מכירת נכס ביוון – מיסוי, אסטרטגיית יציאה ותזמון נכון

משקיעים ישראלים שרכשו דירות באתונה, בסלוניקי או באיים בין השנים 2017 ל-2023 נהנו מעליית ערך משמעותית שלעיתים חצתה את רף ה-50% ואף מעבר לכך. אבל הרווח על הנייר הוא רק חצי מהסיפור. המבחן האמיתי מגיע ברגע שמנסים להפוך את המספרים היפים שעל הצג לכסף נזיל בחשבון הבנק – מבלי שרשויות המס, תזמון שגוי או חוסר הכנה ינגסו בנתח משמעותי מהרווחים.

מכירת נכס ביוון היא לא רק שאלה של "כמה הרווחתי". עבור משקיע ישראלי, זו נקודת החלטה שמחברת בין מס ביוון, דיווח בישראל, תזמון שוק, שערי מטבע, מצב הנכס והיכולת להציג לקונה הבא סיפור השקעה ברור. לא מעט משקיעים מגלים מאוחר מדי שנכס טוב שנמכר בזמן לא נכון, בלי תיק מסודר ובלי אסטרטגיית יציאה, עלול להשאיר כסף משמעותי על השולחן.

כאן נכנסת הזווית המקצועית של ביתא נדל"ן. אנחנו פוגשים פעם אחר פעם משקיעים שהצטיינו בשלב הרכישה וההשבחה, אך מגלים כי אסטרטגיית יציאה חכמה דורשת סט כלים שונה לחלוטין. מכירת נכס ביוון צריכה להתחיל הרבה לפני פרסום המודעה – בבדיקת נתוני השוק, בהבנת חבות המס, בסידור מסמכי ההשבחה, בניתוח קהל הקונים ובבחירה אם נכון למכור עכשיו, להחזיק עוד שנה או לבצע שדרוג ממוקד לפני היציאה.

נקודות מפתח

• פטור מלא ממס שבח ביוון ליחידים: מס רווח ההון (בשיעור של 15%) על מכירת נכסי מקרקעין בידי אנשים פרטיים מושעה עד 31 בדצמבר 2026, בהתאם לסעיף 90 לחוק 5162/2024. החלון הזה אינו מובטח לאחר מכן.
• התייצבות שוק הנדל"ן: על פי נתוני בנק יוון, מחירי הדירות ברחבי המדינה עלו בשנת 2025 בממוצע של כ-7.5%, ירידה מ-9.1% בשנת 2024 – מה שמסמן מעבר מצמיחה מהירה להתייצבות מבנית בריאה.
• שינוי דרמטי בויזת הזהב: רף ההשקעה המינימלי עלה ל-800 אלף אירו באתונה, בסלוניקי ובאיים מרכזיים, ול-400 אלף אירו באזורים אחרים. דירות יד שנייה בשווי 150-300 אלף אירו כבר אינן משמשות ככרטיס כניסה לאיחוד האירופי.
• חובת דיווח בישראל: גם כשאין מס שבח ביוון, תושבי ישראל מחויבים בדיווח ובתשלום מס לרשות המסים על רווחי הון מנדל"ן בחו"ל, בהתאם לסעיף 91 לפקודת מס הכנסה.
• עלויות מכירה: העלות הכוללת של מכירת נכס ביוון נעה בין 4% ל-6% ממחיר הנכס עבור המוכר, הכוללת שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, נוטריון ואגרות.

מה המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן ביוון ב-2026 ואיך זה משפיע על החלטת המכירה?

שוק הנדל"ן היווני השלים את מעברו משלב הזינוק הספקולטיבי לשלב של התייצבות מתונה ומבנית. על פי נתוני בנק יוון (Bank of Greece), מחירי הדירות עלו בשנת 2025 בממוצע של כ-7.5% ברמה ארצית, ירידה מ-9.1% בשנת 2024 ומ-13.9% בשנת 2023. המגמה ברורה: השוק עדיין בעלייה, אך קצב הצמיחה מתמתן בהדרגה.

