רגולציית Airbnb ביוון 2026: מה מותר, מה נחסם, וכמה זה עולה למשקיע הישראלי

רוב המשקיעים הישראלים שפונים אלינו עם דירה במרכז אתונה שואלים את אותה שאלה: מתי אפשר להעלות אותה ל-Airbnb. ב-2026 התשובה כבר לא תלויה רק בכם. מאז ינואר 2025 חסומה הרשמה של נכסים חדשים למרשם נכסי השהייה הקצרה של רשות המסים היוונית (AADE) בשלושת המחוזות העירוניים המרכזיים של אתונה, והחסימה ממשיכה לחול גם ב-2026. מ-1 ביולי 2026 הצטרפה גם הקהילה העירונית הראשונה של סלוניקי. ומעל הכול עומדת ההוראה שכמעט לא מדברים עליה בישראל: נכס באזור חסום שמועבר במכר, במתנה או בירושה נמחק מהמרשם, והבעלים החדש אינו יכול להוציא לו מספר רישום חדש.

זה בדיוק המקום שבו עסקאות נופלות. אתם קונים דירה משופצת בקוקאקי עם היסטוריית תפוסה מוכחת, אולי אפילו רואים את דוחות ההכנסות של המוכר, וחותמים. שבועיים אחרי העברת הבעלות מתברר שהמספר שייצר את ההכנסות האלה אינו עובר אליכם, והנכס שקניתם כנכס תיירותי הפך לנכס להשכרה ארוכת טווח.

בביתא נדל״ן אנחנו בודקים את שאלת הזכאות לרישום לפני החוזה ולא אחריו, ומתמקדים בבנייה חדשה מחוץ לאזורים החסומים, שם הרגולציה עדיין מאפשרת תפעול מלא. המדריך הזה מרכז את כל מה שהשתנה עד אוגוסט 2026: היכן אסור לרשום, מה קורה בהעברת בעלות, אילו תקנים פיזיים הנכס חייב לעמוד בהם, כמה מס והיטלים תשלמו, ואיפה עדיין כדאי להשקיע.

נקודות מפתח

• אתונה: אסור לרשום נכסים חדשים במרשם במחוזות העירוניים 1, 2 ו-3, כולל פלאקה, קולונאקי, קוקאקי, אקסארכיה, מטס, פטרלונה ומטקסורגיו.
• סלוניקי: הקפאת רישומים חדשים בקהילה העירונית א' מ-1 ביולי עד 31 בדצמבר 2026.
• נכס באזור חסום שמועבר במכר, במתנה או בירושה נמחק מהמרשם ואינו ניתן לרישום מחדש בתקופת ההגבלה.
• קנס על הפעלה באזור חסום: 50% מההכנסה ולא פחות מ-20,000 אירו; הפרה חוזרת באותה שנת מס: לא פחות מ-40,000 אירו.
• קנס על אי עמידה בתקני התפעול: 5,000 אירו, 10,000 אירו בהפרה חוזרת ועד 20,000 אירו בהמשך.
• מ-1 באוקטובר 2025: חובת חלל בשימוש עיקרי עם אור טבעי, אוורור ומיזוג, ביטוח אחריות כלפי צד שלישי, הצהרת חשמלאי, מטפים וגלאי עשן.
• היטל החוסן האקלימי: 8 אירו ללילה באפריל עד אוקטובר ו-2 אירו בנובמבר עד מרץ; 15 ו-4 אירו לבית פרטי מעל 80 מ״ר.
• מס על הכנסות שכירות שנצמחו מ-1.1.2026: 15% עד 12,000 אירו, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000 ו-45% מעל.
• עד שני נכסים אפשר להחזיק כאדם פרטי; מהנכס השלישי הפעילות מסווגת כעסקית.
• תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 חלה מ-20 במאי 2026 ומחייבת את הפלטפורמות להעביר נתונים לרשויות.
• יוון ביולי 2026: מחיר ממוצע ללילה 200.35 אירו ותפוסה 71.3%, מעל הממוצע האירופי.
• היצע הנכסים הפעילים ביוון ירד בכ-2% לכ-162,000 נכסים, בניגוד לעלייה של 1.9% באירופה.

