כותב: איתמר כהן טריקה (Itamar Cohen Tarica)
אתונה, עיר ששמה הולך לפניה. הבירה של יוון מתגאה בהיסטוריה עשירה, תרבות תוססת, מרכז תיירות עולמי ועוד. המטרופולין הענק, שמאגד כ- 50% מאוכלוסיית המדינה, מחולק לשכונות ואזורים. כחלק משיקולי קניית נכס להשקעה נכנסים פרמטרים רבים כגון: תקציב, חתך אוכלוסייה מקומי, קרבה למוקדי תיירות כמו גם לעוגנים אקדמיים ותחבורתיים, פוטנציאל מכירה עתידית ועבור חלקינו גם אפשרות לשימוש פרטי.
פה בביתא נדל"ן, כבית השקעות ששואף לייצר פתרון כלכלי מניב עבור המשקיעים שלו, עוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית. זאת אומרת, השבחת הבניין כולו על כל תשתיותיו ומראהו החיצוני כך שהמבנה כמו גם הדירות שבתוכו בסופו של תהליך הופכים לחדשים לגמרי. האסטרטגיה הזו משיגה לנו ובעיקר לכם בידול בשני רבדים: הראשון הוא בהורדת סיכון ההשקעה במימד המדאיג ביותר שלה- תחלואת תשתיות. עבור מי שלא בקיא זהו הסיכון הגדול ביותר היום בשוק הנדל"ן באתונה. הרובד השני מתבטא במוצר הסופי שיוצא לשוק בסוף תקופת ההשבחה – דירה משופצת ומרוהטת בבניין משופץ כחדש.
קיים ביקוש גבוה והיצע נמוך בפתרונות דיור מסוג זה ולכן מהיכרות עם השוק ורצונותיו אנו רואים לנכון לעסוק ביזמות כזו שתמקם את המוצר שאנו מציעים לכם כעליון ואיכותי הרבה יותר מהדירה הישנה שממול.
את שאלת ההשקעה באתונה צריך לאתגר בכמה שאלות אבחון מקדימות שחשוב שכל אחת ואחד ששוקל את המהלך יבחן עם עצמו:
- האם רכישת הנכס היא למטרת השקעה או מגורים אישיים?
- בהנחה שגורם מקצועי מנהל בשוטף את הנכס, איזה סוג שכירות יותר מתאים לי כמשקיע בהיבט השקט הנפשי? טווח ארוך\קצר?
- מה סכום ההשקעה שיכולים ורוצים להשקיע?
ולמה זה חשוב להעמיק בשאלות הללו ולקבל בהירות בנושא? כיוון שהבנה ממוקדמת במטרות תוכל להוביל להחלטה מדויקת יותר של סוג ההשקעה. הניסיון שלנו לימד אותנו ששני הדברים החשובים ביותר שמשקיע מחפש בהשקעת נדל"ן הם יציבות (ולכן העיסוק בהתחדשות עירונית) ואמון. כל עוד שני התנאים מתקיימים ההשקעה תיחשב כהשקעה טובה וזוהי כמובן מטרת כולנו.
ועכשיו אחרי שעסקנו בנושא במעוף הציפור אפרט פרמטרים חשובים לבחינה ומולם דוגמאות לשכונות רלוונטיות.
הטבעת התיירותית שגבולותיה הן כיכר אמוניה מצפון ורחוב צלדרי (Tsaldari) מדרום מוקפת בשכונות מגורים ממזרח וממערב. כולן קרובות מאוד לכל מוקדי הביקור ומרושתות מבחינת תחבורה ציבורית. הצד המזרחי הינו יקר יותר ושכונות כמו קולונאקי, פגראטי, מטס, קוקאקי הם אזורים איכותיים ויקרים בצורה יחסית למחייה. הצד המערבי הוא המתפתח יותר ושכונות כמו ווטניקוס, קרמיקוס, גאזי, אקסרכיה הן מאוד מרכזיות מבחינה גיאוגרפית ועוברות תהליך התחדשות נרחב. בשכונות אלו המחייה יותר זולה ועליית הערך העתידית צפויה להיות חדה יותר.
אלו שההשקעה בעיר לא תקום ותיפול על המיקום המרכזי ביותר ואולי מלכתחילה יעדיפו לייעד את הנכס לטווח ארוך צריכים להסתכל על השכונות בטבעת השנייה של העיר: בצד המזרחי נמצא שכונות כמו זוגראפו, אמבלוקיפי ובצד המערבי שכונות כמו אטיקי וקיפסלי (עם דגש בשתי השכונות האחרונות על האזורים היותר דרומיים בשכונות). הצד המזרחי מאופיין במחיר למ"ר גבוה יותר ומכיל בתוכו את רוב בתי החולים של המדינה כמו גם את הקמפוס האקדמי הגדול ביותר בעיר (70 אלף סטודנטים). הצד המערבי מאופיין במחיר למ"ר נוח ומבחינת תחבורה ציבורית הוא מרושת ביותר- תחנות רכבת תחתית, עילית, אוטובוסים חשמליים וכו'.
שכונה להשקעה עבור האמיצים מבינינו היא שכונת מטאקסורגיו (האזור המסומן בתכלת בין ווטניקוס לאקסרכיה) בתמונה. אמנם במפה היא תתפוס את עיניכם כיוון שהיא במיקום מאוד מאוד מרכזי אך נכון להיום מושכת אליה חתך אוכלוסייה נמוך ביותר. האזור לא נעים בכלל להליכה. חשוב לציין שהעירייה מודעת לנושא היטב ועובדת רבות בשינוי השכונה ותפיסתה הציבורית אך כמובן ייקח זמן עד השלמת התהליך (למי מאיתנו שמכיר את אתונה, תהליך דומה מאוד למה שקרה בכיכר אמוניה בשנים האחרונות).
אם אני לוקח את השיח בכל זאת על השקעה בתוך הטבעת התיירותית ( הירוקה בתמונות) אז כמובן שהמחיר למ"ר הוא יקר ביותר והדאגה הגדולה ביותר, לפחות שלנו, היא בפוטנציאל המימוש העתידי כמו גם ברגולציה שייתכן ותיכנס לתוקף בשנים הקרובות בהקשר של שימוש הנכס להשכרה לטווחים קצרים. ממליץ להתייחס לשיקולים הללו בכובד ראש.
בסוף, הבחירה היכן להשקיע באתונה תלויה בגורמים רבים. מתקציב ועד העדפות אורח חיים והאופי האישי שלכם כמשקיעים- סולידיים יותר או פחות. בין אם אתם מחפשים יוקרה, היסטוריה, שלווה או תרבות, לאתונה יש את המקום בשבילכם. עם אפשרויות מגוונות להשקעה בדירות באתונה בטוח שתמצאו לא רק בית נוח, אלא נכס פיננסי שמתאים להשקעה משתלמת. מנקודת המבט שלנו, המחויבות שלנו היא לספק את המוצר הטוב ביותר שבבסיסו שונה ועולה באיכותו מרוב האלטרנטיבות וכמובן היתרון הנוסף הקיים בליווי השוטף כולל תכלול מכירה עתידית.