בפילוח אזורי, סלוניקי הובילה את שיעורי הצמיחה ב-2025 עם עלייה שנתית של כ-9.6% ברבעון השלישי. ערים מחוזיות אחרות הציגו עלייה של כ-8.9%, בעוד שאתונה הציגה עלייה מתונה יותר של כ-6.6%. הנתונים האלה חשובים למוכרים כי הם מראים שהביקוש עובר ביזור – לא רק מרכז אתונה חם, אלא גם סלוניקי ואזורים פריפריאליים.

פרויקטי תשתית מרכזיים ממשיכים לתדלק את הביקוש: פרויקט הלניקון (פיתוח של 8 מיליארד אירו של שדה התעופה הישן) משנה את פני דרום אתונה, וקו מטרו 4 צפוי להעלות ערכי נכסים בפרברים הצפוניים. ענף התיירות ממשיך להתחזק, כאשר בשנת 2025 תקבולי התיירות עלו ב-9.4% ותנועת המבקרים הנכנסים עלתה ב-5.6% – נתונים שתומכים בביקוש לנכסים באזורים תיירותיים.

שיעור שינוי שנתי במחירי דירות ביוון לפי רבעון – 2025

המשמעות למשקיע: השוק הגיע לנקודת שיווי משקל בריאה. ההמתנה לעליות מחירים קיצוניות נוספות של 20% בשנה אינה מציאותית בנקודת הזמן הזו. מצד שני, רמת הנזילות הנוכחית היא הגבוהה ביותר שתפגשו בשנים הקרובות – מי שימכור כעת יפגוש שוק יציב עם קונים בעלי יכולת מימון מוכחת, לפני שהיצע הדירות החדשות שנבנות כעת יתחיל להציף את השוק.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  אנחנו רואים בשטח שהפער בין מחיר הביקוש למחיר הסגירה בפועל באתונה עומד על כ-5% עד 10%. כדאי לגשת עם ציפיות מכירה ריאליסטיות. נכסים משופצים ומוכנים להשכרה נמכרים מהר יותר ובמחיר גבוה יותר – במיוחד לקונים זרים שרוצים להיכנס לשוק בלי כאב ראש.

איזה מס משלמים ביוון בעת מכירת נכס ומדוע שנת 2026 היא קריטית?

ביוון קיים עקרונית מס רווח הון על מכירת מקרקעין בשיעור 15% ליחידים. אבל בפועל, המס הזה מושעה ברציפות מאז שנת 2013. ההשעיה הנוכחית תקפה עד 31 בדצמבר 2026, לפי סעיף 90 לחוק 5162/2024 של הפרלמנט היווני. המשמעות המעשית: מוכר פרטי שישלים את העסקה לפני סוף השנה הנוכחית ישלם 0% מס שבח ביוון.

חשוב להבחין: ההשעיה חלה על יחידים בלבד. חברות שמוכרות נדל"ן ביוון משלמות מס חברות בשיעור 22% על הרווח. בנוסף, אם יחיד מבצע שלוש עסקאות נדל"ן או יותר בתוך שנתיים, רשויות המס היוונית AADE עלולות לסווג את הפעילות כעסקית ולהחיל שיעורי מס גבוהים יותר.

רוב מומחי המס ביוון מעריכים שההשעיה תוארך שוב, אך אין ודאות. הסביבה הכלכלית ביוון השתנתה מהותית – המדינה כבר לא במשבר, ויש לחץ פוליטי לגבות את המס החל מ-2027 כדי לצנן את השוק ולמלא את קופת המדינה. חשוב לזכור כי הבירוקרטיה ביוון, הכוללת הנפקת אישורי טאבו מעודכנים ותעודות אנרגטיות, אורכת מספר חודשים. מי שלא יתניע את תהליך המכירה כבר עכשיו, עלול למצוא את עצמו גולש מעבר לשנת 2026 ומאבד הטבת מס בשווי עשרות אלפי אירו.

