מספר מס יווני (AFM): איך מוציאים, למה חייבים אותו ומה צריך להביא – מדריך 2026

מצאתם את הדירה. סיכמתם מחיר. ואז עורך הדין ביוון שולח מייל אחד קצר: "תשלחו לי את מספר ה-AFM שלכם ונתקדם לחוזה". וכאן, אצל רוב המשקיעים הישראלים, התהליך פשוט נעצר. לא בגלל המימון, לא בגלל הנכס ולא בגלל המוכר, אלא בגלל מספר בן תשע ספרות שאף אחד לא טרח להסביר לכם מראש שאתם חייבים אותו עוד לפני שאתם חותמים על משהו.

בביתא נדל"ן אנחנו מלווים משקיעים ישראלים ביוון מהשלב הראשון של איתור הנכס ועד לרישום הבעלות ולניהול השוטף, ואנחנו רואים את אותה תמונה שוב ושוב: הוצאת AFM היא הצעד הבירוקרטי הזול והמהיר ביותר בכל העסקה, והיא גם זו שמעכבת את מרבית העסקאות. הסיבה פשוטה. משקיעים מתייחסים אליה כאל פורמליות טכנית שאפשר לסדר "תוך כדי", ומגלים בדיעבד שהיא שער החובה שדרכו עוברים חשבון הבנק, תשלום מס הרכישה, החתימה אצל הנוטריון ורישום הנכס. במאמר הזה נפרק את התהליך לגורמים: מה זה AFM, למה בלעדיו אי אפשר לחתום, איך מוציאים אותו בפועל ב-2026, אילו מסמכים נדרשים מאזרח ישראלי, כמה זמן זה לוקח, ואיפה בדיוק אנשים נופלים.

נקודות מפתח

• מהו AFM: מספר מס יווני בן תשע ספרות, שמנפיקה רשות המסים AADE לכל אדם, גם לתושב חוץ.
• למה הוא חובה: בלעדיו אין חשבון בנק, אין תשלום מס רכישה ואין חתימה אצל נוטריון.
• איך מגישים ב-2026: דיגיטלית בלבד בפורטל myAADE, עם אימות זהות בווידאו או במשרד שומה יווני.
• עלות וזמן: ההנפקה ללא אגרה, כ-30 דקות הגשה. מה שגוזל זמן הוא המסמכים הנלווים.
• מה ישראלי צריך: דרכון בתוקף, ואפוסטיל ותרגום רשמי לכל מסמך ציבורי. מסמך חסר גורר דחייה.
• לא רק AFM: יחד איתו מונפק קלידאריטמוס, מפתח הכניסה ל-TAXISnet. בלעדיו אין ניהול מרחוק.
• לא הופך אתכם לתושבי מס: תושבות מס נקבעת לפי מגורים ומרכז חיים, לא לפי החזקת מספר.
• נציג מס: לא חובה גורפת בחוק, אך נדרש כשצד שלישי מגיש עבורכם.

מהו מספר מס יווני (AFM) ומה בדיוק הוא מייצג?

AFM הוא ראשי התיבות של Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, כלומר "מספר מרשם מס". זהו מזהה בן תשע ספרות שמנפיקה רשות המסים העצמאית של יוון, AADE (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων). מבחינה מושגית, המקבילה הישראלית הקרובה ביותר היא מספר תיק במס הכנסה, ולא תעודת זהות: הוא לא מעיד על אזרחות, לא על תושבות ולא על זכות שהייה. הוא מזהה אתכם מול המדינה היוונית בכל פעולה שיש לה נגיעה כלכלית.

לפי ההגדרה הרשמית של ההליך, זכאי להירשם במרשם המס כל אדם פרטי, מקומי או זר, תושב מס של יוון או של חו"ל, בכל גיל וללא תלות בכשירותו המשפטית. במילים אחרות, אין שום מחסום מבני שמונע מאזרח ישראלי להוציא AFM, ואין צורך באשרה, בהיתר שהייה או בכתובת ביוון כדי לקבל אותו.