מהי רגולציית Airbnb ביוון ומה בדיוק השתנה בה ב-2026?

המסגרת היוונית להשכרה קצרת טווח בנויה משלוש שכבות שפועלות במקביל. השכבה הראשונה היא רישום: כל נכס שמושכר לתקופה של עד 60 יום חייב במספר רישום נכס (AMA) במרשם נכסי השהייה הקצרה שמנהלת רשות המסים היוונית, לפי סעיף 111 לחוק 4446/2016. המספר חייב להופיע בכל מודעה בכל פלטפורמה. השכבה השנייה היא תקני תפעול פיזיים, שנכנסו לתוקף ב-1 באוקטובר 2025 מכוח חוק 5170/2025. השכבה השלישית היא מיסוי והיטלים.

ב-2026 נוספו חמישה שינויים מהותיים. ההקפאה על רישומים חדשים במרכז אתונה נמשכת ואינה מוגבלת עוד לשנה בודדת, אלא ניתנת להארכה בהחלטת שרים משותפת. הקפאה מקבילה הוחלה לראשונה על מרכז סלוניקי מ-1 ביולי 2026. נוספה הוראה שמוחקת את הרישום מהמרשם כאשר נכס באזור חסום מועבר בכל עילה שהיא. יחידות דיור חדשות שנוצרות משינוי ייעוד של מבנים מסחריים או משרדיים לא יוכלו להתפרסם בפלטפורמות השכרה קצרה במשך חמש שנים ממועד השלמת ההסבה. ובמקביל, משרד התיירות ורשות המסים עברו למודל פיקוח משותף שמשלב הצלבות דיגיטליות, ביקורות מנהליות וביקורות בשטח, בשלב ראשון על כ-1,500 נכסים ברחבי המדינה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אל תסתפקו באמירה של מוכר או של מתווך שלנכס ״יש AMA״. בקשו צילום מסך מהמרשם עם סטטוס פעיל ותאריך, ובמקביל בדקו באיזה מחוז עירוני נמצאת הכתובת. באתונה ההבדל בין רחוב לרחוב יכול להיות ההבדל בין נכס שאפשר להפעיל לנכס שאי אפשר.

באילו אזורים באתונה ובסלוניקי אסור לרשום נכס חדש להשכרה קצרת טווח ב-2026?

ההגבלה גיאוגרפית וממוקדת, והיא חלה על רישום ראשון בלבד. נכסים שכבר רשומים במרשם ממשיכים לפעול כרגיל. הטבלה מרכזת את האזורים החסומים נכון לאוגוסט 2026.

מקור: סעיף 111 לחוק 4446/2016 כפי שתוקן, לרבות תוספת סעיפים 2ב ו-2ג. ההקפאה ניתנת להארכה בהחלטת שרים משותפת.

בסלוניקי מדובר במיקוד חד: בקהילה העירונית א' מרוכזות כ-4,800 מתוך כ-7,500 הרשומות של נכסי השכרה קצרה בכל העירייה. באתונה, לעומת זאת, כל שאר המחוזות העירוניים פתוחים לרישום חדש, וכך גם כל העיריות הסמוכות שאינן חלק מעיריית אתונה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: לפני שמתאהבים בנכס, בקשו את הכתובת המדויקת ובדקו לאיזה מחוז עירוני היא שייכת. שכונות כמו גליפאדה, ווּלה, נאה סמירני, קליתיאה, קיפסלי, קיפיסיה ופיראוס נמצאות מחוץ לגבולות ההקפאה, ושם אפשר עדיין לרשום נכס חדש. אנחנו מסמנים ללקוחות את קו הגבול הזה על מפה עוד לפני שמציגים להם נכס.

מה קורה למספר הרישום כשקונים דירה שכבר פועלת כ-Airbnb באזור חסום?