השוואת מיסוי מכירת נדל"ן ביוון – יחידים מול חברות (2026)

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  אנחנו רואים בשטח שמשקיעים רבים לא מדווחים על המכירה בישראל כי "אין מס לשלם". זו טעות. הדיווח הוא חובה, והיעדרו עלול לייצר בעיות מול רשות המסים בישראל בהמשך. כדאי לעבוד בו-זמנית עם רואה חשבון בישראל ועם יועץ מס ביוון כדי לוודא שהמהלך מתבצע נקי מקצה לקצה.

האם ישראלים צריכים לדווח בישראל על מכירת נכס ביוון?

כן. תושב ישראל שמוכר נכס בחו"ל צריך לבחון חובת דיווח בישראל, גם אם ביוון לא שולם מס רווח הון בפועל. רשות המסים בישראל מציינת כי יש לדווח על מכירת נכסים לפי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה, לרבות נדל"ן מחוץ לישראל, ולרוב תוך 30 יום ממועד המכירה.

חשוב במיוחד להפריד בין שלוש שאלות: האם יש מס ביוון, האם יש מס בישראל, והאם ניתן לקבל זיכוי בישראל על מס ששולם ביוון. אם ביוון שיעור המס הוא אפס בגלל ההשעיה, לא יהיה מס זר לקיזוז בישראל – ולכן רשות המסים בישראל תדרוש את חלקו של מס השבח הישראלי (בשיעור של 25% מהרווח הריאלי). ניתן לקזז הוצאות מוכרות רבות שבוצעו ביוון: שכר טרחת עורכי דין, דמי תיווך, עלויות שיפוץ, תשלומי ENFIA, הוצאות נסיעה רלוונטיות ופחת.

בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס שנחתמה ב-24 באוקטובר 1995 בירושלים. האמנה קובעת שהכנסות מנדל"ן ביוון ממוסות ביוון בלבד, עם מנגנון זיכוי למניעת כפל מס. עם זאת, האמנה לא מבטלת את הצורך בתכנון מס – היא קובעת כללים לחלוקת זכויות מיסוי, ויש ליישם אותה בפרטי המשקיע והעסקה הספציפיים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  כבר לפני פרסום הנכס למכירה, בקשו מרו"ח ישראלי שמכיר נדל"ן בחו"ל לבצע סימולציית מס. הסימולציה צריכה לכלול מחיר רכישה, מחיר מכירה צפוי, שערי מטבע, הוצאות מוכרות, פחת אם נדרש, מס ששולם ביוון אם יש, וחובת דיווח בישראל. אנחנו רואים מקרים שבהם תכנון מראש חסך למשקיעים עשרות אלפי שקלים.

כמה עולה למכור נכס ביוון ואילו עלויות חלות על המוכר ועל הקונה?

מבנה עסקת הנדל"ן ביוון מיטיב במידת מה עם המוכר, שכן מרבית נטל המיסוי הישיר מוטל על כתפי הרוכש. הקונה נדרש לשלם מס העברת נכס בגובה 3.09% (הכולל היטל מוניציפלי). כמו כן, הממשלה המשיכה את השעיית המע"מ בגובה 24% על בניינים חדשים עד סוף 2026, מה שמשאיר את מס ההעברה על שיעור אחיד ונמוך גם עבור נכסים מקבלן.

עבורכם כמוכרים, ההוצאות המרכזיות כוללות שכר טרחת עורך דין מקומי, עמלת תיווך, עלות נוטריון ותשלום עבור אנשי מקצוע שיכינו את התיק הטכני של הדירה. העלות הכוללת למוכר נעה בדרך כלל בין 4% ל-6% ממחיר הנכס.

