתונה עדיין זולה משמעותית מערי בירה אחרות באירופה: מדריד (~4,100€/מ"ר), מילאנו (~5,400€/מ"ר), ליסבון (~2,500€/מ"ר).

השוק נמצא כעת בשלב של צמיחה מתונה ובריאה, ולא בשלב של "התאוששות" – מה שמעיד על יציבות גבוהה יותר.

טיפ מהשטח: משקיעים שמזהים אזורים בשלב "התחלת ג'נטריפיקציה" – כמו קיפסלי, מטקסורגיו או ניאוס קוסמוס – מצליחים ליהנות גם מהשבחה וגם מתשואת שכירות גבוהה בזמן קצר יחסית. קו מטרו 4 שנפתח ב-2026 משפיע חיובית על שכונות כמו אקסרכיה ופנגראטי.

עדכון גולדן ויזה 2026

נכון ל-2026, סף ההשקעה המינימלי לגולדן ויזה באתונה, סלוניקי והאיים המרכזיים עומד על 800,000 אירו. באזורים אחרים הסף עומד על 400,000 אירו. דרישות נוספות כוללות: גודל מינימלי של 120 מ"ר לנכס יחיד, איסור על השכרות לטווח קצר, והגבלה לנכס אחד בלבד למשקיע.

סיכום

השקעה בנדל"ן באתונה בשנת 2026 היא מהלך עם פוטנציאל רב. למרות שהמחירים עלו משמעותית, אתונה עדיין זולה יחסית לערי בירה אחרות באירופה, הצמיחה נמשכת בקצב מתון ובריא, סביבת המיסוי תומכת, והמימון – נגיש יותר מאי פעם. כל אלה הופכים את העיר לבחירה חכמה עבור משקיעים ישראלים המחפשים אפיק משתלם, קרוב, ברור – ומעל הכול – עם אופק צמיחה אמיתי.

שאלות ותשובות נפוצות

האם לא מאוחר מדי להשקיע באתונה ב־2026?

לא. למרות שהמחירים עברו את שיאי 2008, אתונה עדיין זולה משמעותית מערי בירה אחרות באירופה וממשיכה להציג פוטנציאל צמיחה. מחירים נמוכים יחסית לערי בירה אחרות באירופה, ביקוש יציב לשכירות, תנופת פיתוח ותשתיות מתמשכת (כולל קו מטרו 4 החדש).

האם אתונה עדיפה על ערים כמו ליסבון או ברלין?

מבחינת עלות-תשואה, אתונה עדיין מציעה יתרון ברור למשקיעים.

• מחיר למ"ר נמוך יותר

• תשואות שכירות גבוהות יחסית

• פוטנציאל השבחה בטווח הבינוני

איך ניתן לדעת באילו אזורים להשקיע?

בחירה נכונה דורשת ידע מקומי וניסיון בשטח.

• ניתוח ביקושים ואוכלוסיות יעד

• בחינת תחבורה ותשתיות עתידיות

• ליווי של גורם מקומי עם ניסיון מוכח, כמו צוות ביתא נדל"ן

מהי תשואת השכירות הממוצעת באתונה?

התשואה משתנה לפי מיקום ואסטרטגיית ההשכרה.

• כ־4.5%-8.25% ברוטו בהשכרה ארוכת טווח.

• פוטנציאל גבוה יותר בהשכרה קצרת טווח (בכפוף להגבלות החדשות).

• שכונות מתפתחות מציעות שילוב של תשואה ועליית ערך.

האם ניתן לקבל משכנתא כמשקיע זר?

כן, התנאים השתפרו משמעותית. דרישות הון עצמי 30%-40%, בדיקות פיננסיות וביורוקרטיה מקומית, חשיבות לתכנון פיננסי וליווי מקצועי מראש.

• דרישות הון עצמי גבוהות יחסית

• בדיקות פיננסיות וביורוקרטיה מקומית

• חשיבות לתכנון פיננסי וליווי מקצועי מראש

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

שכונות באתונה

גולדן ויזה