נקודה שחשוב להפנים: תוקף המספר הוא חד-פעמי ולצמיתות. הוא מונפק פעם אחת ומלווה אתכם לתמיד, גם אם תמכרו את הנכס, גם אם לא תבצעו שום פעולה ביוון במשך עשור, וגם אם תרכשו נכס נוסף בעוד חמש שנים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אנחנו נתקלים בזה יותר ממה שהייתם מנחשים: משקיע שירש בעבר נכס ביוון, או שהיה שותף בעסקה שלא יצאה לפועל, כבר מחזיק ב-AFM ולא זוכר. פתיחת מספר שני יוצרת התנגשות במרשם, והתרתה אורכת שבועות שלמים ולא ימים. לפני שמתחילים תהליך חדש, בקשו מעורך הדין היווני לבדוק במרשם אם כבר הונפק לכם מספר. בדיקה של חמש דקות שחוסכת חודש.

למה כל משקיע ישראלי ביוון חייב AFM, ובאילו שלבים בעסקה הוא נדרש?

התשובה הקצרה: כי המדינה היוונית לא מכירה אתכם בלעדיו. כל פעולה שיש לה השלכת מס על אדמת יוון מחייבת מזהה מס, ורכישת נדל"ן היא בדיוק כזאת. אבל התשובה המעניינת יותר היא שה-AFM לא נדרש בשלב אחד, אלא בשרשרת שלמה של שלבים שאי אפשר לדלג על אף אחד מהם.

השרשרת נראית כך. ראשית, פתיחת חשבון בנק יווני, שבלעדיו לא ניתן להעביר את כספי הרכישה. הבנקים ביוון דורשים AFM כתנאי סף לפתיחת חשבון לתושב חוץ. שנית, תשלום מס הרכישה בשיעור של כ-3.09%, שמשולם לרשות המסים לפני החתימה ולא אחריה, ודורש שומה על שמכם ולכן מספר מס. שלישית, החתימה על שטר המכר אצל הנוטריון היווני, שבו ה-AFM של הקונה ושל המוכר מופיעים במפורש. רביעית, רישום הבעלות. חמישית, העברת חוזי החשמל, המים והארנונה העירונית על שמכם. שישית, כל דיווח עתידי: ENFIA, טופס Ε9, הכנסות שכירות, ובמקרה של השכרה קצרת טווח גם הרישום במרשם ההשכרות של AADE. ולבסוף, מי שמגיש בקשה לגולדן ויזה נדרש להציג AFM כחלק מהתיק.

ההקשר הרחב מסביר למה זה נעשה קריטי דווקא עכשיו. לפי נתוני בנק יוון, זרימת ההון הזר לרכישת נדל"ן ביוון הסתכמה בשנת 2024 בכ-2.75 מיליארד יורו, שיא כל הזמנים, ובשנת 2025 בכ-2.06 מיליארד יורו. הרבעון הראשון של 2026 כבר רשם עלייה של 43.4% לעומת הרבעון המקביל. בתוך התמונה הזאת, הישראלים הפכו לקבוצת הרוכשים הזרה הבולטת באטיקה ובסלוניקי. נתוני בנק יוון מלמדים כי זרימת ההון מישראל לשוק הנדל"ן היווני עלתה ב-46.5% בשנת 2024 והגיעה לכ-129 מיליון יורו, ומספר אישורי הגולדן ויזה שהוענקו למשקיעים ישראלים בתשעת החודשים הראשונים של 2025 עמד על 544, עלייה של 83.7% לעומת התקופה המקבילה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הכלל שאנחנו נותנים לכל לקוח: פותחים AFM ברגע שמתחילים לחפש ברצינות, לא ברגע שמוצאים נכס. בשוק האתונאי של 2025 ו-2026 הפער בין "מצאנו דירה" לבין "המוכר רוצה מקדמה" הוא בין שבוע לשבועיים בלבד, ובדיוק בחלון הזה ה-AFM וחשבון הבנק הופכים לצוואר הבקבוק. משקיע שמגיע לשלב המשא ומתן עם AFM ביד נמצא בעמדת מיקוח טובה יותר, פשוט כי הוא יכול להתחייב ללוח זמנים אמין.