פירוט עלויות ומיסים בעסקת מכירה ביוון (2026)

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  הדרך הטובה ביותר למנוע בריחת קונים ברגע האחרון היא להכין את "תיק הנכס" המשפטי והטכני עוד לפני העלאת המודעה הראשונה. הנפקת מספר מס יווני מעודכן (AFM), סגירת חובות ENFIA מול רשות המסים AADE, והסדרת חריגות בנייה קלות באמצעות מהנדס מוסמך – אלה הפעולות שיבטיחו שהקונה שלכם לא יתחרט בגלל סחבת בירוקרטית.

מתי הזמן הנכון למכור נכס ביוון ואיך לתזמן את המכירה?

תזמון נכון אינו ניסיון "לתפוס את השיא" אלא התאמה בין מצב השוק, מצב הנכס, חלון המס והמטרות של המשקיע. שלושה ציריים צריכים להנחות את ההחלטה:

חלון המס: כל עוד ההשעיה על מס רווח הון תקפה – עד סוף 2026 – המכירה פטורה ממס ביוון. אם ההשעיה לא תוארך, מ-2027 יחול מס של 15% על הרווח. על נכס שערכו עלה ב-100,000 אירו, מדובר בחיסכון של 15,000 אירו.

מצב השוק: השוק עדיין חיובי, אבל כבר לא כדאי להניח שכל נכס יימכר בכל מחיר. קונים ב-2026 בודקים תשואה נטו, מצב תחזוקה, רישום משפטי, עלויות ניהול ופוטנציאל השבחה.

עונתיות: השוק היווני פעיל במיוחד באביב ובתחילת הקיץ (מרץ-יולי), כשקונים בינלאומיים פעילים. המחצית השנייה של השנה פחות אקטיבית, וסגירת עסקאות לקראת סוף השנה עלולה להיתקע בעומסים בירוקרטיים.

מתי כדאי למכור ומתי כדאי להמשיך להחזיק?

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  מהניסיון שלנו, חודשי השיא למכירה הם אפריל עד יוני. קונים זרים – בעיקר מצפון אירופה, ארה"ב וישראל – סוגרים עסקאות באביב כדי שהנכס יהיה מוכן לעונת ההשכרה הקיצית. מוכרים שמתחילים את תהליך ההכנה בינואר-פברואר מגיעים לשוק בתזמון אופטימלי.

כיצד לבנות אסטרטגיית יציאה נכונה למשקיע ישראלי ביוון?

אסטרטגיית יציאה מושכלת אינה מתמצתת בתליית שלט "למכירה". המטרה היא לענות על ארבע שאלות: מה מוכרים, למי מוכרים, מתי מוכרים ומה עושים עם ההון אחרי המכירה.

השינויים המהותיים בויזת הזהב (Golden Visa) שינו את מפת הקונים. הרף החדש של 800 אלף אירו באתונה ובסלוניקי, ו-400 אלף אירו באזורים אחרים, גרם לכך שדירות יד שנייה בשווי 150-300 אלף אירו אינן קורצות עוד למשקיעים זרים המחפשים תושבות אירופית. כדי למכור נכס כזה בהצלחה כיום, קהל היעד שלכם השתנה לחלוטין – פנו אל רוכשים מקומיים יוונים המחפשים פתרונות מגורים קבועים, או אל משקיעים קטנים המתמקדים בתשואת שכירות ריאלית.

אם הנכס שלכם פועל כיום בשוק השכירות לטווח קצר (Airbnb), האסטרטגיה הנכונה היא למכור אותו כעסק חי ומניב – כולל הצגת דוחות רווח והפסד, שיעורי תפוסה, הכנסה חודשית ועלויות תפעול. קונים מוסדיים או משקיעים פרטיים ישמחו לשלם פרמיה על נכס שמייצר תזרים מזומנים מהיום הראשון.

