אתונה כפנינת נדל"ן אירופאית – הסיבות להשקעה בבירה היוונית (2025)

ב־2025 אתונה ממשיכה למצב את עצמה כאחת הערים האטרקטיביות להשקעה באירופה. בין אם אתם מחפשים להרחיב את תיק ההשקעות שלכם או שוקלים את הצעד הראשון שלכם בנדל"ן בחו"ל – אתונה מציעה שילוב נדיר של מחירים נוחים, צמיחה כלכלית, ביקוש תיירותי גבוה ומדיניות תומכת משקיעים. כמי שמלווה מאות משקיעים ישראלים דרך ביתא נדל"ן, אנחנו רואים מקרוב את ההתעוררות של אתונה – ומביאים לכם כאן את הסיבות החזקות ביותר לשקול השקעה בעיר הבירה של יוון דווקא בשנת 2025.

נקודות מפתח

שוק הנדל"ן באתונה ממשיך לצמוח בשנת 2025 עם עליות של 10%-18% באזורים מרכזיים.
אתונה מציעה עדיין מחירים נמוכים בכ-40% מהשיא של 2008 – הזדמנות ייחודית למשקיעים.
תהליך הדיגיטציה הלאומי וכניסת חברות ענק כמו Amazon ו-Microsoft ממשיכים לחזק את האקוסיסטם המקומי.
בנקאות מקומית מתחילה להציע מימון זמין – אך השוק עדיין אינו רווי.
השקעה באתונה מספקת אלטרנטיבה חכמה לנתיבי השקעה קונסרבטיביים כמו פיקדונות.

צמיחת שוק הנדל"ן באתונה

מאז 2018 נרשמת באתונה מגמת עלייה עקבית במחירי הנדל"ן. בשנת 2024 נרשמה עלייה ממוצעת של כ־11.8% במחירי הדירות, כאשר אזורים כמו הריביירה, פסירי, אנפיאסה וניאו קוסמוס רשמו קפיצות של עד 18%. המשקיעים מתמקדים בעיקר בנכסים בין 40 ל־90 מ"ר שמתאימים גם לשכירות ארוכת טווח וגם לטווח קצר, דרך Airbnb או Booking.

התחזיות לשנים 2025–2026 מצביעות על צמיחה מואצת עקב המשך זרימת הון זר, בנייה חדשה בהיקף מוגבל, ורפורמות מס שמקלות על הליך הרכישה וההשכרה.

טיפ מהשטח: השקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון אך בעלי היתר בנייה, במיוחד באזורים כמו קולונוס או קיפסלי, מאפשרות להיכנס מוקדם במחיר נמוך ב־20% מהשוק הסופי.

השקעה בתנאים כלכליים משתפרים באתונה

יוון מתקדמת לעבר יציבות פיסקלית, עם צמיחה כלכלית שנעה סביב 2.5%-3% לשנה. שיעור האבטלה ירד ל-10.2% בלבד (נמוך היסטורית עבור יוון), והביקוש לדירות מצד אוכלוסייה מקומית גדל בעקבות מחסור בהיצע. גם תיירות נכנסת משפיעה: אתונה רשמה שיא של 8.5 מיליון תיירים ב־2024, עלייה של 13% משנה קודמת.

טיפ מהשטח: נכסים הנמצאים בקרבת אזורים תיירותיים אך לא בתוכם (למשל רחובות שקטים הסמוכים לפלאקה או לרובע התעשייה הישן) נהנים משכירות גבוהה עם פחות תחרות מצד משכירי Airbnb אחרים.

מהפכת הדיגיטציה והטכנולוגיה ביוון

יוון בעיצומו של תהליך דיגיטציה ממשלתי שממומן בחלקו על ידי האיחוד האירופי. הממשלה מתכננת עד סוף 2025 להנגיש את רוב השירותים הממשלתיים בצורה דיגיטלית, מה שמייעל את הבירוקרטיה ומקל גם על משקיעים זרים.