זו ההוראה המשמעותית ביותר למשקיע זר, והיא גם החדשה ביותר. נכס שנמצא באחד מהאזורים החסומים ומועבר מכל עילה שהיא, בין בעסקה בתמורה ובין ללא תמורה, לרבות מתנה בין הורה לילד וירושה, נמחק מהמרשם. לא ניתן לרשום אותו מחדש כל עוד ההגבלה בתוקף. במילים אחרות, רישיון ההשכרה הקצרה מפסיק להיות נכס שנלווה לדירה ועובר יחד איתה.

ההוראה עוררה התנגדות חריפה בשוק היווני. איגוד בעלי הנכסים POMIDA דרש למשוך אותה, ואיגוד חברות ההשכרה הקצרה STAMA Greece טען שהיא פוגעת דווקא בבעלים שפעלו לפי הכללים ומורידה את ערכו של נכס עם רישום פעיל, מפני שהקונה אינו יכול להמשיך פעילות שהייתה חוקית לחלוטין יום קודם. מבחינת קונה, המסקנה המעשית ברורה: באזור חסום, תשואת ה-Airbnb של המוכר אינה חלק ממה שאתם קונים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אם מוכר מציג לכם תשואת Airbnb כחלק מהצדקת המחיר בנכס שנמצא באזור חסום, זהו דגל אדום ולא הזדמנות. בקשו תמחור חלופי לפי שכירות ארוכת טווח באותו רחוב ובאותו גודל, ותגלו לרוב מחיר אחר לגמרי. אנחנו מנהלים את הבדיקה הזו כשלב חובה לפני מקדמה.

אילו תקנים פיזיים חייב הנכס לעמוד בהם כדי לפעול כהשכרה קצרת טווח?

סעיף 3 לחוק 5170/2025 קובע תקני מינימום שחלים מ-1 באוקטובר 2025 על כל נכס שרשום או שייכנס למרשם. הנכס חייב להיות חלל בשימוש עיקרי לפי הגדרת חוק התכנון היווני, ולכלול אור טבעי, אוורור ומיזוג אוויר. הוא חייב ביטוח אחריות כלפי צד שלישי לנזקים ותאונות. הוא חייב הצהרת חשמלאי מוסמך בתוקף, מטפי כיבוי, גלאי עשן, ממסר פחת ושילוט מילוט. מנהלי נכסים נדרשים גם לערכת עזרה ראשונה ולאישורי הדברה.

הסנקציה על סירוב לביקורת, על אי הצגת מסמכים או על אי עמידה בתקנים היא קנס של 5,000 אירו, שעולה ל-10,000 אירו בהפרה חוזרת ועד 20,000 אירו בהפרות נוספות. חשוב להבין שאלה קנסות שאינם קשורים כלל לשאלת הרישום עצמה, והם חלים גם על נכסים שרשומים כדין מחוץ לאזורים החסומים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: התקן שמפיל הכי הרבה עסקאות הוא דווקא סעיף השימוש העיקרי. דירות מרתף, דירות גן שרשומות בהיתר כחלל עזר ויחידות שמופיעות בהיתר כמחסן אינן יכולות לפעול כהשכרה קצרת טווח, גם אם השיפוץ מושלם. לפני חתימה בקשו מהמהנדס את היתר הבנייה ואת פירוט השימושים, ולא רק את התשריט.

כמה מס משלמים על הכנסות מהשכרה קצרת טווח ביוון ב-2026?

על הכנסה מהשכרה של עד שני נכסים, ללא מתן שירותים נוספים מעבר למצעים וניקיון, חלה מדרגת המס על הכנסה מנכסי מקרקעין. עבור הכנסות שנצמחו מ-1 בינואר 2026 נכנסה לתוקף מדרגה חדשה של 25%, שמחליפה את הקפיצה הישירה ל-35%. המס מחושב על ההכנסה החייבת לאחר ניכוי אוטומטי של 5% בגין תיקונים ותחזוקה, ולא על ההכנסה ברוטו.