ארבע אסטרטגיות יציאה אפשריות

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  לפני מכירה, בצעו "בדיקת יציאה" כמו בדיקת רכישה: הערכת שווי עדכנית, בדיקת שכירות שוק, אומדן מסים, בדיקת עלויות עסקה והשוואה לאלטרנטיבה הבאה. אל תמדדו הצלחה רק לפי "כמה מכרתי מעל מחיר הקנייה". המדד החשוב הוא תשואה כוללת נטו – עליית ערך, שכירות שנצברה, מסים, עלויות, שער מטבע והאלטרנטיבה שאליה עבר הכסף.

האם עדיף למכור נכס ביוון כשהוא מושכר או ריק?

ההחלטה למכור נכס מושכר או ריק תלויה בקהל הקונים הטבעי באזור. נכס מושכר מתאים לקונה שמחפש השקעה מניבה ומוכן לשלם על תזרים מיידי. נכס ריק מתאים יותר לקונה שרוצה להשביח, לעבור לגור או להפעיל מודל שכירות אחר.

אם השוכר משלם בזמן, החוזה ברור ושכר הדירה קרוב למחיר השוק – מכירה עם שוכר היא יתרון. היא מקטינה אי-ודאות לקונה ומוכיחה שהנכס עובד. לעומת זאת, אם השכירות נמוכה משמעותית ממחיר השוק, חוזה ארוך מדי עלול דווקא להוריד את המחיר כי הקונה רוכש נכס עם אפסייד חסום.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  אם הנכס מושכר, אל תסתפקו בהצגת "שכר דירה חודשי". הציגו לקונה דוח NOI פשוט – הכנסות שכירות פחות ENFIA, ניהול, תחזוקה, ועד בית ועלויות שוטפות. קונה רציני משלם יותר כשהוא מבין את התזרים ולא רק את הסיפור.

אילו מסמכים צריך להכין ומה השלבים לפני מכירת נכס ביוון?

מכירה מקצועית מתחילה מתיק מסמכים מלא. ביוון, עיכוב במסמך אחד יכול לדחות עסקה, להחליש את עמדת המיקוח או לגרום לקונה לעבור לנכס אחר. המסמכים המרכזיים כוללים: שטר בעלות ואישורי רישום בקדסטר, אישורי תשלום ENFIA (מס בעלות שנתי), תעודת ביצועי אנרגיה (EPC), אישורי היעדר חובות מול AADE, אישור מהנדס על היעדר חריגות בנייה, חוזי שכירות ודוחות הכנסה, וקבלות שיפוצים והשבחות.

תהליך המכירה עצמו כולל חמישה שלבים מרכזיים: הכנת הנכס והתיעוד, תמחור ושיווק בפלטפורמות יווניות (כמו Spitogatos ו-xe.gr) ובינלאומיות, משא ומתן וחוזה מקדמי, חתימה על חוזה סופי בנוכחות נוטריון, ורישום העברת הבעלות בקדסטר. משך הזמן הממוצע נע בין 2 ל-4 חודשים מרגע שיש קונה רציני, אך עבודה עם תיק נכס מוכן מראש יכולה לקצר משמעותית.

למוכרים ישראלים שאינם נמצאים ביוון פיזית, ניתן לבצע את כל התהליך מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני. ייפוי הכוח נחתם אצל נוטריון בישראל, מקבל אפוסטיל ומתורגם ליוונית, ועורך הדין המקומי מוסמך לחתום בשמכם על חוזה המכירה, לייצג אתכם מול רשויות המס ולסגור את התיק.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  כמוכר ישראלי שנמצא מרחוק, אחד הדברים שחוסכים לכם הכי הרבה זמן וכסף הוא ייפוי כוח מסודר שנעשה נכון מהפעם הראשונה. אנחנו רואים מקרים שבהם ייפוי כוח חסר או לא מדויק עיכב עסקאות בחודשים. וודאו שהוא כולל סמכויות מפורשות הן למכירה והן לטיפול מול רשות המסים היוונית AADE.

