הזדמנויות בהתחדשות עירונית במרכז אתונה

היזמים מאחורי ביתא נדל"ן, חברה מהמובילות ביוון, מסבירים כיצד ניתן לרכוש נכס מניב למגורים במחירים אטרקטיביים וליהנות מתשואה גבוהה ופוטנציאל השבחה גדול.

מחירי הנדל״ן ביוון ממשיכים לעלות, על רקע הביקוש הגובר מצד משקיעים ורוכשים זרים והמשך הצמיחה הכלכלית במדינה – כך לפי נתוני האתרGlobal Property Guide שפורסמו בחודש ינואר 2023. הנתונים המעודדים מציגים עלייה של 11.32% ברבעון השלישי של 2022 באזורים העירוניים של יוון – הביצועים הטובים ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2006. עדות נוספת לצמיחתה של מדינה שיוצאת ממשבר כלכלי משמעותי היא התוצר המקומי הגולמי במחירים הנוכחיים של יוון, שצפוי לעלות ברציפות בין השנים 2022‏-2027 בסך כולל של 40.8 מיליארד דולר, כפי שפרסם אתר המחקרStatista .

"למרות עליית המחירים והעובדה שכלכלת יוון ממשיכה להתאושש ואף להתפתח, מחירי נדל"ן במדינה הם עדיין נוחים ונגישים, בטח בהשוואה למקבילות באירופה. הבירה אתונה שצומחת ומתפתחת היא כיום העיר האירופאית הזולה ביותר, כאשר הצפי הוא לעליית מחירים בשיעור של מאות אחוזים", מסביר יודיק מדר, שותף בחברת ביתא נדל"ן, הפועלת ביוון משנת 2018.

ביתא נדל"ן לוקחת אחריות מקצה לקצה ומעניקה ליווי מקצועי לאורך כל התהליך: החל בשירות הלקוחות בישראל, דרך רכישת הנכס, עבודות הבנייה והרישום בטאבו וכלה בניהול הנכס והשכרתו. בכך המשקיעים זוכים לחידוש המבנה כולו, מעבר לנכס שרכשו, כולל ניהול שוטף ואחזקה. "כחברה שמובילה את כל השלבים בביצוע העסקה וברמה הגבוהה ביותר, אנחנו מקפידים לפעול לאור המוטו שלנו: אמינות ושקיפות מלאה. על כך יעידו מאות משקיעים שנהנים מקצב בנייה גבוה, לצד השקעות של 100‏-150 אלף יורו בממוצע, שמניבות כיום תשואה שוטפת משכירות בשיעור של כ-5%‏-7%. כמובן שלזה מתלווה פוטנציאל השבחה של עוד עשרות אחוזים", מדגיש הראל רבינס, ומציין כי כל השותפים, כמו גם 75% מעובדי החברה, חיים ומכירים את יוון בכלל ואת אתונה ומרכז העיר בפרט.

חשוב להבין, ביתא נדל"ן אינה מתווכת השקעות מעבר לים, אלא מובילה את הביצוע עצמו. השותפים בחברה הבינו עוד בתחילת דרכם שכדי להבטיח את המוצר הטוב ביותר למשקיעים, עליהם להיות חלק בלתי נפרד מתהליך הביצוע עצמו ביוון. כיום ביתא מעסיקה במטה שלה באתונה 15 עובדים, בהם מהנדסים אזרחיים, אדריכלים, מנהלי פרויקטים, מנהל נכסים ועוד. "זאת במטרה לתת ללקוחותינו את המוצר הטוב ביותר עם הקפדה על כל הפרטים הקטנים", מסבירים בחברה.

למה דווקא יוון?
רבינס: "כי מבחינה תרבותית מאוד קל לישראלים להשתלב. היוונים והישראלים מדברים באותה השפה מבחינה מנטלית. בתוך חמש דקות מהרגע שנוחת פה המשקיע הישראלי, הוא מרגיש כמו בבית. בנוסף, מערכות המשפט והרגולציה דומות, כך גם נושא הרישוי וקבלת היתרים, רק שכאן הכל מתנהל במהירות רבה יותר".