איך מוציאים AFM ביוון בשנת 2026, ומהם המסלולים האפשריים?

כאן חשוב לעדכן תפיסה ישנה. במשך שנים ההליך התנהל פיזית במשרד השומה לתושבי חוץ באתונה, וכל מדריך שני ברשת עדיין מתאר תור, טפסים ידניים ונציג מקומי. נכון ל-2026 זה כבר לא המצב. לפי המרשם הלאומי של הליכי המנהל היווני, הבקשה להנפקת AFM וקלידאריטמוס מוגשת באופן דיגיטלי בלבד, דרך אפליקציה ייעודית בפורטל myAADE. ההגעה הפיזית, אם בכלל, נדרשת רק לשלב אימות הזהות.

התהליך עצמו מורכב מארבעה שלבים. בשלב הראשון נכנסים לאפליקציה הדיגיטלית ומזינים פרטים אישיים: שם, פרטי לידה, פרטי מסמך הזיהוי, אזרחות, מצב משפחתי, פרטי קשר, ומספרי AFM של אנשים קשורים אם ישנם. בשלב השני מצרפים קבצים סרוקים וברורים של המסמכים הנדרשים. בשלב השלישי בוחרים שם משתמש רצוי למערכת TAXISnet ואת אופן אימות הזהות. בשלב הרביעי מתבצע האימות עצמו, ולאחר האישור נשלח לכתובת המייל שהזנתם קובץ מוצפן הכולל את אישור הקצאת ה-AFM, את הקלידאריטמוס ואת סיסמאות הגישה ל-TAXISnet.

מכאן נגזרים שלושה מסלולים מעשיים, שלכל אחד מהם היגיון אחר:

מקור: המרשם הלאומי של הליכי המנהל היווני (mitos.gov.gr) ופורטל gov.gr, הליך "הקצאת AFM וקלידאריטמוס לאדם פרטי".

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: ללקוחות ישראלים אנחנו כמעט תמיד ממליצים על מסלול ייפוי הכוח, ולא מטעמי נוחות בלבד. שפת השירות הרשמית של האפליקציה ושל שיחת הווידאו היא יוונית, ואי-צירוף של מסמך נדרש הוא עילה מפורשת לדחיית הבקשה. הכנת ייפוי כוח מאומת עם אפוסטיל בישראל לוקחת בדרך כלל בין יומיים לחמישה ימי עסקים, וזה מחיר זול מאוד תמורת ביטול הסיכון של בקשה שנדחית וצריך להגיש אותה מחדש בדיוק כשהמוכר לוחץ.

אילו מסמכים צריך להביא כדי להוציא AFM כאזרח ישראלי?

רשימת המסמכים הרשמית של ההליך כוללת שלוש עשרה אסמכתאות אפשריות, אבל רובן רלוונטיות למקרים ייחודיים כמו קטינים, יורשים או אנשים תחת אפוטרופסות. עבור משקיע ישראלי בגיר שרוכש נכס בעצמו, הרשימה המעשית קצרה בהרבה. הנה מה שבאמת נדרש:

מקור: פירוט הדיקאיולוגיטיקה בהליך הרשמי "הקצאת AFM וקלידאריטמוס", mitos.gov.gr. ישראל חברה באמנת האג בדבר ביטול אימות מסמכי חוץ, ולכן אפוסטיל ישראלי מתקבל ביוון.

שימו לב לניואנס חשוב שנוגע ישירות לישראלים. בניגוד למה שמדריכים ישנים כותבים, אשרה או היתר שהייה אינם תנאי להנפקת AFM כאשר מטרת הרישום היא רכישת נכס, ירושה או פעולה כלכלית אחרת. דרישת היתר השהייה מופיעה בהליך בהקשר של אזרחי מדינות שלישיות שהם תושבי מס של יוון, כלומר מי שעובר לגור שם, ולא לגבי משקיע תושב חוץ.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: שתי הטעויות שאנחנו מתקנים הכי הרבה בשלב המסמכים: דרכון שתוקפו פג בתוך חודשים ספורים, ואפוסטיל שהוצמד לצילום רגיל במקום למסמך המאומת עצמו. כלל אצבע פשוט: דרכון בתוקף של שנה לפחות, אפוסטיל על המסמך המאומת ולא על העתק, ותרגום על ידי מתרגם מוסמך. ועוד דבר שקל לפספס: האיות הלטיני של שמכם בדרכון הוא האיות שייכנס למרשם היווני ויופיע על שטר המכר. אם הוא שונה מהאיות במסמכים אחרים שלכם, מיישרים קו לפני ההגשה, לא אחרי הרישום בטאבו.