איך מחשבים את מחיר המכירה הנכון לנכס ביוון?

מחיר מכירה נכון אינו המחיר הגבוה ביותר שראיתם במודעה דומה. הוא המחיר שבו יש סבירות אמיתית לסגור עסקה בפרק זמן סביר, אחרי שהקונה בדק תשואה, מצב משפטי, מצב תחזוקתי ועלויות. בשוק היווני של 2026, מוכרים רבים נוטים לתמחר באופטימיות – אבל ככל שהקונה מקצועי יותר, כך הוא יבדוק תשואה נטו ולא רק מחיר למטר.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  קבעו מראש "מחיר יעד", "מחיר פרסום" ו"מחיר רצפה". מי שנכנס למשא ומתן בלי גבולות ברורים נוטה או להיבהל מהצעה ראשונה, או להחזיק מחיר לא ריאלי עד שהנכס נשחק בשוק. השקעה של 3,000-8,000 אירו בשיפוץ קוסמטי – צבע, תאורה, ריהוט בסיסי לצילומים – מחזירה את עצמה פי שלוש עד חמש במחיר הסופי.

מהם הסיכונים העיקריים במכירת נכס ביוון ואיך להתמודד איתם?

סיכון רגולטורי: ההשעיה של מס רווח הון עשויה לא להתחדש לאחר 2026. בנוסף, הגבלות חדשות על השכרות קצרות טווח (כולל הקפאת רישומים חדשים במרכז אתונה) עלולות להשפיע על שווי הנכס בעיני קונים.

סיכון שער חליפין: עסקאות ביוון מתנהלות באירו. שינוי של 5% בשער החליפין שקל-אירו יכול לשנות את הרווחיות בעשרות אלפי שקלים.

סיכון נזילות: למרות שהשוק צומח, אזורים מסוימים פחות נזילים מאחרים. נכס באתונה המרכזית יימכר מהר יותר מנכס באזור פריפריאלי. זמן חשיפה ממוצע לנכס באתונה: 3-6 חודשים.

סיכון בירוקרטי: מערכת הקדסטר היוונית עדיין בתהליך דיגיטליזציה, ובחלק מהאזורים הרישום אינו מלא. בעיות ברישום עלולות לעכב את סגירת העסקה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן:  הסיכון הנפוץ ביותר שאנחנו רואים הוא לא סיכון שוק – אלא סיכון של חוסר הכנה. משקיעים שמתחילים את תהליך המכירה בלי לוודא שהקדסטר מעודכן, שאין חובות ENFIA, ושיש אישור אנרגטי – מגלים בדרך הקשה שזה עולה להם בזמן ובכסף. מי שמתכנן למכור תוך שנה, כדאי להתחיל לטפל בתיעוד כבר היום.

סיכום – מכירת נכס ביוון ב-2026 היא מהלך אסטרטגי, לא פעולה טכנית

שנת 2026 מסמנת קו פרשת מים עבור מי שהשקיע בנדל"ן היווני בעשור האחרון. השילוב הנדיר בין מחירי דירות שעדיין עולים (7.5% ממוצע ארצי ב-2025), תיירות חזקה (עלייה של 9.4% בתקבולים), והשעיית מס רווח הון ליחידים עד סוף דצמבר – יוצר חלון הזדמנויות שלא בטוח יחזור על עצמו.

אבל דווקא בגלל שהשוק חיובי, קל לטעות: לתמחר גבוה מדי, להזניח את תיק המסמכים, לא לבדוק חבות מס בישראל או למכור בלי תוכנית להמשך. הגישה הנכונה היא לראות את המכירה כחלק ממחזור חיים של השקעה. רכישה, השבחה, ניהול, השכרה ומכירה הם לא שלבים נפרדים – אלא מערכת אחת. משקיע שמגיע למכירה עם נתונים, מסמכים, שוכר מסודר, דוחות תזרים וסימולציית מס – ינהל משא ומתן טוב יותר ויקטין הפתעות.