מדר: ״הקרבה הגיאוגרפית בין ישראל ליוון, ומגוון הטיסות הרחב היוצאות מדי יום, מאפשרים למשקיעים גם שליטה טובה יותר בנכס במידת הצורך, בנוסף לניהול השוטף שלנו. גם אתונה צמחה. מי שמכיר את אתונה של פעם – לא יכיר אותה היום. מדובר בעיר שהשתנתה לטובה מבחינת השקעה בתשתיות, צמיחה של עסקים חדשים ופרויקטים גדולים, היצע קולינרי ועוד. יזמי נדל"ן ותיקים שביקרו באתונה בשנתיים האחרונות מתארים את העיר כתל אביב של שנות ה-90 – עיר תוססת, ידידותית ומשגשגת, שיש בה הכל".

"הנכסים שאנו משפצים ממוקמים באזורים שבהם יש עוגנים חשובים, כמו אוניברסיטאות, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות ומרכיבים נוספים שהופכים אותם לאטרקטיביים"

השניים מוסיפים כי המשקיעים נהנים גם מהטבות מס מצד ממשלת יוון, שנועדו לעודד השקעות: "אפשר להבחין במיסוי נמוך בתחום הנדל"ן, כאשר יש פטור מלא ממס שבח במכירת הנכס".

גב כלכלי חזק

שלא כמו חברות אחרות בתחום, חברת ביתא אינה מציעה רק השקעה בדירה, אלא למעשה רוכשת את הבניין כולו, משפצת אותו במסגרת התחדשות עירונית, ולאחר מכן משווקת את הדירות לקנייה או להשכרה. "מדובר בבניינים שלמים הממוקמים במרכז העיר אתונה, בשכונות הטובות ביותר או באזורים שאנו מזהים כבעלי פוטנציאל צמיחה", אומר רבינס. "הנכסים שאנו משפצים ממוקמים באזורים שבהם יש עוגנים חשובים, כמו אוניברסיטאות, מטרו, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות ומרכיבים נוספים שהופכים את המבנה לאטרקטיבי ונגיש. העובדה שאנחנו משדרגים את הבניין ואת כל אחת מהדירות במסגרת ההתחדשות העירונית של העיר מאפשרת לנו להציע למשקיעים מוצר איכותי שלא ידרוש התעסקות מיותרת בתפעולו ומבטיח שקט ברמת התחזוקה לשנים רבות מאחר שהבניין כולו משופץ על כלל מערכותיו".

"חשוב לציין גם כי הקונה וגם הדייר נהנים מעירוב שימושים ומבניין חדש, עם כל הפסיליטיז שאנו יוצרים בחללים המשותפים והפנויים. הכוונה היא לחללי עבודה ולגגות שהופכים למרחב נעים, שטחים ירוקים ועוד", מוסיף מדר.

מדר מצביע על יתרון נוסף של ביתא: "כחברה יזמית מובילה באזור, שפעילותה מבוססת בעיקר על הון עצמי, אנחנו מספקים גם גב כלכלי איתן וחזק ללא ריביות שחונקות, למרות שהאינפלציה דוהרת. זאת בנוסף לניהול חשבון נאמנות ביוון ובארץ, וטרק רקורד של מאות לקוחות, משקיעים ועשרות פרויקטים. המחיר הממוצע באתונה לבנייה חדשה הוא מחצית לעומת פורטו, ליסבון וברלין, בהן המחיר כפול במרכז העיר. כך, כאשר גרף מחירי הנדל"ן באתונה מצביע על עלייה מתמדת, אין ספק שיש לאן לגדול בשוק שכרגע אינו ממונף ובסביבת ריבית שעולה".

בחברת ביתא מתוכננים שורה של פרויקטים עתידיים ביוון שצפויים לצאת לפועל כבר בשנה הקרובה. בחברה מדווחים על היערכות למכירת כ-1,000 דירות בשנת 2023. בכך תהפוך החברה לאחת היזמיות הגדולות והבולטות באתונה. לצד זאת, החברה בדרכה לפתוח מתווה חדש של השקעות בעיר: "מדובר בעסקאותsale and lease back בהן המשקיע נהנה מהתחייבות חוזית של הדייר לתשואה שוטפת משכירות בשיעור של 7%. זאת בנוסף לעליית ערך הנכס", מסבירים בחברה שאינה מפסיקה לצמוח.