כמה זמן לוקח להוציא AFM וכמה זה עולה בפועל?

זו כנראה השאלה שאנחנו נשאלים הכי הרבה, והתשובה מפתיעה לטובה. לפי המרשם הרשמי, ההליך ניתן ללא עלות, והזמן המשוער להשלמת ההגשה עומד על כשלושים דקות. אין אגרה, אין תשלום לרשות המסים ואין עמלת הנפקה. המספר עצמו הוא שירות ציבורי חינמי.

הפער בין המספר הזה לבין החוויה בפועל נובע מהמסמכים ומהאימות, לא מהבירוקרטיה היוונית. במסלול של הגשה עצמית עם שיחת וידאו מיידית, ניתן בהחלט לקבל את המספר באותו יום. במסלול של מיופה כוח, לוח הזמנים הריאלי נמדד בימי עסקים בודדים מרגע שהתיק מוכן, אבל הכנת התיק עצמה, כלומר אימות חתימה, אפוסטיל ותרגום, היא זו שצורכת את רוב הזמן.

העלות והזמן המשוער להנפקה עצמה מבוססים על ההליך הרשמי כפי שהוא מפורסם ב-mitos.gov.gr. עלויות נוטריון, אפוסטיל, תרגום וליווי משפטי משתנות בין ספקים ואינן נקובות במקור רשמי.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: אל תתקצבו כסף, תקצבו זמן. ה-AFM חינם, מה שעולה זה תאריך שהוחמץ. מוכרים באתונה ב-2026 לא מחזיקים דירה חודש בהמתנה למסמכים של קונה. הדרך הנכונה לעבוד היא להריץ את מסלול ה-AFM וחשבון הבנק במקביל לבדיקת הנאותות של הנכס, ולא אחריה. כשהעסקה מבשילה, אתם כבר מוכנים לחתום.

מה זה קלידאריטמוס (Κλειδάριθμος) ולמה אסור לוותר עליו?

הקלידאריטמוס הוא מפתח ההפעלה של חשבון המשתמש שלכם במערכת המקוונת של רשות המסים היוונית, TAXISnet. בעבר היה מדובר בשני הליכים נפרדים, ולא מעט משקיעים סיימו את התהליך עם AFM ביד ובלי גישה למערכת. כיום ההליך אוחד: AFM וקלידאריטמוס מוקצים יחד בבקשה אחת, ונשלחים אליכם במייל בקובץ מוצפן יחד עם סיסמאות הגישה.

למה זה משנה בפועל? כי בלי גישה ל-TAXISnet אתם לא יכולים לצפות בשומת ה-ENFIA השנתית, לא יכולים להגיש או לתקן את טופס Ε9, לא יכולים לרשום נכס במרשם ההשכרות קצרות הטווח, ולא יכולים להנפיק אישור העדר חובות מס. האישור האחרון הוא זה שיתפוס אתכם בגרון ביום שתרצו למכור, כי בלעדיו הנוטריון פשוט לא יחתום.

כדי לעשות סדר בין המזהים השונים שתיתקלו בהם בדרך, הנה השוואה קצרה:

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: המייל המוצפן עם הקלידאריטמוס והסיסמאות מגיע פעם אחת. שמרו אותו במקום קבוע ומגובה, לא בשרשור וואטסאפ עם עורך הדין ולא בתיקיית הורדות. הנפקה מחדש של קלידאריטמוס היא הליך נפרד שדורש אימות זהות מחדש, והיא כמעט תמיד צצה ברגע הכי גרוע: כשאתם באמצע מכירה וצריכים אישור העדר חובות מס תוך ימים.