בביתא נדל"ן, מכירה נכונה מתחילה בשאלה פשוטה: מהי התוצאה הכלכלית הטובה ביותר עבור המשקיע, נטו ולא ברוטו. לפעמים זו מכירה עכשיו. לפעמים זו המתנה. לפעמים זו השבחה קטנה לפני יציאה. ולפעמים זו החלפת נכס אחד בנכס מדויק יותר. פניה אל קהלי היעד הנכונים, הכנה מוקדמת של התיק המשפטי וניהול נכון של חשיפת המס בישראל הם המפתחות להבטחת ההצלחה שלכם.

רוצים לוודא שאתם מנהלים את הליך המכירה בצורה המקצועית ביותר? מומחי המיסוי והשיווק הבינלאומי של ביתא נדל"ן עומדים לרשותכם כדי לתפור את אסטרטגיית היציאה המדויקת ביותר עבור הפורטפוליו שלכם.

שאלות ותשובות נפוצות

האם יש מס שבח ביוון בעת מכירת נכס בשנת 2026?

לא. ליחידים, מס רווח ההון היווני על מכירת מקרקעין מושעה עד 31 בדצמבר 2026.

– ההשעיה חלה ברציפות מאז 2013, לפי סעיף 90 לחוק 5162/2024

– שיעור המס הסטטוטורי, אם ייכנס לתוקף, עומד על 15%

– חברות אינן נהנות מההשעיה ומשלמות מס חברות בשיעור 22%

– יחידים שמבצעים 3 עסקאות או יותר בתוך שנתיים עלולים להיות מסווגים כעסק

– הפטור חל ללא קשר למקום מושב או אזרחות המוכר – כולל ישראלים

לקריאה נוספת: "מיסוי נדל"ן ביוון – כל מה שמשקיע ישראלי צריך לדעת"

האם תושב ישראל חייב לדווח בישראל על מכירת דירה ביוון?

כן. מכירת נדל"ן מחוץ לישראל נכללת בחובת הדיווח לרשות המסים בישראל לפי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה.

– הדיווח חל גם כאשר אין חבות מס בפועל ביוון

– לרוב יש להגיש הודעה תוך 30 יום ממועד המכירה

– מכיוון שביוון קיים פטור (0%), רשות המסים בישראל עשויה לדרוש מס שבח ישראלי (25% מהרווח הריאלי)

– ניתן לקזז הוצאות מוכרות: שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, עלויות שיפוץ, ENFIA, הוצאות נסיעה ופחת

– מומלץ לבצע סימולציית מס עם רו"ח המתמחה במיסוי בינלאומי לפני חתימה על חוזה

לקריאה נוספת: "שאלות נפוצות על מיסוי, דיווח ועלויות למשקיעים ביוון"

כמה עולה בסך הכל למכור נכס ביוון?

עלות המכירה הכוללת למוכר נעה בין 4% ל-6% ממחיר הנכס.

– נוטריון: 0.8%-1.5% + מע"מ יווני 24%

– עורך דין: 1%-2% ממחיר המכירה

– סוכן נדל"ן: 2%-2.5% + מע"מ

– ייפוי כוח למוכר מרחוק: 200-1,200 אירו

– מס העברת נכס (3.09%) ורישום קדסטר (0.5%) חלים על הקונה

לקריאה נוספת: "עלויות רכישה ומכירה של נדל"ן ביוון – פירוט מלא"

איך שינויי חוק ויזת הזהב משפיעים על מכירת הדירה שלי כיום?

הרף החדש של 800 אלף אירו באתונה ובסלוניקי גרם לשינוי מהותי בקהל הקונים עבור נכסים בשווי נמוך ובינוני.