מקור: חוק 5246/2025, מדרגות מס על הכנסה מנכסי מקרקעין החלות על הכנסות שנצמחו מ-1.1.2026. הדיווח מתבצע בטופס E2 בדוח השנתי שיוגש ב-2027.

במקביל נותר בתוקף עד סוף 2026 תמריץ שמעניק פטור ממס לשלוש שנים לבעלי נכסים שמעבירים דירה מהשכרה קצרת טווח להשכרה ארוכת טווח, בכפוף לתנאים ובהם שטח של עד 120 מ״ר. לישראלים חשוב לזכור שתושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בכל העולם, ושאמנת המס בין ישראל ליוון מסדירה את מנגנון זיכוי המס הזר, ולכן החישוב הסופי צריך להיעשות מול רואה חשבון בשתי המדינות.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: המדרגה החדשה של 25% משנה את התמונה בדיוק בטווח שבו נמצאים רוב הלקוחות שלנו. דירת שניים עד שלושה חדרים באתונה מייצרת בדרך כלל הכנסה שנתית של 12,000 עד 24,000 אירו, וזה הטווח שבו שיעור המס ירד מ-35% ל-25%. אם עשיתם את החישוב לפני 2026, שווה לעשות אותו שוב.

מהו היטל החוסן האקלימי וכמה הוא מוסיף לעלות התפעול?

היטל החוסן האקלימי החליף את מס הלינה הישן. הוא נגבה לפי לילה ולפי יחידת דיור, לא לפי אורח, והוא חל על כל נכס שמושכר לטווח קצר בלי קשר לפלטפורמה שדרכה בוצעה ההזמנה. התעריף נקבע לפי עונה ולפי סוג הנכס.

היטל החוסן האקלימי ללילה לפי סוג נכס ועונה. מקור: החלטת שר A.1202/2024, עיתון רשמי 7301/B מ-31 בדצמבר 2024.

להמחשה: דירה באתונה שהושכרה 200 לילות בשנה, מהם 150 בעונה הגבוהה, תייצר חבות של 1,300 אירו בהיטל בלבד. ההיטל חל על האורח, אך האחריות המשפטית לגבייה, להנפקת קבלה ייעודית ולדיווח חודשי מוטלת על הבעלים או על המנהל. הדיווח מוגש דרך myAADE עד היום האחרון של החודש העוקב. אין מע״מ על ההיטל, שהייה מעל 60 יום פטורה ממנו כשכירות ארוכה, ושהייה שנמשכת בין שני חודשים בעלי תעריפים שונים מחייבת קבלה נפרדת לכל חודש.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: הפלטפורמות אינן גובות את ההיטל במקומכם ואינן מדווחות אותו עבורכם. אם אתם עובדים עם חברת ניהול, ודאו שכתוב בחוזה במפורש מי מנפיק את הקבלה המיוחדת ומי מגיש את הדיווח החודשי. בנוסף, בדקו שהשטח הרשום ב-AMA תואם את השטח בפועל, כי סיווג שגוי מתחת ל-80 מ״ר יוצר גירעון שמתגלה בביקורת.

מתי הפעילות הופכת מהשקעה פרטית לעסק, ומה זה משנה?

אדם פרטי יכול להפעיל עד שני נכסים בהשכרה קצרת טווח בלי לפתוח תיק עוסק. רשות המסים היוונית מציינת את הסף הזה במפורש בטופסי הדיווח שלה. מהנכס השלישי ואילך הפעילות מסווגת כפעילות עסקית, ומשמעות הדבר פתיחת תיק, מיסוי לפי מדרגות ההכנסה מפעילות עסקית, חבות אפשרית במע״מ ותשלומי ביטוח לאומי. אותו סיווג עשוי לחול גם על מי שמספק שירותים מלונאיים נוספים מעבר למצעים ולניקיון, גם אם הוא מחזיק פחות משלושה נכסים.