האם חייבים למנות נציג מס יווני, והאם AFM הופך אתכם לתושבי מס ביוון?

שתי השאלות האלה מגיעות תמיד יחד, ושתיהן מבוססות על אי-הבנה נפוצה. נתחיל בנציג המס. לפי סעיף 8 לחוק 5104/2024, קודקס הליכי המס היווני, ולפי החלטת מנהל AADE מספר A.1069/2024, נישום שהוא תושב מס חוץ רשאי למנות אדם או ישות אחת שהם תושבי מס של יוון כנציג מס לצורך עמידה בחובות פורמליות. הניסוח הוא "רשאי", לא "חייב". כלומר, אין חובה גורפת בחוק על כל בעל נכס זר למנות נציג מס.

אלא שבפרקטיקה התמונה שונה. בהליך הנפקת ה-AFM עצמו, תצהיר למינוי נציג מס נדרש כאשר הבקשה אינה מוגשת על ידי תושב החוץ עצמו, ובנוסף נדרש תצהיר קבלה מצד הנציג. מעבר לכך, לרשות המסים היוונית צריכה להיות כתובת בישראל או ביוון שאליה נשלחות הודעות. מי שמנהל נכס מרחוק ובלי נציג, פשוט לא רואה את ההודעות שנשלחות אליו.

ולשאלה השנייה: לא, קבלת AFM אינה הופכת אתכם לתושבי מס ביוון. תושבות מס יוונית נקבעת לפי מבחנים מהותיים, בעיקר מגורי קבע, מרכז אינטרסים חיוניים ונוכחות פיזית ממושכת במדינה, ולא לפי עצם ההחזקה במספר מס. משקיע ישראלי שרכש דירה באתונה ונשאר תושב ישראל ממשיך לדווח על הכנסותיו העולמיות לרשות המסים בישראל, ומשלם ביוון מס רק על ההכנסה שמקורה ביוון. אמנת המס בין ישראל ליוון נועדה בדיוק כדי למנוע כפל מס במצב הזה, באמצעות מנגנון זיכוי.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: בחרו נציג מס שעונה לטלפון. זה נשמע טריוויאלי, אבל ההתראות מרשות המסים היוונית נשלחות לפרטי הקשר הרשומים של הנציג. ראינו יותר ממקרה אחד שבו משקיע גילה חוב ENFIA עם ריבית והצמדה כמעט שנה באיחור, רק משום שההודעות הגיעו לנציג שכבר לא עבד איתו. הכלל שלנו: לבדוק את זהות הנציג הרשום פעם בשנה, ולעדכן את המרשם באופן יזום בכל פעם שאתם מחליפים עורך דין או רואה חשבון.

אילו טעויות נפוצות מעכבות הוצאת AFM לישראלים ואיך נמנעים מהן?

אחרי מספיק תיקים, מתגלה שהעיכובים חוזרים על עצמם. אלה שבע התקלות שאנחנו רואים הכי הרבה, ומה עושים כדי למנוע כל אחת מהן:

• מספר כפול. פתיחת AFM חדש כשכבר קיים מספר מירושה או מעסקה קודמת. בודקים במרשם לפני שמגישים.
• מסמך חסר בהגשה. אי-צירוף של אסמכתא נדרשת הוא עילה מפורשת לדחיית הבקשה, לא בקשה להשלמה. בונים צ'קליסט לפני ההגשה ולא תוך כדי.
• אפוסטיל שלא במקום הנכון. אפוסטיל שהוצמד לצילום במקום למסמך המאומת מבטל את הערך שלו. מאמתים קודם, מאפסטלים אחר כך.
• תרגום לא רשמי. תרגום שנעשה "בבית" או על ידי מכר דובר יוונית לא יתקבל. נדרש תרגום רשמי על ידי גורם מוסמך.
• אי-התאמה באיות השם. פער בין האיות הלטיני בדרכון לבין האיות במסמכים אחרים גורר בדיקות ידניות ועיכובים. מיישרים קו מראש.
• פרטי קשר של עורך הדין במקום שלכם. המייל והטלפון שנרשמים במרשם הם הכתובת שאליה יישלחו ההתראות. רשמו כתובת שאתם שולטים בה.
• הנחה שה-AFM פותח אוטומטית חשבון בנק. הבנק היווני מבצע הליך היכרות לקוח נפרד, כולל הוכחת מקור כספים. זה מסלול מקביל, לא המשך.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הדרך היעילה ביותר לעקוף את כל שבע התקלות היא לבנות "תיק מסמכים" עוד לפני שמתחילים לראות דירות: דרכון בתוקף של שנה לפחות, עותק מאומת עם אפוסטיל, ייפוי כוח מיוחד מאומת ומאפוסטל, תרגום רשמי ליוונית, וכתובת מייל וטלפון אישיים שאתם שולטים בהם. משקיעים שמגיעים אלינו עם התיק הזה מוכן סוגרים AFM וחשבון בנק באותו שבוע, ואחרים רודפים אחרי מסמכים בזמן שהמוכר מתחיל לדבר עם קונה אחר.

מה קורה אחרי שקיבלתם AFM, אילו חובות דיווח נוצרות?

ה-AFM הוא לא סוף התהליך אלא תחילתו. ברגע שנרשמתם במרשם המס היווני ורכשתם נכס, נכנסות לתוקף שורה של חובות שוטפות. הנה התמונה המלאה נכון ל-2026:

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: שתי נקודות שמפתיעות משקיעים אחרי הרכישה הראשונה. הראשונה, חשבון ה-ENFIA הראשון. בדקו את החשיפה השנתית לפני שאתם קונים ולא אחרי, כי בנכסים גדולים או בשכונות יוקרה זה הופך לסכום שמשפיע על התשואה נטו. השנייה, תאריך הסגירה. מי שמחזיק בנכס ב-1 בינואר משלם את ENFIA של אותה שנה במלואו. עסקה שנסגרת ב-2 בינואר מעבירה אליכם שנה שלמה של מס שאפשר היה למקם אצל המוכר בתכנון נכון של לוח הזמנים.

לסיכום: הצעד הזול ביותר בעסקה הוא גם זה שקובע את לוח הזמנים

אם יש מסקנה אחת שכדאי לקחת מהמאמר הזה, היא שה-AFM הוא הפער הגדול ביותר בין תפיסה למציאות בעסקת נדל"ן ביוון. משקיעים מתייחסים אליו כאל פורמליות של הרגע האחרון, בעוד שבפועל הוא התנאי המקדים שמאפשר את פתיחת חשבון הבנק, את תשלום מס הרכישה, את החתימה אצל הנוטריון ואת רישום הבעלות. ההליך עצמו חינמי, דיגיטלי, ולוקח כשלושים דקות של הגשה. מה שלוקח זמן זה המסמכים הישראליים שמסביבו: אימות, אפוסטיל ותרגום.

המסקנה המעשית פשוטה. הפכו את ה-AFM לצעד הראשון ולא לאחרון. הוציאו אותו במקביל לחיפוש הנכס, לא אחרי שמצאתם אותו. בדקו אם כבר קיים לכם מספר לפני שאתם מגישים בקשה חדשה. שמרו את הקלידאריטמוס במקום קבוע. ובחרו נציג מס שנשאר זמין גם אחרי שהעסקה נסגרה, כי ההודעות מרשות המסים ימשיכו להגיע שנים אחרי החתימה.

בשוק שבו הישראלים הפכו לקבוצת הרוכשים הזרה הבולטת באטיקה ובסלוניקי, והתחרות על נכסים איכותיים נמדדת בימים, ההבדל בין עסקה שנסגרת לבין עסקה שמתפוגגת הוא לעיתים קרובות מספר בן תשע ספרות שהוצא בזמן. אנחנו ב-ביתא נדל"ן מלווים את התהליך הזה מקצה לקצה: בדיקת קיום מספר, הכנת תיק המסמכים בישראל, ייפוי כוח לעורך דין יווני, הנפקת AFM וקלידאריטמוס, פתיחת חשבון בנק, וליווי הדיווחים השוטפים אחרי הרכישה.