– באזורי ביקוש מרכזיים (אטיקה, סלוניקי, איים מעל 3,100 תושבים) – הרף עלה ל-800 אלף אירו

– באזורים אחרים – הרף עומד על 400 אלף אירו

– נכסים בשווי 150-300 אלף אירו כבר אינם רלוונטיים לקונים שמחפשים ויזת זהב

– השוק לדירות אלה נשען כעת על משקיעים ממוקדי תשואה ועל המעמד הבינוני המקומי ביוון

– נכסים באזורים שעדיין עומדים בקריטריוני ויזת הזהב שומרים על פרמיית מחיר מול קונים ממדינות צד שלישי

לקריאה נוספת: "ויזת הזהב של יוון – מדריך מעודכן למשקיעים"

כמה זמן לוקח להשלים עסקת מכירת נדל"ן ביוון?

תהליך מכירה סטנדרטי לוקח 2-4 חודשים מרגע שיש קונה רציני. זמן חשיפה ממוצע באתונה: 3-6 חודשים.

– הסחבת הבירוקרטית דורשת איסוף מסמכים רבים, כולל אישורי מהנדס ותעודות אנרגיה

– פתיחת חשבונות בנק לקונה או בדיקות מקורות מימון יכולות להאריך את התהליך

– עבודה עם תיק נכס מוכן מראש ומסמכים מאומתים יכולה לקצר משמעותית

– נכסים משופצים ומוכנים להשכרה נמכרים מהר יותר ובמחיר גבוה יותר

לקריאה נוספת: "רכישת נכס ביוון צעד אחר צעד – המדריך המלא"

האם אפשר למכור נכס ביוון בלי להגיע פיזית למדינה?

כן. באמצעות ייפוי כוח נוטריוני ניתן לבצע את כל תהליך המכירה מרחוק.

– ייפוי הכוח נחתם אצל נוטריון בישראל, מקבל אפוסטיל ומתורגם ליוונית

– עורך דין ביוון מבצע את המכירה בשם המוכר – חתימה, ייצוג מול רשויות המס וסגירת התיק

– כספי התמורה מועברים ישירות מחשבון הקונה או מחשבון נאמנות אל חשבון הבנק שלכם

– חשוב לוודא שייפוי הכוח כולל סמכויות מפורשות לכל שלבי התהליך, כולל טיפול מול AADE

לקריאה נוספת: "ניהול נכס ביוון מרחוק – מדריך למשקיע הישראלי"

מה קורה אם מס רווח הון לא יוארך ביוון אחרי 2026?

מ-2027 צפוי להיכנס לתוקף מס רווח הון בשיעור 15% על רווח ממכירת נדל"ן ביוון.

– המס חל על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות

– שיעור המס מופחת בהתאם לשנות ההחזקה בנכס

– על נכס שערכו עלה ב-100,000 אירו, מדובר בחיסכון פוטנציאלי של 15,000 אירו אם מוכרים ב-2026

– רוב מומחי המס ביוון מעריכים שההשעיה תוארך שוב, אך אין ודאות

– תכנון מס מוקדם יכול לצמצם את החשיפה גם בתרחיש של הפעלת המס

לקריאה נוספת: "תשואות, השבחה ושיפוץ נכסים ביוון – שאלות ותשובות"

מקורות רשמיים

בנק יוון (Bank of Greece) – נתוני מחירי דירות רבעוניים – bankofgreece.gr

רשות המסים של יוון (AADE) – aade.gr

PwC Tax Summaries Greece – taxsummaries.pwc.com/greece

חוק 5162/2024, סעיף 90 – השעיית מס רווח הון על מקרקעין

אמנת המס בין ישראל ליוון (1995) – משרד האוצר, gov.il

רשות המסים בישראל – סעיף 91 לפקודת מס הכנסה – taxes.gov.il

ICLG Private Client Laws Greece 2026 – iclg.com

Spitogatos – נתוני מחירי נדל"ן ביוון – spitogatos.gr

Global Property Guide – Greece Price History – globalpropertyguide.com