מדרגות המס על הכנסה מפעילות עסקית שונות לחלוטין ממדרגות המס על נכסי מקרקעין. מ-1 בינואר 2026 הן עומדות על 9% עד 10,000 אירו, 20% עד 20,000, 26% עד 30,000, 34% עד 40,000, 39% עד 60,000 ו-44% מעל. השילוב של מדרגות אלה עם דמי ביטוח וחובות דיווח שוטפות משנה מהותית את התשואה נטו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: הרבה משקיעים ישראלים קונים שתי דירות בשלב ראשון ומתכננים שלישית תוך שנה. זה בדיוק הרגע לעצור ולהתייעץ עם רואה חשבון יווני, כי הנכס השלישי משנה את מבנה המס על כל התיק ולא רק על עצמו. במקרים מסוימים עדיף לרשום את הנכס השלישי על שם בן משפחה או בישות נפרדת, ובמקרים אחרים דווקא נכון לעבור למבנה עסקי מסודר.

איך נראית האכיפה בפועל ב-2026 ומה הסיכון האמיתי?

2026 היא השנה שבה האכיפה עברה מהצהרה ליישום. משרד התיירות ורשות המסים פועלים במודל משותף שמשלב הצלבות דיגיטליות, ביקורות מנהליות וביקורות בשטח, עם הרשאה לבטל מספרי רישום ולהוביל להסרה אוטומטית מהפלטפורמות. השלב הראשון מכסה כ-1,500 נכסים ברחבי יוון, עם תכנון להרחבה הדרגתית.

במקביל, תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 חלה מ-20 במאי 2026 ומחייבת את מפעילות הפלטפורמות המקוונות להעביר לרשויות המוסמכות נתונים על הנכסים ועל הפעילות. כלומר, גם בלי ביקורת פיזית, אי התאמה בין ההכנסות המדווחות לבין הנתונים שמגיעים מהפלטפורמה היא כיום ממצא שמאותר אוטומטית.

מקור: סעיף 111 לחוק 4446/2016 כפי שתוקן ב-2026, וחוק 5170/2025.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: בדיקה שלוקחת חמש דקות ומונעת חשיפה מיותרת: פתחו את המודעה שלכם ב-Airbnb וב-Booking ובדקו שמספר ה-AMA מופיע בגוף המודעה בדיוק כפי שהוא מופיע במרשם. אי התאמה של ספרה אחת מספיקה כדי לייצר חוסר התאמה במערכת של רשות המסים, וזה לרוב הטריגר לביקורת הראשונה.

האם השכרה קצרת טווח ביוון עדיין משתלמת ב-2026 או שעדיף לעבור לשכירות ארוכה?

הנתונים מ-2026 מראים תמונה שנוגדת את האינטואיציה. הרגולציה אכן צמצמה את ההיצע, אך היא לא פגעה ברווחיות אלא להפך. ההיצע הפעיל ביוון ירד בכ-2% לכ-162,000 נכסים, בזמן שבאירופה ההיצע עלה ב-1.9% ל-4.18 מיליון נכסים. בפועל, פחות נכסים מתחלקים באותה כמות ביקוש.

שוק ההשכרה קצרת הטווח, יולי 2026. מקור: נתוני AirDNA כפי שפורסמו בעיתונות הכלכלית היוונית.

ביולי 2026 עמד המחיר הממוצע ללילה ביוון על 200.35 אירו, עלייה של 12.8%, לעומת 159.20 אירו בממוצע האירופי. ההכנסה ללילה זמין הגיעה ל-142.80 אירו, עלייה של 14.3%, לעומת 110.10 אירו באירופה. התפוסה ביוון עמדה על 71.3% מול 69.2% באירופה. גם העונה מתארכת: הזמנות לספטמבר עלו ב-6.9% ולאוקטובר ב-6%, עם מחירים ממוצעים של 152.34 ו-148.58 אירו בהתאמה, כלומר לא מדובר בהנחות אלא בהסטה אמיתית של תנועה מחוץ לשיא.