מתכננים רכישת נכס ביוון ורוצים להתחיל את התהליך נכון? צוות ביתא נדל"ן ישמח לעבור אתכם על תיק המסמכים, לבדוק אם כבר קיים לכם AFM, ולבנות לוח זמנים ריאלי שמתאים לקצב השוק. צרו קשר לשיחת ייעוץ

שאלות ותשובות נפוצות

האם אפשר להוציא מספר מס יווני (AFM) בלי להגיע ליוון פיזית?

כן. נכון ל-2026 ההליך כולו דיגיטלי, ואימות הזהות יכול להתבצע בשיחת וידאו או באמצעות מיופה כוח יווני, בלי שתדרשו לטוס.

• הבקשה מוגשת אך ורק דרך אפליקציה ייעודית בפורטל myAADE של רשות המסים היוונית.
• אימות הזהות מתבצע בשיחת וידאו בשירות myAADElive, מיידית או בתיאום מראש, תוך הצגת מסמכי המקור.
• לחלופין, עורך דין או רואה חשבון יווני המחזיק AFM ורשום כמשתמש מוסמך יכול להגיש עבורכם בייפוי כוח מיוחד. במקרה כזה אין צורך באימות נפרד שלכם.
• האפשרות להגיע פיזית למשרד שומה יווני נותרה קיימת, אך היא בחירה ולא חובה.

כמה זמן לוקח להוציא AFM לאזרח ישראלי?

ההגשה עצמה אורכת כשלושים דקות, וההנפקה יכולה להתבצע באותו יום. מה שמאריך את התהליך אצל ישראלים הוא הכנת המסמכים בישראל, בדרך כלל בין יומיים לחמישה ימי עסקים.

• המרשם הרשמי של ההליך מגדיר זמן משוער של כשלושים דקות להגשה.
• במסלול של הגשה עצמית עם שיחת וידאו מיידית, ניתן לקבל את המספר באותו יום.
• במסלול של ייפוי כוח, הזמן נמדד בימי עסקים בודדים מרגע שהתיק שלם.
• הצוואר האמיתי הוא אימות חתימה, אפוסטיל ותרגום רשמי בישראל. מומלץ להתחיל בהם לפני שמתחילים לחפש נכס.

האם הוצאת AFM ביוון כרוכה בתשלום?

ההנפקה עצמה חינמית לחלוטין. אין אגרה ואין תשלום לרשות המסים היוונית. העלויות היחידות הן נלוות ומתגלגלות מצד ישראל.

• לפי ההליך הרשמי, השירות ניתן ללא עלות.
• העלויות בפועל הן אגרות נוטריון ואפוסטיל בישראל, שכר מתרגם, ושכר טרחה של עורך דין יווני אם אתם משתמשים במסלול ייפוי כוח.
• אם נתקלתם בגורם שגובה "אגרת הנפקה" עבור ה-AFM עצמו, זה סימן אזהרה שכדאי לברר.
• בחבילת ליווי מסודרת, הנפקת ה-AFM נכללת בדרך כלל בשירות המשפטי ואינה מתומחרת בנפרד.

האם קבלת AFM הופכת אותי לתושב מס ביוון וחייב בדיווח שם?

לא. החזקת מספר מס יווני אינה קובעת תושבות מס. תישארו תושבי מס ישראל ותשלמו ביוון מס רק על הכנסה שמקורה ביוון.

• תושבות מס יוונית נקבעת לפי מבחנים מהותיים: מגורי קבע, מרכז אינטרסים חיוניים ונוכחות פיזית ממושכת.
• משקיע ישראלי שרכש דירה ונשאר לגור בישראל ממשיך לדווח על הכנסותיו העולמיות לרשות המסים בישראל.
• ביוון תדווחו ותשלמו על ההכנסה היוונית בלבד, בעיקר שכירות ומיסי נכס.
• אמנת המס בין ישראל ליוון נועדה למנוע כפל מס באמצעות מנגנון זיכוי. מומלץ להיעזר ביועץ מס ישראלי המכיר את האמנה.