במקביל, חברות טכנולוגיה בינלאומיות כמו Microsoft, Amazon Web Services ו-Cisco הקימו מרכזים טכנולוגיים באתונה וסלוניקי, דבר שיצר גלי הגירה פנימית של עובדים מקומיים ומשכילים – וביקושים חדשים למגורים איכותיים באזורים מתפתחים.

טיפ מהשטח: השקעה בדירות מחודשות המתאימות לאנשי הייטק (עם עבודה מהבית, חדר עבודה, ריהוט מודרני וכו') מניבה כיום 10%-15% יותר שכירות חודשית.

שוק המשכנתאות ביוון נפתח – אבל לא לכולם

הבנקים ביוון חזרו להציע מימון חלקי למשקיעים זרים. אמנם לא מדובר בתנאים של גרמניה או פורטוגל, אך מדובר בשינוי דרמטי לעומת 2020–2022, אז היה קשה להשיג מימון כלשהו. נכון ל־2025, לקוחות בעלי הון עצמי של 40%-50% וסבלנות לבירוקרטיה מקבלים אישור תוך 2–4 חודשים.

טיפ מהשטח: ישראלים שמגיעים דרך חברה מקומית (ולא ישירות) זוכים לליווי מלא מול הבנקים המקומיים ולעיתים זוכים להנחות בריביות והאצה בתהליכים.

יחס עלות–תועלת באתונה מול ערים אחרות באירופה

בהשוואה לערים כמו ברצלונה, פריז או ליסבון – באתונה אפשר לרכוש דירה בפריים לוקיישן בסכום של 150,000–200,000 אירו. מדד יוקר המחיה נמוך ב־30%–40% מממוצע מערב אירופה, אך הביקוש לדירות לטווח קצר/ארוך גבוה ומתרחב.

התחזיות מצביעות על כך שתוך 5–7 שנים אתונה תתקרב למחירי מטר מרובע בערים כמו פורטו או בוקרשט, עם פוטנציאל עלייה של 35%–50%.

טיפ מהשטח: באתונה עדיין ניתן לרכוש דירה ב־2,300 אירו למ"ר באזורים עם פוטנציאל ל־3,200–3,400 אירו בתוך 3–4 שנים.

יתרון נדל"ני ביוון מול החזקת הון נזיל

בשנת 2025 הריביות על פיקדונות יורדות בהדרגה, עקב התחזיות להורדת ריבית של הבנק המרכזי האירופי. השקעה בנדל"ן מספקת תזרים חודשי קבוע עם תשואות ברוטו שנעות בין 4% ל־7% – ומאפשרות גם עליית ערך.

טיפ מהשטח: דירות בקומות עליונות עם מרפסת או נוף מושכות יותר שוכרים ומאפשרות לתמחר גבוה יותר – במיוחד בשוק השכירות לטווח קצר.

השקעה בעת יציאה ממשבר – הזדמנות ייחודית להשקעת נדל"ן באתונה

יוון עדיין במצב של התאוששות מלאה מהמשבר של 2008–2015. נכון ל־2025, מדד מחירי הנדל"ן עדיין כ־28% מתחת לשיא – בניגוד למדינות אחרות באירופה בהן המחירים כבר חצו שיאים קודמים.

העיתוי שבו שוק נדל"ן מתאושש אך טרם התייצב הוא לרוב הזמן הטוב ביותר להיכנס להשקעה.

טיפ מהשטח: משקיעים שמזהים אזורים בשלב "התחלת ג'נטריפיקציה" – כמו קרמיקוס או גאזי – מצליחים ליהנות גם מהשבחה וגם מתשואת שכירות גבוהה בזמן קצר יחסית.

סיכום

השקעה בנדל"ן באתונה בשנת 2025 היא מהלך עם פוטנציאל רב. המחירים עדיין נמוכים, הצמיחה נמשכת, סביבת המיסוי תומכת, והמימון – אם כי חלקי – מתחיל לחדור. כל אלה הופכים את העיר לבחירה חכמה עבור משקיעים ישראלים המחפשים אפיק משתלם, קרוב, ברור – ומעל הכול – עם אופק צמיחה אמיתי.