בצד ההון, נתוני בנק יוון מראים שהעליות בשווי נמשכות אך מתמתנות. ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדירות ב-5.7% בכל הארץ וב-5.2% באתונה, לעומת ממוצע שנתי של 8.1% ב-2025 ו-6.5% באתונה. משמעות הדבר היא ששוק שנשען רק על עליית ערך נעשה תלוי יותר בתזרים השוטף.

השוואה על בסיס הרגולציה והמיסוי החלים באוגוסט 2026.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: הכלל שאנחנו עובדים לפיו פשוט. אם הנכס נמצא באזור חסום, תמחרו אותו כשכירות ארוכת טווח מהיום הראשון, כי זה מה שהוא בפועל. אם הוא מחוץ לאזורים החסומים, בנו שני תרחישים ובדקו כמה רגישה התשואה לתפוסה. נכס שמחזיר את ההשקעה רק בתפוסה של 75% ומעלה נשען על הנחה, לא על תכנון.

איפה כן אפשר להשקיע ב-Airbnb ביוון ב-2026?

חשוב לשמור על פרופורציה. ההגבלות של 2026 חלות על שלושה מחוזות עירוניים באתונה ועל קהילה עירונית אחת בסלוניקי. כל שאר יוון פתוחה. הריביירה של אתונה על שכונותיה, פיראוס, נאה סמירני, קליתיאה, קיפיסיה, וכן כל האיים והאזורים החופיים, אינם כלולים בהקפאה, ובהם ניתן לרשום נכס חדש במרשם בכפוף לעמידה בתקני חוק 5170/2025.

נקודה אחת שכדאי לשים לב אליה במיוחד: יחידות דיור חדשות שנוצרות משינוי ייעוד של מבנים מסחריים, משרדיים או תעשייתיים לא יוכלו להתפרסם בפלטפורמות השכרה קצרה במשך חמש שנים ממועד סיום ההסבה. בשנים האחרונות נמכרו לא מעט פרויקטים כאלה למשקיעים זרים דווקא בהבטחת תשואת Airbnb, ולכן שאלת מקור היחידה הפכה קריטית.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אנחנו מעדיפים בנייה חדשה מחוץ לגבולות המחוזות החסומים, ולא רק מטעמי רגולציה. נכס חדש עומד כמעט תמיד בתקני 5170/2025 בלי עבודות נוספות: הוא חלל בשימוש עיקרי, יש בו מיזוג, אור טבעי ומערכת חשמל תקנית עם הצהרת חשמלאי בתוקף. בנכס ישן במרכז, ההתאמה לתקנים היא בדרך כלל פרויקט בפני עצמו עם לוח זמנים ותקציב משלו.

סיכום: מה באמת השתנה, ומה זה אומר לכם

הסיפור של 2026 אינו שיוון סגרה את הדלת בפני משקיעים. הנתונים מראים ההפך: המחיר הממוצע ללילה, ההכנסה ללילה זמין והתפוסה ביוון גבוהים מהממוצע האירופי, והפער אף התרחב. מה שהשתנה הוא מי יכול להיכנס ואיפה. יוון הפכה את ההשכרה הקצרה מזירה פתוחה לזירה מסוננת: מסוננת גיאוגרפית באמצעות הקפאת המרשם, מסוננת איכותית באמצעות תקני חוק 5170/2025, ומסוננת דיווחית באמצעות תקנת האיחוד האירופי והאכיפה המשותפת.

למשקיע הישראלי יש כאן שלוש מסקנות מעשיות. הראשונה: הבדיקה הרגולטורית חייבת להתבצע לפני החוזה, ובמרכזה שתי שאלות בלבד, באיזה מחוז עירוני נמצא הנכס ומה מעמדו בהיתר. השנייה: אל תשלמו פרמיה על תשואת Airbnb קיימת בנכס שנמצא באזור חסום, כי הרישום אינו עובר אליכם. השלישית: בנייה חדשה מחוץ לאזורים החסומים היא כיום המסלול עם הכי פחות חיכוך רגולטורי, מפני שהיא עומדת בתקנים מלכתחילה ואינה כפופה לאיסור החמש שנים שחל על יחידות שנוצרו משינוי ייעוד.