האם אפשר לפתוח חשבון בנק ביוון לפני שיש AFM?

בדרך כלל לא. הבנקים היווניים דורשים AFM כתנאי סף לפתיחת חשבון לתושב חוץ, ולכן הסדר הנכון הוא AFM ואז חשבון.

• AFM הוא תנאי מקדים, אבל הוא לא מספיק. הבנק מבצע הליך היכרות לקוח נפרד ומחמיר.
• תידרשו להציג מסמכי זהות, הוכחת כתובת, והוכחת מקור כספים משכנעת.
• כדאי לבחור בנק שיש לו ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים ושירות באנגלית.
• מומלץ להריץ את שני התהליכים במקביל, כי חשבון בנק יווני נדרש להעברת כספי הרכישה ולקבלת הכנסות שכירות.

מה ההבדל בין AFM לבין קלידאריטמוס (Κλειδάριθμος)?

ה-AFM הוא המספר שמזהה אתכם, והקלידאריטמוס הוא המפתח שמאפשר לכם להיכנס למערכת ולפעול. צריך את שניהם.

• AFM הוא מזהה בן תשע ספרות המופיע על שטר המכר, בבנק ובכל דיווח.
• קלידאריטמוס הוא קוד הפעלה לחשבון TAXISnet, המערכת המקוונת של רשות המסים היוונית.
• כיום שניהם מונפקים יחד בבקשה אחת ונשלחים במייל בקובץ מוצפן עם סיסמאות הגישה.
• בלי קלידאריטמוס לא תוכלו לצפות בשומת ENFIA, להגיש Ε9, לרשום השכרה קצרת טווח או להנפיק אישור העדר חובות מס לצורך מכירה.

האם חייבים למנות נציג מס יווני כדי להחזיק נכס ביוון?

החוק מנסח זאת כאפשרות ולא כחובה גורפת, אך בפועל תזדקקו לנציג ברוב התרחישים, ובוודאי אם מישהו מגיש עבורכם את הבקשה.

• לפי סעיף 8 לחוק 5104/2024 והחלטת AADE מספר A.1069/2024, תושב מס חוץ רשאי למנות אדם או ישות תושבי יוון כנציג מס.
• בהליך הנפקת ה-AFM נדרש תצהיר מינוי כאשר הבקשה אינה מוגשת על ידי תושב החוץ עצמו, בתוספת תצהיר קבלה מצד הנציג.
• הנציג אינו נושא בחבות המס שלכם ואינו משנה את תושבות המס שלכם. תפקידו טכני ותקשורתי.
• בדקו פעם בשנה שהנציג הרשום עדכני, כי כל ההתראות מרשות המסים נשלחות לפרטי הקשר שלו.

מה עושים אם כבר הוצאתי AFM בעבר ואני לא זוכר את המספר?

לא מגישים בקשה חדשה. AFM מונפק פעם אחת בלבד ולצמיתות, ופתיחת מספר שני יוצרת התנגשות שדורשת טיפול ממושך.

• פנו לעורך דין או לרואה חשבון יווני שיבצע בדיקה במרשם המס לפני כל הגשה.
• מקרים נפוצים של מספר קיים ונשכח: ירושה, עסקה שלא הבשילה, או שותפות בנכס משפחתי.
• אם יש לכם גישה למסמכים ישנים, המספר מופיע בדרך כלל על שטר מכר, על שומת ENFIA ועל אישורי מס.
• אם איבדתם רק את הקלידאריטמוס ולא את המספר, מדובר בהליך הנפקה מחדש נפרד הדורש אימות זהות.

מאמרים לקריאה נוספת מאתר ביתא נדל"ן

• פתיחת חשבון בנק ביוון, המדריך המלא למשקיעים ישראלים 
• העלויות שצריך לקחת בחשבון לפני שרוכשים נדל"ן ביוון 
• מיסוי נדל"ן ביוון, מדריך למשקיע הישראלי