הרגולציה תמשיך לזוז. ההקפאות ניתנות להארכה בהחלטת שרים, ומשרד המשפטים היווני פועל על רפורמה בדיני בתים משותפים שתשפיע גם היא על היכולת להפעיל דירה בבניין מגורים. מי שקונה היום צריך לבנות תרחיש שעומד גם בלי הנחת המשך של השכרה קצרה.

בביתא נדל״ן אנחנו מלווים משקיעים ישראלים ביוון מהאיתור ועד הניהול השוטף, כולל בדיקת זכאות רישום, בדיקת עמידה בתקנים ותכנון מס מול רואה חשבון מקומי. אם יש לכם נכס קיים באתונה ואתם לא בטוחים באיזה צד של הקו הוא נמצא, או שאתם שוקלים רכישה ורוצים לדעת מה באמת ניתן להפעיל, דברו איתנו לפני שאתם חותמים על משהו.

שאלות נפוצות

האם עדיין מותר להפעיל Airbnb ביוון ב-2026?

כן. ההשכרה קצרת הטווח חוקית לחלוטין ברחבי יוון, וההגבלות של 2026 חלות על אזורים מוגדרים בלבד.

• ההקפאה על רישומים חדשים חלה על המחוזות העירוניים 1, 2 ו-3 בעיריית אתונה ועל הקהילה העירונית א' בסלוניקי.
• כל שאר יוון, כולל האיים, האזורים החופיים והריביירה של אתונה, אינה מוגבלת גיאוגרפית.
• נכסים שכבר רשומים במרשם באזורים החסומים ממשיכים לפעול כרגיל.
• בכל מקרה נדרשת עמידה בתקני חוק 5170/2025 ורישום תקין במרשם.

קניתי דירה עם מספר רישום פעיל במרכז אתונה. האם המספר עובר אליי?

לא. בנכס שנמצא באזור חסום, העברת בעלות מכל סוג מוחקת את הרישום מהמרשם ולא ניתן לרשום אותו מחדש בתקופת ההגבלה.

• ההוראה חלה על מכר, על העברה ללא תמורה כמו מתנה בין הורה לילד, ועל ירושה.
• המשמעות היא שרישיון ההשכרה הקצרה אינו נלווה לדירה ואינו נמכר יחד איתה.
• מחוץ לאזורים החסומים אין מגבלה כזו והבעלים החדש יכול לפתוח רישום חדש על שמו.
• ההוראה עוררה התנגדות של איגודי הנכסים היווניים, ולכן שווה לבדוק את מצבה העדכני לפני עסקה.

מה בדיוק נדרש כדי לקבל מספר רישום נכס (AMA) ביוון?

מספר מס יווני, זכות מוכחת בנכס, ראיה לחוקיות הבנייה ועמידה בתקני התפעול הפיזיים.

• הרישום מתבצע בפלטפורמה המקוונת של רשות המסים היוונית ומונפק על שם מנהל הנכס.
• נדרשת הוכחת בעלות או הסכמה בכתב של הבעלים במקרה של שכירות משנה.
• נדרש היתר בנייה או מסמכי הסדרה שמעידים שהנכס הוא חלל בשימוש עיקרי.
• המספר חייב להופיע בכל מודעה בכל פלטפורמה, אחרת הנכס חשוף להסרה ולקנס.
• משקיע שאינו תושב יוון פועל בדרך כלל דרך נציג מס מקומי שמטפל ברישום ובדיווחים.

כמה עולה בסך הכול להפעיל דירה קטנה כ-Airbnb באתונה ב-2026?

מעבר למס ההכנסה, התוספת הישירה היא היטל החוסן האקלימי, ביטוח אחריות ועמידה בתקנים טכניים.

• היטל חוסן אקלימי: 8 אירו ללילה מאפריל עד אוקטובר ו-2 אירו מנובמבר עד מרץ.
• דירה עם 200 לילות תפוסה, מהם 150 בעונה הגבוהה, משלמת כ-1,300 אירו היטל בשנה.
• ביטוח אחריות כלפי צד שלישי הוא חובה ואינו הוצאה גדולה, אך היעדרו הוא עילה לקנס.
• מס על ההכנסה נע בין 15% ל-45% לפי מדרגות, אחרי ניכוי אוטומטי של 5%.
• אם אתם מפעילים שלושה נכסים או יותר, נוספות חבויות עסקיות ותשלומי ביטוח לאומי.

האם ההגבלות חלות גם על האיים ועל הריביירה של אתונה?

לא. נכון לאוגוסט 2026 ההקפאה מוגבלת למרכז אתונה ולמרכז סלוניקי בלבד.

• האיים, האזורים החופיים והערים הקטנות אינם כלולים בשום הגבלת רישום.
• הריביירה של אתונה, ובכללה גליפאדה, וולה ואלימוס, שייכת לעיריות נפרדות שאינן בהקפאה.
• עם זאת, החוק מאפשר להרחיב את ההגבלות לאזורים נוספים בהחלטת שרים משותפת.
• לכן כדאי לתכנן השקעה כך שתעמוד גם בתרחיש של מעבר לשכירות ארוכת טווח.

מה הקנס אם מפעילים נכס בלי רישום או באזור חסום?

הקנס על הפעלה באזור חסום מתחיל ב-20,000 אירו, ועל אי עמידה בתקנים ב-5,000 אירו.

• באזור חסום: 50% מההכנסה שהופקה מתחילת האיסור ועד הביקורת, ולא פחות מ-20,000 אירו.
• הפרה חוזרת באותה שנת מס: מלוא דמי השכירות שנגבו, ולא פחות מ-40,000 אירו.
• אי עמידה בתקני התפעול או סירוב לביקורת: 5,000 אירו, 10,000 בהפרה חוזרת ועד 20,000 בהמשך.
• בנוסף לקנס, ניתן לבטל את מספר הרישום ולהוביל להסרה אוטומטית מהפלטפורמות.

האם כדאי לעבור מהשכרה קצרה לשכירות ארוכת טווח?

באזור חסום זו לרוב ההחלטה הנכונה, ועד סוף 2026 היא מגיעה גם עם תמריץ מס.

• התמריץ מעניק פטור ממס לשלוש שנים במעבר לשכירות ארוכה, בכפוף לתנאים ובהם שטח של עד 120 מ״ר.
• שכירות ארוכה אינה חייבת ברישום במרשם, בהיטל החוסן או בתקני חוק 5170/2025.
• התשואה הגולמית נמוכה יותר, אך היא יציבה ואינה תלויה בתפוסה עונתית.
• מחוץ לאזורים החסומים, ההחלטה צריכה להתבסס על חישוב תזרים בשני תרחישים ולא על עיקרון.

מה השפעת תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 על בעלי נכסים?

מ-20 במאי 2026 הפלטפורמות מחויבות להעביר לרשויות נתוני פעילות, כך שדיווח חסר מתגלה כמעט מיידית.

• התקנה חלה על כל מדינות האיחוד ומתמקדת באיסוף ובשיתוף נתונים על השכרות קצרות טווח.
• היא אינה יוצרת מס חדש, אלא מייעלת מאוד את יכולת ההצלבה של רשויות המס.
• ביוון היא מצטרפת למרשם ה-AMA ולחובת הצגת המספר בכל מודעה.
• המסקנה המעשית: הפער בין הכנסה מדווחת להכנסה בפועל אינו בר קיימא עוד.

לקריאה משלימה מאתר ביתא נדל״ן

למה להשקיע ביוון?

המדריך לקניית דירה ביוון

מחירי דירות באתונה

טעויות נפוצות של משקיעים ביוון

השכונות באתונה

*המידע במאמר נכון לאוגוסט 2026 ומובא לצורכי מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי. לפני כל פעולה יש להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון ביוון ובישראל.